Otsuse avalikult teatavakstegemine Tsiviilasi
22.veebruar 2008 Tartu Maakohtu Viljandi kohtumajas
Asja lahendamine
nr 2- 07- 19270 Abovo OÜ hagi Põlluvara OÜ vastu Sõlmitud maarendilepingute ühepoolse lõpetamise tühisuse ja sõlmitud rendilepingute kehtivuse tunnustamine kirjalikus menetluses
Kohtukoosseis
kohtunik Silvi Maiste
Hageja
Abovo OÜ ( registrikood 10129485; asukoht Lilli küla 69002 Karksi vald Viljandi maakond ) Juhataja Ain Luukas
Hagi ese
Hageja esindaja Kostja Kostja esindaja
Põlluvara OÜ ( registrikood10413097; aadress Tartu 4 a Viljandi ) Juhataja Vello Teor
Kostja esindaja
advokaat Ljudmila Tamar
Resolutsioon Tunnustada, et Põlluvara AS-i ja Abovo OÜ vahel 01.aprillil 2003 sõlmitud maarendilepingu ühepoolse lõpetamine ( ülesütlemine) Põlluvara AS poolt on tühine ja sõlmitud rendileping kehtiv. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega; apellatsioonikaebuse esitamise tähtaeg 30 päeva, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonikaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud Hagi sisu Hageja Abovo OÜ ja kostja Põlluvara AS vahel on sõlmitud 01.aprillil 2003 maarendileping, millega hageja sai oma kasutusse 36,7 ha maad Lilli külas Karksi vallas tähtajaga 30.oktoober 2010.a. 14.09.2006 väljastas kostja hagejale kirja koos uue kostja poolt koostatud redaktsioonis põllumajandusliku rendilepinguga. Hageja ei soovinud uue lepingu sõlmimist.
18.09.2006 väljastas kostja hagejale teate lepingu ülesütlemise kohta, milles teatas, et lõpetab lepingu ühepoolselt alates 01.novembrist 2006. Lepingu ülesütlemise põhjuseks toob kostja asjaolu, et hageja ei vastanud 14.septembril 2006 kostja kirjale uue lepingu sõlmimise osas ning rendilepingu p 9.5. annab aluse rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Hageja teatas kostjale telefoni teel kahel korral, et ei soovi uut rendilepingut sõlmida. 13.12.2006 saatis kostja hagejale uue maarendilepingu lõpetamise teate, milles teatas, et lõpetab maarendilepingu alates 01.01.2007. Hageja teatas 30.12.2006 kostjale vastuseks, et ei ole nõus 01.04.2003 sõlmitud maarendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega. 02.01.2007 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas, et lepingu lõpetamise aluseks oli hageja soovimatus uue lepingu sõlmimiseks. Maaomanikuna on kostja väite kohaselt tal lepingu lõpetamise alus ja ta on sellest vastavalt seadusele ette teavitanud. Vastuseks eelnimetatud kostja teadaandele saatis hageja kostjale 08.01.2007 kirja, milles märkis, et sellesisulist punkti sõlmitud maarendilepingus ei ole. Pooled on veel vahetanud kirju teemal, kas lepingu ühepoolse ülesütlemise alus oli olemas, aga pooled on jäänud oma seisukohtade juurde. Lepingut pooltevahelise kokkuleppega lõpetatud ei ole. Seega puudub kostjal igasugune seaduslik alus ning ka võimalus lepingut ühepoolselt lõpetada. Hageja viitab nõude aluseks VÕS § 13 lg 1 ja rendilepingu p 9.1, VÕS § 186 p 6, § 116 p 6, § 196 lg 1, 2, § 354, § 8 lg 2. Kostja on lepingu ühepoolse lõpetamise alusena s.t. mõjuva põhjusena ehk ka erakorralise asjaoluna toonud vaid üheainsa selgituse s.o. hageja kui rentniku soovimatus uue lepingu sõlmimiseks. Kostja ei ole selgitanud, miks ta leiab, et soovimatus kehtiva tähtajalise rendilepingu asemel sõlmida uus leping, on hageja kui rentniku poolne kehtiva maarendilepingu oluline rikkumine. Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud maarendilepingut ei ole seaduslikult lõpetatud ega ülesse öeldud ning see on kehtiv. Hageja palub tunnustada poolte vahel 01.04.2003 sõlmitud maarendilepingu ühepoolse lõpetamise ( ülesütlemise ) tühisust ja sõlmitud rendilepingute kehtivust. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hagile vastu täies ulatuses ning palub selle jätta rahuldamata ( tl. 26-28). Õige on hageja väide, et poolte vahel oli sõlmitud 01.04.2003 maarendileping. Õige on hageja väide, et 14.09.2006 kirjaga saadeti hagejale kui maa rentnikule maarendilepingu uus versioon. Kirja kohaselt tuli rentnikul uue maarendilepingu tingimustega nõustumise korral ilmuda lepingu allakirjutamisele. Kirjaga anti teada, et kui rentnik ei ole nõus uue maarendilepingu tingimustega, siis oodataks temalt kirjalikku põhjendust keeldumisele. Rentnik ei teatanud tähtajaks ei nõustumisest ega keeldumisest uue maarendilepingu tingimustega, millega rikkus maarendilepingu punkti 9.3. Antud juhul tuleb kohaldada VÕS § 76 lg 1, 2, 3, 4, mille kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Veel viitab kostja VÕS § 100 kohustuse rikkumise kohta. Kostja väidab, et ta pole oma kohustusi maarendilepingu muudatusettepanekut tehes rikkunud ja on kohustused nõuetekohaselt täitnud. Lepingu ülesütlemise teade saadeti 18.10.2006 avaldusega. Hageja oleks pidanud ühe kuu jooksul ühendust võtma, aga ei teinud seda. Seega ta ei täitnud oma kohustust. Hageja väited, et ta kohustust täitis, on tõendamata. Seega oli kostjal tulenevalt VÕS § 195 lg 1 ja 2 ja maarendilepingu p 9.5 oli seaduslik õigus leping üles öelda. Kuna tegemist oli lepingu korralise ülesütlemisega lepingust tuleneval asjaolul, siis on asjakohatud hageja väited, et ta ei ole lepingut oluliselt rikkunud. Lepingu ülesütlemise õigus ei sõltu mitte sellest, kas pool on lepingut rikkunud või mitte. Seega ei tule kohaldamisele VÕS § 196 sätted. Hageja ei ole 18.10.2006 ülesütlemisavaldust vaidlustanud ega tühistanud.
Maarendilepingu punkti 9.5. alusel võib rendilepingu lõpetada, saates teisele poolele tähitud kirjaga sellekohase taotluse. Kui ühe kuu jooksul pole teine lepingupool ühendust võtnud, loetakse leping ennetähtaegselt lõpetatuks. Kohtu põhjendused Kostja teatas kohtule, et ta on nõus asja kirjaliku menetlusega. Kuna pooltel on olnud võimalik piisava põhjalikkusega oma seisukohti kirjalikult avaldada, soovis ka hageja asja lahendamist kirjalikus menetluses kohtuistungit pidamata. Hageja on esitanud kohtule poolte vahelise kirjavahetuse. Kostja AS Põlluvara on saatnud 14.09.2006 hagejale kirja, millega lähetatakse hagejale tutvumiseks põllumajandusmaa rendilepingu uus versioon. Juhul, kui hageja on uue lepingu tingimustega päri, oodatakse hagejat lepingu allakirjutamisele AS Vestman Kinnisvara Viljandi esindusse 25.09.2006. Kostja AS Põlluvara on saatnud 18.10.2006 hagejale lepingu üleütlemise teate, mille järgi lõpetab hagejaga rendilepingu alates 01.11.2006. Lepingu objektiks on Kõnnu maaüksus. Kostja loeb lepingu ennetähtaegselt lõpetatuks, kuna hageja poolt pole lepingu p 9.5. alusel laekunud vastuskirja, samuti pole hageja võtnud ühendust AS Põlluvara poolt hagejale 14.09.2006 lähetatud märgukirjale uue rendilepingu sõlmimise osas. Kostja AS Põlluvara on saatnud 13.12.2006 hagejale teate poolte vahel sõlmitud maarendilepingu lõpetamisest alates 01.01.2007. Põhjenduseks on kirjas märgitud, et teadmata põhjustel pole hageja reageerinud kostja poolt korduvalt lähetatud uue rendilepingu versioonidele ega põhjendanud omapoolselt uuest rendilepingust keeldumisest. Hageja on vastanud kostjale meili teel 30.12.2006, et ei ole nõus Põlluvara ja Abovo vahel sõlmitud maarendilepingu ( Kõnnu ) ennetähtaegse lõpetamisega. Omapoolsed kohustused on hageja täitnud ja arvab, et suudab täita ka järelejääva lepinguperioodi jooksul. Viited lepingu p
koopia, kus on kirjas, et uue, 25.09.2006 sõlmitava, põllumajandusmaa rendilepingu rendileandja on Metsamaahoolduse AS. Kohtule ei ole esitatud ühtki tõendit, milline oli see mõjuv põhjus, mida rentnik kui teine lepingupool rikkus. Kohtule ei ole esitatud tõendit, et kostja Põlluvara AS on oma nimel teinud hagejale ettepaneku rendilepingu muutmiseks, s.h. renditasu suurendamiseks. TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Lg 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Hageja on selgitanud oma seisukohta, et kehtiva rendilepingu p 9.5. sätestab lepingupoole võimaluse lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Selleks peab olema täidetud kaks olulist tingimust, üks pool saadab teisele poolele tähitud kirjaga taotluse leping ennetähtaegselt lõpetada ja teine tingimus, et teine pool pole ühe kuu jooksul ühendust võtnud. Kostja 14.09.2006 kiri oli kaaskiri uuele põllumajandusmaa rendilepingule, mitte aga rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise taotlus lepingu p 9.5. tähenduses. Seega ei olnud 18.10.2006 hagejale väljastatud teade lepingu ühepoolse ülesütlemise kohta alates 01.11.2006 kooskõlas ei seaduse ega ka kehtiva rendilepinguga. Sisuliselt kaotas nimetatud kostja 18.10.2006 hagejale väljastatud teade igasuguse tähenduse, sest 13.12.2006 saatis kostja hagejale uue maarendilepingu lõpetamise teate, millega teatas, et lõpetab ühepoolselt kehtiva maarendilepingu alates 01.01.2007. Lepingu lõpetamise põhjust kostja ei märgi. Seega on kostja esitanud täiesti uue tahteavalduse. Hageja vastas sellele kirjalikult 30.12.2006, et ei ole nõus maarendilepingu ennetähtaegse lõpetamisega. Lepingu korralise üleütlemise õigus kehtib ainult tähtajatute lepingute puhul. Kostja ei ole selgitanud, miks ta leiab, et soovimatus kehtiva tähtajalise rendilepingu asemel sõlmida uus leping, on hageja kui rentniku poolne kehtiva maarendilepingu oluline rikkumine. 02.01.2007 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas, et lepingu lõpetamise aluseks on hageja soovimatus uue lepingu sõlmimiseks. Uue lepingu sõlmimisest keeldumisega oleks tegemist lepinguvälise rikkumisega, sest leping sellist õigust kostjale ei anna ega kohustust hagejale ei pane. Kui kostja väidab, et hageja on rikkunud lepingu p 9.5., oleks vastavalt VÕS § 196 lg 2 tulnud anda teisele poolele kohutuse rikkumiseks mõistlik tähtaeg ja alles siis nõuda lepingu lõpetamist. Renditasu muutmist sätestab lepingu p 5.5. See on kostja õigus ja ei sõltu hageja tahtest. Sellist teadet hageja kostjalt saanud ei ole. Hageja viitab, et ta ei ole kostjalt saanud ühtegi teadet renditasu muutmiseks. Kostja viitab renditasu muutmise ettepanekuna uuele pakutavale rendilepingule. Uue pakutava rendilepingu koopia on esitanud kohtule kostja lisana oma arvamusele hageja 30.07.2007 seisukoha kohta (arvamus tl 35-36, uue rendilepingu projekt tl 37-39). Kohus on selle tõendina asja juurde võtnud ja tõendiga on tutvunud mõlemad pooled. Kohus leiab, et kuigi hageja ei ole eraldi välja toonud asjaolu, et pakutava uue rendilepingu rendileandja on hoopis teine äriühing, tuleb seda kohtul otsuse tegemisel arvestada. Hageja vaidleb vastu kostja väitele, et kostja on teinud talle ettepaneku kehtiva lepingu muutmiseks. Hageja väitel kostja seda teinud ei ole. Kostja oma arvamuses ( tl 35-36 ) märgib, et ta ei väida, et 14.09.2006 kiri on rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise taotlus lepingu p 9.5. tähenduses. 14.09.2006 tegi kostja hagejale ettepaneku sõlmida uus rendileping, mis tähendas sisuliselt kehtiva lepingu tingimuste muutmist, nt rendimäära ja kehtivuse tähtaja osas. Lepingu muutmise taotlusele tuli vastata 1 kuu jooksul, mida hageja ei teinud. Sellele järgnes 18.10.2007 teade rendilepingu lõpetamise kohta alates 01.11.2006. Kuna vahepeal toimus kirjavahetus, siis ei olnud maad veel rendileandjale tagasi antud. Leping öeldi üles VÕS § 196 lg 1 kohaselt, kuna rendileandjal kadus huvi sellise lepingu jätkamiseks, mille rendimäär on oluliselt turuhindadest madalam. Rendilepingu p 5.5. kohaselt on rendileandjal õigus muuta renditasu suurust. Kostja jääb selle juurde, et lepingu ülesütlemise
põhjuseks oli muu hulgas hagejapoolse lepingu p 9.5. rikkumine. Olles teinud ettepaneku lepingu tingimuste muutmiseks rendimäära ja lepingu tähtaja osas, ning juba oktoobrist 2006.a. oleks saanud oluliselt rohkem renti, mis on äriühingu oluline huvi. Hageja ei vastanud ettepanekule, millega rikkus lepingu p 9.5. Kostja ei loe uue lepingu mittesõlmimist kehtiva lepingu oluliseks rikkumiseks. Lepingut rikuti tegevusetusega lepingu p 9.3. järgi. Kohus leiab, et kuna tegemist on tähtajalise kestvuslepinguga ( leping kehtib kuni 30.10.2010), tuleb kohaldada VÕS § 196. VÕS § 196 lg 1 kohaselt kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Lg 2 kohaselt kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Lg 3 kohaselt ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Seega saab kostja lepingu üles öelda mõjuva põhjuse olemasolul. Kui see mõjuv põhjus seisneb lepingulise kohustuse rikkumises, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. AS Põlluvara ja OÜ Abovo vahel on sõlmitud maarendileping 01.04.2003 ( tl 5 ). Lepingu objektiks on maa, nimetusega Kõnnu, mis asub Viljandi maakonnas Karksi vallas Lilli külas (katastritunnus 60002:004:0560, kinnistusregistriosa nr 7674). P 5.5. järgi rendileandjal on õigus muuta lepingus ettenähtud renditasu suurust maa maksustamishinna muutumisel, inflatsioonist, tarbijahinnaindeksi tõusust jt. tulenevatel põhjustel igal aastal, teatades sellest teisele poolele ette kolm kuud. Lepingu muutmine, lõppemise ja lõpetamine on sätestatud 9. osas. P 9.1. järgi lepingu tingimusi võib muuta üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel, välja arvatud lepingu p 5.5. sätestatud juhul või muudel juhtudel, kui leppetingimuste muutmine tuleneb Eesti Vabariigi seadusandlusest. P 9.2. järgi lepingu p 5.5. sätestatud juhul või Eesti Vabariigi seadusandlusest tuleneval leppetingimuste muutmisel, teatab muudatusi taotlev pool teisele poolele lepingu muudatuste rakendamisest vähemalt 10 päeva ette. P 9.3. kohaselt ühe poole taotluse lepingutingimuste muutmiseks vaatab teine pool läbi ühe kuu jooksul taotluse saamise päevast alates. Keeldumise korral teatatakse sellest teisele poolele, esitades kirjaliku põhjenduse. P 9.4. järgi lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte kirjalikul kokkuleppel. P 9.5. järgi lepingu võib ennetähtaegselt lõpetada saates teisele poolele tähitud kirjaga sellekohase taotluse. Kui ühe kuu jooksul tähitud kirja postitamise päevast pole teine lepingupool ühendust võtnud, loetakse leping ennetähtaegselt lõpetatuks. P 11.1 järgi lepingu täitmisel, muutmisel ja lõpetamisel tekkivad erimeelsused lahendatakse läbirääkimiste teel. Juhul, kui kokkulepet ei saavutata, lahendab vaidlused kohus. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et kostja ( rendileandja ) on 14.09.2006 kaaskirjaga saatnud hagejale ( rentnikule ) põllumajandusmaa rendilepingu uue versiooni. Nimetatud rendilepingu järgi on rendileandja Metsamaahoolduse AS, mitte Põlluvara AS, kellega on hagejal kehtib rendileping. Kohus leiab, et kostja esitatud uut Metsamaahoolduse AS nimel sõlmitavat lepingut ei saa lugeda renditasu muutmise ettepanekuks. Mingit muud tõendit renditasu muutmise ettepaneku tegemise kohta kohtule esitatud ei ole. Seega leiab kohus, et hageja väide, et ta ei ole kostjalt saanud ühtegi teadet renditasu muutmise kohta, on põhjendatud. Kostja ei ole seda väidet usaldusväärsete tõenditega ümber lükanud. Kohus leiab, et kostja ei ole usaldusväärselt tõendanud, et ta on teinud hagejale ettepaneku lepingu muutmiseks, s.h. renditasu muutmiseks.
Kehtiva lepingu p 5.5 kohaselt on õigus rendileandjal renditasu suurust muuta, teatades sellest teisele poolele ette kolm kuud. P.9.2. kohaselt lepingu p 5.5. sätestatud juhul või Eesti Vabariigi seadusandlusest tuleneval leppetingimuste muutmisel, teatab muudatusi taotlev pool teisele poolele lepingu muudatuste rakendamisest vähemalt 10 päeva ette. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et ta neid lepingu punkte täitnud on. Kui hageja oleks saanud lepingutingimustele vastava renditasu muutmise teate, oleks pidanud hageja sellele reageerima vastavalt lepingu p 9.3. Selle sätte täitmata jätmisel oleks kostjal õigus lähtuda lepingu p 9.5 ja leping ennetähtaegselt lõpetada. Kostja on väitnud, et leping öeldi üles VÕS § 196 lg 1 kohaselt, kuna rendileandjal kadus huvi sellise lepingu jätkamiseks, mille rendimäär on oluliselt turuhindadest madalam. Hageja ei vastanud ettepanekule, millega rikkus lepingu p 9.5. Kostja ei loe uue lepingu mittesõlmimist kehtiva lepingu oluliseks rikkumiseks. Lepingut rikuti tegevusetusega lepingu p 9.3. järgi. Kohus leiab, et asjas esitatud tõenditega ei ole usaldusväärselt tõendatud, et kostjal oli mõjuv põhjus rendilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks. Menetluskulude jaotus TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
Silvi Maiste Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.