Ühinguõigus

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

V.K. ja A.K. esitasid määruskaebuse, milles paluvad 15.12.2006 kandemääruse nr 25620022006 tühistada ning kanda kinnistusraamatusse piiratud asjaõigus – isiklik kasutusõigus A.K. ule kuuluvale 4/10 mõttelisele osale V.K. u kasuks. Määruskaebuse kohaselt rikub määrus lepingupoolte põhiseaduslikke õigusi. AÕS § 225 ei sätesta, et isiklik kasutusõigus koormab kogu kinnisasja. Asjaõigusseaduse ükski säte ei sätesta, et kinnisasja mõttelist osa ei või koormata kasutusvalduse või isikliku kasutusõigusega. AÕS § 74 sätestab, et ainult juhul, kui kaasomandis olevat kinnisasja soovitakse võõrandada või koormata tervikuna võib seda teha ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. AÕS § 73 lg 1 sätestab, et kaasomanik võib talle kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada. Kaasomanike kokkuleppe vajadus ei tulene sellest, et koormatakse kaasomandis olevat asja, vaid sellest, kui suurt osa asjast koormatakse, ning kas see puudutab ka teiste kaasomanike õigusi. Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 sätestab, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Tarbetute dokumentide ja kokkulepete nõudmine kitsendab nimetatud põhiseaduslikku õigust. Kaasomanike õigused ühises kinnisasjas määratakse konkreetse kinnisasja kasutuskorraga. Kasutuskorra vormi seaduses kehtestatud ei ole ja see võib olla nii suuline, kirjalik või kaasomanike omavahelise kokkuleppe mittesaavutamise tõttu kohtu korras määratud. Antud juhul saab eeldada, et kaasomanike omavahelised õigused ja kohustused on määratletud ja vaidlusi selles osas ei ole. AÕS § 218 lg 2 sätestab, et kasutusvaldaja õigused kasutusvalduses oleva asja kasutamise suhtes ei saa olla suuremad kui omaniku enda õigused. Lähtudes AÕS §-st 228 on ka kasutusvaldusega sarnase isikliku kasutusõiguse omaja omad. Järelikult ühe kaasomaniku poolt oma osa koormamine isikliku kasutusõigusega, millele kohaldatakse kasutusvalduse sätteid, ei saa olla puutumuses teiste kaasomanike õigustega ega neid rikkuda. Seega on ka kaasomanike kokkuleppe nõudmine sarnastel juhtudel tarbetu, sest teiste kaasomanike õigused on seadusega juba kaitstud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-90-03 leidnud, et kaasomandis olevat asja võib koormata tervikuna või reaalosana kaasomanike kokkuleppe või hilisema heakskiidu alusel, hilisemat heakskiitu ei pea andma koormaja kui lepingu sõlmija ja kokkuleppe olemasolu eeldatakse.

Kui kokkuleppeid tegelikkuses ei ole, siis on teistel kaasomanikel õigus kaitsta oma õigusi AÕS § 74 lg 2 alusel. Enne seda ei pea keegi midagi esitama, sest suulist kokkulepet ei ole võimalik kinnistusametile esitada. Kuna ka antud asjas ei ole koormatud isikliku kasutusõigusega kinnisasja tervikuna ega reaalosana, eeldatakse kaasomanike kokkuleppeid ja heakskiite kasutuskorra ja koormamise osas.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuse põhjendused ei anna alust vaidlustatud määruse tühistamiseks. Kohtunikuabi on vaidlustatud kandemääruses õigesti lõppjärelduses leidnud, et isiklik kasutusõiguse kui servituudikande tegemiseks esitada kõigi kaasomanike sellekohane kokkulepe. Määruskaebuse esitajate vastupidised väited ei ole põhjendatud. AÕS § 5 lg 1 sätestab, et asjaõigused on omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Tulenevalt nimetatus sättest on piiratud asjaõiguseks (reaalservituudiks) ka isiklik kasutusõigus. AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt määratakse isikliku kasutusõiguse ulatus kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Eelnimetatud sätetest tuleneb, et isiklik kasutusõigus piiratud asjaõigusena koormab kogu kinnisasja, kuid seadus lubab piirata servituudi, sh kasutusvalduse sisu, ka kinnisasja osaga tulenevalt kinnistusraamatu seaduse §-st 54 lg 2. Vastavalt KRS 54 lg 2 ei ole kinnistu osa koormamisel servituudiga jagamine nõutav, kui sellest ei teki segadust. Koormatud osa tähistatakse kinnistamisavalduse juurde kuuluval kinnistu plaani koopial või skeemil. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud sätte järgi ei ole välistatud isikliku kasutusõiguse seadmine kinnistu mõttelisele osale, kuid sel juhul on nõutav, et seatava servituudi ulatus on tehtud kinnistusraamatu kaudu kõigile nähtavaks. Servituudi ulatuse määratlemiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks ei piisa sellest, et näidatakse ära koormatava kaasomandi mõttelise osa suurus ning eeldatakse kaasomanike vastavat kokkulepet, vaid tuleb ära näidata ka koormatava kinnistu osa plaani koopial või skeemil. AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Nimetatud sätetest tuleneb seega, et nii kinnisasja tervikuna kui ka selle mõttelise osa koormamisel on vajalik kõigi kaasomanike vastav kokkulepe. Kuna käsitletaval juhul ei ole määruskaebuse esitajad kandeavalduse esitamisel vastavat kaasomanike kokkulepet ning kinnistu plaani koopiat või skeemi kinnistusosakonnale esitanud, on lõppjärelduselt õige kohtunikuabi seisukoht, et avalduses esineb kande tegemist takistav puudus, mida on võimalik kõrvaldada. Põhjendatud ei ole kaebuse esitajate tuginemine oma väidetes AÕS §-le 73 lg 1, mille kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada, ning AÕS §-le 218 lg 2, mille järgi ei saa kasutusvaldaja õigused kasutusvalduses oleva asja kasutamise suhtes olla suuremad kui omaniku enda õigused. Viidatud AÕS § 73 lg 1 reguleerib küll üldsättena kaasomaniku õigust

temale kuuluva mõttelise osa käsutamiseks, kuid mõttelisele osale servituudi seadmine eeldab tulenevalt AÕS §-st 74 lg 1 ja KRS §-dest 341 ning 54 lg 2 siiski teiste kaasomanike kui puudutatud isikute kaasamist kinnistamismenetlusse. Asjaolu, et AÕS § 218 lg 2 järgi ei saa isikliku kasutusõiguse omaja kui kasutusvaldaja õigused olla suuremad (kaas-)omaniku enda õigustest, ei välista AÕS § 74 lg 1 tulenevat nõuet, et kaasomandi (selle osa) koormamiseks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Kuna vaidlustatud määruses antud tähtaeg kaasomanike kokkuleppe esitamiseks on ringkonnakohtu määruse tegemise ajaks möödunud, siis annab ringkonnakohus määruskaebuse esitajatele uue tähtaja nimetatud kande tegemist takistavate puuduste kõrvaldamiseks.

Egon Konsand kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.