26. jaanuar 2007 Tartu Maakohtu Viljandi kohtumajas
Tsiviilasi
Asja lahendamine
nr 2-05-413 Silver Põrk versus Andrus Unt võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse ja omandiõiguse ülekandmise kohustamise tuvastamiseks kirjalikus menetluses
Kohtukoosseis
kohtunik Toomas Lillsaar
Hageja
Silver Põrk (isikukood: xxxxxxxxxxx; aadress xxxxxxx xx-x xxxx xxxx xxxxxxxxxxx) Advokaat Eve Laine (aadress Advokaadibüroo Ann Saar Oru tn 4 Tartu linn) Andrus Unt (isikukood xxxxxxxxxxx; aadress xxxxx xxx-xx xxxxx xxxx) Rene Varul (aadress Advokaadibüroo Andrus Lillo Rüütli tn 14 Tartu linn)
Hagi ese
Hageja esindaja Kostja Kostja esindaja
RESOLUTSIOON
Aluseks võtnud kohtus tuvastatud asjaolud ja kohaldatud seadused ning juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 434, tegi kohus otsustused. Otsustused hagis
1.Rahuldada Silver Põrgi hagi Andrus Undi vastu võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse ja omandiõiguse ülekandmise kohustamise tuvastamiseks: 1.1 tuvastada Silver Põrgi ja Andrus Undi vahel 23. augustil 2002 sõlmitud ja Viljandi notar Margit Metsa poolt ametitoimingute raamatu registri nr 2990 all tõestatud võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisus; 1.2 tuvastada Andrus Undi kohustus nõusoleku andmiseks Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriossa nr 90 all sisse kantud Märdi kinnistu (asukoht Leie küla Kolga-Jaani vald Viljandimaa) omandiõiguse Silver Põrgile (isikukood 3620227619) ülekandmiseks. Muud otsustused
2.Seoses menetluskuludega otsuse edastamisega: 2.1 välja mõista Andrus Undilt menetluskulud 60 krooni Silver Põrgi kasuks. 2.2 saata kohtuotsuse koopia menetlusosalistele. Selgitused otsusele edasikaebe korras ja tähtajas ning menetluskuludes
3.Selgitada: 3.1 TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu; 3.2 TsMS § 630 kohaselt kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega;
3.3 TsMS § 631 kohaselt on apellatsioonikaebuse esitamise tähtaeg 30 päeva, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest;
ASJAOLUDE KIRJELDUS JA KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Hageja põhjendused
1.1.Hageja nõuded Silver Põrk on esitanud 09. veebruaril 2005 hagi Andrus Undi vastu hagiavalduse, mida ta on 22. septembril 2006 täpsustanud. Hagis on Silver Põrk palunud kohtul tuvastada Andrus Undi ja Silver Põrgi vahel 23. augustil 2002 sõlmitud ja Viljandi notar Margit Metsa poolt ametitoimingute raamatu registri nr 2990 all tõestatud võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisus ja tuvastada, et Andrus Unt on kohustatud andma nõusoleku Tartu Maakohtu Viljandi kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 90 all sisse kantud kinnistu nimega Märdi, asukohaga Viljandimaal Kolga-Jaani vallas Leie külas omandiõiguse Silver Põrgile ülekandmiseks.
1.2.Hageja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Hageja väitel on ta täitnud poolte vahel 23. augustil 2002 sõlmitud kinnistu müügilepingu tingimused, kuid kostja on keeldunud sõlmimast asjaõiguslepingut kinnisomandi ülekandmiseks. Hageja on leidnud, et kostja taganemine müügilepingust taganemine on tühine, sest hageja ei ole müügilepingu tingimusi rikkunud.
23.augustil 2002 koostas ja tõestas Viljandi notar Margit Mets hageja (ostja) ja kostja (müüja) vahel sõlmitud isikliku kasutusõiguse kinnistamise avalduse, kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks (edaspidi - leping), mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatus nr 2990 all. Lepingu esemeks vastavalt lepingu punktile 1.1. oli Viljandi Maakohtu Kinnistusameti Kinnistusregistri registriossa nr 90 all sisse kantud kinnistu nimega Märdi, asukohaga Viljandimaal Kolga-Jaani vallas Leie külas, koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu punkti 3.1. järgi koormati kinnistu isikliku kasutusõigusega sellel paiknevale elamule koos kõrvalhoonetega kostja kasuks tähtajaga kaks aastat lepingu sõlmimisest arvates. Lepingu punkti 3.2. kohaselt toimus kinnistu ost-müük. Vastavalt lepingu punktile 3.4 oli kinnistu müügihinnaks 100 000 krooni. Sellest 20 000 krooni moodustas kinnistul paikneva elamu väärtus. Lepingu punktidest 3.5.-3.7. tulenevalt pidi müügihinna tasumine toimuma kolmes osas: 1) 35 000 krooni pidi hageja kandma kostja pangaarvele lepingu sõlmimise päeval; 2) 25 000 krooni pidi hageja tasuma kostja pangaarvele hiljemalt 25. septembril 2002; 3) 40 000 krooni pidi hageja tasuma notari deposiitarvele enne omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt 23. augustil 2004. Lepingu punkti 3.8 kohaselt pidi notar edastama hoiustatud raha kostja pangaarvele kahe pangapäeva jooksul, arvates notarile kinnistusraamatu ärakirja esitamisest, millest nähtub, et ostja on omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Lepingu punktis 3.9. ostja ja müüja leppisid kokku, et asjaõigusleping omandi ülekandmiseks ostjale sõlmitakse hiljemalt 14 kalendripäeva jooksul arvates ostja poolt täieliku müügihinna tasumisest vastavalt lepingu punktile 3.6. Leping punktis 8.2 on notar lepinguosalistele veel täiendavalt selgitanud, et leping annab ostjale õiguse lepingu täitmisel nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning senise omaniku keeldumise korral õiguse esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande tegemist ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Ostja mainitud õigus tulenes kuni 30. juunini 2003 kehtinud AÕS §-st 121 lg 1. Lepingu 3.10 kohaselt otsustasid pooled asjaõiguse omandamise tagamiseks seada registriossa nr 90 eelmärke ostja, s. o hageja kasuks. Hageja väitel täitis ta lepingujärgse kohustuse ja tasus kinnistu müügisumma vastavalt lepingus sätestatule. Enne kinnistu müügisumma viimase makseosa makse tähtpäeva saabumist
selgus, et notar Margit Mets on lõpetanud tegevuse ja seetõttu ei ole enam võimalik raha tema deposiitarvele tasuda. Kostjaga oli sellest juttu ja ta avaldas soovi asjaajamine mõnele Tartu notarile üle anda. Kostja väitel registreeris ta notariaja Tartus Soola tn 8 asuvas notaribüroos. Sinna helistades aga selgus, et aega registreeritud ei ole. Seejärel võttis hageja kontakti teiste Viljandi notaritega ja notar Kersti Kulla nõustus poolelioleva tehinguga seotud asjaajamise üle võtma. 23. augusti 2004 maksekorraldusega kandis hageja kinnistu müügisumma viimase osa – 40 000 krooni Viljandi notar Kersti Kulla hoiukontole. Samaaegselt registreeris hageja notar Kersti Kulla juures 03. septembriks 2004 aja asjaõiguslepingu sõlmimiseks kinnistu omandi kostja poolt hagejale üleandmiseks. Hageja väitel oli hagejal sellest kostjaga juttu nii vahetult kui telefoni teel. Hageja väitel nimetas ta registreeritud notariaja ning notaribüroo aadressi, samuti kirjeldas notaribüroo asukohta ja büroo juurde saamist. Kostja lubas kokkulepitud ajal notaribüroosse ilmuda. Hageja väitel oli ta 03. septembril 2004 eelregistreeritud ajal Kersti Kulla notaribüroos, kuid kostja kohale ei ilmunud ega teatanud ka mitteilmumise põhjust. Hageja väitel täieliku üllatusena sai hageja kostjalt Tartu notar Kalev Uibopuu (notaribüroo asukoht Tartus, Soola 8) poolt 01. septembril 2004 tõestatud ja notariaalselt edastatud avalduse. Avalduses teatas kostja, et taganeb lepingust selle punkti 7.1. kohaselt. Lepingust taganemise põhjuseks oli toodud väidetav lepingurikkumine, mis seisneb lepingu punktis 3.7. nimetatud rahasumma 40 000 krooni tähtaegses tasumata jätmises. Hageja on esitanud nõuete võlaõigusliku põhjenduse. VÕS § 116 lg l kohaselt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 186 p 5 kohaselt lepingust taganemisega võlasuhe lõpeb. Hageja väitel on kostjapoolne lepingust taganemine on tühine ega lõpetanud võlasuhet, sest hageja ei ole lepingu punktis 3.7 sätestatud kohustust rikkunud. Vastavalt VÕS §-le 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 76 lg 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Lepingu punkti 3.7 kohaselt tuli tasumata müügihinnast 40 000 krooni ostja poolt notari deposiitarvele tasuda enne omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt 23. augustil 2004. Lepingu täitmisel esinenud takistustele vaatamata hageja hoiustas lepingu järgi võlgnetava 40 000 krooni tähtaegselt, s. o 23. augustil 2004. Lepingust taganemise aluseks ei saa olla asjaolu, et võlgnetav summa hoiustati teise notari hoiuarvele. VÕS § 76 lg-s 2 sätestatu kohaselt kohustuste täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat. VÕS § 120 lg 2 kohaselt võib võlgnik võlgnetava raha hoiustada kohustuse täitmise kohas. Olukorras, kohustuse täitmine pidi toimuma rahasumma notari deposiitarvele kandmisena ja täitmine oli takistatud seetõttu, et tehinguga seotud Viljandi notar Margit Mets oli tegevuse lõpetanud, oli võlgnetava raha hoiustamine teise sama piirkonna notari juures igati seadusega kooskõlas, mõistlik ja põhjendatud. VÕS § 120 lg 3 sätestab, et võlgnik peab hoiustamisest võlausaldajale teatama. Hageja väitel täitis ta ka selle kohustuse. Kostja pidi taganemisavalduse tegemise ajal olema raha hoiustamisest ja hoiustamise kohast teadlik. 40 000 krooni on käesoleva ajani Viljandi notar Kersti Kulla hoiuarvel ning kostjat on sellest korduvalt informeeritud. Kostja on lugenud lepingust taganemise tõttu aga lepingulised suhted lõppenuks ning on keeldunud omandi ülekandmiseks kinnistusraamatusse kannet tegemast. Hageja on seisukohal, et ostjana on ta lepingujärgse ostuhinna tasumise kohustuse antud tingimustes igati õiguspärasel ja mõistlikul viisil tähtaegselt täitnud, mistõttu kostjapoolne lepingust taganemine on sisulise eelduse puudumise tõttu tühine. Taganemisavalduse tühisuse tuvastamise nõude õiguslikuks aluseks on TsÜS § 67 lg l ja 2 ning §-d 71; 84 ja 87. Lepingust taganemise tühisuse tõttu on hagejal õigus kostjalt nõuda müügilepingu punktides 2.2.10 ja 3.9 sätestatud kohustuse täitmist, s. o asjaõiguslepingu sõlmimist kinnisomandi ülekandmiseks hagejale. Kehtiva õiguse alusel on hageja nõue kvalifitseeritav VÕS § 108 lg 2, AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel nõudena kostja (müüja) vastu kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks. Hagi rahuldamisel asendaks kohtuotsus TsÜS § 68 lg 5
kohaselt müüja tahteavaldust asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja oleks ilma täiendavate täitetoiminguteta aluseks kande tegemiseks kinnisturaamatusse.
2.Kostja põhjendused
2.1.Kostja seisukohad nõuetes Kohtulikus menetluses on kostja vaidlustanud hageja nõudeid. Kostja väitel hageja poolt lepingu tingimuste rikkumise tõttu esinesid õiguslikud alused lepingust taganemiseks.
2.2.Kostja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Kostja on tunnistanud asjaolu, et pooled sõlmisid 23. augustil 2002 Viljandi notari Margit Metsa büroos kostjale kuuluva kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, mille alusel kohustus hageja tasuma kinnistu eest kolmes osas, kusjuures viimane osa kohustus hageja tasuma notar Margit Metsa deposiitarvele hiljemalt 23. augustil 2004, mis nähtub müügilepingu p-st 3.7. Seejärel pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingu kinnistu omandi ülekandmiseks hageja nimele. Kostja väitel vastavalt hageja esitatud palvele võimaldas kostja anda hagejal kostja omandis olevaid maid kasutada kolmandatele isikutele, võimaldades nõnda hagejal saada põllumassiivide väljaüürimisest otsest tulu. Kostja väitel pooled leppisid ka kokku, et hageja ei tee kostjale või kolmandatele isikutele takistusi Euroopa Liidu poolt makstava ühtse pindalatoetuste taotlemisel 2004. a eest vastavalt põllumajandusministri määrusele nr 50 Ühtse pindalatoetuse ja täiendava otsetoetuse saamise täpsemad nõuded ning toetuse taotlemise ja taotluse menetlemise täpsem kord 2004. aastal. Selle tõendamiseks on kostja esitanud ärakirja PRIA registrist kostja kinnistule esitatud pindalatoetuste taotluste kohta nii hageja kui ka Alari Pullisaare poolt. Peale seda, kui müügilepingus sätestatud tähtaeg 23. august 2004 oli saabunud ja kostjale ei olnud 01. septembri 2004 seisuga esitatud mistahes teateid või informatsiooni notar Margit Metsa või mõne muu notari deposiiti kantud rahasummadest, otsustas kostja kasutada temale müügilepingus sätestatud õigust müügilepingust taganeda. Kostja ei soovinud kauem oodata, sest maa edasiseks harimiseks ettevalmistatud plaane tuli hakata ellu viima. Kostja väitel rakendas ta müügilepingust taganemise eelselt tema võimuses olevaid meetmeid, saamaks teavet kostja võimalikest deponeeringutest, saades muuhulgas teada, et notar Margit Mets on ametist lahkunud ja et tema toimikuid hoitakse kohalikus Maa-arhiivis. Kostja väitel rikkus hageja müügilepingut ning kostjal tekkis õigus tehingust taganemiseks. Kostja on seisukohal, et ta taganes õigustatult pooltevahelisest müügilepingust ja tema
01.septembri 2004 müügilepingust taganemise avaldus vastas pooltevahelisele lepingule. Müügilepingu p 3.7. kohaselt leppisid pooled kokku, et 40 000 krooni tasutakse ostja poolt notari deposiitkontole hiljemalt 23. augustil 2004. Teadaolevalt leppisid pooled müügilepingu p-s 7.1. kokku, et Andrus Undil on õigus lepingust taganeda, kui müügilepingu p-s 3.7. tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud hiljemalt 23. augustil 2004 ning see kohustus oli kostja väitel täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga. Kostja on leidnud, et poolte eriline huvi oli suunatud müügilepingu täpse täitmise vastu, mille kohaselt pidi Silver Põrk (ostja) tasuma viimase osamakse notarile deponeerimise teel ja seda hiljemalt 23. augustil 2004. Vastavalt VÕS §-le 76 lg l ja 3 tuleb kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Oluline on, kas Silver Põrk täitis nõuetekohaselt pooltevahelise müügilepingu või mitte. Andrus Unt on seisukohal, et Silver Põrk ei täitnud müügilepingut ja rikkus seda, mistõttu tekkis Andrus Undil vastavalt lepingule õigus tehingust taganeda. Kostja väitel on ekslikud hageja seisukohad kolmanda osa müügisumma tasumise asjaolude kohta, s. h kostja väidetavast sooviavaldusest tuua asjaajamine mõnda Tartu notari juurde, tema väidetavast notariaja broneerimisest, kostja väidetavat lubadust ilmuda notariaaltoimingu tegemiseks Viljandi notarisse jms. Kostja väitel ei ole midagi sellist toimunud ja hageja sellekohased väited
on paljasõnalised ning eeldatavasti kantud soovist täita hageja teavitamiskohustused, n. ö tagantjärgi. Kostja väitel oli ta oli 23. augustil 2004 ja ka veel 01. septembri 2004 seisuga teadlik, et hageja ei ole kandnud notar Margit Metsa või mõne teise notari deposiiti müügilepingu järgseid summasid (s. o kolmandat osamakset). Kostja võis ka eeldada, et kuivõrd notar Margit Mets oli ametist lahkunud ja tema toimikud arhiveeritud Viljandi Maa-arhiivis, siis antakse temale teada uue notari andmed juhul, kui müügilepingu toimik antakse üle mõnele teisele notarile, ja seda kas hageja enda või notari poolt. Liiatigi tugines kostja pooltevahelisele kokkuleppele, et hageja loobub kolmanda osamakse tegemisest j a kinnistu omandile pretendeerimast. Hagiavalduses on hageja väitnud, et kostja pidi taganemisavalduse tegemise ajal olema raha hoiustamisest ja hoiustamise kohast teadlik. Kostja on leidnud, et hagiavalduses ei ole esitatud tõsikindlaid asjaolusid, millised sellist väidet toetaks, s. o millest nähtuks kostja teadmapidamine notar Kersti Kulla juures deponeeritud rahasummadest seisuga 01. september 2004. Kostja on nõustunud põhimõtteliselt sellega, et kui müügilepingu täitmise ajal lahkub konkreetne notar teenistusest, peab olema võimalik teha müügilepingust tulenevad toimingud mõne teise notari juures. Kostja väitel tuleb aga sellistest sammudest teist lepingupoolt - kelle õigusi ja kohustusi see võib puudutada - kindlasti teavitada. Kostja on leidnud, et sellises olukorras ei saa ka pidada mõistlikuks seda, et kostja oleks pidanud võtma ise ühendust kõigi tegutsevate notaritega ning pärima aru võimalikust raha deponeerimisest. Notari saladuse hoidmise kohustusest tulenevalt ei oleks ilmselt kostjale vajalikke andmeid edastatud. VÕS § 23 lg l p 4 kohaselt võivad lepingupoolte kohustused tuleneda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Kostja väitel selles põhimõttest lähtuvalt lasuvad pooltel lepingu täitmisel ka vastastikused teatamiskohused tähtsust omavatest asjaoludest ning kostja on leidnud, et hageja oli kohustatud VÕS § 23 lg l p-st 4 tulenevalt teavitama kostjat rahasummade deponeerimisest notar Kulla juures ja edasisest tahtest müügilepingu täitmiseks. Kostja aga jättis selle kohustuse täitmata. Kostja sai müügilepingu taganemisel 01. septembril 2005 mõistlikult lähtuda just temale teadaolevast faktilisest ja õiguslikust olukorrast - s. o 1) pooltevahelisest kokkuleppest müügilepingu täitmisest loobumisest, 2) notar Margit Metsa ametist lahkumisest ja 3) informatsiooni puudumisest, et raha oleks deponeeritud kusagil mujal notari juures. Kostja on leidnud, et arvestades notar Margit Metsa ametist lahkumist, oli hageja kohustatud tegema rahasumma hoiustamiseks uue avalduse ja seda enne 23. augusti 2004. Kostja on osutanud tähelepanu asjaolule, et hageja on sellekohase avalduse teinud alles 15. septembril 2004, mis tähendab
23.augustil 2004 tehtud rahaülekannet notar Kersti Kulla arveldusarvele ei saa lugeda nõuetekohase deponeerimisena. Kostja väitel ei saanud notar Margit Metsa lahkumine tulla hagejale üllatusena, sest kostjale teadaolevalt toimus tema poolt teenistusest lahkumine 2003. a lõpus. Asjas olevatest materjalidest nähtub, et Silver Põrk ei ole vaielnud vastu Andrus Undi väitele, et 23. augustil 2004. a toimunud rahaülekanne ei ole käsitletav raha notari juures deponeerimisena (hoiustamisena) lepingus kokkulepitud viisil. Müügilepingu p-des 3.7. ja 3.8. on pooled leppinud kokku, et viimase osamakse puhul on tegemist just notari deposiitkontole tasumisega, ja et ostja saab deponeeritud raha kätte notari deposiitkontolt peale kinnistusraamatu kande tegemist. Seega pidi viimane osamakse olema tasutud notari deposiitkontole, millele pidi eelnema (vastavalt notariaadiseaduse § 33 lg-le 2) hoiustamist taotleva isiku ehk Silver Põrgi notariaalselt kinnitatud avaldus notarile. Kuna Silver Põrk ei ole vaidlustanud, et tema 23. augustil 2004 rahaülekandele ei eelnenud notariaalselt kinnitatud avaldust notarile, siis ei saa nimetatud rahaülekannet käsitleda viimase osamakse deponeerimisena ja müügilepingu p 3.7. nõuetekohase täitmisena. Silver Põrk esitas notariaalselt tõestatud avalduse notarideposiidi kasutamise kohta alles 15. septembril 2004, millist ajahetke tuleb lugeda viimase osamakse deponeerimiseks. Notari deposiidi vastu oli pooltel huvi seetõttu, et notari deposiidi käsutamine on lubatud üksnes deponeeritu väljaandmiseks õigustatud isikule või tema poolt nimetatud kolmandale isikule või deponeeritu tagastamiseks hoiustajale. Notar keeldub hoiustatu käsutamisest, kui käsutamisega rikutaks tagatava tehingu sõlminud isikute või kolmandate isikute õigusi (notariaadiseaduse § 33 lg 3 ja 4). Arvestades asjaolu, et Silver Põrgi poolt oli teostatud 23. augustil 2004 tavaline ülekanne notari pangakontole, siis puudusid sellisel rahakandel kõik notari deposiidi kohta seaduses sätestatud garantiid, mistõttu oleks Silver Põrk saanud nimetatud
summa suvalisel hetkel tagasi küsida ja Andrus Unti õigused ei oleks enam olnud tagatud nii, nagu need oleksid olnud tagatud notari deposiidi puhul. Eelnevast tulenevalt on Andrus Unt seisukohal, et Silver Põrk ei täitnud müügilepingu p-st
3.7.tulenevat kohustust õige ajal (raha deponeerimine toimus 23. augusti 2004 asemel 15. septembril 2004), ega õigel viisil (notarile teostatud rahaülekanne ei olnud raha deponeerimine notari juures, vaid tavaülekanne). Sellised rikkumised olid piisavaks aluseks müügilepingust taganemiseks, kostja oli rikkumises ka veel müügilepingust taganemise hetkel Tulenevalt teavitamiskohustuse rikkumisest ja rahasummade mittetähtaegsest hoiustamisest, mis kostja väitel tähendab ühtlasi müügilepingu rikkumist, puudub hagejal õigus nõuda müügilepingust taganemise tühisuse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande muutmist. Samas on kostja jätkuvalt valmis tagastama hagejale tema poolt müügilepingu täitmisena ülekantud summad, millest on vastavalt müügilepingu p-le 7.3. maha arvestatud kokkulepitud leppetrahv.
3.Kohtu põhjendused
3.1.Menetluse käik Poolte nõusolekul võib kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Sel juhul määrab kohus võimalikult kiiresti tähtaja, mille jooksul on võimalik esitada avaldusi ja dokumente, samuti otsuse avalikult teatavakstegemise aja ja teatab neist menetlusosalistele TsMS § 403 lg 1). Pooled on nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus on määrusega andnud pooltele võimaluse esitada kirjalikus menetluses avaldusi ja dokumente ning teinud pooltele teatavaks otsuse avalikult teatavakstegemise aja.
3.2.Seisukohad hagis Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt tuleb hagi täielikult rahuldada ning tuvastada kostja lepingust taganemise tühisus ja kostja kohustus nõusoleku andmiseks kinnistu omandiõiguse ülekandmiseks hagejale.
3.3.Tuvastatud asjaolud, järeldused ja õiguslik analüüs Pooled ei ole vaidlustanud asjaolu, et 23. augustil 2002 koostas ja tõestas Viljandi notar Margit Mets hageja Silver Põrgi (ostja) ja kostja Andrus Undi (müüja) vahel sõlmitud isikliku kasutusõiguse kinnistamise avalduse, kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks, mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatus nr 2990 all (tl 8 - 14). Nähtuvalt lepingust oli müügilepingu esemeks Märdi kinnistu, asukohaga Viljandimaal KolgaJaani vallas Leie külas. Pooled ei ole vaidlustanud asjaolu, et kinnistu müügihinnaks oli 100 000 krooni, millest hageja on kostjale tasunud kokku 60 000 krooni. Tartu notar Kalev Uibopuu poolt on 01. septembril 2004 tõestatud ja notariaalselt edastatud avaldus hagejale, millega kostja on teatanud, et on taganenud lepingust selle punkti 7.1. kohaselt ning lepingust taganemise põhjuseks oli toodud lepingu punktis 3.7. nimetatud rahasumma 40 000 krooni tähtaegses tasumata jätmises. Pooled on vaidlustanud viimase osamakse 40 000 krooni tasumise, mille hageja pidi tasuma notari deposiitarvele enne omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist hiljemalt
23.augustil 2004. Kostja väitel ei ole hageja seda lepingukohaselt ja õigeaegselt tasunud, mille tõttu on kostja lepingust taganenud. Kostja on seisukohal, et ta taganes õigustatult pooltevahelisest müügilepingust ja tema 01. septembri 2004 müügilepingust taganemise avaldus vastas pooltevahelisele lepingule. Hageja väitel ei olnud kostja õigustatud lepingust taganema. Kohtul tuleb lahendada õiguslik küsimus, kas hageja rikkus lepingutingimusi määral, millest tulenevalt kostja oli õigustatud lepingust taganema? Et sellel küsimusele vastata tuleb
arvestada asjaoluga, et notar Margit Mets, kelle juures pooled müügitehinguid sõlmisid, oli juba enne 23. augustit 2004 (milliseks tähtajaks hageja pidi tasuma notari deposiitarvele enne omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist 40 000 krooni) tegevuse notarina lõpetanud. Selle tõttu kandis hageja 23. augusti 2004 maksekorraldusega 40 000 krooni teise Viljandi notari Kersti Kulla hoiukontole. VÕS § 116 lg l kohaselt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Seega mitte igasugune rikkumine ei anna alust lepingupoolel sellest taganeda, vaid üksnes oluline rikkumine. Hinnangu andmisel kohustuse rikkumisele tuleb lähtuda asjaoludest. Üheks määravamaks asjaoluks kostja väidetava rikkumise puhul hageja poolt on notari lahkumine, kelle juures ja kelle arvele viimane lepingujärgne rahasumma 40 000 krooni pidi laekuma. Arvestada tuleb ka asjaolu, et hageja kandis lepingujärgse rahasumma üle tähtaegselt 23. augustil 2004. Kostja seisukohtadest lähtuvalt on ta pidanud hagejapoolseks oluliseks rikkumiseks seda, et hageja ei teavitanud kostjat raha ülekandmisest teise notari arvele. Samas on hageja väitnud, et ta teavitas kostjat eelnevalt nii uuest notarist kui ka raha ülekandmisest. Oma väiteid ei ole hageja ega ka kostja usaldusväärselt tõendanud, piirdudes paljasõnaliste väidetega. Vaatamata sellele, kas pidada õigeks hageja või kostja väiteid, on oluline asjaolu, et hageja tegi lepingutingimustes sätestatud rahasumma 40 000 krooni ülekande tähtaegselt, mis viitab hageja tahtlusele lepingutingimusi täita, vaatamata kõrvalise ja pooltest mitteolenevale asjaolule, s. o notari teenistusest lahkumisele. Arvestada tuleb seejuures hageja initsiatiivikust, mis seisnes uue notari otsimises, tähtaegselt rahaülekandmises ja ka uue notariaja kokkuleppimises 03. septembriks 2004. Hageja sellekohasest tegutsemisest saab järeldada seda, et hageja pidi sellest informeerima ka kostjat, vastasel puhul tuleks hageja käitumist tõlgendada motiveerimatu ühepoolse käitumisena, mis nähtuvalt tsiviilasja materjalidest ei ole usutav. Vastavalt VÕS § 23 lg-le peab lepingupool tegema teise lepingupoolega koostööd, mis on teisele vajalik oma kohustuse täitmiseks. Kostja on ka väitnud, et hageja on kostjale suusõnaliselt avaldanud, et pindalatoetuste ja üüritulude saamise eest on ta nõus loobuma müügilepingust, viimase osamakse tegemisest ja ühtlasi hilisemast kinnisomandi tema nimele ülekandmise nõudest. Kostja väitel pooled leppisid kokku, et vastavalt PRIA poolt laekuvatele rahadele ja saadud üürisummadele teostavad pooled tasaarvestuse müügilepingu järgselt tasutud summade osas, ning kinnistu jääb ka edasisest hageja omandisse. Lisaks kohustus kostja kandma ka maamaksu tasumise kohustuse, mis reeglina on maa reaalse kasutaja kohustus. Vastavalt poolte kokkuleppele pidid nad vormistama eelkirjeldatud kokkuleppe notariaalselt 2004. a, augusti lõpus, vahetult enne kinnistu müügilepingust tuleneva kolmanda osamakse sooritamise kuupäeva (s.o. enne 23. augusti 2004). Kostja väitel oli see suuline kokkuleppe, mille täitmise osas ei tekkinud kostjal kahtlusi. Toetudes sellele pooltevahelisele kokkuleppele ja teades, et kinnistu jääb tema omandisse, on kostja teinud kinnistu edasise käsutamise osas ühiseid koostööplaane kolmandate isikutega, mille tulemusena on allkirjastatud juba ka vastav leping. Kostja on esitanud sellekohase 30. juuli 2004 koostöölepingu Tiit Laugusega. Lepingu kohaselt on pooled seadnud eesmärgiks vaidlusaluse kinnistu põllumajanduslikuks arendamiseks (tl 50). Kostja väitel vahetult kolmanda osamakse tähtaja 23. augusti 2004 saabumist asus hageja esitama põhjendusi kokkuleppe sõlmimise edasilükkamiseks 2004. a lõpu poole, kas septembri lõppu või oktoobri algusesse, kusjuures esitatud põhjendused seondusid hageja väidetavalt tiheda töögraafikuga. Kohus on seisukohal, et kostja esitatud seisukohad ei seostu ega ole asjakohased poolte vahel 23. augustil 2002 sõlmitud notariaalselt tõestanud lepinguga. Kostja väidetavaid tingimusi
23.augustil 2002 lepingus kohus ei tuvastanud ning neid kostja väidetavad tingimusi ei saa 23. augusti 2002 lepingust taganemise õigustamisel aluseks võtta.
23.augusti 2004 maksekorraldusest nähtub hageja poolt 40 000 krooni tasumine notarile sihtotstarbelise summana. Maksekorralduse selgituses on: Margit Metsa tehing reg. 2990 Märdi kinnistu reg nr 90 Andrus Unt ja Silver Põrk vahel (tl 15). Kostja väide, et raha ülekande ajal ei olnud hageja teinud notariaadiseadusele vastavat eelnenud notariaalselt kinnitatud avaldust notarile, ei muuda seda ülekannet oluliseks lepingutingimuse rikkumiseks. Maksekorralduse selgitusest nähtub selle tasumise eesmärk ning kuni käesoleva ajani on hageja lepingutingimuste täitmiseks makstud 40 000 krooni notar Kersi Kulla deposiitarvel. Kohus on seisukohal, et ka
see, et raha 40 000 krooni hoiustamise avaldus on notar Kersti Kulla poolt notariaalselt tõestatud
15.septembril 2004 (tl 20), ei ole iseenesest samuti asjaolu, mis oleks käsitletav lepingutingimuste olulise rikkumisena. Hageja soov lepingutingimuste täitmiseks nähtub ka Kersti Kulla ametitoimingute registri andmetest, milledest nähtuvalt hageja on seoses lepingu täitmisega registreerinud 03. septembriks 2004 aja vaidlustatud asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Registri andmest nähtuvalt on hageja olnud tehingu sõlmimiseks kohal kostja aga mitte ning hageja on avaldanud notari juures, et ei nõustu kostja müügilepingust taganemisega (tl 18 ja 19). TsÜS § 67 kohaselt on tehinguks toiming, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus ning ühepoolseks tehinguks on vajalik ühe isiku tahteavaldus. Kostja taganemine lepingust on käsitletav tehinguna TsÜS § 67 mõttes. TsÜS § 84 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kostja lepingust taganemiseks kohus ei tuvastanud õiguslikke aluseid, mille tõttu ei ole lepingust taganemine seaduslik ja seega tühine. Kohus on seisukohal, et lepingust taganemise tühisuse tõttu on hagejal õigus kostjalt nõuda müügilepingu punktides 2.2.10 ja 3.9 sätestatud kohustuse täitmist, s. o asjaõiguslepingu sõlmimist kinnisomandi ülekandmiseks. AÕS § 611 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu.
3.4.Menetluskulude jaotus
01.jaanuarist 2006 kehtib uus TsMS. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 (menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine) kohaselt enne uue TsMS seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS-s sätestatut. Seega menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise otsustused tulevad teha kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seoses hagi rahuldamisega tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jätta kostja kanda. Hageja on hagi esitamisesl tasunud riigilõivu 60 krooni, mis tuleb hageja kasuks välja mõista kostjalt. Pooled materjale menetlude kandmisest kohtule esitasnud ei ole, sellest kohus järeldab, poooled on jätnud võimalikud menetluskulud nende endi kanda.
Toomas Lillsaar Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.