Harju Maakohus
Kohtunik
Viivi Villemson
Otsuse avalikult teatavaks
6.mai 2008. a Tallinn, Kentmanni kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-08-9275
Tsiviilasi
ASM hagi M Lvastu 24 364,12 krooni saamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja AS M (registrikood xxx, asukoht xxx)
esindajad
Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat K Schotter Kostja M L (isikukood xxx, elukoht xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
22. aprill 2008
Kostja võlgneb hagejale osutatud teenuste eest perioodil märts 2007.a kuni jaanuar 2008.a kokku 24 364,12 krooni. Kostja võlgnevus moodustub teenustest kogusummas alljärgnevalt: Mär ts
Apri ll
Mai
Juun i
Juuli
Aug ust
Sept
Okt
Nov
Dets
Jaan
KOKK U
Hooldustasu, sh püsitasu Hooldustööd
260,9
260,9
331,0
331,0
331,0
331,0
331,0
331,0
331,0
331,0
331,0
3501,55
11,68
11,68
11,68
11,68
11,68
11,68
11,68
11,68
23,37
116,81
E remont/tehnohoold.
568,6
111,2
568,6
132,3
568,6
147,0
568,6
131,4
568,6
147,0
568,6
131,4
568,6
130,9
568,6
118,5
568,6
133,2
257,0
568,6
123,3
257,0
568,6
136,0
Prügivedu
6255,37 1442,82
Suuregabar.prügi /prügimaja Maamaks
6,47
6,47
6,47
6,47
6,47
6,47
6,47
6,47
6,47
6,47
6,47
71,17
Üldelekter
28,86
28,86
5,89
5,43
8,92
6,89
7,26
18,57
21,23
13,78
15,26
160,95
23,60
23,60
23,60
23,60
23,60
23,60
23,60
23,60
23,60
23,60
23,60
259,60
175,5
194,1
175,5
194,1
175,5
194,1
175,5
194,1
226,7
245,6
226,7
245,6
226,7
245,6
226,7
245,6
226,7
245,6
226,7
245,6
226,7
245,6
8,18
6,99
14,07
6,99
Viivis
575,2
627,4
580,6
632,5
667,7
660,7
652,7
688,8
658,1
740,6
735,0
7219,74
Kokku
1944,
2018,
2044,
2088,
2244,
2227,
2211,
2239,
2483,
2548,
2311,
24364,12
Abonenttasu (vesi, kanal.) Vesi Kanalisatsioon Niitmine
514,14
2289,43 2496,40 36,23
24.03.2002.a otsustasid xxx hoone korteriomanikud moodustada kaasomandi haldamiseks korteriomanike ühisuse. xxx korteriomanike 28.04.2007.a otsusega määrati E valitsejaks hageja ning kinnitati 2007. aasta majanduskava. Majanduskava kohaselt kinnitasid korteriomanikud perioodiks 01.01.2007.a kuni 31.12.2007.a mh järgmised teenuste tariifid: haldusteenused 1,75 krooni/m2, remonditööd/tehnohooldus 7,30 krooni/m2, heakord 1,85 krooni/m2 ning tugiteenused 0,65 krooni/m2. Vastavate tariifide alusel on hageja kostjale ka arveid esitanud. Eelneva perioodi kohta oli xxx korteriomanike 08.04.2006.a otsusega kinnitatud aasta majanduskava perioodiks 01.03.2006.a kuni 01.03.2007.a, mille kohaselt oli kinnitatud haldusteenuste tariifiks 1,75 krooni/m2, remonditööde/tehnohoolduse tariifiks 7 krooni/m2, heakorra tariifiks 1,20 krooni/m2 ning tugiteenuste tariifiks 0,40 krooni/m2. Hageja poolt esitatud arvel on märgitud hooldustasu, sealhulgas püsitasu 3,35 krooni/m2 ning alates maikuust hooldustasu koosseisus tasutav püsitasu summas 4,25 krooni/m2, mis vastab majanduskavas kinnitatud haldusteenuse tariifi (1,75 krooni/m2), tugiteenuste (0,65 krooni/m2) ning heakorra tariifi (1,85 krooni/m2) summale. Hageja on esitanud kostjale arveid kinnitatud majanduskava alusel. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi suurusega, kui korteriomanikud ei ole teisiti kokku leppinud. Antud juhul ei olnud korteriomanikud teisiti kokku leppinud. KOS § 20 mõttes on
korteriomanike ühiste huvide esindaja. Vastavalt KOS § 21 lg-le 1 on valitseja muuhulgas õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid, rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks, vajalikke abinõusid ning valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Valitseja funktsioonideks on korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine (KOS § 15, § 18, § 21 ja § 22). Eelviidatud korteriomanike üldkoosolekute otsused valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta on valitseja poolt hagi esitamise õiguslikuks aluseks KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud vastastikku üksteisele kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada (RKTKo 28.11.2005. a nr 3-2-1-132-05). Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 17 144,38 krooni ja viivis 7 219,74 krooni, kogusummas 24 364,12 krooni. 2.Hageja esitas 21.04.2008 arvamuse kostja vastusele. Hageja vaidleb vastu kostja vastuses esitatud väidetele. Kostjal ei ole hageja vastu kostja väidetud 350 000 krooni suurust nõuet. Kostja väited õigusvastase vara omandamisega väidetavalt tekitatud kahju summas 350 000 krooni tekitamise kohta ei vasta tõele – kostja on oma korteri omanik ning keegi ei ole seda õigusvastaselt omandades kostjale kahju tekitanud. Hageja on esitanud kohtule samade poolte vahelises varasemas kommunaalteenuste võlgnevuse vaidluses tsiviilasjas nr 2-06-35835 tehtud käesolevaks ajaks jõustunud kohtulahendi. Viidatud kohtuvaidluses on kohus juba otsustanud, et M L ’el ei ole tema väidetud kahjunõuet, millega kommunaalteenuste võlgnevust „tasaarvestada”. Viidatud kohtuotsuse lk-l 4 alt teises lõigus on kohus otsustanud järgmist: „Kohus leiab, et kostjal ei ole nõuet, millega tal on võimalik hageja nõuet tasaarvestada. /.../ Tallinna Halduskohtu 07.09.2001 otsusega on jäetud kostja nõue ASM E vastu erastamisega seadusvastaselt viivitamisega seotud materiaalse kahju, mis seisnes kasu saamise võimaluse kaotuses, väljamõistmiseks rahuldamata (t lk 106). Halduskohus ei ole teinud lahendit ASilt M E kahju summas 350 000 krooni väljamõistmise kohta /.../”. Kohtud on kostjalt hageja kasuks kommunaalteenuste võlgnevused täies ulatuses välja mõistnud ning kostja väidetavat kahjunõuet ei ole ükski kohus tunnustanud. Kostja väidetut ei tulene ka tema viidatud Tallinna Halduskohtu 07.09.2001.a otsusest ega 05.02.2002.a määrusest. AS-i M E ja kostja vahel kunagi toimunud erastamise kohtuvaidlus ei puutu käesolevasse kommunaalteenuste võlgnevuse vaidlusse ning vastavad esitatud „tõendid” väidetava kahjunõude kohta on seetõttu asjakohatud. Kostja ei ole kolme aasta jooksul esitanud halduskohtule kaebust väidetud kahju 350 000 krooni hüvitamiseks. Seega, isegi kui kostjal olnuks tema väidetud kahjunõue (millist nõuet kostjale aga tegelikkuses ei ole kunagi kuulunud), siis on hagejal sellele vastuväited, mis välistavad nõude olemasolu ja maksmapaneku tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 200 lg 4, mille kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Samuti on käesolevas menetluses täiesti asjakohatud väited keelumärgete seadmisest kostjale kuuluvatele kinnistutele, väited kohtutäituri poolt täitemenetluse alustamise ja L kinnistu
müügi kohta ning taotlused tunnistada kohtusse pöördumine õigusvastaseks. Hageja väiteil on hagiavaldus õigesti võetud kohtu menetlusse ning puuduvad kostja väidetud alused menetluse lõpetamiseks. Hageja ei ole esitanud kohtule eksitavaid väiteid. Kostja vastuväited 3.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja väiteil on kohus võtnud hagi menetlusse õigusvastaselt ning asjas tuleb menetlus lõpetada. Kostja osundab VÕS § 100 lg 3. Kostja väiteil ei või võlausaldaja kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt kasutada sellest tulenevaid õiguskaitsevahendeid, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu. Kostja leiab, et talle erastamisele kuuluva vara õigusvastane omandamine ning kahjuhüvitise tasumata jätmine on tõendatud Tallinna Halduskohtu 07.09.2001 otsuse ja 05.02.2002 määrusega. Kostja leiab, et korteri tähtaegselt erastamata jätmisega tekitatud kahju hüvitamise kohustus tuleneb Põhiseaduse (PS) § 25. Hageja saanuks ka kahju hüvitada kohtuväliselt. Kostja väiteil on hageja õiguseelneja AS M E saanud kohtu kaudu kätte tema kahjunõude. Kostja osundab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 ja 2, mille kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele. Kostja on seisukohal, et hageja on talle võlga kuna võttis AS M E haldusettevõtte ostu-müügi raamlepinguga üle võlad kostjale. Kuna hageja ei ole nõus vabatahtlikult võlga tasuma, siis tasaarvestab kostja hooldusteenuste maksetega VÕS § 124 lg 4 ja § 27 lg 1 alusel. Kostja väiteil esitab hageja kommunaalmaksete arveid tasaarvestamata jõustunud kohtuotsustes märgitud summasid. Kostja väidetav nõue hageja vastu on summas 350 000 krooni. Kostjal on ettemaks hageja ees. Kostja väiteil ei tohtinud kohtutäitur K Põlts alustada täitemenetlust täitemenetluse seadustiku (TMS) § 21 p 1 alusel. Kohtu põhjendused 4.Kohtuistungil jäi hageja esindaja hagi juurde ja palus hagi rahuldada. Kostja vaidles hagile vastu. Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning tuleb rahuldada.
§ 20 lg 1, mille kohaselt valitseja nimetamise ja tagandamise otsustavad korteriomanikud häälteenamusega. Valitseja võib nimetada ametisse kuni viieks aastaks. Nimetamiseks on vaja valitseja kandidaadi nõusolekut. Valitseja tagandamise suhtes võib kohaldada piirangut, mille järgi võib ta tagandada vaid olulisel põhjusel. Muid piiranguid valitseja nimetamisele ega tagandamisele ei kohaldata. Valitseja nimetamist ega tagandamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada. Seega on valitseja KOS § 20 mõttes korteriomanike ühiste huvide esindaja. Vastavalt KOS § 21 lg-le 1 on valitseja muuhulgas õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid, rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sh remondiks, vajalikke abinõusid ning valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Valitseja funktsioonideks on korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine (KOS § 15, § 18, § 21 ja § 22). Eelviidatud korteriomanike üldkoosolekute otsused valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta on valitseja poolt hagi esitamise õiguslikuks aluseks KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud vastastikku üksteisele kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada Üldkoosoleku otsused valitseja kinnitamise ja majanduskava koostamise kohta on kehtivad ja täitmiseks kohustuslikud kõigi korteriomanike suhtes tulenevalt KOS § 13 lg 1. KOS § 21 lg 1 kohaselt on valitseja õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid ja hoolitsema kodukorra täitmise eest. Kostjale osutatud hooldus- ja kommunaalteenuste eest esitatud arvetega on tõendatud, et alates märtsist 2007 kuni jaanuar 2008 on kostja jätnud tasumata summas 17 144,38 krooni (t lk 11-21). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja on hageja esitatud arved igakuiselt kätte saanud. Kostja ei vaidlusta, et nimetatud tasud on kostjale arvestatud kehtiva majanduskava alusel. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista tasumata hooldus- ja kommunaalteenuste eest põhivõlgnevus 17 144,38 krooni. 7.Väär on kostja väide, et hageja õiguseelneja võttis AS-ilt M haldus 23.01.2002 sõlmitud haldusettevõtte ostu-müügi raamlepinguga üle võlad kostjale kuna märgitud leping ei sisalda kostja nõudeõigust summale 350 000 krooni (t lk 76-77). Kostja 01.06.2002 dateeritud vastus Harju Maakohtu tsiviilasjas 2/1-12/01/SA ei kinnita hageja võlakohustust summas 350 000 krooni kostja ees (t lk 102). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 457 lg 1 kohaselt jõustunud kohtuotsus on kohustuslik menetlusosalistele osas, milles otsuse resolutsiooniga lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue, kui seadusest ei tulene teisiti. Järelikult toob selle sätte järgi pooltele õiguslikud tagajärjed kaasa üksnes kohtuotsuse resolutsioon. Otsuse põhjendav osa iseseisvalt võetuna ei mõjuta poolte õigusi ja kohustusi. Paljasõnaline ja tõendamata on kostja väide kohtulahendi olemasolu kohta, mille kohaselt on hagejalt või tema õiguseelnejalt välja mõistetud kostja kasuks 350 000 krooni. Kohus jätab tähelepanuta Harju Maakohtu 14.06.2006 ja 01.06.2007 otsused ning 30.11.2006 ja 09.05.2007 määrused, kuna need ei ole siduvad käesoleva asjaga TsMS § 457 lg 1 tähenduses (t lk 40-46, 52-56). Kostja leiab, et tal on hageja ees ettemaks ning on kohtumenetluses esitanud hageja nõude suhtes tasaarvestuse avalduse. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kostja leiab, et kahjuhüvitise nõue hageja vastu summas 350 000 krooni tuleneb asjaolust, et AS M erastamise kohustatud subjektina ei erastanud kostjale xxx korter nr 43
hiljemalt 31.12.2001 ning erastas korteri õigusvastaselt enda nimele. Kostja on seisukohal, et sellega on tekitatud talle kahju korteri tolleaegses väärtuses summas 350 000 krooni, mida kostja kinnitab väljavõttega Arcovara pakkumiste kuulutusest (t lk 75). Argumenteeritud on hageja positsioon, et kostjal ei ole nõuet, millega tal on võimalik hageja nõuet tasaarvestada. VÕS § 200 lg 4 kohaselt tasaarvestav pool ei saa tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Eluruumide erastamisega viivitamisega tekitatud kahju hüvitamise vaidlus kuulub halduskohtu pädevusse. Halduskohus ei ole teinud lahendit ASM kahju summas 350 000 krooni väljamõistmise kohta, mistõttu pole kostjal hageja vastu maksmapandavat nõuet, mida saab kasutada tasaarvestuseks. Kostja seisukoht, et hagejal tulnuks tasuda kohtuvälise lahendina kostjale 350 000 krooni, ei tulene seadusest. Ebaõige on kostja viide PS § 25, mille kohaselt igaühel on õigus talle ükskõik kelle poolt õigusvastaselt tekitatud moraalse ja materiaalse kahju hüvitamisele kuna kostjal puudub nõue hageja vastu.
Viivi Villemson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.