Hageja KOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX); hageja seaduslik esindaja juhatuse liige AK;
Istungi toimumise aeg Istungil osalesid
kostja ÜK(isikukood XXXX, elukoht XXX). 26.02.2008.a. Hageja esindaja AK Kostja ÜK
Kohtuotsuse resolutsioon
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista ÜKilt KOÜ kasuks võlgnevus kokku 3365 krooni ja 71 senti.
3.Jätta menetluskulud kostja ÜK kanda. Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul Tallinna Ringkonnakohtule alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Hageja nõue ja asjaolud
Hageja esitas 29.11.2006.a. hagi ÜKi vastu 3 115,45 krooni nõudes.
2.KOÜ on alates 01.02.2003.a. XXX asuvate korteriomandite valitseja. Vastavalt 20.11.2005.a. toimunud XXX korteriomanike koosoleku otsusele sõlmiti XXX korteriomanike ja KOÜ vahel leping, mille kohaselt on valitseja ülesandeks teostada korteriomanike ühiskasutuses oleval alal koristusteenust ning vahendada kinnistu üldvoolutarbijate poolt tarbitud elektrienergiat.
3.Kostjale kuulub Tallinnas, XXX asuv korteriomand üldpinnaga 143,4 m . Kostja on alates detsember 2005.a. kuni november 2006.a. tasunud hageja poolt esitatud arveid korteriomandite omanike ühiskasutuses oleva territooriumi heakorrakulude ja kinnistul tarbitud üldelektri eest summas 175,50 krooni. Samal ajaperioodil on hageja esitanud kostjale arveid tasumiseks summas 2 662,92 krooni eest. Kuna kostja poolt tasutud summa ei kata ühtegi eelnimetatud arvestusperioodil esitatud arvet, siis loeb hageja kostja võlgnevuse tekkimise perioodiks detsember 2005.a. kuni november 2006.a. Väiksema summa tasumist on kostja põhjendanud asjaoluga, et ta organiseerib oma korteriomandi esise ala koristamise ise ning ei pea seetõttu hageja poolt osutatavat teenust vajalikuks.
4.XXX korteriomanike ühisuse ja valitseja vahel sõlmitud lepingu p 3.3 kohaselt on hagejal õigus nõuda korteriomanikult viivist 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. Maksetega viivitamise tõttu on viivise suurus seisuga 01.11.2006.a. 628,05 krooni.
1(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-35811
5.Hageja palub kostjalt välja mõista tasumata majandamiskulud summas 2 487,42 krooni ja viivis summas 628,05 krooni, kokku 3 115,47 krooni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
6.10.01.2008.a. ja 24.01.2008.a. esitas hageja hagiavalduse täpsustused. Ajavahemikul detsember 2005.a. kuni aprill 2007.a. on hageja esitanud kostjale tasumiseks mehhaniseeritud lumekoristuse arveid summas 400,84 krooni. Samal ajavahemikel on hagejale lumekoristusteenuse osutajate poolt esitatud tasumiseks arveid kokku summas 5 760,42 krooni.
7.Ajavahemikul detsember 2005.a. kuni aprill 2007.a. on hageja esitatud kostjale tasumiseks üldelektri arveid summas 227,95 krooni. Samal ajavahemikul on hagejale Eesti Energia poolt esitatud tasumiseks arveid kokku summas 3 348,27 krooni.
8.Ajavahemikul detsember 2005.a. kuni aprill 2007.a. on hageja esitatud kostjale tasumiseks elektrisüsteemi remondi ja pisitööde arveid summas 71,67 krooni. Samal ajavahemikul on kostjale esitatud tasumiseks järgmised remondi ja pisitööde arved kokku summas 1 003,40 krooni. Kostja seisukoht
9.Kostja esitas 12.03.2007.a. vastuse hagile, mille kohaselt palub jätta hagi rahuldamata.
10.20.11.2005.a. toimunud korteriomanike koosolek toimus õues, külmas ja pimedas. Hageja väide, et ta on osutanud kostjale koristusteenust ei vasta tõele, kuna alates lepingu sõlmimisest ei ole hageja koristusteenust reaalselt osutanud, vaid ainult arveid esitanud, mistõttu kostja ka selle teenuse eest tasumisest keeldus. Kostja on esitanud pretensioone hagejale tema tegevusetuse kohta korduvalt koos teiste korteriomanikega.
11.Kostja ei nõustu hageja poolt esitatud elektrienergia arvetega ning hageja poolt elektrienergia vahendamisega. Esitatud arvetel ei ole kirjas alg- ega lõppnäite, on ainult summa, mistõttu kostja ei tea tegelikku tarbimist.
12.Alates 2003.a. on tehtud ainult üks kord majandamiskava (2005-2006.a. kohta), mida kostjale ei ole esitatud. Kuna nimetatud majanduskavad ja aruanded on esitamata ning üldkoosoleku poolt kinnitamata, ei saa kostja nõustuda hageja poolt esitatud arvete õigsusega. Samuti on kaheldav 2005-2006.a. kohta esitatud majanduskava tõepärasus, kuna valitseja ei ole kostjal võimaldanud tutvuda elamu haldamisega seotud algdokumentidega. Hageja poolt esitatud dokumentatsioonis puuduvad ka tõendid selle kohta, et eelpool nimetatud teenuste osutamise eest kogutud tasu kasutamine on toimunud vastavalt majanduskavale.
13.Hageja väide, et kostjale kuulub Tallinnas, XXXasuv korteriomand üldpinnaga 143,4 m ei vasta tõele. Vastavalt hageja poolt lisatud kinnistusosakonna väljavõttele on korteriomand abikaasade ühisomandis.
14.Kokkuvõtteks leiab kostja, et hageja ei ole valitsejana tegutsenud vastavalt KOS §-st 15, 18, 21 ja 22 tulenevalt korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega ega korteriomanike ühiste huvide esindamisega.
15.11.02.2008.a. esitas kostja vastuse hageja poolt esitatud lisadokumentidele. Hageja ei ole esitanud vajalikke arveid õigeaegselt ning hageja esitas arved tagantjärele, samuti puudub arvetel raamatupidamislik märge.
16.Hageja esitas varasema lepingu, mille alusel ta tegutses ning lisaks veel arveid. Lepingus on kirjas selle kehtivusaeg, s.o 01.02.2004.a., seega on leping kehtetu ning hagejal puudus igasugune õigus tegutseda Püü tänava territooriumil. Samas eelnimetatud lepingu kehtivusajal ei elanudki kostja antud aadressil, seega ei ole ega olnud kostja teadlik selle lepingu olemasolust. Hageja oleks pidanud sõlmima kostjaga uue lepingu, mida aga hageja ei ole siiani teinud ega teavitanud ka varasema s.o kuni 01.02.2004.a. kehtinud lepingust ega selle sisust.
17.Kuna kostja ei ole siiani koristusteenust saanud, siis jääb kostja oma eelneva seisukoha juurde, et ei ole nõus tasuma hageja poolt esitatud koristusteenuste arveid. Kohtu põhjendused 2(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-35811
18.TsMS § 4 lg 2 kohaselt hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuse esitamise, § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.
19.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas kostja on kohustatud tasuma hagejale viimase poolt osutatud koristusteenuste ning üldelektri eest. Kostja on seisukohal, et nimetatud kulude eest tasumise kohustus puudub ning seda sellepärast, et hageja ei ole alates lepingu sõlmimisest koristusteenuseid reaalselt osutanud.
20.Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 kohaselt valitsevad kaasomandi eest kaasomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. KOS § 20 lg 1 kohaselt valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Valitseja võib nimetada ametisse kuniks viieks aastaks. Nimetamiseks on vaja valitseja kandidaadi nõusolekut. Valitseja tagandamise suhtes võib kohaldada piirangut, mille järgi võib ta tagandada vaid olulisel põhjusel. Muid piiranguid valitseja nimetamisele ega tagandamisele ei kohaldata. Valitseja nimetamist ega tagandamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada.
21.Korteriomanikud, võttes vastu otsuse nimetada isik valitsejaks, avaldavad sellesisulist tahet. Kui valitseja väljendab omapoolset, korteriomanike otsusega kattuvat tahet valitsejaks saamise suhtes, tekib poolte vahel leping. Lepingu sisuks on ühel poolt valitseja tahe saada valitsejaks olemisega kaasnevad õigused ja kohustused ning korteriomanike tahe valitsejale vastavad õigused anda. Valitsejaga tekkiva lepingu poolteks on ühelt poolt valitseja ja teiselt poolt kõik korteriomanikud. Asja materjalidest nähtub, et 23.11.2005.a. on XXX korteriomanike ning KOÜ vahel sõlmitud Leping nr 22112005 (t lk 5-6). Nimetatud lepinguga võttis hageja, kui XXXvalitseja, endale kohustuse valitseda XXX asuvaid eluhooneid ühes nende juurde kuuluva välisterritooriumi ning rajatistega. Lepingu sõlmimise aluseks oli XXX korteriomanike üldkoosolekul vastuvõetud otsus 20.11.2005.a. (t lk 8-10). Kuigi kostja väidab vastuses hagiavaldusele, et 20.11.2005.a. toimunud üldkoosolek toimus õues, külmas ja pimedas ning üldkoosolekust teatati ette ainult kolm päeva, asub kohus seisukohale, et kuivõrd 20.11.2005.a. üldkoosoleku otsuseid ei ole keegi vaidlustanud on need kehtivad ning seega kostja väited üldkoosoleku otsuste kehtetuse kohta on ainetud. Kõnealusest lepingust, mille üheks pooleks on hageja (valitseja) ja teiselt poolt kõik korteriomanikud, tekkis kõikidele korteriomanikele kohustus tasuda hagejale (vt lepingu p 3 tlk 5). Oluline on rõhutada, et valitsejale tasu maksmise kohustus ja kohustus tasuda valitsejale tema poolt vahendatud teenuste eest tulenes viidatud lepingust, st see kohustus ei tulenenud korteriomandiseadusest. Seega on tegemist mitte standardolukorraga nagu seda näeb tavalisteks juhtudeks ette korteriomandiseadus, vaid veidi teistsuguse olukorraga. Tavaolukorras on valitseja õigustatud osutama ja korraldama korteriomanikele teenuste osutamist majanduskava alusel ja see eeldab iga- aastaselt majanduskava kinnitamist. Käesoleval juhul oli kõigi korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud leping ja tasu maksmise kohustus tulenes sealt ning see ei eeldanud enam täiendavate eelduste, näiteks kinnitatud majanduskava olemasolu.
22.Hageja on esitanud kostjale arveid osutatud teenuste eest, mida kostja on ka saanud. Kohus asub seisukohale, et isegi siis, kui väide, et koristusteenust ei osutatud nõuetekohaselt ja eksiti riigilipu heiskamise vastu, ka paika peab, ei ole see veel iseenesest aluseks lepingust tuleneva tasu mittemaksmiseks. Selleks, et tasu maksmiseks kohustatud lepingupoolel tekiks õigus tasu mitte maksta, tuleks kasutada mingit võlaõigusseaduses ette nähtud õiguskaitsevahendit (selles osas vt VÕS § 101). Antud lepingu puhul on lepingu pooleks kõik korteriomanikud. Seega saavad õiguskaitsevahendeid lepingu rikkumise korral kasutada ka üksnes kõik korteriomanikud ühiselt, või teeb seda korteriomanike eest valitseja. Ei hageja ega kostja ei ole viidanud sellele, et kõik korteriomanikud koos või valitseja nende eest oleks lepingu rikkumisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid kasutanud. Sellise asjaolu tõendamise kohustusele juhtis kohus ka kostja tähelepanu. Sellest tulenevalt ei oma kostja väide, et hageja ei täitnud lepingulisi kohustusi (lipu heiskamise kohustus, koristusteenus, aruandluse kohustus) nõuetekohaselt, tähendust. Kostja tasumise kohustus tekkis Lepingu punkt 3.1 alusel, mille kohaselt valitseja poolt käesoleva Lepingu alusel korteriomanikele osutatavate (sh Valitseja poolt vahendatavate kolmandate isikute) teenuste eest tasuvad 3(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-35811 Hoonete korteriomanikud Valitsejale Lepinguga sätestatud teenuste maksumuse ning lisaks sellele teenustasu (Lepinguga määratud Valitseja kohustuste nõuetekohase täitmise eest). Lepingu p 3.2 kohaselt teenustasu (heakorra teenus) maksmine toimub Valitseja poolt korteriomandite omanikele esitatavate arvete alusel. Teenustasu suuruse määramisel arvestatakse korteriomandi(te) arvu. Teenustasu suuruseks on 200 krooni kuus iga hoonetes asuva korteriomandi eest.
23.Kostja on tõstatanud ka küsimuse, kas hageja poolt sõlmitud leping Eesti Energiaga on korrektne, sest hageja poolt esitatud arvetes ei ole toodud elektrienergia alg- ning lõppnäite. Kuivõrd kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et Eesti Energiaga sõlmitud leping võiks olla kehtetu, asub kohus seisukohale, et nimetatud väide tuleb jätta tähelepanuta. Hageja on hilisemas menetluses esitanud Eesti Energia AS-i poolt esitatud arved KOÜ-le XXX tarbitud elektrienergia eest (t lk 74-90). Seega on tõendatud kostja maksmise kohustus üldelektri eest. Eesti Energia poolt esitatud arvetega loeb kohus tõendatuks Eesti Energiaga lepingu olemasolu.
24.Kostja asub seisukohale, et hageja väide nagu kuuluks korteriomand aadressil XXX ainult kostjale ei ole õige. Nimetatud korteriomand on abikaasade ühisomandis. Kohus asub seisukohale, et vaatamata asjaolule, et korter on abikaasade ühisomandis, tuleb kostjal tasuda hageja poolt esitatud arvete alusel makseid. Arvete esitamine ühe abikaasa ning seega ka ühe korteri omaniku vastu on valitseja otsustada. Ühisomanikud vastutavad mõlemad omandist tulenevate kohustuste ees, st neil lasub solidaarvastutust, mis tähendab, et kohustuste täitmist võib nõuda ka ühelt solidaarvõlgnikult. Selle, millise solidaarvõlgniku vastu nõue esitada, otsustab võlausaldaja oma suva järgi.
25.Valitsejaga sõlmitud leping jõustus 23.11.2005.a. ning alates sellest hetkest tekkis ka tasu maksmise kohustus. Kohtuistungil väitsid pooled et vaidlusväline asjaolu on, et nimetatud leping lõppes 30.04.2007.a. Hageja poolt esitatud arvete alusel võib seega järeldada, et kõik hageja poolt esitatud arved muutusid sissenõutavaks vastava lepingu kehtivuse ajal. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostjal lasub kõikide hageja poolt esitatud arvete eest tasumise kohustus.
26.Kostja on vastuses hagiavaldusele ning ka kohtuistungitel asunud seisukohale, et kuivõrd ei ole hageja poolt esitatud majanduskava, siis ei ole kostja kohustatud ka tasuma esitatud arvete alusel. Kohus peab selle väite arvestamata jätma, sest käesoleval juhul tuleneb tasu maksmise kohustus lepingust, mis muutus korteriomanike otsuse tõttu kohustuslikuks kõikide korteriomanike suhtes. Juhul kui sellist lepingut ei oleks olnud, siis tõepoolest, näeb korteriomandiseadus ette, et valitseja saab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi majandamist organiseerida majanduskava alusel ja peab koostama ka iga- aastaseid aruandeid, kuid käesoleval juhul tulenes tasu maksmise kohustus lepingust ning seetõttu ei eeldanud tasu maksmise kohustuse tekkimine täiendavate eelduste, näit. majanduskava kinnitamine, esinemist.
27.Arvestades asja materjale ning seda, et kostja ei ole vastuvaielnud hageja poolt esitatud arvetes olevatele summadele ning ei ole esitatud sisulisi tõendeid, asub kohus seisukohale, et kostjalt kuulub hageja kasuks välja mõistmisele kokku 3 365 krooni ja 71 senti, millest põhivõlgnevus on 2 737 krooni 66 senti ja viivised 628 krooni ja 80 senti.
28.Kohus asub seisukohale, et tähelepanuta tuleb jätta ka kõik kostja vastuväited selles osas, et teatud teenuseid ei ole osutatud või et teenuste osutamine ei ole tõendatud. Hageja esitas enne viimast kohtuistungit arved, millega kohus loeb tõendatuks hageja poolt vastavate teenuse osutamise ja teenuste vahendamise. Menetluskulu
29.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
30.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
31.Kuna hagi rahuldati, siis tuleb menetluskulud jätta kostja ÜKi kanda. 4(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-35811
Kaupo Paal Kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.