OÜ Damavand hagi Kuressaare Linnavalitsus vastu kahju hüvitamise nõudes
Tsiviilasja hind
2 035 210 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja Osaühing Damavand (registrikood11494117; asukoht Maneeži 7-3, 10117 Tallinn)
esindajad
Hageja seaduslik esindaja AB, Hageja volitatud esindaja Thorsten Sennton, Jur. kand. PK 73, 182 05 Djursholm, e-post [email protected] Kostja Kuressaare Linnavalitsus (asukoht Tallinna 10, 93813 Kuressaare)
Menetluse liik
Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Kersti Põld (epost: [email protected]) TsMS § 449 lg 3 alusel esitatud kostja taotluse aegumise kohaldamiseks lahendamine.
RESOLUTSIOON
1.Võtta vastu hageja loobumine alternatiivsest nõudest b.(asjatult põhjustatud kulutuste summa, alapunktid i-vi) ja alternatiivse nõude osas menetlus lõpetada.
2.Nõude aegumise tõttu jätta rahuldamata OÜ Damavand hagi Kuressaare Linnavalitsuse vastu Kuressaares Tallinna tn 2 asuvate äriruumide üürilepingust tulenevas kahju hüvitamise nõudes.
3.Vastavalt TsMS § 449 lg 3 on käesolev otsus lõppotsus ja kohus asja edasi ei menetle.
3.Tühistada 15.-16. augustil 2016. a toimuma määratud eel-/kohtuistungi toimumine. Menetluskulude jaotus. Jätta kostja menetluskulud hageja kanda ning hageja menetluskulud tema enda kanda. Lk 1 / 35
Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine Lähtuvalt TsMS § 174 lg 4 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks peale menetlust lõpetava lahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn, e-posti aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse käik, hageja nõue, kostja seisukoht
1.OÜ Damavand (hageja) esitas 20.03.2014. a Harju Maakohtule hagi Kuressaare Linnavalitsuse (kostja) vastu kahjude kompenseerimise 327 215 rootsi krooni nõudes.
2.07.aprilli 2014.a määrusega jättis kohus hagiavalduse käiguta ja andis hagejale 14 päeva määruse kättetoimetamisest hagiavalduses esinenud puuduste kõrvaldamiseks. 12. mail 2014 esitas OÜ Damavand täiendatud hagiavalduse kostjalt 2 035 210 euro nõudes.
3.30.aprillil 2014.a vastusena puuduste kõrvaldamise määrusele tasus hageja riigilõivu ja esitas nõude järgmises sõnastuses: a. nõue kostja vastu maksta 2 035 210 eurot. b. nõue sisaldab samuti nõuet kostja vastu maksta hagejale viivist seni, kuni ülalnimetatud summa on täies ulatuses tasutud. Vastavalt üürilepingule on kostjal kohustus maksta viivist summas 0,15 % viivitatud summast päevas. Leiame, et see viivise kohta käiv lepingu punkt on kehtiv käesolevas hagiavalduses esitatud nõude osas. Kui kohtu arvates pole lepingu viivise kohta käiv punkt kohaldatav hageja nõude mõnele osale, siis palume me selle asemel määrata intress vastavalt seadusele või nii, nagu kohus leiab poolte vahel põhjendatud ja asjakohase olevat. Niisiis nõuame (esimeses järjekorras), et intressi arvutataks alates kuupäevast, kui kohus on nõude kostjale teatavaks teinud, kuna see on õige alguspäev või (teises järjekorras) kohtuotsuse tegemise kuupäevast. Meie arvates kolmandas järjekorras peaks intressi arvutamine algama kuupäeval, kui kohtuotsus muutub lõplikuks ja siduvaks (olles saanud juriidilise jõu): c. ka palub hageja kohtul kohustada kostjat hüvitama hagejale hageja menetluskulud, mille suurus täpsustatakse hiljem vastavalt menetluse lõpus esitatavale tegelikule kulude summale. Hagi alusena nimetab hageja esiteks lepingu, mille kohaselt hageja üüris äriruumid vastavalt Kuressaare Linnavalitsuse (üürileandja) korraldusele nr 494, 02.septembrist 2008. Hageja väitel ei ole üürileandja toiminud heas tahtes ja ei ole täitnud oma kohustusi üürileandjana vaid on tahtlikul rikkunud oma kohustusi ning ei ole parandanud üüriruumide vigu, Lk 2 / 35
vaatamata asjaolule, et üüriruumid polnud üürnikule üle antud lepingujärgseks kasutuseks kõlblikuks seisundis. Kostja üürileandjana on rikkunud lepingut kuna ei andnud üürnikule kasutuskõlblikus seisundis ruume. See sai üürnikule ilmsiks, kui 05.oktoobril 2008.a algasid ülisuured veelekked/vee tungimine sisse, kuna hoone, kus asuvad ruumid ei olnud vihmaveekindel. Üürileandja ei parandanud vigu kogu üüriperioodi vältel vaatamata üürniku korduvatele palvetele. Hageja kahju koosneb peamiselt saamata jäänud tulust varalise kahjuna. Hageja esitas kahjutasu arvutamiseks kaks erinevat stsenaariumi a. ja b., millest esimene oli eelistatav ja teine sekundaarne alternatiivne kahjutasu arvutus. a. hageja saamata jäänud tulu kujutab endast reaalset ja tegelikku kahju. See on varaline kahju, mis koosneb tulust, mida üürnikul polnud võimalik saada seetõttu, et üürileandja ei andnud üürnikule korrastatud ruume vastavalt üürilepingule ja kui puudused tuvastati ei kõrvaldanud üürileandja neid avastatud puudusi koheselt. Seda kahjutasu nimetame me poolte vahelise juriidilise ja siduva lepingu positiivse tulemuse kohaseks kahjutasuks. Positiivse tulemuse kohast kahjutasu arvutataks diskonteeritud rahavoogude analüüsi kaudu kuni 2014 aastani vastavalt järgmistele andmetele. Diskonto intressimäär: 8 % Äritegevuse algus, kui lepingu rikkumine poleks aset leidnud 1. mai 2009. Lepingujärgne planeeritud äritegevuse lõpp: 30.august 2013.a Esimest aasta keskmine puhastulem päevas : 1008 eurot; päevi 245; Teise aasta keskmine puhastulem päevas: 1045; päevi 365; Viienda aasta keskmine puhastulem päevas 1141 eurot; päevi 244 Toodud näitudest tulenevalt on kostjapoolse lepingu rikkumise tulemusel kaotatud tulude summa väärtus 2 035 210 eurot. b. Alternatiivne hagi alus on asjatult põhjustatud kulutuste summa ja teised negatiivsed majanduslikud tagajärjed. Hageja nimetab arvutuskäigu poolte vahelise juriidilise ja siduva lepingu negatiivse tulemuse kohaseks kahjutasuks (tegelike asjatute kulude summa, mis tuleneb üürileandja poolsest tahtlikust lepingu rikkumisest). Summa koosneb i) 36 076 eurost, millise summa üürnik kulutas, püüdes renoveerida ruumide sisemust, ii) kahjust renditud inventari hävimise eest 50 016 eurot, iii) äriruumi kindlustusmakse hind 250 eurot; iv) kahjutasu nõue üürileandja poolt ebaõige informatsiooni avaldamise eest hageja majandusliku olukorra kohta Linnavalitsuse pressiteates ajalehes Kuressaare Sõnumid summas 1 000 000 eurot; v.) ebaõige informatsiooni avaldamise tagajärjel oli hageja üldsuse silmis diskrediteeritud ja kogu Saare maakonnas äritegevusega tegelemine muutus võimatuks. Asjatud kulud seonduvalt äriühingu asukoha muutmisega 10 000, Tallinnas tegevuse uuesti alustamise kulud 20 000 eurot, kokku 30 000 eurot. vi.) Kahjutasu nõue vaimsete ja füüsiliste kannatuste ees, mida kostja hageja juhatuse liikmele ja esindajale põhjustas summas 10 000 euro, HrB loovutab hagiavaldusega nõude OÜ-le Damavand. Nimetatud tagajärgede summa on alternatiiv (ja võib kohtu otsusel olla täienduseks vastavalt lg a. esitatud nõudele, sellise täienduse summa ei saa ületada vastavalt lg a. esitatud nõuet) üürileandja poolse lepingu rikkumise tõttu kaotatud tulude summale, ms on hinnatud 1 126 342 eurole. Hageja esitas koos hagiavaldusega järgnevad tõendite loetelu ja põhjendused (kd 1 t lk 4148): 1. Kuressaare Linnavalitsuse korraldus 19.augustist 2008, nr 480, enampakkumise korraldamisest Tallina tn 2 raekeldri ruumide üürileandmiseks viieks aastaks ja enampakkumise tingimuste kinnitamine (kd 1 lk 51) Vastavalt enampakkumise tingimustele oli Üürnik kohustatud tegema ruumides remonditöid eesmärgiga viia ruumide seisund vastavusse toitlustamis- ja töötervishoiu nõuetega. Üürnik sai õiguse mitte maksta üüri kuni 31.12.2008. a. Hageja soovib tõendada sellega üürilepingu sisu, seda, et Üürnikku ei hoiatatud probleemidest seoses veel lekkimise/sissetungimisega hoone katuselt, seintest ja Lk 3 / 35
terrassilt ruumide kohal, mis takistasid äriruumide kavandatud üürimist ja renoveerimist ja tõendada, et Üürnikul polnud kohustust renoveerida kogu hoonet vaid renoveerida ainult ruumide sisemus. Hageja hinnangul on see oluline seik, kuna hiljem osutus, et ruumid on hävinud hoone katuselt, seintest ja terrassilt lekkiva/sisse tungiva vee tõttu.
2.19.08.2008 ajalehele „Kuressaare Sõnumid“ Kuressaare Linnavalitsuse poolt saadetud kuulutus enampakkumise kohta (kd 1 t lk 53 ) tõendamaks üürilepingu sisu ning, et hagejat ei hoiatatud probleemidest seoses vee sissetungimisega, mis takistasid äriruumide kavandatud üürimist ja renoveerimist.
3.Kuressaare Linnavalitsuse korraldus 494 02.septembrist 2008 a. (kd 1 t lk 54), millega hageja kinnitati enampakkumise võitjaks ja M St volitati sõlmima üürnikuga üürileping. Hageja soovib dokumendiga tõendada, et hr S oli seega isikuks, läbi kelle muutub Üürileandja vastutavaks oma kohustuste tahtliku rikkumise eest üürilepingu alusel. Ta oli samuti üürileandja esindajaks kui üürileandjat teavitati 06.oktoobril 2008 vee lekkimisest/sissetungimisest ja asjaolust, et üürnikul on võimatu alustata ja/või lõpule viia renoveerimistööd, mis olid vajalikud, et üürnik saaks ruumides käivitada äritegevuse. M S oli ainuke hagejale tuntud üürileandja esindaja, keda hageja teavitas veelekkest/vee sissetungimisest, kes on vastutav, et ruumide parandust ei korraldatud, tema tegematajätmised üürileandja nimel on tahtlik üürileandja poolt üürilepingu järgsetekohustuste rikkumine. Hageja hinnangul rikkus üürileandja lepingut hiljemalt 06.oktoobril 2008, kui M. S sai informatsiooni, et toimus veeleke.
4.02.09.2008 üürileandja, esindaja hr S ja üürnik, esindaja hrB, vahel sõlmitud äriruumide üürileping viieks aastaks vastavalt korraldusele 494. Üürilepingu esemeks äriruumid linna reakeldris aadressil Tallinna t 2 kogupinnaga 220 m2 (kd 1 t lk 55-56). Dokumendiga tõendab hageja üürilepingu sisu ja et üürnikku ei hoiatatu probleemidest seoses veelekkega/vee sissetungimisega hoone katuselt, seintest ja terrassilt ruumide kohal, mis takistasid üürimist. Samuti, et üürileandja oli kohustatud esitama arveid üüri tasumise nõudmiseks.
5.03.09.2008 ajalehes „Meie Maa“ nr 204 avaldatud artikkel pealkirjaga „Restoran Everest laieneb Raekeldrisse“, milles autor mainis üürniku plaane teostada ruumide põhjalikku renoveerimist (kd 1 t lk 57). Hageja soovib tõendada, et üürnik on läbi omaniku tuntud professionaal restoraniäris ja oleks ajanud oma äri oskuslikult ja heade majandustulemustega kui üürileandja ei oleks rikkunud lepingujärgseid kohustusi.
6.Tallinna tn 2 Raekoja keldris asuvate ruumide ja esemete üleandmise –vastuvõtmise akt 09.09.2008 a., sh lisa 1 Üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekiri (kd 1 t lk 58, 59) hageja soovib tõendada üürilepingu sisu ja et üürniku ei hoiatatud seoses veelekkega. Lisaga 1 soovib tõendada, et üürnikul ei olnud kohustust renoveerida midagi väljaspool äriruume ja veeleke oli üürileandja ainuvastutuse. Samuti, et üürileandja on tahtlikult vältinud üürniku teavitamist probleemidest veelekke/vee sissetungimisega. Hageja väitel ruumide ülevaatuse käigus märkas hrB, et seinad on keldris väga niisked, kuid kui ta esitas hr Sele selle kohta küsimuse, sai ta vastuseks, et põhjuseks oli see, et kelder oli kaua aega suletud, niiskuse kohta muid selgitusi hr S ei andnud. Üürileandja rikkus jämedalt lepingut. Kui kostja ei nõustu menetluses faktiga, et hr S ei esitanud muid põhjuseid palub hageja küsitleda hr St ja hrBt tõendamiseks.
7.15.09.2008 renoveerimise töövõtja Fleximus Bygg & maleri i Stockholm AB (edaspidi Fleximus) hageja palvel ehitustööde maksumuse arvutuse (kd 1 t lk 60-69). Hageja soovib tõendada, et ei üürnikku ega renoveerimise töövõtjat ei informeeritud probleemidest veelekkega. Samuti, et planeeriti põhjalikku renoveerimist.
8.Üürniku ja Fleximus vahel 02.10.2008 sõlmitud ehitustööteenuste leping nr 3. ( kd 1 t lk 70-119). Hageja tõendab ehitustöödeks Fleximuse palkamist ja tööde maksumust ja tingimusi mis kehtisid olukorras kus töö lõpetati kuna üürileandja rikkus tahtlikult oma lepingujärgseid kohustusi ja tegi võimatuks renoveerimistöö lõpule viia.
9.Inventari rendi leping 03.10.2008 a, mis põhjustas kulu 50 016 eurot ( kd 1 t lk 120) – tõendab inventari maksumust, mida hageja nõuab teise alternatiivi kohase kahjutasuna. Lk 4 / 35
10.Fotod 1-8 (kd 1 t lk 124-131) – hageja tõendab veelekke sissetungimist, mis üürnik avastas 05.oktoobril 2008 a.
11.06.10.2008 a, palus hrB hr St üürileandja esindajana tulla ja vaadata keldrit, mida vihmvesi oli kahjustanud ja mis oli vett täis. Hr S tuli ja pildistas olukorda ja nägi isiklikult veetulva laest ja seintest põrandale, mis oli vett täis. Pärast keldri ülevaatust lubas hr S informeerida üürnikku, mida üürileandja hakkab olukorra lahendamiseks ja ruumide renoveerimiseks tegema. Tagasiside hiljem puudus. Hageja viitab asjaolule, et tõendada, et üürnik teavitas üürileandjat kohe pärast veelekke avastamist ja üürnikul ei olnud pärast seda kohustust maksta üüri või renoveerida ruume enne lekke peatamist ja tal on nõudeõigus kahjutasule antud menetluses. Kui kostja ei tunnista ülaltoodut, siis palub hageja küsitleda hr St ja hr Beig’it tõendamiseks.
12.Oktoobris 2008 pöördus hrB üürniku esindajana Kuressaare linnapea pr U Te poole paludes lahendada tekkinud probleemid seoses üüritud ruumidega, kuna hr S ei olnud midagi ette võtnud. HrB esitas linnapeale fotod kahjustatud äriruumidest. Linnapea lubas asja lahendada, kuid tagasisidet ei tulnud. Kui kostja ei tunnista ülaltoodut siis palub hageja küsitleda pr Tt ja hrBt, et tõendada, sh asjaolu et pr T sai mainitud fotod.
13.28.11.2008 allkirjastatud leping ERGO Kindlustus kindlustusseltsiga (kindlustuspoliis 661 761) ja kindlustas inventari, siseviimistluse ja kaubad Raekeldris, Tallinna 12. (t lk 135148 ) esitatud tõendama kindlustuskulu teise alternatiivi kohase kahjutasuna.
14.18.12.2008 vormistatud ülevaatuse akt Raekeldri ruumide seisukorra koha aadressil Tellinna tn 2 Kuressaare. Üle vaatuse viisid läbi ja järeldusotsustusele kirjutasid alla Fleximus juriidiline esindajaM L, üürniku seaduslik esindaja hrB ja tunnistajad hr P H ja hr R B (1 kd t lk 149-153). hageja tõendab sellega, et veelekke tagajärjed tegid võimatuks alustada renoveerimistöid ja et veel 18.detsembril 2008 ei olnud üürileandja teinud avaldusi kuidas heastada olukorda. Hageja viitab dokumendile ka et tõendada, et vee sissetungimise põhjustasid vead hoone ehituses, mille eest vastutab üürileandja ja renoveerimine tuli peatada põhjuse tõttu, mille eest vastutab üürileandja, kuna ruumid olid tõsiselt kahjustatud veelekkest, niiskusest ja hallitusest, mida ei saanud parandada kuni hoone polnud hüdroisoleeritud.
15.22.12.2008 töövõtja Fleximus informatsioon üürnikule (kd 1 t lk 153-154), et ei ole võimalik alustada renoveerimistöid viidates Raekeldri ruumide ekspertiisi aruandele, koostatud 18.12.2008, kus on esile toodud põhjused, mis teevad võimatuks tööde teostamise, mis on ette nähtud Ehitustööteenuste lepingus nr 3. Hageja tõendab dokumendile, et tõendada vee, niiskuse ja hallituse kahjustuse tõsidust ja et üürnik oli seetõttu sunnitud maksma firmale Fleximus trahve, mida hageja nõuab teise alternatiivi kohase kahjutasuna.
16.Üürnik maksis ülejäänu kuni lõppmakseni vastavalt Firma Fleximus avaldusele 22.detsembrist 2008, summa on tõendatud ülaltoodud dokumendis 8.
17.Üürniku 02.02.2009 e-kiri M Sele selgitusega Raekeldri olukorra kohta, mille kohaselt on võimatu sooritada renoveerimistöid kuni probleemi vihmaveega ei ole lahendatud Vastasel juhul hävitab läbitungiv vihmavesi kõik renoveerimistööd, mis üürnik teeb (1 kd t lk 155-158). Hageja tõendab et üürileandja oli juba kaua teadlik veelekkest ja tahtlikult rikkus oma üürilepingujärgseid kohustusi jättes veelekke kõrvaldamata.
18.05.02.2009 kell 14.00 otsustasid hrB ja hr S kohtuda Raekeldris selleks, et leida lahendus, kuid Hr S ei ilmunud kohale. HrB saatis M Sele kirja paludes selgitusi ( kd 1 t lk 159-162). Hageja soovib tõendada, et üürileandja esindaja tegi kõik võimaliku kohtumiste vältimiseks ja veelekke kõrvaldamise vältimiseks ja seega rikkus tahtlikult üürilepingu järgseid kohustusi.
19.Hageja töötaja M W võib tunnistada, et Hr S ei ilmunud kohale.
20.05.02.2009 e-kiri M Selt selgitusega, et ta ootas Raekeldri tagaukse juures (kd 1 t lk 166167), mis ei ole tõene, kuna hrB koos M W kontrollisid mõlemat ust. Hageja tõendab dokumendiga, et kostja esindaja tegi kõike vältimaks veelekke kõrvaldamist.
Lk 5 / 35
21.kohtumisel 06.02.2009.a teatas hr S, et üürileandjal pole raha vihmavee probleemi lahendamiseks, ta ei pea defektide parandamist vajalikuks ja üürnikul tuleb ruumidest lahkuda. Kui kostja ei tunnista seda, taotleb hageja küsitleda M St ja hrB’t.
22.22.04.2009 saatis hrB hr Sele manusega oma e-kirjale ettepanekud tekkinud olukorra lahendamiseks (kd 1 t lk 168-171). Hageja soovib sellega tõendada, et üürnik teatas, et ta ei maksa üüri kuni ei leita asjakohast lahendust ja pooled selles kokku ei lepi ja et üürnik oli selgelt avaldanud, et üürileandja on tahtlikult rikkunud oma kohustusi.
23.10.12.2009.a. saatis M S e-posti teel hrBle üürileandja korralduse nr 190. 07.04.2009 a kuupäevast ruumide üürilepingu lõpetamise kohta aadressil Tallinna t 2 ja nõudis ruumide vabastamist seoses renoveerimisega laoruumideks. Hageja soovib sellega tõendada, et üürileandja tegi kõik võimaliku vältimaks vee sissetungimise kõrvaldamist ja rikkus seega tahtlikult oma lepingujärgseid kohustusi ja tegutses selle teatisega pahatahtlikult.
24.13.12.2009.a hageja esindaja hrB e-kiri pr Tele ja hr Sele, milles kirjutas oma probleemidest seoses Raekeldri üürimisega (kd 1 t lk 176-172). Hageja viitab dokumendile, tõendamaks, et hageja tegutses vastavalt võlaõigusseadusele § 316 lg 2, omapoolse avalduse saatis hrB e-posti 13.dets kõhtselt peale seda kui oli lugenud 10.dets. 2009 posti. Hageja soovib tõendada, et üürileandja rikkus tahtlikult oma kohustusi ja tal on õigus vastavalt § 296 lg 1 tasaarvestada üürinõue ja keelduda üüri maksmast.
25.26.04.2013 a kohtusid hrB ja T H hr Se ja teise üürileandja ametnikuga aadressil Tehnika t10 eemaldatud esemete kontrollimiseks, selgus et esemed olid eemaldatud hooletult. Lisaks asjaolule et esemed olid keldris veest kannatada saanud, olid need täiendavalt kahjustatud ja lõhutud veo käigus aadressile Tehnika tn 10 ja seal ladustamise käigus, mida tõendavad fotod nr 11-16 (kd 1 t lk 191-194). hageja soovib sellega tõendada üürniku inventari massilist hävimist ja seega kahjutasu mida nõuab teise alternatiivi kohase kahjutasuna.
26.26.04.2013 a kontrollisid OÜ Damavand esindaja hrB ja pr T H tunnistajana Raekeldrit väljaspoolt ja fotografeerisid (kd 1 t lk 183-184). Hageja soovib dokumendiga tõendada, et üürileandja ei olnud isegi 5.ndal aastal pärast lepingu algust parandanud vigu ja üürileandja rikub ikka veel tahtlikult üürilepingut üürnikuga ja tal pole ilmselt kunagi olnud kavatsust täita kohustusi üürilepingu alusel ja mis on sätestatud VÕS § 276 lg 1. Hageja nimetab fotosid kõige kaalukama tõendina sellest, et üürileandja rikub ja rikkus lepingu kehtivuse alguses ja kogu vahepealsel perioodil pidevalt ja tahtlikult oma üürilepingu järgseid kohustusi.
27.09.01.2014. a saatis hrB postiga hr H Hle, üürileandja linnapeale lühikese ülevaate probleemist ja vastuoludest üürileandjaga ja palus luba kohtuda hr Hga. Hageja soovib tõendiga tõendada kostja poolset ebaõiget antud asja käsitlemist (kd 1 t lk 185).
28.20.01.2014. a saatis hr L hr H nimel krB’le e-kirja. Teates on öeldud, et „teie ettevõttega suhelnud ametnikud, eeskätt linnavaranõunik M S ei ole oma toimingutega käitunud ametnikule ebasobival viisil ja distsiplinaarmenetluse algatamiseks ei ole põhjust“. Hageja soovib tõendada, et praegu on ka üürileandja arvamusel, et üürileandja on tahtlikult rikkunud üürilepingut üürnikuga ja on ilmne, et üürnikul on õigus saada hüvitist kantud kahju eest vastavalt üürniku nõuetele antud menetluses (kd 1, t lk 186).
4.Harju Maakohus võttis 14. mai 2014 a. määrusega OÜ Damavand hagi Kuressaare Linnavalitsuse vastu kahju hüvitamise nõudes menetlusse ja kohustas kostjat hagile vastama.
5.Kostja vastus hagile Lk 6 / 35
Kostja Kuressaare linn Kuressaare Linnavalitsuse kaudu esitas hagile vastuse 12.06.2014. Kostja esitas kohtule taotlused: 1 Kostja palus TsMS § 3401 lg 1 alusel anda hagejale tähtaeg puuduse kõrvaldamiseks, st nõuetekohase haginõude esitamiseks ja hagi hinnale vastava riigilõivu tasumiseks. Kui hageja kohtu nõudmist ei täida, palub kostja hagi jätta läbi vaatamata.
2.Kui tsiviilasja menetlus jätkub, palub kostja: 1) TsMS § 76 lg 1 ja § 99 lg 1 p 6 alusel anda asi alluvuse järgi menetlemiseks üle Pärnu Maakohtu Kuressaare kohtumajale; 2) kohustada hagejat andma kostja eeldatavate menetluskulude katteks tagatis 20 000 (kakskümmend tuhat eurot), määrata tagatise andmise tähtajaks 10 päeva arvates kohtumääruse hagejale kättetoimetamisest ja kui hageja kohtu poolt määratud tähtajaks tagatist ei anna, siis menetlus tsiviilasjas lõpetada. 3.Kui asjas menetlust ei lõpetata, palub kostja asjas kohaldada aegumist ja jätta hagi rahuldamata aegumise tõttu. 4.Kui kohus ei jäta hagi rahuldamata aegumise tõttu, palub kostja jätta hagi rahuldamata, sest hageja nõuded on põhjendamatud. 5.Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja seisukoht hagi kohta, vastuväited, faktiväited ja tõendid väidete tõendamiseks
4.1.Kostja ei pea esitatud hagi õigeks ja ei tunnista tema vastu esitatud nõudeid.
4.2.Asjaolud, mille üle vaidlus puudub:
4.2.1.Kuressaare Linnavalitsus korraldas 19. augusti 2008.a korraldusega Kuressaare linnas Tallinna tn 2 asuva hoone (Kuressaare Raekoja) ruumide üürileandmise enampakkumise teel. Enampakkumise tingimustes informeeriti pakkujaid asjaoludest, et üürnik on kohustatud teostama ruumides remonditöid, et viia ruumide seisund vastavusse toitlustamis- ja töötervishoiu nõuetega; ja üürivabastusest 3 kuud remonditööde teostamise perioodil.
4.2.2.Enampakkumisele laekus üks pakkumine – osaühingult Damavand.
4.2.3.02.09.2008.a korraldusega nr 494 kinnitas Kuressaare Linnavalitsus enampakkumise tulemused ja otsustas: sõlmida OÜ-ga Damavand Tallinna tn 2 raekeldri ruumide üürileping viieks aastaks üürimääraga 50 kr/m2 kuus alates 9. septembrist 2008.a; lugeda enampakkumise tagatisraha 11 000 krooni üüri ettemaksuks üüri-perioodi viimase kuu eest; vabastada OÜ Damavand üüri tasumisest remonditööde teostamise perioodil kuni 31. detsembrini 2008.a; volitada linnavaranõunikku M St sõlmima üürilepingut OÜ-ga Damavand.
4.2.4.Pooled allkirjastasid 9. septembril 2008.a kirjaliku tähtajalise äriruumide üürilepingu kestvusega 5 aastat kehtivusega kuni 8. septembrini 2013.a. Lepingu lisana allkirjastasid pooled üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekirja. Samal päeval koostatud Tallinna tn 2 Raekoja keldris asuvate ruumide ja esemete üleandmise-vastuvõtmise aktiga anti ruumide valdus üürnikule üle.
4.3.Hageja faktiväited, millega kostja ei nõustu :
4.3.1.Kostja ei nõustu hageja väidetega üürile antud ruumide seisundi kohta. Ruumide seisund oli üürnikule enne üürilepingu sõlmimist teada. Üürniku esindaja AB tutvus enne üürilepingu sõlmimist ruumidega ja oli teadlik, et üürile antavad ruumid paiknevad keldris ja et nendest ruumidest olid küttekehad eemaldatud ning ruumid olnud mõnda aega kütmata. Krohvkatete niiskuskahjustused olid tava-ülevaatusega tuvastatavad. Seinte niiskuskahjustused fikseeriti 09.09.2008.a üleandmise-vastuvõtmise aktis, mille üürniku esindajana allkirjastas AB. Tõendid: 09.09.2008.a üleandmis-vastuvõtmisakt /hageja esitatud Dok. Pkt 6. (Lisa A)/ ja tunnistaja M Se ütlused. Lk 7 / 35
4.3.2.Ebaõige on hageja väide, et 5. oktoobril 2008.a algasid “ülisuured veelekked/vee tungimine sisse, kuna hoone, kus ruumid asuvad, polnud vihmaveekindel”. 2008.a sügisel leidis aset üksainus vihmavee lokaalne läbijooks üürile antud ruumide tagumise sissepääsu poolses, tehniliste ruumide juurde jäävas koridoris / lisa 4 - ruumide plaan, ruum 4F/. Läbijooks oli seotud erakordselt tugeva paduvihmaga ja asjaoluga, et keegi oli varastanud hoone terrassi kohale jääva vihmaveetoru alumise osa. Üürileandja parandas vihmaveetoru 2008.a sügisel, kui sai läbijooksust teada. Varem ega hiljem ei ole niisugust vihmavee läbijooksu aset leidnud. Tõele ei vasta hageja väide, et “sel ajahetkel oli ilmne, et hoone katus, seinad ja hoonega külgnev terrass polnud võimelised vastu pidama vihmale”. Hoone katuses, seintes ja terrassil ei olnud selliseid vigu, mis oleksid takistanud keldriruumide remonti ja kasutamist. Sellest tulenevalt on ebaõige ka väide, et üürileandja andis üürnikule kasutada ruumid, mis ei olnud kaitstud vee sissetungi eest ja et üürileandja on tahtlikult lepingut rikkunud. Ühekordne vihmavee läbijooks ei olnud üürileandjale ettenähtav. See ei takistanud üürnikku oma lepingujärgseid kohustusi täitmast. Tõendid: tunnistaja M Se ütlused; vaidlusaluste ruumide ülevaatus (paikvaatlus); fotod /lisa 5/, millega kostja tõendab läbijooksu lokaalset iseloomu.
4.3.3.Hageja väidab, et tema ei ole üürilepingut rikkunud ja et tema ei olegi üüriarveid saanud. See väide on vale. Hageja on oma 13.12.2009.a kirjas Kuressaare Linnavalitsuse avaldanud pahameelt selle üle, et temale on 2009.a jaanuarikuus üüriarve saadetud, järelikult pidi ta üüriarve kätte saama. Tõend: OÜ Damavand 13.12.2009.a kiri, hageja esitatud Doc § 24 (Encl. A).
4.4.Kuna üürnik oli üürilepingu sõlmimisel ruumide seisundist teadlik, temale oli selgitatud, et tegemist on keldriruumidega, mille seisundit mõjutab maapinnast müüridesse imbuv niiskus ja ruumides küttekehade puudumine, ja vihmavee ühekordne läbijooks ei takistanud üürnikul üürilepingut täitmast, on alusetu hageja väide, et temal on alus nõuda kahju eest hüvitist ja alandada üüri. Hageja ei ole välja toonud, millisel moel takistas ühekordne vee läbijooks ruumide tagumises osas asuvas teeninduskoridoris üürilepingu täitmist.
4.5.Kostja faktiväited asjaolude kohta, mis on olulised, aga mida hageja ei ole 30.04.2014 menetlusdokumendis nimetanud:
4.5.1.Üürnik OÜ Damavand ei teostanud üürilepingus ettenähtud remonditöid õigeaegselt. Tõendid: tunnistajate M Se ja M T ütlused, 07.04.2009 raekoja keldri ruumides tehtud fotod /lisa 7/.
4.5.2.Üürnik OÜ Damavand ei tasunud kokkulepitud tingimustel lepingus ettenähtud üüri.
4.5.3.05.03.2009.a teavitas Kuressaare Linnavalitsus OÜ-t Damavand, et Linnavalitsus on otsustanud üürniku poolse lepingurikkumise tõttu raekeldri üürilepingu lõpetada ja tegi üürnikule ettepaneku viivitamatult kokku leppida lepingu lõpetamise täpsemad tingimused. Pooled üürilepingu lõpetamises kokkulepet ei saavutanud. Tõend: 05.03.2009 kiri üürnikule /lisa 6/.
4.5.4.Kuressaare Linnavalitsus otsustas 07.04.2009.a korraldusega nr 190 üüri lepingu p 3.2. ja VÕS § 316 lg 1 ja lg 2 alusel alates 1. aprillist 2009.a lõpetada. Kuressaare Linnavalitsuse korraldus nr 190 saadeti üürnikule posti teel 09.aprillil 2009.a. Tõendid: Kuressaare Linnavalitsuse 07.04.2009.a korraldus nr 190 ühes väljavõttega linnavalitsuse postiraamatust /lisa 8/.
4.5.5.10.12.2009.a saatis Kuressaare Linnavalitsuse linnavaranõunik M S üürnikule ettepaneku ruumid vabastada ja üürniku asjad üüripinnalt välja kolida. Kirjale oli lisatud linnavalitsuse 07.04.2009.a korralduse nr 190 inglise keelde tõlgitud tekst. Tõendid: hageja poolt kohtule esitatud Dok. Pkt. 23 (Lisa A); tunnistaja M Se ütlused.
4.5.6.Üürniku 13.12.2009.a elektronikirjast linnavaranõunik M Sele ilmneb, et üürnik on 10.12.2009.a ruumide vabastamise ettepaneku kätte saanud. Tõend: OÜ Damavand 13.12.2009.a kiri, esitatud kohtule hageja poolt /Dok. § 24 (Encl.A)/. Lk 8 / 35
4.5.7.Kuressaare Linnavalitsuse 17.12.2009.a kirjaga tehti OÜ-le Damavand ettepanek Raekoja keldri ruumid vabastada hiljemalt 23.12.2009.a. Üürnik ruume 23. detsembriks 2009.a ei vabastanud. Tõendid: Kuressaare Linnavalitsuse 17.12.2009.a kiri nr 12-1/2115 “Tallinna tn 2 Raekoja keldri ruumide vabastamine” /lisa 9/; tunnistaja M Se ütlused.
4.5.8.05.01.2010 elektronkirjaga informeeris linnavaranõunik M S üürnikuesindajat ABt, et Kuressaare Linnavalitsus on sunnitud ise tühjendama Raekoja keldri ja teisaldama üürniku poolt sinna jäetud asjad. Linnavaranõuni selgitas, et asjad takistavad renoveerimistöid ning et teisaldamine toimub 07.01.2010.a. Tõendid: Kuressaare Linnavalitsuse linnavaranõuniku 05.01.2010 kiri /lisa 10/; tunnistaja M Se ütlused.
4.5.9.11.01.2010.a teisaldas üürileandja üürniku vara Tallinna tn 2 hoonest Kuressaare linnas Tehnika tn 10 hoones paiknevale laopinnale, kus see vara asub tänaseni. Tõendid: Tallinna tn 2 Raekoja keldrist asjade teisaldamise aktid ja sel ajal ruumidest ja esemetest tehtud fotod /lisad 11 -13/; tunnistaja M Se ütlused.
4.6.Kohaldamisele kuuluvad õigusnormid ja nõude õiguslik analüüs
4.6.1.Poolte vahel on sõlmitud äriruumide üürileping, millele kohalduvad võlaõigusseaduse 15. peatüki ja üldosa sätted.
4.6.2.Hageja (üürnik) võttis üürilepingu esemeks olevad ruumid 09.09.2008.a aktiga üürilandjalt vastu, st üürileping jõustus 09.09.2008.a.4.6.3. Hageja ei andnud kostjale üle puudustega asja Hageja väidab, et kostja andis temale üle puudustega asja ja rikkus VÕS § 276 lg-s 1 sätestatud kohustusi. Kostja selle väitega ei nõustu. VÕS § 277 lg-s 1 on sätestatud, et kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. Sama paragrahvi 2. lõikes on sätestatud, et kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Lepingu sõlmimisel vaatas hageja ruumid üle ja oli nende seisukorrast teadlik, seda saab tunnistajana tõendada Kuressaare linnavara nõunik M S. Ühekordne vihmavee valgumine üüritud ruumidesse ei välistanud üüritud ruumide sihtotstarbelist kasutamist ega piiranud seda olulisel määral. Ühekordsel, üürileandja jaoks täiesti ootamatul läbijooksul 2008.a sügisel ei valgunud vesi kööki (plaanil ruum 7A), söögisaalidesse (plaanil ruumid 2 ja 2B) ega ka köögi ja söögisaali vahelisse koridori (plaanil ruum 2A), vaid ainult üüritud ruumida tagaväljapääsu juures olevasse koridori (plaanil ruum 4F) /vt plaan, lisa 4/. Täiesti alusetu on hageja väide, et “ruumid on hävinud hoone katuselt, seintest ja terrassilt lekkiv/sisse tungiva vee tõttu”. Ruumid ei hävinud, läbijooks kõrvaldati, keldriruumid (nagu ka terve Kuressaare Raekoja hoone) on kasutuskõlblikud. Kui oleks tegemist olnud nii suure puudusega lepinguesemes nagu hageja nüüd väidab olevat, oleks ta pidanud mõistliku aja jooksul kasutama lepingust taganemise õigust. Seda õigust ta ei kasutanud. Asjaolu, et Raekoja keldriruumide puhul oli tegemist mõnda aega kütmata seisnud ruumidega, milles oli tavapäraseid kütmata keldriruumide niiskuskahjustusi (näit. krohvikahjustused), oli üürnik vara üürilevõtmisel teadlik. Sellest asjaolust informeeriti üürnikku üürileandmisele eelneval ruumide ülevaatusel. Niiskuskahjustuste olemasolu fikseeriti ruumide üleandmisevastuvõtmise aktis (akti p 1). Üürnik oli teadlik, et võtab üürile ruumid, mis ei ole koheselt kasutatavad, vaid mis vajavad remonti, sh ventilatsioonisüsteemi remonti, küttesüsteemi paigaldamist, üldniiskuse vähendamiseks abinõude tarvituselevõtmist jne. Remonttööde nimekiri on 09.09.2008.a üleandmis-vastuvõtmisakti lisa. Seega oli hageja ruumide vastuvõtmisel nende seisundist teadlik ega saa äriruumide lepingule mittevastavusele tugineda. Lk 9 / 35
4.6.4.Üüritud asjal ei tekkinud üürilepingu kehtivuse ajal puudust, mis oleks takistanud ruume kasutada Hageja väidete analüüsimiseks tuleks järgmiseks otsida vastust küsimusele, kas üüritud asjal tekkis lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja kas sellest tulenevalt tekkis üürnikul õigus rakendada õiguskaitsevahendeid (VÕS § 278). Kostja on seisukohal, et sellele küsimusele saab vastata ainult eitavalt. Hageja on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude. Hageja esitatud asjaoludel võib oletada, et tema arvates on tegemist olukorraga, mis on reguleeritud VÕS § 278 p-dega 3 ja 4: kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist ja/või alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. Kostja leiab, et hagejal puudub õigus neil alustel kahju hüvitamist nõuda. Samuti puudub tal õigus nõuda üüri alandamist. Ühekordse vihmavee läbijooksu põhjuse (rikutud vihmaveetoru) üürileandja kõrvaldas. Hageja ei ole tõendanud, et ühekordne vihmavee läbijooks ajal, kui ta ei olnud üüritud ruume veel remontima ega sihtotstarbeliselt kasutama hakanud, takistas temal asja lepingujärgset kasutamist. 2008.a sügisel ühekordse vee läbijooksu tagajärjel ruumidesse tekkinud lisaniiskus ei mõjutanud oluliselt ruumide seisundit. Üürilepingu p 7.3. järgi oli üürnikul kohustus teha omal kulul ruumides remonditöid, mille eesmärk on viia ruumide seisund vastavusse toitlustamis- ja töötervishoiu nõuetega. Ruumide sisesed niiskus-kahjustused pidi üürnik kõrvaldama oma kulul. VÕS § 278 p-des 3 ja 4 nimetatud õiguskaitsevahendite kohaldamise eeldused ei ole täidetud, üürniku kahju hüvitamise nõue esitamiseks alus puudub, nõue tuleb jätta rahuldamata.
4.6.5.Nõue on aegunud Üürniku õiguskaitsevahendite, s.o kahju hüvitamise nõue ja üüri alandamise nõue on aegunud. Taganemata väitest, et üüritud äriruumidel ei tekkinud üürilepingu kehtivuse ajal puudusi, oleks isegi juhul, kui sellised puudused oleks tekkinud, nõue aegunud. Hageja tugineb väitele, et puudused üürile võetud ruumides said temale teatavaks 5. oktoobril 2008.a. Isegi kui üürnikul oleks alus rakendada VÕS § 278 p-des 3 ja 4 toodud õiguskaitsevahendeid, on nõue aegunud ja tuleb jätta aegumise tõttu rahuldamata. TsÜS § 142 lg-s 1 on sätestatud, et õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi 2. lõikes on sätestatud, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Hagi aegumise tähtaeg algas väidetava puudustega asja üleandmise osas 6. oktoobrist 2008.a ja lõppes 5. oktoobril 2011.a. Ka muud hageja nõuded on aegunud (konkreetselt iga nõude kohta on toodud põhjendused allpool). TsÜS § 143 alusel palub kostja jätta hagi aegumise tõttu rahuldamata.
4.6.6.Hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendamatu Jäädes eelpool esitatud taotluse juurde jätta hagi rahuldamata aegumise tõttu, esitab kostja siiski ka alternatiivselt vastuväited hageja kahjunõude vastu. Hageja väidab 30.04.2014.a menetlusdokumendis, et kahju koosneb peamiselt saamata jäänud tulust varalise kahjuna. Hageja väidab, et: “Saamata jäänud tulu koosneb kaotatud võimalustest, mis oleks vastasel korral olnud üürniku tulu rendiperioodil (september 2008 – september 2013, millest vahemik september 2008 kuni aprill 2009 oli renoveerimisperiood, ülejäänud aeg oli tulu teenimise periood). Üürileandja aga hävitas täielikult igasugused võimalused tulu teenida seeläbi, et ta ei parandanud üüriperioodi jooksul üüriruume ning tegi seega üürnikule võimatuks Lk 10 / 35
renoveerimise ja plaanikohase äritegevuse üürilepingu alusel”. Kostja ei pea hageja väiteid õigeks. Esiteks ei olnud üürile antud ruumidel selliseid puudusi, mis takistasid üürniku remondikohustuse täitmist. Teiseks – üürnik ise ei täitnud endale võetud remondikohustust ja minetas sellega võimaluse saada üürilepingust kasu. Kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks tuleks esmalt tuvastada, et üürileandja on oma kohustusi rikkunud. VÕS § 127 lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 127 lg-s 3 on sätestatud, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kostja leiab, et kahju hüvitamise eeldused ei ole täidetud. Kostja ei ole üürileandja kohustusi rikkunud. Hageja ise rikkus endale üürilepinguga võetud remondikohustust, ei viinud üürile võetud ruume kokkulepitud aja jooksul sellisesse seisundisse, et oleks saanud asuda toitlustusteenust osutama. Põhjuslik seos kostja käitumise ja hagejal tulu saamata jäämise vahel puudub. Kahju hüvitamise nõude maksmapanemise eeldused ei ole täidetud. Isegi kui kostja oleks lepingut rikkunud, ei oleks niisuguse kahju tekkimine, nagu hageja väidab olevat enesele tekkinud, olnud kostjale võimaliku tagajärjena ettenähtav.
4.6.7.Kahjunõue on põhjendamatu ja tõendamata Taganemata väitest, et kahju hüvitamise nõude rahuldamise eeldused ei ole täidetud, esitab kostja vastuväite kahjunõudele selle põhjenduste ja summa osas.
4.6.7.1.Hageja väidete järgi on ta esmalt arvamusel, et saamata jäänud tulu kujutab endast reaalset ja tegelikku kahju. Eesti õigussüsteemis kasutatava mõisteaparaadi järgi oletab kostja, et hageja “positiivse tulemuse kohane kahjutasu” võiks olla saamata jäänud tulu VÕS § 128 lg 4 tähenduses. VÕS § 128 lg-s 4 on sätestatud, et saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Hageja on arvutanud “positiivse tulemuse kohast kahjutasu” diskonteeritud rahavoogude analüüsi kaudu kuni 2014. aastani. Kostjale jääb ebaselgeks, kuidas on arvestatud esimese aasta keskmine puhastulem päevas 1008 eurot. Ei ole usutav, et hageja majandustegevus oleks tegutsemisel olnud sedavõrd tulemuslik, et tema oleks teeninud kasu iga päev 1008 eurot, s.o 30 240 eurot kuus (30 päeva * 1008 eurot päevas). 2009.a kehtis Eesti Vabariigis Eesti kroon, see oleks teinud puhastulemiks päevas 15 771,77 krooni ja ühes kuus 473 153 krooni. Hageja 2008.a majandusaasta aruande järgi /lisa 14/ oli osaühingu 2008.a realiseerimise neokäive 10 597 krooni ja kasumit ei tekkinud. Hageja kahjunõue 2 035 210 eurot ei ole tema varasema majandustegevuse tulemuse põhjal usutav. Kuna on selgusetu, milliste andmete põhjal on hageja tuletanud esimese aasta keskmise puhastulemi päevas, ei ole õige ega usutav ka edasine arvutuskäik. Hageja paistab ebaõigesti pidavat saamata jäänud tuluks müügitulu, mitte aga kasu VÕS § 128 lg 4 tähenduses. Nõue ei ole eluliselt usutav. Nõue on täielikult tõendamata.
4.6.7.2.Alternatiivse hagi alusena on hageja nimetanud “asjatult põhjustatud kulude summa ja teised negatiivsed majanduslikud tagajärjed”, nn “negatiivse tulemuse kohane kahjutasu (tegelike asjatute kulude summa)”. Seda nõuet võiks sisustada VÕS § 128 lg 3 kaudu, st otsese varalise kahjuna. Kostja alternatiivnõuet ei tunnista. Hageja ei ole küll 30.04.2014.a menetlus-dokumendis nimetanud temale väidetavalt tekkinud kahju tekkeaega, aga kuna üürileping on üürileandja poolse erakorralise ülesütlemisega 1. aprillist 2009.a lõppenud, siis tuleb eeldada, et isegi kui üürnikule lepingust mingi kahju tekkis, siis sai see tekkida 2008.a viimases kvartalis, kuid mitte hiljem kui 2009.a I kvartalis. Kui hageja arvas endal olevat üüritud asjale tehtud Lk 11 / 35
kulutuste hüvitamise nõude, oleks ta pidanud selle üürileandjale esitama VÕS § 338 lg-te 1 ja 2 sätestatud aja jooksul, s.t kuue kuu jooksul lepingu lõppemisest. Üüritud asjale tehtud kulutuste nõue on aegunud. Samuti on aegunud lepingust tulenevad muud kahjunõuded. TsÜS § 146 lg-s 1 on sätestatud, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Ka seadusest tulenev kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Seda alates ajast, mil õigustatud isik kahjust või kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Nii ühel kui teisel juhul on kahju hüvitamise nõuded kõikides alternatiivides ja kõikide kulukomponentide osas aegunud. Kostja on seisukohal, et üürileping on kehtiva ülesütlemisega 1. aprillist 2009.a lõppenud. Hageja ei ole ülesütlemise vaidlustamiseks kohtusse pöördunud. Üürilepingust tulenevate kahju hüvitamise nõuete puhul algas aegumine 2009.a aprillikuus ja 3-aastane aegumistähtaeg on möödunud 2012.aastal. Kostja palub TsÜS § 143 alusel jätta nõuded aegumise tõttu rahuldamata.
4.6.7.3.Hageja väidab, et tema on kulutanud 36 076 eurot ruumide renoveerimiseks, püüdes renoveerida ruumide sisemust. Renoveerimiskulutuste hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Nõue ei ole mitte üksnes aegunud, vaid ka asjaolusid arvestades ebausutav ja tõendamata: 1) 36 076 euro ulatuses ei ole hageja üüritud äriruumides remonti teinud. Üüritud ruumides oli üürnik alustanud lammutustöödega, mingit ulatuslikku remonti ta ei teinud. Vastuväidet tõendab hageja tunnistajate M Se ja M T ütlustega ja hagejale Kuressaare Raekoja keldriruumide fotodega, mis on tehtud 2009.a aprillikuus /lisa 7/; 2) VÕS § 285 lg 1 järgi võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürilepinguga üürnikule remondikohustuse panemine ei vabasta üürnikku kohustusest taotleda konkreetse töö tegemiseks üürileandja nõusolekut. Sellist nõusolekut ei ole hageja kostjalt taotlenud, mingit tööde kalkulatsiooni ega projektdokumentatsiooni ei ole ta kostjale enne väidetavat töödega alustamist esitanud. 30.04.2014.a menetlus-dokumendile lisatud ehitustööde eelarvet /Dok. Pkt 7 (Lisa A)/, mis väidetavalt on koostatud 15.09.2008.a, ei ole hageja kostjale kooskõlastamiseks esitanud. Kavandatava töö kooskõlastamata jätmine viitab hageja soovimatusele üürilepingust tulenevat remondikohustust täita. Hageja poolt kohtule esitatud eelarves kirjeldatud tööd on märkimisväärselt ulatuslikumad, kui on üürilepingu lisas üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekirjas ette nähtud. Kui hageja otsustas tellida oluliselt suuremas mahus remonttöid, kui üürileping ette nägi, siis tegi ta seda omal riisikol ja üürileandja selle eest ei vastuta. Eelarves on toodud ära töö ruutmeetri hind Rootsi kroonides, ei ole ära toonud andmeid Eestis kehtivas vääringus, mis omakorda takistab hageja väidete kontrollimist; 3) hageja on oma väidetavate kulude (kahju) tõendamiseks esitanud ehitustööde lepingu, kuid ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit selle kohta, et ehitusettevõtja tõepoolest ehituslepingu täitmiseks mingisuguseidki toiminguid tegi ning et hageja selle lepingu alusel mingeid makseid tegi ja kulutusi kandis; 4) ehitustööde eelarve /hageja esitatud Dok. Pkt 7 (Lisa A)/ ja ehitustööde leping nr 3 /Dok. Pkt 8 (Lisa A)/, millega hageja oma nõuet tõendab, on tõenäoliselt võltsitud dokumendid ja need tuleb tõenditena arvastamata jätta. Avalikult kättesaadavatel andmetel on ettevõtja Fleximus Bygg & måleri I Stockholm AB, äriregistri koodiga 556684-8122, pankrot Rootsis välja kuulutatud 26.06.2007.a. Väidetava ehitusteenuste lepingu nr 3 sõlmimise ajal 02.10.2008.a see äriühing enam ei tegutsenud /registriandmed, lisa 15/; 5) üürilepingus on selgelt kokku lepitud, et remondi teostab üürnik oma kulul. Kostjal ei tekkinud lepingust hagejale remondikulude hüvitamise kohustust.
4.6.7.4.Hageja on esitanud kahjunõude renditud inventari hävimise eest summas 50 106 eurot. Nõue on esiteks aegunud, teiseks tõendamata ja kolmandaks põhjendamatu. Vara, mille hageja on väidetavalt rentinud, on rendile andnud osaühingu ainuosanik A.B ise. Niisugune rendileping ei ole tõendina usaldusväärne. A.B eraisikuna ühelt poolt ja A.B OÜ Lk 12 / 35
Damavand juhatuse liikmena teiselt poolt on koostanud lepingu lisaks oleva inventari nimekirja ja märkinud nimekirja vara väidetava maksumuse. Usaldusväärseid tõendeid selle vara tegeliku väärtuse kohta ei ole hageja esitanud. Vara (inventar), mille hageja jättis Kuressaare Raekoja keldriruumidesse, ei ole hävinud. Vara on 11.01.2010.a ümberladustatud ja hageja võib selle tagasi saada. Sellest on teda korduvalt informeeritud ja palutud tal oma asjad ära viia, kuid hageja ei ole asjade äraviimise nõuetele reageerinud. Kostja esitab selle väite tõendamiseks Kuressaare Linnavalitsuse 27.04.2012.a kirja OÜ-le Damavand /lisa 16/. Kuna asjad on hoiustatud ja need on võimalik hagejale välja anda, puudub alus nende eest rahalise hüvitise väljamõistmiseks.
4.6.7.5.Hageja on esitanud hüvitisnõude tasutud kindlustusmakse eest summas 250 eurot. Kindlustuspoliis on väljastatud 28.11.2008.a. Hageja ei ole esitanud kulu-dokumenti kindlustusmakse tasumise kohta, st ei ole esitanud tõendit selle kohta, et tema vara on kindlustusmakse summa võrra vähenenud. Kui hageja kindlustusmakse tasus, siis tegi ta seda tõenäoliselt 2008.aastal. Kahju hüvitamise nõue hageja vastu on selles osas aegunud ja kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata aegumise tõttu. Kuna kostja ei ole üürilepingut rikkunud ja puudub kahju hüvitamise alus, siis ei kuulu kindlustusmakse hagejale väidetavalt tekitatud kahju koosseisus hüvitamisele isegi juhul, kui aegumine jätta kohaldamata. Lisaks ei ole varakindlustusmakse niisugune kulukomponent, mis kuuluks VÕS § 128 lg 3 järgi hüvitamisele. Nõue on selles osas põhjendamatu.
4.6.7.6.Hageja nimetab nõude ühe komponendina hüvitise ja kahjutasu nõuet üürileandja poolt väidetavalt ebaõige informatsiooni avaldamise eest hageja majandusliku olukorra kohta Kuressaare Linnavalitsuse pressiteates ajalehes Kuressaare Sõnumid, hinnaga vähemalt 1 000 000 eurot. Hageja sellekohased väited on paljasõnalised ja tõendamata. Hageja väidab, et tema äritegevusele on tekkinud suur majanduslik kahju avaliku laimamise tõttu, mis tegi temale võimatuks asuda Kuressaare linnas tegelema muu äritegevusega. Ka see nõue on aegunud ja kostja palub nõude aegumise tõttu jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus siiski asub nõuet sisuliselt läbi vaatama, ei pea kostja nõuet õigeks. See nõue kvalifitseerub mittevaralise kahju hüvitamise nõudeks VÕS § 128 lg 5 järgi. VÕS § 128 lg-s 5 on sätestatud, et mittevaraline kahju hõlmab eelkõige kahjustatud isiku füüsilist ja hingelist valu ning kannatusi. Hageja on juriidiline isik. Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud, et juriidilisele isikule ei saa tema olemusest tulenevalt kuuluda mittevaralise kahju hüvitamise nõuet (Riigikohtu 27.03.1997.a kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-97). Ainuüksi seetõttu tuleb nõue jätta rahuldamata. VÕS § 134 lg 1 järgi võib lepingust tuleneva kohustuse rikkumise eest mittevaralise kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui kohustus oli suunatud mittevaralise huvijärgimisele ning sõltuvalt lepingu sõlmimise või kohustuse rikkumise asjaoludest sai võlgnik aru või pidi aru saama, et kohustuse rikkumine võib põhjustada mittevaralise kahju. Tulenevalt VÕS § 134 lg-st 1 ei ole alust nõuet rahuldada. Lisaks ei ole hageja tõendanud objektiivse teokoosseisu ja õigusvastasuse eeldusi ega ole ka tõendanud, et kostja tegevuse tulemusena on temale reaalselt kahju tekkinud.
4.6.7.7.Hageja väidab, et temale muutus kogu Saare maakonnas võimatuks tegeleda äritegevusega. Asjatud kulud seonduvalt äriühingu asukoha muutmisega on hageja väitel hinnanguliselt 10 000 eurot koos Tallinnas tegevuse uuesti alustamise kuludega 20 000 eurot, kokku 30 000 eurot. Hageja ei ole oma nõude tõendamiseks esitanud ühtegi kontrollitavat argumenti ega tõendit. Nõue on alusetu ja ilmselt põhjendamatu.
4.6.7.8.Hageja on esitanud kostja vastu kahjutasu nõude füüsiliste ja vaimsete kannatuste eest, mida osaühingu juhatuse liikmele ABle olevat Kuressaare Linnavalitsus alates vastuolu algusest üürnikuga põhjustanud. Nõude summa on hinnanguliselt 10 000 eurot. Lk 13 / 35
Kostja leiab, et juhatuse liikmele väidetav kahju tekitamine ei saa olla ajaliselt hilisem, kui on hagejale tema õiguste väidetava riivega kahju tekitamine. Ka see kahjutasu nõue on aegunud ja tuleb aegumise tõttu jätta rahuldamata. Nõue ei ole mitte üksnes aegunud, aga on ka sisuliselt põhjendamatu ja alusetu. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, millise konkreetse käitumisega on kostja osaühingu juhatuse liikmele A.Ble vaimseid ja füüsilisi kannatusi põhjustanud ega ole ka välja toonud, milles seisnevad juhatuse liikmele põhjustatud sellised kahjulikud tagajärjed, mis tuleks rahaliselt hüvitada. Kuna A.B ja Kuressaare Linnavalitsuse vahel lepinguline suhe puudus, saaks tegemist olla üksnes lepinguvälisest kohustusest tuleneva nõudega. OÜ Damavand majandusaasta aruannetes /lisa 3, lisa 14/ esitatud andmete järgi on A.B osaühingu ainuosanik. Juhul, kui kohus peaks leidma, et osaühingu nõue kostja vastu on mingis ulatuses põhjendatud ja kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitise välja mõistab, siis saab sellest kasu mitte üksnes osaühing, vaid osaühingu vara suurenemise läbi ka selle osanik. Kahju n.ö topelt hüvitamine ei ole õigustatud. Hageja 30.04.2014 menetlusdokumendist ei selgu, milles konkreetselt seisneb A.B isiklike õiguste kahjustamine. Seetõttu ei ole kostjal võimalik käesolevas hagivastuses sellele nõudele asjakohaseid ja ammendavaid vastuväiteid esitada.
4.6.7.9.Juhul, kui kohus peaks mingis osas hageja väidetega nõustuma ja hageja nõudeid õigeks pidama, palub kostja arvestada asjaoluga, et hageja ise oma käitumisega põhjustas olukorra, kus üürileandja oli sunnitud üürilepingu üles ütlema. Kohaldamisele kuuluvad sel juhul VÕS § 139 lg 1 sätted ning õigustatud on kahju hüvitamise piiramine VÕS § 140 lg-s 1 sätestatud korras.
4.6.7.10.30.04.2014 menetlusdokumendi alajaotuses “Hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese)” on hageja punktis b nimetanud, et: “Nõue sisaldab samuti nõuet kostja vastu maksta hagejale viivist seni, kuni ülalnimetatud summa on täies ulatuses tasutud”. Kuna põhinõue on aegunud ja alusetu ning tuleb jätta rahuldamata, on alusetu ka kõrvalnõue, s.t nõue viivise saamiseks. Lisaks tugineb kostja järgmistele vastuväidetele: isegi kui esineks alus pidada kõrvalnõuet mingis osas õigustatuks, ei kuulu kohaldamisele äriruumide üürilepingu p-s 9.1. kokku lepitud viivise määr; nimetatud lepingu punkti järgi on ette nähtud vastustus viivituse eest ruumide üleandmisel ja arvete tasumisel, kohustusega maksta 0,15% viivitatud summast päevas. Hageja ükski alternatiivsetest nõuetest ei ole seotud viivitusega ruumide üleandmisel, st lepingu p-s 9.1. ettenähtud viivise määr kohaldamisele ei kuulu.
4.7.Kui kohus ei jäta hagi läbi vaatamata või ei lõpeta asja menetlust ja asub asja sisuliselt läbi vaatama, palub kostja nõuda hagejalt hagi aluseks olevate asjaolude ja hagi eseme kohta eelmenetluses selgitusi ja seejärel anda kostjale eelmenetluses võimalus esitada täiendavaid vastuväiteid ja tõendeid.
4.8.Kostja on seisukohal, et hagi tuleb tervikuna jätta rahuldamata ja kõik menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. IV. Tõendid. Kostja taotlus tunnistajate ülekuulamiseks ja vaatluse korraldamiseks. Seisukoht hageja esitatud tõendite kohta
4.1.Kostja esitab oma taotluste ja vastuväidete tõendamiseks järgmised dokumentaalsed tõendid: 1) maaregistri andmete väljatrüki Kuressaare Tallinna tn 2 kohta; 2) dokumendid Kuressaare Tallinna tn 2 maa munitsipaalomandisse andmise kohta; 3) OÜ Damavand 2008.a ja 2012.a majandusaasta aruanded; 4) Kuressaare Raekoja ruumide plaani; 5) Kuressaare Linnavalitsuse 05.03.2009 kirja OÜ-le Damavand; 6) Kuressaare Linnavalitsuse 07.04.2009.a korralduse nr 190 ühes väljavõttega Kuressaare Linnavalitsuse postiraamatust; Lk 14 / 35
7) 8) 9) 10) 11) 12)
Kuressaare Linnavalitsuse 17.12.2009.a kirja nr 12-1/2115; Kuressaare Linnavalitsuse linnavaranõuniku 05.01.2010 kirja; Tallinna tn 2 Raekoja keldrist vara teisaldamise aktid; fotod üürile antud ruumidest 2008.a sügisel, 2009.a aprillis ja 2010.a jaanuaris; Fleximus Bygg & måleri i Stockholm AB andmete väljatrüki; Kuressaare Linnavalitsuse 27.04.2012.a kirja.
4.2.Kostja taotleb asjas tunnistajate ülekuulamist. Kostja palub tunnistajatena üle kuulata: 1) Kuressaare linnavaranõuniku M Se, kes teab anda ütlusi hagejaga üürilepingu sõlmimise, lepingu täitmise ja lõpetamise asjaolude kohta; 2) Kuressaare Kultuurivara haldusjuhi M T, kes teab anda ütlusi selle kohta, millises mahus kostja Kuressaare Raekoja ruumides remonditöid tegi ning milline on ehitise üldine ehitustehniline seisund. Tunnistajate kohtuistungile ilmumise korraldab kostja ise. 4.3 TsMS § 290 ja § 290 lg 1 alusel palub kostja viia läbi Kuressaare Raekoja keldriruumide vaatluse. Vaatlusega soovib kostja tõendada, et tema ei ole äriruumide üürilepingut rikkunud ning et Kuressaare Raekoja ehitustehniline seisukord ei saanud olla hagejale takistuseks üürilepingust tulenevate kohtustuste täitmisel. 4.4 Kostja taotlus jätta hageja esitatud tõendid arvestamata 4.4.1. Kostja vaidlustab hageja esitatud järgmiste tõendite ehtsuse: ehitustööde eelarve /Dok. Pkt 7 (Lisa A)/, ehitustööde leping nr 3 /Dok. Pkt 8 (Lisa A)/, 18.12.2008.aruumide ülevaatuse akt /Dok. Pkt 14 (Lisa A)/ ja Fleximus Bygg & måleri i Stockholm AB 22.12.2008.a teade /Dok. Pkt 15 (Lisa A)/. Kostja taotleb TsMS § 277 lg 1 alusel, et kohus neid dokumente tõendina ei arvestaks. Nimetatud dokumendid on tõenäoliselt võltsitud. Avalikult kättesaadavatel andmetel on väidetava ehitusettevõtja Fleximus Bygg & måleri i Stockholm AB, äriregistri koodiga 556684-8122, pankrot Rootsis välja kuulutatud 26.06.2007.a. Väidetava ehitustööde eelarve koostamise ja ehitusteenuste lepingu nr 3 sõlmimise ajal 02.10.2008.a see äriühing enam ei tegutsenud /lisa 15, avalikult kättesaadavate andmete väljatrükk/. 18.12.2008.a ei saanudM L esineda ruumide ülevaatusel ehitusettevõtja esindajana ega esitada äriühingu nimel teavitust OÜ-le Damavand, sest Fleximus Bygg & måleri i Stockholm AB sel ajal enam ei tegutsenud. Dokumentide võltsituse tõendamiseks on vajalik täiendavate päringute tegemine, millega kaasnevad dokumentaalse tõendi kogumise kulud ja tõlkekulud. Kostja teeb need päringud ja esitab vajalikud tõendid eelmenetluses, kui pärast kostja menetluslike taotluste lahendamist ilmneb, et tsiviilasja menetlus jätkub;
4.4.2.M W 04.11.2009.a avaldus /hageja esitatud Dok Pkt 11 (Lisa A)/ ei ole tõendina usaldusväärne, sest tegemist oli hagejast tööalaselt sõltuva isikuga. M.W ́i avaldus, st kirjalik ütlus, ei ole antud menetlusõiguslikult aktsepteeritavas vormis (TsMS § 253) ja kostja palub selle jätta tõendina tähelepanuta.
6.16. juuni 2014 a Harju Maakohtu määrusega anti tsiviilasi nr 2-14-50473 kohtualluvuse järgi menetlemiseks üle Pärnu Maakohtule (Kuressaare kohtumaja, asukoht Lossi 2, 93816 Kuressaare).
7.30.11.2015 a esitas kostja taotluse dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks ja hageja esitatud tõendite – ehitustööde eelarve, ehitustööde leping nr 3, 18.12.2008 ruumide ülevaatuse akt ja Fleximus Bygg & Måleri Stockoholm AB 22.12.2008. a teade, kostja lisas Fleximus Bygg & Måleri Stockholm AB põhiandmete väljatrüki tõlke rootsi keelest eesti keelde ja Rootsi ettevõtete registriameti e-registreerimistunnistuse Fleximus Bygg & Måleri Stockholm AB, registrikood 556684-122, väljatrüki koos tõlkega (kd 3 t lk 18-19).
Lk 15 / 35
8.Tsiviilasjas toimus eelistung 10.detembril 2015 a., kohus lükkas eelistungi toimumise edasi, kuna pooled soovisid esitada täiendavaid tõendeid ja seisukohti. Kohus andis hagejale tähtaja konkreetse, TsMS § 363 hagiavaldusele esitatavaid nõudeid järgides, haginõude esitamiseks ja sõnastamiseks ning tulenevalt haginõudest tõendite esitamiseks ja kostjale tähtaja vastuse esitamiseks.
9.Hageja lõplik nõue 02.veebruaril 2016. a. esitas hageja täpsustatud nõude, asjaolud ja tõendid (kd 3, t lk 53-61). Hageja loobus kahjutasu nõude alternatiivses arvutusest (b) ja jäi nõude juurde sõnastuses: a. hageja saamata jäänud tulu kujutab endast reaalset ja tegelikku kahju. See on varaline kahju, mis koosneb tulust, mida üürnikul polnud võimalik saada seetõttu, et üürileandja ei andnud üürnikule korrastatud ruume vastavalt üürilepingule ja kui puudused tuvastati ei kõrvaldanud üürileandja neid avastatud puudusi koheselt. Seda kahjutasu nimetame me poolte vahelise juriidilise ja siduva lepingu positiivse tulemuse kohaseks kahjutasuks. Positiivse tulemuse kohast kahjutasu arvutataks diskonteerid rahavoogude analüüsi kaudu kuni 2014 aastani vastavalt järgmistele andmetele. Diskonto intressimäär: 8 % Äritegevuse algus, kui lepingu rikkumine poleks aset leidnud 1. mai 2009. Lepingujärgne planeeritud äritegevuse lõpp: 30.august 2013.a Esimest aasta keskmine puhastulem päevas : 1008 eurot; päevi 245; Teise aasta keskmine puhastulem päevas: 1045; päevi 365; Viienda aasta keskmine puhastulem päevas 1141 eurot; päevi 244 Toodud näitudest tulenevalt on kostjapoolse lepingu rikkumise tulemusel kaotatud tulude summa väärtus 2 035 210 eurot. Hageja on seisukohal, et hagi põhineb lepingulise kahjutasu nõudel, kuna nõude aluseks on asjaolu, et kostja ei täitnud oma üürilepingujärgseid kohustusi. Sellise hagi puhul on sisulistes küsimustes eeskätt oluline VÕS dispositiivse õigusena ja teatud juhtudel imperatiivse õigusena. Hageja on seisukohal, et kohaldatav on TsÜS § 146, eeskätt punkt (4), mis tähendab kümneaastast aegumistähtaega. Kuna aegumisküsimus moodustab olulise osa poolte vahelisest faktilisest õigussuhtest ja kostja on takistades teadlikult üritanud vältida oma üürilepingujärgset vastutust, keeldudes täitmast oma üürilepingujärgseid kohustusi ja üritanud küsimust aegunuks lugeda, on need regulatsioonid kohtuasjas suure tähtsusega. Tugineme ka punktile (5) kui võimalikult põhjusele, miks aegumistähtaeg on kümme aastat, aga eeskätt tugineme kohtuasjas seega punktile (4), kuna kostja oma käitumisega on teadlikult rikkunud reegleid, mis kehtisid poolte vahel seoses üürilepinguga. Hageja on seisukohal, et kostjale esitatud nõude aegumistähtaeg on kümme aastat. Nii kostja väited kohtuasjas kui tõendid allpool tõendavad, et kostja andis teadlikult üle ruumid, mida ei olnud võimalik lepingule vastavalt ja eesmärgipäraselt kasutada. See kehtib antud kohtuasjas esitatud nõude kohta, ja kuna nõue on esitatud kohtule enne 10 aasta möödumist, ei ole nõue aegunud. Kostja väide, et hageja ei ole oma hagi tõendanud, on väär. Vastupidi, iga üksikasi on tõendatud, täpsustame seda allpool ning istungil hagi põhjendades, me tugineme alltoodud tõenditele tõendamaks, et kostja ei andnud ruumi üle sellises seisus, millises see oleks lepingu järgi pidanud olema ja mis on selgelt sätestatud ka VÕS-is, nimelt § 276-s: üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis Lk 16 / 35
lepingu kehtivuse ajal. See VÕS-i säte on juriidiline määratlus, mis on poolte jaoks siduv. Kostja ei saa ilma hageja nõusolekuta vältida seda, mis seadusandja poolt määratuna kehtivast üürilepingust järeldub. Hageja ei ole sellist nõusolekut andnud. Lepingu rikkumine seisnebki selles, et kostja on üritanud kõrvale hoida nõudest hoida ruumid nõutavas seisundis
1.lepingujärgseks kasutamiseks, ja
2.tagada väljaüüritud ruumi hoidmise selles seisundis kogu lepingu kehtivuse aja. Kostja on teadlikult nende nõuete täitmisest kõrvale hoidnud, sest kohe kui hageja avastas ja teatas kostjale, et üüritud ruum ei ole sellises seisundis, et hageja saaks seda renoveerida ja lepingujärgselt kasutada, kinnitas kostja vea olemasolu, aga ei võtnud vaevaks reaalselt kõrvaldada ruumi puudusi/vigu. Kostja esindaja on üritanud päästa kostjat vastutusest – ja kostja on ka selgelt, nagu allpool näitame, tunnistanud, et see konkreetne kostja töötaja tegutses teadlikult ja täiesti valesti – seega on kostjapoolne tegutsemine väär ja täiesti ilmselt teadlik. Kuna kostja ei hoolitsenud selle eest, et väljaüüritud vara viia koheselt lepingujärgsesse seisundisse, mis tuleneb ka VÕS-i nimetatud sättest, ja see toimus teadlikult (nii teadlik meede kui teadlik tegematajätmine käivad selle nõude alla), on TsÜS-i vastav säte kohaldatav ja tähendab, et aegumistähtaeg on kümme aastat. Seega ei saa kohtuasjas esitatud nõudeid lugeda aegunuks. Seega kui kohus peab kaaluma kostja väidet aegumise kohta, on ilmne, et see väide on täiesti väär ja ei ole kuidagi sisuliselt põhjendatud. Hageja on raskelt kannatanud kostjapoolsete teadlike vigade tõttu, sest et kostja – kuigi hageja mitmeid kordi üritas kostjat panna ruumi korda tegema – ei hoolinud asjast üldse ja lisaks püüdis ka hagejat panna ruumi aktsepteerima, nagu see oleks heas korras, kuigi ruumi oli võimatu kasutada. Ruum oli niivõrd kahjustatud jooksvast veest, niiskusest ja hallitusest, et seda ei olnud võimalik renoveerida. Küsimus on selles, et kostja ei andnud üle kasutuskõlblikku ruumi, mida oleks olnud võimalik renoveerida, kuna kest ruumi ümber, maja katus, seinad, alusmüürid ja vundamendiplaat olid nii kahjustunud, et ruumi oli võimatu kasutada ja/või seda renoveerida. Eriti tähtis on see seepärast, et toiduainete käitlemise reeglite järgi ei tohi ruumis olla vee-, niiskus- või hallitusprobleeme. Kui hageja oleks üritanud kasutada ruumi sellises seisundis nagu see oli ruumi kätte saades ja kui kahjustused avastati, oleks vastav tervishoiuametkond selle tegutsemise keelanud. Ruumi oli täiesti võimatu remontida ja renoveerida, sest kõik renoveerimistööd oleks kohe rikkunud eeskätt ruumi tungiv vesi, aga ka niiskus ja hallitus, mida oli ruumis kõikjal ka läbijooksvast veest sõltumata, vesi lihtsalt süvendas veelgi vigu/puudusi niipea, kui väljas sadas vihma või lund. Lähtudes ülaltoodust ja tõenditest, millele allpool tugineme, on tegemist suurte kahjutasunõuetega, mis ei saa olla aegunud TsÜS § 146-s sätestatu järgi, et ruumi väljaüürija (vastavalt VÕS § 276) on kohustatud väljaüüritava vara andma seisundis, mis nõutav selle lepingujärgseks kasutamiseks (seda nii üleandmisel kui kogu lepingu kehtivuse ajal), ja, kuna kostja üürileandjana teadlikult ei ole ruumi nõutavasse seisundisse viinud, tähendab see vastavalt TsÜS § 146 (4), et antud nõuete aegumistähtaeg on kümme aastat. Seega ei ole aegumistähtaeg saabunud, mitte enne hagi esitamist. Kostja väide võltsitud dokumentide esitamise kohta Allakirjutanu arvates ei ole tavapärasest keelelisest perspektiivist lähtudes ükski kohtuasjas esitatud dokumentidest võltsitud. Dokumendid esitati sellistena nagu hageja nad sai, seepärast on hageja süüdistamine võltsimises täiesti vale. Ehitusfirma Fleximus poolt, kelle poole hageja oli pöördunud, väljastatud dokumente esitades ei teadnud hageja, et Fleximus oleks pankrotis. Pankrotist sai hageja teada alles siis, kui seda rääkis kostja. Hageja ei ole Lk 17 / 35
seega sooritanud mingit kuritegu. Seega sooritas ettevõte Fleximus kuriteo hageja teadmata, ja on ilmne, et ettevõte ja selle väidetavad esindajad on hageja esindajat petnud. See ei muuda siiski mingil kombel kostja vastutust antud kohtuasjas. Hageja loobumine alternatiivsest nõudest. Lähtuvalt sellest kohtu käest saadud informatsioonist ning arvestades, kuidas Fleximus üritas ilmselt õnnestunult hagejat petta, siis, lähtudes praktilistest kaalutlustest ja sellest, et nii võib tähelepanuta jätta kostjapoolsed protsessuaalsed vastuväited, on asjakohane loobuda teise võimalusena esitatud nõudest, mis paljuski põhineb Fleximuse poolt võltsilt väljastatud dokumentidel. Nii saab kohtuasja menetleda arvestamata jättes hageja tüssamise Fleximuse poolt ning ka kostja vastuväited mittevaralise kahju osas. Seega langeb ära teise võimalusena esitatud alternatiivnõue, mis puudutab ebavajalikke kulusid ja muid negatiivseid mõjusid, välja arvatud põhinõudes esitatud saamatajäänud kasum. Selline hagi muutmine tähendab, et edasises menetluses langeb ära punktis b ning selle allpunktides I– VI toodu. Selle asemel on vaja menetleda vaid punktis a toodud nõuet, mis on põhinõue. Selline hagi täpsustamine tähendab, et teise võimalusena esitatud nõude kohta ei esitata enam argumente ega tõendeid, edaspidi käsitletakse ja esitatakse tõendeid vaid põhinõude kohta. Järelejäänud põhinõue, alused, asjaolud ja tõendid põhinõude osas Üürileandja on rikkunud VÕS § 276 p 1. Kostja üüris ruumid välja, üürileandja kohustus on hoolitseda selle eest, et ruumid oleksid kasutatavas seisundis nii üle andes kui kogu lepingu kehtivuse ajal. Kostja on seda rikkunud ja seega teadlikult ja väga tõsisel ja silmnähtaval viisil jätnud oma kohustused täitmata. Lepingu rikkumine seisneb selles, et üürileandja ei kõrvaldanud väljaüüritud ruumide vigu/puudusi. Nii oli hagejal võimatu ruume renoveerida ja kasutada. Ruumid ei olnud kasutatavad selleks otstarbeks, milleks nad olid üüritud. Hageja vaatas ruumid üle enne lepingu allkirjastamist, aga siis ei sadanud ja sissetungivat vett ei saanud avastada. Seepärast ei avastatud olemasolevaid niiskuse ja hallitusega seotud vigu/puudusi enne, kui hageja oli tunnistajaks ruumidesse vee tungimisele ehitise katuse, seinte, terrassi, alusmüüride ja vundamendiplaadi vigade/puuduste tõttu, mis ilmselt puudulikult kaitsesid vee eest, ning milles ilmselt puudus drenaaž, nii et ümbritsev vesi tungis sisse mitte vaid laest ja seintest vaid ka alusmüüride ja vundamendiplaadi kaudu. On ilmne, et kostjale olid probleemid teada, aga kostja eksitas enne lepingu allkirjastamist hagejat. Et eksitamist on esinenud, ei olegi iseenesest nii oluline, sest vastav regulatsioon VÕS § 276 punktis 1 ütleb, et ühest küljest peab ruumid üle andma seisundis, mis nõutav lepingujärgseks kasutamiseks ning teisest küljest, sellest sõltumata, hoidma ruumid sellises seisundis kogu lepingu kehtivuse ajal. Hiljem ilmnenud kahjustus, sõltumata sellest, kas see on olnud olemas lepingu sõlmimisel või tekkinud hiljem, toob kaasa objektiivse nõudmise üürileandjale viia ruum kokkulepitud seisundisse, et seda saaks vastavalt lepingule kasutada kokkulepitud otstarbel. Seega ei ole oluline, millal tekkis vee, niiskuse ja hallituse probleem. Lepingu ja VÕS § 276 järgi on küllaldane, et hageja avastas vea/puuduse ja on probleemist kostjale teada andnud, aga kostja sellest hoolimata ja vastuolus lepingu sõnastusega ja VÕS § 276 punktist 1 tulenevate nõuetega ei ole viga/puudust kõrvaldanud. Selline käitumine kujutab endast lepingu teadlikku rikkumist kostja poolt, see oli vastuolus olemasoleva lepinguga ja sellega, kuidas seda VÕS § 276 järgi tõlgendada ja kohaldada. Lk 18 / 35
Nõuame hüvitust kahju eest, mida kostja on saamatajäänud kasumi kujul hagejale põhjustanud sellega, et kostja, väga teadlikult ja ilmselt kõhklemata, ei järginud nõudmisi vastavalt lepingu sõnastusele ja Võlaõigusseaduse § 276 punktis 1 toodule, hoolimata sellest, et VÕS vastav regulatsioon üürileandjat selleks kohustab. Kahju arvutamine Sellisel juhul kui, nagu antud kohtuasjas, saab hagi ja tõendite abil konstateerida, et kostja vastutab tekkinud kahju eest, siis vastavalt TsMS (vastu võetud 20.04.2005) § 233-le teeb kohus otsuse, milline peab olema hüvitis tekitatud kahju eest, oma hinnangu kohaselt, s t ilma et oleks esitatud täielikku tõendusmaterjali kahju suuruse kohta,. See regulatsioon on tingitud asjaolust, et kui kahju põhjustatakse viisil nagu kostja seda on teinud, ei ole võimalik täpselt kindlaks määrata, milline oleks olnud sündmuste käik, kui kostja oleks lepingut täitnud, kuna sündmused ei saanud toimuda olukorras, kus kostja täitnuks oma lepingukohustusi nende rikkumise asemel. Kostja on põhjuseks, et sündmuste õige käik ja hageja teenistus jäid olemata, kuna kostja vastavalt ülaltoodule rikkus pooltevahelist lepingut. Seepärast peab see kostja kahjuks kaasa tooma selle, et hüvitise aluseks on hinnang ja mitte täielikult tõendusmaterjalil põhinev järeldus. Kostja on põhjustanud selle, et õiget sündmuste kulgu ei toimunud. Seepärast peab kostja vastutama tagajärgede eest ka tõenduskohustuse osas, kuna õiget sündmuste kulgu ei saanud toimuda. Seadusandja on nii otsustanud ja see kehtib Eesti seaduse ülalviidatud paragrahvi järgi. Hageja koostas, nii hästi kui suutis, nimekirja, kuidas kahju arvutada vastavalt TsMS § 233le. Arvutus lähtub vastavalt 30. aprillil esitatud avalduse punktile a sellest, mida hageja enda hinnangul oleks võinud teenida päevas peale kulude mahavõtmist. Aluseks on hrB teistes ettevõtetes sarnastel eeldustel varem saadud teenistus. Arvutus koosneb lihtsalt hinnangulisest netotulust (peale kulude mahavõtmist) päevas. Kõik need on liidetud, aga kõigepealt on need kasumid diskonteeritud 8%-lise aastaintressiga kuni 30. aprillini. Lähtusime sõlmitud üürilepingu kehtivusajast. Leping kehtis alates 1. maist 2009 kuni 30. augustini 2013. Esimesel aastal on päevaseks sissetulekuks arvestatud 1008 €. Teisel aastal on keskmiseks sissetulekuks peale kulude mahavõtmist arvestatud 1045 €. Kolmandal aastal 1082 €. Neljandal aastal 1117 € ja viiendal 1141 €. Esimesel aastal on arvutus tehtud lähtuvalt 245 päevast, viimasel aastal 244 päevast ja muudel aastatel 365 päevast. Kui teha arvutus ilma diskonteerimiseta, on hageja saamatajäänud kasumi kogusummaks: 244 x 1008 = € 245 952 365 x 1045 = € 381 425 365 x 1082 = € 394 930 365 x 1117 = € 407 705 244 x 1141 = € 278 404 Need summad kokku ilma diskonteerimiseta on € 1 708 416. Erinevus selle summa ja nõudes esitatud € 2 035 210 vahel on tingitud sellest, et iga päeva summa on nõudes ümber arvestatud selle nüüdisväärtusesse nõude esitamise päeva seisuga. Peale nõude esitamise ajahetke ei korrigeerita summat diskontomääraga vaid lisatakse intress. Kostjalt tuleb välja mõista lepingus toodud viiviseintress kuni summa on täielikult tasutud, summa on arvutatud nüüdisväärtuses, diskonteerituna 30. aprilli 2014 seisuga.
Menetluskulude hüvitamise nõue
Lk 19 / 35
Hageja nõuab lisaks kostja poolt põhjustatud kahju hüvitamisele kostjalt ka tekkinud menetluskulude hüvitamist. Nendeks on riigilõiv hagi esitamisel, mis tasutud riigile, tagatis teise poole kuludele ning enda menetluskulud. Riigilõiv on kokku € 8500. Tagatis on € 12 000, selle summa peab kas Eesti riik tagastama hagejale või kostja hagejale hüvitama koos tekkinud menetluskuludega. Lisaks sellele on seni tekkinud järgmised menetluskulud Tõlkimiskulud € 23 475 Advokaadikulud Eestis € 19 300 Esindajakulud, Rootsi € 24 600 Esindaja ja hageja reisikulud € 7 860 Hageja enda töö . € 16 500 Kokku lisaks riigilõivule ja tagatisele € 91 735 Tõendid ja üksikasjalik asjaolude kirjeldus Jättes kõrvale tõendid, millele enam ei tugineta, kuna nad puudutavad vaid teise võimalusena esitatud alternatiivnõuet, millest nüüd loobutud, esitame siinkohal kõik tõendid, millele seni tuginetud ning selgitame, mida nendega tõendatakse. Hageja kirjalikud tõendid
1.19.08.2008: Kuressaare linnavalitsus (allpool kostja), keda esindas linnapea U T, alustas avatud enampakkumist ruumide väljaüürimiseks viieks aastaks Raekeldris, Tallinna 2. Enampakkumise tingimusena pidi hageja ruumid renoveerima. Seda oli vaja, et saada luba tegelda ettevõtlusega ruumides vastavalt kehtivatele toidukäitlus- ja tervisenõuetele. Hageja sai õiguse mitte maksta üüri kuni 31.12.2008 (korraldus nr 480). Dokumendiga tahame tõendada üürilepingu sisu ja seda, et hagejat ei hoiatatud võimalikest probleemidest veelekke/-sissetungimisega, niiskuse ja hallitusega ruumides, mis lähtusid ehitise katusest, seintest ja terrassist ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadist, mis takistas hagejal ruume kasutada planeeritud otstarbel vastavalt üürilepingule ning ruume renoveerida ning tõendamaks, et hagejal ei olnud kohustust renoveerida ehitist, vaid ainult renoveerida ruumide sisemust (vastavalt punktile 2.5, teostada remonditööd ruumides). Need on olulised asjaolud konstateerimaks, millised olid kostja kohustused hageja vastu, kuna hiljem osutus, et ruumid on rikutud veelekke/sissetungimise tõttu ehitise katuselt, seintest ja terrassilt ning alusmüüride ja vundamendiplaadi kaudu ja sellest tingitud niiskuse ja hallituse näol ruumides. Veelekke jätkumine tegi ruumide renoveerimise võimatuks, sest see töö oli mõttetu seni, kuni ei olnud korda tehtud ja tihendatud ehitise katus, seinad ja terrass ja alusmüürid ja vundamendiplaat, millega ruumid piirnesid vastavalt kostja kohustusele seoses üürilepinguga ning kuna VÕS § 276 järgi pidi kostja väljaüüritava vara üle andma seisundis, mis lubaks seda lepingujärgselt kasutada.
2.19.08.2008: Kostja saatis ajalehe "Kuressaare Sõnumid" toimetusele avaldamiseks teate enampakkumise kohta Raekeldri ruumide väljaüürimiseks. Teates määrati kontaktisikuteks enampakkumismenetluses proua Aili Saar ja kostja linnavaranõunik härra M S dokumendi tekstile tuginedes tahame tõendada üürilepingu sisu ja seda, et kostja ei hoiatanud probleemide eest veelekke/sissetungimisega, niiskuse või hallitusega ruumides, mis võiksid takistada planeeritud üürilepingut ja ruumi renoveerimist.
3.02.09.2008: Anti teada (linnavalitsuse korraldus nr 494) enampakkumise tulemustest. Teatati, et OÜ Damavand (allpool hageja) oli otsustanud osaleda, oli tasunud osalusmaksu ja ainukese pakkujana oli enampakkumise võitnud. Vastavalt teatele volitas kostja härra St üürnikuga üürilepingut sõlmima. Lepingu järgi ei pidanud hageja maksma üüri Lk 20 / 35
remonditööde perioodil, s t kuni 31. detsembrini 2008. Vastavalt enampakkumise tingimustele loeti osalustasu summas EEK 11 000 ettemaksuks liisimisperioodi viimase kuu eest. Dokument tõendab, et härra S oli vastavalt linnavalitsuse korraldusele nr 494 pädev üürileandja esindaja sõlmimaks üürnikuga üürilepingut ja oli seega isik, kes omavalitsuse poolt oli vastutav kostja lepingujärgsete kohustuste teadliku rikkumise eest, mis vastavalt ülaltoodule tähendab, et aegumistähtaeg on kümme aastat. Härra S oli seega ka kostja esindaja, kui viimast 6. oktoobril 2008 informeeriti veelekkest/sissetungimisest ehitise katuselt, seintest ja terrassilt ning alusmüüride ja vundamendiplaadi kaudu ja sellega põhjustatud niiskusest ja hallitusest ruumides ning tõsiasjast, et hagejal oli võimatu alustada ja/või lõpule viia renoveerimistöid, mis vajalikud äritegevuseks üüritud ruumides. Kuna hageja härra Se kui kostja ainukese esindaja kaudu informeeris kostjat veelekkest/sissetungimisest ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning alusmüüride ja vundamendiplaadi kaudu ning sellest põhjustatud niiskusest ja hallitusest ruumides, on kostja vastutav selle eest, et neid ruumide vigu/puudusi ja eeskätt ehitise vigu ei kõrvaldatud, s o veeleket/sissetungimist ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning alusmüüride ja vundamendiplaadi kaudu ning sellest põhjustatud niiskust ja hallitust ruumides. Härra Se tegevusetuse eest kostja esindajana vastutab kostja, see kujutab endast teadlikku üürileandja lepingujärgsete kohustuste rikkumist, seda tuleb tõlgendada vastavalt VÕS § 276 (1): " Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal”. Üürileandja on seega teadlikult rikkunud kostja lepingujärgset kohustust alates sellest hetkest, kui härra S sai hagejalt 6. oktoobril 2008 teada, et vett jookseb läbi, ja et esineb veeleke/sissetungimine ehitise katusest, seintest ja terrassilt ja alusmüüride ja vundamendiplaadi kaudu ja sellest on põhjustatud niiskus ja hallitus ruumides ja et kostja peab asja korda tegema, et hageja võiks lepingu kohaselt ruumi renoveerida ja kasutada.
4.02.09.2008.a Üürilepingu sõlmimisel esindas kostjat härra S ja hagejat härraB. Leping puudutas ruumide üürimist vastavalt linnavalitsuse korraldusele nr 494. Üürileping pidi kehtima viis aastat. Üürilepingu eesmärgiks oli tegelda toitlustuse ja meelelahutusega, s t restoraniäriga Raekoja keldri ruumides Tallinna 2 kogupinnaga 220 m2. Hagejal pidi eraldi üürilepingu sõlmimisel saama ka õiguse suviti tegutseda välisterrassil. Dokument tõendab üürilepingu sisu, ka seda, et kostja ei hoiatanud võimalike probleemide eest veelekke/sissetungimisega ehitise katuselt, seintest ja terrassilt ja alusmüüride ja vundamendiplaadi kaudu ja sellest põhjustatud niiskuse ja hallituse eest ruumides ega ka muul viisil ei täitnud oma kohustust lepingus ette nähtud kasutusvaldkonda silmas pidades ja vastavalt VÕS § 276 (1): "Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal”. Dokumendiga tahame ka tõendada, et vastavalt lepingu punktile 2.3 oli kostja kohustatud esitama arveid, et üüri saaks tasuda, aga ta ei teinud seda ja juba sel põhjusel ei saanud nõuda maksmist isegi juhul, kui ruumid oleks vastanud lepingutingimustele.
5.03.09.2008: Artikkel pealkirjaga "Restoran Everest laieneb Raekoja keldrisse" avaldati Saare maakonna ajalehes "Meie Maa" nr 204 (3637) 3. septembril 2008, milles autor nimetab, et hageja planeerib ruume põhjalikult renoveerida. Dokument tõendab, et hageja omaniku isikus oli restoraniäris hästituntud professionaal ja seega oleks ka antud kohas tegutsenud kompetentselt ja majanduslikult edukalt, kui kostja ei oleks olnud hoolimatu ja nagu ülal kirjeldatud teadlikult rikkunud üürilepingujärgseid kohustusi ja oleks hageja kasutusse andnud lepingujärgsed ruumid nagu nõuab VÕS § 276 (1) ("Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks Lk 21 / 35
kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal”).
6.09.09.2008: Raekoja keldriruumid Tallinna 2 anti hagejale üle vastavalt dokumendile nr 6. Ruume üle vaadates pani härraB tähele, et keldri seinad on väga niisked. Küsimuse peale vastas härra S, et põhjuseks on see, et kelder on olnud pikka aega suletud ja et niiskus kaob, kui ruume kasutama hakatakse. Härra S ei nimetanud ühtki muud niiskuse põhjust, eksitades niiviisi härraBt. Dokument tõendab üürilepingu sisu ja seda, et rendileandja ei hoiatanud võimalike probleemide eest veelekke/sissetungimisega, niiskuse või hallitusega ruumides, mille põhjuseks ehitise katus, seinad ja terrass ja ruume ümbritsevad alusmüürid ja vundamendiplaat, ja mis takistas hagejat kasutamast ja renoveerimast ruume nagu üürilepingus kavandatud. Eriti tugineme dokument 6 lisale 1, millega tõendame, et üürnikul ei olnud kohustust renoveerida midagi, mis jääb üüritud ruumidest väljapoole, ja et veeleke/sissetungimine, niiskus või hallitus ruumides, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas hagejal nimelt ruume ettenähtud otstarbel kasutamast, oli kostja vastutus. Lisas 1 toodud planeeritud remonditööd puudutavad vaid ruumide sisemuse renoveerimist. Lisale 1 tuginedes tõendatakse ka, et kostja teadlikult vältis hageja informeerimist probleemidest veelekke/sissetungimise, niiskuse või hallitusega ruumides, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas hagejat ruume kavandatud üürilepingus ette nähtud otstarbel kasutamast ning äriruumide renoveerimist ja seega sooritas/alustas kostja üürilepingut ja lisa 1 allkirjastades tõsise lepingu rikkumise, mis tähendab üürileandja kohustuste teadlikku rikkumist (anda kokkulepitud ajal üüritud pinnad hageja kasutusse lepingulise kasutamise jaoks nõutavas seisundis ja et üüritud pindu tuleb hoida selles seisundis vastavalt poolte vahel kehtivale üürilepingule, VÕS § 276 (1) järgi). Dokument 7 võetakse tõendina tagasi, kuna selgus, et ettevõte väljastas selle siis, kui oli juba pankrotis. Dokument 8 võetakse tõendina tagasi, kuna selgus, et ettevõte väljastas selle siis, kui oli juba pankrotis. Dokument 9 võetakse tõendina tagasi, kuna teise võimalusena esitatud alternatiivnõue võeti tagasi ja tõend ei puutu enam asjasse. Dokument 13 võetakse tõendina tagasi, kuna teise võimalusena esitatud alternatiivnõue võeti tagasi ja tõend ei puutu enam asjasse. Dokument 15 võetakse tõendina tagasi, kuna selgus, et ettevõte väljastas selle siis, kui oli juba pankrotis. 16. Punkt võetakse tagasi, kuna selgus, et ettevõte Fleximus oli pankrotis. 25. Punkt ja dokument nr 25 võetakse tagasi, kuna teise võimalusena esitatud alternatiivnõue on tagasi võetud ja seepärast ei ole need andmed asjasse puutuvad.
10.05.10.2008: HärraB avastas 5. oktoobril 2008, et vihmavesi jooksis Raekoja keldri laest ja ruumide seinu mööda alla. See oli tema jaoks ebameeldiv üllatus ja täielik katastroof tema plaanide jaoks, kuna kostja ei olnud teda informeerinud, et ruumidega on selline probleem. Vead/puudused takistasid ruumide renoveerimist, kuna selliseid vigu/puudusi on võimalik vaid ajutiselt kõrvaldada. Niiskus ja hallitus ei kao vaid sellega, et nad üle värvitakse. Lisaks on lepingujärgne tegevus sellise iseloomuga, et niiskust ja hallitust ei tohi mingil tingimusel esineda klientide tervist ja vastava terviseametkonna nõudmisi silmas pidades. Vigade/puuduste tõttu oli renoveerimine võimatu enne, kui läbijooks oli püsivalt ära hoitud sellega, et kostja oleks maja korda teinud. Selleks oleks vaja olnud nii tihendamist, et vesi ei oleks saanud sisse tungida kui ka drenaaž maja ümber korda teha. Ilmnes, et veekahjustuste probleemide (veeleke/sissetungimine, niiskus või hallitus ruumides, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas hagejat ruume ettenähtud otstarbel Lk 22 / 35
kasutamast) põhiliseks põhjuseks oli ehitise halb veeisolatsioon terrassi poolt ruumide köögiosa kohal. Vesi jooksis terrassilt otse läbi ruumide lae ja ehitise seintest ruumidesse sisse. Vesi tuli sisse ka mujalt piki ruumide seinu. Üürileandja oli seda varjanud ja sellest vaikinud nii enampakkumisega seoses kui ka enne ja pärast seda ning üürilepingu sõlmimisel, aga see tüssamine ei ole õiguslikust seisukohast oluline, sest on regulatsioon VÕS § 276-s, et kostja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama üüritud ruumide hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal ja see ei ole seotud pettusega üürileandja poolt. Seega ei oma vastutusküsimuse seisukohast tähtsust, et kostja ilmselt tahtlikult käitus eksitavalt vigade/puuduste esinemise/tekkimise osas. Piltidele nr 1 kuni foto nr. 8 (vt eriti pilte nr. 5, 6 ja nr. 7) tugineme tõendamaks veeleket/sissetungimist, niiskust või hallitust ruumides, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, ja mis takistas hagejat ruume ettenähtud otstarbel kasutamast. Need vead/puudused tegid võimatuks hageja poolt kavandatud renoveerimise ning takistasid ruumide otstarbekohast kasutamist, seda konstateeris hageja esimest korda nimetatud kuupäeval (05.10.2008).
11.06.10.2008: Kohe probleemi avastamisel nõudis härraB, et härra S kostja esindajana tuleks ja vaataks üle keldri, mida vihmavesi nii otseselt kui kaudselt tugevalt kahjustas. Raekoja kelder, seega kostja poolt välja üüritud ruumid, olid vett täis. Härra S tuli keldrisse ja pildistas tekkinud hädaolukorda. Ta nägi isiklikult vett lekkimas laest, seintest ja põrandast (kaasa arvatud läbi alusmüüride ja vundamendiplaadi). Terve kelder oli vett täis. Peale keldri ülevaatamist lubas härra S kostjat informeerida sellest, mida kostja peab tegema olukorra lahendamiseks ja ruumide viimiseks seisundisse, et neid oleks võimalik hagejal renoveerida ja kasutada otstarbekohaselt. Härra S ütles, et ta peab linnavalitsusega arutama, kuidas probleemi lahendada. Peale seda kohtumist 6. oktoobril 2008 ei andnud härra S hagejale mingit tagasisidet selle kohta, mida kostja ette võtab probleemi lahendamiseks ja ruumide viimiseks seisundisse, et neid võiks otstarbekohaselt kasutada. Hageja informeeris kostjat koheselt probleemidest veelekke/sissetungimise, niiskuse ja hallitusega ruumides, mis takistas hagejal ruume kasutada otstarbekohaselt ning sellest, et see toob hagejale kaasa suure kahju, mille kostja peab hagejale hüvitama. Tõsine lugu oli see, et kostja ei olnud informeerinud olemasolevatest tõsistest vigadest ja puudustest, mis tähendas hageja plaanide täielikku seiskumist ruumide renoveerimiseks ja sellejärgseks tegevuseks. Nendele asjaoludele toetudes tõendame, et hageja koheselt peale veelekke/sissetungimise, niiskuse või hallituse, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, avastamist informeeris kostjat selle esindaja härra Se kaudu ja et hagejal nende tõsiste vigade tõttu ehitises, selle vundamendis ja terrassis ei olnud kohustust maksta üüri ega renoveerida ruume enne, kui kostja oli teinud lõpu veelekkele/sissetungimisele ja et hagejal on õigus nõuda kostjalt kahjutasu ruumide vigade ja puuduste tõttu, mis takistasid planeeritud renoveerimist ja otstarbekohast kasutamist.
12.Oktoobris 2008: Hageja esindaja härraB pöördus Kuressaare toonase linnapea proua U Te poole ja taotles üüritud ruumidega tekkinud probleemide lahendamist, kuna härra S ei teinud seda, mida oli hagejale lubanud. Aeg vaid läks ja härra S ei võtnud härraBga ühendust. HärraB selgitas, et hageja ei saa teha renoveerimistöid enne, kui puudused on kõrvaldatud ja näitas proua Tele pilte kahjustatud ruumidest, mis hageja oli üürinud. Proua T lubas probleemi lahendada. HärraB ootas pikisilmi tagasisidet proua Telt, aga kahjuks ei tulnud ka proua Telt mingit teadet. Kui kostja ei tunnista ülaltoodud, taotleme proua Telt ütluste võtmist selle kohta, et härraB informeeris proua Tt ja et viimane sai tugevasti kahjustatud ruumide pildid. Lk 23 / 35
14.18.12.2008: Toimus Raekoja keldriruumide ülevaatus, Tallinna 2, Kuressaare. Tõend võetakse tagasiM Li allkirja osas, kuna ilmnes, et Fleximus Bygg & Måleri i Stockholm AB oli pankrotis. Aga allakirjutanutel härraBl, Per Rickard Hil ja Rishi Ram Rana Bathil ei ole selle pankrotiga midagi tegemist, seepärast jääme selles osas ja kogu allkirjade kohal oleva teksti osas dokumendi kui tõendi juurde. Selles osas, seega osas, mis ei puudutaM Li allkirja, tugineme dokumendile tõendamaks tohutuid veelekkeid (veeleke/sissetungimine, niiskus või hallitus, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis muutis võimatuks ruumide otstarbekohase kasutamise hageja poolt), mille eest kostja oli täielikult vastutav hageja suhtes. Nimetatud vigade ja puuduste tagajärjel oli renoveerimistööde alustamine/lõpule viimine täiesti võimatu. Sellega oli võimatu ka ruumide lepingukohane kasutamine. Veel 18. detsembril 2008 ei olnud kostja teatanud, kuidas ta kavatseb parandada olukorda, mis kujutab endast eriti rasket lepingu rikkumist ja tähendas seda, et hageja ei saanud ruume kasutada. Mitte teatades kuidas ruumid viiakse lepingujärgsesse seisundisse, võttis kostja enda peale kogu vastutuse oma tegevusetuse eest, mis on õiguslikult võrreldav teadliku aktiivse tegevusega takistamaks hageja planeeritud renoveerimist ja ruumide lepingukohast kasutamist. Selle asjaolu tõttu tuleb kohaldada kümneaastast aegumistähtaega kostja tegutsemisele/tegevusetusele, mis kujutas endast teadlikku lepingu rikkumist, lepingunõuete ja VÕS § 276 (1) järgi. Kostja ei teinud mingeid pingutusi parandamaks ruumide lepingule mittevastavat seisundit ja sellega rikkus tahtlikult oma lepingujärgseid kohustusi. Tugineme dokumendile nendes osades, mis kohtuasjas tõendina esitatud, tõendamaks ka seda, et veelekke/sissetungimise põhjuseks oli ehitise püstitamisel tehtud vead või alternatiivselt ehitise, selle vundamendi ja veeisolatsiooni halb hooldamine ning piirneva terrassi konstruktsioon ja et see tervikuna oli kostja vastutusel. Dokumendiga tõendame ka, et nende vigade ja puuduste tõttu ei saanud hageja teha renoveerimist, seda põhjustel, mille eest vastutas kostja, seega hageja ei saanud ruume renoveerida ja lepingujärgselt kasutada.
17.02.02.2009: Hageja saatis meili härra Sele selgitusega olukorra kohta Raekoja keldris, mille järgi renoveerimistöid üüritud ruumides oli võimatu jätkata, kaasa arvatud seinte ja laega, kuni vihmavee probleem saab lahendatud. Takistamatu vihmavee sissevool oleks rikkunud kõik üürniku kavatsetavad renoveerimistööd ja oleks kahjustanud ka mööblit ning seadmeid ning teinud võimatuks ruumide lepingujärgse kasutamise. Kuni selle hetkeni (2. veebruar 2009) ei olnud ükski kostja esindaja andnud mingit vastust hagejale või tema esindajale härraBle nende tõsiste vigade ja puuduste kohta, mis üüritud ruumides esinesid võrrelduna planeeritud ja lepingus ette nähtud renoveerimise ja kasutamisega. Kostja sooritas oma väga teadliku passiivsusega eriti tõsise tahtliku üürilepingu rikkumise vastavalt sellise rikkumise õiguslikule määratlusele (ruumid peavad olema korras lepingujärgseks kasutamiseks) VÕS § 276 (1) järgi. Üürileandja ei reageerinud üldse, isegi ei üritanud hakata parandama ruumide ebaõiget seisundit. Dokument tõendab, et üürileandja oli juba pikka aega hästi teadlik konkreetsest veelekkest/sissetungimisest, niiskusest või hallitusest, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas ruumide otstarbekohast kasutamist hageja poolt ja et kostja tahtlikult ja teadlikult rikkus oma üürilepingujärgseid kohustusi sellega, et ei kõrvaldanud neid vigu ja puudusi juba enne väljaüürimist ega ka mitte lepingu kehtimise ajal.
18.05.02.2009 kl. 14:00: HärraB ja härra S pidid kohtuma Raekoja keldris, et leida lahendus vastavalt üürilepingule, aga härraBl ei õnnestunud härra Sega kohtuda, kuna viimane ei Lk 24 / 35
ilmunud kokkulepitud kohtumisele. HärraB saatis härra Sele meili ja palus selgitada kummalist käitumist – mitte ilmuda kokkulepitud kohtumisele. Dokument tõendab, et härra S kostja esindajana tegi kõik kohtumiste vältimiseks ja selle vältimiseks, et korrigeerida olemasolevaid vigu, s t veeleke/sissetungimine, niiskus või hallitus, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas ruumide otstarbekohast kasutamist hageja poolt ja kostja seega tõendatult teadlikult rikkus oma üürilepingujärgseid kohustusi. Selline käitumine ja teadlik tegevusetus konkreetsete vigade ja puuduste kõrvaldamiseks kujutab endast õiguslikku asjaolu (juriidiline fakt), mis tähendab, et kostja teadlikult ja tahtlikult on rikkunud oma üürilepingujärgseid kohustusi vastavalt VÕS § 276 (1) ja selline käitumine toob kaasa aegumistähtaja kümme aastat.
19.Hageja töötaja härra M W on koostanud paberi selle kohta, et ta oli kohal 5. veebruaril 2009, kui härra S pidi tulema ruumide juurde ja ruumidesse nagu punktis kirjeldatud. Paber tõendab, et härra S kostja esindajana teadlikult vältis kohtumisele ilmumist ja ka muidu hoidus kõrvale sellest, et kostja oleks kõrvaldanud vead ja puudused, millest hageja, nagu ülal kirjeldatud, oli teatanud ja mis kujutasid endast väga tõsist viga/puudust ja takistust üüritud ruumide kasutamisele hageja poolt.
20.05.02.2009 kl. 16:03: Härra S saatis meili, milles vääralt väitis, nagu ta oleks oodanud Raekoja keldri tagaukse juures kl. 14:05 ja kl. 14:10 vahel. Tema väide ei ole tõsi, sest härraB koos tunnistaja M W kontrollisid nii tagaust kui välisust, ootasid härra St alates kl. 13:55 kuni kl. 14:25 miinus -13 kraadise külma käes. Meilis pani härra S ette kohtuda hageja esindajaga 6. veebruaril 2009 kl. 11:00 Raekoja keldri välisukse juures. Dokument tõendab, et härra S kostja esindajana tegi kõik et vältida olemasolevate vigade parandamist, st veeleke/sissetungimine, niiskus või hallitus, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas ruumide otstarbekohast kasutamist hageja poolt ja et härra S seega tahtlikult tegutses selle nimel, et mitte täita kohustusi, mis kostjal olid vastavalt üürilepingule ja VÕS § 276 (1). 21. 06.02.2009: Kohtumisel 6. veebruaril 2009 selgitas härra S, et kostjal ei ole raha lahendamaks probleemi vihmaveega (s t veeleke/sissetungimine, niiskus või hallitus, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas ruumide otstarbekohast kasutamist hageja poolt). Härra S selgitas ka, et kostja arvates ei olnud vigade parandamine vajalik, vaid et hageja peaks lahkuma ruumidest, mida hageja üüris. Kostja esindaja härraB protesteeris sellise härra Se poolt esitatud suhtumise vastu, mis kujutas endast väga tõsist kostja lepingujärgsete kohustuste rikkumist. Kõigepealt on tähelepanuväärne, et emotsionaalse värvinguga argumenti, mida kasutati esimesel eelistungil, nimelt et kostjal ei ole vahendeid, et vastutada ruumide vigade ja puuduste eest, kasutati ka tol korral, 6. veebruaril 2009. Oluline on siiski, et seda argumenti esimesel eelistungil kasutades tunnistas kostja konkreetseid vigu ja puudusi ning kostja õiguslikku vastutust nende eest. Selline kostja käitumine kujutab endast omaksvõttu nagu kirjas TsMS § 231-s ja tähendab seega konkreetsete vigade ja puuduste omaksvõttu sellisena, mida seepärast ei ole vaja kohtuasjas tõendada ja seda sõltumata sellest, et hageja on esitanud asjaolu kohta tõendid. Härra S ja härraB tuleb tunnistajatena üle kuulata nende asjaolude kohta juhul, kui kostja ei kinnita eelmises punktis toodut, või on olemas andmed seoses omaksvõtuga esimesel eelistungil.
22.22.04.2009: HärraB saatis härra Sele meilitsi oma ettepanekud, kuidas kujunenud olukorda lahendada. Härra S lubas viivitamatult vastata, aga ei vastanudki ettepanekule. Dokument tõendab, et hageja selgitas, et hageja ei maksa üüri seni, kuni poolte vahel on Lk 25 / 35
leitud ja kokku lepitud asjakohane lahendus, et hageja peab saama hüvitust tekkinud kahju eest ja et hageja selge seiskoht oli, et üürileandja on oma lepingujärgseid kohustusi rikkunud.
23.10.12.2009 Härra S saatis meiliga härraBle korralduse nr 190 7. aprillist 2009 üürilepingu ülesütlemise kohta ruumide suhtes Tallinna 2, ning ruumide vabastamise kohta seoses ruumide renoveerimisega. Dokument tõendab, et härra S kostja esindajana tegi kõik, et vältida kostja vastutust veelekke/sissetungimise, niiskuse või hallituse eest, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas ruumide otstarbekohast kasutamist hageja poolt ja et härra S seega tahtlikult tegutses selle nimel, et mitte täita kohustusi, mis kostjal olid vastavalt üürilepingule ja VÕS § 276 (1)-le ja seega kogu oma käitumisega ei ole järginud nõuet mitte talitada pahauskselt ega täitnud regulatsiooni, mille järgi lepingupool peab alati talitama heauskselt (VÕS § 6). 24. 13.12.2009: Hageja esindaja härraB saatis vastuse meilitsi proua Tele ja härra Sele, milles kirjeldas oma probleeme seoses Raekoja keldri üürimisega. Dokument tõendab, et hageja andis veel kord kostjale teada lepingu rikkumisest ja et kostjal oli kohustus võimalikult pea ruumid korda teha viisil, mis on nõutav, et hageja saaks neid lepingujärgselt kasutada, nagu tuleneb lepingu eesmärgist ja VÕS § 276 (1)-st. Dokument tõendab ka, et hageja on talitanud kooskõlas VÕS § 316 (2)-ga, mille tõttu korraldus nr 190 on kehtetu, sest hagejal oli lepingu järgi õigus tasaarvestada oma nõuded üürinõudega. Selles osas tugineme VÕS-i kogu 15. peatükile ning asjaolule, et kostja ei ole tegutsenud heauskselt vastavalt VÕS § 6-le nagu ülal nimetatud, vaid tegutsenud pahatahtlikult ja teadliku tegevusetusega tõsiselt rikkunud kehtivat lepingut ja peab seega maksma hagejale hüvitist tekkinud kahju eest ning igas osas hüvitama hagejale kahju, mis tekkis sellest, et kostja ei täitnud nõuet hoida ruume lepingule vastavas seisundis vastavalt VÕS § 276 (1)-le. Meil saadeti 13. detsembril 2009 ja kujutas endast reklamatsiooni, seega täitis hageja kõik oma kohustused vastavalt VÕS-i 15. peatüki regulatsioonidele. Hageja peab saama täieliku hüvituse kostja käest seepärast, et kostja ei ole järginud VÕS § 276 (1) nõudeid. Hagejal on õigus kahjutasule vastavalt VÕS § 278 punkt 3-le. Dokument nr 24 tõendab, et kostja, olenemata oma käitumisest muus osas, ei saa vältida kogu kahju hüvitamist, mille ta lepingu rikkumisega on hagejale põhjustanud.
26.26.04.2013: OÜ Damavand esindaja härraB kohtus proua T Higa ja nad inspekteerisid koos Raekoja keldrit väljastpoolt. HärraB tegi Raekojast väljastpoolt pilte (vt pildid nr. 910). Peale kahjustuse avastamist 5. oktoobril 2008 ei olnud kostja ikka, ka mitte tänasel päeva seisuga, tarvitusele võtnud mingeid renoveerimismeetmeid. Seega olid korralduses nr 190, mis iseenesest on kehtetu, ja dokumendis nr 23 toodud põhjused ja väited väärad. Dokument tõendab, et kostja ka mitte viiendal aastal peale üürilepingut ei olnud alustanud nende vigade ja puuduste parandamist, mille tõttu hageja ei saanud kunagi ruume lepingujärgselt kasutada ja et kostjal ei olnud kavatsustki asjad korda teha ja seega täita oma kohustusi üürilepingu ja VÕS § 276 (1) järgi.
27.09.01.2014: HärraB saatis härra H Hle, kostja linnapeale, meili lühikese probleemi ja poolte lahkarvamuste kirjeldusega ning palvega kohtuda härra Hga. Dokument tõendab, et kostja on hagejat vääralt kohelnud.
28.20.01.2014: Härra L saatis meili härra H nimel. Meilis on kirjas, et "ametnikud, kes suhtlesid teie ettevõttega, eeskätt linnavaranõunik härra S, ei ole talitanud ametnikule sobival viisil ..." Dokument tõendab, et ka vastaspool on dokumendiga nr 28 omaks võtnud lepingu rikkumise hageja vastu ja tunnistanud oma vastutust, kuigi kostja ei ole sellest tulenevaid tagajärgi loogiliselt käsitlenud. Dokument on tõendiks, et kostja on rikkunud üürilepingu kehtivaid nõudeid ja seega on täielikult vastutav hagejale kahju hüvitamise eest, mis tekitatud kostjapoolse lepingu rikkumisega. Vastavalt eelistungil 10. detsembril antud korraldusele peab hageja andma vastuse TsMS § 363-s toodud punktidele. Siin on toodud vastused: Lk 26 / 35
1) Hagi ese on nõue, mis varemalt esitatud põhinõudena ja kohtukulude hüvitamine vastavalt ülaltoodule. 2) Kostja on rikkunud lepingut, üürilepingu nõudeid, mis nähtub ülalpool esitatud tõendist nr
4.Seda juriidilist fakti üürilepingu kujul ja asjaolu, et vastavalt VÕS § 276 (1)-le peab üürileandja üüritava ruumi üle andma õigeaegselt ja lepingujärgseks kasutamiseks nõutavas seisundis (antud juhul vastavalt üürilepingule toitlustuseks ja meelelahutuseks, seega restoraniäris tegutsemiseks) ja tagama sellise seisundi kogu lepingu kehtimise ajal, on kostja rikkunud (lepingu rikkumine) veelekke/sissetungimise, niiskuse või hallituse näol, mis pärines ehitise katusest, seintest ja terrassilt ning ruumidega piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadilt, mis takistas ruumide otstarbekohast kasutamist hageja poolt. VÕS § 278 punkti 3) kohaselt peab kostja hüvitama kahju, mis hageja on sellega kannatanud. Kahju tuleb arvutada/tuleb hinnata ka juhul, kui summat ei saa täielikult tõendada vastavalt TsMS §
233.Isegi kui nõue on vana, ja on viibinud kostja teadlike katsete tõttu oma vastutusest hoiduda, ei ole nõue aegunud, kuna TsÜS § 146 järgi on aegumistähtaeg kümme aastat juhul, kui kohustatud isik (antud juhul kostja) on teadlikult rikkunud oma kohustusi, ja ei ole lepingujärgseid kohustusi täitnud. Kostja käitumine on vastuolus ka nõudmisega tegutseda heauskselt vastavalt VÕS § 6-le. Kostja on ka omaks võtnud vastutuse tekkinud kahju eest, millel on otsene tähtsus ka ilma tõenditeta, otsese või kaudse omaksvõtu näol vastavalt TsMS § 231-le. Ka VÕS § 316 (2) järgi on kostja korraldus nr 190 kehtetu, kuna hagejal oli õigus tasaarvestada oma nõuded üürinõudega. Seepärast ei olnud kostjal õigust leping üles öelda. Sest kostja rikkus lepingut ja põhjustas hagejale kahju, mitte vastupidi. 3) Tõendid on ülalpool esitatud ja täiendame neid allpool. 4) Hageja arvates tuleb asja arutada suulises menetluses, kohtuistungil. Tundub, et pooled on selles osas ühel meelel, mis on eriti oluline, kuna mitmeid tähtsaid tunnistajaid tuleb üle kuulata. 5) Hagihind on välja selgitatud ja riigilõiv tasutud. 6) Aktsepteerime kostja suhtes tagaselja tehtud kohtuotsust. 7) Andmed hageja esindaja kohta on kohtule esitatud. 8) Kohtualluvuse küsimus on lahendatud. 9)Hagejat puudutav esindusõiguse küsimus on lahendatud vastavate dokumentide esitamisega. Lisatõendid järelejäänud põhinõude osas Lähtudes ülalnimetatud muudatustest ja korrigeerimistest esitame alljärgnevalt tõendusmaterjali täiendamiseks täiendavaid andmeid. Kirjalikud tõendid Lisatud dokumendiga, mis väljastanud Primus Saare OÜ 09.02.2012, tõendame lepingu rikkumist kostja poolt ja et ruumide seisund nende üleandmisel ja lepingu ajal ei vastanud üürilepingu nõuetele ja et sellega on lepingut rikutud ja et kostjal on õigus hüvitusele vastavalt VÕS § 276 (1)-le ja muudele sama seaduse regulatsioonidele ning et lekete põhjuseks oli, et kostja ei hooldanud ehitist korralikult, mille tulemuseks oli veeleke/sissetungimine, niiskus või hallitus ruumides, mis pärines ehitise katuselt, seintest ja terrassilt ning piirnevatest alusmüüridest ja vundamendiplaadist ja see takistas kostjal ruume ettenähtud otstarbel kasutamast. Juhime tähelepanu sellele, et antud eksperdil paluti hinnata, millises seisundis olid ruumid üleandmisel ja lepingu kehtivuse ajal. (kd 3 t lk 67) Hageja esitas täiendavad tõendid fotodena mis kajastavad vee- ja niiskusekahjusid ning hallitust koos ruumide skeemiga (kd 3 t lk 61 pöördel- 66 pöördel) .
10.Kostja vastus hageja lõplikule nõudele ja hagiavalduse täiendustele Kostjal ei ole vastuväiteid hageja alternatiivnõudest loobumise osas. Lk 27 / 35
Kostja hinnangul ei ole hageja kohtu määratud tähtajal kohtu korraldust täitnud ega ole esitanud TsMS §-s 363 sätestatud nõuetele vastavat hagiavaldust. Esiteks, hageja poolt 02.02.2016.a kohtule esitatud dokument ei vasta TsMS § 338 lg-s 1 sätestatud menetlusdokumendi sisunõuetele. Hageja dokumendis puuduvad: menetlusosaliste ning nende võimalike esindajate nimed ja aadressid ning sidevahendite andmed (TsMS § 338 lg 1 p 1), asja põhisisu (TsMS § 338 lg 1 p 3), menetlusosalise esitatav taotlus (TsMS § 338 lg 1 p 5), menetlusdokumendi lisade nimekiri (TsMS § 338 lg 1 p 7). Dokumendi päise järgi on selle kohtule esitaja T S, digitaalselt on selle allkirjastanud AB. Teiseks, mis veelgi olulisem, hageja esitatud dokument ei vasta TsMS § 363 lg-s 1 sätestatud hagiavalduse sisunõuetele: 1) dokumendist ei ole tuvastatav hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese) (TsMS § 363 lg 1 p 1). Hageja selgelt väljendatud nõudeks ei saa pidada vastust kohtu korraldusele: “Hagi ese on nõue, mis on varemalt esitatud põhinõudena ja kohtukulude hüvitamine vastavalt ülaltoodule”; 2) ei ole selgelt ja üheselt mõistetavalt nimetatud tõendeid, mis kinnitavad hagi aluseks olevaid asjaolusid, viidates konkreetselt, millist asjaolu millise tõendiga tõendada soovitakse (TsMS § 363 lg 1 p 3). Hageja viitab 02.02.2016.a lisale 1 ja mingitele punktidele, konkreetseid tõendeid nimetamata. Sellisel kujul esitatuna ei ole hagi aluseks olevad asjaolud ja tõendid jälgitavad ega arusaadavad. Oleme juba käesolevas tsiviilasjas kohtule esitatud esimeses menetlusdokumendis, 11.06.2014.a esitatud kostja kirjalikus vastuses hagile /II kd., tl 2/, toonud välja, et Riigikohtu 03.04.2012.a kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-20-12 (p 17) antud selgituse kohaselt tuleb hagiavalduses märkida TsMS § 363 lg 1 p 1 järgi mh hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese) ning sellest nõudest lähtudes hagi TsMS § 5 lg 1 järgi ka menetletakse. Kui hageja on esitanud sooritusnõuded, st palunud kostjalt midagi välja mõista, siis sooritusnõue peab olema selline, et hagi rahuldamise korral oleks võimalik otsust ka täita, st haginõudele esitatakse samad kriteeriumid mis kohtuotsuse resolutsioonile. Otsuse resolutsioon peab TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita ning selliselt peab olema sõnastatud ka haginõue. Praeguses asjas ei ole ühestki hageja poolt kohtule esitatud menetlusdokumendist tuvastatav hageja selgelt väljendatud nõue. Kohus on hagejale andnud tähtaja puuduse kõrvaldamiseks ja nõuetekohase haginõude esitamiseks, kuid hageja ei ole kohtu nõudmist täitnud. Kostja palub TsMS § 3401 lg 2 alusel jätta hagi läbi vaatamata.
2.2.Hageja nõue on aegunud, hagi tuleb jätta rahuldamata aegumise tõttu Alternatiivselt esitame kostja vastuväited, millega palume arvestada juhul, kui kohus jätab eelmises punktis esitatud taotluse rahuldamata ning hagimenetlus jätkub. Kostja jääb varem kohtule esitatud seisukoha juurde, et tegemist on aegunud nõudega. Hageja on esitanud hagi tulenevalt poolte vahel 09.09.2008.a sõlmitud äriruumide üürilepingust. Üürniku õiguskaitsevahendite kasutamise nõue on aegunud. Taganemata väitest, et üüritud äriruumidel ei tekkinud üürilepingu kehtivuse ajal puudusi, oleks isegi juhul, kui sellised puudused oleks tekkinud, nõue aegunud. TsÜS § 142 lg-s 1 on sätestatud, et õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi 2. lõikes on sätestatud, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Lk 28 / 35
Hageja väitel said puudused üürile võetud ruumides temale teatavaks 05.10.2008.a. Hagi aegumise tähtaeg algas väidetava puudustega asja üleandmise osas 06.10.2008.a ja lõppes 05.10.2011.a. Isegi kui üürnikul oleks alus kasutada VÕS § 278 p-s 3 nimetatud õiguskaitsevahendit, on nõue aegunud ja tuleb jätta aegumise tõttu rahuldamata. Kostja ei nõustu hageja väitega nagu esineks alus kohaldada TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastast aegumistähtaega. Riigikohus on leidnud, et TsÜS § 146 lg 4 mõttes on kohustuse tahtliku rikkumisega tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt, ning ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole selle sätte kohaldamiseks piisav (vt Riigikohtu 22.09.2014.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-14, p 37). Riigikohus on 16.09.2009. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-179-09 (p 11), selgitanud TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud "tahtluse" mõistet: “Kolleegium peab vajalikuks selgitada VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Seega on kohustuse tahtliku rikkumise eelduseks õigusvastase tagajärje soovimine. Kohustuse rikkumise õigusvastane tagajärg võib olla kahju tekkimine või muu õigusvastane tulemus (vt Riigikohtu 17. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-09). VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi on kahju tekitamine lepinguvälises suhtes õigusvastane mh eelkõige siis, kui kahju tekitati heade kommete vastase tahtliku käitumisega. Kolleegium leiab, et ka TsÜS § 146 lg-s 4 ettenähtud tahtlust tuleb sisustada analoogiliselt. Seega on kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Eeltoodust tulenevalt kohaldub TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Selline tegu võib kolleegiumi arvates olla kas aktiivne või passiivne. Esimesel juhul rikub isik kohustust tahtlikult heade kommete vastase tegevusega, teisel juhul tegevusetusega. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Eeltoodule tuginedes leiab kolleegium, et TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastase aegumistähtaja kohaldamine eeldab, et lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult heade kommete vastaselt.” Käesolevas asjas ei ole hageja esitanud selliseid asjaolusid, mille põhjal saaks teha järeldust, et kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt. Kostja eitab kategooriselt õigusvastase tagajärje soovimist ja tahtlikult heade kommete vastast käitumist. Hageja võttis Kuressaare linnas Tallinna tn 2 asuva hoone (Kuressaare Raekoja) ruumid üürile Kuressaare Linnavalitsuse 19.08.2008.a korralduse alusel läbi viidud enampakkumise teel. Enampakkumise tingimustes informeeris linnavalitsus pakkujaid asjaoludest, et üürnik on kohustatud teostama ruumides remonditöid, et viia ruumide seisund vastavusse toitlustamis- ja töötervishoiu nõuetega, sh paigaldama küttekehad /Kuressaare Linnavalitsuse 19.08.2008 korraldus nr 480, I kd., tl 51/. Remonditöö teostamise perioodil, s.o 3 kuu kestel nähti ette üürivabastus. Hagejaga 09.09.2008.a sõlmitud äriruumide üürilepingu - mille alusel on nõue esitatud - lisas 1 on ära toodud üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekiri, sh üldniiskuse vähendamiseks ja ruumide kütmiseks abinõude tarvituselevõtmine /Üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekiri, I kd., tl 59/. 09.09.2008.a anti Kuressaares Tallinna tn 2 hoones paiknevad ruumid hagejale üle. Üleandmise-vastuvõtmise akti p 1 järgi olid söögisaalides krohvkatetel niiskuskahjustused, elektriradiaatorid puudusid /I kd., t.l 58/. Hageja oli üürilepingu sõlmimisel ruumide seisundist teadlik. VOS § 277 lg-s 2 on sätestatud, et kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Hageja (üürnik) ei saa tulenevalt VOS § 277 lg-st 2 kostja vastu esitada VÕS § 278 p-s 3 nimetatud kahju hüvitamise nõuet. Lk 29 / 35
Ühekordne, kostja jaoks ootamatu ja üllatuslik vihmavee valgumine üüritud ruumidesse ei välistanud üüritud ruumide sihtotstarbelist kasutamist ega piiranud seda olulisel määral. Vesi ei valgunud kööki, söögisaalidesse ega köögi ja söögisaali vahelisse koridori, vaid ainult üüritud ruumide tagumise väljapääsu juures olevasse koridori. See ei takistanud üürnikul ruumide remondi teostamist. Täiesti tõele mittevastavad on hageja väited, et: − “5. oktoobril 2008.a algasid ülisuured veelekked/vee tungimine sisse” (inglise keelses tekstis: ”Immense water leakage/intrusions started at October 5, 2008.”) /30.04.2014 menetlusdokumendi tolge eesti keelde, lk 2 – tsiviilasja toimiku I kd., tl 27/; − “hiljem osutus, et ruumid on hävinud hoone katuselt, seintest ja terrassilt lekkiv/sisse tungiva vee tõttu” (inglise keelses tekstis: “/.../the premises later on showed to be destroyed by water leakege/intrusions from the building ́s roof, walls and terrace”). /30.04.2014 menetlusdokumendi lisa A (p 1) tolge eesti keelde, lk 1 – tsiviilasja toimiku I kd., tl 41/. Samu, reaalsust eiravaid väiteid kordab hageja oma 02.02.2016.a menetlusdokumendis. Hageja lopsakas keelekasutus ei tähenda, et tema väited oleksid oiged ega suurenda tema väidete veenvust. Tegelikult ei olnud tegemist ülisuure veelekkega, ruumid ei hävinud, sadevee läbijooksu põhjused kõrvaldati Kuressaare Linnavalitsuse organiseerimisel 2008.a sügisel viivitamatult ja ruumid on kasutuskolblikud, nii nagu seda on terve Kuressaare Raekoja hoone. Selles võib igaüks Kuressaare kesklinnas oma silmaga veenduda. Hageja väidete kummutamiseks on kostja taotlenud ruumide paikvaatluse läbiviimist. Kostja jääb oma taotluse juurde. Ruumide seisund ei takistanud hagejal üürilepingu täitmist. Hageja väide, et kostja andis temale üle puudustega asja ja rikkus tahtlikult VOS § 276 lg-s 1 sätestatud kohustusi, on ebaoige. Üürileping lõppes kostja (üürileandja) poolse erakorralise ülesütlemisega 1. aprillist 2009.a. Hageja ise rikkus lepingut, kostja ei ole lepingut rikkunud. Puudub alus kohaldada TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaega. Isegi kui kostja oleks lepingut rikkunud (rõhutame, et kostja ei võta lepingu rikkumist üldse, saati siis tahtlikku rikkumist omaks), ei anna ainuüksi lepingu rikkumise fakt alust kohaldada TsÜS § 146 lg-t 4. Riigikohus on piiranud TsÜS § 146 lg 4 rakendamisala, nõudes selle kohaldamiseks lisaks võlgniku tahtlusele tema tahet teist poolt heade kommete vastaselt kahjustada, s.t sisuliselt kohustuse rikkuja pettuslikku tahet teist poolt kahjustada või omandada tema arvel ebaausalt eelis (vt eelpool osundatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 32-1-79-09, p 11). Tahtlikkust ei eeldata, seda peab tõendama nõude esitaja. Vaidlusaluses asjas puudus kostjal igasugune tahe hagejat kahjustada, hageja ei ole vastupidist tõendanud. Kahju hüvitamise nõude suurus ei mõjuta nõude aegumist. Hageja poolt osundatud TsÜS § 146 lg 5 ei ole käesoleva asja lahendamisel asjassepuutuv. TsÜS § 143 alusel palub kostja jätta hagi aegumise tõttu rahuldamata. Järelejäänud põhinõue, alused, asjaolud ja tõendid põhinõudes osas Hageja poolt kostjale etteheidetava lepingurikkumise ja väidetava kahju tekitamise kohta on kostja vastuväited ammendavalt ära toodud kostja 11.06.2014.a kirjalikus vastuses hagile /kirjaliku vastuse IV alajaotus, tsiviilasja toimiku II kd., t.l. 5–10/, samas on nimetatud tõendid, millega kostja vastuväiteid tõendab. Jääme nende vastuväidete ja seisukohtade juurde ja siinkohal neid ei korda. Kostja ei nõustu hageja kahjuarvutusega ja on seisukohal, et ka TsMS § 233 sätestatud kohtu hinnangu taotlemine ei muuda hageja tõendamiskoormist kahju tekkimise aluseks olevate asjaolude osas. Hageja ei ole esitanud kontrollitavat ja usutavat arvestust temal väidetavalt saamata jäänud tulu kohta ja hageja kahju hüvitamise nõue summas 2 035 210 eurot ei ole Lk 30 / 35
tema varasema majandustegevuse tulemuste põhjal usutav. Kostja on viidanud hageja majandusaasta aruandele 2008 aastast, hageja toitlustusasutuse „Island Bar“ majandustulemustele Kuressaare kesklinnas Lossi tn 9 alates 2003. aastast tegutsevat toitlustusasutust pidava OÜ Classic Kohvik 2009.a majandusaasta aruandele. (kt 3 t lk)
11.Kohtu 11. aprilli 2016.a. määrusega rahuldas kohus hageja taotluse lükata määratud eel-/kohtuistung 12-13. aprill 2016.a. edasi ja määras uueks eel-/kohtuistungiajaks kooskõlastatult pooltega 15.-16. august 2016.a. istungi algus esimesel päeval kell 11.30 ja teisel päeval kell 10.00; Kohus pikendas Hagejale kostja seisukohtadele, sh. taotlusele aegumise kohaldamiseks ja tõendi võltsitusele hinnagu andmiseks, vastamistähtajaks 02. mai 2016.a. Kostjal on võimalik esitada hageja seisukohtadele veel selgitusi kuni 17. mai 2016.a. Kohus selgitas, et TsMS § 449 lg3 kohaselt võib kohus teha vaheotsuse taotluse kohta aegumise kohaldamise taotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses lõppotsusega. Aegumise kohaldamata jätmisel teeb kohus selle kohta vaheotsuse ja jätkab menetlust. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. Seoses eeltooduga teatas kohus pooltele, et lahendab kostja taotluse aegumise kohaldamiseks vaheotsusega, teavitades pooli, et teeb vaheotsuse avalikult teatavaks 06. juuni 2016.a. alates kella 14.00 Kuressaare kohtumaja kantselei kaudu (vt. III kd).
03.06.2016. a määrusega pikendas kohus vaheotsuse avalikult teatavaks tegemise tähtaega, määrates vaheotsuse avalikult teatavaks tegemise uueks tähtajaks 22. juuni 2016.a, Kuressaare Kohtumaja kantselei kaudu (vt. III kd).
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, olles tutvunud toimiku materjalidega, poolte seisukohtadega aegumise kohaldamise osas asub seisukohale, et hageja OÜ Damavand hagi kostja Kuressaare Linnavalitsuse vastu 09.septembri 2008. a poolte kirjalikust tähtajalisest Tallinna tn 2 asuvate äriruumide üürilepingust tulenevas kahju hüvitamise nõudes tuleb jätta rahuldamata, kuna nõue on aegunud vastavalt TsÜS 146 lg 1 ja kostjal on õigus keelduda kohustuse täitmisest vastavalt TsÜS § 142 lg 1.
2.Vastavalt TsMS§ 442 lg 5 lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. Hageja on 02.veebruaril 2016. a. loobunud alternatiivsest kahjunõudest (b) punktides I-VI, so „alternatiivne hagi alus on asjatult põhjustatud kulutuste summa ja teised negatiivsed majanduslikud tagajärjed...(tegelike asjatute kulude summa, mis tuleneb üürileandja poolsest tahtlikust lepingu rikkumisest)“ (hagiavaldus kd 1 t lk 29-30; loobumine kd 3, t lk 53-61). Vastavalt TsMS § 376 lg 1 võib pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist hageja muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja alternatiivsest nõudest loobumisele vastuväidet ei esitanud. Osalise nõudest loobumise taotluse võib lahendada ka sisulises lahendis (TsMS § 442 lõige 5). Kohus võtab vastu hageja loobumise alternatiivsel alusel kahjutasu arvutamise nõudest ja lõpetab selles osas menetluse (TsMS §429 lg 1).
3.Kostja esitas taotluse TsMS § 3401 lg 2 alusel jätta hagi läbi vaatamata. Kohus asub seisukohale, et hagi läbivaatamata jätmiseks ei ole alust. Hageja esitatud asjaoludest on Lk 31 / 35
kohtule mõistetav, et hageja on esitanud raha saamisele suunatud nõude ja nõue tuleneb hageja ja kostja vahelisest lepingust. Kostja on esitanud hageja nõudele aegumise vastuväite, nõude aegumise üle otsustamiseks vajalikus asjaolud on tuvastatud.
4.Hageja on esitanud 20.märtsil 2014 a kohtule hagi kostja vastu nõudes maksta hagejale 2 035 210 eurot hagejal saamata jäänud tulu, mis kujutab endast reaalset ja tegelikku kahju. See on varaline kahju, mis koosneb tulust, mida üürnikul polnud võimalik saada seetõttu, et üürileandja ei andnud üürnikule korrastatud ruume vastavalt üürilepingule ja kui puudused tuvastati, ei kõrvaldanud üürileandja neid avastatud puudusi koheselt. Seda kahjutasu nimetame me poolte vahelise juriidilise ja siduva lepingu positiivse tulemuse kohaseks kahjutasuks. Hageja nõue tuleneb hageja ja kostja vahelisest 9. septembril 2008.a sõlmitud tähtajalisest äriruumide üürilepingust, mille esemeks olid üürileandja omandis Tallinna tn 2 Raekoja keldris asuvad ruumid.
5.Kostja on esitanud hageja nõudele aegumise vastuväite (kd 2 t lk 1-16). Vastavalt TsÜS § 143 võtab kohus aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel.
6.Kostja on esitanud taotluse aegumise kohaldamise taotluse suhtes vaheotsuse tegemiseks. Vastavalt TsMS § 449 lg 3 võib kohus teha vaheotsuse taotluse kohta aegumise kohaldamise taotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Aegumise kohaldamata jätmisel teeb kohus selle kohta vaheotsuse ja jätkab menetlust. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle.
7.Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 142 lg 1 õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi 2. lõikes on sätestatud, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Aegumise küsimuse lahendamiseks tuleb kohtul tuvastada, millal muutus hageja võimalik nõue sissenõutavaks.
8.Hagiavaldusest (kd 1 t lk 26-48) kostja vastusest (kd 2 tl 1-16) ja eelistungi protokollist (kd 3 t lk 31-38) nähtub, et poolte vahel puudub vaidlus asjaolude üle, et hageja OÜ Damavand, seaduslik esindaja AB ja kostja Kuressaare linn Linnavalitsuse kaudu, volitatud esindaja M S, allkirjastasid 9. septembril 2008.a kirjaliku tähtajalise äriruumide üürilepingu, mille esemeks olid üürileandja omandis Tallinna tn 2 Raekoja keldris asuvad ruumid, lepingu kestvusega 5 aastat, kehtivusega kuni 8. septembrini 2013.a. ( kd 1 t lk 3536) ja lepingu lisa 1 „ Üürniku kulul tehtavate remonttööde nimekiri“ (kd 1,t lk 59). Kostja andis hagejale lepingu eseme valduse üle 08.09.2008. a, mille kohta on 08.09.2008. a vormistatud ja poolte poolt allkirjastatud „Tallinna tn2 Raekoja keldris asuvate ruumide ja esemete üleandmise-vastuvõtmise AKT“( kd 1 t lk 58). Seega sõlmiti poolte vahel kehtivalt äriruumi üürileping, millele kohalduvad võlaõigusseaduse (VÕS ptk 15.) sätted. VÕS § 271 sätestab, et Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Vastavalt VÕS § 276 sätestatule peab Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal (lg 1) ja Üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti (lg 2).
Lk 32 / 35
9.Hageja väitel on üürileandja rikkunud lepingut kuna ei andnud üürnikule kasutuskõlblikus seisundis ruume. See sai hageja väitel temale ilmsiks, kui 05.oktoobril 2008.a algasid ülisuured veelekked/vee tungimine sisse, kuna hoone, kus asuvad ruumid ei olnud vihmaveekindel. Hageja väitel takistasid vihmavee läbijooksu tulemusel niisked ja hallitanud ruumid tal üüritud ruume sihipäraselt kasutada ja puuduse kõrvaldamine ei olnud hageja kohustus. Kostja on nõustunud hageja väitega osas, et 2008.a sügisel leidis aset vihmavee lokaalne läbijooks üürile antud ruumide tagumise sissepääsu poolses, tehniliste ruumide juurde jäävas koridoris. Kostja väitel oli läbijooks ühekordne, seotud erakordselt tugeva paduvihmaga ja asjaoluga, et keegi oli varastanud hoone terrassi kohale jääva vihmaveetoru alumise osa. Üürileandja parandas vihmaveetoru 2008.a sügisel, kui sai läbijooksust teada Kostja ei nõustu hageja väide, et 5. oktoobril 2008.a algasid “ülisuured veelekked/vee tungimine sisse, kuna hoone, kus ruumid asuvad, polnud vihmaveekindel”. Hagejal tekkinud nõude sissenõutavaks muutumise aja määramisel ei ole tekkinud kahju ulatus oluline, seega loeb kohus tõendatuks, et aeg, mil hageja sai teada lepingu esemel esinevast puudusest oli 05.oktoober 2008. a. VÕS sätestab lepingutingimustele mittevastava üüritud asja üleandmise korral § 277 üürniku õiguse lepingust taganeda. VÕS § 277 sätestatud lepingust taganemise õigust hageja ei kasutanud. Lugedes vihmavee läbijooksu üüritud asjal tekkinud puuduseks, siis üüritud asjal tekkivat puudust ja asja kasutamise takistust reguleerib VÕS§ 278, mille kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik: 1) nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule; 2) nõuda üürileandjalt kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist; 3) nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist; 4) alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule; 5) hoiustada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 298 sätestatule. Vastavalt TsÜS § 146 lg 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Kuna asjas on tuvastatud, et hageja sai võimalikust üüritud asjal esinenud puudusest teada 05.oktoobril 2008 a, siis a hagejale kahju tekkimise korral oleks hagejal tekkinud õigus nõuda kahju hüvitamist alates samast kuupäevast ja hagi aegumise tähtaeg lepingulise kahju nõudes algas 6. oktoobrist 2008.a ja lõppes 5. oktoobril 2011.a. hageja esitas kohtule hagiavalduse 20.märtsil 2014.a.
10.Hageja on seisukohal, et asjas tuleb kohaldada TsÜS § 146 lg 4, mille kohaselt on sama paragrahvi lõikes sätestatud tehingust tuleneva nõude aegumise tähtaeg kümme aastat kuna kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Kostja on kategooriselt eitanud õigusvastase tagajärje soovimist ja tahtlikult heade kommete vastast käitumist (kd 3 t lk 75-79). Kostja ei nõustu hageja väitega nagu esineks alus kohaldada TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastast aegumistähtaega. Kohus nõustub kostja esitatud õigusliku põhjendusega, mille kohaselt Riigikohus on leidnud, et TsÜS § 146 lg 4 mõttes on kohustuse tahtliku rikkumisega tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt, ning ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole selle sätte kohaldamiseks piisav (vt Riigikohtu 22.09.2014.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-14, p 37). Riigikohus on 16.09.2009. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-79-09 (p 11), selgitanud TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud "tahtluse" Lk 33 / 35
mõistet: “Kolleegium peab vajalikuks selgitada VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Seega on kohustuse tahtliku rikkumise eelduseks õigusvastase tagajärje soovimine. Kohustuse rikkumise õigusvastane tagajärg võib olla kahju tekkimine või muu õigusvastane tulemus (vt Riigikohtu 17. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-09) VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi on kahju tekitamine lepinguvälises suhtes õigusvastane mh eelkõige siis, kui kahju tekitati heade kommete vastase tahtliku käitumisega. Kolleegium leiab, et ka TsÜS § 146 lg-s 4 ettenähtud tahtlust tuleb sisustada analoogiliselt. Seega on kohustuse tahtliku rikkumisega TsÜS § 146 lg 4 tähenduses tegemist juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt. Eeltoodust tulenevalt kohaldub TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud aegumistähtaeg nõuetele, mis tulenevad lepingupoole tahtlikust heade kommete vastasest teost, kui viimane soovib õigusvastase tagajärje saabumist. Selline tegu võib kolleegiumi arvates olla kas aktiivne või passiivne. Esimesel juhul rikub isik kohustust tahtlikult heade kommete vastase tegevusega, teisel juhul tegevusetusega. Ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole aegumise instituudi eesmärke arvestades TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks piisav. Eeltoodule tuginedes leiab kolleegium, et TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud kümneaastase aegumistähtaja kohaldamine eeldab, et lepingupool rikkus oma kohustust tahtlikult heade kommete vastaselt.” TsMS § 230 lg 1 lause 1 järgi peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kohus leiab, et hageja ei ole esitanud asjaolusid või tõendeid, mille põhjal saaks teha järeldust, et kostja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt või soovis õigusvastase tagajärje saabumist võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel, seega ei kuulu kohtu hinnangul kohaldamisele TsÜS § 146 lg 4 sätestatud kümneaastane aegumistähtaeg.
11.Hageja on tuginenud enda esitatud nõude ja kahju tekkimise asjaoludes kuupäevale 05.oktoober 2008.a ja hõlmanud kahju hüvitise arvutamises pooltevahelise üürilepingu sõlmimise aegse eeldatava kestuse, kahju tekkimise täpset aega ei ole hageja määratlenud. Kostja esitatud tõendist – Kuressaare Linnavalitsuse korraldus 07.04.2009.a nr 190 nähtub, et kostja on poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktile 3.2. tuginedes ja VÕS § 316 lg 1 ja lg 2 alusel üürilepingu lõpetanud alates 1. aprillist 2009.a. ( kd 1 t lk 52) Kuressaare Linnavalitsuse korraldus nr 190 saadeti üürnikule posti teel 09.aprillil 2009.a (kd 2 t lk 5354). Lepingu lõpetamise õiguspärasust hageja vaidlustanud ei ole. Sellest tulenevalt peab kohus vajalikuks ka märkida, et kui lugeda ka hageja nõude tekkimise ajaks lepingu lõpetamise aeg või hageja poolt kostja lepingu lõpetamist sisaldava postisaadetise jõudmise aeg, siis on tehingulise nõude, sh muude lepingust tulenevate kahjunõuete aegumistähtaeg 3 aastat siiski möödunud aastal 2012. Kohtuistungi aja tühistamine Kuna kohus on leidnud, et nõue on aegunud ja vastavalt TsMS § 449 lg 3 on tegemist lõppotsusega, siis kohus tühistab 15.-16. augustil 2016 a toimuma määratud eel/kohtuistungi toimumise.
Menetluskulude jaotus. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel asja lõpetavas lahendis. Kuna kohus on leidnud, et nõue on aegunud, on vastavalt TsMS § 449 lg 3 tegemist lõppotsusega ja lahendis tuleb märkida Lk 34 / 35
menetluskulude jaotus. Kuna antud asjas on otsus tehtud hageja kahjuks, siis vastavalt TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hageja kostja menetluskulud ning hageja menetluskulud jäävad tema enda kanda. Menetluskuluse suuruse rahaline kindlaksmääramine Tulenevalt TsMS § 174 lg 2 ja 4 sätestatust määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks peale asja lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras. Kostja on esitanud menetluskulude nimekirja kohtule 16.mail 2016, kostja esindaja on edastanud enda kinnitusel menetlusdokumendi ka hagejale, samuti on menetlusdokument hagejale kätte toimetatud AET vahendusel 17.05.2016 a. Kohus ei ole hagejale määranud tähtaega vastaspoole menetluskuludele seisukoha esitamiseks ja käesolevas menetlusetapis takistaks hagejalt arvamuse küsimine kohtuotsuse tegemist. Lähtuvalt TsMS § 176 lg 7 ja 8 on menetlusosalisel õigus esitada vastaspoole menetluskulude osas seisukoht. Seega esineb TsMS § 174 lg 2 sätestatud takistav asjaolu ja kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks peale asjas menetlust lõpetava lahendi jõustumist vastavalt TsMS § 177 sätestatule.