OÜ Damavand hagi Kuressaare linna vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 22.06.2016 vaheotsus lõppotsusena
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2 035 210 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Damavand apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Damavand (registrikood 11494117), seaduslik esindaja AB Kostja: Kuressaare linn (Kuressaare Linnavalitsuse kaudu, registrinumber 75023266), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kersti Põld
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Pärnu Maakohtu 22.06.2016 otsus lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt selle põhjendusi.
2.OÜ-u Damavand apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
3.Poolte menetluskulud apellatsiooniastmes jäävad OÜ Damavand kanda.
Menetluskulude suuruse määrab kindlaks ja menetluskulud mõistab välja maakohus peale otsuse jõustumist käesolevas tsiviilasjas. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka
1(6)
menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Damavand (hageja) esitas Harju Maakohtule 20.03.2014 hagi Kuressaare linna (kostja) vastu kahjuhüvitise 2 035 210 euro ja viivise nõudes. Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt andis kostja 02.09.2008 korraldusega nr 494 hagejale viieks aastaks üürile äriruumid Kuressaare Raekeldris aadressil Tallinna tn 2, Kuressaare. Hageja leiab, et kostja ei tegutsenud üürileandjana heauskselt ja rikkus tahtlikult oma kohustusi. Ruumide kasutuskõlbmatus ilmnes 05.10.2008, kui algasid suured veelekked üüritud ruumidesse, kuna katus, seinad ja hoone küljepoolne terrass ei olnud veekindlad. Hagejal kui üürnikul ei olnud kohustust hoonet väljaspool äriruume renoveerida ja veelekke eest vastutas kostja kui üürileandja. Kostja vältis teadlikult enne lepingu allkirjastamist hageja teavitamist nimetatud puudustest ega kõrvaldanud korduvatest palvetest hoolimata puudusi. Sellega takistas kostja hagejal ruumide renoveerimist ja vastavalt üürilepingule kasutamist. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist ja üüri alandamist null euroni. Kostja rikkus lepingut hiljemalt 06.10.2008, kui kostja esindaja MS sai veelekkest teada. Hageja nõue tuleneb üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu saamata jäänud tulust, mis oleks laekunud hagejale kavandatud äritegevusest perioodil september 2008 kuni september 2013 (september kuni detsember 2008 oli renoveerimisperiood), arvates tulust maha kulud, sh üüri. Kahjuhüvitise (saamata jäänud tulu) suurus oli diskonteeritud rahavoogude analüüsi kohaselt 2 035 210 eurot. Hageja nõudis alternatiivselt asjatult põhjustatud kulutuste ja teiste negatiivsete majanduslike tagajärgede hüvitamist 1 126 342 euro ulatuses, kuid loobus sellest nõudest 02.02.2016. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus kohaldada aegumist või jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Poolte vahel sõlmiti 02.09.2008 korralduse nr 494 alusel 09.09.2008 üürileping. Lepingu lisana allkirjastati üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekiri. Ruumide ja esemete üleandmisevastuvõtmise aktiga anti ruumide valdus üürnikule üle. Üürnik oli ruumide seisundist enne lepingu sõlmimist teadlik. Talle selgitati, et tegemist on keldriruumidega, mille seisundit mõjutab maapinnast müüridesse imbuv niiskus ja ruumides küttekehade puudumine. Sügisel 2008 leidis aset vihmavee lokaalne läbijooks üürile antud ruumide tagumise sissepääsu poolses tehniliste ruumide juurde jäävas koridoris. Läbijooks oli ühekordne ja tingitud erakordselt tugevast paduvihmast ja asjaolust, et hoone terrassi kohale jääva vihmaveetoru alumine osa oli varastatud. See ei olnud kostjale ettenähtav. Kostja parandas vihmaveetoru sügisel 2008. Varem ega hiljem ei ole sellist vihmavee läbijooksu aset leidnud. Hoone oli vihmaveekindel ning selle katuses, seintes ja terrassil ei olnud selliseid vigu, mis oleksid takistanud keldriruumide remonti ja kasutamist. Kostja ei ole lepingut tahtlikult rikkunud. Hageja ei ole esile toonud, kuidas takistas ühekordne läbijooks ruumide tagumises osas asuvas teeninduskoridoris üürilepingu täitmist. Hageja ise rikkus kohustust viia ruumid kokkulepitud ajaks seisundisse, milles saab osutada toitlustusteenust.
2(6)
Hageja väitel said talle puudused teatavaks 05.10.2008. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hagi aegumise tähtaeg algas väidetava puudustega asja üleandmise osas 06.10.2008 ja lõppes 05.10.2011. 05.03.2009 teatas kostja hagejale, et lõpetab hagejaga sõlmitud üürilepingu. Lepingu lõpetamine alates 01.04.2009 otsustati 07.04.2009 korraldusega nr 190. Korraldus saadeti hagejale postiga 09.04.2009. Kuna üürnik ruume ei vabastanud, teisaldas kostja ruumidest hagejale kuuluvad asjad, kuna need takistasid renoveerimistöid. Maakohtu lahend
3.Pärnu Maakohtu 22.06.2016 otsusega võttis kohus vastu loobumise hageja alternatiivsest nõudest (asjatult põhjustatud kulutuste hüvitamise nõue) ja lõpetas selles osas menetluse. Kohus jättis hagi üürilepingust tuleneva kahju hüvitamiseks aegumise tõttu vaheotsusega rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid 09.09.2008 kirjaliku tähtajalise äriruumide üürilepingu, mille esemeks olid Tallinna tn 2 Raekoja keldris asuvad ruumid, leping sõlmiti 5 aastaks, samuti allkirjastati lepingu lisa 1 (üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekiri). Hagejal tekkinud nõude sissenõutavaks muutumise aja määramisel ei ole tekkinud kahju ulatus oluline. Üüritud asjal tekkinud puudustest teadasaamisel oli üürnikul võimalik kasutada VÕS §-st 278 tulenevaid õiguskaitsevahendeid. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Kuna hageja sai võimalikust puudusest teada 05.10.2008, siis tekkis tal alates samast päevast õigus nõuda kahju hüvitamist. Hagi aegumise tähtaeg lepingulise kahju nõudes algas seega 06.10.2008 ja lõppes 05.10.2011. Hageja esitas hagi kohtusse 20.03.2014. Õige ei ole hageja seisukoht, et aegumisele tuleb kohaldada TsÜS § 146 lg-st 4 tulenevat 10-aastast aegumistähtaega, kuna kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult. Kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses on tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Hageja ei esitanud asjaolusid või tõendeid, millest järelduks, et kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt või soovis õigusvastase tagajärje saabumist võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Hageja tugineb nõude ja kahju tekkimise asjaoludes kuupäevale 05.10.2008 ja seostab kahju hüvitise arvutamise üürilepingu eeldatava kestusega. Kahju tekkimise täpset aega hageja ei määratle. Kuressaare Linnavalitsuse 07.04.2009 korraldusest nr 190 nähtub, et kostja lõpetas üürilepingu tuginedes lepingu p-le 3.2. ning VÕS § 316 lg-dele 1 ja 2 alates 01.04.2009. Korraldus saadeti üürnikule posti teel 09.04.2009. Lepingu lõpetamise õiguspärasust hageja ei vaidlustanud. Seega isegi siis, kui lugeda hageja nõude tekkimise ajaks lepingu lõpetamise aeg või hageja poolt kostjale lepingu lõpetamist sisaldava postisaadetise jõudmise aeg, möödus tehingulise nõude, sh muude lepingust tulenevate kahjunõuete 3-aastane aegumistähtaeg 2012. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis nõude aegumise tõttu rahuldamata, ja saata asi tagasi maakohtule. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega maakohus võttis vastu hageja osalise nõudest loobumise.
3(6)
Kaebuse ja selle täienduse kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti aegumist, kuna kostja on tahtlikult vältinud hagejale tekitatud kahju eest vastutuse võtmist. Üüritud ruum oli rõske ja niiske ning seda oli võimatu renoveerida, kuna põrand, seinad ja katus olid väga halvas olukorras. Maakohus jättis need asjaolud tähelepanuta. Maakohus rikkus Euroopa Inimõiguste Konventsiooni (EIÕK) norme ja nõudeid. EIÕK art 6 lg 1 kohaselt on igaühel õigus õiglasele ja avalikule kohtumenetlusele mõistliku aja jooksul sõltumatus ja erapooletus, seaduse alusel moodustatud kohtus. Sellest tulenevalt peab kohtuotsus olema kooskõlas seadusega ja avalikku kohtumenetlust ei saa vältida enne asja lõpetamist kohtuotsuse või muu lõpliku otsusega. Kuna kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult, kohaldub hageja nõudele TsÜS § 146 lg-st 4 tulenev 10-aastane aegumistähtaeg. Tõendatud on, et kostja on ilmselgelt tahtlikult vältinud oma kohustust teha üüripind korda, hoolimata hageja korduvatest palvetest ja nõudmistest. EIÕK-st tulenevate nõuete tõttu ei ole võimalik lahendada asja lõplikult ilma avaliku kohtumenetluseta. Vaheotsuse tegemise tõttu jättis kohus üle kuulamata tunnistajad ja hindamata tõendid, mis puudutavad kostja tahtlikku tegevust oma kohustuste täitmata jätmisel. Konventsiooni nõuetest ilmneb, et aegumise küsimust ei saa otsustada ilma suulise kohtuistungita. Vastus apellatsioonkaebusele ja menetluse edasine käik
5.Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
6.Asja esmakordsel läbivaatamisel Tallinna Ringkonnakohtus tühistati 20.01.2017 otsusega maakohtu otsus osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ja jaotas menetluskulud ning saadeti asi tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus rahuldati. Kostja esitas ringkonnakohtu otsusele kassatsioonkaebuse. Riigikohus tühistas 19.06.2017 otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
7.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alust ei ole, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).
8.Põhjendatud ei ole apellandi etteheited, et maakohus rikkus õigusliku ärakuulamise põhimõtet ja seetõttu tuleb maakohtu otsus tuleb tühistada (TsMS § 403 lg 1 ja § 656 lg 1 p 1). Riigikohus on käesoleva asja lahendamisel leidnud, et TsMS § 656 lg 1 p 1 eesmärk on tagada, et kummalegi poolele antakse menetluses võimalus esitada oma seisukohti. Lisaks peab esimese astme kohus TsMS § 656 lg 1 p 1 alusel kohtuotsuse tühistamiseks rikkuma õigusliku ärakuulamise põhimõtet oluliselt ja mitte igasugused puudused poolte seisukohtade ärakuulamises ei too kaasa kohtuotsuse tühistamist. Maakohtu otsust ei ole põhjust tühistada, sest hagejal on olnud võimalus esitada vastuväiteid aegumise taotlusele 02.02.2016 menetlusdokumendis ja 10.12.2015 kohtuistungil. Hagejale tagati korduvalt võimalus esitada nõude aegumise kohta seisukohti ja tõendeid. Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud (TsMS § 693 lg 2).
9.Poolte vaidlus on tekkinud lepingulisest suhtest. Hageja heidab kostjale ette, et kostja ei andnud hagejale üle üürilepingu esemeks olevaid ruume kokkulepitud seisukorras
4(6)
(vihmaveekindlana) ja puuduste tekkimisel ning üürileandjale nendest teatamisel, ei kõrvaldanud puudusi. Kahjuks on tulu, mida üürnikul ei olnud võimalik saada ruumide kasutuskõlbmatuse tõttu ehk saamata jäänud tulu (VÕS § 128 lg 4). Hageja nõue on käsitletav VÕS § 278 p 3 alusel esitatava nõudena. Nimetatud sätte kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist.
10.Muuta tuleb maakohtu otsuse põhjendusi, mille kohaselt algas hagi aegumine järgnevast päevast, mil hageja sai teada lepingu esemel esinevast puudusest (06.10.2008) või alternatiivselt ajast, kui hageja sai teada üürilepingu lõpetamisest kostja poolt 09.04.2009.
11.Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 esimese lause järgi üldjuhul nõude sissenõutavaks muutumisega ning nõue muutub TsÜS § 147 lg 2 ja VÕS § 82 lg 7 esimese lause järgi sissenõutavaks alates ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Üürilepingut reguleerivates võlaõigusseaduse sätetes ei ole üürilepingust tulenevate kahju hüvitamise nõuete aegumise algust ega sissenõutavaks muutumise aega eraldi reguleeritud. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja VÕS § 82 lg 3 ja lg 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist ja võlgnik peab kohustuse täitma pärast täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist võlasuhte tekkimisest, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust.
12.Riigikohtu praktika kohaselt ei saa lepingulise kahju hüvitamise nõude aegumine alata enne, kui kahju on tekitatud, ning nõuete aegumise üle otsustamiseks on vaja teada lepinguliste kahjunõuete asjaolusid ja tuleb teha kindlaks, kas on möödunud mõistlikult vajalik aeg kahju tekitamisest selle hüvitamiseks. Lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõue hakkab aeguma päevast, mil on möödunud mõistlikult vajalik aeg kahju tekitamisest selle hüvitamiseks (Vt RKTKo nr 3-2-1-168-10, p 13). Nõude sissenõutavuse üle otsustamisel on oluline eelkõige see, millal hageja temale tekkinud kahjust teada sai või teada saama pidi. Sissenõutavust ja aegumistähtaja algust ei saa siduda võlgniku kahjust teada saama pidamisega (vt RKTKo 3-21-67-14, p 35).
13.Hageja tõi esile, et ruumide kasutuskõlbmatus ilmnes esialgselt 05.10.2008 seoses suurte veeleketega ruumidesse. Hageja on väitnud, et üürileandja rikkus lepingut hiljemalt 05.10.2008, kui ilmnesid puudused hoones või 06.10.2008, kui üürileandjat esindanud MS sai hagejalt informatsiooni selle kohta, et tekkis veeleke. MS tuli olukorda vaatama, lubas sellest informeerida omanikku ja välja selgitada, mida üürileandja hakkab olukorra lahendamiseks ja ruumide renoveerimiseks tegema. Tagasiside hiljem puudus. Hagiavaldusest võib aru saada, et hageja nõudis olukorra lahendamist ehk hoone viimist sellisesse seisukorda, mis võimaldaks hagejale antud ruumides toitlustusasutust pidada.
14.Hagi asjaolude kohaselt asus hageja ise ruume renoveerima. Hageja tugineb asjaolule, et 22.12.2008 teatas ruume renoveerima palgatud töövõtja Fleximus, et ruumide renoveerimine on tulenevalt hoone seisukorrast võimatu. Nimetatud asjaoludest saab järeldada, et hageja sai teada ruumide kasutuskõlbmatusest 05.10.2008. Hageja on püüdnud vaidlust läbirääkimistega lahendada ja teinud esmalt ise jõupingutusi ruumide kasutuskõlblikkusse seisukorda viimiseks.
15.Hagiavalduse kohaselt teatas üürileandja esindaja MS 06.02.2009, et üürileandjal pole raha vihmavee probleemi lahendamiseks, üürileandja ei pea defektide parandamist vajalikuks ja üürnikul tuleb ruumidest lahkuda. Hagejale pidi alates 06.02.2009 olema selge, et ruumide
5(6)
renoveerimine on tulenevalt hoone seisukorrast võimatu, kuid kostja oma kohustust viia hoone ja sellega seoses ruumid kasutuskõlblikku seisukorda ei täida ega kavatse täita. Sellest tulenevalt pidi hageja hiljemalt sel kuupäeval mõistma, et üüritud ruume ta kasutada ei saa ja et tal jääb seoses sellega tulu saamata. Alates sellest ajast ei olnud hagejal mõtet anda kostjale kohustuseks täitmiseks ka mõistlikku täiendavat tähtaega. Kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist (VÕS § 114 lg 4). Hageja on väitnud, et tal on tekkinud saamatajäänud tulu. Ringkonnakohtu hinnangul on kokku aeg, mis võis hagejal kuluda kahju suuruse analüüsimiseks ja kindlaksmääramiseks ning kostjal mõistlik hageja nõude täitmiseks maksimaalselt üks kuu arvates 06.02.2009, seega muutus hageja nõue sissenõutavaks hiljemalt 06.03.2009.
16.Apellatsioonkaebuse seisukoht, mille kohaselt tuleb nõudele kohaldada erinevalt TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud 3-aastasest tähtajast TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastast aegumistähtaega, ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus nõustub nimetatud osas maakohtu põhjendustega, järgib neid ja ei korda (TsMS § 654 lg 6).
17.Arvestades, et TsÜS § 146 lg-st 1 tulenevalt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat, aegus hageja nõue 06.03.2012. Kuivõrd hageja esitas hagi kohtusse 20.03.2014, kohaldas maakohus põhjendatult kostja taotlusel hageja nõudele aegumist (TsÜS § 143) ja jättis nõude rahuldamata, kuna kostja võib keelduda oma kohustuse täitmisest (TsÜS § 142 lg 1).
18.TsMS § 171 lg 3 alusel jäävad poolte menetluskulude apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu apellandi kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lg 4 I lauses sätestatuga maakohus oma otsuses menetluskulude suurust kindlaks ei määranud. Sama sätte II lause kohaselt ei määra menetluskulude suurust kindlaks ka ringkonnakohus, vaid seda teeb maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist käesolevas asjas. /allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.