Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagis toodud tehingud on tegelikkuses sõlmitud kaasomandi osa võõrandamiseks vajaliku nõusoleku saamiseks. Seega on tegemist näiliku tehinguga, mis on tehtud teise tehingu varjamiseks. Kinnisasja võõrandamise tehing peab asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6 kohaselt olema notariaalselt vormistatud, samuti peavad olema notariaalselt vormistatud tehingu lisatingimused, antud juhul hageja poolt lisaraha nõudmine. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 kohaselt on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine. Seega on hageja ja kostja vahel sõlmitud tehing eeltoodul põhjustel tühine.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 27 juuni 2007 otsusega hagi ning mõistis Balti Vara Kinnisvaraarenduse OÜ-lt välja 45 000 krooni R. Nageli kasuks. Otsuse põhjenduste kohaselt nähtub 12.01.2005 ja 08.08.2005 sõlmitud laenulepingutest, et Balti Vara Kinnisvaraarendus OÜ, kui laenusaaja, võlgneb R. Nagelile, kui laenuandjale, vastavalt 35 000 krooni ja 10 000 krooni. Laenusaaja on kohustatud tasuma nimetatud summa laenuandjale 10 päeva jooksul pärast notariaalse nõusoleku saamist Kooli 26 korteriomanikelt Kooli 26 katusealuse pinna võõrandamiseks laenusaajale. Laenulepingutega võttis kostja endale kohustuse, maksta teatud summa müügilepingute sõlmimise korral hagejale. Seega on tegemist poolte vahel sõlmitud müügilepinguga, mille kohaselt hageja võõrandas temale tekkiva korteriomandi kostjale. Kostjal tekkis kohustus peale notariaalse lepingu sõlmimist maksta hagejale kokku 45 000 krooni. Seega on poolte vahel sõlmitud laenulepingute näol tegemist näiliku tehinguga, kuna püüti varjata teist tehingut, ostu-müüki ja selleks nõusoleku andmist. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Vastavalt TsÜS §-le 89 lg 2 on näilik tehing tühine. Seega on poolte vahel sõlmitud laenuleping tühine. TsÜS § 89 lg 3 kohaselt kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Kuna sisuliselt sõlmiti poolte vahel müügileping, siis tuleb antud juhul kohaldamisele VÕS § 208 lg 1, mille kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. AÕS § 119 lg 2 kohaselt vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. TsÜS § 83 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kuna poolte vahel 12.01.2005 ja 08.08.2005 sõlmitud lepingute järgselt kohustus hageja võõrandama kostjale Kooli 26 tekkiva korteriomandi ning 11.08.2005 sõlmiti poolte vahel ka asjaõiguslik leping, mille järgselt tehti vastav kanne kinnistusraamatusse, siis on poolte vahel 12.01.2005 ja 08.08.2005 sõlmitud kohustus kehtiv. Seega tuleb Balti Vara Kinnisvaraarendus OÜ-lt välja mõista 45 000 krooni R. Nageli kasuks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS Balti Vara Kinnisvaraarenduse OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 27. juuni 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta R. Nageli hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole kostja võtnud endale kohustust maksta hagejale täiendavalt 45 000 krooni. Pooled sõlmisid elamu remondi kokkuleppe. Notariaalses lepingus ei sisaldu 10 000 krooni või 35 000 krooni maksmise kohustust. AÕSRS § 13 lg 6 kohaselt peab ehitise võõrandamise leping olema notariaalselt tõestatud. Järelikult peavad kõik võõrandamisega seotud kokkulepped olema notariaalselt tõestatud. Raha maksmise kokkulepe ei ole notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine. TsÜS § 85 kohaselt ei too lepingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust. Seega on leping tühine raha maksmise osas, muus osas on leping jõus. Seisukoht, et kuna korteriomandi võõrandamisel sõlmiti ka asjaõigusleping, mille järgi tehti kanne kinnistusraamatusse, siis on raha maksmise kohustus kehtiv, ei tulene TsÜS § 83 lg 1-st, mille kohaselt on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Antud juhul ei saa kinnistusraamatu kannet seostada lepingu raha maksmise kohustuse osa kehtivusega. Kinnistusraamatu kande aluseks on asjaõigusleping, raha maksmise kohustus tekiks võlaõigusliku suhte alusel. Notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepingus ei ole raha maksmise kohustust. Varem sõlmitud ostu-müügi lepingu osaks olev laenuleping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ja raha maksmise kohustust ei tekkinud. Seda ka juhul, kui käsitleda mõlemaid lepinguid ostumüügilepingu osadena. R. Nagel vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on kostja tegelikult raha saanud. Kostja vastuväide on ümber lükatud tema poolt allkirjastatud laenulepingutega. Laenulepingute kohaselt võlgneb kostja hagejale 45 000 krooni ja kohustub selle summa tasuma. Laenulepinguid maja teiste omanikega ei ole sõlmitud. Ka notari juures ostu-müügi lepingu sõlmimisel ei avaldanud keegi midagi laenulepingute kohta. Kui kostja leidis, et laenulepingutega võetud kohustus oli täidetud ostumüügi lepinguga, siis oli tal võimalus nõuda laenulepingute tagastamist või kohustuse täitmise kohta kviitungit. Kostja ei nõudnud laenulepingute tagastamist ega kviitungit kohustuse täitmise kohta. Seega olid laenulepingud omaette rahalised kohustused. Poolte vahel sõlmitud laenulepingute näol ei ole tegemist näiliku tehinguga. Kohus on eeltoodud seisukoha avaldamisega ületanud hagi piire. Hageja tugines oma nõudes laenulepingutele ning samuti ei ole kostja taotlenud laenulepingute tühisuse tunnistamist.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ning tuleb rahuldada. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Pooltel ei ole vaidlust asjaolude üle, et nende vahel on sõlmitud 12.01.2005 ja 08.08.2005 lihtkirjalikud laenulepingud, milliste kohaselt võlgneb kostja laenusaajana hagejale kui laenuandjale vastavalt 35 000 krooni ja 10 000 krooni ning kostja oli kohustatud tasuma nimetatud summad hagejale 10 päeva jooksul pärast notariaalse nõusoleku saamist Kooli 26 korteriomanikelt Kooli 26 katusealuse pinna võõrandamiseks kostjale. Pooled ei vaidle ka asjaolude üle, et 11.08.2005 sõlmiti kõigi Kooli 26 elamu kaasomanike (sh hageja) ja kostja vahel notariaalne leping Kooli 26 elamus uute kaasomandite moodustamiseks, korteriomandite mõtteliste osade suuruste muutmiseks, kinnistu kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe kohta ja tekkivate korteriomandite müümiseks kostjale, kusjuures lepingu p.6.2. kohaselt lepiti kokku tekkivate korteriomandite müügihinnas 250 000 krooni, mille eest kohustus kostja tegema Kooli 26 elamule ehitustöid.

Pooltel on vaidlus selle üle, kas hageja on kostjale lepingute järgi laenatavad rahasummad üle andnud, nagu seda hageja väidab, millisel juhul on kostjal tekkinud laenu tagasimaksmise kohustus, või sõlmiti kõnesolevad lepingud hoopis seoses Kooli 26 elamus moodustatavate uute korteriomandite müümisega kostjale, millisel juhul tõusetub küsimus kõnesolevate tehingute tühisusest seoses vorminõude mittejärgimisega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega, et arvestades poolte seletusi ja laenulepingutest tulenevat laenu tagasimakse kohustuse tekkimise kohta pärast notariaalse nõusoleku saamist Kooli 26 korteriomanikelt Kooli 26 katusealuse pinna võõrandamiseks, ei ole poolte vahel sõlmitud lepingute näol tegemist laenulepingutega VÕS § 396 mõtte kohaselt, vaid tegemist on nendevahelise müügilepinguga, mille kohaselt hageja võõrandas kõrvuti teiste korteriomanikega Kooli 26 elamus moodustatavad uued korteriomandid kostjale. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et ta oleks laenulepingutes näidatud summad kostjale üle andnud, sest üksnes laenulepingute sõlmimine ei tõenda veel, et laenuandja on oma lepingujärgse kohustuse – laenatava rahasumma laenusaajale üleandmine – täitnud. Laenusumma kostjale üleandmist ei tõenda ka hageja poolt viidatavad need asjaolud, et kostja polnud nõudnud hagejalt laenulepingute tagastamist ega kviitungit kohustuse täitmise kohta ning taotlenud nende lepingute tühisuse tunnustamist, aga samuti, et hageja on vande all antud seletustes kinnitanud raha kostjale üleandmist. Arvestades, et vaidlusalused lepingud on sõlmitud kirjalikult ning neis endis ei ole märgitud, et kokkulepitud rahasummad on kostjale üle antud, siis on hagejal tulenevalt TsÜS § 77 lg 2 ja TsMS § 238 lg 2 p 2 võimalik tõendada laenusumma üleandmist muude kirjalike tõenditega, mitte enda vande all antud seletustega. Hageja ei ole esitanud kirjalikke tõendeid, millest nähtuks laenusummade kostjale üleandmine. Õige ning asjaoludel põhinev on maakohtu seisukoht, et poolte vahel sõlmitud laenulepingute näol on tegemist näiliku tehinguga, kuna püüti varjata teist tehingut, ostu-müüki, ja selleks nõusoleku andmist ning et tulenevalt TsÜS § 89 lg 2 on seega poolte vahel sõlmitud laenulepingud kui näilikud tühised. Maakohus ei ole nimetatud järeldusi tehes ületanud hageja nõude piire, sest kostja oli esitanud vastuväite laenulepingute rahatuse kohta ning selle raames tuli maakohtul ka anda pooltevahelisele suhtele õiguslik hinnang, tuvastades seejuures vaidlusaluste lepingute sõlmimisega seotud tegelikud asjaolud. Õige ei ole aga maakohtu seisukoht, et kuna poolte vahel 12.01.2005 ja 08.08.2005 sõlmitud lepingute järgselt kohustus hageja võõrandama kostjale Kooli 26 tekkiva korteriomandi ning 11.05.2005 sõlmiti poolte vahel ka asjaõiguslik leping, mille järgselt tehti vastav kanne kinnistusraamatusse, siis on poolte vahel 12.01.2005 ja 08.08.2005 sõlmitud kohustus kehtiv tulenevalt AÕS § 119 lg 2. Vastavalt AÕS § 119 lg 1 peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. AÕS § 119 lg 2 sätestab, et vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Käesoleval juhul ei ole pooled 11.08.2005 sõlminud asjaõiguslepingut Kooli 26 moodustatavate uute korteriomandite võõrandamiseks samadel tingimustel kui poolte vahel 12.01.2005 ja 08.08.2005 sõlmitud lepingutes, kuivõrd 11.08.2005 võõrandamislepingus nähti ette tekkivate korteriomandite müügihinnana üksnes 250 000 krooni, mille eest kohustus kostja tegema Kooli 26 elamule ehitustöid, mitte aga veel 45 000 krooni täiendavat tasumist kostjale. Kuivõrd 11.08.2005 poolte osavõtul sõlmitud asjaõiguslepingus ei nähtud ette kostja poolt hagejale täiendavalt müügihinna 45 000 krooni tasumist, siis ei olnud 11.08.2005 sõlmitud tehingu näol tegemist AÕS § 119 lg 2 tähendatud

asjaõiguslepinguga, mis muutnuks kehtivaks pooltevahelised 12.01.2005 ja 08.08.2005 lihtkirjalikus vormis sõlmitud müügitehingud kostja kohustusega tasuda hagejale korteriomandite müügihinnana 45 000 krooni. Kuna poolte vahel 12.01.2005 ja 08.08.2005 sõlmitud lepingud kinnisasja võõrandamistehingutena ei oma AÕS § 119 lg 1 järgi nõutavat notariaalset vormi, siis on need tehingud TsÜS § 83 kohaselt tühised ning kostjal ei ole tekkinud nende järgi hagejale raha maksmise kohustust. Eeltoodud asjaoludel tuleb hageja nõue kostjalt 45 000 krooni saamiseks jätta rahuldamata. Kuna ringkonnakohus jätab tehtava uue otsusega hagi rahuldamata, siis tuleb vastavalt TsMS §-dele 162 ja 173 jätta menetluskulud nii esimeses astmes kui ka apellatsiooniastmes hageja kanda.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.