Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

võttis 3-kuulise etteteatamisaja ja edastas hagejale konkursitingimused, milles sisaldus põhimõtteline nõustumine kompenseerimisega. Hageja poolt esitatud kalkulatsioonile vastas kostja, et ei nõustu kompenseerimisele kuuluva summaga. Hageja oli nõus summade osas täiendavalt kokku leppima, millest kostjat ka teavitas. 19.12.2003.a. /t.l.16/ teatas kostja hagejale selgesõnaliselt hüvitise maksmisest keeldumisest. Vastavalt TsÜS § 138 tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Õiguste teaostamine ei ole lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on teisele isikule kahju tekitamine. Ka VÕS § 6 lg.1 tulenevalt peavad võlgnik ja võlausaldaja teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Sama seaduse lg.2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatau. Hageja, tuginedes heas usus poooltevahelisele kokkuleppele lepingu p.9.4. järgi ja VÕS § 359 lg.1 ja 2, on eeltoodud asjaoludel õigustatud nõudma mõistliku hüvitusena tema poolt tehtud kulutuste kompenseerimist. Rendilepingu kohaselt hüvitatakse varale tehtud ümberehitus-ja parendustööde maksumus. Diplomeeritud inseneri Ülo Viru poolt koostatud hinnakalkulatsioonist nähtuvalt on kardiraja kohtunike maja ehitustööde maksumus 2003.a. hindades 61 014 krooni /t.l.19/. Vaieldamatult on rendiobjekti väärtus suurenenud kardiraja elektrifitseerimisega. Eletritarbimiseks sõlmitud liitumislepingu eest on tasutud 11 798.80 krooni /t.l.18/. Ümberehitus-ja parendustööde maksumus kokku seega 72 812.80 krooni. Ekspert A.Birki poolt koostatud ekspertiisiaktist nähtuvalt on hageja poolt teostatud tööd vajalikud ja otstarbekad, kui ehitamist jätkatakse Tarmo Petersoni poolt eksperdile esitatud projekti kohaselt. Teostatud tööde maksumuseks hindab ekspert 51 380 krooni. Hageja ei nõustu eksperdi seisukohaga kaitsepiirde lammutuskulude mahaarvamiseks. Kaitsepiire olid kasutuskõlbulik ja selle olemasolu on võistluste läbiviimise seisukohalt obligatoorne. Tähelepanuväärne on eksperdi hinnang, et viimase kahe aasta jooksul on hageja poolt parendatud ja ümberehitatud ehitise väärtus tõusnud 60 000 krooni. Hageja on seisukohal, et tõendina tuleb arvesse võtta mõlema ehitusspetsialisti arvamust. Rendiobjekti väärtuse suurenemist tõendavad ka tunnistajad Priidik Saar ja Tarmo Klaar. Hageja on rendiobjektile teinud kulutusi palju suuremas ulatuses, kui hõlmab esitatud nõue. Rendilepingu p.4.1.9 kohaselt oli rentniku kohustus teha investeeringuid vara kasutamiseks vastavalt lepingu lisale nr.4 /t.l.27. Lepingu lisas nr. 4 on kostja määranud 1998.a. investeeringute mahu ja andnud sellega rentnikule kirjaliku nõusoleku teha remondi ja korrastustöid 75 000 krooni eest, samuti investeerima vara kasutamisega seotud inventari soetamiseks 50 000 krooni. Seega ei ületa hageja poolt esitatud kulude kompenseerimise nõue rendileandja poolt kirjalikult lubatud ja kooskõlastatud summasid. Rendilepingu p.4.1 alapunktides on eristatud vara ümberehitus-ja parendustöid investeeringutest. Vaadeldes lepingu p.4 tervikuna koos lepingu lisaga nr.4 võib järeldada, et rendileandja tahe oli investeeringuteks lugeda kõiki renditud varale tehtud kulutusi, sealhulgas ümberehitus-ja parendustöid. Seega on kostja seisukoht, et investeeringud kompenseerimisele ei kuulu, rendilepingus ja selle lisas sõnastatu järgi poolte tegeliku tahtega vastuolus. Hageja on seisukohal, et tal on õigus rendilepingu kehtivuse ajal tema poolt haginõudes välja toodud parendus-ja ehitustöödeks tehtud kulutuste hüvitamisele tulenevalt lepingu p.9.4, kuna leping lõpetati ennetähtaegselt rentnikust mitteolenevatel põhjustel. Rendileandja kirjalik nõusolek kulutuste tegemiseks on antud hagejale lepingu lisaga nr.4, kuigi lepingu p.9.4 ei sätestagi kompenseerimise tingimusena ümberehitus-ja parendustöödeks kirjaliku kooskõlastatuse olemasolu. Õigusliku hinnangu andmisel on oluline, et rendileping lõpetati ühepoolselt 1.08.2003.a., so VÕS kehtivuse ajal. VÕS § 359 lg.1 kohaselt on hagejal õigus nõuda mõistlikku hüvitust, kuna rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Kokkulepe selle õiguse välistamise või piiramise kohta on tühine. Sama seaduse lg.2 annab rentnikule õiguse nõuda päraldiste väärtuse suurendamise hüvitamist, mis samuti on tema töö või kulutused.

Hageja palub hagi rahuldada ja mõista Rapla vallalt hageja kasuks välja hüvitusena Rapla kardiraja parendus-ja ümberehitustöödeks hageja poolt tehtud kulud, investeeringud, samuti rendiobjekti väärtuse suurenemine summas 72 812.80 krooni. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta täies ulatuses rahuldamata. Kostja eitab hüvitamiskohustuse olemasolu, mistõttu vastuväidete esitamine hüvitamise tingimuste ja hüvituse suuruse osas kannab endas ainult eesmärki, näidata hagi põhjendamatust ka selles osas. Vastupidiselt hageja väidetele, et tal oli olemas suuline luba parendustööde tegemiseks, ei ole kostja tookordne esindaja, so vallavanem tegelikult andnud sellist kooskõlastust ei suuliselt ega kirjalikult. Samuti ei ole ta volitanud teisi ametnikke sellist kooskõlastust andma. Nõude alusena toetub hageja VÕS § 359 lg.1, milline kuulub rakendamisele ainult lepingu lõppemisel. Kostja veendumuse kohaselt toimus lepingu lõpetamine lõpetamise kokkuleppega (VÕS § 186 p.4). Poolte kirjavahetusest ja objektiivsest reaalsusest on võimatu muud järeldada. Hageja tahet ehk tahteavaldust (TsÜS § 68) leping lõpetada kinnitavad alljärgnevad asjaolud: 1) hageja ei ole vaidlustanud lepingu lõpetamise asjaolusid hagi esitamisega kohtusse ega nõudnud lepingu ühepoolse lõpetamise tuvastamist 2) hageja ei ole nõudnud lepingu jätkumist või lõpetamisest tulenenud rikutud õiguste taastamist 3) hageja osales kardirajale uue rentniku leidmise konkursil, esitamata mingeid vastuväiteid konkursi peatamiseks või tühistamiseks seoses eelmise lepingu edasikehtimisega 4) hageja lõpetas 2003.a. kevadel rendilepingu reaalse täitmise 5) hageja ei ole väljendanud kolmandatele isikutele, et leping lõpetati temast mitteolenevatel asjaoludel. Hageja (väär)arusaamad lepingu lõpetamise tingimustest või sellega seotud asjaoludest ei saa omada õiguslikku tähendust, kui vastavaid tahteavaldusi ei järgne. Kostja hinnangul ei olnud hageja veaks mitte lepingu kokkuleppel lõpetamine, vaid kooskõlastamata tegutsemine võõra varaga seoses. Kostja esindaja Aare Heinvee on korduvalt selgitanud, et rendilepingu kokkuleppel lõpetamine ei ole seotud hüvitise maksmisega. Seaduses puudub säte, mis seaks lepingu lõpetamise seaduslikkuse(või lõpetamise võimalikkuse) sõltuvusse hüvitamisküsimuse eelnevast lahendamisest. Kostja hinnangul on kohtumenetluses põhjendamatult palju tähelepanu pööratud konkursitingimuste p.8. Nimetatud tingimus andnuks hagejale võimaluse pöörduda tehtud tööde eest hüvituse saamiseks konkursi võitja poole, kuid hageja ei ole seda võimalust kasutanud. Tingimuse kohaselt kuulunuks hüvitamisele halduslepingu järgselt tehtud tööd poolte kokkuleppel. Nimetatud konkursitingimuse puhul on tegemist kostja ühepoolse tahte fikseeringuga. Tegemist ei olnud poolte kokkuleppega hüvitada valimatult kõik tööd. Hageja seisukoht, et kostja lõpetas lepingu ühepoolselt, on meelevaldne. Kostja ei ole teinud ei lepingu ülesütlemisavaldust (VÕS § 195 lg.1) ega ka lepingust taganemise avaldust (VÕS § 188 lg.1). Samuti ei sisalda kostja kirjad hagejale VÕS § 325 lg.2 p.3 sätestatud ülesütlemisaluseid. Poolte vahel sõlmitud Lepingu p.9.4 kohaselt kuulunuks hüvitamisele vaid ümberehitus-ja parendustööd. Ka teistes Lepingu punktides (p.4.1.4, 4.1.9., 8.3.1., 8.3.5.) tehakse ranget vahet vastavate tööde ja investeeringute vahel. Sellest tulenevalt on alusetu elektrienergia liitumislepingu kulude kui investeeringu hüvitamise nõue. Lepingu lisa 4 ja Lepingu p.4.1.9 ja 8.3.5 järgi oli investeeringute tegemine hageja kohustus, milleks ei olnud vaja kostja nõusolekut. Et lepingus tehakse vahet erinevatel töödel, tuleneb ka teistest lepingupunktidest. Lepingu p.4.1.6 järgi on remont hageja kohustus, mis hüvitamisele ei kuulu. Lepingu lisa järgi kohustus hageja tegema investeerimise käigus varale remondi-ja korrastustöid 75 000 krooni ulatuses. Seega täitis hageja remonditöid tehes oma lepingulist kohustust. Ka VÕS kohustab rentnikku tagama oma kulul vara tavapärane korrashoid. Eelnevaga seondub Lepingu p.9.2 nõue vara tagastamiseks samas seisundis, milles see saadi, arvestades normaalset kulumist ning kooskõlastatud ümberehitus-ja

parendustöid. Kostja ei tunnista Ü.Viru hinnakalkulatsiooni ning selles sisalduvat informatsiooni, kuna see on koostatud ühepoolselt ning tuleb jätta kõrvale. Kostjale jääb arusaamatuks, kuidas suutis Ü.Viru fikseerida arvukate tööde täpsed mahud, olemata kõigi tööde alguse ja lõpu juures. Kostjale jääb arusaamatuks, kuidas said kohtunike maja remonditööd suurendada rendiobjekti kui terviku väärtust VÕS § 359 lg.1 järgi. Lepingu p.2.1 kohaselt anti rendile mitte kohtunike maja vaid kardirada, seega saab vaidlus olla kardiraja kui terviku väärtuse suurendamises. Lepingu p.9.4 annab kaks asjaolu, mille üheaegsel esinemisel saab hüvitust nõuda: 1) lepingu lõpetamine rentnikust mitteolenevatel asjaoludel 2) ümberehitus-ja parendustööde olemasolu. Kõnesoleval juhul toimus lepingu lõpetamine kokkuleppel ega esinenud parendusi reaalselt ega ka õiguslikult. Väidetav parendus, mis tehti ilma kirjaliku nõusolekuta, andnuks aluse lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks p.8.3.1 alusel. VÕS § 349 lg.1 kohaselt tohib rentnik teha parendusi üksnes rendileandja kirjalikul nõusolekul. VÕS § 359 lg.1 annab võiumaluse hüvitada ainult rendileandja nõusolekul tehtud parendused. Kirjeldatud sätete koostoimest järelduvalt ei oma kirjalikku nõusolekuta tehtud parendused mingit õiguslikku tähendust. Igasuguse väidetava ja omavolilise toimetamise riski võõral varal (kuigi rendulepingu alusel) saab kanda ainult hageja. VÕS § 349 lg.1 (nagu ka varem kehtinud rendiseaduse § 12 lg.2) kaitseb vara omanikku rentniku omavoli eest. Hageja väidetav ehitustegevus oli vaieldamatult ebaseaduslik, kuna tal puudus seaduse nõuetele vastav ehitusprojekt ja ehitusluba. Hageja tegutsemise omavolilisust näitab asjaolu, et väidetavaid töid ei kutsutud omanikku kunagi vastu võtma. Kostja hinnangul ei vasta kohtunike maja tehnilistele ja ohutusnõuetele, kuna asub rajale ohtlikult lähedal. Lepingu lisa nr.4 p.1.1 kohustas hagejat tegema detailplaneering, mida ta ei teinud. Kui hageja on ignoreerinud kõiki ehitamisega seonduvaid seadussätteid, saab ainuüksi tema kanda sellest tulenevat majanduslikku riski. VÕS § 359 lg.1 kohaselt tuleb mõistlik hüvitis kõne alla vaid juhul, kui vara väärtus on parenduste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Nimetatud asjaolu hageja tõendanud ei ole ning seda oleks ka raske teha, kuna kõnesolev kohtunike maja on Lepingu kehtivuse ajal ühtmoodi kasutamiskõlbmatuna meenutanud rohkem muinasaegset linnust. Kardiraja praegune rentnik leiab, et hoone tuleb lammutada. Kohatu on väita kasutu, poolelioleva ja lammutamisele kuuluva hoone puhul, et selle väärtust on suurendatud, misläbi omakorda suurenes kogu kardiraja väärtus. Tähelepanuta tuleb jätta väited selle kohta, millisena hageja seda hoonet tulevikus tahtis näha või millist potensiaali võiks omada hetkel väärtusetu hoone tulevikus. VÕS § 359 lg.1 alusel ei kuulu hüvitamisele mitte töö, vaid objekti väärtuse tõstmine. Kindlasti ei tõstnud hageja poolt väidetavalt tehtud tööd objekti väärtust. VÕS § 359 lg.1 kohaldamise eelduseks on kaks asjaolu: 1) lepingu eseme kui terviku väärtuse oluline ja kestev suurenemine 2) kirjalik nõusolek parenduste ja muudatuste tegemiseks. Antud juhul ei ole tõendatud kummagi asjaolu esinemist. Nimetatud seadusesäte võimaldab nõuda mõistlikku hüvitust, hagi kohaselt tahetakse aga väidetavate ehitustööde eest tasumist maksimaalses ulatuses. Hüvitamise seisukohast võib analüüsida ka väidetavate tööde eesmärki ja resultaati. Ekspert ei andnud vastust küsimusele, kas tegemist oli parendamise, remondi, ümberehitamise või edasiehitamisega. Hageja ise on väidetavad tööd liigitanud remonditööde alla, kuid kostja hinnangul puudub neil resultaat. Kuna hageja selgituste kohaselt on suurem osa väidetavatest remonditöödest teostatud enne 1.07.2002.a, kuulub, lähtuvalt Riigikohtu lahenditest 3-2-1-163-04 ja 3-2-1-3-06, nende puhul kohaldamisele rendiseadus. ReS § 8 kohustab rentnikku kasutama vara vastavlt lepingule, seega saavad parendused juriidilist tähendust omada ainult kirjaliku nõusoleku korral, vastasel juhul on tegemist lepingu rikkumisega. ReS § 10 lg.1 paneb rentnikule kohustuse vara korras hoida ja sama seaduse lg.2 võimaldab remondikohustust lepingus lahendada teisiti. Kõnesoleval juhul paneb lepingu p.4.1.6 remondikohustuse ja kulude kandmise hagejale. ReS § 12 lg.2 kohaselt lähevad loata

tehtud parendused tasuta üle rendileandjale, mida on toonitatud ka Riigikohtu lahendis nr. 3-2-1-2105 p.10. Jääb mulje, et hageja püüab ignoreerida omaniku õigusi kaitsvaid lepingu ja rendiseaduse sätteid, mille koostoime ei anna tema nõudele vähimatki juriidilist šanssi. ReS § 12 lg.2 kohaselt lähevad nii lepingu lõppemisel kui lõpetamisel loata tehtud parendused üle omanikule. Järelikult ei oma antud asjas tähtsust, kas leping lõpetati kokkuleppel või hagejast mitteolenevatel asjaoludel, oluline on omaniku loa puudumine väidetavate ehitustööde teostamiseks. Kostja õiglustunnet riivab hageja arusaamine, et tema poolt lepingu ja seaduse nõuete rikkumisest tulenevad negatiivsed tagajärjed peaks kandma kostja. Kohtu seisukoht ja põhjendused Pooled sõlmisid 26.01.1998.a. rendilepingu /t.l.7-9/ Lepingu objektiks oli Rapla kardirada, mille koosseisu kuulus muuhulgas ka pooleliolev ehitis - kohtunike maja /t.l.53/. Rendilepingu tähtaeg oli 31.12.2047.a. /t.l.7-9/ Leping lõppes 1.08.2003.a. kostja hinnangul poolte kokkuleppel, hageja hinnangul ennetähtaegselt rentnikust mitteolenevatel põhjustel. Hageja taotleb hüvitise väljamõistmist Rapla kardiraja parendus-ja ümberehitustöödeks tehtud kulutuste, investeeringute ja rendiobjekti väärtuse suurendamise eest summas 72 812.80 krooni. Nõude esitamisel on aluseks võetud hageja poolt 5.05.1998.a. Eesti Energiaga sõlmitud liitumislepingu maksumus 11 798.80 krooni /t.l.18/ ja ehitustööde maksumus, mida hageja teostas kardiraja territooriumil paikneva kohtunike maja juures alates lepingu sõlmimisest kuni 2002.a. sügiseni /t.l.36/. Kuna rendileping on kestvusleping, kohaldatakse VÕSRS § 12 lg.1 kohaselt nimetatud lepingule alates 1.07.2002.a. TsÜS-s ja VÕS-s sätestatut. VÕSRS § 12 lg.2 kohaselt kohaldatakse kestvuslepinguga seotud asjaoludele ja toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1.07.2002.a. senikehtinud, so rendiseadust. Eeltoodust tulenevalt kuulub käesoleva vaidluse lahendamisel rendilepingu lõpetamisega seonduvatele asjaoludele kohaldamisele VÕS ja hüvitusnõude aluseks olevatele asjaoludele osaliselt ka kuni 1.07.2002.a. kehtinud rendiseadus. Ebaõige on kostja seisukoht, et vaidlusalune Leping lõpetati poolte kokkuleppel. Lepingu lõpetamisega seonduvast kirjavahetusest Tarmo Petersoni ja vallavanem Aare Heinvee vahel /t.l.1014/ nähtub, et ettepaneku rendilepingu lõpetamiseks tegi kostjalt 17.04.2003.a. kirjas nr.21.3-10/851 /t.l.10/. 6.05.2003.a. vastas hageja, et ettepanekust tulenevalt peab ta vajalikuks rendileping peatada ning esitas kostjale seoses Lepingu võimaliku lõpetamisega kolm tingimust /t.l.11/, millest üks seisnes vallavalitsuse kohustuses kompenseerida rentniku poolt teostatud investeeringud ja objekti väärtust tõstvate tööde maksumus. Rentnik teatas otsesõnu: „Rendilepingu saab lugeda lõppenuks peale nimetatud summa kompenseerimist senisele rentnikule“. Kostja oma 4.07.2003.a. saadetud vastuses /kiri nr.21.3-1011, t.l.12/ jätab hageja esitatud tingimused tähelepanuta, teatedes, et loeb lepingu ennetähtaegse lõpetamise 3-kuulise etteteatamise tähtaja alguseks 1.05.2003.a. ja lõpetab lepingu 1.08.2003.a. 28.07.2003.a. saadetud vastuses eekirjeldatud kirjale /t.l.13/ esitab hageja kompenseerimisele kuuluvate kulude nimekirja ja nõude selgituse. 25.08.2003.a. saadetud vastuses (kiri nr.21.3-10/1695, t.l.14) teatab kostja, et ta hageja 28.07.2003.a. kirjas esitatud kalkulatsiooniga ei nõustu ning et „kardiraja kasutamisest tulenevad majanduslikud riskid jäävad lepingust tulenevalt“ hageja kanda. VÕS § 9 lg. 3 sätestab põhimõtte, et lepingut ei loeta sõlmituks, kui ühe poole taotlusel tuleb saavutada kokkulepe teatud tingimustes ja nendes ei ole kokkulepet saavutatud. Kõnesoleval juhul ei saavutanud pooled kokkulepet hageja poolt esitatud tingimuses (so kulutuste kompenseerimises), mistõttu ei saa sõlmituks lugeda ka kokkulepet rendilepingu lõpetamiseks. Asjaolu, et hageja peatas peale lepingu lõpetamisele suunatud tahteavalduse saamist oma tegevuse

rendiobjektil, ei saa käsitleda nõusolekuna leping kostjaga tingimusteta lõpetada. Sellist tahet ei saa rentnikult, kellega sõlmitud viiekümneaastast lepingut tahetakse lõpetada 5 aasta möödumisel, mõistlikult ka eeldada. Õige on kostja väide, et ta ei teinud hagejale VÕS § 195 lg.1 sätestatud lepingu ülesütlemisavaldust, kuid vale sellest tulenev järeldus, et seetõttu ei saa lugeda lepingut lõpetatuks ühepoolselt. Oma kirjas nr.21 3-10/1411 /t.l.12/ 4.07.2003.a. teatab kostja hagejale, et „lähtuvalt lepingus sätestatud 3kuulisest tähtajast lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel loeme teatamise tähtaja alguseks 1.05.2003.a. ning lõpetame lepingu Teiega 1.08.2003.a.“ 3-kuulise teatamistähtaja sätestab Lepingu p.8.2 /t.l.8/, mille kohaselt võis Lepingut lõpetada EV Rendiseaduses ja Lepingus ettenähtud alustel, kusjuures lõpetamist nõudev pool on kohustatud sellest teatama teisele poolele kirjalikult kolm kuud ette. Seega nähtub nimetatud kirjast üheselt, et kostja, jättes tähelepanuta hagejapoolse tingimuse lepingu lõpetamiseks kokkuleppel, teavitas hagejat lepingu ühepoolsest lõpetamisest. Õige on kostja seisukoht, et tema kirjades puudus ülesütlemisalus, nagu nõuab VÕS § 325 lg.2 p.3, vale aga järeldus, et aluse puudumine viitab jällegi lepingu kokkuleppelisele lõpetamisele. Poolte vahel sõlmitud Lepingu p.8.2 nähtuvalt, millele toetudes kirjutas kostja 3-kuulisest etteteatamistähtajast, sai Lepingut ennetähtaegselt lõpetada vaid EV Rendiseaduses ja Lepingus ettenähtud alustel. Kuna Lepingu lõpetamisel tuli lähtuda VÕS sätetest, siis nimetatud seaduses ettenähtud alustel. Asjas kogutud tõendite, eelkõige aga Tarmo Petersoni ja Aare Heinvee poolt kohtus antud seletuste põhjal tuleb asuda seisukohale, et kõnesoleval juhul puudusid VÕS-s ja Lepingu p.8.3 sätestatud alused, millised võimaldanuks kostjal nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Vallavanem Aare Heinvee poolt kohtus antud seletuse kohaselt tingisid Tarmo Petersoniga sõlmitud pikaajalise rendilepingu lõpetamise „uued olukorrad ja tingimused“, millised seondusid eelkõige valla ja linna ühendamisega ja sellega, et „Rapla vallal ja linnal olid erinevad nägemused kardiraja arengust“ /t.l.88/. Tulenevalt VÕS § 313 võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama seaduse lg.2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314319 ettenähtud alustel, millised sätted, tulenevalt VÕS § 341 laienevad ka rendilepingule. Kuna kostja selliseid mõjuvaid põhjusi lepingu lõpetamise ajal ega ka kohtus esitanud ei ole, lõpetas ta hagejaga 26.01.1998.a. sõlmitud rendileping ilma õigusliku aluseta, eirates seejuures VÕS § 325 sätestatud vorminõudeid. VÕS § 325 lg.5 tulenevalt on vorminõudeid eirav ülesütlemine tühine. Hageja nõusolekuna Leping tingimusteta lõpetada ei saa käsitleda ka tema osalemist kardirajale uue haldaja leidmiseks korraldatud konkursil. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et kohus on konkursi tingimuste p.8 /t.l.17/ pööranud „teenimatult palju tähelepanu“. Nimetatud tingimuse kohaselt kohustati konkursi võitjat „kompenseerima kokkuleppel senise haldajaga senise halduslepingu järgsete tööde maksumus (võimalik tehing iseendaga)“. Õige on hageja arusaam, et nimetatud konkursitingimus sisaldab kostja põhimõttelist nõustumist kompenseerimisega. Kohtu hinnangul sisaldab nimetatud konkursitingimus üheselt ka kostja tahet telegeerida kompenseerimiskohustus uuele haldajale, samuti tahet kompenseerida kõigi halduslepingu järgsete tööde maksumus, eristamata ehitus-, parendus või muid töid investeeringutest. Kui konkursi võitnuks hageja, oleks kompenseerimiskohustus ära langenud kohustatud ja õigustatud isiku kokkulangemise tõttu. Kuna konkursi võitis Helmet Palm, pidanuks temaga sõlmitud haldusleping sisaldama konkursi tingimuste p.-s 8 sätestatud kohustust. Tunnistaja Helmet Palmi ütlustest nähtuvalt /t.l.48/ ei sisalda uue haldajaga sõlmitud leping eelmise lepingu järgsete tööde maksumuse kompenseerimiskohustust, mistõttu puudub hagejal nõudeõigus uue haldaja vastu, nagu kohtukõne kirjalikes teesides väidab kostja. Seega ei lähtunud kostja uue rentnikuga lepingut sõlmides väljakuulutatud konkursi tingimustest, millist käitumist ei saa pidada õiguslikult korrektseks.

Tuleb nõustuda hageja seisukohaga, et kostja on Lepingu lõpetamisel rikkunud TsÜS § 138 sätestatud hea usu põhimõtet, mille kohaselt ei ole õiguste teostamine lubatud seadusevastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on teisele isikule kahju tekitamine. Kui kostja oli Lepingu lõpetamise ettepanekut tehes veendunud, et hagejal ei ole temapoolse lepingurikkumise tõttu või muul põhjusel õigust kompensatsiooni saada, tulnuks tema 6.05.2003.a. kirjale nii ka vastata ning Leping hagejaga seaduses ja Lepingus ettenähtud korras üles öelda. Kui lepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks alused puudusid, kostjal aga oli oluline huvi senine Leping lõpetada, oli võimalik sõlmida hagejaga mõlemaid pooli rahuldav kokkulepe. Kõnesoleval juhul ei teinud kostja ei ühte ega teist, tekitades õigusliku segaduse, milles hagejal on raske oma olukorda määratleda ja seetõttu ka sobivaid õiguskaitsevahendeid valida. Hageja põhimõtteline nõustumine lepingu lõpetamisega poolte kokkuleppel (mida kostja on rõhutanud oma 4.07.2003.a. kirjas /t.l.12/) oli tingitud hageja arusaamast, et ilma kohaliku omavalitsuse toetuseta on raske kardirada hallata ja kardisporti maakonnas arendada, mistõttu ei pidanud ta võimalikuks tehtud ettepanekut ignoreerida ja lepingu täitmist jätkata. Hageja arvamuse põhjendatust kinnitavad tunnistaja Arge Peeveri ütlused, kes Rapla kardiraja rajajana ja kardispordi eestvedajana kirjeldab kujukalt kardiraja arengus esinenud tõusude ja mõõnade seotust omavalitsuste vahetumisega. Kuna rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine toimus Rentnikust mitteolenevatel põhjustel, on kostja kohustatud vastavalt Lepingu p.9.4 kompenseerima hagejale renditud varale tehtud ümberehitus-ja parendustööde jääkmaksumuse. Lepingu ebaseadusliku ülesütlemisega seoses vastutab kostja ka VÕS § 103 lg.1 alusel oma kohustuste rikkumise eest, välja arvatud juhul, kui rikkumine oli vabandatav. Kuna kostja oma rikkumist ei tunnista, puudub põhjus siinkohal peatuda ka selle vabandatavusel. Kostja peamine põhjendus hüvitamiskohustuse puudumisele on asjaolu, et rentnik on rikkunud lepingu p.4.1.4. sätestatud kohustust kooskõlastada kõik renditud varale tehtavad ümberehitus-ja parendustööd kirjalikult kostjaga. Kuna selline kooskõlastus (nii suuline kui kirjalik) puudub, on kostja seisukohal, et hageja poolt kirjeldatavaid parendusi ei esine „reaalselt ega ka õiguslikult“. Oma kulutuste tõendamiseks on hageja kohtule esitanud liitumislepingu /t.l.18/ ja Ülo Viru poolt koostatud hinnakalkulatsiooni kohtunike maja juures tehtud parendustööde maksumuse kohta /t.l.19/. Võimalike parenduste olemasolu ja nende maksumuse kindkastegemiseks määras kohus ehitustehnilise ekspertiisi /t.l.57-70/, toestas paikvaatluse /t.l.93-94/ ning kuulas 23.03.2007.a. toimunud kohtuistungil eksperdi täiendavalt üle. Eelkirjeldatud tõendite põhjal asub kohus seisukohale, et hageja poolt kirjeldatud parendused on reaalselt olemas. Tunnistajate Tarmo Klaari /t.l.46/, Helmet Palmi /t.l.47/ ja Arge Peeveri ütlustest nähtuvalt on hageja poolt tehtud parendused, so kardiraja elektrifitseerimine, kohtunike maja edasiehitamine ja kaitsepiirde rajamine kardiraja sihipärase kasutamise seisukohalt vajalikud. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et Lepingu p.9.4 alusel ei kuulu hüvitamisele investeeringud ja kostja kirjaliku kooskõlastuseta tehtud ümberehitus-ja parendustööd. Kostja hinnangul on investeeringute tagastamine (mille hulka hageja on 1998.a. koostatud aruandes arvanud kõnesoleva liitumislepingu, t.l.25) välistatud seetõttu, et investeerimine oli Lepingu p.4.1.9 kohaselt hageja kohustus. Samuti oli hageja kohustatud Lepingu p.4.1.4 kohaselt kirjalikult kooskõlastama tehtavad ümberehitused ja parendused ning Lepingu p.4.1.6 kohaselt oma kulul renditud vara remontima. Kohtu hinnangul ei ole Lepingu p.4.1 sätestatud rentniku kohustused kostja poolt esitatud viisil seotavad Lepingu p.-ga 9.4, milline ei seo rendileandja kompenseerimiskohustust investeerimis-, remondi- või kooskõlastamiskohustusega, vaid sätestab üheselt ümberehitus-ja parendustööde jääkmaksumuse hüvitamise. Lepingu sõlminud poolte tahte selline tõlgendus on loogiline, kuna Lepingu p.9.4 eesmärk oli tagada rentniku majanduslike huvide kaitse Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral temast mitteolenevatel põhjustel. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja on rentnikuna võõral varal omavolitsenud. Lepingu lisast nr.4 /t.l.27/ nähtuvalt kohustus hageja tegema 1998.a. renditud vara remondi ja korrastustöid 75 000 krooni väärtuses. Nimetatud dokumendi on kostja esindajana allkirjastanud vallvanem Jaan Laaniste, mistõttu võib öelda, et hagejal oli kirjalik kooskõlastus nimetatud summa ulatuses remondi-ja korrastustööde tegemiseks. Võimalike või siis „lubatud“ tööde loetelu lisakokkulepe ei sisalda, millest saab järeldada, et selles osas oli otsustusõigus jäetud rentnikule. Tunnistaja Priidik Saare /t.l.45/ ütlustest, samuti vara üleandmise-vastuvõtmise aktist /t.l.53/ nähtuvalt oli pooleliolev kohtunike maja ehitustööde pikaajalise seiskumise tõttu varisemisohtlik, kuid kardiraja ekspluatatsiooni seisukohalt vajalik ehitis. Remonditöödeks luba vaja ei olnud ning tunnistaja (kes oli valla tolleaegse ehitusnõunik) hinnangul võinuks ehitise seadustada ka peale selle valmimist /t.l.46/. Seega on põhjendamatu kostja seisukoht, et „hageja väidetava tegevuse vaieldamatut ebaseaduslikkust“ näitab ka seaduses sätestatud ehitusprojekti ja ehitusloa puudumine. Tunnistaja Arge Peeveri ütlustest nähtuvalt olid nimetatud dokumendid olemas ja 1998.a. oma tegevust lõpetades andis tunnistaja need kostjale üle. Kuni 1.01.2003.a. kehtinud PES § 56 lg.1 oli ehitise omanik (so kostja) kohustatud tagama kogu ehitusprojekti säilimise. Sama seaduse lg.2 kohaselt pidi kohalik omavalitsus kogu ehitusprojekti ja ehitisega soetud dokumentatsiooni säilitama ehitise olemasolu jooksul. Sama kohustuse paneb ehitise omanikule ka Ehitusseaduse § 29 lg.1 p.7. Seega on alusetu ehitusprojekti ja -loa puudumises süüdistada hagejat. Seda, et hageja tegevus Rapla kardirajal (mille koosseisu kuulus vara üleandmise-vastuvõtmise aktist nähtuvalt ka pooleliolev kohtunike maja) ei olnud omavoliline, kinnitab ka asjaolu, et kostja ei lõpetanud hagejaga Lepingut p.8.3.2. 1) alusel, so põhjusel, et rentnik teeb renditud varale ümberehitusi ilma rendileandja loata. Kõnesolevas asjas on kohaldatav ka VÕS 359 lg.1, millele hageja oma nõudes toetub ja mille kohaselt juhul, kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste ja muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitust. Hageja hüvitisnõue koosneb Eesti Energiaga liitumislepingu maksumusest (11 798.80 krooni) ja kohtunike maja (ja selle ees paikneva kaitsepiirde) ehitustööde maksumusest. Kardiraja ekspluatatsiooni ja arengu seisukohalt oli tegemist vajalike parendustega, mida kinnitavad kardispordiga seotud tunnistajad Tarmo Klaar, Helmet Palm ja Arge Peever. Asjaolu, et kardiraja praegune rentnik hindab olemasoleva kohtunike maja edasiehitamist kallimaks kui uue ehitamist ega ole seetõttu hageja tööd jätkanud, ei tähenda, et hageja kulutusi ehitise säilitamiseks ja edasiehitamiseks tuleks hinnata ebamõistlikeks. „Kuldseid torne“ või muid küsitavaid kulutusi kohus hageja poolt esitatud kalkulatsioonis /t.l.19/ ei näe. Kohtunike maja ehitustööde maksumuse määramisel võtab kohus aluseks riiklikult tunnustatud eksperdi Ain Birki arvamuse (so 51 380 krooni), milline võrdluses Ülo Viru poolt koostatud kalkulatsiooniga /vastavalt t.l.70 ja 19/ on üksikasjalikum ja püsivate parenduste osas eeldatavasti täpsem. Kuna kuni käesoleva ajani ei ole omanik ega praegune rentnik pidanud vajalikuks kohtunike maja ees asuvat kaitsepiiret lammutada ja eksperdi soovitust mööda remontida, ei ole lammutuskulude mahaarvamine hageja poolt tehtud kulutustest põhjendatud. Kostja süüdistused riiklikult tunnustatud eksperdi Ain Birki ja diplomeeritud inseneri Ülo Viru aadressil nimetatud isikute ebapädevuse ja erapoolikusega seoses, on põhjendamatud ja kohatud. Ehitusspetsialistide kaasamine ongi vajalik selleks, et nad suudavad oma eriteadmiste pinnal määrata „arvukate tööde väga täpsed mahud, olemata kõikide tööde alguse ja lõpu juures“. Samuti on põhjendamatu kostja seisukoht, et ekspert jättis rahuldamata tema taotluse olla ekspertiisi tegemise juures. Kohtuistungil kinnitas ekspert, et võttis ühendust kostja ehitusnõuniku ja juristiga (kes on ühtlasi ka kostja volitatud esindaja), eesmärgiga saada neilt täiendavaid materjale ekspertiisieseme suhtes. Kostja pool ei avaldanud soovi täiendavate materjalide esitamiseks ega ka

objekti ülevaatusel osalemiseks. Kõike eeltoodut arvesse võttes leiab kohus, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohtu hinnangul on kostja kohustatud hagejale hüvitama 63 178.80 krooni.

Kohtunik:

Anne Randjärv

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.