Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Maakohus leidis, et kuna hageja ja kostja kirjavahetusest nähtub, et pooled ei saavutanud kokkulepet hagejale kulutuste kompenseerimiseks, ei saa kokkulepet rendilepingu lõpetamiseks lugeda sõlmituks (VÕS § 9 lg 3). Lepingu ülesütlemine on tühine, sest kostja 04.07.2003 kirjas, millega teatati hagejale rendilepingu ühepoolsest lõpetamisest, puudusid lepingu ülesütlemise alused ja mõjuvad põhjused (VÕS § 325 lg 5, § 341). Kostja rikkus lepingu lõpetamisel TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Leides, et hagejal ei ole õigust kompensatsiooni saada, pidanuks kostja seda selgelt väljendama ja lepingu ülesütlemise aluse äranäitamisega üles ütlema. Kuna leping lõpetati ennetähtaegselt hagejast mitteolenevatel põhjustel, on kostja kohustatud lepingu p 9.4 alusel kompenseerima hagejale renditud varale tehtud ümberehitus- ja parendustööde jääkmaksumuse. Lepingu ebaseadusliku ülesütlemise tõttu vastutab kostja VÕS § 103 lg 1 alusel oma kohustuste rikkumise eest, välja arvatud juhul, kui rikkumine oli vabandatav. Kuna kostja oma rikkumist ei tunnista, ei ole põhjust vabandatavust kontrollida. VÕS § 359 lg 1 kohaselt juhul, kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste ja muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Hageja nõue koosneb elektrivõrguga liitumisel makstud tasust 11 798,80 krooni ning kohtunikemaja ja selle ees paikneva kaitsepiirde ehitustööde maksumusest. Kohtu määratud ehitustehnilise ekspertiisi, paikvaatluse ja eksperdi täiendaval ülekuulamisel saadud tõendite alusel tuvastas maakohus, et hageja on teinud asjale parendusi. Tunnistajate ütlustest nähtuvalt on hageja tehtud parendused, s.o kardiraja elektrifitseerimine, kohtunikemaja ehitamise jätkamine ja kaitsepiirde rajamine, vajalikud kardiraja sihipäraseks kasutamiseks. Maakohus määras eksperdi arvamuse alusel kohtunikemaja ehitustööde maksumuseks 51 380 kr. Lepingu lisa nr 4 järgi oli hagejal kostja kirjalik nõusolek renditud vara remontimiseks ja korrastustööde tegemiseks 75 000 kr. eest. Seega ei ole õige kostja väide, et lepingu p 9.4 alusel ei tule hagejale hüvitada investeeringuid ja kostja kirjaliku kooskõlastuseta tehtud ümberehitus- ja parendustöid, kuna hageja oli lepingu p-de 4.1.6 ja 4.1.9 alusel kohustatud rendilepingu kehtivuse ajal tegema omal kulul remonti ja investeeringuid vara kasutamiseks. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Maakohus on otsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, rikkunud menetlusõiguse norme ja jätnud tuvastamata asjas olulised asjaolud. Maakohtu otsusest ei nähtu, millised tööd hüvitati hagejale rendiseaduse ning millised tööd võlaõigusseaduse alusel. Kostja ei ole andnud hagejale kirjalikku nõusolekut ümberehitusja parendustööde tegemiseks. Kohtunikemaja ümberehitus on väärtusetu ja ehitis kasutuskõlbmatu. Kuna VÕS § 345 lg 1 ja § 349 lg 1 kohaselt ei hüvitata rentnikule rendilepingu eseme tavapäraseks korrashoiuks tehtud kulutusi, ei oma tähendust lepingu lisas nr 4 antud kostja nõusolek teha remondi- ja korrastustöid. Maakohus lubas hagejal kohtukõnes esitada üllatusliku asjaolu, et lepingu lisas nr 4 sisaldub kostja nõusolek parenduste tegemiseks, ning tugines sellele kohtuotsuses. Maakohus hindas tõendeid ebaõigesti, jättes osa tõendeid analüüsimata, ning tõlgendas valesti rendilepingut. 3(6)

Ekspertiisi tegemisel rikuti oluliselt ekspertiisi korraldamist reguleerivaid menetlusnorme. Leides, et lepingu ülesütlemine on tühine, ületas maakohus hagi lahendamise piire. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Menetluse edasine käik Tallinna Ringkonnakohtu 27.05.2008 otsusega maakohtu otsus tühistati ja jäeti uue otsusega hagi rahuldamata aegumise tõttu. Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt sai hageja 2003.a. detsembris kostja kirjast teada, et rendileping on lõppenud ja kostja keeldub talle tehtud kulutuste kompenseerimisest. Oma õiguste kaitseks pidi hageja esitama rendilepingust tulenevate kulutuste kompenseerimise nõude VÕS §-is 338 lg 1. sätestatud kuuekuise tähtaja jooksul. Hageja pöördus kohtuse hagiavaldusega alles 07.08.2006. Seega on hageja nõue aegunud ja hagi tuleb jätta rahuldamata kostja poolt apellatsioonimenetluses esitatud aegumise kohaldamise taotluse alusel. Riigikohtu 17.12.2008 otsusega tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 27.05.2008 otsus ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Riigikohtu otsuse juhendite kohaselt peab ringkonnakohus määrama asjas kohalduva õiguse, võtma seisukoha lepingu lõppemise kohta ja seejärel lahendada esitatud asjaolude alusel hageja nõude.

Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta, kuid otsus hagi osaliseks rahuldamiseks jätta lõppkokkuvõttes muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium leidis, et tegemist on rendi-, mitte üürilepinguga, kuivõrd pooled ise käsitasid lepingut rendilepinguna, ja poolte eesmärk ei olnud mitte üksnes asja tasu eest hageja kasutusse andmine, vaid ka kardiraja ekspluateerimise ja majandamise kaudu hagejale vilja saamise võimaldamine. Rendileping on kestvusleping. Tulenevalt VÕSR § 12 lg.1 kohaldatakse enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates sellest kuupäevast tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Sama paragrahvi lg.2 järgi ei välista ega piira 1. lõikes sätestatu lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002 kohaldatakse senikehtinud seadust. Enne 1. juulit tehtud tehingu saab VÕSR § 7 lg.1 kohaselt pärast 1. juulit 2002 tühistada või lepingu ühepoolselt lõpetada üksnes kehtivates seadustes sätestatud korras. Tühistamise ja lõpetamise aluste suhtes kohaldatakse tehingu tegemise ajal kehtinud seadust. Kolleegium leiab (ja nõustub selles apellandiga), et pooled lõpetasid rendilepingu omavahelisel kokkuleppel, olgugi et kostja initsiatiivil, 2003.a. maikuus. Hageja vastas kostja ettepanekule rendileping lõpetada 2003.a. maist küll nõudmisega eelnevalt kompenseerida talle kardirajale tehtud kulutused, kuid samas andis ta rendileandjale üle kardiraja valduse ehk siis tagastas rendilepingu eseme, osales sama aasta maikuus toimunud konkursil kardirajale uue haldaja leidmiseks ning alates 2003.a. maikuust ei 4(6)

tasunud enam renti. Kolleegiumi hinnangul näitavad need konkludentsed teod, vastavalt TsÜS §-le 68 lg.3, et hageja nõustus kostja ettepanekuga rendileping lõpetada. VÕS § 359 lg. sätestab, et kui rendilepingu lõppemisel ilmneb, et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud, võib rentnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitust. Sama paragrahvi lg.3 kohaselt muud kui lõigetes 1 ja 2 nimetatud kulutused peab rendileandja hüvitama juhul, kui ta on selleks kohustatud käsundita asjaajamise sätete kohaselt. Kolleegiumi hinnangul on rentnikul viimati nimetatud kulutuste hüvitamise nõude õigus sõltumata sellest, kas hageja nõudis eelnevalt rendileandjalt kirjalikku nõusolekut tähendatud kulutustega seotud tööde tegemiseks ning kas rendileping oli lõpetatud või mitte. Sellisel juhul on vaidlus selle üle, kas leping lõppes või mitte, asjakohatu. VÕS § 1018 sätestab, et kui isik (käsundita asjaajaja) teeb midagi teise isiku (soodustatu) kasuks, ilma et viimane oleks talle andnud õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, on käsundita asjaajajal käesoleva seaduse §-des 1019-1023 sätestatud õigused ja kohustused, kui asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. VÕS § 1023 lg.1 kohaselt võib käsundita asjaaja nõuda, et soodustatud hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ulatuses, milles käsundita asjaaja võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks. Pooltevahelise rendilepingu p.4.1.4 kohaselt oli rentnik kohustatud kooskõlastama rendileandjaga kirjalikult rendile antud vara juures tehtavad ümberehitused ja parendused. Kolleegium nõustub apellandi seisukohaga, et sellist kirjalikku kooskõlastust elektrivarustuse taastamiseks ja laguneva kohtunikemaja juures tehtavateks töödeks rentnik ei taotlenud, seega on need teod tehtud lepinguväliselt. Rendile antava vara üleandmise-vastuvõtmise 26.01.1998 aktist nähtub, et kardiraja hagejale üleandmisel oli sellel pooleliolev ehitis - kohtunike maja. Tolleaegse valla ehtusnõuniku Priidik Saare ütlustega on tõendatud, et kohtunikemaja enne selle hagejale üleandmist oli olnud aastaid seisnud kasutuseta ja lagunemisohtlik, samuti oli kardirajalt ära varastatud elektrijuhtmed. Kolleegiumi hinnangul vastas elektrivarustuse taastamine ja kohtunikemaja edasise lagunemise ja varisemisohtlikkuse kõrvaldamine kostja kui kardiraja omaniku huvile, mis seisnes rendiobjekti normaalse ekspluateerimise ja arendamise kaudu saada tulu renditasu näol. Hageja tehtud kulutused olid mõistlikult vajalikud, tagamaks kardiraja normaalne ekspluateerimine ja peatamaks laguneva kohtunikemaja edasine lagunemine ja kõrvaldamaks selle varisemisohtlikkus. Liitumislepingu sõlmimise kulu on tõendatud dokumentaalselt (toimiku lk. 18), hageja poolt kohtunikemaja juures tehtud tööde maht ja maksumus eksperdiarvamusega. Ekspert kuulati üle ka kohtuistungil, mistõttu on asjakohatu apellandi väide, et teda ei kutsutud eksperdi poolt objekti ülevaatuse juurde. Seega vastab hagi rahuldamine VÕS §-le 1023 lg.1 ja on lõppkokkuvõttes õige ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust otsuse tühistamiseks. Nimetatud alusel nõudele ei kohaldu VÕS §-s § 338 lg.1 ja 2 (koosmõjus VÕS §-ga 341) sätestatud kuuekuine aegumistähtaeg, kuivõrd tegemist ei ole tehingust, vaid seadusest tuleneva nõudega. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg 10 aastat alates nõude 5(6)

sissenõutavaks muutumisest. Seda tähtaega ei ole hageja ületanud.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Imbi Sidok

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.