Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Andra Pärsimägi, Egon Konsand, Üllar Roostoja
Määruse tegemise aeg ja koht
18. veebruar 2008 Tartu
Tsiviilasja number
2-08-1988
Tsiviilasi
Notar Kairi Aariku esitatud kandeavaldus
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 07.12.2007 kandemäärus nr 2052532007
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Notar Kairi Aariku määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Määruskaebus rahuldada. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 7. detsembri 2007 määrus nr 2052532007 ja saata kandeavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruskaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest.
Notar Kairi Aarik esitas Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva kinnistusjaoskonnale Toomas Müürsepa, Tiiu Müürsepa ja OÜ Adenet poolt sõlmitud kinnistu jagamise avalduse, jagamisel tekkiva kinnistu müügilepingu, isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud (tõestatud 05.11.2007 Tartu notar Kairi Aariku poolt), millega taotletakse
kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Jõgeva kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxx kantud kinnistu jagamisel avatud registriosa, mille esimesse jakku on kantud katastritunnus 24802:006:0853, pindala 5,0 ha, majanduslik otstarve maatulundusmaa, asukoht Jõgeva vald, Pakaste küla, kolmandasse jakku esimesele järjekohale tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus T. Müürsepa ja T. Müürsepa kasuks ühiselt. Isiklik kasutusõigus annab õiguse teostada kinnistul kasvava metsa hooldusraiet (küttepuude varumise eesmärgil) vastavalt kehtivale seadusele ja kinnistu suhtes kehtivale metsamajanduskavale. Isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks piisab õigustatud isiku surma tõendamisest. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi leidis 07.12.2007 määruses, et T. Müürsepal, T. Müürsepal ja OÜ Adenet esindajal tuleb esitada hiljemalt 11.01.2008 täpsustav asjaõigusleping servituudi sissekandmiseks. Määruse kohaselt on isikliku kasutusõiguse T. Müürsepa ja T. Müürsepa kasuks sissekandmine takistatud, kuna isikliku kasutusõiguse sisu on kinnistul kasvava metsa hooldusraie teostamine (küttepuude varumise eesmärgil). Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 225 lg 1 järgi isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Asjaõigusseaduse kohane isiklik kasutusõigus annab õiguse kinnisasja teatud viisil kasutamiseks või reaalservituudi laadse õiguse teostamiseks (mis on reeglina ka teatud viisil kasutamine), kuid ei anna õigust viljade (milleks on mahasaetud puud) omandamiseks. Viljade omandamist silmas pidades võiks seada kasutusvalduse, kuid antud juhul see ei sobi, sest kasutuvaldus annab õigustatud isikule kinnisasja kasutamise õiguse, mille omanik tahab endale jätta või kolmandale isikule anda. Seega võib selline olla küll isiklik kasutusõigus, kuid mitte see, mida reguleerib asjaõigusseadus ja mis kantakse kinnistusraamatusse. Poolte tahe, mis on vastuolus seadusega, ei saa olla asjaõiguse sisu kujundamisel arvestatav tegur. Õiguse sisu määramiseks vajalike kokkulepete vabadus näitab, et ei tehta vahet võla- ja asjaõiguslike kokkulepete vahel.
Notar Kairi Aarik taotleb määruskaebuses Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kohtunikuabi 07.12.2007 määruse tühistamist ning taotletud kannete kinnistusraamatusse tegemist. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kõigi servituutide ühisosa omaniku omandiõiguse piiramine. Kuna metsa hooldusraie teostamise õiguse üleandmine kolmandale isikule on omaniku omandiõiguse piiramine kinnisasja suhtes ja puudutab konkreetselt omaniku omandis olevat kinnisasja ja sellel tegutsemist ehk teatud kindlat tegevust asja suhtes, on see servituudina kinnistusraamatusse kantav ja mahub piiratud asjaõiguse mõiste alla. Metsa hooldusraie tegemise üleandmine kolmandale isikule ei ole kuidagi seadusega vastuolus olev kokkulepe. See on oluline kokkulepe kinnisasja omandiõiguse ulatuse/piiramise suhtes ning on oluline, et see ei oleks mitte ainult võlaõiguslik, vaid oleks nähtav kinnistusraamatust kõigile kolmandatele isikutele ja jääks püsima ka võimaliku tulevase kinnisasja omandi muutuse korral. Õigus on antud teatud kindlate isikute kasuks, seega on tegemist isikliku servituudiga. Isiklike servituutide vormideks on kasutusvaldus ning isiklik kasutusõigus. Nende piiritlemisala on kasutaja õiguste ulatus. Kasutusvaldus on oma sisult kogu kinnisasja koormav õigus, mida võib piirata mõne kasutusviisi välistamisega omaniku kasuks, kuid üldiselt teostab kõiki kasutamise ja valdamisega seotud õigusi asja suhtes kasutusvaldaja. Kasutusvaldus annab õiguse kõigile
asjast saadavatele tulu/kasu liikidele. Isikliku kasutusõiguse esemeks on õigus kinnisasja teatud viisil kasutada või kinnisasja suhtes teatud õiguse teostamine. Isiklik kasutusõigus võib AÕS § 228 kohaselt olla seotud ka valdamisega ja anda kasutusõiguse teostajale teatud kindlad valdaja õigused vastavalt kasutusvalduse sätetele. AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle, seega õigus otsustada ka asjast saadava kasu üle. Isiklik kasutusõigus annab seega õiguse kinnisasjast teatavat kindlat liiki tulu/kasu saamisele vastavalt isikliku kasutusõiguse sisu suhtes sõlmitud kokkuleppele. TsÜS § 62 alusel on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Asja vili on asjast loodusjõul või inimese kaasabil tulenevad saadused, samuti tulu, mida asi annab õigussuhte tõttu. Õigusvili on tulu, mida õigustatud isik saab õigusest vastavalt selle eesmärgile, samuti tulu, mida õigus annab õigussuhte tõttu. Ka kõige tüüpilisema ja seadusega otsesõnu reguleeritud isikliku kasutusõiguse − elamisõiguse − puhul saab kasutaja asjast tulu - ta kasutab võõrast asja vajaduseta asi endale ise omandada ja kui elamisõigus on seatud tasuta, siis seda enam − ka vajaduseta asja kasutamise eest ei üüri maksta. Samuti seaduses tehnorajatise omamiseks ettenähtud isiklik kasutusõigus annab võimaluse läbi võõrale maale tehnorajatise püstitamise pakkuda selle abil oma teenust ja saada tulu. Kasutusvalduse ja isikliku kasutusõiguse piiritlemise aluseks on seega nende teostajale antavate õiguste ulatus. Kui seada kasutusvaldus tingimusega, et kasutusvaldajal on õigus kasutada kinnisasja ainult teatud liiki tegevuseks ning kõik ülejäänud tegevused ja õigused kinnisasja suhtes välistada, on tulemuseks väga selge isiklik kasutusõigus. Kuna kinnistusraamat on avalik, peab sinna kantav asjaõigus peab olema selge, konkreetne ja kajastama tegelikku olukorda ning olema üheselt mõistetav kõigile kolmandatele isikutele.
Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Vaidlustatud kinnistusosakonna määrus tuleb tühistada ja kandeavaldus saata maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Kandeavalduse kohaselt paluti kanda kinnistusraamatusse isiklik kasutusõigus, mis annab Toomas Müürsepale ja Tiiu Müürsepale õiguse teostada kinnistul kasvava metsa hooldusraiet (küttepuude varumise eesmärgil) vastavalt kehtivale seadusele ja kinnistu metsamajanduskavale. Vaidlustatud määruses leidis kohtunikuabi, et Toomas Müürsepal, Tiiu Müürsepal ja OÜ Adenet esindajal tuleb esitada täpsustav asjaõigusleping servituudi sissekandmiseks. Nähtuvalt asjaõiguslepingust olid kinnistul kasvava metsa hooldusraiet õigustatud tegema Toomas Müürsepp ja Tiiu Müürsepp. Seega oli õigustatud isikute ring piiritletud ning tegemist on isikliku servituudiga. Isiklike servituutide liikideks on isiklik kasutusvaldus ja isiklik kasutusõigus. Mõlema isikliku servituudi ühiseks omaduseks on omaniku õiguste piiramine ning neid eristab õigustatud isiku õiguste ulatus. Kui on vaja otsustada, kas tegemist on isikliku kasutusõigusega või kasutusvaldusega, tuleb vaadata, millises ulatuses omanik säilitab olulised kasutusõigused. Kui need jäävad valdavalt omanikule, on tegemist isikliku kasutusõigusega, mitte kasutusvaldusega.. Käesoleval juhul on õigustatud isikul vaid õigus teha kasvava metsa hooldusraiet (küttepuude varumise eesmärgil) ning seda vastavalt seadusele ja kinnistu metsamajandamiskavale. Kõik ülejäänud kasutusõigused jäävad omanikule. Seega on antud juhul tegemist isikliku kasutusõigusega ja seda vaatamata sellele, et reeglina ei eelda isiklik kasutusõigus viljade omandamist.
Eelnevast järelduvalt puudus kohtunikuabil alus nõuda servituudi sissekandmiseks täpsustava asjaõiguslepingu esitamist ja selleks täiendava tähtaja andmist. Asi tuleb saata maakohtu kinnistusosakonnale avalduse läbivaatamiseks.
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.