2-07-13006/4 - Võlaõigus - Muud lepingud teenuste osutamiseks - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Avaldaja nõue ning põhjendused Avaldaja 30.04.2007.a täpsustatud avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand asukohaga XXX(registriosa number XXX), mille reaalosaks on korter nr XXX. Samas majas asuvad veel järgmistele isikutele kuuluvad korteriomandid: AP- korter nr XXX; MH- korter nr XXX; JHkorter nr XXX; NH- korter nr XXX. XXX hoones on olemas vesi, kanalisatsioon, gaas ja elekter, millega liitumise on korraldanud NH. Kuivõrd avaldajale ei ole esitatud vastavaid liitumislepinguid, ei tea avaldaja, kelle nimel liitumislepingud on sõlmitud, kuid avaldaja eeldab, et kõik lepingud on sõlmitud NH nimel. NH peab seejuures eelpoolnimetatud kommunikatsioonisüsteeme endale kuuluvaks. Avaldaja on omandanud talle kuuluva korteriomandi 19.12.2005.a. notar Marika Rei juures sõlmitud notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu alusel. Peale korteriomandi omandamist on NH esitanud avaldajale üürikviitungeid, kuid varjanud tarbitud vee, gaasi ja elektri koguseid, nagu ka maksmisele kuuluvate summade arvestuse aluseid (ka arvestuslikku hinda). NH on avaldajale selgitanud, et kõik teised korteriomanikud on tema üürnikud ning keeldunud edastamast igasuguseid arvestuse aluseid ja andmeid, mille alusel üürikviitungitel kajastatud summad on saadud. Avaldajal puudub juurdepääs mõõdikutele ning NH ei võimalda avaldajal ja teistel korteriomanikel vastavate näitudega tutvuda (kuivõrd need asuvad lukustatud ruumides). Eeltoodust tulenevalt on ka alust arvata, et NH esitab avaldajale ja teistele korteriomanikele tarbitud kommunaalteenuste eest põhjendamatuid arveid. Lisaks eeltoodule on NH korduvalt ning ilma ühegi põhjuseta lülitanud välja avaldaja ja teiste korteriomanike elektri ja gaasi. Nimetatud põhjustel on XXX korteriomanikud väljendanud soovi sõlmida teenuse pakkujatega kas otselepingud iga korteriomanikuga või 23.03.2007.a. asutatud ühisusega (ühisuse asutamisprotokoll lisatud käesolevale avaldusele - Lisa 1). Avaldaja on otse võtnud ühendust vastavate teenuste pakkujatega ning käesoleva avalduse esitamise hetkel on juba sõlmitud ühisusega leping gaasivarustuse osas ning on võimalik, et veeja kanalisatsiooni osas sõlmitakse vastavad lepingud edaspidi samuti otse XXXühisusega. Samas on AS N teenindusosakond XXX majavalitsejale LT saadetud e-kirjas teatanud, et NH ei ole nõus lõpetama AS-iga N tema poolt sõlmitud võrgu- ja elektrilepingut arvestile nr XXX ning et kahte kehtivat elektrilepingut ühele objektile ei ole võimalik sõlmida. Lisaks sellele on AS N teatanud, et on võimalik sõlmida iga korteriomanikuga otseleping AS-iga N juhul, kui kõik kortermaja XXX elanikud/korterivaldajad on sellega nõus ning esitavad vastava avalduse. Avaldaja huvi on kasutada talle kuuluvat korteriomandit elamiseks, mis ei ole võimalik ilma elektri, gaasi, vee ja kanalisatsioonita. Avaldajal on samuti õiguspärane ootus ja huvi, et ta tasub tarbitud kommunaalteenuste eest õiglast hinda vastavalt tema poolt tarbitud kommunaalteenustele. Ülaltoodud põhjustel leiab avaldaja, et NH on kohustatud esitama AS-ile N avalduse olemasoleva võrgu- ja elektrilepingu arvestile nr XXX ümbervormistamise kohta XXX ühisusele või esitama avaldused vastava lepingu lõpetamiseks ning XXX korteriomanikega otselepingute sõlmimiseks (otsemõõtmisele üleminekuks) nõusoleku andmiseks. Hageja taotleb, et kohus kohustaks NH esitama AS-ile N avalduse olemasoleva võrgu –ja elektrilepingu arvestile nr XXX ümbervormistamise kohta XXX ühisusele ning teostama kõik selleks vajalikud toimingud või esitama avaldused võrgu-ja elektrilepingu arvestile nr XXX lõpetamiseks ning XXX korteriomanikega otselepingute sõlmimiseks nõusoleku andmiseks ning teostama kõik selleks vajalikud toimingud.

Avalduse 26.09.2007.a täienduste kohaselt nähtub N.H esitatud XXX ruumide eksplikatsioonist, et hoone esimesel korrusel asuv kelder (eksplikatsioonis nimetatud „korter nr XXX esimesel korrusel") netopinnaga 25,1 mXXX on ette nähtud üldkasutatava pinnana. Hoone kaasomanikel peab olema ligipääs üldkasutatavatele pindadele, eelkõige seal asuvatele tarbijapaigaldistele, sõltumata sellest, kas need asuvad mingi korteriomandi reaalosal. N.H ei ole võimaldanud teistel kaasomanikel ega majavalitsejal tarbijapaigaldistega tutvuda ei iseseisvalt ega tema enda juuresolekul. Elektri väljalülitamised on olnud oluliselt sagedasemad, kui seda märgib oma vastuses N.H . Nimetatud asjaolu nähtub muuhulgas ka XXX korteriühisuse 10.08.2007.a. üldkoosoleku protokolliga kinnitatud majanduskavast. Avaldaja näeb seejuures esmakordselt ka N.H vastusele lisatud kirjalikku teatist elektrikatkestuse kohta, mistõttu on alust arvata, et selline tõend on tehtud tagantjärele ja esitatud kohtule eksitamiseks. Avaldaja soovib kasutada XXX kommunaalteenuseid põhjendamatute takistusteta ning tasuda kommunaalteenuste eest vastavalt tarbitud kogustele. NH tegevus seda aga ei võimalda. Puudutatud isikute seisukohad 05.06.2007.a kohtusse laekunud avalduses nõustub puudutatud isik AP AA avalduses toodud seisukohtadega. 07.06.2007.a kohtusse laekunud puudutatud isiku NH avalduse kohaselt on avaldus põhjendamatu. XXX kelder on N.H ainuomandis, kuhu on paigaldatud elamu gaasiküttesüsteem koos gaasimõõtjaga ja korterite gaasimõõtjad asuvad keldris . Elamu elektrikilp asub elamu välisseina juures, koridoridesse on paigaldatud elektrimõõdikud. Elamu XXX haldamise on võtnud enda kanda NH ja 19.01.2005.a. sõlmis NH N AS-ga Elektrienergia müügi ja võrguteenuse osutamise lepingu nr XXX.a. N H võtab omaks, et lülitas korteris elektri välja seoses remonttöödega ja mitte põhjendamatult, gaasi ei ole välja lülitanud. Samuti ei ole ta teinud takistusi teistele korteriomanikele näitudega tutvumiseks ja seda saab teha N.H juuresolekul. 27.märtsil 2007.a asutasid XXX elamu korterite omanikud, sh avalduse esitaja. korteriühisuse. Protokollist ei tulene, et korteriomanikud otsustasid lõpetada ühisostu ja kohustasid N.H esitama N AS-le avalduse olemasoleva elektrilepingu ümbervormistamise kohta XXX ühisusele või lepingu lõpetamiseks XXX korteriomanikega otselepingute sõlmimise eesmärgiks. Vale on avaldaja väide, et avalduse esitamise hetkel on juba sõlmitud ühisusega leping gaasivarustuse osas. Elektrilepingu ümbervormistamise vajadus ei ole põhjendatud. Avaldaja ei ole avalduses tõendanud asjaolusid, et N.Hi käitumine (tegevus) kaasomandi valitsemisel oli vastuolus avaldaja huvidega ning et avaldaja õigusi on olnud rikutud. Seetõttu ei ole avalduses märgitud alus asjakohane ja ei puuduta liitumislepingu ümbervormistamist. N.H kasutab kaasomandi esemeks olevaid asju heas usus ning ei kahjusta teiste isikute õigusi. Asjast puudutatud isik JH märgib 07.06.2007.a. vastuses, et ei pea avaldust põhjendatuks. Elektri väljalülitamine oli seaduslik ja seotud elektrisüsteemi remonttöödega. N.H pole J Hi korteri gaasiga varustamist takistanud ja ei ole tõenäoline, et N.H ei võimalda avaldajal vastavate näitudega tutvuda, see ei ole puudutatud isikutele teada. Näitudega võib tutvuda ainult N.Hi juuresolekul, kuna gaasimõõdikud asuvad tema reaalosal. Asjast puudutatud isik MH märgib oma 19.07.2007.a. vastuses kohtule, et AA nõuded on põhjendatud. Tarbijapaigaldised on kõigi korteriomanike kaasomandis. Korteriomanike huvide esindajana võib liitumislepingu sõlmida korteriühistu või elamu valitseja. Puudutatud isiku seisukoht, mille kohaselt korteriomanikel puuduvad pretensioonid temapoolse tegevuse kohta

mõõdikute (õigusvastaselt) ainuisikuliselt valdamisel, on ebaõiged ning vastuolus loogikaga. Olukorras, kus kõik kaasomanikud peale N. Hi poja, J Hi, leiavad, et kaasomandi eseme valitsemisel rikub valitseja olulisel määral teiste kaasomanike huve ning esitavad sellekohase põhjendatud seisukoha ka kohtule, puudub alus väita, et teistel kaasomanikule pretensioonid puuduvad. Kohtumääruse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt kohtule esitatud kirjalikke seisukohtadega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et avaldaja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vaidlust ei ole selles, et avaldaja ja puudutatud isikud on Lubja 7 B elamu kaasomanikud (tl 1014, 96-98) ja avaldaja on omandanud temale kuuluva korteriomandi notariaalse lepinguga 19.12.2005.a. (tl 15-20, 35-39, nimetatu nähtub ka aktist korteriomandi üleandmiseks tl 42). Vaidlust ei ole selles, et N.H on võtnud endale maja haldamise, esitades seejuures kaasomanikele üürikviitungitena pealkirjastatud arveid elektri ja muude kommunaalkulude eest tasumiseks, näitamata seejuures tarbitud koguseid ja arvestuse alust (tl 7-10). Vaidlust ei ole selles, et N.H on sõlminud võrgu- ja elektrilepingu AS-ga N kogu elamu suhtes (tl 101) ja ei ole nõus seda lõpetama (tl 87). Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 5 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Poolte vahel on vaidlus küsimuses, kas puudutatud isik N.H kaasomanikuna valitseb korteriomandite esemeid korteriomanike huvidest lähtuvalt. Avaldajal on õiguspärane huvi, et ta tasub tarbitud kommunaalteenuste eest õiglast (tegelikule tarbimisele vastavat) hinda. Tulenevalt asjaolust, et kommunaalteenuste arvete esitaja, N.H, ei esitanud arvetel ei tarbitud kommunaalteenuste kogust ega arvestuse alust, ei saa avaldaja kontrollida arvete õigsust. 23.03.2007.a korteriühisuse üldkoosoleku protokolliga (tl 85-86) loeb kohus tõendatuks, et tulenevalt asjaolust, et N.H ei näita üürikviitungitel tarbitud koguseid ning hindu, on tehtud N.Hile kohustuseks esitada vastavad kuludokumendid majavalitsejale. Korteriühisuse 10.08.2007.a üldkoosoleku protokolliga loeb kohus tõendatuks, et N.H ei ole lasknud tarbijapaigaldiste juurde korterite nr 1, 2 ja 5 omanikke, need on lukustatud ja nendele ei ole juurdepääsu, N.H keeldub võtmeid teistele andmast, majavalitsejal ei ole sellises olukorras võimalik edastada vastavaid näitusid asjaomastele firmadele. Puudutatud isik N.H ei ole tõendanud, et ta on lubanud kaasomanikel näitudega tutvuda. Seega ei valitse N.H korteriomandi eset korteriomanike huvidest lähtudes ja avaldaja nõue kohustada NHesitama AS-ile N avalduse olemasoleva võrgu- ja elektrilepingu arvestile nr XXX ümbervormistamise kohta XXXühisusele ning teostama kõik selleks vajalikud toimingud või esitama avaldused võrgu- ja elektrilepingu arvestile nr XXX lõpetamiseks ning XXX korteriomanikega otselepingute sõlmimiseks (otsemõõtmisele üleminekuks) nõusoleku andmiseks ning teostama kõik selleks vajalikud toimingud on põhjendatud. Kui avaldaja saab üle minna otsemõõtmisele elektri osas, saab ta tasuda selle kommunaalteenuse eest, mida talle on osutatud ja ei sõltu N.Hi suvast talle näitude ja arvestuste esitamisel. Kohus ei analüüsi käesolevas vaidluses poolte esitatud väiteid elektri- ja gaasivarustuse katkestamise kohta ja kommunikatsioonisüsteemide kuuluvuse ning ligipääsu kohta, kuivõrd vastavat nõuet ei ole esitatud, need ei seondu N.Hi kohustusega sõlmida võrgu- ja elektrileping või anda vastav nõusolek ja kohus väljuks nimetatuga nõude piiridest.