Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. september 2007, Tallinn
Tsiviilasi
Margus Prantsuse hagi AS Hansa Liising Eesti, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri Arvi Pingi ja OÜ Metring vastu kinnistusraamatu kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxxx omaniku kande muutmiseks ja kohtutäitur Arvi Pingi poolt 17.10.2005 läbi viidud enampakkumine kehtetuks tunnistamiseks ning Margus Prantsuse hagi AS Hansa Liising Eesti vastu kinnistusraamatus registriossa nr xxxxxxxx AS Hansapank kasuks sisse kantud hüpoteegi õigustühiseks lugemiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.03.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Margus Prantsuse apellatsioonkaebus
Menetluse liik
kirjalik menetlus
Menetusosalised ja nende esindajad
Hageja Margus Prantsus (IK xxxxxxxxxxx, elukoht: x), esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal Kostja AS Hansa Liising Eesti (registrikood xxxxxxxx, asukoht: Liivalaia 8 Tallinn), esindaja Rita Malken Kostja kohtutäitur Arvi Pink (IK xxxxxxxxxxx, büroo asukoht: Narva mnt 7D Tallinn), esindaja vandeadvokaat Äili Rodi Kostja OÜ Metring (registrikood xxxxxxxx, asukoht: Sooja 1, Saue, Harjumaa), esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher Kolmas isik kostja poolel Tallinna notar Tiit Sepp (büroo asukoht: Rävala pst 3/Kuke 2 Tallinn) Kolmas isik Tallinna notar Jaan Hargi (büroo asukoht: Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn)
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 22.03.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
Välja mõista Margus Prantsuselt 8000 (kaheksa tuhat) krooni apellatsiooniastme õigusabikulu kohtutäitur Arvi Pingi kasuks Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.23.05.2003 sõlmisid Margus Prantsus ja AS Hansapank laenulepingu nr 03-088703-EL, mille kohaselt AS Hansapank andis Margus Prantsusele laenu summas 125 800 eurot lõpptähtajaga 23.05.2013 liisinglepingu nr 0034591L refinatseerimiseks ja elamu, asukohaga x, renoveerimiseks. 26.05.2003 sõlmisid müüja AS Hansa Liising Eesti, ostja M. Prantsus ja hüpoteegipidaja AS Hansapank notariaalse hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu, millega võõrandati M. Prantsusele Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxx kantud kinnistu 1 675 366, 04 krooniga. Kinnistu koosseisu kuulus seitse maatükki. Lepingu p 3 järgi seati M. Prantsuse huvides AS Hansapank kasuks kinnistu IV jakku esimesele järjekohale hüpoteek igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. 03.09.2003 kanti 26.05.2003 kinnistamisavalduse alusel Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxx sisse omanikuna M. Prantsus ning IV jakku (hüpoteegi kanne) esimesele järjekohale hüpoteek.
2.21.05.2004 tegi AS Hansa Liising Eesti notariaalse lepingust tühistamise avalduse kinnistusosakonnale, kuna 26.05.2003 sõlmitud hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügileping ning asjaõigusleping, mille pooleteks olid M. Prantsus, AS Hansa Liising Eesti ja AS Hansapank, on tehtud olulise eksimuse mõjul. AS Hansa Liising Eesti asus seisukohale, et tehingu pooled pidasid tehingu tegemisel tehingu esemena silmas kinnistu osaks olnud katastriüksust xxxxx:xxx:xxxx, mitte kinnistu osaks olevaid teisi katastriüksusi. Poolte tahe oli kinnistu osaks olevale x katastriüksusele vastava kinnistuosa müümine lepingus märgitud hinnaga. Katastriüksus xxxxx:xxx:xxxx oli M. Prantsuse ja AS Hansa Liising Eesti vahel sõlmitud liisinglepingu nr 0034591L liisinguesemeks. Tehingu esemeks ekslikult olnud kinnistu koosseisus olevad katastriüksused olid tehingu tegemise hetkel teiste AS Hansa Liising Eesti ja kolmandate isikute vaheliste liisinglepingute esemeks.
3.16.05.2005 sõlmiti tsiviilasja nr 2/1-653/04/05 raames AS Hansa Liising Eesti ja M. Prantsuse vahel kohtulik kokkulepe, mis jõustus 27.05.2005. AS Hansa Liising Eesti ja M. Prantsuse leppisid kokku, et poolte tegelik tahe oli 26.05.2003 lepingu sõlmimisel M. Prantsusele võõrandada kinnistu nr xxxxx koosseisus oleva ühe katastriüksuse (xxxxx:xxx:xxxx), aadressiga x võõrandamine, mitte kogu kinnistu võõrandamine, mistõttu M. Prantsus annab nõusoleku kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja lubab kustutada teises jaos kande M. Prantuse kohta ning sisse kanda AS Hansa Liising Eesti ning M. Prantsuse nõusolek on tuvastatud.
4.Kinnistu nr xxxxx ebaõige kande parandamise järel selle ainuomanik AS Hansa Liising Eesti soovis jagada kinnistu iseseisvateks kinnistuteks (7 uut registriosa ehk kinnistut), milleks andis tagasivõetamatu nõusoleku nimetatud kinnistu hüpoteegipidaja. Omanik ja hüpoteegipidaja leppisid kokku, et kinnistu nr xxxxx neljandasse jakku kantud hüpoteek jääb pärast kinnistu nr xxxxx jagamist koormama ainult avatavat kinnistut asukohaga x, katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx, pindalaga 1253 m2, elamumaa ning kantakse kinnistu nr xxxxx jagamise tulemusel eelnimetatud asukoha ja katastritunnusega tekkiva kinnistu 2(10)
registriosa neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale ning mille kohta on koostatud ja tõestatud vastavad notariaalsed asjaõiguslepingud ning kinnistamisavaldused.
5.06.06.2005 notariaalse asjaõigus- ja kinnistamisavalduse alusel kinnistu nr xxxxx jagamisel avati uued registriosad, sealhulgas registriosa nr xxxxxxxx (vana registriosa xxxxxx), mis on kinnistusraamatusse sisse kantud 13.07.2005, ning vastavalt ülaltoodule kinnistu nr xxxxx jagamisel selle neljandasse jakku esimesele järjekohale x laenu tagamiseks on sisse kantud hüpoteek (AS Hanapank kasuks), mis kanti üle sama asukohaga ja katastritunnusega avatavasse registriossa nr xxxxxxxx.
6.Vastavalt Harju Maakohtu 16.05.2005 määrusele leppisid M. Prantsus ja AS Hansa Liising Eesti kokku, et 06.06.2005 kell 10.30 notar Tiit Sepa büroos toimub lepingu, millega AS Hansa Liising Eesti võõrandab M. Prantsusele kinnistust osa, mis vastab katastriüksusele nr xxxxx:xxx:xxxx, tõestamine. M. Prantsus 06.06.2005 notari juurde ei ilmunud Lepingu tõestamiseks registreeriti nimetatud notari juurde kokku neli aega: 06.06.2005, 07.07.2005, 01.08.2005 ja 22.08.2005.
7.05.09.2005 seisuga olid M. Prantsuse krediidilepingutest tulenevad võlgnevused AS Hansapank ees kokku 1 702 765, 78 krooni. Kuna kohustatud isik M. Prantsus vabatahtlikult oma kohustusi AS Hansapank ees ei täitnud, soovis AS Hansapank hüpoteegipidajana AS-le Hansa Liising Eesti kuuluva kinnistu registriosa nr xxxxxxxx müümist sundenampakkumisel ja esitas 05.09.2005 Harju tööpiirkonna kohtutäiturile Arvi Pinkile avalduse täitemenetluse algatamiseks, mille alusel kohtutäitur algatas täitemenetluse. Täitemenetluse täitedokumendiks oli 26.05.2003 notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja igakordse omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks ja nimetatud hüpoteek oli kinnistusraamatusse 03.09.2003 sisse kantud esimesele järjekohale. AS Hansa Liising Eesti teatas 05.09.2005 M. Prantsusele asjaolust, et AS Hansapank on alustanud AS-le Hansa Liising Eesti kuuluva kinnistu asukohaga Nurme x suhtes täitemenetlust
8.28.09.2005 esitas M. Prantsus hagi AS Hansa Liising Eesti vastu kohtuotsusega kinnistusraamatu kande muutmiseks. Hageja taotlusel kohus 30.09.205 määrusega hagi tagamiseks kandis sisse registriossa nr xxxxxxxx võõrandamise ja asjaõigustega koormamise keelumärke M. Prantsuse kasuks (mis kanti sisse registriosa nr xxxxxxxx kolmandasse jakku esimesele järjekohale 14.10.2005).
9.Kinnisasja käsutamise keelumärge AS Hansapank kasuks kanti kinnistusraamatusse 14.10.2005 kohtutäituri avalduse alusel, kanne märke kohta tehti järjekohale nr 2.
10.17.10.2005 toimunud kinnisasja enampakkumisel müüs kohtutäitur kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx kantud kinnistu OÜ-le Metring. Enampakkumise toimumisest teavitas kohtutäitur M. Prantsust 28.09.2005 saadetud tähitud kirjaga, mille viimane sai kätte 01.10.2005. OÜ Metring omaniku kanne kanti kinnistusraamatusse 14.11.2005 kohtutäituri 01.11.2005 esitatud avalduse alusel.
11.07.12.2005 esitas M. Prantsus hagiavalduse täienduse, mille järgi palus tühistada Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri Arvi Pingi 17.10.2005 täitemenetluse raames läbiviidud enampakkumine, millisega realiseeriti kinnistu aadressiga x ja palus kaasata protsessi kolmandate isikutena Tallinna notar Tiit Sepp, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pink ja OÜ Metring.
12.15.03.2006 esitas hageja kohtule hagiavalduse täienduse, mille järgi palus muuta kinnistusraamatus kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxxx omaniku kannet ja kanda omanikuna sisse M. Prantsus ning tunnistada kehtetuks kohtutäituri poolt 17.10.2005 läbi viidud enampakkumine.
13.18.07.2006 ja 18.09.2006 esitas hageja hagiavalduse täpsustused ja palus varem esitatud nõuetes kaasata protsessi kostjatena kohtutäitur Arvi Pink ja OÜ Metring
14.17.10.2006 esitas hageja hagi täpsustuse, mille juurde hageja ka lõplikult jäi. M. Prantsuse hagi on esitatud kostjate AS Hansa Liising, Harju tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pingi ja OÜ Metring vastu. Kolmandate isikutena on protsessi kaasatud Tallinna notarid Tiit Sepp ja Jaan Hargi. Esitatud hagiavalduse järgi hageja palub: 1) muuta kinnistusraamatus kinnistusregistri 3(10)
regitriosas nr xxxxxxxx omaniku kannet ja kanda omanikuna sisse Margus Prantsus; 2) lugeda õigustühiseks kinnisturaamatus kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx kantud hüpoteek AS Hansapank kasuks (kustutatud hilisemalt kohtutäitur Arvi Pingi avalduse alusel); 3) tunnistada kehtetuks kohtutäituri poolt 17.10.2005 läbi viidud enampakkumine. Nõuded 1 ja 3 on suunatud kõigi kostjate vastu, nõue 2 on suunatud kostja AS Liising Eesti vastu.
15.Hageja asus seisukohal, et AS Hansa Liising Eesti rikkus Harju Maakohtu 16.05.2005 kokkuleppe tingimusi ja on ebaseaduslikult jätnud omanikuna sisse kandmata M. Prantsuse, koormanud antud kinnistu hüpoteegiga ning loonud tingimused hüpoteegi realiseerimiseks enampakkumise kaudu, mille järel muutus kinnistu omanikuks OÜ Metring.
16.16.05.2005 kinnitas Harju Maakohus määrusega poolte kokkuleppe tsiviilasjas nr 2/1-653/04/05, millisega osapooled palusid lõpetada kohtuvaidlus ning avaldasid tahet viia täide kokkulepitu. Määruse alusel, millises oli hageja väljendanud oma tegelikku soovi ja tahet ning andnud nõusoleku kinnistusraamatu kannete muutmiseks, teostas kostja iseseisvalt ja ühepoolselt vaidlusaluse kinnistu jagamise koos kinnistuskande muutmisega enda nimele. Sama kokkuleppe punkti 4 kohaselt pidid pooled viivitamatult tegema vajalikud toimingud ka selleks, et kehtivalt võõrandada hagejale kinnistust osa, milline vastab katastriüksusele xxxxx:xxx:xxxx. Asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks teatas kostja ka notari juures kinnipandud aja ja koha ning nõustus tasuma kõik toiminguga kaasnevad kulud. Kostja hilisemat käitumist hinnates tuleb käsitleda kokkuleppes lubaduste jagamist pahatahtlikuna, sest see oli suunatud hageja eksitamisele ja soovitud ühepoolsete tulemuste saavutamisele.
17.Kokkulepitud notariaaltoimingu ajaks 06.06.2005 ei lähetanud AS Hansa Liising Eesti hagejale sõlmitava lepingu projekti, mistõttu puudus hagejal eelnev võimalus sellega tutvuda. Hilisemad lepingu projektid on olnud vigased, lepingu parandatud versiooni hagejale ei edastatud ja järgnevatel kordadel lisandusid kostja nõue kaasata lepingu sõlmimisele hageja abikaasa ning sõlmida täiendav hüpoteegi seadmise leping. Hagi esitamise ajaks on sõlmimata vaidlusaluse kinnistu üleminekuks asjaõiguslik notariaalne leping ja sellest johtuvalt on kinnistusraamatus omanikuks kostja, mis ei vasta poolte kokkuleppes kajastatule.
18.Võlaõiguslikult sõlmis hageja 23.05.2003 AS-ga Hansapank laenulepingu nr 03-088703-EL, mille kohaselt on refinantseeritud hageja ja kostja vahel sõlmitud liisingleping nr 0034591L. Laenulepingu kohaselt on laenuandja poolt tasutud kostjale lepingu eseme, so kinnistu väärtus ja tulenevalt sellest on sõlmitud omandiõiguse üleminek ja hüpoteegi seadmise leping notariaalses vormis. Hageja leiab, et kostja ei ole omale võetud kohustust täitnud nii, nagu on kohustuste täitmist kajastatud kohtu poolt kinnitatud kokkuleppes ja võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 76. Kostja rikkus kohustuste täitmist ja hageja nõuab VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel kohustuste täitmist, so omandiõiguse üleminekut ja kinnistusraamatu kande muutmist kohtuotsuse aluse, tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) § 621 lg 2, sest kostja jätkuvalt ei soovi ilma omapoolsete täiendavate tingimusteta sõlmida kinnistu omandiõiguse ülemineku lepingut.
19.Hageja oli 28.09.2005 esitanud Tallinna Linnakohtule hagi kinnistuskande tegemiseks. Hagi tagamiseks kohaldati 30.09.2005 kohtumäärusega kinnistu võõrandamise ja koormamise keelumärget hageja kasuks. Vaatamata sellele korraldas kohtutäitur 17.10.2005 enampakkumise, esitas avalduse kohtumäärusest tuleneva võõrandamise ja koormamise keelumärke kustutamiseks ning palus uue omanikuna sisse kanda OÜ Metring, millised kanded ka kinnistusraamatussse tehti. Avaldus, millega kohtutäitur taotles keelumärke kustutamist, on vastuolus kinnistusraamatuseaduse (KRS) §-ga 496, mille kohaselt kohtumääruse alusel tehtud märke kustutamiseks ei ole vaja õigustatud isiku nõusolekut vaid juhul, kui määrus, mille alusel märge tehti, on tühistatud jõustunud kohtumäärusega. Seega on kohtutäitur läinud vastuollu tsiviilkohtumenetluse põhimõtetega, tühistades kohtulahendi, milline õigus on vaid kõrgemalseisval kohtul. Enampakkumisel osalejatel oli olemas avalik informatsioon kinnistut koormavast keelumärkest. Tuginedes OÜ Metring esindajate isiklikele suhetele enampakkumise algataja esindajatega on välistatud asjaolu, et kinnistu uus 4(10)
omanik ei teadnud midagi toimuvast vaidlusest. Seega OÜ Metring tegevus on vastuolus heade kommetega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 mõttes.
20.Hageja asus seisukohal, et kohtutäitur on oma tegevusega läinud vastuollu kohtutäituri tegevust reguleerivate seadustega ning viinud läbi ebaseadusliku enampakkumise ja esitanud kinnistusraamatu kande kustutamiseks eksitava avalduse, milline õigus tal puudus. Kohtutäituril ei olnud õiguslikku alust teha kinnistusametile avaldus kohtu poolt seatud keelumärke kustutamiseks. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 647 alusel tunnistab kohus enampakkumise kehtetuks, kui asi müüdi isikule, kellel ei olnud seda õigus osta, või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. TMS §-le 6444 tuginedes on hageja isik, kelle kasuks oli kinnistusraamatus õigust tagav kanne, järelikult õigustatud isik enampakkumise kehtetuks tunnistamise avalduse esitamiseks. Hageja leiab, et kohtutäitur on oma ametivõimu kuritarvitanud, kohtutäituri avalduse alusel tehtud kinnistusraamatu kanded on õigustühised ja seega on lõpptulemusena kahjustatud hageja õigushüve.
21.Hageja teadis, et kohus on hagi tagamise abinõud rakendanud. Hageja õiguslik kindlus enne saabuvat kohtuistungit tugines tema kasuks tehtud asja võõrandamise keelumärkel kinnistusraamatu kolmanda jao esimesel järjekohal. AÕS § 63 lg 3 alusel on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Seega on tühine kohtutäituri avalduse alusel kohtunikuabi tehtud keelumärke tühistamise kanne, samuti on tühine teise jao kanne, millisega sai kinnistu uueks omanikuks OÜ Metring.
22.Hageja asus seisukohale, et kostja OÜ Metring osales enampakkumisel ning omandas kinnistu teadmisel, et sellel lasub võõrandamiskeeld ja toimub õiguslik vaidlus kinnistu omandiõiguse üle.
23.Kostja AS Hansa Liising Eesti hagi ei tunnista. AS Hansa Liising Eesti väitel on ta teinud kõik temast oleneva, et täita hagejaga sõlmitud kokkulepe juba 06.06.2005, nagu oli kokkuleppes sätestatud ning hagejapoolsel mitteilmumisel notaribüroosse on kostja olnud korduvalt valmis sõlmima kokkuleppes fikseeritud tehingu mistahes muul hagejale sobival ajal, lähtunud nii lepingust, seadustest kui ka mõistlikkuse põhimõttest. Viimane kiri kostjalt notarile oli 18.08.2005, milles tehingu aeg oli määratud 22.08.2005, kuid hageja taas ei soovinud kokkulepet allkirjastada. Hageja on käitunud pahatahtlikult, jättes notari bürosse ilmumata lepinguprojektis olevate näpuvigade pärast, mida saaks parandada lepingu sõlmimisel. Hagejal oli soovi korral ühe tehingupoolena võimalik tutvuda lepingu projektiga notaribüroos. Uue kohtumise kokkuleppimisel avaldas hageja, et ta on peale kohtuliku kokkuleppe sõlmimist abiellunud. Hageja kinnitas, et kinnistu ühisvarasse minek ning abikaasa tehingus osalemine ei ole takistuseks. Täiendavat hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise nõuet ei ole kostja hagejale esitanud. Kinnistule oli seatud hageja huvides AS Hansapank kasuks hüpoteek hageja ja AS Hansapank vahel sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest hageja vastu tekkinud nõuete täitmise tagamiseks. Seoses hageja võlgnevusega AS Hansapank ees pööras kohtutäitur sissenõude kõnealusele varale ning võõrandas kinnistu sundenampakkumisel. Täitekulude katmise ja sundtäitmisel hageja vastu olnud nõude rahuldamise järel ülejääv ning kostjale kantud summa on kostja poolt 22.11.2005 kantud liisinglepingus näidatud hageja arvelduskontole. Hageja oli täielikult teadlik nii oma võlgnevusest kui ka võlgnevuse katteks tagatisele sissenõude pööramisest. Kostja teatas 05.09.2005 hagejale asjaolust, et AS Hansapank on alustanud AS-le Hansa Liising Eesti kuuluva kinnistu suhtes täitemenetlust. Hageja oli hagiavalduse täienduse esitamise ajaks minetanud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude esitamise õiguse. TMS § 6444 kohaselt võib avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks esitada kohtule kahe nädala jooksul arvates enampakkumise päevast. Vaidlustatud enampakkumine toimus 17.10.2005 ning hagiavalduse täiendus on esitatud 07.12.2005.
24.Kostja Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pink asus seisukohal, et hageja nõue enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks on aegunud ja tuleb sel alusel jätta rahuldamata, see nõue on ka sisuliselt ebaõige ja põhjendamata ning ka sõltumata nõude aegumisest puuduvad alused hagi rahuldamiseks. 5(10)
25.Kostja OÜ Metring leidis, et hagi on alusetu, tõendamata ja pahatahtlik ning selle rahuldamiseks pole alust. OÜ Metring on õiguspäraselt kinnistu nr xxxxxxxx omanik ning puuduvad mis tahes alused omaniku kande muutmiseks.
26.Hüpoteegi õigustühiseks tunnistamise nõue ei ole täidetav, kuivõrd hüpoteek on kustutatud ja hüpoteegi seadmise lepingut hageja tühistanud ei ole. Samuti oli hüpoteek kinnistule seatud õiguspäraselt, kuivõrd tulenes M. Prantsuse ja AS Hansapank vahelisest 26.05.2003 laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks x katastriüksusele. Väär on hageja väide hüpoteegi seadmise tühisuse kohta põhjendusel, et kohtulikus kokkuleppes puudusid viited hüpoteegi kandele. Hüpoteek oli juba enne kokkuleppe sõlmimist seatud varasema lepinguga, mille üheks pooleks oli M. Prantsus ja poolte eesmärk ei olnudki reguleerida 26.05.2003 seatud hüpoteeki. Hüpoteek oli seatud hageja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks ning poolte tahe oli suunatud hüpoteegi eeltoodu tagatisena püsimajäämisele isegi pärast M. Prantsuse kinnistu nr xxxxxxxx omanikuna kinnistusraamatusse kandmist (hüpoteek tagas M. Prantsuse enda kohustusi). Kokkulepe reguleeris ja pidigi reguleerima poolte kohustusi seoses kinnistu omandiõiguse tagastamisega AS-le Hansa Liising Eesti, kinnistu nr xxxxx jagamisega ning uue avatava kinnistu nr xxxxxxx hagejale võõrandamisega. Hüpoteek, mis oli varem seatud, pidi jääma ja jäi kehtima ka pärast kinnistu nr xxxxx jagamist ja selles vaidlus puudus. Enampakkumine on läbi viidud õiguspäraselt ja selle kehtetuks tunnistamise avalduse esitamise õigus on lõppenud. Hagi tagamise korras sisse kantud keelumärge kustutati tulenevalt TMS §-st 6420 õiguspäraselt, kuna keelumärge asus hüpoteegist järjekorra järgi tagapool.
27.Iseseisva nõudeta kolmas isik Tallinna notar Tiit Sepp leidis, et enampakkumise tühistamise nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna hageja väidab ekslikult, et kohtutäitur on võõrandanud kinnistu täitemenetluses ebaseaduslikult. AS Hansapank kasuks seatud hüpoteek, mille alusel viidi läbi sundtäitmine, on kinnistus-raamatusse kantud esimesele järjekohale kõigi teiste hilisemate kolmanda ja neljanda jao kannete, sealhulgas keelumärgete suhtes.
28.Notar Tiit Sepp leidis, et OÜ Metring omandas kinnistu kehtiva enampakkumise käigus ning on seega heauskne omanik. Vastavalt AÕS § 65 lg 1 kohaselt saab nõuda kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist või parandamist. Ebaõigeks kandeks saab olla kanne, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale ehk on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. AÕS § 65 lg 3 kohaselt ei saa kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise või muutmise nõuet esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud. Heausksuse suhtes on määravaks AÕS § 561 lg 3 kohaselt kinnistamisavalduse esitamise aeg. Seega hageja taotlus kinnistusraamatu kande parandamiseks ei põhine seadusel.
29.Tallinna notar Jaan Hargi märkis, et tema kaasamine on motiveerimata ja hagis ei vaielda tema poolt 26.05.2003 tõestatud AS Hansa Liising Eesti ja M. Prantsuse vahel Harju kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr xxxxx kantud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu üle. Esimese astme kohtu otsus
30.Kohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis välja Margus Prantsuselt õigusabikulud Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri Arvi Pingi kasuks 30 000 krooni ja OÜ Metring kasuks 30 000 krooni.
31.Kohus nõustus kostjate esitatud vastuväidetega ja leidis, et need on põhjendatud ja tõendatud otsuses märgitud notariaalsete lepingute ja Harju Maakohtu 16.05.2005 sõlmitud kohtuliku kokkuleppega tsiviilasjas nr 2/-653/04/05. Hüpoteegipidaja õigus oli kinnistusraamatusse kantud hageja õigusest (keelumärge) eespool oleva õigusena. Hüpoteegi kanne on tehtud enam kui kaks aastat enne hageja kasuks keelumärke seadmist. TMS 6420 lg 1 kohaselt hüpoteegist tagapool asuvad õigused loetakse peale enampakkumist lõppenuks ja kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Seega on tagapool asuvad õigused kustutatud kinnistusraamatus seaduslikult . 6(10)
32.Hageja nõue kohtutäituri 17.10.2005 täitemenetluse raames läbiviidud enampakkumise tühistamiseks on aegunud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohus tugines Riigikohtu 22.02.2007 lahendile nr 3-2-1-8-07, milles asuti seisukohale, et kuni 01.01.2006 kehtinud TMS § 6444 kohaselt võivad võlgnik, sissenõudja, isik, kelle kasuks oli sundtäitmise märke sissekandmise hetkel sissekantud õigus või õigust tagav kanne, ostja, maksmiseks kohustatud kolmas isik ja enampakkumisel hinnapakkumisi teinud isikud esitada kohtule kahe nädala jooksul, arvates enampakkumise päevast, avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks täitemenetluse seadustiku §-s 647 nimetatud põhjustel. Kolleegium leidis, et TMS §-s 6444 ettenähtud avalduse esitamise tähtaeg on hagi aegumistähtaeg. Kolleegium märkis, et vaidlustes, kus üks pool on soovinud aegumise kohaldamist ja kui on tuvastaud asjaolud, mille korral väidetav nõue oleks aegunud, tuleb hagi jätta rahuldamata.
33.Hageja enda tegevus viitab asjaolule, et tal puudus soov ja tahe kinnistu xxxxx jagamisel avatud uue kinnistut (registriosa nr xxxxxxxx, asukohaga x, katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx) vastuvõtmiseks, kuna ta soovis saada kinnistut nr xxxxxxxx ilma AS Hansapanga kasuks sisse kantud hüpoteegi kandeta, millist asjaolu hageja kinnitas ka kohtuistungil, kuigi nimelt hageja huvides oli varasemalt, so 26.05.2003 sisse kantud jagatavale kinnistule nr xxxxx AS Hansapank kasuks hüpoteek hageja ja AS Hansapank vahel sõlmitud võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest lepingutest hageja vastu tekkinud nõuete täitmise tagamiseks. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
34.Margus Prantsus esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
35.Maakohus rikkus menetlusnorme, kuna ei võtnud seisukohta tema 28.09.2005 taotluse osas täitemenetluse peatamiseks. Mainitud kuupäeval oli hageja käsutuses vaid AS Hansa Liising Eesti hoiatus täitemenetluse alustamisest ning tal puudus otsene võimalus taotleda kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 156 lg 1 p 8 kohast sissenõudmise peatamist täitemenetluses. Kahest taotletud hagi tagamise abinõust rahuldas esimese astme kohus ühe ning 30.09.2005 Harju Maakohtu määrusega kanti kinnistusregistri registriossa nr xxxxxxxx võõrandamise ja asjaõigusega koormamise keelumärge hageja kasuks.
36.Enne Riigikohtu otsust asjas nr 3-2-1-79-06 võis hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist koos hilisema käsutuskeeluga tõlgendada mitmeti. Seega on tema õiguskindlust rikutud, kuna sõltumata seatud keelumärkest viidi läbi täitevmenetluse raames enampakkumine ning selle tulemusena kanti kinnistu uueks omanikuks OÜ Metring. Juhul, kui hagi esitamisel oleks täitemenetlus peatatud (mida hageja eeldas käsutuskeelu seadmisega), poleks esinenud vajadust täiendavate menetlusosaliste kaasamiseks ning situatsiooni lahendamist, mis tekkis peale enampakkumise läbiviimist.
37.Väär on maakohtu seisukoht, et hagi esitamisel tuleb järgida TMS § 6444 sätestatud tähtaega. Täitemenetluse toimumise hetkel hageja 01.01.2006 kehtinud TMS § 6444 sätestatud isikuna ei saanud TMS § 647 aluste puudumisel esitada avaldust enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Kohtutäituri väidete kohaselt ei olnud hageja täitemenetluses menetlusosaline ning tal puudus igasugune informatsioon enampakkumise tulemuslikkusest. Seega eelmainitud aja vältel ei saanud hageja olla ei kaebeõiguslik isik ega omada ka vajalikke tõendeid võimaliku kaebe aluste kohta. Seetõttu on alusetu võimalik aegumise kohaldamine ning seda enam tuleb tähelepanu pöörata õigeaegsele hagi tagamise taotlusele tähelepanu pööramata jätmisele esimese astme kohtu poolt.
38.Nõuet kohtuotsusega kinnisturaamatu kande muutmiseks ei ole käsitletud ega põhjendatud selle rahuldamata jätmist. Hageja möönab, et peale enampakkumise läbiviimist on seda kohtul ka raske teha. Täitemenetluse jätkamine antud situatsioonis on hüpoteegipidaja poolt ebamõistlik tegevus, mida saab käsitleda vaid pahatahtliku tegevusena. Hageja juhib tähelepanu asjaolule, et AS Hansa Liising Eesti ja AS Hansapank poolt esitati kohtule vastuseid ühtede ja samade isikute poolt. Seega ei saanud olla võimalik olukord, et hüpoteegi pidaja ei teadnud kohtuvaidluse olemasolust midagi. Heauskse käitumisega menetlusosalise 7(10)
mõislik tegevus oleks igal juhul eeldanud temapoolset initsiatiivi täitemenetluse peatamiseks kohtuvaidluste lõpuni. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Maakohus ei ole kaalunud asjas poolte huvisid, et saavutada õige lahend. Kuigi maakohus on oma otsuses kajastanud täitevmenetluse läbiviimist, on ta jätnud tähelepanuta asjaolu, et kohtutäituri poolt läbiviidud enampakkumisel osalenud ettevõtted on asjaga kaudselt seotud isikud (so ettevõtete juhatuse liikmed on seotud täituri enda /vend, elukaaslane/ või siis võlausaldajaga). Antud asjaolu arvestades ei saa ka sellist tegevust hinnata mõistlikuks, so heauskseks käitumiseks.
39.Kohus on ekslikult käsitlenud hageja väited, justkui sooviks ta saada kinnistu omanikuks ilma sellel lasuva hüpoteegita. Hageja hinnangul peaks just tema olema kinnisasja omanik, kes sõlmib AÕS § 356 kohase kokkuleppe hüpoteegipidajaga. Nimetatud seisukohta kinnitavad ka kostjate väited, et hüpoteek on seatud hageja huvides. Siinkohal tuleb ka arvestada asjaolu, et 16.05.2005 maakohtu poolt kinnitatud kokkuleppe kohaselt tsiviilasjas nr 2/1-653/04/05 ei olnud pooled käsitlenud hüpoteegi üleviimist, jagamist vms, samuti ei olnud kokkulepet, et tulevase omaniku nimel seatakse kinnistule hüpoteek. Menetlusosaliste seisukohad
40.AS Hansa Liising Eesti ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.
41.Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur Arvi Pink ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.
42.OÜ Metring ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.
Ringkonnakohtu seisukoht
43.Kohtukolleegium leiab, et Harju Maakohtu 22.03.2007 otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kuna kohtukolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata.
44.Kolleegium ei nõustu hageja väitega, nagu oleks kohus hagi tagamise taotluste rahuldamisel rikkunud oluliselt menetlusnormi. Hagiavalduse esitamisel kehtinud TsMS § 155 lg 1 kohaselt võis kohus poole taotlusel hagi määrusega tagada. Nimetatud sätte kohaselt ei ole kohtunikul hagi tagamise kohustust. Maakohus valis kahe taotletud hagi tagamise abinõu vahel ja seadis kinnistule käsutamise keelumärke.
45.Täitemenetluses on menetluse peatamise aluseks kohtumäärus, mitte hageja taotlus kohtule. Hageja etteheited kohtule tema taotluste mitteõigeaegse ja hageja poolt soovitud viisil lahendamise kohta, ei muuda täitemenetluse kulgu ega saabunud tagajärgi.
46.Hageja väide, justkui enne Riigikohtu 03.10.2006 lahendit võinuks TsÜS § 88 lg 2 tõlgendada erinevalt, mis kaebuse tuletuse kohaselt oleks pidanud ära hoidma läbiviidud enampakkumise, ei ole õige. TsÜS § 88 lg 2 kehtib juba alates aastast 2003 ning sissenõudja tugines nimetatud seadusesättest tulenevale õigusele ning kohtutäituril puudus alus keelduda seaduse kohasest täitemenetluse läbiviimisest. TsÜS § 88 lg 2 kohaselt ei olnud Tallinna Linnakohtu 30.09.2005 hagi tagamise määruse alusel 14.10.2005 Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr xxxxxx III jakku esimesele järjekohale M. Prantsuse kasuks kantud võõrandamise ja asjaõigustega koormamise keelumärge takistuseks AS Hansapank kasuks seatud hüpoteegi kui varasema asjaõiguse realiseerimisele.
47.Hageja kasuks oli seatud kõnealusele kinnistule kinnisasja võõrandamise ja koormamise keelumärge, mis kustutati enampakkumise tulemusel. Seega viitas maakohus õigesti Riigikohtu lahendile ja leidis, et TMS § 6444 kohaselt võib muuhulgas isik, kelle kasuks oli sundtäitmise märke sissekandmise hetkel sissekantud õigus või õigust tagav kanne, esitada avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks kahe nädala jooksul arvates enampakkumise päevast. Esimese astme kohus tuvastas, et AS Hansa Liising Eesti teatas 8(10)
hagejale 05.09.2005 täitemenetluse alustamisest ning kohtutäitur teatas hagejale enampakkumise toimumisest 28.09.2005. Hageja ei ole nimetatud tõenditele vastu vaielnud. Avalduse kohtutäitur Arvi Pingi ja OÜ Metring kostjatena protsessi kaasamiseks ning nimetatud isikute vastu nõude 17.10.2005 toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks esitas hageja alles 18.07.2006. Seega ligi 9 kuud peale enampakkumise toimumist.
48.Hageja väitis samuti, et täitemenetluse jätkamine oli tema arvates ebamõistlik tegevus, mida saab käsitleda vaid hüpoteegipidaja AS Hansapank pahatahtliku tegevusena. Hageja viitas TsÜS põhimõttele, mille kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste kaalumisel toimida heas usus ning kohus ei olevat kaalunud poolte huvisid. Kolleegium leiab, et viidatud argument on asjakohatu, kuna AS Hansapank ei ole asjas kostjaks ega üldse menetlusosaliseks, mistõttu AS Hansapank tegevus või tegevusetus ei saa olla käesolevas kohtuasjas arutluse objektiks. Menetluses puudus vaidlus selles, et hageja jättis laenulepingu kohased osamaksed tasumata, et AS Hansapank lõpetas ennetähtaegselt laenulepingu ja nõudis kogu laenujäägi tagastamist, et hageja ka seda kohustust ei täitnud, ning et AS Hansapank oli seetõttu õigustatud pöörama hüpoteegi täitmisele. Hagejal, kes oli laenusaajana võlgu AS-le Hansapank, oli võimalus kuni enampakkumise alguseni vabastada kinnisasi enampakkumisest makstes kohtutäituri ametialasele arveldusarvele summa, mis katnuks sissenõude ja täitekulud, või tasudes võlgnevuse AS-le Hansapank (enampakkumise ajal kehtinud TMS § 6441). Hageja aga enda kohustusi ei täitnud.
49.Alusetud on ka hageja väited, mille kohaselt on maakohus jätnud tähelepanuta ja otsuses kajastamata, et kohtutäitur Arvi Pingi poolt läbiviidud enampakkumisel osalenud ettevõtted on asjaga seotud isikud, so ettevõtete juhatuse liikmed on kohtutäituri vend, elukaaslane/ või siis võlausaldaja, mistõttu ei saa sellist käitumist lugeda hageja arvates heauskseks käitumiseks. Kuni 31.12.2005 kehtinud TMS § 53 lg 3 kohaselt ei võinud arestitud vara hoidjaks olla kohtutäituri sugulane ega hõimlane. TMS § 62 kohaselt ei või enampakkumises osaleda isikud, kes viibisid vara arestimise juures või korraldavad selle müümist või on tunnistajateks enampakkumise läbiviimisel. Kohtutäitur peab sellest informeerima osavõtjaid enne enampakkumisele asumist. Ülaltoodust tulenevalt sätestab TMS isikud, kes ei või enampakkumisel osaleda, millest järeldades on kõigil teistel enampakkumisest osavõtt lubatud ning hageja väited alusetud.
50.Hageja leidis ka, et tema oleks pidanud olema kinnisasja omanik, kes sõlmib AÕS § 356 kohase kokkuleppe hüpoteegipidajaga. Kolleegium osutab, et hageja väide on otseselt vastuolus kinnistusraamatu andmetega ning sõlmitud notariaalsete tehingutega.
51.Hageja ei ole mitte kunagi olnud vaidlusaluse kinnistu omanik (kunagine kanne tema omanikuna sissekandmise kohta oli vale kanne, mis varasema kohtuvaidluse tulemusena parandati õigeks). AS Hansa Liising Eesti küll püüdis omandit hagejale üle kanda notariaalsete tehingute tegemise kaudu, kuid see osutus võimatuks, sest hageja keeldus mitmel korral nii tehingute tegemisest kui ka omandi vastuvõtmisest. Käesoleval ajal puudub võlaõiguslik leping ja asjaõigusleping, mille pooleks oleks hageja ja mille alusel saaks ta nõuda enda omanikuna sissekandmist.
52.Kõnealune hüpoteek oli seatud hageja poolt ning tema laenu tagamiseks. Hageja ei ole vaidlustanud kinnistule AS Hansapank kasuks seatud hüpoteeki ega hüpoteegi aluseks olevaid hüpoteegi seadmise lepingut ja asjaõiguslepingut. Seetõttu ei saanudki ega pidanudki hüpoteegi küsimust lahendama 16.05.2006 kohtumäärusega kinnitatud kokkuleppes, sest kehtiv hüpoteek oli olemas ja jäi püsima. Kuna hageja kinnistut notari juures kokkulepitud ajal 06.06.2005 omandama nõus ei olnud, jagas AS Hansa Liising Eesti, kes oli hagejaga sõlmitud kohtumääruse alusel saanud kinnistu omanikuks, kinnistu ning seadis hüpoteegi sellele kinnistule, millisele AS Hansa Liising Eesti ja hageja selle esialgselt mõelnud olid. Hüpoteegi suurus ja tagatavad nõuded olid hüpoteegi seadmisel kokku lepitud, mistõttu on alusetu nõue nagu oleks pidanud kokkuleppe hüpoteegipidajaga kinnistu jagamisel hüpoteegi kandmiseks tekkivale kinnistule pidanud sõlmima just hageja. Juhul, kui ta seda soovis, oli tal selleks võimalus osaledes tema poolt AS-ga Hansa Liising Eesti kokkulepitud tehingus 9(10)
06.06.2005. Kohtulikule kokkuleppele järgneval ajal ei ole seatud mitte ühtegi uut hüpoteeki, vaid on toimunud olemasoleva hüpoteegi ümberkandmine kinnistule seoses esialgselt eksisteerinud suurema kinnistu jagamisega. Kinnistu pandi sundmüüki sellesama hüpoteegi realiseerimiseks, mis omal ajal hageja osavõtul tehtud tehinguga seati hagejale antud laenu tagamiseks.
53.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel jäävad apellandi kohtukulud tema enda kanda. Vastustaja kohtutäitur Arvi Pink taotleb apellatsiooniastme õigusabikulu 8000 välja mõistmist. Tsiviilkolleegium leiab, et tegemist on vajaliku ja põhjendatud kuluga ja see tuleb apellandilt vastustaja kasuks välja mõista.
R. Allikvere
G. Kivinurm
A. Tänav
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.