Kohtuasja number
2-07-6887
Otsuse kuupäev
07.november 2007
Kohtunik
Koidula Laurisaar
Kohtuasi
OÜ R(reg.kood XXX, XXX) hagi JD(isikukood XXX, XXX), ID(isikukood XXX, XXX) ja SD(isikukood XXX) vastu eluruumi vabastamise nõudes
Asja läbivaatamise kuupäev
19.juuni 2007
Istungil osalenud isikud
hageja esindaja Kerli Kase, kostjad JD, ID ja SD ning kostjate nõustaja Paul Toom
Resolutsioon Hagi rahuldada. Kohustada JDit, ID ja SD tagastama OÜ-le RXXX, Tallinnas asuv eluruum. Eluruumi XXX, Tallinnas tagastamisest keeldumisel määrata otsuse täitmise viisiks JDi, ID ja SD väljatõstmine nimetatud eluruumist. JD, ID ja SD vastuhagi 01.11.2004 üürilepingu tühisuse tunnustamise nõudes jätta rahuldamata. Menetluskulud jätta täielikult kostjate kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Menetluse käik. OÜ R esitas 08.12.2006 Tallinna Üürikomisjonile avalduse kostjate JDi, ID ja SD kasutuses oleva eluruumi tagastamiseks. Avalduse kohaselt kuulub korteriomand aadressil XXX, Tallinn omandiõiguse alusel AS-le F. Vastavalt AS F ja OÜ R vahelise lepingule nr 02/03 andis AS F 01.01.2003 eluruumi haldamise ja majandamise üle OÜ-le R. 01.11.2004 sõlmisid OÜ Rja JD tähtajalise üürilepingu kehtivusega 01.11.2005. Koos üürnikuga kasutas eluruumi ka ID ja SD.
19.10.2005 sõlmisid pooled kokkuleppe, millega pikendasid üürilepingu tähtaega kuue kuu võrra. Uueks üürilepingu tähtajaks leppisid pooled kokku 01.08.2006. Üürilepingu lõppedes ei tagastanud üürnik eluruumi, vaid jätkas selle kasutamist. 07.08.2006 teavitas OÜ R üürnikku, et ei soovi uut üürilepingut sõlmida ja palus eluruum tagastada hiljemalt 01.09.2006. JD eluruumi valdust üle ei andnud. JDi, ID ja SD ei nõustunud OÜ R avaldusega, leiavad, et üürileping ei lõppenud 01.08.2006. Kuna üürileandja esitas teate üürnikule pärast üürilepingu tähtaja möödumist, pikenes üürileping kuni 01.08.2011. Samuti palusid JDi, ID ja SD kohustada avaldajat sõlmima uus üürileping kestvusega 5 aastat. Tallinna Üürikomisjon otsustas 06.02.2007 OÜ R rahuldada ning kohustada JDit, ID ja SD tagastama üürileandjale OÜ R üüritud asi, eluruum XXX Tallinnas. JD, ID ja SD Tallinna Üürikomisjoni otsusega ei nõustunud ning esitasid hagiavalduse Harju Maakohtusse. Vastavalt üürivaidluste lahendamise seaduse (ÜVLS) § 21 lg 4 kui komisjon avalduse täielikult või osaliselt rahuldab, võib teine pool esitada kohtule taotluse, et kohus vaataks komisjonile esitatud avalduse läbi hagimenetluse korras hagina. Sel juhul on hageja komisjoni poole pöördunud isik ja kostja kohtule avalduse esitanud pool. Seega käsitleb kohus JDi, ID ja SD poolt esitatud hagiavaldust avaldusena ÜVLS § 21 lg 4 mõttes ning Tallinna Üürikomisjonile esitatud avaldust hagiavaldusena. Hageja nõue Kohtuistungil jäi OÜ R üürikomisjonile esitatud nõude juurde ning palus see rahuldada. Hageja ei nõustu üürilepingu pikendamisega. Poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping, mida pooled on kahel korral pikendanud. Üürilepingu tähtaeg saabus 01.08.2006. Hageja leiab, et kostjate jaoks on üürilepingu pikendamise taotluse esitamise tähtaeg möödunud. Vastavalt VÕS 329 lg 3 oleks kostjad pidanud üürilepingu pikendamise taotluse esitama hiljemalt 31.05.2006. Kostjad ei ole üürilepingu pikendamise taotlust hagejale ei suuliselt ega kirjalikult esitanud. Kostjad esitasid vastava nõude alles Tallinna Üürikomisjoni istungil oma vastuväidete hulgas. Hageja rõhutab, et kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis tõendaks või kinnitaks kostjate raskete tagajärgede saabumist üürilepingu lõppemisel. Kostjate viide asjaolule, et uus üürileping sõlmiti 01.11.2004 pettuse teel, on asjakohatu. TsÜS § 94 lg 3 alusel üürilepingu tühistamise tähtajaks on 6 kuud. Kostjate vastuväited ja vastuhagi Kostjad jäid üürikomisjonile ning Harju Maakohtule esitatud vastuväidete ja täienduste (väljendatud hagiavalduses) juurde. 01.11.2004 üürileping on sõlmitud pettuse teel. Petus seisnes selles, et üürileandja tahtlikult valetas üürnikule, et seoses eelmise üürilepingu tähtaja möödumisega 01.08.2004 on vaja sõlmida uus leping, sest ilma selleta ei saa omanik üüri nõuda. Kostjad paluvad tunnistada 01.11.2004 üürilepingu tühisust TsÜS § 94 alusel. Kostjad leiavad, et Tallinna Üürikomisjon eksis seaduse kohaldamisega ja jättis tähelepanuta üürileandja toimingud üürniku vastu uue 01.11.2004 üürilepingu sõlmimisel, sest ES § 32 lg 2 järgi pikenes 01.08.1999 üürileping automaatselt kuni 01.08.2009. Kohtu järeldused ja resolutsioon. Kohus, võtnud arvesse kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi
kuulub
rahuldamisele. Kostjate vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Vastavalt üürivaidluste lahendamise seaduse (ÜVLS) § 21 lg 4 kui komisjon avalduse täielikult või osaliselt rahuldab, võib teine pool esitada kohtule taotluse, et kohus vaataks komisjonile esitatud avalduse läbi hagimenetluse korras hagina. Sel juhul on hageja komisjoni poole pöördunud isik ja kostja kohtule avalduse esitanud pool. Seega käsitleb kohus JDi, ID ja SD poolt esitatud hagiavaldust avaldusena ÜVLS § 21 lg 4 mõttes ning Tallinna Üürikomisjonile esitatud avaldust hagiavaldusena. Hagiavalduses, mida kohus käsitles avaldusena esitasid JD, ID ja SD ka nõude 01.11.2004 üürilepingu tühisuse tunnustamiseks TsÜS § 94 alusel. Vaidlus puudub selles, et elamu aadressil Kopli 36 tagastati õigustatud subjektile augustis 1994. Tagastamise ajal kasutasid nimetatud elamus korterit nr 14 kostjad üürilepingu alusel. Kostjate väite kohaselt oleks neil seaduse kohaselt õigus kasutada eluruumi üürilepingu alusel kuni augustini 2009. Kohus leiab, et kostjate seisukoht ei ole kooskõlas seadusega. Vastavalt ORAS § 121 lõike 1 võis kostjate üürileping pärast elamu tagastamist kehtida esmalt kolm aastat, so kuni augustini 1997 ning seejärel pikeneda ORAS § 121 lg 3 järgi viieks aastaks, so kuni augustini 2002 juhul kui üürileandja pikendamist ei vaidlustanud. Augustis 2002 võis üürileping ES § 32 lg 4 alusel pikeneda veel viieks aastaks, so augustini 2007, juhul kui kumbki pool ei teatanud teisele poolele soovist sõlmida uus leping. Üürileandja ja kostja JD on 1.augustil 1999 sõlminud üürilepingu kestvusega viis aastat. See aga ei tähenda, et viie aasta tähtaja kulgu tuleks lugeda alates nimetatud lepingu lõppemisest. Vaidlust ei ole selles, et pooled sõlmisid 01.11.2004 uue üürilepingu XXX eluruumi kasutamiseks tähtajaga kuni 01.11.2005, mida pikendati esialgu 01.maini 2006 ning seejärel 01.augustini 2006. Kuna pooled sõlmisid 01.11.2004 uue üürilepingu, siis selle lepingu vaidlustamisel ei kuulu kohaldamisele ES §-de 32 lg 2, mis sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Poolte üürilepingus oli kokku lepitud üürilepingu tähtaeg ning punktis 4.1.8 ka üürniku kohustus lepingu lõppemisel anda korter koos tema poolt oma vahenditega paigaldatud päraldistega (siseja vaheuksed, elektrijuhtmestik, seina- ja laelambid, vee- ja elektriarvestid), mida ei ole võimalik ära võtta ilma korterit kahjustamata, lepingu lõppemise päeval üle üürileandjale heas seisukorras, arvestades normaalset kulumist. Kohus ei loe põhjendatuks kostjate seisukohta, et kuna tegemist on omandireformi käigus tagastatud eluruumiga tuleb kohaldada ORAS ja elamuseaduse vastavaid sätteid. Kuna pooled sõlmisid 01.11.2004 uue tähtajalise üürilepingu, tuleb vaidluse lahendamisel lähtuda võlaõiguse vastavatest sätetest. VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisel lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. OÜ R esitas kostjatele teate 07.08.2006, so nädala jooksul, pärast seda, kui ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Seega on üürileping lõppenud 01.08.2006. Kostjad ei ole põhjendanud ega esitanud tõendeid selle kohta, et üürilepingu lõppemine tooks kaasa neile rasked tagajärjed, mis annaks aluse üürilepingu pikendamiseks.
Kostjate nõue üürilepingu tühisuse tuvastamiseks on alusetu. Juhul kui kostjad leidsid, et leping oli sõlmitud pettuse mõjul, siis oleks tulnud see tühistada seaduses sätestatud korras. TsS § 98 lg 1 kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Kui teist poolt ei ole, toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega avalikkusele. JD, ID ja SD ei ole suuliselt ega kirjalikult esitanud avaldust üürileandjale lepingu tühistamiseks. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna üürileping on kostjatega lõppenud 01.augustil 2006, puudub kostjatel õiguslik alus hageja eluruumi kasutamiseks ning eluruum tuleb tagastada üürileandjale. TsMS § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Hageja poolt taotletud otsuse täitmise viisi määramisele kostjad vastuväiteid ei esitanud. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Koidula Laurisaar kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.