Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand
Otsuse tegemise aeg ja koht
5. november 2007 Tartu
Tsiviilasja number
2-06-8856
Tsiviilasi
OÜ C (registrikood: xxxxxx) hagi OÜ G (registrikood: xxxxxxx) vastu alusetult üleantud 1 470 000 krooni tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27.02.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ G apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16. oktoober 2007
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja)- OÜ G , esindaja advokaat Raul Oberg Vastustaja (hageja) – OÜ C , esindajad Andrus Viilver ja Monika Meerents-Luberg
Apellatsioonkaebus rahuldada. Tühistada Tartu Maakohtu 27. veebruari 2007. a otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta OÜ C hagi OÜ G vastu alusetult üleantud 1 470 000 krooni tagastamiseks rahuldamata.
Kohtukulude jaotus
OÜ G poolt nii maakohtus kui ka apellatsioonikohtus kantud menetluskulud panna OÜ C kanda. OÜ C menetluskulud jätta tema enda kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED OÜ C esitas Tartu Maakohtule hagi OÜ G tagastamiseks.
vastu alusetult üleantud 1 470 000 krooni
Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja 15.06.2005 kolmandate isikute esindajana kolmandate isikute (Kate Owen, William Campell-Jones, David Devine, Gina Teresa Batten, Graham Alan Clark, Jason Bougas, Mark O’Dell, Linda Jean Watson ja Wendy O’Dell) nimel kostjaga kokku kümme lihtkirjalikku eellepingut Pärnu maakonnas Tahkuranna vallas Laadi külas Männimetsa kinnistule ehitatavate kortermajade baasil (C Village) moodustatavate korteriomandite omandamiseks. Eellepingute täitmisena kuulus lepingute kohaselt kostjale ülekandmisele 1 129 000 krooni, kuid reaalselt kanti hageja kui kolmandate isikute esindaja arvelduskontolt AS-s SEB Eesti Ühispank ja AS-s Sampo pank kostjale ajavahemikus 27.05.2005 kuni 29.08.2005 üle kokku 1 470 000 krooni. Poolte vahel puuduvad notariaalselt tõestatud kokkulepped ja lepingud eellepingutes märgitud (moodustatavate) korteriomandite võõrandamiseks hagejale või hageja esindatavatele. Vaatamata eellepingute täitmisena kostjale tasutud summadele ei ole kostja kuni käesoleva ajani alustanud ehitustegevust C Villagesse kortermajade rajamiseks. Kostjal puudub nii ehituse alustamiseks vajalik projektdokumentatsioon kui ka ehitusluba. Kostja käitumisest tulenevalt nähtub, et kostja ei kavatse täitma asuda lihtkirjalikke eellepinguid kui seaduse mõttes tühiseid lepinguid. Samas on kostja alusetult rikastunud hageja arvel 1 470 000 krooni ulatuses, s.o summa ulatuses, mille hageja on kostjale üle andnud tühiste eellepingute alusel. Lähtudes asjaolust, et 15.06.2005 eellepingute sõlmimisel ei ole järgitud seaduses sätestatud vorminõuet, on tegemist tühiste tehingutega, mille alusel saadu kuulub kostja poolt kui alusetult saadu hagejale tagastamisele. Kostja OÜ G vaidles hagiavaldusele vastu ning leidis, et hageja ei ole kostja ja kolmandate isikute vahel 15.06.2005 sõlmitud ostu-müügi eellepingute pooleks ja ei oma õigust viidata lepingute tühisusele. Kostja ja kolmandate isikute vahel sõlmiti 15.10.2005 broneerimislepingud asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks ning nende lepingute p 7.1. kohaselt lõpetasid kostja ja kolmandad isikud kõik nende vahel eelnevalt sõlmitud asja puudutavad kokkulepped. Samuti ei oma hageja õigust viidata võimalikule kostja poolsele lepingute rikkumisele, kuivõrd õigustatud isikuteks selles osas saavad olla eelpool nimetatud kolmandad isikud.
Kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastunud, kostja on saanud raha summas 1 470 000 krooni vastavalt kokkulepetele kolmandate isikute nimelt ja arvel ning hagejal ei ole õigust nõuda võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 1027 ja 1028 lg 1 alusel 1 470 000 krooni kui alusetult saadu tagastamist. Isegi kui kostja oleks saanud õigusliku aluseta hageja poolt nimetatud rahasumma, omaksid õigust seda tagasi nõuda kolmandad isikud, mitte hageja. Kolmandad isikud ei ole sellist nõuet kostja vastu esitanud.
Tartu Maakohus rahuldas 27. veebruari 2007 otsusega hagi ning mõistis OÜ-lt G välja 1 470 000 krooni OÜ C kasuks. Otsuse põhjenduste kohaselt tulenevalt VÕS §-st 1027 peab isik alusetu rikastumise peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt juhul, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Pooled ei vaidle asjaolu üle, et hageja kandis kostja kontole hagiavalduses nimetatud summa. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg-st 1 võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. VÕS § 33 lg 2 kohaselt juhul, kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1 peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Kuivõrd korteriomandi puhul on tegemist kinnisasjaga, peab eelleping korteriomandite müügilepingu sõlmimiseks olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine. Sama seaduse § 84 lg-st 1 tulenevalt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kuivõrd asjas puuduvad notariaalselt tõestatud lepingud moodustatavate korteriomandite võõrandamiseks kostja poolt hagejale või võimalikele hageja poolt esindatavatele isikutele, siis puudub alus hagi rahuldamata jätmiseks. Asjaolu, mille kohaselt oli broneerimislepingutena pealkirjastatud lepingute sõlmimise ajal olemas volikiri, ei võimalda järeldada, et kolmandad isikud oleksid volitanud hagejat nende esindajana kostjaga lepinguid sõlmima. Seega ei tõenda broneerimislepingutena pealkirjastatud lepingud hageja maaklerina tegutsemist. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS OÜ G esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu 27. veebruari 2007 otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta OÜ C hagi täies ulatuses rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt olid 15.10.2005 sõlmitud broneerimislepingute asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise poolteks OÜ G ja Suurbritannia kodanikud, keda esindas OÜ C (volitatud esindaja G. K ). OÜ C osa nende lepingute alusel seisnes OÜ C nõusolekul selles, et OÜ C pidi vahendama kolmandate isikute raha liikumist s.t. raha vastuvõtmist kolmandatelt isikutelt ja ülekandmist OÜ-le G . Tuvastamist ei leidnud, et hageja oleks olnud 15.10.2005 sõlmitud lepingute pooleks osas, mis puudutas asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamist. Samuti ei esine asjas tõendeid kokkuleppe kohta, et kostja pidi müüma moodustatavad korteriomandid hagejale. Olukorras, kus hageja ei ole olnud lepingute pooleks, ei saa tuvastada tehingute tühisust TsÜS 83 lg 1 alusel ning rajada otsust VÕS §-dele 1027 ja 1028 lg 1.
Ebaõigesti tõendeid hinnates on jõutud ekslikule järeldusele, et hageja ei tegutsenud kostja maaklerina ja hagejal puudus õigus esindada lepingute sõlmimisel kolmandaid isikuid. Vaatamata asjaolule, et asjas puuduvad tõendid, millest nähtuks selgesõnaliselt kolmandate isikute soov hagejale antavate volituste kohta, on antud asjas esinevate muude tõenditega võimalik tuvastada, et hageja tegutses kolmandate isikute esindajana. Kuna OÜ G ei ole kunagi soovinud kõnealuseid moodustatavaid korteriomandeid hagejale võõrandada, tulnuks maakohtul analüüsida, millisel alusel tegi hageja kostja kontole makseid. OÜ G on kogu aja olnud veendumuses, et hageja omas volitusi sõlmida kolmandate isikute nimel broneerimislepinguid asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks. Hageja avaldused ja käitumine mõjutasid apellanti mõistlikult uskuma, et hagejale on kolmandate isikute poolt antud volitus OÜ-ga G tehingute tegemiseks (TsÜS § 118 lg 2). Ka kolmandad isikud on oma käitumisega aktsepteerinud tehingute tegemist nende nimel. Hageja pangakontode väljavõttest nähtub, et vähemalt kümne isiku poolt on läbi hagejaga seotud Suurbritannia äriühingu C Properies Overseals (edaspidi CPO) tasutud ajavahemikul 03.05.2005 kuni 19.08.2005 hageja kontole broneerimistasu või ettemaks. Tasu maksmist on kinnitanud ka Mark 0'Dell kostjale saadetud E-postiga kirjavahetuses ja Robert Gallagher oma vastuses E-posti teel. Eeltoodu viitab sellele, et kolmandad isikud on asunud täitma oma lepingulisi kohustusi OÜ G ees. Rahasummade liikumine läbi Suurbritannias asuva äriühingu CPO ei viita sellele, et nimetatud äriühingu ja kolmandate isikute vahel pidanuks eksisteerima mingisugused õiguslikud suhted seoses kostja ja kolmandate isikute vahel sõlmitud broneerimislepingutega. CPO osalus kõnealuste tehingute puhul seisnes vaid raha vastuvõtmises ja ülekandmises ning ostjate otsimises hagejale kui kostja maaklerile. Asjas esinevate tõendite pinnalt on võimalik järeldada, et hageja ei teinud kostjale makseid mitte oma vahendite arvelt vaid kolmandate isikute poolt kostjaga sõlmitud lepingute alusel ja kolmandate isikute arvel. OÜ C vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on halduskohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Apellatsioonkaebuses esitatud väited on meelevaldsed ning väärad.
Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ning tuleb rahuldada. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada tõendite väära hindamise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. VÕS § 1027 sätestab, et isik peab alusetu rikastumise peatükis sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. Sama seaduse § 1028 lg 1 kohaselt juhul, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja on kostjale ajavahemikus 27.05.2005 kuni 29.08.2005 üle kandnud kokku 1 470 000 krooni. Pooled vaidlevad selle üle, et millise kohustuse katteks on nimetatud summa üle kandnud, kelle nimel seda on tehtud ja kas kostja on nimetatud summa saades alusetult rikastunud hageja arvel. Maakohus on ebaõigesti tõendeid hinnates asunud seisukohale, et kostja ei tõendanud piisaval määral, et hageja tegutses kostjale raha üle kandes kolmandate isikute maaklerina. Maaklerilepingu mõiste avab VÕS § 658 lg 1. Viidatud sätte kohaselt kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu
sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Sama paragrahvi lõikes 2 sätestatakse, et maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Kohtule on esitatud kümme lihtkirjalikku eellepingut, milliste kohaselt sõlmis hageja 15.06.2005 kolmandate isikute esindajana kolmandate isikute (Kate Owen, William Campell-Jones, David Devine, Gina Teresa Batten, Graham Alan Clark, Jason Bougas, Mark O’Dell, Linda Jean Watson ja Wendy O’Dell) nimel kostjaga kokku Pärnu maakonnas Tahkuranna vallas Laadi külas Männimetsa kinnistule ehitatavate kortermajade baasil (C Village) moodustatavate korteriomandite omandamises. Seejuures nähti lepingutes ette, et eellepingute täitmisena kuulub kostjale ülekandmisele 1 129 000 krooni. Esitatud on ka broneerimislepingud (I kd tl 98-127, II kd tl 27-29, 47-73), millistest nähtub, et need on samuti sõlmitud kostja ja kolmandate isikute vahel, kusjuures kolmandaid isikuid on esindanud samuti hageja kontori juhataja G. K . Ka nimetatud lepingutes nähti ette poolte soov sõlmida tulevikus kostjale kuuluvale kinnistule rajatava korterelamu korteriomandite müük kolmandatele isikutele ning nähti ka ette broneerimistasu maksmine kolmandate isikute poolt kostjale. Ka esitatud pangakontode väljavõtetest (II kd tl 108-113, teistkordselt 128-135) nähtub, et vähemalt kümme eellepingu ja broneerimislepingu sõlminud isikut on läbi hagejaga seotud Suurbritannia äriühingu C Properties Overseals tasunud ajavahemikul 03.05. - 19.08.2005 hageja kontole broneerimistasu või ettemaksu. Kostjale hageja poolt ülekantud summade selgituses on märgitud, et tehakse ülekanne deposiidilt (deposit payment). Ettemaksu tasumist on kinnitanud ka Mark 0'Dell kostjale saadetud E-postiga kirjavahetuses ja Robert Gallagher oma vastuses E-posti teel (vt II kd tl 3, 8, 9-10, 11-26), Mark O`Delli poolt kostjale saadetud E-postiga kirjavahetuse koos tõlkega (II kd tl), esitades asjaolu (II kd tl 3, 8). Nimetatud kirjavahetuses on Mark O`Dell ühtlasi kinnitanud, et C Properties Overseals tegutses korteriomandi ostmisel tema agendina. Asjas on üle kuulatud tunnistajana kolmandate isikute esindajana kostjaga kõnesolevad eel- ja broneerimislepingud sõlminud hageja töötaja G. K , kes on oma ütlustes (II kd tl 142-146) kinnitanud, et korraldused nimetatud lepingute allkirjastamiseks andis talle hageja seaduslik esindaja, millest ta eeldas, et hageja oli saanud kolmandatelt isikutelt volituse ostu-müügi vahendamiseks; et raha kolmandatelt isikutelt laekus läbi Suurbritannia äriühingu C Properties Overseals hagejale selliselt, et ülekannetel märgiti, milliste inimeste eest on konkreetselt makstud; ja et tema tegi ka hageja seadusliku esindaja juhtnööride järgi ülekanded omakorda kostjale, seejuures tähendas makseselgituses märge „deposit payment“ seda, et kostjale kanti üle Suurbritannia kodanike deposiidiks makstud raha. Kohtule on esitatud samuti notariaalne volikiri, millest nähtub, et OÜ C poolt oli 07.10.2005 antud G. K volitus sõlmida kõikide kolmandate isikutega mistahes võlaõigus- ja asjaõiguslepinguid omal äranägemisel. Ringkonnakohus leiab erinevalt maakohtust, et nimetatud tõendid kinnitavad kogumis usaldusväärselt seda, et hageja osutas kolmandatele isikutele Männimetsa kinnistule moodustatavate korteriomandite omandamisel maaklerteenust ning et ta täitis kostjale vaidlusaluste rahasummade ülekandmisel kolmandatelt isikutelt saadud maksekäsundit sama õigussuhte raames, mitte ei maksnud neid summasid oma vahendite arvel ja eesmärgil moodustatavad korteriomandid ise omandada. Hageja on ka ise algselt hagis kinnitanud, et ta tegutses kostjaga suheldes ja kostjale makseid tehes Suurbritannia kodanike esindajana, kuid on hiljem menetluses oma sellest väitest veenvaid põhjendusi esitamata loobunud, asudes siis väitma, et tal oli kostjaga kokkulepe korteriomandite talle müümiseks ja Suurbritannia kodanikega kokkulepe korteriomandite neile edasivõõrandamiseks. Hageja ei ole tõendanud oma väidet, et tal oli kostjaga kokkulepe kortermaja valmimisel see ise omandada ja kavatsus siis korteriomandid edasi võõrandada Suurbritannia kodanikele. Hageja poolt esitatud dokumendid pealkirjaga „Ostuleping“ (II kd tl 116-127) ei kinnita hageja eeltoodud väidet,
sest neis lepingutes on vaid märgitud, et kinnisvara ostjateks on Suurbritannia kodanikud, kes on nõustunud sellega, et neile on tehtud ostupakkumine; samas ei ole märgitud, et OÜ C oleks müüja; märgitud on, et OÜ C kirjutab lepingule alla kui kinnisvaramaakler. Õige ei ole ka maakohtu seisukoht tõendite hindamisel, et kuivõrd Suurbritannia äriühing C Properties Overseals ei ole asjas pooleks, siis ei saa tõendite pinnalt, mis käsitlevad maksete tegemist läbi kõnesoleva äriühingu teha hageja ja kostja vaheliste suhete suhtes siduvaid ja tõendamisesemesse puutuvaid järeldusi. Ringkonnakohtu arvates saab kohus käesolevas asjas tugineda oma järeldustes ka äriühinguga C Properties Overseals seonduvale, kuivõrd lähtuvalt hagi alusest ja kostja vastuväidetest on vajalik hinnata muuhulgas seda, kas ja millisel kujul toimus Suurbritannia kodanike poolt maksete tegemine ning milline oli äriühingu C Properties Overseals osa selles. Nimetatud asjaolude tuvastamine ei eelda äriühingu C Properties Overseals käesolevasse menetlusse poolena või kolmanda isikuna kaasamist. Põhjendatud ei ole ka maakohtu see järeldus, et tunnistaja G. K ütlused ei ole piisavad tõendamaks asjaolu, et kolmandad isikud oleksid volitanud hagejat nende esindajana kostjaga lepinguid sõlmima, sest tunnistaja pole näinud ühtegi vastavat dokumenti ning puudub kolmandate isikute vastav kinnitus. Käsitletaval juhul on tunnistaja G. K ütlused OÜ C suhetes kolmandate isikutega maaklerina tegutsemise kohta kooskõlas asjas kogutud teiste tõenditega, mistõttu saab kohus ka neid asjaolude tuvastamisel aluseks võtta. See, et puudub kolmandate isikute endi kinnitus vaidlusaluses suhtes hageja maaklerina tegutsemise kohta, ei välista kohtu õigust hinnata nimetatud asjaolu olemasolu või puudumist muude tõendite pinnalt. Kuna eeltoodust tulenevalt on seega tõendatud, et hageja ei teinud kostjale makseid mitte oma vahendite arvelt, vaid kolmandate isikute poolt kostjaga sõlmitud lepingute alusel ja kolmandate isikute arvel, siis ei saa käesolev hagi kuuluda VÕS §-de 1027 ja § 1028 lg 1 alusel rahuldamisele. Kostja ei ole 1 470 000 krooni saades hageja arvel rikastunud. Arvestades käesolevas asjas tuvastatut on mõeldav, et alusetu rikastumise nõude kostja vastu saaksid esitada vaid Suurbritannia kodanikud, kelle arvel ja nimel hageja kostjale käsitletavaid makseid tegi. Kuna hagejal puudub iseseisev õigus nimetatud summa hagemiseks, siis oma õiguslikku tähtsust ka see hageja poolt esitatud asjaolu, et kostja on Männimetsa kinnistu, millele kostja pidi ehitama korterelamud, 20.07.2006 võõrandanud
Kuna ringkonnakohus jätab tehtava uue otsusega hagi rahuldamata, siis tuleb vastavalt TsMS §-dele 162 ja 173 jätta menetluskulud nii esijmeses astmes kui ka apellatsiooniastmes hageja kanda.
Üllar Roostoja
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.