Ühinguõigus › Kinnistusraamatu asjad

1 (4)

kustutamiseks piisab õigustatud isiku surma tõendamisest, sissekandmist. AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Isiklik kasutusõigus on koormatis, mis eeldab konkreetse maatüki või selle osa kasutamist (AÕS § 225 lg 1 koos KRS § 54 lg 2) ja seetõttu ei ole sellega võimalik koormata kaasomaniku mõttelist osa, mille ese on tegelikkuses piiritlemata (TsÜS § 56). Isikliku kasutusõiguse esemeks võivad olla vaid kinnisasjad. Asjaõigusseadus lubab kinnisasja mõttelist osa, kui see on kaasomaniku osa, koormata ostueesõigusega (AÕS § 256 lg 3) ja hüpoteegiga (AÕS § 325 lg 2), reaalkoormatisega. Isikliku kasutusõigusega oleks võimalik koormata tervet kinnisasja, näiteks isikliku kasutusõiguse vormis elamu osale, kusjuures õiguse sisus näidatakse kaasomaniku ruumid ja ka kasutuskorrast tulenevad kinnisasja kasutusõigused. Kinnistu teised kaasomanikud Vxxxx Sxxxx-Kxxxxxxx, Mxxx Txxxx ja Exx Vxxxxx on andnud nõusoleku Exxx Vxxxxxx poolt Axxx Vxxxxxxxxe kingitava kinnistu mõttelise osa koormamisega isikliku kasutusõigusega Exxx Vxxxxxx kasuks. 06.07.2007.a esitas Tartu notar Mati Allik Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale Exxx Vxxxxxx, Axxx Vxxxxxe, Vxxxx Sxxxx-Kxxxxxxxxi, Mxxx Txxxxxja Exx Vxxxxxx nimel määruskaebuse kandemäärusele nr 1091962007, milles palub rahuldada 14.05.2007.a eluhoonega kinnistu mõttelise osa kinkelepingus, isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus ja asjaõiguslepingus toodud kandeavaldused täies ulatuses. Määruskaebuse kohaselt ei ole kandemäärus põhjendatud selle sisutuse, materiaalõigusnormide vale tõlgendamise, omavolilise laiendamise, valikulise ja vale rakendamise tõttu ning see rikub lepingupoolte põhiseaduslikke õigusi. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on servituut (mitte koormatis) üldmõiste, asjaõigusseaduse järgi jagunevad servituudid reaalservituutideks ja isiklikeks servituutideks. Isiklikud servituudid jagunevad kasutusvalduseks ja isiklikuks kasutusõiguseks. Kuna isiklik kasutusõiguse jääb oma olemuselt reaalservituudi ja kasutusvalduse vahele (olemata üks ega teine ja selle alla peavad sisuliselt mahtuma kõik asjaõigused, mis ei mahu numerus clausus'e raamesse), sätestab AÕS § 228 muu hulgas, et kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse sellele lisaks AÕS § 225-227 kasutusvalduse sätteid, muudel juhtudel reaalservituudi vastavaid sätteid. Antud juhul on tegemist sisult valdamise ja kasutamisega ilma viljade saamise õiguseta, seega kuuluvad antud juhul kohaldamisele lisaks AÕS § 225-227 kasutusvalduse sätted. Eesti Vabariigi põhiseaduse § 32 sätestab, et igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus. Omandit ei tohi kasutada üldiste huvide vastaselt. Ametnike poolt tarbetute dokumentide ja kokkulepete nõudmine kitsendab nimetatud põhiseaduslikku õigust. Kaasomanike õigused ühises kinnisasjas määratakse konkreetse kinnisasja kasutuskorraga. Kasutuskorra vormi seadus kehtestanud ei oleja see võib olla nii suuline, kirjalik kui ka kaasomanike omavahelise kokkuleppe mittesaavutamise tõttu kohtu korras määratud. Eeldada, et käesolevas juhtumis mitte mingit kasutuskorda ei ole, ei saa, sest kaasomandis olevat kinnisasja kasutatakse alati mingi kokkuleppe alusel olgu see "vaikiv" või muus vormis, teada on ka fakt, et antud kinnisasja kaasomanike vahelisi vaidlusi kohtu menetluses ei ole. Eeldada saame, et kaasomanike omavahelised õigused ja kohustused on määratletud ja vaidlusi selles osas ei ole. AÕS § 218 lg.2 sätestab, et kasutusvaldaja õigused kasutusvalduses oleva asja kasutamise suhtes ei saa olla suuremad kui omaniku enda õigused. Lähtudes AÕS § 228 järelikult ka kasutusvaldusega sarnase isikliku kasutusõiguse omaja omad. Järelikult ühe kaasomaniku poolt oma osa koormamine isikliku kasutusõigusega, millele kohaldatakse kasutusvalduse sätteid, ei saa olla puutumuses teiste kaasomanike õigustega ega neid rikkuda. Seega on ka igasuguste täiendavate kokkulepete, notariaalsete kasutuskordade nõudmine sarnastel juhtudel tarbetu, valmistab teistele kaasomanikele ainult

2 (4)

tarbetuid ajalis-materiaalseid kulutusi ja kannatusi, sest teiste kaasomanike õigused on seadusega juba kaitstud, nad on teadlikud ja nõus sellega, et kasutusõigus laieneb ainult Axxx Vxxxxxx mõttelisele osale (kasutusõiguse omaja saab kasutada ainult seda osa maast ja hoonetest mida kasutab Axxx Vxxxxxx) - sellega on määratletud ka kasutusõiguse sisu. Tartu Ringkonnakohus on oma 11.06.2007.a. määruses nr. 2-07-10153 leidnud: "Ringkonnakohtu arvates, kui seadusest tulenevad eeldused on täidetud, siis põhimõtteliselt ei ole takistatud isikliku kasutusõiguse seadmine kinnistu osale." ja 13.02.2007.a. määruses nr. 2-07-1610 leidnud, et isikliku kasutusõiguse kandmiseks kaasomaniku mõttelisele osale piisab, kui teised kaasomanikud on teadlikud ja nõus kaasomaniku mõttelise osa koormamisest isikliku kasutusõigusega. Antud asjas ei ole koormatud isikliku kasutusõigusega kinnisasja tervikuna ega reaalosana, kaasomanike kokkuleppeid kasutuskorra osas eeldatakse, kasutuskorra sisu ja ulatus on määratletud Axxx Vxxxxxx osaga, teised kaasomanikud on sellise isikliku kasutusõigusega nõus. TsMS § 663 lg 6 alusel edastas Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määruskaebuse Tartu Maakohtule. Kohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi kandemäärus nr 1091962077 kinnistamisasjas 2988200704 tuleb tühistada ning kandeavaldused saata kohtunikuabile läbivaatamiseks. Kohus nõustub määruskaebuse esitaja väitega, et isikliku kasutusõiguse seadmine piiritletud osale kinnisasjast ei eelda kinnisasja jagamist. Kohus märgib, et asjaõigusseaduse § 5 lg 1 kohaselt on asjaõigused omand (omandiõigus) ja piiratud asjaõigused: servituudid, reaalkoormatised, hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Piiratud asjaõigustena kuuluvad isiklik kasutusõigus ja kasutusvaldus reaalservituutide koosseisu. AÕS § 225 lg 1 kohaselt isiklik kasutusõigus koormab kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt isikliku kasutusõiguse ulatus määratakse kahtluse korral vastavalt õigustatud isiku vajadustele. Seega on isiklikul kasutusõigusel ühisosa nii reaalservituudi kui ka kasutusvaldusega. Kasutusvaldusega seob isiklikku kasutusõigust seotus kindla isikuga. Kasutusvaldus reeglina piiratud asjaõigusena koormab kogu kinnisasja, kuid seadus lubab piirata servituudi, sh kasutusvalduse sisu, ka kinnisasja osaga tulenevalt kinnistusraamatu seaduse §-st 54 lg 2. KRS 54 lg 2 kohaselt kinnistu osa koormamisel servituudiga ei ole jagamine nõutav, kui sellest ei teki segadust. Koormatud osa tähistatakse kinnistamisavalduse juurde kuuluval kinnistu plaani koopial või skeemil. Kohtu arvates, kui seadusest tulenevad eeldused on täidetud, siis põhimõtteliselt ei ole takistatud isikliku kasutusõiguse seadmine kinnistu osale. Segaduse tekkimise vältimiseks näebki AÕS § 225 ette, et isikliku kasutusõiguse sisu tuleb kirjeldada võimalikult täpselt nii kasutusõiguse seadmise lepingus, aga eriti kinnistusraamatu kandes ja see omab tähendust ka kinnisasja uute omanike suhtes. Kuna kinnistusraamatu kanne omab tähendust ka uute omanike suhtes, puudub vajadus neilt selleks eraldi nõusolekuid küsida. TsMS § 594 sätestab: kui kande tegemiseks on vaja mitme isiku avaldust või nõusolekut, asendab seda vähemalt ühe isiku avalduse või nõusoleku olemasolu korral ka jõustunud või viivitamatule täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud teiste isikute kohustus kande tegemisele kaasa aidata või õigussuhe, millest tulenevalt tuleb kanne teha. Käesoleval juhul on olemas selge õigussuhe ema ja poja vahel, mille raames poeg annab emale õiguse sealsamas edasi elada. Tulenevalt kaasomandi olemusest saab Axxx Vxxxxxx

3 (4)

oma emale isiklikku kasutusõigust anda vaid Axxx Vxxxxxxxe kuuluva kinnistu mõttelise osa suhtes ja seetõttu ei saa selline isikliku kasutusõiguse seadmine rikkuda teiste kaasomanike õigusi. Niivõrd, kuivõrd on selge igale kaasomanikule, s.h. Axxx Vxxxxxxxx kuluva kinnistu mõttelise osa kasutamise kord, sisu, piirid ja ulatus, on selge ka Exxx Vxxxxxx kasuks seatava isikliku kasutusõiguse sisu, piirid ja ulatus ja selguse saamiseks ei vaja kinnistu jagamist ega täiendavate nõusolekute küsimist. Seetõttu on täiendavate tõendite ja täpsustuste nõudmine põhjendamatu. Isiklik kasutusõigus on võimalik taotletud sõnastuses ja dokumentide alusel seada. Seoses määruskaebuse rahuldamisega TsMS § 595 lg.3 alusel, tuleb kandeavaldused saata kohtunikuabile läbivaatamiseks.

Kohtunik Ü.Raag / allkiri /

Koopia õige . Kohtunik :

4 (4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.