XX hagi Saue vald, Riisipere alevik, Metsa tn 13 korteriühistu vastu üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16. detsembri 2016. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (apellant) XX (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Erika Scholler
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Kostja (vastustaja) Saue vald, Riisipere alevik, Metsa tn 13 korteriühistu (endine nimi NISSI 36 KORTERIÜHISTU, registrikood 80013399, asukoht Metsa 13, Riisipere alevik, Nissi vald, Harjumaa), lepinguline esindaja vandeadvokaat Keijo Lindeberg
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 16. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-12144 ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada.
Tunnistada kehtetuks Saue vald, Riisipere alevik, Metsa tn 13 korteriühistu (endise nimega NISSI 36 KORTERIÜHISTU) 26. juuni 2016. a otsus järgmises sõnastuses: „Anda YY-le nõusolek, et Metsa tn 13-3, Riisipere alevik, Nissi vald, Harju maakond asuvas korteris on lubatud ilu- ja isikuteenuseid osutada selliselt, et sissepääs teenuse osutamise ruumidesse pole elamu sissepääsust eraldi ehk kasutatakse teiste korteritega ühist sissepääsu“.
2-16-12144
3.Rahuldada XX apellatsioonkaebus.
4.Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluse kulud Saue vald, Riisipere alevik, Metsa tn 13 korteriühistu kanda. Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude suuruse määrab kohtuasja lahendanud maakohus kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 10. augustil 2016 Harju Maakohtule hagi, milles palus tuvastada, et Saue vald, Riisipere alevik, Metsa tn 13 korteriühistu (kostja, korteriühistu) 26. juuni 2016. a üldkoosoleku otsuse p 4 on tühine või tuleb tunnistada kehtetuks. Hagiavalduse kohaselt on hageja Riisipere alevikus Metsa 13-2 asuva korteriomandi omanik ja korteriühistu liige. YY-le kuuluvas korteris, s.o hageja naaberkorteris alustas juba 2015. a aprillis tegevust OÜ Monika Ilutuba (ilusalong). 27. septembri 2015. a korteriühistu üldkoosolekul otsustati anda OÜ-le Monika Ilutuba tegevusloa saamiseks nõusolek. Hageja vaidlustas selle otsuse ja Harju Maakohus tuvastas 31. detsembri 2015. a otsusega tsiviilasjas nr 2-15-17439 otsuse tühisuse. Seega ei ole ilusalongil elamus äritegevuse läbiviimiseks korteriomanike nõusolekut ja tema tegevus on ebaseaduslik. Hageja on ilusalongi ebaseadusliku tegevuse tõttu pöördunud Terviseameti poole.
15.aprillil 2016 alustas Nissi Vallavalitsus YY avalduse alusel menetlust elamu kasutamise otstarbe muutmiseks, sest ta soovis kasutada eluruumi ilusalongina. 13. juulil 2016 keeldus vallavalitsus elamu kasutusotstarvet muutmast, sest ilusalongil ei ole eraldi sissepääsu, st ruumid ei vasta esitatud nõuetele. Kostja juhatus saatis korteriühistu liikmetele teate selle kohta, et 26. juunil 2016 kell 19.00 toimub korteriühistu üldkoosolek, mille päevakorras oli p 4 järgi ühise sissepääsu nõusoleku taotlemine ilusalongi klientidele. Viis päeva hiljem sai hagejale teatavaks, et juhatus muutis
2-16-12144 päevakorda ja päevakorra p 4 oli sõnastatud järgmiselt: „YY-le (Y) nõusoleku andmine, et Metsa tn 13-3 (Riisipere alevik, Nissi vald, Harju maakond) asuvas korteris oleks lubatud iluja isikuteenuseid osutada selliselt, et sissepääs teenuse osutamise ruumidesse pole elamu sissepääsust eraldi ehk kasutatakse teiste korteritega ühist sissepääsu“. 26. juuni 2016. a üldkoosoleku protokolli kohaselt võttis üldkoosolek päevakorra p 4 raames vastu järgmise otsuse: „Anda YY-le nõusolek, et Metsa tn 13-3, Riisipere alevik, Nissi vald, Harju maakond asuvas korteris on lubatud ilu- ja isikuteenuseid osutada selliselt, et sissepääs teenuse osutamise ruumidesse pole elamu sissepääsust eraldi ehk kasutatakse teiste korteritega ühist sissepääsu“. Nimetatud otsus on vastuolus seadusega ning selle vastuvõtmisel on rikutud koosoleku kokkukutsumise korda. Otsus on tühine, sest juhatus muutis koosoleku päevakorra p 4 ega teatanud uut päevakorda ettenähtud tähtaja jooksul. Tegemist oli erakorralise koosolekuga, mille kokkukutsumise tähtaeg on põhikirja järgi 15 päeva. Üldkoosolek ei pruukinud olla otsustusvõimeline, sest üldkoosolekul osavõtnud isikute registreerimislehel olevad allkirjad ning kostja liikmete volikirjad võivad olla võltsitud ning protokollis nimetatud osalejate arv ei ole usaldusväärne. Alternatiivselt palub hageja tunnistada otsuse kehtetuks, sest ilusalongi tegevuse alustamiseks kortermajas peab olema kõigi korteriomanike kokkulepe, kui eluruum muudetakse äriruumiks. Sellise küsimuse saab otsustada korteriühistu üldkoosolek, millest võtavad osa kõik korteriühistu liikmed. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja väitel ei ole rikutud koosoleku kokkukutsumise korda. 26. juunil 2016 toimunud koosolekut kokku kutsudes järgiti 7-päevast etteteatamistähtaega, sh pandi päevakorra viimane versioon korteriühistu liikmete postkasti ja elamu trepikodade stendidele 19. juunil 2016. Üldkoosolek oli otsustusvõimeline, sest sellel osales 30-st liikmest 20. Korteriühistu oli pädev vaidlustatud otsust vastu võtma. Üldkoosolekul ei otsustatud elamu või selle osa kasutusotstarbe muutmist. Üldkoosolek otsustas Sotsiaalministri 20. detsembri 2000. a määruse nr 86 „Tervisekaitsenõuded ilu- ja isikuteenuste osutamisele“ (Sotsiaalministri määrus nr 86) § 2 lg-s 3 korteriühistu pädevusse antud küsimust. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus jättis 16. detsembri 2016. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise 577 eurot 19 senti koos seadusjärgse viivisega. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlustatud otsus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 lg 1 alusel tühine, sest kostja ei ole rikkunud koosoleku kokkukutsumise korda. 26. juunil 2016 toimunud koosolekust teatati seitse päeva ette ja üldkoosoleku päevakorra viimane versioon pandi korteriühistu liikmete postkasti ja elamu trepikoja stendide 19. juunil 2016. Tegemist ei olnud erakorralise üldkoosolekuga ja korteriühistu põhikirja p-st 5.2 ei tulene, et erakorralise koosoleku toimumisest tuleb 15 päeva ette teatada. Põhikirja järgi peab juhatus 15 päeva jooksul alates nõude saamisest esitama erakorralise koosoleku kutse. Samuti ei muutnud kostja päevakorra p 4 MTÜS § 20 lg 7
2-16-12144 tähenduses. Mõlemas teates on päevakorra p 4 samatähenduslik. Hilisemas teates on päevakorrapunkti vaid põhjalikumalt kirjeldatud. Üldkoosolek oli põhikirja p 5.3 järgi otsustusvõimeline, sest sellel osales 30-st liikmest 20, sh volikirja alusel 9 liiget. Hageja ei osalenud koosolekul. Hageja paljasõnalised kahtlused üldkoosoleku protokolli ja registreerimislehtede ehtsuse kohta tuleb jätta tähelepanuta, sest hageja ei ole neid väiteid tõendanud. Vaidlustatud otsust ei ole alust ka MTÜS § 24 lg 1 järgi kehtetuks tunnistada. Kuigi hagejal on õigus nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist, sest ta ei osalenud üldkoosolekul, ei esine selleks alust, sest korteriühistu otsustas enda pädevusse kuuluvat küsimust. Sotsiaalministri määruse nr 86 § 2 lg 3 järgi võib ettevõte asuda teenuse osutamiseks ette nähtud eraldi hoones, üldkasutatavas hoones või elamus. Teenuseid võib elamutes osutada, kui sissepääs teenuse osutamise ruumidesse on elamu sissepääsust eraldi. Ühine sissepääs on lubatud kõigi korteriomanike või korteriühistu üldkoosoleku kirjalikul nõusolekul. Maakohus jättis asjas tõenditena esitatud hagiavalduse lisad 6–14 arvestamata, sest neil ei ole asja lahendamise seisukohalt tähtsust. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Maakohus leidis vääralt, et kostja ei rikkunud koosoleku kokkukutsumise korda. Isegi kui kostja sai päevakorra punkte ilma põhjuseta muuta, tuli muudetud päevakorrast teatada liikmetele ette 7 päeva, s.o 18. juunil 2016, kuid kostja tegi seda 19. juunil 2016. Praegu oli aga tegemist erakorralise koosolekuga ja sellest tuli teavitada 15 päeva ette. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse normi, mistõttu leidis ekslikult, et kostja võttis otsuse vastu oma pädevuse piires. Maakohus tõlgendas vääralt Sotsiaalministri määrust nr 86. Kuna tegemist on korteriomandi sihtotstarvet puudutava küsimusega, pidid selle üle otsustama kõik korteriomanikud koos. Ühise sissepääsu lubamine eeldab seda, et eelnevalt on korteriomanikud otsustanud muuta korteriomandi kasutamise otstarvet. Seda ei ole aga korteriomanikud teinud. Ka vaidlustatud otsus on sisuliselt otsus korteriomandi sihtotstarbe muutmise kohta, milleks on vaja kõigi korteriomanike nõustolekut. Ka sellist nõusolekut ei ole korteriomanikud andnud. Korteriühistu üldkoosolekul häälte enamusega vastu võetud otsus ei saa seda asendada. Otsus on vastuolus seadusega ja kahjustab oluliselt hageja huve. Vastustaja seisukoht
5.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Vastuse kohaselt on arusaamatud hageja väited selle kohta, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda on rikutud. Koosolekust teatati ette vähemalt 7 päeva ja juhatuse alatusel päevakorra muutmist ei ole seaduses ega põhikirjas piiratud. Hageja arusaam 15-päevasest etteteatamistähtajast on ekslik.
2-16-12144 Vaidlustatud otsusega ei muudetud korteriomandi kasutusotstarvet. Kasutusotstarvet saab muuta haldusmenetluses ja seal saavad osapooled esitada oma vastuväited. Seega on hageja valinud oma õiguste kaitseks vale aja ja menetlusliigi.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb muuta ka menetluskulude jaotust.
7.Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas korteriühistu on 26. juuni 2016. a üldkoosolekul võtnud kehtivalt vastu järgmise sisuga otsuse: „Anda YY-le nõusolek, et Metsa tn 13-3, Riisipere alevik, Nissi vald, Harju maakond asuvas korteris on lubatud ilu- ja isikuteenuseid osutada selliselt, et sissepääs teenuse osutamise ruumidesse pole elamu sissepääsust eraldi ehk kasutatakse teiste korteritega ühist sissepääsu“. Hageja väitel on otsus tühine, sest selle vastuvõtmisel rikuti koosoleku kokkukutsumise korda, või tuleb otsus tunnistada kehtetuks, sest see on vastuolus seadusega, kuna sellise otsuse oleksid pidanud vastu võtma kõik korteriomanikud ühehäälselt, mitte aga korteriühistu üldkoosolek häälteenamuse põhimõttel. Kostja vastuväidete kohaselt järgiti kokkukutsumise korda ning korteriühistu sai nimetatud küsimust häälteenamusega otsustada.
8.Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus ekslikult, et korteriühistu sai võtta häälteenamusega vastu otsuse selle kohta, et ühes korteriomandi reaalosaks olevas korteris on lubatud osutada ilu- ja isikuteenuseid selliselt, et kasutatakse teiste korteriomanikega ühist sissepääsu. Riigikohus on juhtinud korduvalt tähelepanu sellele, et korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Korteriühistu eesmärgiks on enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS § 2 lg 1 kohaselt korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (vt nt Riigikohtu 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 11). Samuti on Riigikohus selgitanud, et nt kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mistõttu on seadusandaja nimetanud ka juhtumid, mida on lubatud lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega (nt asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1). Ka enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil, kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et
2-16-12144 korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte lg 2 viitab aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on tavakasutuseks korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (vt Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Eeltoodust tulenevalt said korteriomanikud või korteriühistu otsustada häälteenamusega korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme tavakasutuse küsimusi, kuid tavakasutuses tekkivaid mõjusid ületavas kasutamises pidid korteriomanikud kokkuleppele jõudma, st vajalik oli kõigi korteriomanike nõusolek.
9.Praeguses asjas juhindus kostja otsust vastu võttes Sotsiaalministri määrusest nr 86, mille § 2 lg 3 järgi võib ilu- või isikuteenuseid osutav ettevõte asuda elamus üldjuhul siis, kui sissepääs teenuse osutamise ruumidesse on elamu sissepääsust eraldi, samas kõigi korteriomanike või korteriühistu üldkoosoleku kirjalikul nõusolekul on lubatud ka ühine sissepääs. Kuigi viidatud sättest ei tulene sõnaselgelt, et korteriühistu olemasolu korral on vaja üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks kõigi korteriomanike nõusolek, tuleneb see kolleegiumi hinnangul sätte mõttest koosmõjus ülalviidatud korteriomandiseaduse sätetega. Esmalt märgib kolleegium, et sätte tõlgendamine selliselt, et korteriühistu puudumise korral oleks vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, kuid korteriühistu olemasolu korral mitte, viiks korteriomanike põhjendamatu ebavõrdse kohtlemiseni. Samuti oleks selline tõlgendus vastuolus korteriomandiseaduses sätestatud põhimõtetega. Võõrastele isikutele ilu- ja isikuteenuste osutamiseks elamu trepikoja kaudu juurdepääsu võimaldamine väljub kolleegiumi hinnangul korteriomandi kaasomandi eseme tavakasutuse piiridest. Kolleegiumi hinnangul peavad korteriomanikud küll taluma, et kaasomandis olevat trepikoda kasutavad teiste korteriomandite omanikud, perekonnaliikmed ja nende külalised, kuid ühe korteriomandi omaniku majandustegevuse raames tekkivaid mõjusid, sh klientide poolt trepikoja kasutamist ei pea korteriomanikud tavakasutuse raames taluma. Seetõttu tuleb Sotsiaalministri määruse nr 86 § 2 lg-t 3 tõlgendada selliselt, et korteriühistu saab sellist kasutust lubada üksnes kõigi korteriomanike nõusolekul, st kui kõik korteriomanikud otsustavad ühehäälselt koosolekul selle poolt.
10.Praeguses asjas tuvastas maakohus, et 26. juuni 2016. a üldkoosolekul osales 30-st liikmest (korteriomanikust) 20 liiget ning üldkoosoleku protokolli kohaselt hääletas otsuse vastuvõtmise poolt 18 liiget. Seega ei ole kõik korteriomanikud vaidlustatud otsusega nõustunud ja puudub korteriomanike kokkulepe. Kuna otsuse vastuvõtmiseks oli eeltoodu kohaselt vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, ei saanud korteriühistu häälteenamusega otsust vastu võtta ning see tuleb tunnistada MTÜS § 24 lg 1 alusel kehtetuks.
11.Neil põhjendustel tuleb apellatsioonkaebus rahuldada ja maakohtu otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada. Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi ühel alternatiivselt esitatud alustest, ei käsitle kolleegium hageja ülejäänud apellatsioonkaebuse väiteid. Menetluskulud
2-16-12144
12.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab, hagi, tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust. Poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta kostja kanda.
13.Lähtudes Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2 määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.