MP’e hagi AS-i H, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i ja OÜ-u M vastu kinnistusraamatu kinnistusregistri registriosa nr XXX omaniku kande muutmiseks ja omanikuna MP’e (i.k. XXX) sisse kandmiseks ning kohtutäitur AP’i poolt 17.10.2005.a. läbi viidud enampakkumine kehtetuks tunnistamiseks ja MP’e hagi AS-i H vastu kinnistusraamatus registriossa nr XXX AS-i H kasuks sisse kantud hüpoteegi (kustutatud hilisemalt kohtutäitur AP’i avalduse alusel) õigustühiseks lugemiseks.
Menetlusosalised ja nende Hageja MP (isikukood XXX, elukoht: XXX) esindajad Hageja esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal (OÜ Advokaadibüroo, XXX) Kostja I. AS H (registrikood XXX) asukoht: XXX) Kostja lepinguline esindaja RM ( jurist) Kostja II. Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur AP (isikukood XXX, büroo asukoht: XXX) Kostja esindaja vandeadvokaat Äili Rodi ( Advokaadi-büroo, XXX) Kostja III. OÜ M (registrikood XXX, asukoht: XXX) Kostja esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher (Advokaadibüoo XXX) Kolmas isik kostja poolel Tallinna notar TS (notaribüroo asukoht XXX) Kolmas isik Tallinna notar JH(asukoht XXXX) Kohtuistungi toimumise aeg Istungil osalenud isikud
30. november 2006.a. Hageja MP Hageja esindaja vandeadvokaat Vahur Krinal Kostja I. AS H esindaja RM Kostja II. Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i esindaja vandeadvokaat ÄR Kostja III. OÜ M esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher Kolmas isik kostja poolel Tallinna notar TS Kolmas isik Tallinna notar JH
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata MP’e hagi AS-i H, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i ja OÜ-u M vastu Harju Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosas nr XXX omaniku kande muutmiseks ja omanikuna MP’e (i.k. XXX) sisse kandmiseks.
Jätta rahuldamata MPe hagi AS-i H vastu Harju Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXX AS-i H kasuks sisse kantud hüpoteegi õigustühiseks tunnistamiseks (kustutatud hilisemalt kohtutäitur AP’i avalduse alusel) .
3.Jätta rahuldamata MP’e hagi AS-i H, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i ja OÜ-u M vastu kohtutäituri AP’i poolt 17.10.2005.a. läbi viidud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Menetluskulude jaotus: MP’e menetluskulud jätta tema enda kanda. Välja mõista MP’elt õigusabikulud Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i kasuks 30 000 (kolmkümmend tuhat) krooni ja OÜ M kasuks 30 000 (kolmkümmend tuhat) krooni. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Esitatud asjaolud
1.28.09.2005.a. esitas MP hagi AS-i H vastu kohtuotsusega kinnistusraamatu kande muutmiseks. Esitatud hagiavalduse kohaselt hageja palus muuta kohtuotsusega kinnistusregistri registriosa nr XXX (endine Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistus-registri registriosa nr XXX) katastritunnus XXX, omanikku vastavalt Harju Maakohtu poolt kinnitatud kokkuleppele. 16.05.2005.a. kinnitas Harju Maakohus määrusega poolte kokkuleppe tsiviilasjas nr. 2/1653/04/05, millisega osapooled palusid lõpetada kohtuvaidlus ning avaldasid tahet viia täide kokkulepitu. Määruse alusel, millises oli hageja väljendanud oma tegelikku soovi ja tahet ning andnud nõusoleku kinnistusraamatu kannete muutmiseks, teostas kostja iseseisvalt ja ühepoolselt vaidlusaluse kinnistu jagamise koos kinnistuskande muutmisega enda nimele. Sama kokkuleppe punkti 4 kohaselt pidid pooled viivitamatult tegema vajalikud toimingud ka selleks, et kehtivalt võõrandada hagejale kinnistust osa, milline vastab katastriüksusele XXX. Asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks teatas kostja ka notari juures kinnipandud aja ja koha ning nõustus tasuma kõik toiminguga kaasnevad kulud. Kostja hilisemat käitumist hinnates tuleb käsitleda kokkuleppes lubaduste jagamist pahatahtlikuna, sest see oli suunatud hageja eksitamisele ja soovitud ühepoolsete tulemuste saavutamisele.
2.Kokkulepitud notariaaltoimingu ajaks, 06. juuniks 2005.a. ei lähetanud kostja AS H hagejale sõlmitava lepingu projekti, mistõttu puudus hagejal eelnev võimalus sellega tutvuda. Hilisemad lepingu projektid on olnud vigased, lepingu parandatud versiooni hagejale ei edastatud ja järgnevatel kordadel lisandusid kostja nõue kaasata lepingu sõlmimisele hageja abikaasa ning sõlmida täiendav hüpoteegi seadmise leping. Hagi esitamise ajaks on sõlmimata vaidlusaluse kinnistu üleminekuks asjaõiguslik notariaalne leping ja sellest johtuvalt on kinnistusraamatus omanikuks kostja, mis ei vasta poolte kokkuleppes kajastatule.
3.Võlaõiguslikult on hageja sõlminud 23.05.2003.a. AS-iga H laenulepingu nrXXX, millise kohaselt on refinantseeritud hageja ja kostja vahel sõlmitud liisingleping nr. XXX. Laenulepingu kohaselt on laenuandja poolt tasutud kostjale lepingu eseme, s.o. kinnistu väärtus ja tulenevalt sellest on sõlmitud omandiõiguse üleminek ja hüpoteegi seadmiseleping notariaalses vormis. Hageja leiab, et kostja ei ole omale võetud kohustust täitnud nii, nagu on kohustuste täitmist kajastatud kohtu poolt kinnitatud kokkuleppes ja VÕS § 76-s. Kostja on rikkunud kohustuste täitmist ja hageja nõuab VÕS § 101 lg. 1. p. 1 alusel kohustuste täitmist, s.o. omandiõiguse üleminekut ja kinnistusraamatu kande muutmist kohtuotsuse aluse, tuginedes AÕS § 62.1. lg. 2, sest kostja jätkuvalt ei soovi ilma omapoolsete täiendavate tingimusteta sõlmida kinnistu omandiõiguse ülemineku lepingut (tlk. 4-6).
4.07.12.2005.a. esitas hageja hagiavalduse täienduse, mille järgi palus tühistada Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i
17.oktoobri 2005.a. täitemenetluse raames läbiviidud enampakkumine, millisega realiseeriti kinnistu aadressiga XXX ja palus kaasata protsessi kolmandate isikutena Tallinna notar TS, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur AP ja OÜ M (tlk. 4245).
5.Hagiavalduse täienduse kohaselt 30.09.2005.a. määruse alusel kanti kinnistusregistri registriossa nr. XXX võõrandamise ja asjaõigustega koormamise keelumärge hageja kasuks. Hageja käis 27.09.2005.a. koos Rüütli Advokaadibüroo töötaja AS’ga kohtutäitur AP’i büroos uurimas, millistel alustel teostatakse kinnistu, aadressiga XXX, enampakkumist ja hageja teatas kohtutäiturile 28.09.2005.a. esitatud hagiavaldusest. Kohtutäitur AP keeldus hagejale andmast informatsiooni täitemenetluse kohta, kuna ta ei ole antud täitemenetluses osaline, kuid saatis siiski talle 27.09.2005.a. dateeringuga kirja, milles teatas kinnistu, asukohaga XXX, enampakkumisest. Kohtutäitur oli teadlik enampakkumise aluseks oleva kinnistu omandiõiguse suhtes peetavast vaidlusest kohtus ja kinnistule seatud võõrandamise keelumärkest.
6.Hageja leiab, et kohtutäituril ei olnud õiguslikku alust teha kinnistusametile avaldus kohtu poolt seatud keelumärke kustutamiseks. Eeltoodust tulenevalt tuleb tühistada Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i poolt 17. oktoobril.2005.a. läbi viidud enampakkumine. TMS § 647 alusel tunnistab kohus enampakkumise kehtetuks, kui asi müüdi isikule, kellel ei olnud seda õigus osta, või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. TMS §-le 6444 tuginedes on hageja isik, kelle kasuks oli kinnistusraamatus õigust tagav kanne, järelikult õigustatud isik enampakkumise kehtetuks tunnistamise avalduse esitamiseks. Hageja leiab, et kohtutäitur AP on oma ametivõimu kuritarvitanud, kohtutäituri avalduse alusel tehtud kinnistusraamatu kanded on õigustühised ja seega on lõpptulemusena kahjustatud hageja õigushüve.
7.Hageja teadis, et kohus on hagi tagamise abinõud rakendanud. Hageja õiguslik kindlus enne saabuvat kohtuistungit tugines tema kasuks tehtud asja võõrandamise keelumärkel kinnistusraamatu kolmanda jao esimesel järjekohal. AÕS § 63 lg. 3 alusel on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Seega on tühine kohtutäituri avalduse alusel kohtunikuabi tehtud keelumärke tühistamise kanne, samuti on tühine teise jao kanne, millisega sai kinnistu uueks omanikuks OÜ M. Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i tegevuse tulemusena said oluliselt kahjustatud hageja õigused. Hageja õiguste kaitseks tuleb kaasata protsessi kolmanda isikuna kostja poolel Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur AP.
8.Kinnistusraamatu järgse omaniku tegevusega on ohus kinnistu senise valdaja, hageja valdus. Hageja ja OÜ M õigused kinnistule XXX on vastuoluliselt kahjustatud peale kinnistusraamatu kannet. Poolte õiguste kaitseks tuleb kaasata protsessi kolmanda isikuna kostja poolel kinnistusraamatu järgne uus omanik OÜ M.
9.Hageja väitel H 10. oktoobri 2005.a. teatises (allakirjutanud ÜK) pakkus talle veelkordselt võimalust sõlmida asjaõiguslik tehing omandiõiguse üleminekuks notar TS’a poolt koostatud
lepingu redaktisoonis. Antud redaktsioon oli üks peamisi takistusi, miks hageja esitas oma põhihagi ning mille tulemusel pooled ei ole tänaseni suutnud täita kohtu poolt kinnitatud kokkulepet. Johtuvalt eeltoodust tuleb protsessi kaasata kolmanda isikuna kostja poolel Tallinna notar TS
10.15.03.2006.a. esitas hageja kohtule hagiavalduse täienduse, mille järgi palus muuta kinnistusraamatus kinnistusregistri registriosa nr. XXX omaniku kannet ja kanda omanikuna sisse MP ning tunnistada kehtetuks kohtutäitur AP’i poolt 17.10.2005.a. läbi viidud enampakkumine. Hageja tugines varem esitatud asjaoludele ja on seisukohal, et kostja AS H on rikkunud Harju Maakohtu 16.05.2005.a. kokkuleppe tingimusi ja ebaseaduslikult jätnud omanikuna sisse kandmata MP’e ning edasise tegevusega tekitanud olukorra, kus hageja kinnistu omanikuna on sisse kantud OÜ M (tlk. 210-212).
11.18.07.2006.a ja 18.09.2006.a. esitas hageja hagiavalduse täpsustused ja palus varem esitatud nõuetes kaasata protsessi kostjatena Harju tööpiirkonna kohtutäituri AP ja OÜ M. (tlk. 277-279, 315-317). Hageja väitel on kostja AS H rikkunud Harju Maakohtu 16.05.2005.a. kokkuleppe tingimusi ja ebaseaduslikult jätnud omanikuna sisse kandmata MP’e, ja ebaseaduslikult koormanud kinnistu hüpoteegiga. Samuti on hageja seisukohal, et kohtutäitur AP on esitanud kinnistusraamatu kande kustutamiseks eksitava avalduse, millise esitamiseks tal õigus puudus OÜ M osales enampakkumisel ning omandas kinnistu teadmisel, et sellel lasub võõrandamiskeeld ja toimub õiguslik vaidlus omandiõiguse üle. Eeltoodu alusel palus hageja muuta kinnistusraamatus kinnistu registriosa nr. XXX omaniku kannet ja kanda omanikuna sisse MP; lugeda õigustühiseks kinnistusraamatus kinnistu registriossa nr. XXX kantud hüpoteek AS H kasuks (kustutatud hilisemalt kohtutäituri AP’i avalduse aluse) ja tunnistada kehtetuks kohtutäitur AP’i poolt 17.10.2005.a. läbi viidud enampakkumine.
12.16.10.2006.a. esitas hageja kohtu nõudel tulenevalt TsMS § 376 lg 6 sätestatust hagi täpsustuse, mille juurde hageja ka lõplikult jäi. Kohus lähtub hageja 16.10.2006.a. esitatust kui hagiavalduse terviklikust tekstist (tlk. 339-342). Hageja MP’e hagi on esitatud kostjate AS H, Harju tööpiirkonna kohtutäitur AP’i ja OÜ M vastu Kolmandate isikutena on protsessi kaasatud Tallinna notarid TSja JH. Esitatud hagiavalduse järgi hageja palub:
1.muuta kinnistusraamatus kinnistusregistri regitriosas nr XXX omaniku kannet ja kanda omanikuna sisse MP i.k. XXX;
2.lugeda õigustühiseks kinnisturaamatus kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud hüpoteek AS H kasuks (kustutatud hilisemalt kohtutäitur AP avalduse alusel)
3.tunnistada kehtetuks kohtutäitur AP poolt 17.10.2005.a. läbi viidud enampakkumine. Nõuded 1 ja 3 on suunatud kõigi kostjate vastu, nõue 2 on suunatud kostja AS Liising Eesti vastu.
13.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt kogu vaidlus sai alguse Tallinna notar JH büroos XXX.a., kus poolte vahel sõlmiti kokkulepe kinnistu nr XXX aadressiga XXX, XXXvald võõrandamiseks hagejale.
14.Poolte vahel sõlmiti Harju Maakohtus tsiviilasja nr. 2/1-653/04/05 raames kokkulepe, millega lepiti kokku kinnistu jagamises ja jagatud kinnistu võõrandamises hagejale. Kostja täitis antud kokkuleppe osaliselt ja jättis täitmata kokkuleppe p. 4, millega kostja kohustus võõrandama hagejale jagatud kinnistu, mis vastab katastriüksusele nr XXX, aadressiga XXX, XXX.
15.Tallinna notar TS’a büroos tehti 06.06.2005.a. kinnistu kande parandamise avaldus, kinnistu jagamise avaldus ja kokkulepe hüpoteegiga summas 2 500 000 krooni koormamise kohta. Antud lepingu osalised olid AS H ja AS H. Jagatud kinnistu omaniku kanne hageja kasuks jäi tegemata.
16.Hüpoteegipidaja (AS H) lõpetas 05.07.2005.a. hagejaga laenulepingu ja algatas 07.09.2005.a. täitemenetluse AS H vastu.
17.Hageja oli 26.09.2005.a. esitanud Tallinna Linnakohtule hagi kinnistuskande tegemiseks. Hagi tagamiseks kohaldati 30.09.2005.a. kohtumäärusega kinnistu võõrandamise ja koormamise keelumärget hageja kasuks. Vaatamata sellele korraldas kohtutäitur AP 17.10.2005.a. enampakkumise, esitas avalduse kohtumäärusest tuleneva võõrandamise ja koormamise keelumärke kustutamiseks ning palus uue omanikuna sisse kanda OÜ M, millised kanded ka kinnistusraamatussse tehti. Avaldus, millega kohtutäitur taotles keelumärke kustutamist, on vastuolus KRS § 49 (6), mille kohaselt kohtumääruse alusel tehtud märke kustutamiseks ei ole vaja õigustatud isiku nõusolekut vaid juhul, kui määrus, mille alusel märge tehti, on tühistatud jõustunud kohtumäärusega. Seega on kohtutäitur läinud vastuollu TsMS põhimõtetega, tühistades kohtulahendi, milline õigus on vaid kõrgemalseisval kohtul. Enampakkumisel osalejatel oli olemas avalik informatsioon kinnistut koormavast keelumärkest. Tuginedes OÜ M esindajate isiklikele suhetele enampakkumise algataja esindajatega on välistatud asjaolu, et kinnistu uus omanik ei teadnud midagi toimuvast vaidlusest. Seega OÜ M tegevus on vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 mõttes.
18.Hageja on seisukohal, et kostja AS H on rikkunud Harju Maakohtu 16.05.2005.a. kokkuleppe tingimusi ja ebaseaduslikult jätnud omanikuna sisse kandmata MP’e, koormanud antud kinnistu hüpoteegiga ning loonud tingimused hüpoteegi realiseeri-miseks enampakkumise kaudu, mille järel muutus kinnistu omanikuks kostja OÜ M.
19.Hageja on seisukohal, et kostja Harju tööpiirkonna kohtutäitur AP on oma tegevusega läinud vastuollu kohtutäituri tegevust reguleerivate seadustega ning viinud läbi ebaseadusliku enampakkumise ja esitanud kinnistusraamatu kande kustutamiseks eksitava avalduse, milline õigus tal puudus.
20.Hageja on seisukohal, et kostja OÜ M osales enampakkumisel ning omandas kinnistu teadmisel, et sellel lasub võõrandamiskeeld ja toimub õiguslik vaidlus kinnistu omandiõiguse üle. Kostja AS-i H vastuväited:
21.Kostja AS H esitas 28.11.2005.a. vastuväited (tlk. 25-27), milles hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu alljärgnevatel põhjendustel ;
21.1.Harju Maakohtu 16.05.2005.a. määrusest nähtub, et pooled leppisid kokku notari aja 06.06.2005.a. kell 10.30 notar TS’a büroos. Hagejal oli soovi korral ühe tehingupoolena võimalik tutvuda lepingu projektiga notaribüroos. Uue kohtumise kokkuleppimisel avaldas hageja, et ta on peale kohtuliku kokkuleppe sõlmimist abiellunud. Hageja kinnitas, et kinnistu ühisvarasse minek ning abikaasa tehingus osalemine ei ole takistuseks
21.2.Täiendavat hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise nõuet ei ole kostja hagejale esitanud.
21.3. Kostja väitel on ta teinud kõik temast oleneva, et täita hagejaga sõlmitud kokkulepe juba 06.06.2005.a., nagu oli kokkuleppes sätestatud ning hagejapoolsel mitteilmumisel notaribüroosse on kostja olnud korduvalt valmis sõlmima kokkuleppes fikseeritud tehingu mistahes muul hagejale sobival ajal, lähtunud nii lepingust, seadustest kui ka mõistlikkuse põhimõttest Viimane kiri kostjalt notarile oli 18.08.2005, milles tehingu aeg oli määratud 22.08.2005.a., kuid hageja taas ei soovinud kokkulepet allkirjastada. Hageja on käitunud pahatahtlikult, jättes notari bürosse ilmumata lepinguprojektis olevate näpuvigade pärast, mida saaks parandada lepingu sõlmimisel või kostja on jätnud hagejale saatmata lepinguprojekti (millist kohustust kostjal ei ole olnud)..
21.4. Hageja nõuab liisingulepingu ning kohtuliku kokkuleppe alusel talle omandi üleandmist varale. Kostja väitel kinnistule oli seatud hageja huvides AS H kasuks hüpoteek hageja ja AS H
vahel sõlmitud võlaõiguslikest lepingutest hageja vastu tekkinud nõuete täitmise tagamiseks. Seoses hageja võlgnevusega AS H ees pööras kohtutäitur sissenõude kõnealusele varale ning võõrandas kinnistu sundenampakkumisel. Täitekulude katmise ja sundtäitmisel hageja vastu olnud nõude rahuldamise järel ülejääv ning kostjale kantud summa on kostja poolt 22.11.2005.a. kantud liisinglepingus näidatud hageja arvelduskontole.
21.5.Hageja oli täielikult teadlik nii oma võlgnevusest kui ka võlgnevuse katteks tagatisele sissenõude pööramisest. Kostja on 05.09.2005 hagejale teatanud asjaolust, et AS H on alustanud AS-le H kuuluva kinnistu asukohaga XXX, XXX suhtes täitemenetlust
22.Kostja AS H esitas 17.01.2006.a. vastuväited hageja 07.12.2005.a. hagiavalduse esitatud uue haginõude - Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i poolt 17.10.2005.a. läbiviidud enampakkumise tühistamise nõudes (tlk. 141-143)..
22.1. TMS § 6444 kohaselt võib avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks esitada kohtule kahe nädala jooksul arvates enampakkumise päevast. Vaidlustatud enampakkumine toimus 17.10.2005.a. ning hagiavalduse täiendus on esitatud 07.12.2005.a. (dateeritud 06.12.2005). Seega oli hageja hagiavalduse täienduse esitamise ajaks minetanud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude esitamise õiguse. Hageja ei ole näidanud, millise TMS §-s 647 toodud enampakkumise tunnistamise aluse esinemise tõttu tuleks enampakkumine kehtetuks tunnistada.
22.2. Täitemenetluses oli täitedokumendiks, mille alusel on läbi viidud enampakkumine, XXX.a. notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja igakordse omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks ja nimetatud hüpoteek oli kinnistusraamatusse XXX.a. sisse kantud esimesele järjekohale. AÕS § 325 lg. 1 kohaselt on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 352 lg. 1 kohaselt on hüpoteegipidajal juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Hüpoteegipidaja õigus oli kinnistusraamatusse kantud hageja õigusest (keelumärge) eespool oleva õigusena. Hüpoteegi kanne on tehtud enam kui kaks aastat enne hageja kasuks keelumärke seadmist. TMS 6420 lg.1 hüpoteegist tagapool asuvad õigused loetakse peale enampakkumist lõppenuks ja kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Seega on tagapool asuvad õigused kustutatud kinnistusraamatus seaduslikult .
23.13.02.2006.a. esitatud vastuväites palub kostja AS H kohaldada hagis esitatud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude osas aegumist, kuna hageja ei ole kahe nädala jooksul arvates enampakkumise päevast (17.10.2005) esitanud kohtule avaldust enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Kostja väitel on kohtutäitur kinnistusraamatusse hageja kasuks sissekantud keelumärke kustutamisel igati seaduspäraselt toiminud (tlk.194-195).
24.Hageja taotluste alusel 08.12.2005.a. määruse alusel kaasas kohus menetlusse iseseisva nõudeta kolmandate isikutena kostja poolel Harju tööpiirkonna kohtutäitur AP’i, OÜ M ja Tallinna notar TS’a ning 09.10.2006 määruse alusel kostjatena varem iseseisva nõudeta kolmandate isikutena kostja poolel kaasatud OÜ-u M ja Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i... Iseseisva nõudeta kolmanda isiku, alates 09.10.2006.a. kostja Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i vastuväited:
25.Iseseisva nõudeta kolmas isik Harju tööpiirkonna kohtutäitur AP esitas 13.01.2006.a. hagile vastuväited (tlk. 135-138) ja 30.11.2006.a. esitas kostjana vastuväited (tlk. 344-348) MP’e 28.09.2005.a. esitatud hagile, selle (06.12.2005 dateeringuga) 07.12.2005.a. esitatud täiendusele ning 16.10.2006 esitatud lõplikule hagiavaldusele ja vaidleb hagile vastu alljärgnevatel põhjendustel;
25.1. Kohtutäitur on toiminud täitetoiminguid tehes õiguspäraselt.
AS H esitas 07.09.2005.a. avalduse kohtutäiturile AP’ile täitemenetluse algatamiseks AS-i H, AS-i H ja MP’e vahel XXX sõlmitud hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu; AS H ja AS H vahel 06.06.2005 sõlmitud notariaalselt tõestatud kinnistusraamatu kande parandamise, kinnistu jagamise avalduse ning kokkuleppe hüpoteegi kohta ja asjaõiguslepingu, AS-i H ja MP’e vahel 23.05.2003 sõlmitud laenulepingu nr XXX ning AS-i H ja MP’e vahel 19.01.2004.a. sõlmitud määratud maksega krediitkaardi kasutamise lepingu alusel.
25.2. AS H kasuks oli seatud hüpoteek kinnistule asukohaga XXX, XXXI järjekohale summas 2 500 000 krooni, intress 15 % aastas, kõrvalnõuded 500 000 krooni igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sund-täitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Hüpoteegikanne oli registriossa nr. XXX sisse kantud 03. septembril 2003.a. ja 06.06.2005.a. kinnistamisavalduse alusel seoses kinnistu nr. XXX jagamisega oli hüpoteegikanne registriossa nr. XXX üle kantud 13.07.2005.a.
25.3. Seisuga 05.09.2005.a. olid kohustatud isiku MP’e krediidilepingutest tulenevad võlgnevused AS-i H ees kokku 1 702 765,78 krooni. Kuna kohustatud isik MP vabatahtlikult oma kohustusi AS-i H ees ei täitnud, soovis AS H hüpoteegipidajana AS-le H kuuluva kinnistu registriosa nr. XXX, asukohaga XXX, XXX, müümist sundenampakkumisel. TMS § 6422 kohaselt täitemenetluse algatamisel saadab kohtutäitur kinnistusametile täitedokumendi ärakirja ja kohtutäituri ühepoolse avalduse kinnisasja käsutamise keelumärke kandmiseks kinnistusraamatusse. Kinnisasja käsutamise keelumärge AS H kasuks kanti kinnistusraamatusse 14.10.2005 kohtutäituri AP’i avalduse alusel, kanne märke kohta tehti järjekohale nr. 2.
25.4. AS-i H nõue täitemenetluses viia läbi kinnisasja müük enampakkumisena tugines 03. septembril 2003.a. tekkinud asjaõigusele – hüpoteegile.
25.5. Hageja MP’e nõue saada kinnisasja omanikuks tugineb Harju Maakohtu 16. mai 2005.a. kinnitatud AS-i H ja MP’e vahel sõlmitud kokkuleppele, mille kohaselt MP pidi saama kinnistu omanikuks peale seda, kui endine kinnistu nr. XXX jagatakse eraldi kinnistuteks ja kinnistatakse AS-i H nimele. Kokkuleppe kohaselt pidi kinnistu jagamine ja MP’ele kuuluva osa temale võõrandamine toimuma 06.06.2005.a. notar TS’a büroos.
25.6. Kokkulepet, et seoses kinnistu jagamisega või võõrandamisega MP’ele peaks AS-i H kasuks seatud hüpoteek kustutatama, ei ole sõlmitud. Seega pidi AS-i H kasuks seatud hüpoteek jääma püsima ja see on oma õiguse poolest varasem asjaõigus kui MP’e poolt kokkuleppe kohaselt tulevikus omandatav asjaõigus. TsÜS § 88 kohaselt ei olnud Tallinna Linnakohtu 30.09.2005.a. hagi tagamise kohtumääruse alusel 14.10.2005.a. kinnistusregistri registriossa nr. XXX III jakku esimesele järjekohale MP’e kasuks kantud võõrandamise ja asjaõigustega koormamise keelumärge takistuseks AS-i H kasuks seatud hüpoteegi kui varasema asjaõiguse realiseerimisele.
25.7.
17.oktoobril 2005.a. toimunud kinnisasja enampakkumisel müüs kohtutäitur AP kinnistusregistri registriossa nr. XXX kantud kinnistu, asukohaga XXX, XXX, kinnisasja omanik AS H. Enampakkumise toimumisest teavitas kohtutäitur 28.09.2005.a. saadetud tähitud kirjaga ka MP’t, mille viimane sai kätte 01.10.2005.a. Enampakkumise tulemusel omandas XXX, XXX asuva kinnistu OÜ M.
25.8. TMS § 6443 kohaselt saadab kohtutäitur kaks nädalat pärast enampakkumise päeva kinnistusametile enampakkumise akti ärakirja kinnisomandi ülemineku kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse. OÜ M omaniku kanne kanti kinnistusraamatusse 14.11.2005.a. kohtutäituri AP’i 01.11.2005.a. esitatud avalduse alusel.
25.9. TsÜS § 88 lg 1 sätestab, et kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. TsÜS § 88 lg 2 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatu ei laiene enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Kostja toetub vastuväite esitamisel Riigikohtu 03.10.2006.a. lahendi nr 3-2-1-79-06 punktile nr 23, milles kohus selgitab: “Oluline eriregulatsioon sisaldub aga TsÜS § 88 lg-s. Selle sätte järgi ei kohaldu TsÜS § 88 lg 1 enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Sellest tuleneb kolleegiumi arvates, et käsutuskeeld saab puudutada üksnes neid õigusi, mille kohta on keeld antud. Kui kinnisasja omanikul on keelatud kinnisasja käsutada, st teha kinnisasja suhtes kehtivalt käsutustehinguid, ei saa see puudutada kolmandaid isikuid, kellel on kinnisasjale mõni piiratud asjaõigus, mis on seatud kinnisasjale enne käsutuskeelu andmist. See on põhjendatud, kuna need õigused on juba tekkinud ja nende käsutamise keelamiseks tuleb saavutada käsutuskeeld õiguste omajate suhtes. Hüpoteegi kui asjaõiguse põhisisu on ette nähtud AÕS § 325 lg-s 1, mille kohaselt annab hüpoteek hüpoteegipidajale õiguse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kui tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal AÕS § 352 lg 1 järgi õigus nõuda sundtäitmist. Hüpoteegipidajal on AÕS § 353 kohaselt õigus saada oma nõue rahuldatud kinnisasja sundtäitmisest saadud rahast. Hüpoteegiga tagatud nõude põhjal sundtäitmise alustamist ning selle korraldamist, tuleb kolleegiumi arvates lugeda asjaõiguse teostamiseks TsÜS § 88 lg 2 tähenduses. Pandiga tagatud nõue on AÕS § 280 kohaselt eelistatud teistele nõuetele panditud vara suhtes. Samuti võib hüpoteegipidaja hüpoteeki AÕS § 338 järgi nt. loovutada või pantida. Kui asuda seisukohale, et kinnisasja omaniku suhtes seatud kinnisasja käsutamise keeld tähendaks ka hüpoteegipidaja jaoks keeldu hüpoteeki sisse nõuda, vähendaks see oluliselt ja põhjendamatult hüpoteegi tagatisväärtust. Pealegi ei annaks käsutamise keelamine mingit eelisõigust kinnisasja arvel nõuete rahuldamisel, st hüpoteegiga tagatud nõuded täidetaks nagunii esimeses järjekorras.”
25.10. TMS§ 6420 kohaselt kinnisasja müümisel enampakkumisel jäävad kinnisasjale seatud kinnistusraamatusse kantud õigustest, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pööratakse, eespool ja samal järjekohal asuvad õigused kehtima. Tagapool seisvad õigused loetakse lõppenuks. Kustutamisele kuuluvad õigused kustutatakse kinnistusraamatust üheaegselt omandiõiguse ülekandmisega uuele omanikule kohtutäituri avalduse alusel. KRS §-le 341 lg 7 ei ole nõutav puudutatud isiku nõusolek, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse või -määruse või kohtutäituri avalduse alusel. Riigikohus 03. oktoobri 2006.a. lahendis nr 3-2-1-79-06 punktis 24 selgitab: kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja käsutuskeelu panek (kinnisasja arestimine) ja kinnistusraamatusse käsutamise keelumärke kandmine ei takista hüpoteegi realiseerimiseks täitemenetluse korraldamist ega selle tulemusena toimunud omaniku vahetuse kinnistusraamatusse kandmist. Selleks esitab kohtutäitur TMS § 160 lg 1 esimese lause kohaselt kinnistusosakonnale enampakkumise akti ärakirja, lihtkirjalikud avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ning keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei ole kande tegemiseks vaja kustutatavate õiguste omajate nõusolekut KRS § 341 mõttes. Viimati mainitu on sätestatud ka KRS § 341 lg-s 7. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et TMS § 160 lg-s 1 nimetatud keelumärke all peetakse esmajoones silmas kohtutäituri poolt täitemenetluse käigus TMS § 142 lg 1 ja § 145 alusel seatud keelumärget, mis tuleb täitemenetluse lõppedes eesmärgi äralangemise tõttu kustutada. Täitemenetluse seadustiku § 160 lg-s 1 nimetatud lõppevaid õigusi reguleerivad TMS §-d 158 ja 159. Sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad TMS § 158 lg 3 esimese lause järgi pakkumise parimaks tunnistamisega. Kuigi keelumärkel ei ole kinnisasjaõiguste suhtes järjekorrasuhet, tuleneb TMS § 160 lg-st 1 koostoimes TsÜS § 88 lg-ga 2, et pakkumise parimaks tunnistamisega lõpeb ka keelumärke toime, kui keelumärge on kantud kinnistusraamatusse hiljem kui sissenõudja nõuet tagav asjaõigus ja asjaõiguse teostamisega vahetub kinnisasja omanik sõltumata keelumärkest. Seega tuleb keelumärge kinnistusraamatust
kustutada, kuna see ei saa kehtida kinnisasja enampakkumisel omandanu suhtes. Kolleegium rõhutab, et eelnev kehtib vaid juhul, kui täitemenetlus toimub enne käsutuskeelu seadmist kinnisasjale seatud asjaõiguse realiseerimiseks. Muu täitemenetlus omaniku suhtes on TsÜS § 88 lg 1 teise lause järgi välistatud, kuna see rikuks seatud käsutuskeeldu.” Kohtutäitur leiab, et tema poolt läbiviidud enampakkumise puhul ei ole rikutud enampakkumise olulisi tingimusi, enampakkumine on igati seaduslik ning enampakkumise tulemuste alusel tehtud kanded kinnistusregistris on õiguslikult pädevad ja peavad jääma püsima.
25.11. Kostja kohtutäitur AP on seisukohal, et hageja nõue enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks on aegunud ja tuleb sel alusel jätta rahuldamata, see nõue on ka sisuliselt ebaõige ja põhjendamata ning ka sõltumata nõude aegumisest puuduvad alused hagi rahuldamiseks. Tulenevalt enampakkumise kehtivusest, on põhjendamatu ja õigusliku aluseta ka hageja nõue nõusoleku saamiseks omaniku kande muutmiseks enda kasuks. Hageja nõue lugeda õigustühiseks kinnistusraamatus registriosa nr XXX kantud hüpoteek AS H kasuks, milline on kustutatud hilisemalt kohtutäitur APi avalduse alusel, tuleb jätta rahuldamata sisulise aluse puudumise tõttu ning nõudena AS Hansaliising Eesti vastu ka sel alusel, et tegemist ei ole õige kostjaga.
25.12. Hageja vaidlustab enampakkumist TMS § 647 ja § 6444 alusel. Enampakkumine tühistamise nõue on aegunud. TMS § 6444 kohaselt võlgnik, sissenõudja, isik, kelle kasuks on oli sundtäitmise märke sissekandmise hetkel sisse kantud õigus või õigust tagav kanne, ostja, maksmiseks kohustatud kolmas isik ja enampakkumisel hinnapakkumisi teinud isikud võivad esitada kohtule kahe nädala jooksul, arvates enampakkumise päevast, avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks käesoleva seadustiku §-s 647 nimetatud põhjustel. Vaidlusalune enampakkumine toimus 17. oktoobril 2005.a., kuid hageja esitas hagiavalduse enampakkumise tühistamise nõudes alles 07. detsembril 2005.a., mistõttu hageja nõue enampakkumise tühistamiseks (kehtetuks tunnistamiseks) on aegunud. Nõue 17.oktoobril 2005.a. toimunud enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks on aegunud ja kolmas isik, kohtutäitur AP palub kohaldada selle suhtes aegumist. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku, alates 09.10.2006.a. kostja OÜ-u M vastuväited
26.Iseseisva nõudeta kolmanda isiku OÜ-u M 12.01.2006.a. esitatud vastuväidete (tlk. 128 -130) kohaselt hagile oli OÜ M esmalt protsessi kaasatud kolmanda isikuna ja tema vastu ei olnud esitatud nõuet kinnistusraamatu kande muutmiseks või ostu-müügitehingu tühisuse tunnustamiseks
26.1. OÜ M omandas kinnistu asukohaga XXX, XXX kohtutäituri poolt läbi viidud kinnistu enampakkumisel ja on omanikuna kinnistusregistri registriossa nr. XXX sisse kantud 14.11.2005.a. Kolmas isik OÜ M on seisukohal, et enampakkumise akti tuleb vaadelda müügilepinguna. Seega enampakkumise tühistamist ei ole võimalik nõuda, kuna OÜ M ei ole käesolevas asjas kostja, küll aga oli ta enampakkumise akti (müügilepingu) pooleks.
26.2. Hageja ei ole ole esitanud OÜ M vastu asjaõiguslikku ega varalist nõuet. Kolmas isik OÜ M leiab, et hageja poolt kostja AS H vastu esitatud nõuded - enampakkumise akti 17.10.2005 tühistamine ja 14.11.2005 kinnistamisotsuse muutmine – ei põhine seadusel.
26.3. Asja materjalidest nähtub, et kinnistu XXX, Haabneeme alevik, Viimsis, täitemenetlust alustas AS H, kuid AS H ei ole käesolevas asjas kostja. Kui vaidlusalusele kinnistule oli seatud hüpoteek AS H kasuks ja kohtutäitur pööras hüpoteegiga tagatud nõude täitmisele, siis ei peaks vaidluse objektiks hageja ja kostja vahel olema mitte objekt XXX, Haabneemes, sest nimetatud objekt müüdi võlgade katteks, mis hageja võlgnes AS-le H ja hageja ei ole selle vastu vaielnud. Hagi põhjendamata ja puudub seaduslik alus selle rahuldamiseks
27.Kostja OÜ M esitas 14.08.2006.a. vastuväited (tlk.280-292) hagile ja leiab, et hagi on alusetu, tõendamata ja pahatahtlik ning selle rahuldamiseks pole alust. Kostja OÜ M on õiguspäraselt Kinnistu nr. XXX omanik ning puuduvad mis tahes alused Kinnistu nr. XXX omaniku
kande muutmiseks. Kostja esitas alljärgnevad vastuväited:
27.1. Hageja nõuded pole selged ega täidetavad. Vaatamata korduvatele hagi nõuete täpsustamistele jääb ebaselgeks, milliselt kostjalt, millises ulatuses ja mida hageja täpselt nõuab. Hagiavalduses esitatud nõue Kinnistu nr. XXX omaniku kande muutmiseks ja hüpoteegi õigustühiseks tunnistamiseks ei ole isegi teoreetiliselt rahuldatavad ega täidetavad sõltumata asjaoludest.
27.2. Hageja on palunud kohtul lugeda õigustühiseks kinnisturaamatusse Kinnistule nr. XXX kantud hüpoteek AS-i H kasuks (kustutatud hilisemalt kohtutäitur AP’i avalduse alusel). Hüpoteegi õigustühiseks tunnistamise nõue ei ole täidetav, kuivõrd hüpoteek on kustutatud ja hüpoteegi seadmise lepingut hageja tühistanud ei ole. Samuti lisab kostja, et hüpoteek oli kinnistule seatud õiguspäraselt, ja õiguslikul alusel, kuivõrd tulenes MP’e ja AS-i H vahelisest XXX.a. laenulepingust tulenevate kohustuste tagamiseks XXX katastriüksusele. Kuna aga XXX.a. sõlmitud müügilepinguga jäi kinnistu ekslikult jagamata ning hagejale võõrandati ekslikult kogu Kinnistu nr. XXX. Hüpoteek aga seati Kinnistule nr. XXX, mis kanti kinnistusraamatusse sisse XXX.a. AÕS § 356 kohaselt hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks on nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe, seejuures hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima vastavalt nimetatud kokkuleppele.
27.3. Kui Kinnistu nr XXX pärast Kohtuliku Kokkuleppe sõlmimist ja vastavalt sellele jagati, jäi hüpoteek vastavalt AS-i Hanspank (hüpoteegipidaja) ja AS-i H (Kinnistu nr. XXX omanik) kokkuleppele ja AÕS §-le 356 koormama hagejale mõeldud Kinnistut nr. XXX, mis on igati kooskõlas õigussuhte sisuga (hüpoteegiga tagatud laen oli antud just XXX elamu ja krundi soetamiseks ehk otseselt seotud Kinnistuga nr. XXX). Hageja notari büroosse mitteilmumise tõttu ei saanud Kinnistut nr. XXX hagejale võõrandada, nagu kavandatud, mistõttu kinnistu jäi AS H omandisse, kuigi viimane oli valmis igal ajal selle omandit MP’ele üle kandma.
27.4. Kostja leiab, et väär on hageja väide hüpoteegi seadmise tühisuse kohta põhjendusel, et kohtulikus kokkuleppes puudusid viited hüpoteegi kandele. Hüpoteek oli juba enne Kohtuliku Kokkuleppe sõlmimist seatud varasema lepinguga, mille üheks pooleks oli MP ja poolte eesmärk ei olnudki reguleerida XXX.a. seatud hüpoteeki (sest hüpoteegi üle vaidlus puudus ning hüpoteegi seadmise lepingut ei olnud keegi tühistanud). Hüpoteek oli seatud hageja Laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks ning poolte tahe oli suunatud hüpoteegi eeltoodu tagatisena püsimajäämisele isegi pärast MP’e kinnistu nr. XXX omanikuna kinnistusraamatusse kandmist (hüpoteek tagas ju MP’e enda kohustusi). Kohtulik Kokkulepe reguleeris ja pidigi reguleerima poolte kohustusi seoses kinnistu omandiõiguse tagastamisega .AS-le H, kinnistu nr. XXX jagamisega ning uue avatava kinnistu (nr. XXX) hagejale võõrandamisega. Hüpoteek, mis oli varem seatud, pidi jääma ja jäi kehtima ka pärast kinnistu nr. XXX jagamist ja selles vaidlus puudus.
27.5. Kostja väitel on enampakkumine läbi viidud õiguspäraselt ja selle kehtetuks tunnistamise avalduse esitamise õigus on lõppenud. TMS § 23 lg. 1 kohaselt algatakse täitemenetlus sissenõudja avalduse ning sellele lisatud täitedokumendi alusel . Kohtutäitur AP algatas täitemenetluse AS-i H avalduse alusel. AS-i H nõude aluseks oli hagejapoolne Laenulepingust tulenevate kohustuste mittetäitmine. Laenulepingust tulenevate nõuete tagamiseks oli seatud esimese järjekoha hüpotee, mis kinnistu nr. XXX jagamisel jäi koormama kinnistut nr. XXX. AÕS § 325 lg. kohaselt on hüpoteegipidajal õigus tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisvara arvel, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist. AS H taotles nõude sundtäitmist sundenampakkumise teel. Enampakkumine toimus 17.10.2005.a. ja tulenevalt TMS § 6444 kohaselt pidanuks hageja esitama kahe nädala jooksul, arvates enampakkumise päevast, kohtule avalduse enampakkumise kehteteuks tunnistamiseks, kui hageja arvates esinesid selleks alused. Tähtaja ennistamist ei pea kostja võimalikuks, kuivõrd TsMS võimaldab ennistada
menetlustähtaega, aga antud juhul on tegemist materiaalõigusliku tähtajaga. Materiaalõiguslikke tähtaegu aga ennistada ei saa. Samuti puuduksid alused tähtaja ennistamiseks.
27.6. Kostja on seisukohal, et hagi tagamise korras sisse kantud keelumärge kustutati tulenevalt TMS §-st 6420 õiguspäraselt, kuna keelumärge asus hüpoteegist järjekorra järgi tagapool. Samuti on kostja seisukohal, et ta on kinnistu heauskne omanik ning tulenevalt AÕS 65 lg-st 3 puudub alus kande muutmiseks. Kostja lisab, et hageja on esitanud hagi pahatahtlikult ning käitunud ka menetlusosaliste suhtes pahatahtlikult. OÜ M toetab kostja ja kolmandate isikute varem esitatud vastuväiteid. (tlk. 247-250). Iseseisva nõudeta kolmanda isiku Tallinna notar TS’a vastuväited:
28.06.02.2006.a. esitas iseseisva nõudeta kolmas isik Tallinna notar TSvastuväited hagile (tlk. 178-182) ja ei nõustu hagiga järgnevatel põhjendustel:
28.1. Hagiavalduse täienduses taotletav enampakkumise tühistamise nõue ei kuulu rahuldamisele, kuna hageja väidab ekslikult, et Harju tööpiirkonna kohtutäitur AP on võõrandanud kinnistu täitemenetluses ebaseaduslikult. AS-i H kasuks seatud hüpoteek, mille alusel viidi läbi sundtäitmine, on kinnistus-raamatusse kantud esimesele järjekohale kõigi teiste hilisemate kolmanda ja neljanda jao kannete, sealhulgas keelumärgete suhtes. Asjaolu, et AÕS § 63 lg. 2 kohaselt keelab keelumärge kannete tegemist kinnistusraamatusse, suhtes kehtib asjaõiguse üldpõhimõte- kellel paremus ajas, sellel paremus õiguses. Nimetatud põhimõtet kinnitab ka TsÜS § 88 lg. 2. TsÜS § 88 lg. 1 kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. TsÜS § 88 lg. 2 kohaselt ei laiene lõikes 1 sätestatu enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Keelumärge ei saa seega omada toimet keelumärkest eespool asuvate õiguste realiseerimise suhtes. Samuti sätestas TMS § 6420, et kinnisasja müümisel enampakkumisel jäävad kinnisasjale seatud kinnistusraamatusse kantud õigustest, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pööratakse, eespool ja samal järjekohal asuvad õigused kehtima. Tagapool seisvad õigused loetakse lõppenuks, mis kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel ning KRS § 34 1 lg. 7 kohaselt ei ole nõutav puudutatud isiku nõusolek, kui kande tegemist taotletakse kohtutäituri avalduse alusel. Seega kohtutäitur käitus õiguspäraselt ning hagejal puudub alus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ja enampakkumise tühisuse tunnustamist. Arusaamatu on hageja viide AÕS § 63 lg. 3, mille kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab.
28.2. Kolmas isik notar TSnõustub kostja AS H, kolmandate isikute kohtutäitur AP’i ja OÜ-u M vastuväidetes esitatud põhjendustega hagiavalduse täiendusele, kuid jääb eriarvamusele enampakkumise tühistamise võimalikkuse osas.
28.3. Menetlusse kaasatud kolmas isik OÜ M omandas kinnistu kehtiva enampakkumise käigus ning on seega heauskne omanik. Vastavalt AÕS § 65 lg. 1 kohaselt saab nõuda kinnistusraamatu ebaõige kande muutmist või parandamist. Ebaõigeks kandeks saab olla kanne, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale ehk on tehtud tühise asjaõiguslepingu alusel. AÕS § 65 lg. 3 kohaselt ei saa kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise või muutmise nõuet esitada kolmanda heauskse isiku poolt omandatud asjaõiguste suhtes, mis on kinnistusraamatusse kantud. Heausksuse suhtes on määravaks AÕS § 561 lg. 3 kohaselt kinnistamisavalduse esitamise aeg Seega hageja taotlus kinnistusraamatu kande parandamiseks ei põhine seadusel. OÜ M on vastuses enampakkumise akti käsitletud kui müügilepingut ja OÜ M on seisukohal, et enampakkumise akti ei ole sellest tulenevalt võimalik tühistada, kuna hageja ei ole müügilepingu
pooleks. TMS § 6444 kohaselt võib võlgnik, kelleks on hageja, esitada avalduse kohtule enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks TMS § 647 nimetatud põhjustel kahe nädala jooksul arvates enampakkumise päevast. Antud juhul on enampakkumine läbi viidud seaduslikult ning puudub alus selle tühistamiseks.
28.4. Vastavalt Harju Maakohtu 16.05.2005.a. määrusele leppisid hageja ja kostja kokku, et 06.06.2005.a. kell 10.30 notar TS’a büroos toimub lepingu, millega kostja võõrandab hagejale kinnistust osa, mis vastab katastriüksusele nr XXX, tõestamine. Hageja väidab hagiavalduses, et notariaaltoimingu ajaks, s.o. 06.06.2005.a. ei lähetanud kostja hagejale ega tema esindajale sõlmitava lepingu projekti, mistõttu puudus hagejal eelnev võimalus tutvuda allakirjutatava dokumendiga. Kostja vastavas kohustuses edastada ettevalmistatava tehingu projekt, ei ole pooled vastavalt Harju Maakohtu 16.05.2005.a. määrusele kokku leppinud, kuid mõlemal tehingu osapoolel on soovi korral võimalus alati notaribüroos ettevalmistatava tehingu projektiga tutvuda. Lepingu tõestamiseks registreeriti allakirjutanud notari juurde neli aega: 06.06.2005.a.: 07.07.2005.a.: 01.08.2005.a.: 22.08.2005.a.. Nimetatud tehinguteks on ajad registreerinud ja kõikide tehinguks kokkulepitud aegadeks lepingu ettevalmistamiseks eelnevalt materjalid edastanud kostja, hageja ei ole esitanud peale redaksiooniliste paranduste, täiendavaid nõudmisi lepingu sisule ega omapoolseid sisulisi muudatusi esimeseks tähtajaks ega ka 06.06.2005.a. järgnevatel kordadel. Selle asemel on hageja jätnud kokkulepitud ajal kohale ilmumata kolmel korral neljast. Notar märgib, et ühelgi korral ei ole notaribüroole notariaalakti ettevalmistamiseks esitatud materjale, millest nähtuks kostja taotlus sõlmida täiendav hüpoteegi seadmise leping, millele hageja oma hagiavalduses viitab.
28.5. Vastavalt notariaadiseaduse (NotS) § 30 lg. 1 on notari kohustuseks ametitoimingutes osalejate õiguslik nõustamine ning vastavate dokumendiprojektide koostamine. Notar saab lepingu ette valmistada talle osalejate poolt avaldatava tahte alusel ning hageja poolt viidatud redakstioonilised ja ka võimalikud sisulised vead parandatakse notaripoolse lepingu ettelugemise ja pooltega läbiarutamise käigus enne allakirjutamist. Notariaalakti koostamine notari poolt hõlmab kõigi asjaolude, mis omavad tõestamise suhtes tähendust ning poolte tegeliku tahte, notariaalaktis tõeselt kajastamist. Välistatud on olukord, kus akt allkirjastatakse osalejate poolt enne notari poolt ettelugemist, mis toob kaasa tõestamistoimingu tühisuse, või läbi arutamata. Seetõttu ei ole taolised mittesisulised vead olnud aluseks tehingu sõlmimata jätmisele. Ostja abikaasa kaasamise nõue, millele hageja viitab, ei saa olla antud kohtuasjas arutluse küsimus, kuna NotS § 2 lg. 1 ja 2 on notar oma ametitoimingu tegemisel sõltumatu ning peab tagama õiguskindluse. Hageja viitab ka asjaolule, et kostja on keeldunud teiste notarite juures kõnealust lepingut tõestamast ning kostja poolt valitud notaribüroos ette valmistatud lepingu projekt on olnud vigane, mis omakorda on olnud põhjuseks, miks tänaseni on sõlmimata nimetatud leping kinnistu omandi üleandmiseks ja hageja on hagi esitanud. Puuduvad andmed, kas nimetatud tehinguks on registreeritud aegu ka teiste notarite juurde ning kas kostja on keeldunud sellest. Notaril ei ole võimalust ega soovi mõjutada pooli selliselt, et nad teostaksid oma toimingu ühe või teise notari juures, kuna notaril tulenevalt NotS § 2 lg. 4 on kohustus olla tehingu osapoole suhtes võrdselt usaldav ning erapooletu. See, millise notari pooled oma tehingu tõestamiseks valivad, on poolte kokkuleppe küsimus. Vastavalt NotS § 18 lg. 1-3 on notaril selgitamiskohustus ning notar korraldab notariaalse tõestamise selliselt, et selle kohustuse täitmine oleks tagatud ja vastavalt tõestamisseaduse (TõS) § 13 lg.1 kohustus notariaalakt ette lugeda (vastasel korral on tõestamine tühine) ning osalejad peavad selle enne allakirjutamist heaks kiitma. Kolmas isik notar TSleiab, et hageja hagiavalduses ja selle täienduses esitatud nõuded ei põhine seadusel ega ole põhjendatud ning puudub alus hagiavalduse rahuldamiseks Kolmanda isiku Tallinna notar JHvastuväide
29.Tallinna notar JH29.11.2006.a. vastuväites (tlk. 343) hagile märgib, et tema kaasamine on motiveerimata ja hagis ei vaielda tema poolt XXX.a. tõestatud AS H ja MP’e vahel Harju kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr. XXX kantud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mis registreeriti notari ameti-toimingute raamatus nr 5194 all, üle. AS H ja MP’e tsiviilvaidlus eelmärgitud tõestatud lepingu, lepingu eseme ja kinnistusraamatu kannete parandamise üle lõppes Harju Maakohtu poolt 16.05.2005.a. kinnitatud poolte kokkuleppega. Antud tsiviilasjas hagi esemeks on Harju Maakohtu poolt 16. mail 2005.a. kinnitatud poolte kokkuleppe täitmine või täitmata jätmine ja sellest tulenevad tagajärjed, aga mitte XXX.a. tõestatud leping.
Maakohtukohtu põhjendused Kohus leiab, et hagi tuleb kõigis esitatud nõuetes jätta rahuldamata.
30.23.05.2003.a. sõlmisid MP ja AS H laenulepingu nr XXX, mille kohaselt AS H andis MP’ele laenu summas 125 800 eurot lõpp-tähtajaga 23. mai 2013.a. liisinglepingu nr XXX refinatseerimiseks ja elamu, asukohaga XXX, XXX vald , renoveerimiseks AS H tasus AS-le H liisinglepingu eseme väärtuse (tlk. 7-10).
31.XXX.a. sõlmisid AS H („Müüja“), MP („Ostja“) ja AS H („Hüpoteegipidaja“) notariaalse hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu (Leping), millega Müüja võõrandas Ostjale Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu s.t.. lepingu eseme 1 675 366,04 krooniga (üks miljon kuussada seitsekümmend viis tuhat kolmsada kuuskümmend kuus krooni). Kinnistu koosseisu kuulus seitse maatükki järgmiste katastri-tunnustega: 89001:010:0919, transpordimaa, Viimsi vald Haabneem alevik, Nurme, 183 m2; 89001:010:0921; elamumaa, XXXXXX, pindala 1238 m2; XXX, elamumaa, XXXXXX, pindala 1253 m2; 89001:010:0923, elamumaa, XXX XXX, pindala 1214 m2 89001:010:0924, elamumaa, XXX XXX, pindala 1210 m2 89001:010:0925, elamumaa, XXX XXX, pindala 1201 m2 89001:010:0926, elamumaa, XXX XXX, pindala 1336 m2.
31.1. Lepingu punkt 3 järgi Müüja seab Ostja huvides Hüpoteegipidaja kasuks kinnistu IV jakku esimesele järjekohale hüpoteegi hüpoteegisummaga kaks miljonit viissada tuhat (2 500 000) krooni, intressimääraga viisteist protsenti (15%) aastas, kõrvalnõuete rahalise suurusega viissada tuhat (500 000) krooni ning igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks.
31.2. Lepingu punkt 6 kohaselt on sõlmitud asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused. Lepingu punkt. 6.1. järgi Müüja ja Hüpoteegipidaja on hüpoteegi seadmises kokku leppinud. Müüja lubab ja Hüpoteegipidaja avaldab soovi kanda Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX neljandasse jakku esimesele järjekohale hüpoteek Aktsiaselts H, registrikood 10060701, kasuks hüpoteegisummaga kaks miljonit viissada tuhat (2 500 000) krooni, intressimääraga viisteist protsenti (15%) aastas, kõrvalnõuete rahalise suurusega viissada tuhat (500 000) krooni ning igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks.
31.3. Lepingu punkt 6.2. järgi Müüja ja Ostja on lepingueseme omandi ülekandmises kokku leppinud. Müüja lubab ja Ostja avaldab soovi kustutada Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX teises jaos senine kanne Müüja kohta ning sisse kanda: MP, isikukood XXX (tlk. 102-106).
32.XXX.a. kinnistamisavalduse alusel on Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX sisse kantud XXX.a. omanikuna MP
ning IV jakku (hüpoteegi kanne) esimesele järjekohale hüpoteek summas kaks miljonit viissada tuhat krooni, intressimääraga viisteist protsenti (15%) aastas ja kõrvalnõuetega viissada tuhat (500 000) krooni Aktsiaselts H (reg.kood 10060701, Tallinn) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks (tlk. 8182). Punktis 31 märgitud võla- ja asjaõigusliku lepingu ning kinnistamisavalduste alusel oli MP, soovides omandada varem sõlmitud liising- ja laenulepinguga maatükki aadressiga XXX, XXX, katastritunnusega XXX, pindalaga 1253 m2, saanud kinnistu omanikuks, mis lisaks tema soovitud maatükile, hõlmas veel kuut erinevate katastritunnustega ja aadressidega maatükki, kokku täiendavalt pindalaga 5382 m2, mis ei olnud MP’ega sõlmitud liising- ja laenulepingute esemeteks. Seega oli kinnistu nr. XXX kanne selle sissekandmise hetkest peale ebaõige, kuna ta ei olnud kooskõlas MP’e poolt eelnevalt sõlmitud liising- ja laenulepinguga ning kinnistu tegeliku suurusega, mille omanikuks MP kande tegemisega sai.
33.21.05.2004.a. tegi AS H notariaalse lepingust tühistamise avalduse kinnistusosakonnale, kuna XXX sõlmitud hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügileping ning asjaõigusleping, mille pooleteks olid MP, Avaldaja ja AS H, on tehtud olulise eksimuse mõjul. AS H on seisukohal, et tehingu pooled pidasid tehingu tegemisel tehingu esemena silmas kinnistu osaks olnud katastriüksust XXX, sihtotstarve elamumaa, asukoht Viimasi vald, Haabneeme alevik, XXX, mitte kinnistu osaks olevaid teisi katastriüksusi. Poolte tahe oli kinnistu osaks olevale XXX katastriüksusele vastava kinnistuosa müümine lepingus märgitud hinnaga.. Katastriüksust XXX, sihtotstarve elamumaa, asukoht Viimasi vald, Haabneeme alevik, XXX, suurusega 1253 m2 oli MP’e ja AS H vahel sõlmitud liisinglepingu nr. XXX liisinguesemeks. Teised katastriüksused, mis olid XXX.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise- ja kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu esemeks olnud kinnistu XXX koosseisus, liisinglepingu esemeks ei olnud. Tühistatava tehingu müügihinnaks oli märgitud 1 675 366 krooni, ehk summa, mida MP võlgnes AS-le H liisinglepingu alusel. Tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks müünud seitsmest katastriüksusest koosnevat kinnistut ühe katastriüksuse hinna eest. Tehingu esemeks ekslikult olnud kinnistu koosseisus olevad katastriüksused olid tehingu tegemise hetkel teiste AS H ja kolmandate isikute vaheliste liisinglepingute esemeks. Eksimus sai AS-le H teatavaks 20.05.2004, kui kinnistu jagamise tehingu ettevalmistamise käigus selgus, et AS H ei ole enam kinnistu omanik.
34.Eelnimetatud notariaalse avalduse alusel taotles AS H kanda Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kolmandasse jakku vastuväide kinnistusramatu kande parandamise tagamiseks (tlk. 124-127). Hageja MP kui Ostja kinnistusraamatu ebaõige kande parandamisega vabatahtlikult ei nõustunud. Kui Ostja kande parandamiseks asjaõiguslikku nõusolekut ei anna, tuleb seda hageda, mida kostja AS H ka tegi. Vastuväide AS H kasuks on kinnistusraamatusse sisse kantud 25.06.2004 hagi tagamise korras (tlk. 81-82).
35.16.05.2005.a. sõlmiti tsiviilasja nr. 2/1-653/04/05 (AS H hagi MPe vastu kohustuse tuvastamiseks anda kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks järgmine nõusolek ja lugeda see antuks kohtuotsusega; MP lubab kustutada Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX teises jaos senine kanne MPe kohta ning kanda sisse : AS H (registrikood XXX) ning MPe vastuhagi AS H vastu 26. mai 2003.a. sõlmitud hüpoteegi seadmise ja kinnistu müügilepingu ning asjaõiguslepingu kehtivuse tunnustamiseks) raames AS H ja MP’e vahel kohtulik kokkulepe, mis jõustus 27. mai 2005.a. (tlk. 63-64).
35.1. Kokkuleppe punkt 1 järgi MP ja AS H kinnitavad, et nende tegelik soov ja tahe 26.mai 2003.a. lepingu sõlmimisel oli Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX koosseisus oleva ühe katastriüksuse, aadressiga XXX, XXX, võõrandamiseks, mitte kogu kinnistu võõrandamiseks MPele.
35.2 Kokkuleppe punkt 2 järgi MP annab nõusoleku kinnistusraamtu ebaõige kande
parandamiseks järgmiselt: „MP lubab kustutada Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr XXX teises jaos senise kande MPe kohta ning sisse kanda: Aktsiaselts H, registrikood XXX, Tallinn.
35.3. Kokkuleppe punkt 4 järgi H AS ja MP on kokku leppinud, et teevad viivitamatult vajalikud toimingud selleks, et Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti Harju Kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud kinnistu jagada eraldi kinnistuteks ja kehtivalt võõrandada MP’ele see osa kinnistust, mis vastab katastriüksusele nr. XXX ja on aadressiga XXX, Haabneemes, Viimsi. Notariaalse tehingu tegemiseks on kokkulepitud aeg 6. juuni 2005 notar TS’a büroos, kui sellel päeval pole tehingute tegemine võimalik, teatab H AS MPele uue aja ja koha. H AS kannab kinnistu jagamisega ja Nurme 26 kinnistu osa võõrandamise notaritasu ja kinnistuslõivud, mis on vajalikud kande muutmiseks.
35.4. Kokkuleppe punktide 6 ja 7 järgi pooled kinnitavad ja tagavad, et neil puuduvad teineteise suhtes mistahes nõuded, mis tulenevad tsiviilasjas nr. 2/1-653/04/05 esitatud asjaoludest, välja arvatud maamaksu osaline hüvitamise nõue ja kinnistusraamatu parandamiseks vajalike toimingute tegemiseks. Seega 16. mai 2005.a. kohtuliku kokkuleppega (jõustus 27.05.2005) oli AS H ja MP’e vahel kokku lepitud, et poolte tegelik tahe oli XXX.a. lepingu sõlmimisel MP’ele võõrandada kinnistu nr. XXX koosseisus oleva ühe katastriüksuse (XXX), aadressiga XXX võõrandamine, mitte kogu kinnistu võõrandamine, mistõttu MP annab nõusoleku kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja lubab kustutada teises jaos kanne Margus Prantuse kohta ning sisse kanda AS H ning MP’e nõusolek on tuvastatud. Peale AS H kinnistu nr. XXX omanikuks saamist oli esmaseks vajalikuks toiminguks eelnimetatud kinnistu jagamine uuteks kinnistuteks. Kuna jagatavat kinnistut (nr. XXX) koormas IV Jaos hüpoteek (summas 2 500 000 krooni, intressimääraga 15% aastas ja kõrvalnõuetega 500 000 krooni), siis AÕS § 356 kohaselt hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks on nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe, (antud juhul AS-i H ja AS-i H), seejuures hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima vastavalt nimetatud kokkuleppele.
36.06.06.2005.a. AS H (Omanik) ja AS-i H (Hüpoteegipidaja) osavõtul koostati ja tõestati Tallinna notar TS’a notaribüroos notariaalse kinnistusraamatu kande parandamise avaldus, kinnistu jagamise avaldus, kokkulepe hüpoteegi kohta ja asjaõigusleping. Nimetatud avaldustega AS H palus parandada ebaõige kande Kinnistu nr. XXX teises jaos, kustutada senine kanne MP’e kohta ning ainuomanikuna sisse kanda AS H. MP’e nõusolek kande parandamiseks sisaldub Harju Maakohtu määruses nr. 2/1-653/04/05, mis jõustus 27.05.2005.a.
36.1.Kinnistu nr. XXX ebaõige kande parandamise järel selle ainuomanik AS H soovis jagada kinnistu iseseisvateks kinnistuteks (7 uut registriosa ehk kinnistut), milleks andis tagasivõetamatu nõusoleku nimetatud kinnistu Hüpoteegipidaja (AS-i H).
36.2.Omanik ja Hüpoteegipidaja leppisid kokku, et Kinnistu nr XXX neljandasse jakku kantud hüpoteek (summas kaks miljonit viissada tuhat (2 500 000) krooni, intressimääraga viisteist protsenti (15 %) aastas ja kõrvalnõuetega viissada tuhat (500 000) krooni AS H kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. XXX.a. kinnistamisavalduse alusel sisse kantud XXX.a.) jääb pärast Kinnistu nr. XXX jagamist koormama ainult avatavat kinnistut asukohaga Viimsi vald, Haabneeme alevik, Nurme teee 26, katastritunnusega XXX, pindalaga 1253 m2, elamumaa ning kantakse Kinnistu nr. XXX jagamise tulemusel eelnimetatud asukoha ja katastritunnusega tekkiva kinnistu registriosa neljandasse jakku esimesele vabale järjekohale ning mille kohta on koostatud ja tõestatud vastavad notariaalsed asjaõiguslepingud ning kinnistamisavaldused. Ülalmärgitud kokkulepe tugines AÕS § 356 sätestatule, mille kohaselt hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks on nõutav hüpoteegipidaja ja kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud kokkulepe, seejuures hüpoteek jääb jagamisel tekkinud kinnisasjade suhtes kehtima vastavalt nimetatud kokkuleppele.
36.3. Eeltoodud 06.06.2005.a. notariaalse asjaõigus ja kinnistamisavalduse alusel kinnistu nr. XXX jagamisel avati uued registriosad, sealhulgas registriosa nr. XXX (vana registriosa number XXX), mis on kinnistusraamatusse sisse kantud 13.07.2005, ning vastavalt ülaltoodule kinnistu nr.
XXX jagamisel selle neljandasse jakku esimesele järjekohale XXX, XXX, laenu tagamiseks on sisse kantud hüpoteek (AS-i Hanapank kasuks), mis kanti üle sama asukohaga ja katastritunnusega avatavasse registriossa nr. XXX. Seega pärast Kohtuliku Kokkuleppe sõlmimist ja vastavalt sellele kinnistu nr XXX jagati, jäi hüpoteek vastavalt AS-i Hanspank (hüpoteegipidaja) ja AS-i H (Kinnistu nr. XXX omanik) kokkuleppele ja AÕS §-le 356 koormama hagejale mõeldud Kinnistut nr. XXX, mis on igati kooskõlas õigussuhte sisuga (hüpoteegiga tagatud laen oli antud just XXX elamu ja krundi soetamiseks ehk otseselt seotud Kinnistuga nr. XXX). Seega pidi AS-i H kasuks seatud hüpoteek jääma püsima ja see on oma õiguse poolest varasem asjaõigus kui MP’e poolt kokkuleppe kohaselt tulevikus omandatav asjaõigus. Seetõttu ei olnud vajalik ega nõutav MP’e nõusolek hüpoteegi ülekandmiseks jagatavalt kinnistult nr. XXX uuele kinnistule nr. XXX. Tuleb märkida, see oli see jagatava kinnistu nr XXX ainus hüpoteek. Seega ei olnud mõeldav, et eelnimetatud hüpoteek oleks kinnistu nr. XXX jagamisel üle kantud mõnele teisele avatavale registriosale, kelledel ei olnud hüpoteegi sissekandmise aluseks oleva laenulepinguga mingit seost.
37.Vastavalt Harju Maakohtu 16.05.2005.a. määrusele leppisid hageja ja kostja AS H kokku, et 06.06.2005.a. kell 10.30 notar TS’a büroos toimub lepingu, millega kostja võõrandab hagejale kinnistust osa, mis vastab katastriüksusele nr XXX, tõestamine. MP 06.06.2005.a. notari juurde ei ilmunud Lepingu tõestamiseks registreeriti nimetatud notari juurde kokku neli aega: 06.06.2005.a.: 07.07.2005.a.: 01.08.2005.a.: 22.08.2005.a Nimetatud tehinguteks registreeris ajad ja kõikide tehinguks kokkulepitud aegadeks lepingu ettevalmistamiseks eelnevalt materjalid edastas kostja AS H, hageja ei ole esitanud peale redaksiooniliste paranduste, täiendavaid nõudmisi lepingu sisule ega omapoolseid sisulisi muudatusi esimeseks tähtajaks ega ka 06.06.2005.a. järgnevatel kordadel. Selle asemel on hageja jätnud kokkulepitud ajal kohale ilmumata kolmel korral neljast ja ühel korral kohal olles ei nõustunud kinnistu XXX jagamisel avatud uut kinnistut nr XXX (aadressiga XXX, XXX, katastritunnusega XXX) vastu võtma, kuna antud kinnistut koormas IV jaos hüpoteek (summas 2 500 000 krooni, intressimääraga 15% aastas ja kõrvalnõuetega 500 000 krooni). Notar esitatud vastuväites märgib, et ühelgi korral ei ole notaribüroole notariaalakti ettevalmistamiseks esitatud materjale, millest nähtuks kostja AS H taotlus sõlmida täiendav hüpoteegi seadmise leping, millele hageja oma hagiavalduses viitab.
38.Kostja AS H on oma väitel teinud kõik temast oleneva, et täita hagejaga sõlmitud kokkulepe juba 06.06.2005.a., nagu oli kokkuleppes sätestatud ning hagejapoolsel mitteilmumisel notaribüroosse on kostja olnud korduvalt valmis sõlmima kokkuleppes fikseeritud tehingu mistahes muul hagejale sobival ajal, lähtunud nii lepingust, seadustest kui ka mõistlikkuse põhimõttest. Lepingu tõestamiseks registreeriti notari juurde neli aega: 06.06.2005.a.: 07.07.2005.a., 01.08.2005.a., 22.08.2005.a.. Kostja väitel on hageja käitunud pahatahtlikult. Hageja notari büroosse mitteilmumise tõttu ei saanud Kinnistut nr. XXX hagejale võõrandada, nagu kavandatud, mistõttu kinnistu jäi AS H omandisse, kuigi viimane oli valmis igal ajal selle omandit MP’ele üle kandma.
39.05.09.2005.a. seisuga olid hageja MP’e (kui kohustatud isiku) krediidilepingutest tulenevad võlgnevused AS-i H ees kokku 1 702 765,78 krooni. Kuna kohustatud isik MP vabatahtlikult oma kohustusi AS-i H ees ei täitnud, soovis AS H hüpoteegipidajana AS-le H kuuluva kinnistu registriosa nr. XXX, asukohaga XXX, XXX, müümist sundenampakkumisel ja esitas 05.09.2005.a. Harju tööpiirkonna kohtutäiturile AP’ile avalduse täitemenetluse algatamiseks (tlk. 144-145), mille alusel kohtutäitur algatas täitemenetluse. Täitemenetluse täitedokumendiks, oli XXX.a. notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja igakordse omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks ja nimetatud hüpoteek oli kinnistusraamatusse XXX.a. sisse kantud esimesele järjekohale. AÕS § 325 lg. 1 kohaselt on hüpoteegipidajal õigus hüpoteegiga tagatud
nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 352 lg. 1 kohaselt on hüpoteegipidajal juhul, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
40.Hageja oli täielikult teadlik nii oma võlgnevusest kui ka võlgnevuse katteks tagatisele sissenõude pööramisest. Kostja on 05.09.2005 hagejale teatanud asjaolust, et AS H on alustanud AS-le H kuuluva kinnistu asukohaga XXX, XXX suhtes täitemenetlust
41.28.09.2005.a. esitas MP hagi AS-i H vastu kohtuotsusega kinnistusraamatu kande muutmiseks ning esitas tõenditena Laenulepingu nr. XXX, 23.05.2003.a. ja Harju Makohtu tsiviilasjas nr. 2/1-653/04/05, 16.05.2005 sõlmitud ning 27.05.2005.a. jõustunud kohtuliku kokkuleppe. Hageja taotlusel kohus 30.09.205.a. määrusega hagi tagamiseks kandis sisse registriossa nr. XXX võõrandamise ja asjaõigustega koormamise keelumärke MPe kasuks (mis kanti sisse registriosa nr. XXX kolmandasse jakku esimesele järjekohale 14.10.2005).
42.AS-i H nõue täitemenetluses viia läbi kinnisasja müük enampakkumisena tugines
03.septembril 2003.a. tekkinud asjaõigusele – registriossa nr. XXX sisse kantud hüpoteegile AS-i H kasuks. TsÜS § 88 kohaselt ei olnud Tallinna Linnakohtu 30.09.2005.a. hagi tagamise kohtumääruse alusel 14.10.2005.a. kinnistusregistri registriossa nr. XXX III jakku esimesele järjekohale MP’e kasuks kantud võõrandamise ja asjaõigustega koormamise keelumärge takistuseks AS-i H kasuks seatud hüpoteegi kui varasema asjaõiguse realiseerimisele. TMS § 6422 kohaselt täitemenetluse algatamisel saadab kohtutäitur kinnistusametile täitedokumendi ärakirja ja kohtutäituri ühepoolse avalduse kinnisasja käsutamise keelumärke kandmiseks kinnistusraamatusse. Kinnisasja käsutamise keelumärge AS H kasuks kanti kinnistusraamatusse 14.10.2005 kohtutäituri AP’i avalduse alusel, kanne märke kohta tehti järjekohale nr. 2.
43.17. oktoobril 2005.a. toimunud kinnisasja enampakkumisel müüs kohtutäitur AP kinnistusregistri registriossa nr. XXX kantud kinnistu, asukohaga XXX, XXX, kinnisasja omanik AS H. Enampakkumise toimumisest teavitas kohtutäitur 28.09.2005.a. saadetud tähitud kirjaga ka MP’t, mille viimane sai kätte 01.10.2005.a. Enampakkumise tulemusel omandas XXX, XXX asuva kinnistu OÜ M. TMS § 6443 kohaselt saadab kohtutäitur kaks nädalat pärast enampakkumise päeva kinnistusametile enampakkumise akti ärakirja kinnisomandi ülemineku kohta kande tegemiseks kinnistusraamatusse. OÜ M omaniku kanne kanti kinnistusraamatusse 14.11.2005.a. kohtutäituri AP’i 01.11.2005.a. esitatud avalduse alusel.
44.07.12.2005.a. esitas hageja hagiavalduse täienduse, mille järgi palus tühistada Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i 17. oktoobri 2005.a. täitemenetluse raames läbiviidud enampakkumine, millisega realiseeriti kinnistu aadressiga XXX ja palus kaasata protsessi kolmandate isikutena Tallinna notar TS, Harjumaa tööpiirkonna kohtutäitur AP ja OÜ M (tlk. 4245). Hiljem hageja muutis kostjate ringi ning kaasas kostjatena Harjumaa tööpiirkonna kohtutäituri AP’i ja OÜ-u M.
44.1. 16.10.2006.a. esitas hageja tulenevalt TsMS § 376 lg. 6 sätestatust hagiavalduse tervikliku teksti (tlk. 339-342), milles esitatu järgi hageja palub:
44.1.1.muuta kinnistusraamatus kinnistusregistri regitriosas nr XXX omaniku kannet ja kanda omanikuna sisse MP i.k. XXX; nõue on esitatud kõigi kostjate vastu
44.1.2.lugeda õigustühiseks kinnisturaamatus kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud hüpoteek AS H kasuks (kustutatud hilisemalt kohtutäitur AP avalduse alusel); nõue on esitatud kostja AS H vastu
44.1.3.tunnistada kehtetuks kohtutäitur AP poolt 17.10.2005.a. läbi viidud enampakkumine; nõue on esitatud kõigi kostjate vastu.
45.Hageja väitel H 10. oktoobri 2005.a. teatises pakkus talle veelkordselt võimalust sõlmida asjaõiguslik tehing omandiõiguse üleminekuks notar TS’a poolt koostatud lepingu redaktisoonis. Antud redaktsioon oli üks peamisi takistusi, miks hageja esitas oma põhihagi ning mille tulemusel
pooled ei ole tänaseni suutnud täita kohtu poolt kinnitatud kokkulepet.
46.Kostja OÜ M leiab, et väär on hageja väide hüpoteegi seadmise tühisuse kohta põhjendusel, et kohtulikus kokkuleppes puudusid viited hüpoteegi kandele. Hüpoteek oli juba enne Kohtuliku Kokkuleppe sõlmimist seatud varasema lepinguga, mille üheks pooleks oli MP ja poolte eesmärk ei olnudki reguleerida XXX.a. seatud hüpoteeki (sest hüpoteegi üle vaidlus puudus ning hüpoteegi seadmise lepingut ei olnud keegi tühistanud). Hüpoteek oli seatud hageja Laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks ning poolte tahe oli suunatud hüpoteegi eeltoodu tagatisena püsimajäämisele isegi pärast MP’e kinnistu nr. XXX omanikuna kinnistusraamatusse kandmist (hüpoteek tagas ju MP’e enda kohustusi). Kohtulik Kokkulepe reguleeris ja pidigi reguleerima poolte kohustusi seoses kinnistu omandiõiguse tagastamisega .AS-le H, kinnistu nr. XXX jagamisega ning uue avatava kinnistu (nr. XXX) hagejale võõrandamisega. Hüpoteek, mis oli varem seatud, pidi jääma ja jäi kehtima ka pärast kinnistu nr. XXX jagamist ja selles vaidlus puudus. Eelmärgitud toetab kostja AS H, märkides, et kokkulepet, et seoses kinnistu jagamisega või võõrandamisega MP’ele peaks AS-i H kasuks seatud hüpoteek kustutatama, ei ole sõlmitud. Kohus nõustub kostjate esitatud vastuväidetega ja leiab, et need on põhjendatud ja tõendatud otsuses märgitud notariaalsete lepingute ja Harju Maakohtu 16.05.2005.a. sõlmitud kohtuliku kokkuleppega tsiviilasjas nr. 2/-653/04/05. Hüpoteegipidaja õigus oli kinnistusraamatusse kantud hageja õigusest (keelumärge) eespool oleva õigusena. Hüpoteegi kanne on tehtud enam kui kaks aastat enne hageja kasuks keelumärke seadmist. TMS 6420 lg.1 hüpoteegist tagapool asuvad õigused loetakse peale enampakkumist lõppenuks ja kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Seega on tagapool asuvad õigused kustutatud kinnistusraamatus seaduslikult .
47.Kostjate AS-i H, Harju tööpiirkonna kohtutäituri AP’i ja OÜ-u M ning iseseisva nõudeta kolmanda isiku Tallinna notar TS’a esitatud vastuväidete kohaselt on kohtutäitur toiminud täitetoiminguid tehes õiguspäraselt. Nende seisukohad on väljendatud otsuse punktides 22, 25.125.4; 25.7.- 25.10.27.5-27.6; 28.1, mis kokkuvõetult on väljendatud iseseisva nõudeta kolmanda isiku Tallinna notar TS’a avaldatud vastuväites punktis 28.1: „AS-i H kasuks seatud hüpoteek, mille alusel viidi läbi sundtäitmine, on kinnistusraamatusse kantud esimesele järjekohale kõigi teiste hilisemate kolmanda ja neljanda jao kannete, sealhulgas keelumärgete suhtes. Asjaolu, et AÕS § 63 lg. 2 kohaselt keelab keelumärge kannete tegemist kinnistusraamatusse, suhtes kehtib asjaõiguse üldpõhimõte- kellel paremus ajas, sellel paremus õiguses. Nimetatud põhimõtet kinnitab ka TsÜS § 88 lg. 2. TsÜS § 88 lg. 1 kohaselt on kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu. TsÜS § 88 lg. 2 kohaselt ei laiene lõikes 1 sätestatu enne käsutuskeelu andmist tekkinud asjaõiguste teostamisele. Keelumärge ei saa seega omada toimet keelumärkest eespool asuvate õiguste realiseerimise suhtes. Samuti sätestas TMS § 6420, et kinnisasja müümisel enampakkumisel jäävad kinnisasjale seatud kinnistusraamatusse kantud õigustest, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pööratakse, eespool ja samal järjekohal asuvad õigused kehtima. Tagapool seisvad õigused loetakse lõppenuks, mis kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel ning KRS § 34 1 lg. 7 kohaselt ei ole nõutav puudutatud isiku nõusolek, kui kande tegemist taotletakse kohtutäituri avalduse alusel. Seega kohtutäitur käitus õiguspäraselt ning hagejal puudub alus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ja enampakkumise tühisuse tunnustamist.“. Nimetatud seisukohta toetab Riigikohtu lahend nr. 3-2-179-06.
48.Kostjad AS H, Harju tööpiirkonna kohtutäitur AP ja OÜ M on esitatud vastuväidetes palunud kohaldada hagis esitatud enampakkumise kehtetuks tunnistamise nõude osas aegumist, kuna hageja ei ole kahe nädala jooksul arvates enampakkumise päevast (17.10.2005) esitanud kohtule avaldust enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Hageja esitas (06.12.2005.a. dateeringuga) 07.12.2005.a. hagiavalduse täienduse, mille järgi palus tühistada Harjumaa tööpiirkonna
kohtutäituri AP’i 17. oktoobri 2005.a. täitemenetluse raames läbiviidud enampakkumine, millisega realiseeriti kinnistu aadressiga XXX (tlk. 42-45), kuna kohtutäituril ei olnud õiguslikku alust teha kinnistusametile avaldus kohtu poolt seatud keelumärke kustutamiseks, mistõttu kohtutäitur on rikkunud täitementluse läbiviimise korda.. Riigikohus lahendis nr. 3-2-1-8-07, 22. veebrarist 2007.a. on seisukohal, et 1. jaanuarini 2006.a. kehtinud TMS § 6444 kohaselt võivad võlgnik, sissenõudja, isik, kelle kasuks oli sundtäitmise märke sissekandmise hetkel sissekantud õigus või õigust tagav kanne, ostja, maksmiseks kohustatud kolmas isik ja enampakkumisel hinnapakkumisi teinud isikud esitada kohtule kahe nädala jooksul, arvates enampakkumise päevast, avalduse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks täitemenetluse seadustiku §-s 647 nimetatud põhjustel. Kolleegium leiab, et TMS §-s 6444 ettenähtud avalduse esitamise tähtaeg on hagi aegumistähtaeg. Kolleegium märgib, et vaidlustes, kus üks pool on soovinud aegumise kohaldamist ja kui on tuvastaud asjaolud, mille korral väidetav nõue oleks aegunud, tuleb hagi jätta rahuldamata.
49.Hageja enda tegevus viitab asjaolule, et tal puudus soov ja tahe kinnistu XXX jagamisel avatud uue kinnistut (registriosa nr. XXX, asukohaga XXX, XXX, katastritunnusega XXX) vastuvõtmiseks, kuna ta soovis saada kinnistut nr. XXX ilma AS-i Hansapanga kasuks sisse kantud hüpoteegi kandeta, millist asjaolu hageja kinnitas ka kohtuistungil (tlk 386), kuigi nimelt hageja huvides oli varasemalt, s.o. XXX.a. sisse kantud jagatavale kinnistule nr. XXX AS-i H kasuks hüpoteek hageja ja AS H vahel sõlmitud võlaõiguslikest ja asjaõiguslikest lepingutest hageja vastu tekkinud nõuete täitmise tagamiseks.
50.Kohus nõustub kostjate ja iseseisva nõudeta kolmanda isiku Tallinna notar TS’a esitatud põhjendatud vastuväidetega, mis on tõendatud vastavate notariaalsete lepingutega ning milliseid seiskohti toetavad Riigikohtu ülalmärgitud lahendid, ning asub seisukohale, et Harju tööpiirkonna kohtutäitur AP käitus õiguspäraselt ning hagejal puudub alus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ja enampakkumise tühisuse tunnustamist.
50.Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et tuleb jätta rahuldamata hageja nõue lugeda õigustühiseks kinnisturaamatus kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud hüpoteek AS H kasuks (kustutatud hilisemalt kohtutäitur AP avalduse alusel).
51.Eeltoodu alusel ja hinnates esitatud materjale kogumis, asub kohus seisukohale, et hagi on alusetu ja põhjendamatu ning tuleb kõigis nõuetes jätta rahuldamata.
52.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaldatakse enne 01.01.2006.a alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele seni kehtinud TsMS sätestatut. Kuna menetlus käesolevas asjas on alustatud 2005. aastal ja kohus jättis hagi rahuldamata, siis juhindudes kuni 31.12.2005.a. kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt hagi rahuldamata jätmisel jäävad hageja kohtukulud tema enda kanda ja TsMS § 61 lg. 1 kohaselt peab kohus põhjendatuks välja mõista hagejalt kostjate Harju tööpiirkonna kohtutäituri AP’i kasuks 30 000 krooni ja OÜ-u M kasuks 30 000 krooni nende esindajate poolt osutatud õigusabi eest.
Taimi Kollom Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.