Hageja: OÜ O(registrikood xxx, asukoht xxx); Hageja esindaja: J Asari (õigusbüroo Invictus, aadress xxx); Kostja: OÜ I (registrikood xxx, asikoht xxx); Kostja seaduslik esindaja: H B (juhatuse liige); Kostja tehinguline esindaja: K – K Sepper (advokaadibüroo Seppik & Sirel jurist, xxx).
Kohtuistungi toimumise aeg
21.02.2008.a
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja J Asari, Kostja seaduslik esindaja H B , Kostja tehinguline esindaja K – K Sepper.
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt hageja kasuks välja 90 485 krooni ja 78 senti. Kohtukulude jaotus Jätta menetluskulud kostja kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega on õigus esitada kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja esitas 09.05.2006.a kohtule hagi, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista 187 629 krooni ja 10 senti. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 15.06.2004.a mitteeluruumide rendilepingu, mille kohaselt andis hageja kostja kasutusse 546,7m2 suuruse rendipinna aadressil Xxx, Tallinn. Viidatud lepingu p 9.1.4. kohaselt on kostja kohustatud tasuma hoone ja selles asuvate kommunikatsioonide remondi eest proportsionaalselt tema kasutuses oleva rendipinnaga. Hageja teostas fassaadi remonditöid. Fassaadi remonditööde hind oli 409 926 krooni ja 10 senti ja valve fassaaditööde ajal maksis 18 011 krooni ja 52 senti. Hageja väitel oli maja üldpind 1246,90m2 ja kostja rendipind 546,7m2, millest tulenevalt tuleb hageja hinnangul kostjal tasuda
1(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-10952 187 629 krooni ja 10 senti. Hagiavalduse täpsustuses leiab hageja, et maja üldpind on 1320,5m2 ja sellest tulenevalt tuleb kostjal tasuda 177 165 krooni ja 60 senti. 18.06.2007.a hageja poolt kohtule esitatud nõude vähendamise avaldusega vähendab hageja oma nõuet kostja vastu 90 485 krooni ja 78 sendini. Hageja lähtus nõude vähendamisel järgnevast: fassaadi remondi eest tasuti reaalselt 218 559 krooni ja 49 senti. Hageja täpsustas ka seda, et kostja kasutuses olevate ruumide pind tuleneb kahest rendilepingust, mis on sama sisuga. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu, leides, et hageja ei ole teinud ühtegi kulutust, mille hüvitamist võiks hageja kostjalt nõuda. Kostja leiab, et üürileandja peab VÕS § 284 lg 2 kohaselt teatama üürnikule tööde teostamisest vähemalt 2 kuud ette, seda ei ole tehtud. Seetõttu on tööde teostamine küsitav. Kostja ei mõista, milline seos on hageja poolt OÜ-le A - E tehtud maksetega. Kostja vaidleb vastu ka valveteenuse tasule. Kostja vaidleb hagile vastu ka seetõttu, et kostja väitel ei ole fassaadi kunagi renoveeritud. Isegi, kui fassaadi on renoveeritud, ei lasu kostjal tehtud kulutuste hüvitamise kohustust. VÕS § 276 lg 1 kohaselt lasub üürileandjal üürilepingu esemeks oleva asja korrashoiukohustus. Keegi pole väitnud, et kostjal lasuks vastutus selle eest, et fassaad sattus remonti nõudvasse seisundisse. Hagejal lasus VÕS § 278 sätestatud kohustus ja nüüd nõuab hageja kostjalt raha selle eest, et hageja täitis kohustuse, mis hagejal endal lasus. VÕS § 279 lg 3 sätestab imperatiivselt, et üürniku poolt üüritud asjal esinevate puuduste kõrvaldamisel on üürileandja kohustatud tasuma üürnikule kantud kulutused. Kostja leiab, et kui hageja nõuab kostjalt fassaadiremondiks tehtud kulutuste hüvitamist, siis sisuliselt kannaks üürnik kulutused seoses asja puuduste kõrvaldamisega ja üürnikul (kostjal) tekiks VÕS § 279 lg 3 alusel nõue kantud kulutuste hüvitamiseks hageja vastu. Sellist õigust ei saa üürnikult lepinguga ära võtta, sest VÕS § 274 lg 4 kohaselt on kokkulepe, mis muudab VÕS § 279 lg-s 3 sätestatut üürniku kahjuks, tühine. Kostja väidab veel, et mõlema üürilepingu p 9.2.5. kohaselt kohustub hageja hoidma hoone põhikonstruktsioonid ja kommunikatsioonid nõutavas seisukorras ning võimaliku avarii korral tegema kõik endast oleneva normaalse olukorra taastamiseks. Isegi siis, kui kostjal lasuks tehtud tööde eest tasutu hüvitamise kohustus, on hageja käitunud pahauskselt, sest ei täitnud VÕS § 284 lg-st 1 tulenevat teavitamiskohustust. Veel leiab kostja, et tehtud fassaaditööd on väga halva kvaliteediga ja juba seetõttu ei tule neid hüvitada. Kohtu põhjendused
3.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et käesolevas asjas on oluline hinnata, kas hagejal on õigus nõuda fassaaditööde hüvitamist, kas fassaaditöid teostati, hinnata tuleb kostja väidet, et isegi, kui fassaaditöid teostati, tehti need sedavõrd halva kvaliteediga, et nende hüvitamist nõuda ei saa, hinnang tuleb anda kostja vastuväitele, et valveteenuse eest nõutavat summat 18 000 krooni remondikuludena käsitleda ei saa, hinnata tuleb, kas hageja poolt nõutavad summad on õiged ja kas kostja peab vastavad summad hüvitama hageja poolt näidatud suhtarvu alusel. Samuti tuleb hinnata kostja vastuväiteid seoses hageja hea usu põhimõtte vastase tegevusega.
4.Kõigepealt võtab kohus seisukoha selles osas, kas hageja saab kostjalt fassaaditööde eest tehtud kulutuste hüvitamist nõuda. Hageja leiab, et selline õigus on tal pooltevahelistest rendilepingute p-dest 9.1.4. tulenevalt. Selle punkti kohaselt kohustub rentnik muuhulgas tasuma rendileandjale hoone ja selles asuvate kommunikatsioonide remondi eest proportsionaalselt tema kasutuses olevale rendipinnale. Seega tuleneb viidatud punktist rentniku kohustus tasuda fassaaditööde remondi eest eeldusel, et mõni teine lepingu punkt või imperatiivne seadusesäte seda ei välista.
5.Kostja vaidles selles lepingupunktis sätestatud kohustusele vastu, väites, et hoone põhikonstruktsioonide korrashoiukohustus tulenes hagejale samade lepingute p-dest 9.2.5. Samuti esitas kostja VÕS §-del 276 lg 1, 278, 279, 284 põhinevad vastuväited. Lepingu p 9.2.5. kohaselt on rendileandja kohustatud hoidma hoone põhikonstruktsioonid ja kommunikatsioonid nõutavas seisukorras ning võimaliku avarii korral tegema kõik endast oleneva normaalse olukorra taastamiseks. Kohtu hinnangul paneb see säte rendileandjale teatud remonditööde tegemise kohustuse, kuid kui vaadelda lepingu punkte 9.1.4. ja 9.2.5. koos, siis viimane sätestab selle, et teatud tööde teostamise kohustus lasub rendileandjal ja esimene sätestab selle, et vastavate tööde eest tasumise kohustus lasub rentnikul. Kohus möönab, et punkti 9.2.5. eraldi lugedes võiks olla võimalik ka selline tõlgendus, mille kohaselt peab rendileandja hoolitsema põhikonstruktsioonide remondi eest ja et rendileandja peab selle eest ka maksma, kuid kahte viidatud sätet koosmõjus tõlgendades tuleb asuda seisukohale, et lepingu kohaselt lasub rendileandjal remondi kohustus ja rentnikul vastava remondi
2(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-10952 eest tasumise kohustus. Seega ei välista lepingute p 9.2.5. rendileandja nõuet rentniku vastu lepingute p-st 9.1.4. tulenevalt remonttööde tasu osas.
6.Kostja esitas ka VÕS-i §-del 276 lg 1, 278, 279 põhinevad vastuväited. Kohtu hinnangul ei anna nimetatud vastuväited alust väita nagu lepingute p-dest 9.1.4. tulenevat nõuet maksma panna ei saa või et see lepingupunkt seaduse imperatiivsete sätete vastuolu tõttu ei kehti. VÕS § 276 lg 1 kohaselt lasub tõepoolest üürileandjal asja korrashoiukohustus. ei nähtu käesoleva kohtuasja materjalidest, et kostja (üürnik) oleks pöördunud üürileandja poole ja viidanud puudusele või nõudnud puuduse kõrvaldamist. Mitte miski selle tsiviilasja raames ei viita sellele, et üürileandja oleks oma üürilepingust tulenevat korrashoiukohustust rikkunud. Üürilepingust tulenev üürileandja korrashoiukohustus ja nõuded, mida avalik õigus ehitise välisfassaadi osas ette näeb ei ole tatavad. Avaliku õigusega paika pandud hoonete välisilme korrashoiukohustuse rikkumine ei tarvitse veel olla üürilepingust tuleneva korrashoiukohustuse rikkumine. VÕS § 278 alusel tekib üürnikul õigus nõuda puuduse kõrvaldamist üksnes juhul, kui asjal tekib puudus. Kostja ei ole tõendanud, et fassaadi halba olukorda saaks käsitleda üüritud asjal lasuva puudusena. Samuti tuleneb käesoleva tsiviilasja materjalidest selgesti, et kostja ei ole hagejale esitanud VÕS § 278 p-st 1 tulenevat puuduse kõrvaldamise nõuet. VÕS § 278 rakendamine eeldab ka seda, et tegemist on puudusega, mille eest üürnik ei vastuta ja mida üürnik ei pea oma kulul kõrvaldama. See, kas mingi puuduse peab üürnik oma kulul kõrvaldama, tuleb hinnata kasutuslepingu alusel. Käesoleval juhul näevad pooltevahelised rendilepingud (mõlema lepingu p 9.1.4). ette, et rentnik peab tasuma remondi eest, st rentnikul lasub remondiga kõrvaldavate puuduste kõrvaldamise finantseerimise kohustus – sellised puudused kõrvaldatakse rendileandja poolt rentniku kulul. Seega VÕS § 278 ei rakendu. Kuivõrd VÕS § 279 rakendub VÕS § 278 puuduste korral, siis ei rakendu ka VÕS § 279. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja vastuväited nagu läheks lepingu p 9.1.4. vastuollu seaduse sätetega, millest poolte kokkuleppega kõrvale kalduda ei saa ja mistõttu vastavate lepingute punkte kohaldada ei saa, tuleb jätta tähelepanuta.
7.Kostja esitas kohtumenetluse käigus vastuväite, et fassaadiremondi töid tegelikult ei teostatudki. Selle kinnituseks esitas kostja kohtule 21.02.2008.a kohtuistungil fotod. Nende tõendite uurimisel ütles hageja, et fassaadi remonditi vaid nendest maja külgedest, mis jäävad tänavalt nähtavale. Hageja on selle kinnituseks, et fassaadi on remonditud, esitanud fotod (tlk 81), millelt on näha remonditud fassaad ja see, et seda on remonditud tänavalt nähtavatel majakülgedel ning foto (tlk 82), kust on näha, missugune nägi välja maja fassaad enne remonti. Kohtu hinnangul on nendelt piltidelt selgesti näha fassaadi erinevused enne ja pärast remonti. Kostja poolt 21.02.2008.a istungil esitatud fotodelt ei ole näha neid fassaadi külgi, mida kujutavad hageja poolt esitatud fotod. Need pildid on tehtud maja hooviosadest ja maja hoovi piiravast aiast. Need fotod ei tõenda seda, et hageja poolt näidatud külgedel ei ole fassaadi remonditud. Samuti ei tõenda need fotod seda, et hageja poolt näidatud maja külgedel oleks fassaaditööd tehtud halva kvaliteediga. Seetõttu tuleb kostja vastavasisuline vastuväide jätta tähelepanuta. Fassaaditööde tegemist tõendavad ka hageja ja OÜ A E vahel sõlmitud fassaaditööde leping (vt tlk 28 jj), samuti selle lepingu alusel väljastatud arved (tlk 73 jj), samuti nende arvete tasumist tõendavad panga maksekorraldused (tlk 93-96). Nende tõenditega loeb kohus tõendatuks, et fassaaditöid teostati ja teostati arvetel näidatud ja tegelikult tasutud summade, so 218 559 krooni ja 49 sendi eest.
8.Järgnevalt võtab kohus seisukoha kostja vastuväite osas, et valveteenuse tasu summas 18 000 krooni ei saa remondikulude hulka arvata. Kohtu hinnangul tuleb see vastuväide jätta tähelepanuta, sest 18.06.2007.a vähendas hageja oma nõuet ning esitas nõude üksnes tegelikult e ettevõtjale tasutud remonttööde eest. Nõude vähendamise tagajärjel hageja enam valveteenuse eest tasu ei nõua. Hageja poolt nõude vähendamise tagajärjel hagi esemena alles jäänud summade alused on ära toodud hagi vähendamise avalduses (tlk 102) ja sellest nähtub, et valveteenuse eest tasu ei nõuta. Kõik neli panga maksekorraldust, millest kogu remonttööde summa tuleneb (tlk 93- 96) on tasutud e ettevõtjale OÜ A - E . Valveteenust tõendava dokumendi (tlk 38) kohaselt, mis oli lisatud algsele hagiavaldusele, tuli see arve tasuda V AS-l OÜ-le K . Kuivõrd valveteenuse tasu hageja hagi vähendamise tagajärjel enam ei nõua, siis tuleb kostja vastavasisuline vastuväide jätta tähelepanuta.
9.Järgnevalt analüüsib kohus kostja vastuväiteid, mis on seotud sellega, et hageja nõuab tasu vale proportsiooni alusel. Nõude aluseks olevate lepingute p-de 9.1.4. kohaselt tuleb rentnikul hüvitada remondikulud proportsionaalselt vastavalt tema kasutuses olevale rendipinnale. Hageja leiab, et kostja kasutuses on 546, 7 m2 ja et see tuleneb kahest hageja ja kostja vahel sõlmitud ja nende poolt allkirjastatud rendilepingust vt tlk 6- 27. Nendest lepingutest nähtuvalt on kohtu hinnangul
3(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-10952 tõepoolest kostja kasutuses olevate ruutmeetrite summa 546,7 m2. Kostja on esitanud sellele umbmäärase vastuväite, et tema hinnangul on see summa tegelikkuses teistsugune, kinnitas kostja 21.02.2008.a kohtuistungil, et ta ei tea, milline on õige ruutmeetrite summa ning tal ei ole hageja poolt väidetud ruutmeetrite summa paikapidamatuse tõendamiseks tõendeid esitada. Kohtu hinnangul tuleb hageja poolt kohtule esitatud kahe rendilepinguga, milles kajastuvate ruutmeetrite summa on 546,7m2, lugeda tõendatuks, et see ongi tegelik ja tõene kostja kasutuses olevate ruutmeetrite summa. Kostja vastuväited on kohtu hinnangul umbmäärased ja paljasõnalised ja ei anna seetõttu alust hageja väidetes kahelda. Hageja ja kostja kinnistasid 21.02.2008.a kohtuistungil, et pooled ei vaidle selle üle, et hoone kogu ruumide pindala on 1320, 5 m2 (vt istungi protokolli). Seega tuleb kostjal hüvitada hagejale fassaaditöödeks tegelikult kulutatud summast, mis on 218 559 krooni ja 49 senti, osa, mis moodustab sellest summast 5467/13205 suuruse osa, mis on 90 485 krooni ja 78 senti. Nendel põhjustel asub kohus seisukohale, et hageja poolt nõutav summa on arvestatud õigetes proportsioonides ja sellises suuruses põhjendatud.
10.Järgnevalt hindab kohus kostja vastuväidet nagu oleks hageja tegevus vastuolus hea usu põhimõttega, sest hageja rikkus VÕS §-st 284 tulenevat teavitamiskohustust. 21.02.2008.a kohtuistungil kinnitasid pooled, et hageja tõepoolest ei teavitanud kostjat fassaadi remonttöödest. Hageja leidis seejuures, et teavitamine ei olnud vajalik, sest remonditööd ei takistanud renditud ruumide kasutamist. Kohtu hinnangul leiab käesoleval juhul § 284 kohaldamist, kuid nimetatud §-i lg 4 kohaselt ei lasu üürileandjal teavitamiskohustust juhul, kui parendused ja muudatused ei ole olulised ja ei too endaga kaasa üüri tõstmist. Kohtu hinnangul oli fassaaditööde remondi puhul tegemist rendilepingu esemeks oleva asja suhtes tehtud parendustega. Seda, kas parendused olid olulised, tuleb hinnata selle järgi, kas tööde tagajärjel asi muutus oluliselt või kas parenduste tegemine tekitas üürnikule olulisi probleeme või takistusi asja kasutamisel. Miski käesoleva asja raames sellele ei viita. Tegelikult on ka kostja VÕS §-st 284 tulenev vastuväide suunatud mitte sellele, et kostjal (rentnikul) tuli seoses remonttöödega taluda ebamugavusi ja et tööde tõttu oli asja kasutamine takistatud, vaid kostja vastuväide on suunatud sellele, et parenduste tegemise tagajärjel tekkis rentnikul täiendavate kulutuste kandmise kohustus ja et just seetõttu oleks pidanud rendileandja (hageja) rentnikku (kostjat) parenduste tegemisest teavitama ja kostja oleks saanud selle tagajärjel lepingud üles öelda. Kohtu hinnangul tuleb kostja VÕS §-le 284 tulenev vastuväide jätta arvestamata seetõttu, et hageja (rendileandja) poolt tehtud parendused ei toonud endaga kaasa üüri tõstmist ja VÕS § 284 lg-st 4 tulenevalt, seetõttu teavitamiskohustus ei rakendu. Remonditööde eest tasumise kohustus oli kokku lepitud juba algselt, rendilepingutes ja nende kuludega pidi kostja arvestama. Kostja üüri tõusuna VÕS § 284 lg 4 tähenduses tuleks käsitleda olukorda, kus kostja (rentniku) poolt kantavad kulutused suurenevad algselt kokku lepitud tasu ja kuludega võrreldes. Antud juhul aga see nii ei ole, sest remonditööde kulude kandmise kohustus tulenes poolte vahel sõlmitud rendilepingust. Teistsuguse tõlgenduse kohaselt tuleks igal üürileandjal ja rendileandjal teavitada igakordselt igat üürnikku ja igat rentnikku juhul, kui üürileandja teeb mingeid kulutusi, mille hüvitamise kohustus on algses üürilepingus üürnikule pandud. Isegi siis, kui asuda seisukohale, et hageja oleks VÕS §-st 284 tulenevalt pidanud kostjat fassaaditööde remontimisest teavitama, ei välista teavitamiskohustuse rikkumine käesoleva hagi rahuldamist, sest teavitamiskohustuse üheks eesmärgiks on see, et üürnik (kostja) saaks kasutuslepingu üles öelda. Käesoleval juhul ei ole kostja remonditööde hüvitamise nõudest teada saades väitnud, et ta tahaks rendilepingut üles öelda. Eeldusel, et hagejal oleks teavitamiskohustus lasunud, võiks see tähendada seda, et kostjal oleks võib- olla võinud tekkida kasutuslepingute ennetähtaegne ülesütlemisõigus. See õigus oleks sellise käsitluse kohaselt võinud kostjal tekkida alates sellest hetkest, kui kostja hageja poolsest remondikulude hüvitamise nõudest teada sai. Kindlasti ei ole aga VÕS §-s 284 sätestatud teavitamiskohustuse rikkumise tagajärjeks see, et kasutaja vabaneb kulutuste hüvitamise kohustusest ja kasutab asja edasi. Käesoleva asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks avaldanud hagejale soovi remondikulude hüvitamise nõudest teada saades leping ennetähtaegselt üles öelda. Nendel põhjustel tuleb kohtu hinnangul kostja VÕS §-le 284 tuginev vastuväide arvestamata jätta.
11.Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et hagejal on hageja ja kostja vahel 15.06.2004.a sõlmitud mõlema (kahe) rendilepingu (tlk 6- 27) p. 9.1.4. tulenevalt õigus nõuda fassaadi remonditööde hüvitamist summas 90 485 krooni ja 78 senti. Ja vastav summa tuleb viidatud p 9.1.4., VÕS § 108 lg 1, koosmõjus 271 ja 292 lg 1 alusel välja mõista. Kostja vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks.
4(5)
Tsiviilasi nr: 2-06-10952 Kohtukulude jaotus
12.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. Käesolevas asjas esitas hageja kohtusse hagi Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja 3 jätab kohus hageja kohtukulud täies ulatuses kostja kanda. Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Kaupo Paal Kohtunik
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.