2-05-16571/9 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

19.märtsil 2003. a. sõlmisid hageja ja kostja allrendilepingu, mille alusel kostja andis osa nimetatud kinnistul asuva hoone ruumidest hageja kasutusse tähtajaga 19. märtsist 2003. a. kuni 1. maini 2009. a. Allrendilepingu punkti 5 kohaselt anti ruumid allrentnikule üle lepingus fikseeritud seisundis. Allrentnikul oli lepingu punkti 7. 1 kohaselt kohustus teha ruumides allrendi eesmärgile vastav remont oma kulul. Lepingu punkti 7. 5 kohaselt läheb omandiõigus parendusetele kostjale tasuta üle nende tegemise momendist. Hageja tegi allrendile võetud ruumidesse parendusi 1.738.130, 75 krooni eest. Kuna hageja ei suutnud lepingujärgseid üürisummasid ja kommunaalkulusid tasuda, lõpetati allrendileping poolte kokkuleppel alates 1. märtsist 2005. a. Kokkuleppe punkti 3 kohaselt kehtivad allrendilepingust tulenevad varalised kohustused kuni nende täieliku täitmiseni allrentniku poolt. VÕS § 286 kohaselt võib üürnik nõuda parenduste või muudatuste eest mõistlikku hüvitist, kui asja väärtus on parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud. Hageja tegevusel on nimetatud hoone väärtus suurenenud asja väärtusena tehtud kulutuste ulatuses, kuna kõik tehtud parendused on jäänud üüriobjektile edasi. Enamik parendusi on kapitaalsed, s. t. parandati hoone põhikonstruktsioone, kasutuskõlblikuks muudeti keldripind, renoveeriti I korruse osa, loodi uued kommunikatsioonisüsteemid ja kogu hoone ventilatsioonisüsteemikeskus. Hageja on teinud kulutusi vajalikus määras ja mõistlikus suuruses ning õiglane on samas suuruses ka välja mõista kostjalt hüvitis hageja kasuks. Haginõue ei ole aegunud, kuna hagi on kohtule postitatud 31. augustil 2005. a. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. 19. märtsil 2003. a. sõlmisid pooled allrendilepingu Pärnus X asuva hoone keldriruumide ja esimesel korrusel asuvate ruumide kasutamiseks. Lepingu punkti 7. 3 kohaselt leppisid pooled kokku, et ruumide mistahes parendusi ja ehitus- ning remonttöid on hagejal õigus teostada üksnes kostja eelneval kirjalikul nõusolekul ning vastavalt lepingu punktile 7. 5 kohustus hageja teostama kõikvõimalikud parendused ja ehitusning remonttööd täielikult oma kulul, kusjuures kulud ei kuulunud hagejale hüvitamisele. Hageja ei ole konkreetsete tööde teostamiseks küsinud kostja kirjalikku nõusolekut ega teavitanud tööde maksumusest. Samuti ei ole hageja tõendanud tehtud tööde maksumust ega asjaolu, et asja väärtus oleks kostja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Nimetatud tööde hulgas on ka selliseid parendusi, mida oleks saanud asja kahjustamata ära võtta. Hageja enda tegevuse tarbeks teostatud tööde kogumaksumuseks teostatud tööde akti alusel tuleb lugeda summa 1.100.148,50 krooni. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 338 lõike 1 alusel tuleb haginõudele kohaldada aegumist. Allrendi lõpetamise päevaks lugesid pooled kokkuleppe punkti 1 kohaselt 28. veebruari 2005. a., seega pidi hageja nõue olema esitatud hiljemalt 28. augustil 2005. a. Kolmanda isiku seisukoht Kohus kaasas iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel Veronika-Virve Hindre. Kolmas isik leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

2.septembril 2005. a. esitas OÜ Merkel Kaubandus (pankrotis) hagi AS Trükk vastu allrendilepingu objektile tehtud kulutuste 1.738.130, 75 krooni hüvitamiseks (postitatud 31. augustil 2005. a.). AS Trükk leidis, et hagi on aegunud ja palus jätta hagi rahuldamata. Taotlus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Poolte vaheline leping on rendileping, mille suhtes tuleb VÕS § 341 kohaselt kohaldada üürilepingu sätteid ulatuses, mis ei ole rendilepingu osas reguleeritud erisätetega. Kuivõrd VÕS-is ei ole rendilepingust tulenevate nõuete aegumist eraldi sätestatud, tuleb juhinduda VÕS § 338 lõigetest 1 ja 2, mille kohaselt on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg kuus kuud alates lepingu lõppemisest. Pooltevaheline rendileping lõpetati poolte kokkuleppega alates 1. märtsist 2005. a. Kokkuleppe punkti 2 kohaselt „ poolte teistsuguse kokkuleppe puudumisel kohustub allrentnik hiljemalt allrendilepingu lõppemise päeval s. o. 28. veebruaril 2005. a. allrendilepingu alusel tema kasutusse antud ruumid vabastama ja need koristatult allrendileandjale üle andma“. Seega kokkuleppe punktis 2 esitatud täpsustuse kohaselt oli lepingu viimaseks kehtivuspäevaks 28. veebruar 2005. a., mis oli 2005. a. veebruarikuu viimane päev. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 137 lg. 1 kohaselt möödub tähtaeg tähtpäeva saabumise päeval kell 24.00. Seega lõppes pooltevaheline leping 28. veebruaril 2005. a. kell 24.00. Tulenevalt TsÜS § 136 lõikest 3, kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev viimase kuu vastaval päeval. Seega aegus pooltevahelises suhtes VÕS § 338 lõikest 1 (koostoimes lõikega 2) tulenev üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõue 28. augustil 2005. a. kell 24.00 ehk pooltevahelise lepingu lõppemise päevast möödunud kuuenda kuu vastaval päeval. Hagiavaldus postitati kohtule edastamiseks 31. augustil 2005. a., seega kolm päeva peale nõude aegumistähtaja möödumist. Tulenevalt TsÜS § 142 lõikest 1 võib kohustatud isik pärast nõude aegumist keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kostja on esitanud kohtule taotluse hageja nõude suhtes aegumise kohaldamiseks. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 449 lõikele 3 võib kohus teha vaheotsuse ka aegumise kohaldamise taotluse suhtes, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Kui kohus leiab, et nõue on aegunud, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellatsioonkaebuses palub hageja maakohtu otsuse tühistada ja jätta rahuldamata kostja taotlus hagi aegumise kohaldamiseks. Allrendileping poolte vahel lõpetati 15. veebruaril 2005. a. sõlmitud kokkuleppega. Kokkuleppe punkti 2 kohaselt pidi allrentnik 28. veebruaril 2005. a. tema kasutuses olnud ruumid vabastama ja need koristatult allrendiandjale üle andma. 28. veebruaril 2005. a. algatas Pärnu Maakohus Merkel Kaubanduse OÜ pankrotimenetluse ja pankrot kuulutati välja

Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole õige ja tuleb tühistada, tsiviilasi tuleb kooskõlas TsMS § 656 lõikega 2 saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata üksnes aegumise motiivil, siis ei tuvastanud ta asja sisu kohta käivaid asja lahendamiseks olulisi faktilisi asjaolusid. Ringkonnakohtul ei ole võimalik asjas uut otsust teha. Apellatsioonimenetluses esmakordsel suures ulatuses vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude tuvastamisel rikutaks poolte õigust otsuse peale edasi kaevata, sest kassatsioonimenetluse eripära arvestades ei oleks sel juhul pooltel võimalik kaevata tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Kolleegium leiab, et maakohtu järeldus hagi aegumise kohta ei ole põhjendatud. Vaidlust ei ole selle üle, et 15. aprillil 1999. a. sõlmisid kolmas isik ja kostja lepingu, mille nimetasid rendilepinguks ja mille järgi esimene andis teise kasutusse Pärnus X asuvad kontori-, tootmis- ja laohooned. Vaidlust ei ole ka selle üle, et 19. märtsil 2003. a. sõlmisid hageja ja kostja lepingu, mille nimetasid allrendilepinguks ja mille kohaselt kostja andis hageja allkasutusse osa X asuva hoone ruumidest. 15. veebruaril 2005. a. sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe 19. märtsi 2003. a. lepingu lõpetamiseks. Lepingu punkti 1 kohaselt leppisid pooled kokku lõpetada leping alates 1. märtsist 2005. a. ja lepingu punktis 2 leppisid pooled kokku, et teistsuguse kokkuleppe puudumisel kohustub allrentnik hiljemalt lepingu lõppemise päeval, s. o. 28. veebruaril 2005. a., ruumid vabastama ja allrendileandjale üle andma. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et lepingu lõpetamise kokkuleppest järeldub, et lepingu kehtivuse viimane päev oli 28. veebruar 2005. a. ning leping lõppes sel päeval kell 24. 00. Hagi on hageja esitanud tema kasutuses olnud ruumidele tehtud kulutuste hüvitamiseks. Hageja peab end üürnikuks, kellel on õigus nõuda ruumidele tehtud parenduste hüvitamist VÕS § 286 lg. 1 alusel. Nõustuda tuleb maakohtuga selles, et niisuguse nõude aegumine on sätestatud VÕS §-s 338. Osundatud paragrahvi lõikest 1 tuleneb, et üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud, ja lõike 2 lause 2 kohaselt algab üürniku nõuete aegumistähtaeg lepingu lõppemisest. Seega on tegemist kuudes arvutatava tähtajaga. Kuna kuud on erineva pikkusega, siis võib kuudes arvutatav tähtaeg olenevalt selle algushetkest tegelikkuses päevade arvult erineda. TsÜS § 135 lg. 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Kuna vaidlusalune leping lõppes 28. veebruaril kell