Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
12. detsember 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Nugzar Kekiešvili hagi Aleksandra Davõdova ja Vitali Petrovi vastu korteri vabastamiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.06.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Nugzar Kekiešvili apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
06. november 2007, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Nugzar Kekiešvili (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht x), esindaja adv Marina Leis Kostja Aleksandra Davõdova (isikukood xxxxxxxxxx elukoht x), esindaja advokaat Gerli Kilusk Kostja Vitali Petrov (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht x)
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 11.06.2006 otsus ja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik
1.Hagejale kuulub alates 11.10.2004 omandiõiguse alusel korter asukohaga x. Korterit omandades oli hagejale teada, et korteris elab Aleksandra Davõdova. Tegelikult elab korteris ka Vitali Petrov, kes on Aleksandra Davõdova lapselaps ning registreeriti korterisse pärast korteriomandi võõrandamist. Esialgses hagiavalduses leidis hageja, et kostjad kasutavad hagejale kuuluvat korterit seadusliku aluseta, ei ole avaldanud soovi sõlmida vara kasutuslepingut ning ei tasu elamuühistule tasu osutatavate teenuste eest.
2.Korteriomandi ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel oli ostu-müügilepingu p 2.1.4 kohaselt lepinguese kui vallasasi enne kinnistamist koormatud kolmandate isikute Aleksandra Davõdova ja V. D (isik surnud) õigustega. Käesoleval ajal puudub hagejal võimalus oma vara vallata, kasutada ja käsutada, kuna kostjad ei võimalda talle ligipääsu korterisse, kasutavad korteriomandit kasutuslepingut omamata ning isegi osutatavate teenuste eest tasumata ja omanikul lasuvad vaid kohustused kanda kinnisasja omamisega seonduvad kulud. Hageja vajab korterit oma perele elamiseks. Hageja palus kohustada kostjaid lõpetama ebaseaduslik valdus, vabastama hagejale kuuluv korteriomand, vabatahtlikust vabastamisest keeldumise korral kostjad korterist välja tõsta ning välja mõista kostjatelt kommunaalteenuste võlgnevus.
3.Menetluse käigus esitas hageja täpsustatud hagiavalduse. Hageja tunnistas, et Aleksandra Davõdova kasutab korterit isikliku kasutusvalduse alusel, kuid kostjad ei ole kordagi tasunud nende poolt tarbitud kommunaalteenuste eest korteriühistule Kadaka 161 ega tema eelkäijale OÜ-le Minu Vara. Korteri omanikuna oli hageja sunnitud tasuma võlgnevuse kostja asemel seoses vastavate nõuete saamisega KÜ-lt Kadaka 161 ja OÜ-lt Minu Vara. Alates 11.10.2004 on hageja tasunud kostja eest 32 720 kroonikommunaalteenuste eest. AÕS § 223 lg 2 alusel on kostja kohustatud hagejale kulud tasuma. 2005 aprillis saatis hageja kostjale nõude tasuda hiljemalt 01.06.2005 korteri maksete võlg ajavahemiku 11.10.2004 kuni 01.06.2005 eest ja teha ettemaks 2400 krooni. 22.08.2005 saatis hageja kostjale nõude kasutusvalduse lõpetamiseks, korteri vabastamiseks ja korterist välja tõstmiseks hiljemalt 23.02.2006.
4.Hageja esitas veel täiendava nõude seoses raha laenamisega Aleksandra Davõdovale, kes ei soovi laenatud raha tagastada. Hageja palub lõpetada kostja kasutusvaldus, kohustada kostjaid vabastama korter, vabatahtlikust vabastamisest keeldumise korral kostjad korterist välja tõsta ning kostjatelt välja mõista kommunaalteenuste võlgnevus 32 720 krooni ja tagastamata laen summas 27 263 krooni.
5.Kostjad hagi ei tunnista. Neil on õiguslik alus korteri valdamiseks ja kasutamiseks. Aleksandra Davõdova ja Roman Zarandia vahel sõlmitud korteri ostu-müügilepingu punktis 2.3.1. sätestati kostja ja tema abikaasa õigus korteris elada ja registreerida oma elukohana. Kokkuleppe kohaselt oli see õigus kostjale ja tema abikaasale antud tähtajatult, st kuni surmani. Nimetatud isiklik kasutusõigus jäi kehtima ka hageja suhtes korteriomandi võõrandamisel Roman Zarandia poolt hagejale. Viktor Petrovil on õigus korterit vallata ja kasutada AÕS § 227 lg 2 alusel.
6.Hageja nõue kommunaalteenuste võlgnevuse tasumiseks on tõendamata. Hageja nõuab võlgnevuse tasumist iseendale, kuid ei ole tõendanud, et tema oleks need kulutused kandnud.
Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
7.Harju Maakohus vaatas läbi hageja nõude kostjate vastu kommunaalteenuste võlgnevuse 32 720 krooni väljamõistmiseks. Ülejäänud hageja poolt esitatud nõuete puhul on tegemist nii hagi aluse kui eseme muutmisega. Kohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
8.AÕS § 223 lg 1 kohaselt kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid tasub ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kannab kasutusvaldaja vastavalt oma
2(5)
õiguste kestusele ning lg 2 kohaselt kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama. Kostjatel lasus kommunaalkulude eest tasumise kohustus. Samas puudub hagejal alus nõuda kommunaalmaksete tasumist endale. 25.07.2005 võlatunnistuse kohaselt oli seisuga 25.07.2007 Aleksandra Davõdova võlgnevus OÜ-le Elamu Haldus 13 174, 55 krooni; 21.02.2005 võlatunnistuse kohaselt seisuga 21.02.2005 oli Aleksandra Davõdova võlgnevus OÜ-le Elamu Haldus 10 029, 65 krooni ja 29.09.2004 võlatunnistuse kohaselt seisuga 28.09.2004 oli Aleksandra Davõdova võlgnevus 9314, 85 krooni OÜ-le Elamu Haldus. Eeltoodud võlatunnistuste alusel on Aleksandra Davõdova tekkinud kohustus tasuda kommunaalteenuste eest OÜ-le Elamu Haldus mitte hagejale. Tõenditest ei nähtu, et kommunaalmaksed oleks hagejalt sisse nõutud.
9.Aleksandra Davõdova seletuse kohaselt tasus tema, kuni hageja korteriomanikuks saamiseni kommunaalteenuste eest. Alates hageja korteriomanikuks saamisest ei jõudnud arved aga reaalselt kostjani. Kuna kostja arveid ei saanud, ei teadnud ta ka, mis ulatuses neid tasuda. Hageja vastuväite kohaselt tõendab korteriühistu kiri hagejale, et arveid väljastati käsipostiga postkastidesse, seega oli kostjal võimalik neid saada.
10.TsÜS § 138 lg 1 kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus ning lg 2 kohaselt õiguse teostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hageja ei ole käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja ja kostja olid tuttavad juba enne 11.10.2004 müügilepingu sõlmimist. Seega pidi hagejale korterit omandades olema teada asjaolu, et seda on õigus kuni oma surmani kasutada Aleksandra Davõdoval ja tema nüüdseks surnud abikaasal. Seega ei saanud hageja eeldada, et asub korterit kasutama. Asjaolu, et hageja on tasunud kommunaalmakseid kostja eest ilma, et keegi oleks neid hagejalt sisse nõudnud, ei ole aluseks eluaegse kasutusvalduse lõpetamisele. Kuna OÜ Elamu Haldus ei ole kostjat vabastanud maksmise kohustusest, mis tuleneb kostja ja OÜ Elamu Haldus vahel sõlmitud võlatunnistustest, oleks kostja suhtes ebaõiglane tasuda samal perioodil tekkinud kommunaalmaksete eest ka hagejale. Apellatsioonkaebuste nõue ja põhjendus
11.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kohus ei ole õigesti hinnanud tõendeid ning on oluliselt rikkunud protsessinorme ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme.
12.Täpsustatud hagiavalduses muutis hageja hagi alust, jättes hagi eseme muutmata.
13.Hageja poolt esitatud tõenditega leidis tõendamist, et KÜ Kadaka ja OÜ Minu Vara nõudsid hagejalt osutatud teenuste eest tasumist ning hageja tasus arved. Seega on hagejal õigus kostjatelt nimetatud võlgnevus 32 270 krooni AÕS § 223 lg 2 alusel sisse nõuda.
14.Kostjate väited teenusarvete mittesaamise kohta ei ole tõsiseltvõetavad, arvestades, et arved edastati kostjatele postkasti ja arved sai ka korteriomanik, kes korterit ei kasuta ja elab mujal. Seetõttu just kostjad ei ole käitunud kooskõlas hea usu põhimõttega.
15.Kohus jättis tähelepanuta, et Viktor Petrovil puudub korteriomandi kasutusõigus.
16.Kohus ei ole kohtuotsuses käsitlenud hageja nõuet võla 27 263 krooni saamiseks. Aleksandra Davõdova on oma allkirjaga raha saamist tõendanud.
17.Hageja esitab tõenditena OÜ Elamu Haldus 20.11.2005 hoiatuse ning Harju Maakohtu 08.03.2006 määruse tsiviilasjas 2-06-4545 makseettepanekuga maksekäsu kiirmenetluses, millega maakohus ei arvestanud.
Vastustaja seisukoht
18.Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
3(5)
Tsiviilkolleegiumi seisukoht
19.Ringkonnakohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada menetlusnormide olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule.
20.TsMS § 392 lg 1 p 1 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses välja eelkõige hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes. 16.05.2006 kohtule esitatud hagiavaldustes taotles hageja kostjate väljatõstmist korterist ja kommunaalteenuste võlgnevuse tasumist. Väljatõstmise nõude aluseks oli asjaolu, et kostjatel puudub õiguslik alus korteri kasutamiseks. Menetluse käigus esitas hageja täpsustatud hagiavalduse, kus ta jäi väljatõstmise nõude juurde, kuid muutis nõude alust. Hageja tunnistas kostjal kasutusvalduse õigust, kuid soovis selle lõpetada. Hageja väitis, et ta on saatnud kostjale nõude kasutusvalduse õiguse lõpetamiseks, kuna kostjad ei ole maksnud korteri eest makse. Hageja lisas avaldusse ka uue nõude Aleksandra Davõdova vastu. Ta soovis laenulepingute alusel antud summade tagastamist.
21.TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta. Kohus jättis menetlusse kolm hageja nõuet, kuid sisuliselt arutas neist ainult ühte – kommunaalteenuste võlgnevuse tasumist.
22.Täpsustatud hagiavaldus, mis sisaldab kolme erinevat nõuet, on kohtu poolt vastu võetud 26.03.2007 ja asja materjalist ei nähtu, et see oleks hagejale tagastatud. Seega pidi kohus seisukoha võtma kõigi nõuete suhtes. Arusaamatu ja põhjendamata on kohtu seisukoht, mille kohaselt kohus vaatas läbi üksnes hageja nõude kommunaalteenuste võlgnevuse tasumiseks, kuna ülejäänud hageja poolt 21.05.2007 esitatud nõuete puhul on tegemist nii hagi aluse kui eseme muutmisega. Otsusest ei ole võimalik välja lugeda, milliseid ülejäänud nõudeid kohus silmas pidas. Laenulepingust tulenev nõue on uus iseseisev nõue ja tegemist ei ole esialgse nõude muutmisega. Hageja võib ühes menetluses esitada mitu nõuet, ka selliseid, mis ei ole omavahel seotud. Kohus võtab hagi menetlusse või keeldub sellest seaduses ettenähtud alustel. Kohus ei ole laenu tagasisaamise nõude osas mingit seisukohta võtnud. Kohtuotsuse põhjendavast osast võib üksnes tuletada, et kohus ei ole seda nõuet läbi vaadanud. Korteri vabastamise (kostjate väljatõstmise) nõue oli esitatud nii esialgses kui täpsustatud hagiavalduses ning hageja ei ole sellest nõudest kunagi loobunud. Hageja muutis vaid selle nõude alust, mitte eset. Seega on kohus ebaõigesti jätnud väljatõstmise nõude käsitlemata.
23.Kolleegium ei nõustu ka kohtu seisukohaga kommunaalteenuste võlgnevuse nõude rahuldamata jätmiseks. TsMS § 442 lg 8 kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama.
24.Vaidlust ei ole selles, et kostjad ei ole ajal, mil hageja on korteri omanik, kommunaalteenuste eest tasunud. AÕS § 223 lg 2 kohaselt kui kasutusvalduse esemel lasuvad maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud need talle samas ulatuses hüvitama. Hageja väidetel esitati temale kui korteri omanikule arved kommunaalteenuste eest tasumiseks, mida ta on ka teinud nii OÜ-le Minu Vara kui hiljem korteriühistule Kadaka tee 161. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvestanud esitatud õiendiga kommunaalteenuste määramise ja laekumise kohta ning hageja poolt esitatud maksekorraldustega maksete tasumise kohta. Asjaolu, et Aleksandra
4(5)
Davõdova on tunnistanud oma võlga erinevatel aegadel OÜ Elamu Haldus ees, ei vabasta teda kommunaalmaksete tasumise kohustusest omanikule, kui omanik on need tema eest tasunud.
25.TsMS § 656 lg 1 p 5 kohaselt tühistab ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest ja selles esitatud asjaoludest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ja ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Kui ringkonnakohus esmakordselt tuvastab asjaolud, rikub see poolte õigust tõendite hindamise ja asjaolude tuvastamise peale edasi kaevata, sest kassatsiooni korras ei ole selles osas otsuse peale võimalik kaevata.
26.Menetluskulude jaotuse otsustab kohus asja uuel sisulisel läbivaatamisel.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Tiit Kollom
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.