Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
12. detsember 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Elina Aaviku hagi AS ARS (likvideerimisel), Finest Investment OÜ, Advokaadibüroo Eipre&Partnerid OÜ ja kohtutäitur Marek Laanemetsa vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.04.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Finest Investment OÜ apellatsioonkaebus ja Elina Aaviku vastuapellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27. november 2007, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Elina Aavik, isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht x, esindaja advokaat Marko Kaevando Kostjad AS ARS (likvideerimisel); registrikood xxxxxxxx, esindajad likvideerija Martin Krupp ja Margus Rebane Finest Investment OÜ, registrikood xxxxxxxx, x, esindaja advokaat Monika Mägi Advokaadibüroo Eipre&Partnerid OÜ, registrikood xxxxxxxx, Juhkentali 8-10, Tallinn, esindaja advokaat Merli Lorvi Tallinna kohtutäitur Marek Laanemets, Narva mnt 7D, A korpus, 10117 Tallinn
Resolutsioon
1.Jätta Harju Maakohtu 30.04.2007 otsus hagi rahuldamiseks lõppjärelduses muutmata.
2.Tühistada otsus osaliselt põhjenduste ja menetluskulude jaotuse osas ja teha
Finest Investment OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Elina Aaviku apellatsioonkaebus rahuldada.
5.Esimese ja teise astme menetluskulud jätta kohtutäitur Marek Laanemetsa kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.Hageja taotleb 29.03.2006 täiteasjas 014/2006/100 kohtutäitur Marek Laanemetsa poolt läbiviidud enampakkumise kehtetuks tunnistamist täitemenetluse seadustiku (TMS) § 98 rikkumise tõttu.
2.Täites Tallinna Ringkonnakohtu 27.01.2006 otsust täiteasjas 014/2006/100 müüs kohtutäitur Marek Laanemets Tallinnas, x asuva korteriomandi 29.03.2006 enampakkumisel Finest Investment OÜ-le alghinna 1 600 000 krooni eest. Enampakkumine on tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 88 lg 1 alusel, kuna rikuti kohtu poolt seatud käsutamiskeeldu. Hageja esitas kohtutäiturile 21.03.2006 teatise, millele lisas 27.09.2002 Tallinna Halduskohtu otsuse, millega kohustati võlgnikku sõlmima eluruumi x, Tallinn erastamise ostu-müügileping. 29.03.2006 esitas hageja teatise ja Tallinna Halduskohtu 28.03.2006 määruse, millega trahviti võlgniku likvideerijat kohtuotsuse mittetäitmise eest. Enne enampakkumise läbiviimist esitati kohtutäiturile Harju Maakohtu 20.03.2006 määrus 2-05-19374, millega peatati kohtutäitur Marek Laanemetsa menetluses olev Tallinna Linnakohtu 25.10.2005 otsuse täitmine eesmärgiga takistada omandiõiguse üleandmist võlgniku poolt enne Tallinna Halduskohtu 27.09.2002 otsuse täitmist.
3.TMS § 223 lg 1 sätestab täitemenetluse osalise õiguse esitada hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisi enampakkumise olulisi tingimusi. TMS § 55, § 5, § 10 lg 1 alusel on arestimine tühine. Hagi esitamise õigus tuleneb TMS § 222 lg-st 1. Hagejale ei toimetatud kätte vara arestimise akti (TMS § 10 lg 1), mis rikkus hageja TMS § 222 lg 1 sätestatud õigust esitada hagi vara arestist vabastamiseks ja sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks.
4.Tulenevalt TMS § 223 lg-st 1, § 153 lg-st 2 on enampakkumine kehtetu. Kohtutäitur rikkus enampakkumise olulisi tingimusi. Kuulutus avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded (AT) 15.03.2006, enampakkumine toimus 29.03.2006. Täitmata on 15 päevane vahe teatamise ja enampakkumise läbiviimise vahel. Ka ei esitanud kohtutäitur hagejale enampakkumise teadet, mis on ka oluliseks rikkumiseks.
5.16.02.2007 avalduses täiendas hageja hagi alust. Käsutuskeelu rikkumise väite aluseks on TsÜS § 88 lg 1. TMS § 149 lg 1 rikkumise tõttu on korteriomandile sissenõude pööramine ebaseaduslik – varasema täitemenetluse käigus oli kinnisasi arestitud, sama kinnisasja suhtes ei saa algatada uut täitemenetlust. Seadust rikkudes algatatud uue täitemenetluse tõttu saigi enampakkumise läbiviimine võimalikuks.
6.21.03.2006 kohtutäitur ei selgitanud hagejale, et täitemenetlus on algatatud ka Tallinna Ringkonnakohtu 27.01.2006 otsuse alusel. Hagejale ei toimetatud kätte enampakkumise teadet ja arestimise akti. Enampakkumise kuulutuse avaldamisel ei järgitud nõudeid. Kuulutus avaldati trükiversioonis 16.03.2006, AT-s 15.03.2006 ja Kuldse Börsi võrguväljaandes 09.03.2006.
2(6)
7.Kohtutäitur Marek Laanemets hagi ei tunnistanud. Kohtutäituri menetluses oli Tallinna Ringkonnakohtu 27.01.2006 otsus 2-2/2066/05, millega mõisteti AS-lt ARS välja 139 900 krooni AB Eipre&Partnerid kasuks. Täitemenetlust alustati sissenõudja 07.03.2006 avalduse alusel. Kohtuotsuse täitmiseks oli seatud kinnistusraamatu registriossa nr xxxxxxxx kohtulik hüpoteek 123 900 krooni AB Eipre kasuks Tallinna Linnakohtu 03.06.2005 kohtumääruse alusel. 08.03.2006 avaldas kohustatud isik, et tal muu vara peale korteriomandi x puudub. Korteriomand arestiti 09.03.2006 ja avalik enampakkumine toimus 29.03.2006.
8.Finest Investment OÜ hagi ei tunnistanud. 29.03.2006 läbiviidud enampakkumine on kehtiv.
9.ARS AS hagi ei tunnistanud. Hageja püüab kohut ebaõigete ja puudulike andmetega eksitada. AB Eipre avalduse alusel algatatud täitemenetlust ei peatatud. Enampakkumine viidi läbi seaduses sätestatud korda järgides. Enampakkumise teated avaldati seaduses sätestatud tähtaega järgides. Hageja sai arestimise akti kätte ja esitas selle kohta täiturile erinevaid kirjalikke teatisi.
10.AB Eipre&Partnerid OÜ hagi ei tunnistanud. Kohtulahendi 2/22-3495/05 pooleks, millega seoses hageja arvates pidanuks kohtutäitur täitemenetluse peatama, ei olnud kostja. Tegemist oli teise täitemenetlusega. Enampakkumise kuulutus avaldati õigeaegselt - AT-s 15.03.2006. TMS ei sätesta kuulutuse avaldamise kohta, vaid ainult avaldamise aja. Hageja ei ela enampakkumise objektiks olnud korteris. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
11.Harju Maakohus rahuldas hagi ning jättis menetluskulud kostjate kanda võrdsetes osades.
12.Enampakkumise kuulutus avaldati AT-s 15.03.2006 ja Kuldse Börsi võrguväljaandes 09.03.2006. Enampakkumine toimus 29.03.2006. TMS § 153 lg 2 sätestab, et kinnisasja enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 15 päeva, kui kohus ei määra teisiti.
13.TMS § 84 lg-s 2 on ära märgitud kuulutuse avaldamise kohana vaid väljaanne AT ja avalik arvutivõrk. Seega nimetatud väljaandes avaldamisel tuleb kindlasti järgida ka TMS § 153 lg-s 2 sätestatut ning AT-s kuulutuse avaldamise ja enampakkumise vaheline aeg pidanuks olema vähemalt 15 päeva. Seega rikuti enampakkumise kuulutuse avaldamisel seaduses sätestatud korda ning sellest tulenevalt on enampakkumine TMS § 223 lg 1 märgitud enampakkumise olulise tingimuse (TMS § 153 lg 2) rikkumise tõttu kehtetu.
14.Kuigi enampakkumise teade ja arestimise akt pandi hageja postkasti tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 326 lg 2 sätestatut rikkudes, sai hageja need kätte. Seega puudub alus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks selle tõttu, et hagejale nimetatud dokumente kätte ei toimetatud.
15.Kohtutäitur ei rikkunud Tallinna Halduskohtu määruse alusel ehitisregistrisse kantud käsutamise keeldu, kuna korteri muutumisega korteriomandiks kaotas nimetatud käsutamise keeld kehtivuse. Hagejal tulnuks esitada avaldus hagi tagamise abinõu asendamiseks pärast korteri kinnistamist, kui ta soovinuks, et hagi oleks endiselt tagatud.
Finest Investment OÜ apellatsioonkaebus
16.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kohus on rikkunud protsessinorme ja kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme.
17.Maakohus leidis õigesti, et enampakkumise läbiviimisel ei rikutud käsutamise keeldu ja enampakkumisest hagejale teatamise korda. Väär on kohtu seisukoht, et enampakkumise
3(6)
läbiviimisel rikuti enampakkumise kuulutuse avaldamise korda. AT-s avaldati enampakkumise kuulutus 15.03.2006 ja enampakkumine viidi läbi 29.03.2006. Seega oli täidetud TMS § 84 lg-s 2 sätestatu – kuulutus avaldati vähemalt 10 päeva enne enampakkumist AT-s. Väljaande Kuldne Börs internetileheküljel avaldati enampakkumise kuulutus 09.03.2006. Seega oli täidetud ka TMS § 153 lg 2 sätestatu – enampakkumise teate ja enampakkumise läbiviimise vaheline aeg oli rohkem kui 15 päeva. Vastustajate seisukoht
18.Elina Aavik vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
19.Advokaadibüroo Eipre&Partnerid OÜ nõustub apellatsioonkaebusega.
20.AS ARS (likvideerimisel) ja kohtutäitur Marek Laanemets ei ole esitanud kirjalikult oma seisukohti apellatsioonkaebuse kohta. Elina Aaviku vastuapellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
21.Hageja palub maakohtu otsust muuta põhjenduste osas.
22.Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille järgi ei rikutud enampakkumise läbiviimisega Tallinna Halduskohtu 25.04.2002 määrusega seatud käsutamiskeeldu. Hageja leiab, et korteri kinnistamisel korteriomandina jäi eelnimetatud käsutuskeeld püsima, keelates korteri baasil tekkinud korteriomandi käsutamise.
23.Maakohus tuvastas ebaõigesti asjaolu, et korteriomandi arestimise akt ja enampakkumise teade toimetati hagejale kätte. Kohtutäituril lasus kohustus tõendada, et arestimise akt ja enampakkumise teade toimetatati hagejale kätte. Kohus luges dokumendid hagejale kättetoimetatuks üksnes kohtutäituri seletuse ja kohtutäituri kirja alusel. Hageja kinnitab, et arestimise akt ja enampakkumise teade ei ole temani jõudnud. Hageja sai kõnealuste dokumentidega tegelikkuses tutvuda alles pärast enampakkumise toimumist.
24.Maakohus jättis põhjendamatult kohaldamata TMS § 149 lg 1, mille kohaselt kui kinnisasjale sissenõude pööramise avaldus esitatakse pärast kinnisasja arestimist teise sissenõudja kasuks, teeb kohtutäitur otsuse lubada avalduse esitajal osaleda menetluses. Teist arestimisakti ei koostata ning keelumärget kinnistusraamatusse ei kanta. Kohtutäitur Marek Laanemetsa 16.01.2006 avaldusest Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonnale täiteasjas nr 014/2005/1272 nähtub, et vaidlusalune korteriomand oli arestitud OÜ Westrex Trade avalduse alusel, mistõttu ei oleks kohtutäitur saanud samale korteriomandile OÜ Advokaadibüroo Eipre&Partnerid avalduse alusel algatada uut täiteasja. Kuna hagejale ei toimetatud kätte arestimise akti ja enampakkumise teadet käesolevas täiteasjas, ei saanud hageja teada uue täitemenetluse algatamisest. Sellest tingituna taotles hageja Harju Maakohtult üksnes OÜ Westrex Trade kasuks algatatud täitemenetluse peatamist, millise taotluse maakohus ka rahuldas. Vastustaja seisukoht
25.Advokaadibüroo Eipre&Partnerid OÜ vaidleb Elina Aaviku apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
Ringkonnakohtu seisukoht
26.Ringkonnakohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada põhjenduste ja menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas on ringkonnakohtul võimalik teha uus otsus.
27.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et tulenevalt TMS §-dest 84 ja 153 pidi kinnisasja enampakkumise kuulutus olema avaldatud väljaandes AT vähemalt 15 päeva
4(6)
enne enampakkumise toimumist. TMS § 153 lg 2 sätestab kinnisasja enampakkumisest teatamise erisusena, et enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 15 päeva, kui kohus ei määra teisiti. Avaldamise koha osas erisusi ei ole. Seega tuleneb avaldamise koht üldnormist (TMS § 84), milles enampakkumise kuulutuse avaldamise kohustusliku kohana on märgitud väljaanne AT. Tegemist on seaduses otseselt sätestatud tähtajaga ning selle eiramist tuleb pidada enampakkumise olulise tingimuse rikkumiseks, mis on aluseks TMS § 223 lg 1 alusel enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks.
28.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, et enampakkumise läbiviimisega ei rikutud Tallinna Halduskohtu 25.04.2002 määrusega seatud käsutuskeeldu põhjusel, et nimetatud keeld kaotas kehtivuse korteri kandmisel kinnistusraamatusse korteriomandina. Riigikohus on lahendis 3-2-1-16-05 asunud seisukohale, et korteriomandi seadmisel ei sõltu omandi maht korteriomanikust ega muutu sisuliselt ka korteriomandi olemus ning et korteri kinnistamine korteriomandina ei tekita isikule korteri omamiseks ega valdamiseks senisest suuremat õigust. Sellest tulenevalt leiab kolleegium, et korteri kinnistamisel korteriomandina jäi käsutuskeeld püsima, keelates korteri baasil tekkinud korteriomandi käsutamise. Lahendis 3-2-1-79-06 andis Riigikohus juhise kohtupraktika ühtseks kohaldamiseks, mille kohaselt ei mõjuta keelumärke kinnistusraamatusse kandmine või kandmata jätmine iseenesest TsÜS § 88 lg-t 1, st käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on ikkagi tühine ning selle alusel kinnistusraamatusse tehtud võimalik kanne seega ebaõige. Keelumärge ei omanda iseenesest järjekohta kinnistusraamatus ega taga mingit kinnistusraamatusse kantavat õigust nagu nt eelmärge. TsÜS § 88 lg 1 kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine, kusjuures tühine on ka täitemenetluses tehtud käsutus, mis rikub sellist käsutuskeeldu.
29.Kolleegium ei nõustu kohtu järeldusega, et puudub alus enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks selle tõttu, et hagejale ei toimetatud kätte enampakkumise teadet ja vara arestimise akti. Vaidlust ei ole selles, et hageja oli täitemenetluse osaline ja talle tuli nimetatud dokumendid kätte toimetada. Kohus leidis, et ehkki dokumentide postkasti panemise eeldused ei olnud täidetud, sai hageja need tegelikult kätte. Selline seisukoht põhineb oletusel, sest ühtki tõendit dokumentide kättesaamise kohta esitatud ei ole. Selleks, et lugeda TsMS § 326 lg 1 alusel dokumendid kätte toimetatuks nende postikasti panemise teel, peavad olema täidetud TsMS § 326 lg-s 2 sätestatud eeldused. Kolleegium nõustub hageja seisukohaga, et tõendatuks ei saa lugeda asjaolu, et dokumente üritati hagejale kätte toimetada kolmel korral ja seejärel pandi need hageja postkasti. Hageja väidab jätkuvalt, et ta on x postkastist saanud kätte kõik temale saadetud kirjad ja menetlusdokumendid, kuid kõnealust enampakkumise teade ja arestimise akt ei ole temani jõudnud. Nende dokumentidega sai ta tutvuda alles peale enampakkumise toimumist. Kohtutäitur esitas oma väidete tõendamiseks üksnes enda 09.03.2006 kirja (tl 128), millele on tehtud märked mittesissepääsemise kohta kolmel korral. Sellest kirjast ei selgu, kelle poolt on nimetatud märked tehtud, allkirjad on loetamatud ning puuduvad igasugused viited selle kohta, et tegemist oleks OÜ LKF Kuller töötajatega. Kohtuistungil kohtutäitur nende isikute andmeid ei avaldanud. Seega ei ole võimalik tuvastada, kas kohtutäitur tegelikult üldse üritas hagejale dokumente üle anda ja selleks LKF Kuller OÜ kullerteenust kasutas.
30.Käesoleval juhul rikkus arestimise akti ja enampakkumise teate hagejale mittekättetoimetamine oluliselt hageja õigusi eelkõige seetõttu, et kohtutäitur oli arestinud TMS § 149 lg-s 1 sätestatut rikkudes sama vara kaks korda erinevates täiteasjades. TMS § 149 lg 1 kohaselt, kui kinnisasjale sissenõude pööramise avaldus esitatakse pärast kinnisasja arestimist teise sissenõudja kasuks, teeb kohtutäitur otsuse lubada avalduse
5(6)
esitajal osaleda menetluses. Teist arestimisakti ei koostata ja keelumärget kinnistusraamatusse ei kanta. Hageja tutvus kinnistusosakonnas korteriomandit puudutavate dokumentidega ja sai sealt kohtutäituri 16.01.2006 avaldusest teada, et korteriomand on arestitud OÜ Westrex Trade avalduse alusel Tallinna Linnakohtu 25.10. 2005 otsuse täitmiseks algatatud täiteasjas nr 014/2005/1272. Hageja ei olnud teadlik uue täitemenetluse algatamisest OÜ Advokaadibüroo Eipre&Partnerid kasuks ning seetõttu arvas ta, et täitemenetlus toimub OÜ Westrex Trade avalduse alusel. Sellest tingituna taotles hageja Harju Maakohtult üksnes OÜ Westrex Trade kasuks algatatud täitemenetluse peatamist, millise taotluse maakohus ka rahuldas. Kui hageja olnuks teadlik OÜ Advokaadibüroo Eipre&Partnerid kasuks algatatud täitemenetlusest, oleks ta saanud taotleda maakohtult samal ajal ka selle täitemenetluse peatamist, et kaitsta oma jõustunud kohtuotsusest tulenevaid õigusi.
31.Eeltoodu alusel tuleb ka teisi hagi alusena esiletoodud rikkumisi pidada enampakkumise oluliste tingimuste rikkumiseks ja enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks TMS § 223 lg 1 tähenduses.
32.Seoses hagi täieliku rahuldamisega ja asjaoluga, et enampakkumise olulisi tingimusi rikkus kohtutäitur, jätab ringkonnakohus kõik hageja kohtukulud kohtutäitur Marek Laanemetsa kanda.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Tiit Kollom
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.