Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

rendileandja omandis oleva hoone I korruse ruum nr 111 pinnaga 114,3 m2 ja ruum nr 112 pinnaga 57,3 m2. Leping sõlmiti 3 aastaks. Lepingu p 2.2 nägi ette lepingu uuenemise üheks aastaks, kui kumbki pool ei teata kirjalikult kolm kuud ette lepingu lõpetamise soovist. Punkt 2.2 kuulus kohaldamisele ka edaspidiste tähtaegade korral. 24.10.2003 kanti kinnistusraamatusse Ahtri 6 omanikuna OÜ Haveli Invest ja 01.06.2005 hageja. OÜ Haveli Invest ja AS Impala vahelise lepingu alusel oli AS-il Impala hoone haldajana ja hoone omaniku esindajana õigus ja kohustus koguda üürnikelt üüri ja kommunaalmakseid. Alates 2005 maist kostja makseid ei tasunud. Juuliks 2005 oli kostja võlgnevus 44 703,90 krooni. Kostja ei tasunud ka hageja esitatud arveid ega vastanud pretensioonidele. 21.09.2005 pretensiooni järgi oli võlgnevus 118 396,91 krooni, sh 44 703,90 krooni, mille osas AS Impala loovutas nõude hagejale. Hageja andis kostjale võlgnevuse tasumiseks tähtaja 26.09.2005. 27.09.2005 teatas kostja, et 03.05.2005 toimus hoones tulekahju, mistõttu kostjal ei olnud võimalik pikema aja jooksul renditud pinda kasutada. Hagejale teadaolevalt olid kahjustused minimaalsed (AS Impala juhatuse liikme Toonart Rääski kinnitusel) ja kahjutused kõrvaldati lühikese aja jooksul. Kostja väide on ebaõige. Tulekahju ei tekkinud hoone omaniku ega haldaja süül, mistõttu on välistatud hoone omaniku vastutus kostjale väidetavalt tekitatud kahjude eest. 18.09.2005 ütles hageja lepingu üles ja palus ruumid vabastada hiljemalt 04.10.2005 lepingu p 9.3.3 alusel, kuna võlgnevus ületab ühe kuu rendi- või kommunaalteenuste tasu. Kostja ei ole võlgnevust tasunud. Kuna eelnevalt on kinnistu endine omanik OÜ Ammertek 17.04.2003 teostanud kostja võlgnevuse tõttu tasaarvestuse tagatisraha arvelt ja selle jäägi on arvelt on 01.08.2005 omakorda teostanud tasaarvestuse Ahtri 6 hoone endine haldaja AS Impala, ei ole käesolevaks hetkeks hageja valduses tagatisraha, mille arvelt lepingu p 10.2 märgitud tasaarvestus teostada. Märgitud asjaolu ei saa olla takistuseks lepingu p 10.2 järgi saada leppetrahvina summa, mis on võrdne kostja poolt tasutava kahe kuu üüriga juhul kui leping lõpetatakse kostjapoolse lepingurikkumise tõttu. Hageja palus kostjalt välja mõista 163 817,13 krooni - tasumata üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuse 116 709,60 krooni, leppetrahvi 37 764,70 krooni, viivised kuni hagi esitamiseni 9342,83 krooni; samuti viivised alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse tasumiseni viivise määraga 0,1% päevas iga viivitatud päeva eest (116,70 krooni päevas). Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. 03.05.2005 toimunud tulekahju läbi kandis kostja varalist kahju 322 599 krooni, mille kohta esitas pretensiooni kinnistu endisele omanikule (üürileandjale). Suuliselt lepiti kokku, et selles osas tehakse tasaarvestus. Hageja väide, et tema ei vastuta endise omaniku ajal tekkinud kahjude eest, on ekslik. Summa osas, milles lepiti kokku tasaarvestuses, puudub hagejal õigus kostjalt üüri nõuda. Üürilepingu p-d 4.2 ja 6.3 panid hagejale kohustuse hoida korras mh elektrisüsteeme. Tulekahju sai alguse mittekorras elektrisüsteemidest. Pärast ülesütlemisteate saamist teatas kostja hagejale nõuete tasaarvestamisest, mistõttu ülesütlemine muutus VÕS § 297 lg 1 alusel tühiseks. Isegi kui tasaarvestuse kokkulepe ei leia tõendamist, ei muuda see iseenesest vastastikuste nõuete tasaarvestamist olematuks. Kostja sai üürilepingu ülesütlemise teate 04.10.2005 ja esitas kirjalikult tasaarvestuse avalduse 07.10.2005. Alles kohtumenetluse kestel esitas hageja väite, et ta ei aktsepteeri tasaarvestamist, viidates VÕS § 200 lg-le 4. Kui kohus ei loe tõendatuks tasaarvestuse kokkuleppe sõlmimist, tuleb tuvastada, kas hageja vastutab kostjale tulekahju likvideerimise käigus tekitatud veekahjustuste eest, kas need

2(9)

kahjud ületavad hageja poolt nõutavat üürisummat, kas tegemist on samaliigiliste nõuetega, kas vastastikuste nõuete tasaarvestamine on toimunud. Isegi kui eelmise üürileandja kohustused üürnike ees ei läinud üle uuele üürileandjale ja tasaarvestust ei ole toimunud, on üürilepingu ülesütlemine ikkagi vastuolus rendilepingu p-ga 9.1, mille kohaselt tuleb lepingu ülesütlemisel järgida ühekuulist etteteatamise tähtaega. Seda üürileandja ei teinud, mistõttu üürilepingu ülesütlemine on tühine. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, hageja isegi ei vastanud kostja ettepanekule kohtuvälise lahenduse leidmiseks ja tasaarvestuse avaldusele. Viivise suurust kostja ei vaidlusta, kuid tasaarvestuse tõttu puudub alus seda nõuet rahuldada. Leppetrahvi nõue ei tulene lepingu p-st 10.2, kuna kahe kuu rent on tasaarvestatud. Vastuhagi põhjendused 26.10.2005 viis üürileandja ära kogu üüripinnal olnud kauba, teostades väidetavalt oma pandiõigust. Kostja selgitas hagejale, et suur osa kaubast ei kuulu kostjale vaid kolmandatele isikutele, kuna ostuleping oli sõlmitud omandireservatsiooniga. Sellega seiskas hageja kogu kostja tegevuse, tekitades kostjale varalise kahju majandustegevuse seiskamisest tingitud kahjuna, saamata jäänud tuluna ja kahjuna töötajatele tööseisaku ajal makstud töötasude läbi. Tulekahju läbi tekkis kahju hageja poolt lepinguliste kohustuste mittenõuetekohase täitmise tagajärjel. 01.05.2005 inventuuriakt tõendab tulekahju läbi hävinud kauba koguväärtust 127 474,70 krooni, kauba väärtus vähenes 63 561,94 krooni võrra (kokku 191 036,64 krooni). Kaupluse ja büroo sisustus sai kannatada, kahju suurus on 06.10.2005 õiendi järgi 61 562,89 krooni. Kokku 252 599,53 krooni. Kahju suurust tõendavad Seesam Rahvusvahelise Kindlustuse AS hinnapakkumised ja fotod. Saamata jäänud tulu on 06.10.2005 õiendi kohaselt 70 000 krooni. Hageja tekitas kostjale kahju ka kauba äraviimisega. Õigusliku aluseta viis hageja ära kostja kaupluses olnud kauba põhjustades nii otsese varalise kahju kui ka saamata jäänud tulust tekkinud kahju. Kauplusest äraviidud kauba väärtus oli 797 777,78 krooni. Sellest kuulus kostjale kaup vääruses 234 672,40 krooni. Õigusliku aluseta vahetas üürileandja ära ruumide lukud, mistõttu kostja pidi tellima Lukuabimeister OÜ-lt teenuseid 1250 krooni eest. Ruumidesse pääsemiseks pidi kostja tellima AS-lt Falck Eesti teenuseid 1475 krooni eest. Püsikliente tuli kiiresti teavitada kaupluse sulgemisest. Telliti teatised Kumalo OÜ-lt 4500 krooni eest. Kirjade saatmise eest kasutati AS Eesti Post teenuseid 611,20 krooni eest. Kostja kahjuks on ka töötajatele tööseisaku ajal makstud töötasu – kaks töötajat lahkus omal soovil töölt 01.12.2006. Tööseisaku ajal 26.11.200530.11.2005 maksis kostja neile töötasu ja tasus sotsiaalmaksu 2261 krooni. Majandustegevuse seiskumise tõttu saamata jäänud tulu arvestamisel võttis kostja aluseks kolme viimase aasta oktoobrikuu keskmise kasumi – 66 133,06 krooni. Kokku on kostja vastuhagiavalduses esitatud nõue 212 481,63+310 902,66=523 384,29 krooni. Pärast tulekahju saatis kostja 18.05.2005 AS-ile Impala, kelle omanik OÜ Haveli Invest oli volitanud üürnikega suhtlema, teate saadud kahju kohta, mille eest peab vastutavaks üürileandjat. AS-i Impala töötaja Indrek Hääl leppis kostja juhatuse liikme Kaidi Rahnikuga kokku, et tulekahju kahju korvatakse kostjale tasaarvestuse teel – üürnik ei maksa üüri- ja kommunaalkulude arveid ulatuses, mis täpsustatakse kostja poolt läbiviidava inventuuri käigus. Selleks hetkeks oli kostja hagejale võlgu 68 016,50 krooni, lepiti kokku, et ka see summa tasaarvestatakse. Seda kinnitab asjaolu, et 19.05.2005 notar Aigi Kivioja juures OÜ Haveli Invest kinnitas, et üüritasude osas võlgnevust ei ole. Seisukohta, et üürileandja ei vastuta tulekahjuga tekkinud kahju eest väljendas AS Impala alles 3,5 kuud hiljem – 31.08.2005. Selle ajani teadis kostja, et enne tulekahju esitatud arved on tasaarvestatud ja pärast esitatud arved tasaarvestatakse summas, mis kattub tulekahjuga tekitatud

3(9)

kahjuga. Üürileandja vastutus tuleneb VÕS § 276 lg 1, § 291 lg 1, 4, lepingu p 4.2, 6.3, 9.5, 10.4,

4(9)

ole üürileandja valdus ja nõude olemasolu. Väite asjade üürnikule mittekulumise kohta esitas kostja alles hiljem. Pandiesemeks olevad asjad on alles ja need tagastatakse kostjale, kui ta täidab oma kohustused hageja ees. Kui hageja otsustab pandiesemed maha müüa, tagastab ta kostjale nõude rahuldamisest järelejäänud summa. Kostja poolne kahjukäsitlus on ebaõige, kostjal kahju ei tekkinud. Omanikuna oli hagejal õigus lukud vahetada. Kostja murdis sisse õigusvastaselt ruumidesse, mille kasutamise õigust tal ei olnud. 28.09.2005 esitas hageja kostjale äriruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse ja ruumide vabastamise taotluse alates 04.10.2005. AS-ile Falck Eesti ja Lukuabimeistri OÜ-le maksu põhjustas kostja enda tegu. Hageja teatas kostjale, et 28.10.2005 tema töötaja ei ole Tallinnas, mistõttu sel päeval kostja kohtutäituri poolt arestitud vara ära viia ei saa ja ta võib teha seda esmaspäeval 31.10.2005. Sellele vaatamata sisenes kostja omavoliliselt ruumidesse, kuigi tal puudus selleks tungiv vajadus ja asus sealt välja viima kaupa. VÕS § 101 lg 3 alusel puudub kostjal õigus nõuda kahju hüvitamist. Sama sätte alusel puudub kostjal õigus nõuda klientide teavitamisest tekkinud kulutuste ja töötajatele tööseisuku ajal makstud töötasu ja saamata jäänud tulu hüvitamist. Puudub hageja süü ja kahju hüvitamise alus. Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis OÜ-lt Karl&Linda välja 163 817,13 krooni (rendivõlg 116 709,60 krooni, viivis 9342,83 krooni ja leppetrahv 37 764,70 krooni) ning kohtukulu 18 310,85 krooni OÜ Ahtri Maja kasuks. Kohus mõistis OÜ-lt Karl&Linda välja viivised alates 12.10.2005 (hagi esitamisest) kuni võlgnevuse tasumiseni 0,1% päevas põhinõudelt 116 709,60 krooni. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus mõistis OÜ-lt Karl&Linda välja riigilõivu 10 120 krooni ja õigusabi eest 8190,85 krooni. Pooltevahelise rendilepinguga võttis kostja kohustuse tasuda igakuiselt renti 21 159 krooni + käibemaks (p 3.1). Kostja tunnistab üürivõlga 116 709,60 krooni suuruses (sh 44 703,90 krooni eelmisele üürileandjale) hagi esitamise seisuga. Seoses kostja poolt üüri mittemaksmisega ütles hageja lepingu üles (VÕS § 101 lg 1 p 4) ning taotleb kohtult p 1 ja p 6 kohaldamist. VÕS § 297 lg 1 sätestab, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist; lg 2 järgi on lg-s 1 sätestatust kõrvalekalduv kokkulepe tühine. 07.10.2005 hagejale saadetud avalduses (lk 120-121, I kd) teatab kostja oma kahjunõude tasaarvestamisest 110 117,90 krooni ulatuses hageja üürinõudega. Ahtri 6 hoone haldaja AS-i Impala tegevjuhina töötanud Indrek Hääle ütluste kohaselt ei lubanud ta kostjale, et tulekahju tagajärjel kostja saadud kahju tasaarvestatakse üürivõlaga. Tunnistaja kinnituse kohaselt ütles ta kostja esindajale, et ei ole volitatud lubadusi andma, otsuseid langetab omanik. AS-i Impala juhatuse liikme Toonart Rääski ütluste kohaselt said kostja kasutuses olnud ruumid tulekahju tagajärjel minimaalseid kahjustusi; kahju hüvitamise taotlusele vastati eitavalt kahju puudumise tõttu. Tasaarvestus tähendas, et kostja ei maksa renti aja eest, mil oli asenduspinnal seoses ruumide remondiga. Tulekahjuga tekitatud kahju ja üüri tasaarvestamisest oli juttu tunduvalt hiljem – siis, kui kostjal olid võlad. Kostjale vastati, et tasaarvestus ei ole vastuvõetav. Kooskõlas VÕS § 200 lg 4 ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväited. Kostja seadusliku esindajana Kaidi Rahniku ütluste kohaselt lubas I. Hääl midagi kompenseerida,

5(9)

teha tasaarvestuse; lubas omanikuga rääkida ja ütles, et kompensatsioon on reaalne ning loomulikult saab seda teha tasaarvestusena. Tasaarvestuse avalduse esitas kostja 07.10.2005. Hageja andis kostjale tähtaja võlgnevuse tasumiseks – 26.09.2005. Tasaarvestuse avalduse esitamisel ei järginud kostja VÕS § 297 lg-s 1 sätestatud ühekuulist tähtaega. Hageja oli kostjale juba varem teatanud, et ei aktsepteeri tasaarvestust, kuna ei pea ennast vastutavaks kostjale tulekahju tagajärjel tekkinud kahju eest. Neil asjaoludel ja lähtudes kohtu seisukohast, et hageja ei pea kostjale hüvitama tulekahju tagajärjel tekkinud kahju, ei kuulu kostja tasaarvestuse avalduses märgitud nõue tasaarvestamisele hageja rendinõudega. Kooskõlas TsMS § 367 kuulub rahuldamisele hageja nõue viivise väljamõistmiseks 0,1% suuruses päevas põhinõudest alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Pooltevahelise lepingu p 10.2 sätestab, et rendilepingu ennetähtaegsel lõpetamisel rentniku poolsete kohustuste täitmata jätmise tõttu tasaarveldab rendileandja leppetrahvina tagatisraha arvelt kahe kuu rendisumma. Kostja rikkus lepingut, jättes tasumata lepingu järgi tasumisele kuuluva rendi. Hagejal puudus võimalus leppetrahvi tasaarveldamiseks tagatisraha arvelt, kuna seda oli juba teinud ruumide eelmine omanik kostja poolse lepingu rikkumise (rendi mittemaksmise) tõttu. Tulenevalt poolte kokkulepitust leppetrahvi maksmise kohustuse kohta seoses lepingu rikkumisega rentniku poolt ning leppetrahvi institutsiooni mõttest tuleb lepptrahvina kostjalt välja mõista 37 764,70 krooni. Vastuhagi rahuldamisele ei kuulu. Hageja sai Tallinnas Ahtri 6 omanikuks 01.06.2005, mida tõendab kinnistusraamatu väljavõte (lk 18, I kd). Tulekahju, mille tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist hageja poolt kostja vastuhagis taotleb, toimus 03.05.2005. Tulekahju toimumise ajal hageja kostja poolt üüritud ruumide omanik ei olnud. Rendilepingu p 4.2 kohustab rendileandjat hoidma omal kulul nõutavas tehnilises, sanitaarses ja tuleohutusseisundis hoone veevarustuse, kanalisatsiooni, elektri- ja sidesüsteemi väljaspool rentniku poolt kasutatavais ruume. Lepingu p-ga 6.3 võttis rendileandja kohustuse hoida korras ja regulaarselt hooldada küttesüsteemi, elektritehnilist installatsiooni, kanalisatsiooni torustikku jne. Kooskõlas p-ga 9.5 jääb hoone omandiõiguse üleminekul rendileandjalt teisele isikule leping koos kõikide lisadega jõusse ka uue omaniku suhtes. Lepingu p 10.4 alusel on lepingut rikkunud pool kohustatud hüvitama teisele poolele tekitatud kahju, mis tuleneb lepingu mittenõuetekohasest täitmisest selle poole süül ning p 10.5 sätestab kahju suuruse kindlakstegemise korra. Hageja arvates ei vastuta hageja tulekahju tagajärjel kostjale tekkinud kahju eest, kuna tulekahju tekkimises ei olnud hoone omanik ega haldaja süüdi ning hageja ei olnud hoone omanikuks tulekahju tekkimise ajal. VÕS § 291 lg 1 kohaselt lähevad asja omandajale üle vaid otseselt üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Kahju õigusvastasest tekitamisest tulenev võlasuhe ei ole üürilepingust tulenev võlasuhe. Asjaolu, et tegemist on kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõudega, kinnitab kostja, tuginedes vastuhagis VÕS §-dele 1043, 1045 ja 1049, mis reguleerivad võlasuhte tekkimist kahju õigusvastasest tekitamisest. 18.05.2005 hoone haldajale AS-le Impala saadetud kirjas (lk 117-118, I kd) viitab kostja adressaadi kohustusele tagada elektrisüsteemide korrashoid, küsib teavet tulekahju tekkepõhjuste kohta ja ettepanekuid kahju hüvitamiseks. AS Impala märkis vastuses (I kd lk 119), et tulekahju sai alguse elektriseadmetest, mitte elektrisüsteemist. Harjumaa Päästeteenistuse Tuleohutuse järelevalve osakonna õiendi kohaselt tekkis tulekahju oletatavalt kööginurga elektriseadmetest. Puudub alus siduda hagejat nimetatud seadmetega. Kööginurga elektriseadmed ei ole samastatavad rendilepingu

6(9)

p-s 6 nimetatud süsteemidega, mille korrashoidu rendileandja kohustus tagama. Tõendamata on hageja poolt lepingu süülisest mittenõuetekohasest täitmisest kostjale kahju tekitamine, mis tingiks hageja kohustuse kostjale kahju hüvitada lepingu p 10.4 alusel. Ülalmärgitud põhjendustel tuleb vastuhagi tulekahju tagajärjel tekkinud kahju hüvitamiseks jätta rahuldamata. Vastuhagis taotles kostja hagejalt välja mõista kahju, mis tekkis seoses hageja poolt õigusliku aluseta kauba äraviimisega. Hageja kasutas pandiõigust asjadele, mis ei kuulunud kostjale, vaid olid kostja kaupluses müügis. Hageja pidi seda teadma, kuna kohus jättis hagi tagamise nende asjade suhtes kohaldamata, samuti hageja teadis, et kostja kasutas hagejalt renditud ruume kauplusena, kus müüs riideid. Seega kohaldas hageja pandiõigust vastuolus VÕS § 305 lg-tega 2 ja 3. Kooskõlas VÕS § 305 lg-ga 4 kohaldatakse üürileandja pandiõigusele asjaõigusseaduses vallaspandi kohta sätestatut. Tulenevalt AÕS § 277 lg-test 1 ja 2 võib pantida vaid vara, mis on pantija omandis. Võõra vara pantimine on tühine. Kostja nõue pandiõiguse alusel kauba äraviimisest tekkinud kahju hüvitamiseks rahuldamisele ei kuulu, kuna kaup on alles ja kostjal on võimalus see hagejalt kätte saada. Kostjal ei ole kahju tekkinud. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 313 lg 2 ning lg 3 järgi ei pea erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja ütles lepingu üles VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel maksete tasumisega viivitamise tõttu (lk 36-38, I kd). Tulenevalt viidatud sättest ei nõustu kohus kostja seisukohaga ülesütlemise tühisuse kohta. Alusetud on ka kostja ülejäänud kahju hüvitamise nõuded. Hageja ei ole kostjale õigusvastaselt kahju tekitanud ka seoses lukkude vahetamise, püsiklientide teavitamise ja tööseisakuga. Apellatsioonkaebuse põhjendused OÜ Karl&Linda palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada osaliselt ja teha uus otsus, millega rahuldada vastuhagi summas 234 672,40 krooni. Apellant vaidlustab otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas ulatuses, milles kohus jättis rahuldamata väidetava pandiõiguse realiseerimise raames OÜ Ahtri Maja poolt kaupluse ruumidest ära viidud kauba väärtuse hüvitamise nõude. Väidetava pandiõiguse teostamine raames viis OÜ Ahtri Maja rendipinnalt (kauplusest) minema kaupa väärtuses 797 777,78 krooni. Sellest kaup väärtuses 234 672,40 krooni kuulus OÜ-le Karl & Linda. Ülejäänud kaup oli soetatud omandireservatsiooniga ning kuulus Soome äriühingutele Reima OY ja Tutta OY. Väidetava pandiõiguse teostamine on vastuolus VÕS § 305 lg 1 esimeses lauses sätestatuga. Kaupluses oleva kauba näol ei ole tegemist vallasasjadega, mis kuuluvad ruumi sisustusse või kasutamise juurde. Vastuhagis nõudis OÜ Karl & Linda mh temale kuulunud kauba väärtuse hüvitamist summas 234 672,40 krooni. Kauba väärtust tõendas vastuhageja vastuhagile lisatud õiendiga (10.02.2006) ja sellele lisatud kassa- ja laoprogrammi väljatrükiga (I kd lk 130132). Kostja selgitas kohtuistungil (II kd tlk 324), et tänasel päeval omavad väidetava pandiõiguse raames ära viidud esemed vähest väärtust. Tegemist on lastele mõeldud riideesemete ja jalanõudega, mis vananevad moraalselt kiiresti; väikelastele mõeldud riidesemete puhul tuleb hoolikalt jälgida nende hoidmise tingimusi; vähimgi kokkupuude kemikaalidega (nt värvilõhn) võib tekitada riideeset kandva lapse nahal allergilise reaktsiooni. Hageja ei eitanud, et kostja informeeris teda asjaolust, et suurem osa kaubast ei kuulu kostjale, vaid kolmandatele isikutele. Sellegipoolest leidis hageja, et tal on õigus teostada pandiõigust kogu kauba suhtes.

7(9)

Maakohus rikkus materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme. Kohus ei võtnud seisukohta kostja väidete suhtes, et väidetava pandiõiguse teostamine on vastuolus VÕS § 305 lg 1 esimeses lauses sätestatuga ja et väidetava pandiõiguse teostamise raames ära viidud kaubad ei oma enam oma esialgset väärtust. Sellega rikkus kohus TsMS § 436 lg-t 1. Kaupluses olev kaup ei ole vallasasjad, mis kuuluvad ruumi sisustusse või kasutamise juurde. Üürileandja pandiõigus ei ulatu kaupluses müügil olevale kaubale, mistõttu oli pandiõiguse teostamine vastustaja poolt vastuolus seadusega. Hageja peab kahju hüvitama vastavalt VÕS § 1037 lg-le 1. Kostja selgitatuga on vastuolus kohtu väide, et kaup on alles ja kostjal on võimalus see hagejalt kätte saada; kostjal ei ole kahju tekkinud. Hageja oli juba enne oma väidetava pandiõiguse teostamist teadlik kohtu seisukohast, et kaupluses müügil oleva kauba arestimine ei ole seadusega kooskõlas, mistõttu toimis hageja pahauskselt. Kostjal on nõue hageja vastu 234 672,40 krooni, nõude suurus on tõendatud ja kostjal on võimalik tugineda nõude esitamisel VÕS § 1037 lg-le 1. Maakohtu menetluse kestel ei olnud kostjal võimalust tutvuda, millistes tingimustes riideid ja jalanõusid hoiti. See võimalus avanes pärast maakohtu otsuse tegemist, kui pooled kaalusid kompromissi sõlmimise võimalust. Kompromissi eeltingimuseks oli, et kostjal võimaldatakse tutvuda hageja äraviidud riideesemetega. Tutvumise käigus selgus, et riideid ja jalanõusid hoiti enam kui aasta jooksul suurtes prügikottides, mis sisaldavad koostisainetena tugevalõhnalisi kemikaale. Juba ainuüksi seetõttu ei ole võimalik riideesemeid enam turustada. Osa prügikottidest on katki rebenenud ja nendesse pääses tolm - ruum, milles prügikotte hoiti, oli tolmune. Kostja esitab fotod, mis tehti riideesemete inventuuri käigus. Kostja palus võtta tõendid asja juurde. Vastus apellatsioonkaebusele OÜ Ahtri Maja ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses on apellant vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis rahuldamata vastuhagi kahju hüvitamiseks summas 234 672,40 krooni, mis oli kostjale põhjustatud hageja poolt VÕS § 305 lg 1 alusel väidetavalt ebaseadusliku pandiõiguse teostamisega. Kolleegium kontrollib maakohtu otsust ainult vaidlustatud osas. Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu lõppjäreldus vastuhagi rahuldamata jätmise kohta on õige, kuid muuta tuleb vastuhagis esitatud 234 672,40 krooni suuruse nõude osas rahuldamata jätmise põhjendusi. Maakohus leidis, et kaupluse ruumides oleva kauba suhtes pandiõiguse teostamine oli VÕS § 305 lg-tega 2 ja 3 vastuolus, kuna hageja teostas pandiõigust asjade suhtes, mis ei kuulnud kostjale, vaid kolmandatele isikutele ning olid ainult kaupluses müügil ja hageja oli sellest teadlik. Kostja ja hageja ei vaidle selles, et eeltoodud summa ulatuses oli tegemist kostjale kuuluvate kaupadega, mis paiknesid üüritud kaupluseruumides ja olid hageja poolt pandiõigust teostades ära viidud. Kostja leiab, et hageja teostas pandiõigust vastuolus seadusega ja kaupade väärtuse ulatuses tekkis talle kahju. Kuna vaidlust ei ole selles, et 234 672,40 krooni eest kaupu kuulusid kostjale, siis on maakohtu järeldus pandiõiguse teostamise kohta vastuolus VÕS § 305 lg-tega 2 ja 3 ebaõige. Ka apellant on oma kaebuses möönnud, et maakohtu sellekohane põhjendus ei ole õige.

8(9)

Apellant on kaebuses leidnud, et hageja poolt pandiõiguse teostamine on vastuolus VÕS § 305 lg 1 esimese lausega, kuna kaupluses olev kaup ei ole vallasasjad, mis kuuluvad kaupluse sisustusse või kasutamise juurde. VÕS § 305 lg 1 esimese lause kohaselt on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Kolleegium leiab, et apellandi väide ei ole õige. Vaidlust ei ole, et üürilepingu esemeks olevad kaupluseruumid on osa kinnisasjast. Järgnevalt tuleb tuvastada, kas üüritud ruumides olev kaup on ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluv vallasasi. Kolleegium leiab, et üüritud kaupluseruumides asuv kaup on kaupluse (üüritud ruumide) kasutamise juurde kuuluv. Kaupluseruumide sihipäraseks kasutamiseks on vajalik seal kauba olemasolu. Seega oli kostjale kuuluva kauba suhtes pandiõiguse teostamine kooskõlas VÕS § 305 lg 1 esimese lausega. Muude pandiõiguse tekkimise eelduste osas ei ole poolte vahel vaidlust. Üürileandja pandiõiguse teostamist reguleerib VÕS § 307, mille lõige 1 kohaselt juhul, kui üürnik tahab ära kolida või ruumides olevaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete tagamiseks. Kuna kostja alustas üüritud ruumidest 28.10.2005 kauba äraviimist, siis oli hageja õigustatud kostjale kuuluvat kaupa kinni pidama. Järelikult on hageja teostanud kostjale kuuluva kauba suhtes pandiõigust õiguspäraselt. Õiguspäraselt pandiõiguse teostamine välistab kahju hüvitamise nõude summas 234 672,40 krooni rahuldamise. Vastuhagi kahju hüvitamiseks 234 672,40 krooni osas tuleb rahuldamata jätta ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. Kuna eelnevalt on tuvastatud, et kauba suhtes summas 234 672,40 krooni oli pandiõiguse teostamine õiguspärane ja kahju hüvitamise nõue ei kuulu eeltoodu tõttu rahuldamisele, siis ei pea kolleegium vajalikuks vastata apellatsioonkaebuse väidetele kahju suuruse kohta. Kohtukulude jaotamisel tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt käesolevas asjas menetluskulude kindlaksmääramisel ja jaotamisel lähtuda enne 01.01.2006 kehtinud seadusest. Kuna maakohtu otsuse lõppjäreldus jääb muutmata, siis kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg 1 järgi tuleb apellandi menetluskulud jätta tema enda kanda.

Ülle Jänes

Margo Klaar

Jüri Paap

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.