Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 31.12.2016 esitas Korteriühistu Roheline (hageja) Pärnu Maakohtule hagi LZ (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 1107,20 eurot, s.o põhivõlgnevus 893,82 eurot ning viiviseid 213,20 eurot. Hagiavalduse kohaselt oli Tulika 14 korteri nr 12 omanikuks ja hageja liikmeks kuni 16.06.2016 LZ, kes on alates 01.06.2015 jätnud perioodiliselt hageja poolt esitatud majapidamiskulude ja kommunaalteenuste arved tasumata. Hageja on saatnud LZ-le korduvaid meeldetuletusi arvete tasumiseks. 19.02.2016 esitas hageja LZ-le ka hoiatuse, milles tegi ettepaneku võla tasumiseks. Hoiatustest hoolimata ei tasunud LZ ei võlgnevusi ega järgmiseid arveid. Alates 16.06.2016 on Tulika 14 korteri nr 12 omanikuks ja korteriühistu liikmeks kostja. Vastavalt korteriühistu kodukorra p-le 2.9 on korteriomandi omanikud kohustatud tasuma maksed – haldustasu, üldelekter, vesi, kanalisatsioon, prügivedu, maamaks, elekter – iga jooksva kuu kolmandaks pühapäevaks raamatupidaja kätte või ühistu pangaarvele; maksete ilma mõjuvate põhjusteta mitteõigeaegsel tasumisel tasub korteriomanik viivist 0,1% päevas võlgu olevalt summalt; mittetasumisel kahe kuu jooksul – tekib ühistul õigus võlg sisse nõuda kohtu korras. Kostja põhivõlgnevus on 893,82 eurot. Tasumata arvetelt on kogunenud viivis 181,94 eurot, millele lisandub viivis alates 01.09.2016 kuni hagi esitamiseni kokku 31,3 eurot (893,82x 0,1%x35p). Kokku on viivis kuni hagi esitamiseni 213,20 eurot. Kostja vastuväited hagile Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja ei nõustunud hagiga osas, mis puudutab viivise arvestust, juhtides kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja lähtub viivise arvestamisel määrast 0,1% päevas tasumata arvetelt, aga seadusega on kehtestatud viivise määraks kuni 0,07% päevas. Kostja on nõuetekohaselt kandnud kuni 2015. aasta maikuuni majandamiskulud, sh tasunud remondifondi maksed, kuid hageja ei ole teinud majas vajalikke hooldus- ja remonditöid, mistõttu kostjale kuuluv korter muutus kasutuskõlbmatuks. Alates 2012.aasta novembrikuust sai hageja teada, et kostja vannitoas on tekkinud vee läbijooks seina peale. Sarnased

probleemid on tuvastatud veel kolmes korteris. Vaatamata sellele ei ole hageja senini vee läbijooksu kõrvaldanud. Kostja pidi ise palkama spetsialiste ja nende abil otsima läbijooksu põhjusi. 2015. aasta veebruarikuuks kahjustas vee pidev läbijooks kostja korteris nii vannitoa kui ka koridori seinad (seal tekkis hallitus) ning ka elektrijuhtmestiku, mistõttu elamine korteris muutus isegi ohtlikuks ja võimatuks. Alates sellest ajast kostja korteris ei ela ega kasuta kommunaalteenuseid, millest teatas ka hageja esindajale. Alates 2015. aasta maikuust ei tasu kostja ka korteriarveid, millest on korduvalt hoiatanud ette hagejat, seostades korteriarvete tasumist vee läbijooksu kõrvaldamisega. Kostja vastuhagi 13.01.2017 esitas kostja vastuhagi, milles palus hagejalt kostjackasuks välja mõista kahju 1825 eurot ja viivise põhinõudelt (1825 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 13.01.2017 kuni kohase täitmiseni. 2012. aasta novembrikuus sai hageja Z-lt teada, et nende korteri vannitoas on tekkinud vee läbijooks seina peale. 06.02.2013 kirjale olid lisatud kahjustuste pildid ning selles oli viide 19.11.2012 aktile, mida tegi Swedbanga Liiklus ja Kindlustusbüroo. Hageja kinnitas eelnimetatud kirja kättesaamist 19.12.2016 seisukohas. Kuna lekke põhjus ei olnud alguses tuvastatud ja kõrvaldatud, siis remont Z korteris oli teostatud alles 2014. aastal. 26.03.2014 ülevaatuse aktist nähtub, et WC värvitud betoonlael ja seinal on veemullid, esiku värvitud betoonlael veemullid, esiku betoonseinal struktuurtapeedi hallitus, vannitoa värvitud betoonlael kollased laigud ja veemullid, vannitoa värvitud betoonseinal kollased laigud ja veemullid ning plaadid seinalt lahti, koridori betoonseinalt tapeet eemaldatud, koridori värvitud betoonlael veemullid. Üleandmise-vastuvõtmise aktist nr A14/18 nähtub, et 19. maiks 2014 oli remont korteris tehtud. Tasumisele kuulus ainult omavastutuse osa 90 eurot, mis oli tasutud 12.05.2014 arve nr 14018 alusel. Hageja on kaldunud kõrvale oma seaduse- ja põhikirjajärgsete kohustuste täitmisest ja alates sellest ajast ei ole midagi teinud lekke põhjuse tuvastamiseks ning selle kõrvaldamiseks. Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA 14.03.2016 eksperthinnangust nähtuvalt on hallitusseentega kahjustatud korteri pinnad, mistõttu elamine korteris muutus võimatuks. Eksperthinnangu tegemise eest on kostja tasunud 65 eurot. Kostja arvates pidi tema tellima eelnimetatud eksperthinnangu selleks, et tõendada korteris elamist takistatavate faktorite olemasolu. Korteriühistu tegevusetuse tõttu oli kostja sunnitud pöörduma lekke põhjuse tuvastamiseks Aaron Konsult OÜ-u poole, kes soovitas teha surveproovid ning kooskõlastas seda AS-ga Pärnu Vesi. Z nõudsid 06.09.2016 kirjaga hagejalt surveproovide tegemist, millele hageja vastas, et torustikud kuuluvad korteriomanikule ja korteriühistu rahalisi vahendeid ei saa kasutada torustike remondiks, hoolduseks, surveproovide tegemiseks jne. OÜ Virosan arvest nähtuvalt olid surveproovid tehtud korterites nr 14,16,23,25 ja 27, mille eest on kostja tasunud 180 eurot. Aaron Konsult OÜ Veekahjustuste ülevaatuse aktist nr 19116 nähtub, et lekete tõenäoliseks põhjustajaks on katuse sees olev vigane horisontaalne torustike osa. Läbiviidud püstiku vahetus on olnud kasutu, sest püstiku vigastuse korral valgunuks vihmavesi keldrisse, sattumata kortereisse. Katuse sees olevad torustikud võivad olla viga saanud külmumise, lumekoormuse tõttu või amortiseerunud. Torustikest välja valguv vesi satub kõigepealt poorsesse soojustusse, mis imab vett küllastumiseni, edasi saab laepaneeli pealt vesi valguda aukudega tellistest laotud seina sisse, imendudes ka tellistesse. Kuna enamikul vannitubadel on sisepindadel välja ehitatud hüdroisolatsioon, saab vesi välja imbuda paneelikanaleist ja niiskustõkketa pindadest. Aaron Konsult OÜ-u poolt tehtud uuringute eest on kostja tasunud 1490 eurot. Ilma eelnimetatud uuringuteta ei olnud võimalik

tuvastada lekete põhjust, mistõttu peab kostja nende uuringutega seotud kulusid vajalikuks ja põhjendatuks kuluks, mis oli tehtud kõigi kaasomanike huvides. Arcus Projekt OÜ 06.01.2017 ülevaatuse aktist nähtub, Aaron Konsult OÜ poolt 01.07.30.11.2016 tehtud uuringute (akt nr 19116) katsete põhjal ei tuvastatud uute kanalisatsioonitorustike leket, aga märgiti ära läbijooksude seos suuremate sademete hulga puhul või peale sulailma 1-2 päevase viivitusega. See viitab katuse või katusetarindi vee läbilaskvusele. Vesi akumuleerub algul katuse soojustuses ja kärgsilikaattellistest seintes ja aja möödudes leiab tee läbi paneeli vuukide ja seinaviimistluse ruumidesse. Seega korteriühistu ei ole teinud majas vajalikke remondi- ja hooldustöid ning need tööd, mis oligi tehtud, olid tehtud valesti, projektlahenduse rikkumisega, mistõttu tekkis pikaajaline vee läbijooks Z korterisse ning remonttööde teostamise vajadus. Peale selle ei ole hageja teostanud ega tellinud vajalikke uuringuid lekke põhjuse tuvastamiseks, mistõttu kostja oli sunnitud need ise tellima, millega seoses on kulutanud 1735 eurot (65 + 180 + 1490 = 1735). Tehtud kulutusi kogusummas 1825 eurot (1735 + 90 = 1825) peab kostja otseseks varaliseks kahjuks, mille hüvitamist nõuab hagejalt. Hageja vastuväited vastuhagile 26.01.2017 esitas hageja kostja vastuhagile vastuväited. Kostja on asunud kulutusi tegema alles siis, kui sai hageja poolt kohtuhoiatuse (19.02.2016 e-kiri 2016 tellimus hallituse uurimiseks), seejärel nõude võla tasumiseks (31.08.2016 e-kiri, hageja lisa 19 vs august 2016 Aaron Konsult OÜ tellimus ja kostja 06.09.2016 e-kiri, kus teavitatakse surveproovide tellimisest ja süüdistatakse väljapressimises, kuna hageja neid proove ei telli (pole kunagi nõutud), ja kohtumenetlusest teadasaamisel (Aaron Konsult OÜ 03.12.2016 arve). Kostja korraldas selliste uuringute teostamist, mis ei olnud kellegi huvides. Kostja põhjendab vastuhagi ka sellega, et hageja tegevuse/tegevusetuse tõttu muutus korter kasutamiskõlbmatuks. Hageja on kontrollinud kõikvõimalikke põhjusi (puhastas ventilatsiooni kanaleid, teostas kaamerauuringuid, kontrollis korterit nr 14), kuid veelekke põhjust ei leidnud. Hageja tõendab oma väiteid poolte kirjavahetusega ning kostja enda 16.06.2015 kirjaga, kus kostja ise ka tunnistab, et kõik võimalik on veelekke väljaselgitamiseks tehtud. Kostja heidab hagejale ette ka seda, et hageja ei ole lekke põhjuste väljaselgitamiseks vajalikke uuringuid tellinud. Kostja ei ole osutanud õiguslikule alusele, mille järgi on hagejal selline kohustus. Maakohtu otsus 18.03.2017 otsusega rahuldas Pärnu Maakohus osaliselt hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kokku 1144,58 eurot, s.o põhivõlgnevuse 893,82 eurot, viivised 01.06.2015- 31.08.2016 eest 126,88 eurot ja 01.09.2016-17.03.2017 eest 123,88 eurot. Samuti mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja põhinõudelt (893,82 eurolt) arvestatud viivise alates 18.03.2017 kuni põhinõude täitmiseni korteriühistuseaduse § 7 lg-s 4 ettenähtud määras, s.o 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. Kostja vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Maakohtus kantud menetluskuludest jättis kohus 5,82% hageja ja 94,18% kostja kanda. Kohus määras hageja menetluskulude suuruseks 1433,22 eurot, millest kostja kanda jääb 1349,79 eurot ja kostja menetluskulude suuruseks 1433,22 eurot, millest hageja kanda jääb 83,43 eurot. Vastastikuste nõuete tasaarveldamise korras mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 1266,36 eurot ja määras, et menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõikes 1 ettenähtud ulatuses.

Kohus, arvestades poolte esitatut, kõiki asjas kogutud tõendeid ning hinnates neid kogumis leidis, et hagi tuleb rahuldada. Kostja on põhinõude summa õigeks võtnud. Kostja on esitanud vastuväite hageja viivise arvestuse osas, leides, et korteriühistu põhikirjas sätestatud viivise suurus (0,1% päevas) on vastuolus seadusega. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg 4 kohaselt võib korteriühistu majandamiskulude maksmisega viivitamisel juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, mille järgi tuleks viivise arvestamisel kohaldada võlaõigusseaduse § 113 lg-t 1, sest KÜS § 7 lg 4 on lex specialis VÕS § 113 lg 1 suhtes. Seega tuleb kohaldada KÜS § 7 lg 4 sätestatud viivise määra. Seejuures märkis kohus, et seadusandja ei ole reserveerinud võimalust, et korteriühistu saaks korteriomanikult nõuda majandamiskulude maksmisega viivitamisel põhikirjaga või üldkoosoleku otsusega teistsugust viivise määra. Seega on perioodil 01.06.2015 kuni 31.08.2016 viivise suuruseks kokku 126,88 eurot. Kostja on esitanud VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel vastuväite viivise suurusele, leides, et viivist ei saa hageja kostjalt nõua, sest hageja tegevuse või tegevusetuse tõttu ei saa kostja oma korteriomandit kasutada. Kohus on eelistungil kostjale selgitanud vastuväite sisule esitatavaid nõudeid, kuid kostja ei ole esitanud VÕS § 162 lg-s 1 sätestatud asjaolusid, mistõttu ei ole vastuväide põhjendatud. Vastuväitest ei selgu erandlikke asjaolusid, sh lepingupoole õigustatud huvid ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kostja selgitused, et ta ei olnud nõus korteriühistule arvete alusel maksma, ei ole asjaoluks, millele tuginedes saaks viivist vähendada. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse kokku summas 1144,58 eurot, s.o põhivõlgnevus 893,82 eurot, viivised 01.06.2015 kuni 31.08.2016 126,88 eurot ja alates 01.09.2016 kuni 17.03.2017 123,88 eurot ning viivised alates 18.03.2017 kuni nõuete täieliku täitmiseni 0,07 % päevas võlgu olevalt summalt. Kohtule esitatud vastuhagi kohaselt nõuab kostja hagejalt 1825 euro hüvitamist ja lisaks viivist põhinõudelt (1825 eurot) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 13.01.2017 kuni kohase täitmiseni. Kostja leiab, et talle on tekkinud kahju seoses sellega, et alates 2012. aasta novembrikuust on kostja korteri nr 12 vannitoa ja koridori laest vett läbi jooksnud. Vaidlust ei ole asjas selle üle, et kostja korteri laest ja seintelt on vett tilkunud, mis on korteri siseviimistlust rikkunud. Üleandmise-vastuvõtmise aktist 19.05.2014 nr A14/18 nähtub, et kostja korteris on remont tehtud, mille eest on kostja 12.05.2014 arve nr 14018 alusel maksnud 90 eurot. Vaidlust ei ole ka selles, et pärast remonti ei ole kostja korterit uuesti remontinud, kuid on teinud kulutused selleks, et tuvastada veelekke põhjus ja tagajärjed summas 1735 eurot. Tehtud kulutusi summas 1825 eurot (1735 + 90 = 1825) peab kostja otseseks varaliseks kahjuks ja nõuab hagejalt kahju hüvitamist. Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist. Need on korteriühistu ülesanded, seega ka kohustused. Nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1 (vt RKTKo 3-2-1-61-14, p 30). Kostja esitatud asjaoludel võis hageja olla viivituses elamu remondi korraldamisega ja võis tekitada kostjale kahju kulutuste näol, mille oleks pidanud tegema hageja (korteriühistu) ja mida oleks kostja saanud hagejalt nõuda.

Esmalt peab selguma, kas kannatanud korteriomanikule peab olema kahju hüvitamiseks tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128). Kostja on leidnud, et talle on põhjustatud otsest varalist kahju, mis saaks eelkõige olla kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks (VÕS § 128 lg 3). Kohtule esitatud üleandmise-vastuvõtmise aktist 19.05.2014 nr A14/18 ja 12.05.2014 arvest nr 14018 nähtub, et kostja korteris on 2014. aastal remont tehtud, millest kostja on kandnud 90 eurot, mis saab olla kahju tekitamisega seotud kuluks, kui hageja poolt kahju tekitamine leiab kinnitust (vt 6.2.2). Kostja teised kulud, mis nähtuvad Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA, OÜ Virosan ja Aaron Konsult OÜ arvetel ei ole kohtu hinnangul mõistlikud kulud. Kostja on tellinud Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA-lt uuringud, et saada kinnitust, et korteris on hallitusseened. Nimetatud kulu ei seondu kuidagi võimaliku kahju väljaselgitamisega või argumendiga, et kostjale oleks tekkinud kahju. Hallituse olemasolu tühjalt seisvas korteris ei ole iseenesest midagi erakordset, seejuures ei ole kostja toonud esile asjaolusid, et hallitusseente ulatuse tõttu oleks korteri kasutamise muutunud võimatuks. Kostja esitatud fotodelt nimetatud asjaolud ei kajastu. OÜ-lt Virosan on kostja poolt tellitud surveproovid, kuid antud kulu vajalikkus on jäänud teadmatuks, nende tööde tulemusena ei ole midagi olulist selgunud. Samuti nähtub asja materjalidest, et hageja on OÜ-lt Niiskusabi sarnaseid töid tellinud, mistõttu ei ole kostja täiendavad tööde tellimise vajalikkust millegagi põhjendatud. Puutuvalt Aaron Konsult OÜ koostatud arvamusi selgub, et nimetatud osaühingu poolt on algselt peetud kahju põhjustaks kostja ülemist naabrit, kuid järgnevas arvamuses on Aaron Konsult OÜ leidud, et võimalik veeleke on tingitud kortermaja konstruktsioonide iseärasustest. Kohus leidis, et eelnimetatud ebakõlade tõttu ei saa Aaron Konsult OÜ arvamusi pidada usaldusväärseteks tõenditeks, mille põhjal võiks mingeid järeldusi rajada. Arcus Projekt OÜ koostatud dokumendis nimetatud asjaolud käsitlevad Aaron Konsult OÜ viimases dokumendis nimetatud järeldusi ja ei ole näha, et Arcus Projekt OÜ oleks ise uuringuid läbi viinud, seetõttu ei lisa Arcus Projekt OÜ seisukoht väidetele midagi tõendamisväärtuslikku juurde. Kohus leidis, et Aaron Konsult OÜ arvamuste koostamisega seotud ja kostja poolt kantud kulu on olnud ebavajalik. Tuleb silmas pidada, et ka kostja ei ole vaatamata kõigi nende kulutuste tegemisele suutnud kindlaks teha veelekke tegelikke põhjuseid. Seega ei saa OÜ Virosan ja Aaron Konsult OÜ töid pidada ka mõistlikeks kuludeks VÕS § 115 lg 1 alusel kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Korteriühistu (hageja) vastutab kohustuse rikkumise eest, kui rikutud on seadusega, ühistu otsusega või põhikirjaga võetud kohustust (KOS § 15 lg 5 ja 6). Käesolevas asjas ei ole hageja korteriühistu otsust või põhikirjas sätestatud kohustust rikkunud. Kostja etteheide seisneb selles, et hageja on olnud tegevusetu kostja korteriomandit kahjustava olukorra väljaselgitamisel ja veelekke peatamisel, tuginedes KÜS § 2 ja § 151 sätestatud üldistele korteriühistu eesmärkidele ja kohustustele. Kostja leiab, et KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu eesmärk ka korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine ja see tähendab, et korteriühistu liikme on elamu põhikonstruktsioonide ning tehnosüsteemide korrasolek. Korteriühistu kohustuse rikkumisena näeb kostja asjaolu, et korteriühistu ei ole tuvastanud tema korteris veelekke põhjust ja seetõttu ise sunnitud ise tellima ja maksma vajalike uuringute eest. Hageja ei ole kostja seisukohaga nõustunud ja on esitanud vastuväited, mille järgi on korteriühistu teinud alates

2013 kuni 2016 teostanud uuringuid ja on aktiivselt kostjat probleemi lahendamisse kaasanud, et tuvastada veelekke põhjused (hageja 19.12.2016 menetlusdokumendi lisad 1-5). 05.07.2013 on maja haldaja AS ISS Eesti e-kirjas hagejale teatatud, et on kontrollitud katus, teostatud puhastused, OÜ Virosan on viinud läbi kaameruuringud jne, mis on jäänud tulemusteta. Maja haldaja on seejuures selgitanud, et täiendavate uuringute läbiviimine on korteriühistul likviidsete vahendite puudumise tõttu raskendatud. Kohus leidis, et hageja esitatud tõenditest nähtub, et hageja ei ole enda kohustusi rikkunud, sest hageja ei ole jäänud tegevusetuks ja on korteriomanike ühistest huvidest lähtudes tellinud uuringuid. Samuti ei saaks korteriühistult nõuda suuremaid kulutusi, kui see oleks majanduskavas planeeritud kulusid arvestades mõistlik. Isegi juhul, kui nõustuda, et hageja on jäänud tegevusetuks, siis puudub kohtu hinnangul põhjuslik seos võimaliku rikkumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4). Tegevusetuse korral saab kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ning vaadatakse, kas kahju oleks siis jäänud olemata (vt RKTKo 3-2-1-173-12, p 18). Tuleb silmas pidada asjaolu, et ka vaatamata kostja jõupingutustele ei ole veelekke tegelikke põhjuseid suudetud välja selgitada, mistõttu ei saa väita, et hageja oleks veelekke põhjuseid eiranud või jätnud kasutamata meetodid/viisid veelekke põhjuste tuvastamiseks. Välistatud ei ole Aaron Konsult OÜ esimeses arvamuses sedastatu, s.t vee läbijooks võib olla põhjustatud naabri tegevusest. Nimetatud asjaolule on viidanud ka OÜ Niiskusabi 28.11.2014 e-kirjas, märkides, et veelekkel võib olla seos ülemise naabri poolt vee tarbimisega, nt pesumasina töötamisega. Seega ei saa hagejale ette heita, et ta ei ole täitnud oma kohustust hoida korras kaasomandiosa, ehk korterelamu sadeveesüsteemi, ja hoidnud kõrvale lekke põhjuse tuvastamisest. Kohus leidis, et ei ole võimalik ka hüpoteetiliselt väita, kui nõustuda hageja poolse kohustuste rikkumise väitega, et kostja korteriomandile tekkinud kahju (remont 90 eurot, kulud) oleks hageja tegevusetuse tagajärg. Eeltoodu alusel tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Kohus rahuldas hagi põhinõude summas 893,82 eurot, kuid osaliselt viivise nõude, s.o summas 148,78 eurot (hagi esitamiseni). Menetluskulud jaotas kohus TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega, s.o 94,18% hageja menetluskuludest jättis kostja kanda ja 5,82% kostja menetluskuludest hageja kanda. 01.03.2017 esitas hageja menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv hagi esitamisel 200 eurot ja lepingulise esindaja tasu kokku 2275 eurot, millele lisandub käibemaks 455 eurot. Kostja esitas hageja menetluskulude kohta vastuväited. Kostja ei pidanud põhjendatuks ega vajalikuks hageja 26.01.2017 haginõude suurendamise avalduse koostamise kulu 100 eurot, sest kohus menetleb seda eraldi hagina. Samuti pidas kostja põhjendamatuks hageja 17.01.2017 vastuväite koostamise kulu 75 eurot, kuna 17.01.2017 vastuväide oli esitatud kohtu tegevusele hageja 26.01.2017 haginõude suurendamise avalduse käesoleva tsiviilasja menetlusse võtmata jätmisel. Kohus ei ole arvestanud eelnimetatud vastuväitega ega võtnud 26.01.2017 haginõude suurendamise avaldust menetlusse. Kohus nõustus osaliselt kostjaga selles, et 26.01.2017 haginõude suurendamise kulu 100 eurot ei ole käesoleva menetluse kulu. Samuti tuleb jätta arvestamata 17.01.2017 vastuväite koostamise kulu 75 eurot, sest kohus jättis selle rahuldamata (TsMS § 169 lg 3). Ülejäänud lepingulise esindaja kulude osas leidis kohus, et see on olnud põhjendatud ja vajalik kulu. Hageja lepingulise esindaja kulutatud aeg on olnud proportsioonis menetlusdokumendi kajastatud asjaolude sisu ja mahu osas. Seisukohad on olnud asjakohased ja lisatud tõendid on aidanud asja lahendamisele kaasa. Töötunni maksumus 100 eurot vastab turuhinnale. Seega tuleb hageja põhjendatud menetluskuludeks lugeda riigilõiv 200 eurot ja lepingulise esindaja

kulu 2100 eurot, millele lisandub käibemaks 420 eurot. Kohus leidis, et hageja põhjendatud menetluskuludeks on kokku 1433,22 eurot, millest kostjal tuleb hagejale hüvitada 94,18%, s.o 1349,79 eurot. Kostja on esitanud kohtule menetluskulude nimekirja, mille järgi on tema kuludeks vastuhagis hagisummalt tasutud riigilõiv 225 eurot ja lepingulise esindaja kulu kokku 2275 eurot. Hageja ei ole kostja menetluskulude osas vastuväiteid esitanud. Kohus leidis, et kostja kulud on olnud põhjendatud ja vajalikud. Töötunni maksumus 100 eurot vastab turuhinnale. Arvestades käesoleva asja hagihinda on põhjendatud menetluskuludeks kokku 1433,22 eurot. Tuleb võtta aga arvesse, et hagejal tuleb kostjale hüvitada 5,82% menetluskuludest, s.o summas 83,43 eurot. TsMS § 445 lg 1 alusel tasaarvestas kohus otsuse resolutsioonis poolte menetluskulude nõuded rahuldatud osas. Apellatsioonkaebus 13.04.2017 esitatud apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja Pärnu Maakohtu 18.03.2017 otsust osas, millega hagi rahuldati ja vastuhagi rahuldamata jäeti, samuti kostjalt väljamõistetud menetluskulude osas ning palub maakohtu otsuse vaidlustatud osas tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitis ja viivis VÕS § 113 lg 1 järgi. Kostja märgib, et jääb kõikide maakohtus esitatud asjaolude, põhjenduste ja nõuete juurde ega koorma kohut ega vastaspoolt nende kordamisega. Kohus kohaldas valesti materiaalõigust. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-61-14 p-s 23 selgitanud, et kui korteriomanik ei saa kasutada kommunaalteenuseid, mille eest talt raha nõutakse, võib tal olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või § 111 alusel keelduda maksmisest, kui takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike või korteriühistu kohustuste rikkumine. Kohustuse rikkumise korral võib korteriomanikul olla ka kahju hüvitamise nõue, mille ta saab kommunaalkulunõudega tasaarvestada. Sama lahendi p-des 28 ja 29 selgitab Riigikohus, et kaasomandi eseme (antud juhul katuse sees oleva sademevee ärajuhtimise torustiku, korrustevaheliste paneelide jms) parandamiseks ja säilitamiseks (st ka nendega seotud probleemi leidmiseks) võib ka korteriomanik ise kulutusi teha ja nõuda nende hüvitamist teistelt kaasomanikelt KOS § 15 lg 2, KOS § 13 lg-d 1 ja 2, AÕS § 72 lg 4 aga ka VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel. Sama lahendi p-s 30 on Riigikohus juhtinud tähelepanu, et esitatud asjaoludel on võimalik ka hageja kui maja haldava korteriühistu vastutus oma kohustuste rikkumise eest. Riigikohus on leidnud, et maja haldava korteriühistu või valitseja vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus, sh tehnosüsteemide korrasoleku kontrollimise või parandustööde korraldamata jätmine, samuti selleks vajalike otsuste tegemata jätmine ja/või korteriomanikelt raha kogumata jätmine (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Nõude aluseks saab olla VÕS § 115 lg 1. Lahendi nr 3-2-161-14 p-s 31 on märgitud, et kuna esitatud asjaoludel võis hageja olla viivituses elamu remondi (antud asjas ka probleemide põhjuste väljaselgitamise) korraldamisega, võis ta sellega tekitada ka kostjale kahju katuseremondiks (antud asjas vee läbi kaasomandi esemeks oleva paneeli tungimise põhjuste väljaselgitamiseks) tehtud kulutuste näol, mille oleks pidanud tegema hageja, tegemaks remonti, mida oleks kostja saanud hagejalt nõuda. Ka ei ole ka välistatud, et kostja sai hageja nõude VÕS § 197 lg 1 alusel tasaarvestada. Lahendi nr 3-2-1-61-14 p-s 32 selgitas Riigikohus, et kostjal on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka oma käesoleva otsuse p-des 28 ja 29 nimetatud võimalikke nõudeid korteriomanike

kui hageja liikmete vastu töödest tulenevate kulutuste hüvitamiseks. Korteriomanikule tuleb tagada võimalus ka teiste korteriomanike vastu suunatud nõudeid ühiste nõuetega tasaarvestada. Analoogilistele järeldustele on Riigikohus järjepidevalt jõudnud ka lahendi 3-21-117- 14 p-s 12 ja lahendi 3-2-1-75-15 p-s 11, mainides muuhulgas korteriühistu kohustust tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Kohus jättis märgitud seisukohad täielikult arvestamata ega kohaldanud viidatud norme kirjeldatud viisil. Kostja leiab, et hagejal ja kaasomanikel on kohustus tagada, et kaasomandi esemeks oleva korrustevahelise paneeli kaudu kostja korterisse vesi ei tungiks (kaasomandi korrapärane majandamine). Selleks peab hageja välja selgitama vee päritolu, kogudes vajadusel selleks rahavahendid, ja kas kõrvaldama rikke, kui tegemist on kaasomandis oleva konstruktsiooni probleemiga või esitama sellise nõude vastavale korteriomanikule, kui probleem pärineb tema reaalosast. Kostja keeldub majandamiskulude tasumisest põhjustel, et ei saa kasutada korteriomandit ja kommunaalteenuseid kaasomanike ja korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu ja tasaarvestab hageja nõude oma nõudega. Kostja märgib, et toimiku materjalide analüüs, telefonikonsultatsioonid kliendiga, antud kaebuse koostamine ja selleks vajaliku kohtupraktika ja kirjanduse uurimine võtsid aega 12 tundi. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu määr on 150 eurot, millele lisandub käibemaks. Riigikohus on lahendi 3-2-1-115-14 p-s 14 märkinud, et lepingulise esindaja tunnitasu kuni 153 eurot ilma käibemaksuta on mõistlik ja põhjendatud. Samuti Riigikohus on leidnud lahendi nr 3-2-1-91-13 p-s 13, et tasu 500 eurot 3,2 tunnise ajakulu eest on põhjendatud ja vajalik (500/3,2 = 156,25 eurot). Lepingulise esindaja kulu kaebuse esitamise seisuga on 2160 eurot (12 x 150 + KM), millele lisandub riigilõiv 275 eurot. Menetluskulu kokku on 2435 eurot. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane ega saa seega käibemaksu tagasi arvestada. Menetluskulu on tekkinud seoses antud menetlusega. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud ja viivis menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Pärnu Maakohtu 18.03.2017 otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, muutes kohtuotsuse põhjendusi. Otsuse põhjendusi tuleb täiendada seoses ringkonnakohtu poolt uue tõendi vastuvõtmisega ja sellele hinnangu andmisega. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et kaebuses viidatud materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist või menetlusnormide rikkumist ringkonnakohus maakohtu lahendi põhjal ei tuvastanud. Maakohus on hagis esiletoodud asjaolusid seostanud õigete materiaalõiguse normidega ning hinnanud esitatud tõendeid seadusekohaselt. Samuti on maakohus jaganud vaidluse lahendamiseks oluliste asjaolude tuvastamisel õigesti tõendamiskoormise. Kolleegiumil ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale.

Maakohus leidis põhjendatult, et hageja esitatud tõenditest nähtub, et hageja ei ole enda kohustusi rikkunud, sest hageja ei ole jäänud tegevusetuks ja on korteriomanike ühistest huvidest lähtudes tellinud uuringuid. Samuti ei saaks korteriühistult nõuda suuremaid kulutusi, kui see oleks majanduskavas planeeritud kulusid arvestades mõistlik. Isegi juhul, kui nõustuda, et hageja on jäänud tegevusetuks, siis puudub kohtu hinnangul põhjuslik seos võimaliku rikkumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4). Lekkepõhjust oligi erakordselt keeruline tuvastada, mida tõendavad ka kostja poolt tellitud uuringud, mis lekke põhjust ei suutnud samuti tuvastada. Ka vaatamata kostja jõupingutustele ei ole veelekke tegelikke põhjuseid suudetud välja selgitada, mistõttu ei saa väita, et hageja oleks veelekke põhjuseid eiranud või jätnud kasutamata meetodid/viisid veelekke põhjuste tuvastamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Kostja esitas apellatsioonimenetluses 31.08.2017 menetlusdokumendiga uued tõendid, mille ringkonnakohus vastu võttis. Mõlemad pooled on ühel meelel, et veelekke põhjus selgus augustis 2017, kui V korruse korteriomandi omanik võttis lahti põranda ja selgus, et lekke põhjustas kanalisatsioonitoru purunemine. Sellele viitab ka kostja poolt esitatud Aaron Konsult OÜ esimeses arvamuses sedastatu, s.t vee läbijooks võib olla põhjustatud naabri tegevusest. Nimetatud asjaolule on viidanud ka OÜ Niiskusabi 28.11.2014 e-kirjas, märkides, et veelekkel võib olla seos ülemise naabri poolt vee tarbimisega, nt pesumasina töötamisega. Lekkepõhjuse osas nüüd ka vaidlus puudub. Poolte vahel on jätkuvalt veel vaidlus selles, kas korteriomandi eseme reaalosa piires paiknevat kanalisatsioonitorustikku saab lugeda reaalosa osaks või on tegemist korteriomanike kaasomandi esemega. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandi eseme reaalosa mõiste sätestab KOS § 2 lg 1 ning sama sätte lg 2 järgi ei kuulu korteriomandi reaalosa hulka ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Ringkonnakohtu arvates tuleneb eeltoodud sätetest, et elamusisesed kanalisatsioonipüstikud on korteriomanike kaasomandis, kuid kanalisatsioonisüsteemi torustik, mis asub korteriomandi eseme reaalosas ning ühendab näiteks WC potti ja valamuid kaasomandi esemesse kuuluvate kanalisatsioonipüstikutega, ei ole kaasomandi esemeks. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi kanalisatsioonisüsteemi püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrasoleku eest, kuid torustiku korrashoiu eest, mis asub korteriomandi eseme reaalosas, vastutab korteriomanik, s.o korteriomandi eseme reaalosa hulka kuulub eluruumi sisene kanalisatsioonitorustik kuni kohani, kus eelnimetatud torustik suubub vastava hoone korteriomandite omanike poolt ühiselt kasutatavasse kanalisatsioonipüstikusse. Seega ei saa hagejale ette heita, et ta ei ole täitnud oma kohustust hoida korras kaasomandiosa, ehk korterelamu sadeveesüsteemi, ja hoidnud kõrvale lekke põhjuse tuvastamisest. Kuna veeleke toimus korteriomandi eseme reaalosas ning sellega põhjustatud

kahjulike tagajärgede eest vastutab § KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt korteriomanik, siis on maakohus põhjendatult jätnud vastuhagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja kommunaalkulude suurust väites vaid, et kostja keeldub majandamiskulude tasumisest põhjustel, et ei saa kasutada korteriomandit ja kommunaalteenuseid kaasomanike ja korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu ja tasaarvestab hageja nõude oma nõudega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et kostja ei ole tõendanud sellist nõuet, mida saaks hageja kommunaalkulude nõudega tasaarvestada. Menetluskulude kindlaksmääramise osas ei ole kostja apellatsioonkaebuses vastuväiteid esitanud. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebus alust kaevatava otsuse muutmiseks või tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Apellatsiooniastme menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Ringkonnakohtu 26.10.2017 kohtuistungil esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses õigusabikulud summas 720 eurot (koos käibemaksuga). Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on hagejale osutatud õigusabi kokku 6 tundi tunnitasuga 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Osutatud õigusabi seisneb järgmistes toimingutes: kostja apellatsioonkaebusega tutvumine – 0,5h; 19.05.2017 vastuse koostamine – 3h; 26.10.2017 kohtuistungiks ettevalmistamine ja istungil osalemine – 2,5h. Hageja kinnitas, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva tsiviilasjaga. Samuti kinnitas hageja, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, mistõttu ei saa ta käibemaksu tagasi. Hageja palus menetluskuludelt välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et hageja vandeadvokaadist lepingulise esindaja Ljudmila Tamari töötunni hind 100 eurot, millele lisandub käibemaks, on mõistlik ja põhjendatud. Ka ei anna käesoleva vaidluse keerukus, mahukus ega asjas esitatud tõendite maht alust pidada lepingulise esindaja tunnitasu keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ületavaks ega ülemääraseks. Senises kohtupraktikas on advokaatidest ja vandeadvokaatidest lepinguliste esindajate puhul mõistlikuks peetud nii tunnitasu suurust 120 eurot käibemaksuga kui ka ilma käibemaksuta (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-92-13, 3-2-1-93-13) ja ka tunnitasu, mis ületab 120 eurot (ilma käibemaksuta) (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-115-14, 3-2-1-131-16). Ringkonnakohus, pidades silmas apellatsioonimenetluses esitatud dokumentide mahtu ja sisu ning ringkonnakohtu 26.10.2017 istungi kestust, leiab, et hageja esindaja poolt apellatsioonimenetluses hageja õiguste efektiivseks kaitseks tehtud töö maht on TsMS § 175 lg 1 järgi põhjendatud ja vajalik. Seega kuulub hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks rahuldamisele täies ulatuses ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista apellatsioonimenetluse kulud kokku summas 720 eurot (6h x 100 + käibemaks 120 eurot). Vastavalt hageja taotletule tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel kostjalt hageja kasuks välja mõista ka viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. (allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.