Harju Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Meeli Kaur
Otsuse avalikult teatavaks
1. juuni 2007.a Tartu mnt kohtumaja, Tallinn
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-06-35835
Tsiviilasi
Aktsiaseltsi xxx hagi xxx vastu 20 022.08 krooni nõudes
Menetlusosalised ja nende
Hageja Aktsiaselts xxx (registrikood xxx, xxx)
esindajad
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Merle Veeroos (Advokaadibüroo Luiga Mody Hääl Borenius, Pärnu mnt 15, Kawe Plaza, 10141 Tallinn, elektronpost xxx) Kostja xxx (isikukood xxx, elukoht xxx, elektronpost xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
11. mai 2007.a
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja Merle Veeroos Kostja Maarja Linnus
Hageja Aktsiaselts xxx (endise ärinimega AS xxx) on xxx asuva elamu (edaspidi Elamu) kaasomandi eseme valitseja. Kostja on alates 05.12.2002 xxx omanik. Hageja on xxx asuva elamu valitsejaks nimetatud xxx korteriomanike 08.04.2006 otsusega ning sama otsusega on korteriomanikud kinnitanud majanduskava perioodiks 01.03.2006 kuni 01.03.2007. Majanduskava kohaselt kinnitasid korteriomanikud perioodiks 01.03.2006 kuni 01.03.2007 järgmised tariifid: haldusteenused 1.75 kr/m2, remonditööd/tehnohooldus 7 kr/m2, heakord 1.20 kr/m2 ning tugiteenused 0.40 kr/m2. Hageja poolt arvetel märgitud hooldustasu koosseisus tasutav püsitasu summas 3.35 kr/m2 vastab majanduskavas kinnitatud haldusteenuse tariifi, tugiteenuste ning heakorra tariifi summale. Hageja on esitanud kostjale arveid kinnitatud majanduskava alusel. Kuna kostjal puudub korteris veearvesti, arvestab hageja kostjale vee- ja kanalisatsioonikulu arvestusliku meetodi alusel, lähtudes vee tarbimisnormidest, mis on kehtestatud Maardu Linnavalitsuse määrusega, milles on märgitud 7,5 m3 inimese kohta majas, kus on soe vesi. Hageja lähtub Maardu Linnavalitsuse 16.05.2001 määrusest nr 9, Maardu Linnavalitsuse 17.07.2003 määrusest nr 11 ning metoodilistest soovitustest soojusenergia kulude jaotamiseks elamus, kus soojusenergia ja vee tarbimine on mõõdetud ning osa kortereid on varustatud veearvestitega. Kostja võlgneb hagejale perioodil aprill 2006 kuni veebruar 2007 osutatud hooldusteenuste eest kokku 20 022.08 krooni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja vaidleb vastu kostja tasaarvestamise nõudele. Kostjal puudub hageja vastu 350 000 krooni suurune kahjuhüvitise nõue. Kostja ei ole kolme aasta jooksul esitanud halduskohtule kaebust kahju hüvitamiseks. Seega on hagejal vastuväiteid, mis välistavad nõude olemasolu ja maksmapaneku tulenevalt VÕS § 200 lg 4. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnista. Kostja väidete kohaselt ei ole tal hageja ees võlgnevusi. Hagejal on kostja ees võlg, mis seisneb kahjuhüvitises summas 350 000 krooni. Erastamise kohustatud subjektina pidi Aktsiaselts xxx kostjale korteri asukohaga xxx kostja nimele erastama, kuid Aktsiaselts xxx erastas selle õigusvastaselt enda nimele. Kinnisvarahaldusettevõtte ostu-müügi raamlepinguga võttis hageja üle Aktsiaseltsilt xxx võla kostja ees. Sellest tulenevalt võlgneb hageja alates 31.12.2001 kostjale summa korteri tolleaegses turuväärtuses 350 000 krooni. Kuna hageja ei taha vabatahtlikult võlga tasuda, tasaarvestab kostja seda korrapäraselt haldusteenuste maksetega. Kuna kostja kütet, elektrit ja kuuma vett ei kasuta, siis on nende süsteemide hoolduse eest nõutav tasu alusetu ja hooldustasu tuleb maksta ainult pooles ulatuses. Alusetu on tasu 3,5 m3 soojendatud vee ja kanalisatsiooni eest. Hageja külma vee kasutamise norm on 4 m3, seega ka kanalisatsioon ühele inimesele 4 m3. Kostja tasaarvestab enda nõudega hageja nõude summas 7 090.96 krooni. Tekitatud kahju tasaarvestuse ajal ei pea maksma viivist. Kostja ettemaks hageja ees on 314 302.53 krooni. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kohtuistungil tegi kostja tasaarvestuse summas 8 549.18 krooni. Maakohtu põhjendused Vaidlustamata asjaolud on alljärgnevad: Kostjale kuulub alates 05.12.2002 korteriomand asukohaga xxx (t lk 8). 24.03.2002 otsusega on xxx elamu korteriomanikud moodustanud korteriomanike ühisuse (t lk 16-18). 08.04.2006 on korteriomanikud otsustanud nimetada xxx elamu valitsejaks Aktsiaselts xxx ning kinnitanud perioodi 91.03.2006-01.03.2007 majanduskava (t lk 19-23). Nimetatud otsused on kehtivad. Hageja on esitanud kostjale osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest arved alates aprill 2006 kuni veebruar 2007 summas 20 022.08 krooni (t lk 9-15, 73-74, 117-118). Kostja on jätnud arved tasumata.
Kostja esitab vastuväitena asjaolu, et alates 1994.a on korteris radiaatorid välja lõigatud Aktsiaseltsi xxx poolt ja tema sooja vett ei tarbi, mistõttu ei tule talle juurde arvestada 3,5 m3 vett. Kostja leiab, et vett ja kanalisatsiooni peaks arvestama talle 4 m3 inimese kohta. Kuna elektrit ei ole, siis ta ei saa vett soojendada. Kostja tunnistab hooldustasu pooles ulatuses ja elamu remonditasu täies ulatuses. Kostja leiab, et prügiveo tasu on liiga suur ning vaidleb vastu arvestatud üldelektri tasule. Kostja ei vaidle vastu maamaksule. Kostja korterisse veearvestit paigaldatud ei ole (t lk 79). Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KOS § 15 lg 1 kohaselt kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Üldkoosoleku otsused valitseja kinnitamise ja majanduskava koostamise kohta on kehtivad ja täitmiseks kohustuslikud kõigi korteriomanike suhtes. Asjaolu, et kostja leiab, et tema teatud teenuseid (hooldustasu, prügivedu, üldelekter) näidatud mahus ei tarbi, ei anna alust nimetatud tasude kostjalt väljamõistmata jätmiseks tulenevalt KOS § 13 lg 1. KOS § 21 lg 1 kohaselt on valitseja õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest. Kostja ei vaidlusta, et nimetatud tasud on kostjale arvestatud kehtiva majanduskava alusel. Kuna valitseja lähtub kehtivatest üldkoosoleku otsustest, kuuluvad hageja nõuded kostjale arvestatud hooldustasu, prügiveo (sh suuregabariidiline prügi) ja üldelektri osas rahuldamisele. Kostja vaidleb vastu talle arvestatud vee ja kanalisatsiooni tasule. Kostja on seisukohal, et tema suhtes kuulub rakendamisele sooja veeta majadele ette nähtud tarbimisnorm 4 m3 inimese kohta (t lk 79-80). Puudub vaidlus, et korterisse on sisse kirjutatud kaks inimest ning kostja ei ole hagejat teavitanud tarbijate arvu muutusest (t lk 79). Kohus leiab, et hageja viide Maardu Linnavalitsuse 16.05.2001 määrusele nr 9 on väär, kuna 17.07.2003 Maardu Linnavalitsuse määrusega nr 11 on veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuse hinda muudetud. Maardu Linnavalitsuse 17.07.2003 määruse nr 11 kohaselt on alates 01.11.2003 Kallavere ja Muuga elamurajoonides veevarustuse ja heitvee ärajuhtimise teenuste hinnad: veetariif 9.32 kr/m3 ja kanalisatsioonitariif 8.10 kr/m3, millele lisandub käibemaks. Samuti viitab hageja „Metoodilistele soovitustele soojusenergia kulude jaotamiseks elamus, kus soojusenergia ja vee tarbimine on mõõdetud ning osa kortereid on varustatud veearvestiga“ (t lk 87-88). Hageja on seisukohal, et sooja veega majas on vee- ja kanalisatsioonikulu ühe inimese kohta 7,5 m3 kuus. Puudub vaidlus, et Ringi tn 3 elamu on sooja veega varustatav maja. Kostja ei ole vaielnud vastu vee tarbimisnormide rakendamisele. Kui lähtuda Ringi tn 3 elamu üldveearvesti näidust ning jagada vahe ära tarbijate vahel, kellel ei ole korterisse paigaldatud veearvestit, on kostjale arvestatav tarbitud veekulu suurem, kui arvestamine metoodiliste soovituste alusel (t lk 89-90). Seega on hageja arvestus vee- ja kanalisatsioonikulu osas kostjale soodsam. Kostja väide, et Aktsiaseltsi xxx poolt on sooja vee toru tema korteris välja lõigatud, on tõendamata. Kostja poolt 10.03.1994 Maardu Elamuvalitsuse juhatajale esitatud avaldus ja selle vastus, et tehniliselt on selline lahend võimalik, nimetatud asjaolu ei tõenda (t lk 95-96). Seega kuulub hageja nõue vee ja kanalisatsiooni tasu osas rahuldamisele. Kohus jätab tähelepanuta Harju Maakohtu 03.04.2007 määruse, kuna see ei tõenda asjas tähtsust omavaid asjaolusid (t lk 111). Samuti pole vaidluse all kostja korteri elektrienergiaga mittevarustamine ja kohus jätab xxx AS-i sellekohase teate tähelepanuta (t lk 113).
Kostja leiab, et tal on hageja ees ettemaks ning on 05.12.2006 esitanud hageja nõude suhtes tasaarvestuse avalduse. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kostja leiab, et kahjuhüvitise nõue hageja vastu summas 350 000 krooni tuleneb asjaolust, et Aktsiaselts xxx erastamise kohustatud subjektina ei erastanud kostjale Ringi tn 3-43 korterit hiljemalt 31.12.2001 ning erastas korteri õigusvastaselt enda nimele. Kostja tugineb kahjuhüvitise nõude tekkimisel Tallinna Halduskohtu 05.03.2002 määrusele, millega kohus seadis vaidlusalusele korteriomandile vara käsutamise keelumärke (t lk 42-43) ning Tallinna Halduskohtu 07.09.2001 otsusele, millega tunnistati Aktsiaseltsi xxx tegevus xxx korteri erastamisega viivitamises ja erastamisest keeldumises õigusvastaseks ning kohustati läbi viima eluruumi erastamine kostjale (t lk 99-106). Kostja on seisukohal, et sellega on tekitatud talle kahju korteri tolleaegses väärtuses summas 350 000 krooni (t lk 45). Kinnisvarahaldusettevõtte ostu-müügi raamlepinguga müüs Aktsiaselts xxx ettevõtte osa Aktsiaseltsile xxx (Aktsiaselts xxx endine ärinimi) ning seega läksid kõik õigused ja kohustused üle hagejale (t lk 46-47). Hageja vaidleb nimetatud kohustuse olemasolule vastu ning sellist kohustust ei kajasta hageja bilanss (t lk 91). Kohus leiab, et kostjal ei ole nõuet, millega tal on võimalik hageja nõuet tasaarvestada. VÕS § 200 lg 4 kohaselt tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Eluruumide erastamisega viivitamisega tekitatud kahju hüvitamise vaidlus kuulub halduskohtu pädevusse. Tallinna Halduskohtu 07.09.2001 otsusega on jäetud kostja nõue Aktsiaseltsi xxx vastu erastamisega seadusvastaselt viivitamisega seotud materiaalse kahju, mis seisnes kasu saamise võimaluse kaotuses, väljamõistmiseks rahuldamata (t lk 106). Halduskohus ei ole teinud lahendit Aktsiaseltsilt xxx kahju summas 350 000 krooni väljamõistmise kohta, mistõttu pole kostjal hageja vastu maksmapandavat nõuet, mida saab kasutada tasaarvestuseks. Kostja seisukoht, et hagejal tulnuks tasuda kohtuvälise lahendina kostjale 350 000 krooni, ei tulene seadusest. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kostja leiab, et viivist ei tule tal maksta, kuna ta õigustatult keeldus oma kohustuse täitmisest. Kohus rahuldas hageja nõude hooldusteenuste võlgnevuse väljamõistmiseks summas 14 422.77 krooni. Viivise suurusele ja arvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud, mistõttu kuulub hageja viivise nõue summas 5 599.31 krooni täies ulatuses rahuldamisele. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldab, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. Vastavalt TsMS § 173 lg 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Meeli Kaur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.