Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

18.06.2007 esitas hageja nõude vähendamise avalduse, mille kohaselt vähendas hageja nõuet 90 485, 78 kroonini. Hageja lähtus nõude vähendamisel asjaolust, et fassaadi remondi eest tasuti reaalselt 218 559, 49 krooni, millest hageja kasutuses oleva pinnaga proportsionaalne summa moodustab 90 485, 78 krooni (218 559, 49 krooni : hoone üldpind 1320,50 m2 x kostja kasutuses olev rendipind 546,70 m2). Hageja täpsustas ka seda, et kostja kasutuses olevate ruumide pind tuleneb kahest rendilepingust (479, 6 m2 + 67,1 m2), mis sõlmiti samal ajal ja on sama sisuga. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et hageja ei ole teinud ühtegi kulutust, mille hüvitamist võiks ta kostjalt nõuda. Kostja väitel on fassaadi renoveerimise tööde tegelik teostamine küsitav, kuna hageja esitatud tõenditel OÜ-le Aruna-Ehitus tehtud väljamaksete kohta puudub seos nimetatud remonditöödega. VÕS § 284 lg 2 kohaselt peab üürileandja teatama üürnikule tööde teostamisest vähemalt kaks kuud ette, mida ei ole tehtud. Kostja vaidles hagile vastu väitega, et fassaadi renoveerimise töid, mille eest makstud tasu hüvitamist hageja nõuab, ei ole teostatud või kui on, siis väga halva kvaliteediga, mistõttu hüvitamisele ei kuulu. Hageja nõue on tõendamata, kuna esitatud maksekorralduste kohaselt ei ole hageja OÜ-le Aruna-Ehitus reaalselt tasunud rohkem kui 218 559, 49 krooni. Kostja vaidles vastu valveteenuse tasu 18 011, 52 krooni nõudele, kuna valveteenuse vajadus seoses remonditöödega ei ole tõendatud ega põhjendatud. Isegi kui fassaadi on renoveeritud, ei lasu kostjal tehtud kulutuste hüvitamise kohustust. VÕS § 276 lg 1 kohaselt lasub üürileandjal üürilepingu esemeks oleva asja korrashoiukohustus. VÕS § 278 p 1 kohaselt, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 279 sätestatule. Hageja täitis VÕS § 276 lg-st 1 ja § 278 p-st 1 tuleneva kohustuse ja kõrvaldas omal kulul üüritud asja puuduse, kuid tal ei ole õigust nõuda selleks tehtud kulutuste hüvitamist kostjalt (üürnikult), kuna üürnik ei kanna vastutust asja puuduste eest. Tsiviilasjas ei ole esitatud väidet, et kostjal lasuks vastutus selle eest, et fassaad sattus remonti nõudvasse seisundisse. Kui hageja nõuab kostjalt fassaadiremondiks tehtud kulutuste hüvitamist, siis sisuliselt kannaks üürnik kulutused seoses asja puuduste kõrvaldamisega ja üürnikul (kostjal) tekiks VÕS § 279 lg 3 alusel nõue kantud kulutuste hüvitamiseks hageja vastu. Sellist õigust ei saa üürnikult lepinguga ära võtta, sest VÕS § 279 lg 4 kohaselt on kokkulepe, mis muudab VÕS § 279 lg-s 3 sätestatut üürniku kahjuks, tühine. Kostja väitis ka, et mõlema üürilepingu punkti 9.2.5 kohaselt kohustub hageja hoidma hoone põhikonstruktsioonid ja kommunikatsioonid nõutavas seisukorras ning võimaliku avarii korral tegema kõik endast oleneva normaalse olukorra taastamiseks. Isegi siis, kui kostjal lasuks tehtud tööde eest tasutu hüvitamise kohustus, on hageja käitunud pahauskselt, sest ei täitnud VÕS § 284 lg-st 1 tulenevat teavitamiskohustust. Maakohtu otsus ja selle põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 90 485, 78 krooni. Kohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg-te 1 - 3 alusel kostja kanda. Otsuse põhjenduste kohaselt on hagejal õigus poolte vahel 15.06.2004 sõlmitud mõlema (kahe) rendilepingu punkti 9.1.4 järgi nõuda fassaadi remonditööde hüvitamist summas 90 485, 78 krooni ning vastav summa tuleb rendilepingute viidatud punkti, VÕS § 108 lg 1, § 271 ja § 292 lg 1 alusel välja mõista. Kostja vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Rendilepingu punkti 9.1.4. kohaselt kohustub rentnik muuhulgas tasuma rendileandjale hoone ja selles asuvate kommunikatsioonide remondi eest proportsionaalselt tema kasutuses olevale rendipinnale. Lepingu

punkti 9.2.5 kohaselt on rendileandja kohustatud hoidma hoone põhikonstruktsioonid ja kommunikatsioonid nõutavas seisukorras ning võimaliku avarii korral tegema kõik endast oleneva normaalse olukorra taastamiseks. Eeltoodud kahte lepingupunkti koosmõjus tõlgendades jõudis kohus järeldusele, et lepingu kohaselt lasub rendileandjal remondi kohustus ja rentnikul vastava remondi eest tasumise kohustus. Seega ei välista lepingu punkt 9.2.5 rendileandja nõuet rentniku vastu lepingute punktist 9.1.4 tulenevalt remonditööde tasu osas. Samuti ei välista kostja viidatud VÕS §-d 276 lg 1, 278, 279 hageja nõuet kulutuste hüvitamiseks. Avalik-õiguslikest õigus- ja haldusaktidest tulenev hoone fassaadi korrashoiukohustus ei ole samastatav VÕS § 276 lg-s 1 sätestatud üürileandja korrashoiukohustusega. Kohus leidis, et hoone fassaadi remondivajadus ei ole üüritud asja puudus VÕS § 278 mõttes ning üürnik (kostja) ei ole ka nõudnud üürileandjalt VÕS §-de 278 ja 279 kohaselt üüritud asja puuduse kõrvaldamist, mistõttu nimetatud sätted asja lahendamisel kohaldamisele ei kuulu. Kohus leidis, et hageja tegevus fassaadi renoveerimistööde teostamisel ja remondiks tehtud kulutuste hüvitamise nõudmisel ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 284 lg 2 kohaselt üürileandja peab vähemalt kaks kuud enne parenduste või muudatuste tegemise alustamist teatama üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis parenduste ja muudatuste tegemiseks kavandatavate abinõude liigist, ulatusest, algusest ja eeldatavast kestusest, samuti nendest tuleneda võivast üüri suurenemisest. 21.02.2008 kohtuistungil kinnitasid pooled, et hageja tõepoolest ei teavitanud kostjat fassaadi remonditöödest. Kohus leidis, et asjas kuulub kohaldamisele VÕS § 284 lg 4, millest tulenevalt ei lasu üürileandjal teavitamiskohustust, kui tehtavad parendused ja muudatused ei ole olulised ega too kaasa üüri tõstmist. Seda, kas parendused olid olulised, tuleb hinnata selle järgi, kas tööde tagajärjel asi muutus oluliselt või kas parenduste tegemine tekitas üürnikule olulisi probleeme või takistusi asja kasutamisel. Käesolevas vaidluses ei ole vastav asjaolu tõendamist leidnud. Samuti ei ole parenduste tegemine toonud kaasa üüri tõstmist. VÕS §-s 284 sätestatud üürileandja teavitamiskohustuse eesmärgiks on võimaldada üürnikul üürileping üles öelda, kui üüritud asjas parenduste või muudatuste tegemise tagajärjel ei saa temalt mõistlikult eeldada huvi asja kasutamise jätkamise vastu. Antud juhul ei ole kostja avaldanud tahet üürilepingu (rendilepingu) ülesütlemiseks. Kindlasti ei ole VÕS §-s 284 sätestatud teavitamiskohustuse rikkumise tagajärjeks see, et kasutaja vabaneb kulutuste hüvitamise kohustusest ja kasutab asja edasi. Remonditööde eest tasumise kohustus oli kokku lepitud juba rendilepingutes ja nende kuludega pidi kostja arvestama. Kohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et fassaadi renoveerimise töid ei ole tegelikult teostatud. Tööde teostamist tõendavad kohtu hinnangul hageja esitatud fotod (tl 81-82), millelt on võrdluses näha remonditud fassaad ja hoone fassaad enne remonti; hageja ja OÜ Aruna-Ehitus vahel sõlmitud fassaaditööde leping (tl 28 jj); samuti selle lepingu alusel väljastatud arved (tl 73 jj); nende arvete tasumist tõendavad maksekorraldused (tl 93-96). Loetletud tõenditega luges kohus tõendatuks, et fassaaditöid teostati arvetel näidatud ja tegelikult tasutud summa, s. o 218 559, 49 krooni ulatuses. Haginõude aluseks olevate lepingute p-de 9.1.4 kohaselt tuleb rentnikul hüvitada remondikulud proportsionaalselt vastavalt tema kasutuses olevale rendipinnale. 21.02.2008 kohtuistungi protokollist nähtuvalt pooled ei vaidle selle üle, et hoone kogu ruumide pindala on 1320,5 m2. Hageja poolt kohtule esitatud kahe rendilepinguga (tl 6-27) tuleb lugeda tõendatuks, et tegelik ja tõene kostja kasutuses oleva rendipinna suurus on 546,7 m2, kuna kostja selle asjaolu kummutamiseks tõendeid ei esitanud. Seega tuleb kostjal hüvitada hagejale fassaaditöödeks tegelikult kulutatud summast 218 559, 49 kroonist 5467/13205 suurune osa, s.o 90 485, 78 krooni. Nendel põhjustel asus kohus seisukohale, et hageja poolt nõutav summa on arvestatud õigetes proportsioonides ja sellises suuruses põhjendatud.

Apellatsioonkaebuse põhjendused Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada Harju Maakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda. Alternatiivselt taotleb apellant Harju Maakohtu otsuse tühistamist ja asja saatmist uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on esimese astme kohus hagi rahuldamisega rikkunud menetlusõiguse norme ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et poolte vahel 15.06.2004 sõlmitud rendilepingu punkt 9.1.4, mis kohustab rentnikku tasuma hoone ja selles asuvate kommunikatsioonide remondi eest proportsionaalselt tema kasutuses oleva rendipinnaga, on vastuolus VÕS §-s 271, § 276 lg-s 1, § 284 lg-tes 1, 2 ja 5 ning § 286 lg-s 1 sätestatu olemuse ja mõtte ning heade kommetega. Eeltoodud sätetest tuleneb, et üüritud asja korrashoiukohustus lasub üürileandjal ning üüritud asjale kavandatavate parenduste ja muudatuste tegemisest peab üürileandja üürnikule vähemalt kaks kuud enne tööde alustamist kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ette teatama ja hüvitama üürnikule kulutused, mis viimane parenduste ja muudatuste tegemise tõttu peab tegema. VÕS § 284 lg 5 teise lause järgi üürniku huvide arvestamine ei välista ega piira üürniku õigust üüri alandada ja nõuda kahju hüvitamist. Seega lepingujärgsele üürnikule ei saa panna VÕS § 276 lg-st 1 tulenevat kohustust tagada üüritud asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kostja toob apellatsioonkaebuses esile väite, et pooltevahelise rendilepingu punkt 9.1.4 on vastuolus võlaõigusseaduse ja heade kommetega ning seetõttu tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-de 86 ja 87 alusel. Lepingu punkti 9.1.4 asemel kuuluvad pooltevahelises võlasuhtes kohaldamisele võlaõigusseaduse sätted. TsÜS § 86 kohaselt heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Vastavalt TsÜS §-le 87 seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kostja kaebab menetlusõiguse normi rikkumise peale, mis seisnes 21.02.2008 kohtuistungil kostja esitatud ekspertiisi määramise taotluse rahuldamata jätmises esimese astme kohtu poolt. Kostja soovis eksperdiarvamusega tõendada seda, et tegelikult ei ole teostatud fassaadi renoveerimise töid, mille kulutuste hüvitamist hageja nõuab. Kostja arvates OÜ Aruna-Ehitus ei ole teinud ega saanud teha hageja poolt väidetud remonditöid. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja peab kostja apellatsioonkaebust põhjendamatuks ning palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Esimese astme kohus on otsuse punktis 7 põhjalikult analüüsinud renditud hoone fassaadi remonditööde teostamist ja leidnud selle tõendatud olevat. Alates 2006. aastast kestnud menetluse vältel ei ole kostja kordagi esitanud väidet rendilepingu osalise tühisuse kohta (punkti 9.1.4 osas) ning seetõttu tuleb kaebuse vastav väide tähelepanuta jätta. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ning maakohtu otsus muutmata. Tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda ringkonnakohus esimese astme kohtu põhjendusi, sest nõustub nendega. Maakohus ei kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Pooltevahelistes lepingutes sisalduv kokkulepe (punkt 9.1.4) ei ole vastuolus võlaõigusseaduse sätetega. Kostja esitas esimese astme kohtumenetluses vastuväite, mille kohaselt lasus hoone põhikonstruktsioonide korrashoiukohustus

lepingute punktist 9.2.5 tulenevalt hagejal. Maakohus leidis, et nimetatud punkti koos punktiga 9.1.4 tõlgendades tuleb järeldada, lepingu kohaselt lasub remondi eest tasumise kohustus kostjal. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga ning leiab, et lepingute sisust ja olemusest ei tulene, et hageja nõue oleks õiguslikult põhjendamata. Ka VÕS § 276 lg-l 1 ning §-del 278, 279 ja 284 põhinevate vastuväidete osas on maakohus teinud õige järelduse. VÕS § 276 lg-st 1 tulenev üürileandja kohustus tagada asja hoidmine lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ning kohustus tekkiv puudus või takistus kõrvaldada (VÕS § 278 ja § 279), ei välista poolte võimalust leppida kokku remondikulude hüvitamises. Kolleegium nõustub maakohtu hinnanguga kostja vastuväitele, nagu oleks hageja tegevus vastuolus hea usu põhimõttega, sest hageja rikkus VÕS §-st 284 tulenevat teavitamiskohustust. Kohus märkis õigesti, et antud juhul ei kaasnenud remonditöödega neid tagajärgi, mille reguleerimisele on nimetatud õigusnorm suunatud. Apellatsioonkaebuses sisalduv viide VÕS § 286 lg-le 1 ei ole samuti asjakohane, sest pooled ei vaidle üürniku poolt tehtud kulutuste üle. Eeltoodud põhjustel ei nõustu kolleegium apellandiga, et lepingu punkt 9.1.4 on vastuolus võlaõigusseaduse viidatud sätete olemuse ja mõttega ning heade kommetega ning seetõttu tühine (TsÜS §-d 86 ja 87). Lepingu punktis 9.1.4 sisalduv poolte kokkulepe ei riku seadusest tulenevat imperatiivset normi ega ole vastuolus heade kommete või avaliku korraga. VÕS §-s 5 sätestatud dispositiivsuse põhimõte võimaldab pooltel majandus- või kutsetegevuses sõlmitud üürilepingute puhul kokku leppida muuhulgas ka selles, kelle kulul teostatakse vajalikke remonditöid. Pealegi nähtub asja materjalist, et hageja on kostjale üürile andnud pikaks ajaks ligi poole hoonest, millest tulenevalt on remondikulude hüvitamise kokkulepe ka igati mõistlik ja proportsionaalne. Maakohus ei rikkunud asja menetlemisel protsessiõiguse norme. Apellandi väide, et kohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostja taotluse ekspertiisi määramiseks, ei ole õige. Ei 24.08.2006 vastuses hagile ega 16.11.2006, 28.02.2007, 30.03.2007 ja 18.06.2007 toimunud istungitel ei ole kostja sellist taotlust esitanud, kuigi on seadnud kahtluse alla muuhulgas ka fassaadi remondi teostamise. Küll on kostja seaduslik esindaja 16.11.2006 istungil kinnitanud, et oli lepingu allkirjastamisel teadlik, et tal tuleb tasuda ka remonditööde eest. 28.02.2007 istungil oli põhiliseks vaidlusobjektiks kostja kasutuses oleva pinna suurus, järgmistel istungitel arutleti kulutuste suuruse üle. 21.02.2008 kohtuistungil vaidles kostja jätkuvalt hagile vastu, väites, et remonditöid pole tehtud või on neid töid teostatud halvasti, ning esitas vahetult enne asja sisulise arutamise lõpetamist üldsõnalise taotluse ekspertiisi määramiseks. Maakohus jättis selle taotluse rahuldamata, sest leidis, et taotlus on konkretiseerimata, esitatud hilinemisega ega ole hilinemist põhjendatud. Kolleegiumil ei ole põhjust hinnata kohtu keeldumist menetlusnormi rikkumiseks. TsMS § 237 lg-st 1 tulenevalt annab kohus menetlusosalistele eelmenetluses tähtaja tõendite esitamiseks ja nende kogumise taotlemiseks. Kui tõendit ei ole tähtaja möödudes esitatud või tõendite kogumist taotletud, võib hiljem tõendile tugineda üksnes käesoleva seadustiku §-s 331 sätestatut järgides. Nimetatud sättest tulenevalt ei olnud kohtul alust kostja taotlust rahuldada, sest kostja ei põhistanud taotluse hilinemist, pealegi oleks taotluse rahuldamine põhjustanud vaidluse lahendamise olulist viibimist. Hagi menetlusse võtmise 16.05.2006 määruses ja 21.06.2006 vastuse nõudes määras kohus tähtaja ka taotluste ja tõendite esitamiseks, kusjuures ka järgnevatel eelistungitel oli kostjal võimalus vajaduse korral taotlusi esitada, mida ta aga ei teinud. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kaevatava kohtuotsuse muutmata, siis jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kostja kanda.

Ü. Jänes

G. Kivinurm

M. Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.