Võlaõigus › Võõrandamislepingud

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED Silver Põrk esitas Tartu Maakohtule hagi Andrus Undi vastu võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse ja omandiõiguse ülekandmise kohustamise tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt koostas ja tõestas Viljandi notar Margit Mets 23.08.2002 hageja (ostja) ja kostja (müüja) vahel sõlmitud isikliku kasutusõiguse kinnistamise avalduse, kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks (edaspidi - leping), mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatus nr 2990 all. Lepingu esemeks oli vastavalt lepingu p-le 1.1. Viljandi Maakohtu Kinnistusameti Kinnistusregistri registriossa nr 90 all sisse kantud kinnistu nimega Märdi, asukohaga Viljandimaal Kolga-Jaani vallas Leie külas, koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu p 3.1. järgi koormati kinnistu isikliku kasutusõigusega sellel paiknevale elamule koos kõrvalhoonetega kostja kasuks tähtajaga kaks aastat lepingu sõlmimisest arvates. Lepingu p 3.2. kohaselt toimus kinnistu ost-müük. Vastavalt lepingu p-le 3.4 oli kinnistu müügihinnaks 100 000 krooni. Sellest 20 000 krooni moodustas kinnistul paikneva elamu väärtus. Lepingu p-dest 3.5.-3.7. tulenevalt pidi müügihinna tasumine toimuma kolmes osas: 35 000 krooni pidi hageja kandma kostja pangaarvele lepingu sõlmimise päeval; 25 000 krooni pidi hageja tasuma kostja pangaarvele hiljemalt 25.09.2002; 40 000 krooni pidi hageja tasuma notari deposiitarvele enne omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt 23.08.2004. Lepingu p 3.8 kohaselt pidi notar edastama hoiustatud raha kostja pangaarvele kahe pangapäeva jooksul, arvates notarile kinnistusraamatu ärakirja esitamisest, millest nähtub, et ostja on omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Lepingu p-s 3.9. leppisid ostja ja müüja kokku, et asjaõigusleping omandi ülekandmiseks ostjale sõlmitakse hiljemalt 14 kalendripäeva jooksul arvates ostja poolt täieliku müügihinna tasumisest vastavalt lepingu p-le 3.6. Leping p-s 8.2 on notar lepinguosalistele täiendavalt selgitanud, et leping annab ostjale õiguse lepingu täitmisel nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning senise omaniku keeldumise korral õiguse esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Ostja mainitud õigus tulenes kuni 30.06.2003 kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 121 lg-st 1. Lepingu p 3.10 kohaselt otsustasid pooled asjaõiguse omandamise tagamiseks seada registriossa nr 90 eelmärke ostja, s.o hageja kasuks. Hageja täitis lepingujärgse kohustuse ja tasus kinnistu müügisumma vastavalt lepingus sätestatule. Enne kinnistu müügisumma viimase makseosa maksetähtpäeva saabumist selgus, et notar M. Mets on lõpetanud tegevuse ja seetõttu ei ole enam võimalik raha tema deposiitarvele tasuda. Kostjaga oli sellest juttu ja ta avaldas soovi asjaajamine mõnele Tartu notarile üle anda. Kostja väitel registreeris ta notariaja Tartus Soola tn 8 asuvas notaribüroos.

Sinna helistades aga selgus, et aega registreeritud ei ole. Seejärel võttis hageja kontakti teiste Viljandi notaritega ja notar Kersti Kulla nõustus poolelioleva tehinguga seotud asjaajamise üle võtma. 23.08.2004 maksekorraldusega kandis hageja kinnistu müügisumma viimase osa – 40 000 krooni Viljandi notar K. Kulla hoiukontole. Samaaegselt registreeris hageja notar K. Kulla juures 03.09.2004 aja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kinnistu omandi kostja poolt hagejale üleandmiseks. Hageja nimetas kostjale registreeritud notariaja ning notaribüroo aadressi. Kostja lubas kokkulepitud ajal 03.09.2004 notaribüroosse ilmuda, kuid ei tulnud ega teatanud ka mitteilmumise põhjust. Hageja sai kostjalt Tartu notar Kalev Uibopuu poolt 01.09.2004 tõestatud ja notariaalselt edastatud avalduse. Avalduses teatas kostja, et taganeb lepingust p 7.1. kohaselt. Lepingust taganemise põhjuseks oli toodud lepingu rikkumine, mis seisneb lepingu p-s 3.7. nimetatud rahasumma 40 000 krooni tähtaegselt tasumata jätmises. Hageja leidis, et kostjapoolne lepingust taganemine on tühine ega lõpetanud võlasuhet, sest hageja ei ole lepingu p-s 3.7 sätestatud kohustust rikkunud. Lepingu täitmisel esinenud takistustele vaatamata hoiustas hageja lepingu järgi võlgnetava 40 000 krooni tähtaegselt, s.o 23.08.2004. Lepingust taganemise aluseks ei saa olla asjaolu, et võlgnetav summa hoiustati teise notari hoiuarvele. Kostja A. Unt vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei olnud kostjale seisuga 01.09.2004 esitatud informatsiooni notar M. Metsa või mõne muu notari deposiiti kantud rahasummadest. Seega rikkus hageja müügilepingut ning kostjal oli õigus müügilepingust taganeda. Poolte eriline huvi oli suunatud müügilepingu täpse täitmise vastu, mille kohaselt pidi hageja (ostja) tasuma viimase osamakse notarile deponeerimise teel ja hiljemalt 23.08.2004. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-tele 1 ja 3 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Hageja ei täitnud müügilepingut. Arvestades notar M. Metsa ametist lahkumist, oli hageja kohustatud tegema rahasumma hoiustamiseks uue avalduse enne 23.08.2004. Hageja on sellekohase avalduse teinud alles 15.09.2004. Seega ei saa 23.08.2004 tehtud rahaülekannet notar K. Kulla arveldusarvele lugeda nõuetekohaseks deponeerimiseks. Müügilepingu p-des 3.7. ja 3.8. on pooled leppinud kokku, et viimase osamakse puhul on tegemist just notari deposiitkontole tasumisega ja et ostja saab deponeeritud raha kätte notari deposiitkontolt peale kinnistusraamatu kande tegemist. Eeltoodust tulenevalt ei saa rahaülekannet käsitleda viimase osamakse deponeerimisena ja müügilepingu p 3.7. nõuetekohase täitmisena. Hageja poolt 23.08.2004 notari pangakontole tehtud tavalisel rahaülekandel puudusid kõik notari deposiidi kohta seaduses sätestatud garantiid, mistõttu oleks hageja saanud nimetatud summa suvalisel hetkel tagasi küsida ja kostja õigused ei oleks enam olnud tagatud. Hageja ei täitnud müügilepingu p-st 3.7. tulenevat kohustust õige ajal ega õigel viisil, mis on aluseks müügilepingust taganemiseks.

MAAKOHTU LAHEND

Tartu Maakohus rahuldas 26. jaanuari 2007 otsusega S. Põrgi hagi A. Undi vastu võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse ja omandiõiguse ülekandmise kohustamise tuvastamiseks ning tuvastas S. Põrgi ja A. Undi vahel 23.08.2002 sõlmitud ja Viljandi notar M. Metsa poolt ametitoimingute raamatu registri nr 2990 all tõestatud võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse ning tuvastas A. Undi kohustuse nõusoleku andmiseks Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriossa nr 90 sisse kantud Märdi kinnistu (asukoht Leie küla Kolga-Jaani vald Viljandimaa) omandiõiguse S. Põrgile ülekandmiseks. Otsuse põhjenduste kohaselt sätestab VÕS § 116 lg 1, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Lepingupoolel on

õigus lepingust taganeda üksnes olulise rikkumise korral. Hageja kandis lepingujärgse rahasumma üle tähtaegselt 23.08.2004, mis viitab hageja tahtlusele lepingutingimusi täita. Vastavalt VÕS § 23 lg-le peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele vajalik oma kohustuse täitmiseks. 23.08.2004 maksekorraldusest nähtub hageja poolt 40 000 krooni tasumine notarile sihtotstarbelise summana. Maksekorralduse selgitusest nähtub rahasumma tasumise eesmärk. Maksukorralduses on kirjas: M. Metsa tehing reg. 2990 Märdi kinnistu reg nr 90 A. Unt ja S. Põrk vahel. Hageja soov lepingutingimuste täitmiseks nähtub ka notar K. Kulla ametitoimingute registri andmetest, milledest nähtuvalt on hageja seoses lepingu täitmisega registreerinud 03.09.2004 aja vaidlustatud asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Registri andmest nähtuvalt tuli hageja tehingu sõlmimiseks kohale, kuid kostja kohale ei ilmunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 kohaselt on tehinguks toiming, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus ning ühepoolseks tehinguks on vajalik ühe isiku tahteavaldus. Kostja taganemine lepingust on käsitletav tehinguna TsÜS § 67 mõttes. Kostjal puudus lepingust taganemiseks õiguslik alus, mille tõttu ei ole lepingust taganemine seaduslik ning on tühine. Lepingust taganemise tühisuse tõttu on hagejal õigus kostjalt nõuda müügilepingu p-des 2.2.10 ja 3.9 sätestatud kohustuse täitmist, s.o asjaõiguslepingu sõlmimist kinnisomandi ülekandmiseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS A. Unt esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ning teha uue otsuse, millega jätta S. Põrgi hagi täielikult rahuldamata. Apellatsioonkaebuse kohaselt leppisid pooled müügilepingu p-st 3.7. tulenevalt kokku, et 40 000 krooni tasutakse ostja poolt notari deposiitkontole hiljemalt 23.08.2004. Müügilepingu p-de 3.7. ja 3.8. kohaselt leppisid pooled kokku, et viimase osamakse (40 000 krooni) puhul on tegemist notari deposiitkontole tasumisega ning, et ostja saab deponeeritud raha kätte notari deposiitkontolt peale kinnistusraamatu kande tegemist. Samuti leppisid pooled kinnistu müügilepingu p-s 7.1. kokku, et A. Undil on õigus lepingust taganeda, kui müügilepingu p-st

S. Põrk vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt ei rikkunud hageja lepingutingimusi sellisel määral, millest tulenevalt kostja oleks õigustatud lepingust taganema. Igasugune rikkumine ei anna alust poolel lepingust taganeda, hinnangu andmisel tuleb lähtuda rikkumise asjaoludest. Hageja tegi vastavalt lepingu p-s 3.7 sätestatud 40 000 krooni suuruse ülekande Viljandi notar K. Kulla hoiukontole tähtaegselt, s.o 23.08.2004. Olulise lepingurikkumisena ei ole alust käsitleda ka asjaolu, et rahaülekandele ei eelnenud vastavalt NotS §-le 33 lg 2 notari poolt tõestatud avalduse tegemist. Tegemist on lepingu p 3.7 kostjapoolse laiendatud tõlgendusega. Lepingu p 3.7. sõnastusest tuleneb, et pooled pidasid silmas raha tähtaegset notari kontole laekumist, mitte aga selle deponeerimise kohta avalduse tegemist. Notariaadiseadusest ei tulene keeldu raha enne hoiustamise kohta avalduse tegemist notari kontole üle kanda. 23.08.2004 kandis hageja Viljandi notar K. Kulla hoiukontole 40 000 krooni. Rahasumma hoiustamise avaldus on Viljandi notar K. Kulla poolt tõestatud 15.09.2004 ja raha on käesoleva ajani notari hoiukontol. Hageja teavitas kostjat raha ülekandmisest ja omandi ülekandmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks kokkulepitud notariajast. VÕS § 23 lg 2 kohaselt peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele poolele vajalik oma kohustuste täitmiseks. Apellant ei ilmutanud koostööks vähimatki initsiatiivi, mistõttu ei ole õigustatud lepingust taganemine.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja vaidlustatud maakohtu otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis järgib ringkonnakohus vastavalt TsMS §-le 654 lg 6 esimese astme kohtu põhjendusi ega pea vajalikuks neid oma otsuses täies mahus korrata. Tulenevalt TsMS §-st 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes edasikaevatud osas. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et apellandi ükski väide ei anna põhjust otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohus on poolte poolt esitatud asjaoludest ja tõenditest lähtudes õigesti tuvastanud asjaolud, kohaldanud ja tõlgendanud seadust ning teinud põhjendatud järeldused. Ringkonnakohus toetub nendele, kinnitades neid. Põhjendatud ei ole apellandi väide, et kuivõrd pooled ise olid lepingu punktides 3.7. ja 7.1. määratlenud olulise lepingutingimuste rikkumise kriteeriumid, siis on maakohus alusetult jätnud lepingu punkti 7.1 ja VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaldamata ning hagejapoolse olulise lepingurikkumise tähelepanuta. 23.08.2002 müügilepingu p-st 3.7 nähtuvalt olid pooled kokku leppinud müügihinnast 40 000 krooni osa tasumises hageja kui ostja poolt notari deposiitarvele enne omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt 23. augustiks 2004. Sama müügilepingu p-is 7.1 sätestati, et müüjal on õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 3.7 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud hiljemalt 23.08.2004 ning see on täitmata ka taganemisavalduse tegemise päeva seisuga. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti hinnanud tõendeid ning jõudnud põhjendatud järeldusele, et hageja, kes kandis 23.08.2004 40 000 krooni suuruse viimase osamakse notar M. Metsa tegevuse lõpetamise tõttu teise Viljandi notari K. Kulla hoiukontole, ei rikkunud müügilepingu p-s 3.7 sätestatud tasumiskohustust sellisel määral, et kostja olnuks lähtuvalt sellest õigustatud lepingust taganema. Olukorras, kus kostja oli 23.08.2004 seisuga ja ka lepingust taganemise aja seisuga teadlik hagejal võimaluse puudumisest kanda lepingu p-s 3.7 kokkulepitud summa notar M. Metsa deposiitarvele, ei piisanud VÕS § 23 lg-st 2 tuleneva kostjapoolse kaasaitamiskohustuse täitmiseks sellest, et kostja uuris notariaalkontoritest, kas ja kuhu on

hageja puuduoleva summa deponeerinud. Kostja täitnuks eelnimetatud kaasaaitamiskohustuse kohaselt siis, kui ta oleks võtnud enne maksetähtaja saabumist hagejaga ühendust ja teatanud viimasele, millise notari juures peaks hageja viimase osamakse deponeerima. Kostja seda ei teinud, mistõttu ei saa ta ka hagejale ette heita seda, et viimane, hoiustades notariaalset avaldust esitamata 23.08.2004 40 000 krooni notar K. Kulla juures, täitis lepingu p-s 3.7 kokkulepitud kohustuse mittekohaselt. Eeltoodust tulenevalt ei saa hageja poolset kohustuse mittekohast täitmist käsitada olulise lepingurikkumisena pooltevahelise müügilepingu p 7.1 ja VÕS § 116 lg 1 ning lg 2 p 2 tähenduses, mistõttu ka ei olnud kostja õigustatud 01.09.2004 lepingust taganema. Ringkonnakohus märgib, et müügilepingu p-s 3.7 kokkulepitud hagejapoolset kohustuse mittekohast täitmist ei saaks käsitleda olulise lepingurikkumisena ka juhul, kui kostja ka täitnuks VÕS § 23 lg 2 sätestatud oma kaasaaitamiskohustuse. Tulenevalt VÕS §-dest 116 lg 5 ja 6 ning 196 lg 1 ja 2 saanuks kostja müügilepingust taganeda üksnes siis, kui ta oleks andnud hagejale raha maksmise kohustuse nõuetekohaseks täitmiseks täiendava tähtaja ning see jäänuks tulemusteta. Käesoleval juhul ei nähtu asjaoludest, et kostja oleks hagejale maksekohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andnud. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb TsMS § 60 lg 1 ja 8 (kuni 01.01.2006 kehtinud redaktsioon) kohaselt jätta apellandi kohtukulud apellatsioonimenetluses tema enda kanda. Vastustaja ei ole apellatsioonimenetluses menetluskulude hüvitamise taotlust esitanud.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Egon Konsand

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.