Tsiviilasi nr 2-06-31846
Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tartu Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Lea Aavastik
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. mai 2007 Tartu Kohtumaja, Kalevi 1
Tsiviilasi
J.M. ja A.M. hagi G.T. ja N.T. vastu eluruumi üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ning eluruumi valduse vabastamiseks
Menetlusosalised ja nende
hageja J.M. hageja A.M. hagejate esindaja vandeadv Karina Lõhmus-Ein, AB Lillo & Lõhmus, Ülikooli 4, 51003 Tartu; kostja G.T. kostja N.T. kostjate esindaja adv Margus Mõttus, AB Sirje Must, Õpetaja 9, 51003 Tartu.
esindajad
Kohtuistungi aeg
Protokollija
istungisekretär Tiia Lepp
Juhindudes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-dest 434, 438, 452 lg 1, 456, kohus o t s u s t a s: Jätta rahuldamata J.M. i ja A.M. i hagi G.T. ja N.T. vastu eluruumi üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ning eluruumi valduse vabastamiseks. G.T. ja N.T. menetluskulud jätta J.M. i ja A.M. i kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebus 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagejate nõue ja põhjendused
Hagejad ostsid notariaalse ostu-müügilepingu alusel 26.01.2006 korteriomandi aadressil T. 53-6 Tartus. Hagejad olid eluruumi ostes teadlikud 01.11.2003 sõlmitud eluruumi üürilepingust müüja J. K ja kostjate vahel. Eluruumi üürileping oli sõlmitud tähtajalisena, pikendades lepingut ühe aasta kaupa üürilepingu lisadega. Viimati pikendati üürilepingut selle lisa nr 2 kohaselt kuni 01.06.2006. Eluruumi endine omanik J. K teatas kostjatele 12. jaanuaril 2006 üürilepingu lõpetamisest seoses eluruumi võõrandamisega ning palus kostjatel eluruum vabastada hiljemalt 20. märtsiks 2006. lg 1 kohaselt lõpeb üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Kostjad üürilepingu ülesütlemist ei vaidlustanud, kuid eluruumi teatises nimetatud tähtajaks ei vabastanud. Hagejad pakkusid kostjatele võimalust uue üürilepingu sõlmimiseks uue üürihinnaga, kuid kostjad keeldusid sellest. Kostja N. T ei ela enam T. 53-6 eluruumis, vaid on lahkunud elama Sihi tänavale. Hagejad paluvad tunnustada eluruumi üürilepingu lõppemist ning mõista välja eluruum kostjate ebaseaduslikust valdusest hagejate valdusesse. Kostjate vastuväited hagile Kostjad vaidlevad hagile täielikult vastu. Üürilepingut ei ole ennetähtaegselt üles öeldud, sest 12.01.2006 teatisest ei nähtu lepingu lõppemise päeva, üürilepingu ülesütlemise õiguslikku alust ega ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Seega ei vasta teatis VÕS §-s 325 lg 2 sätestatud tingimustele, olles tühine. lg 1 kohaselt, kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Pärast 1. juunit 2006 ei ole üürileandja kostjatele teatanud, et soovib üürilepingu lõpetamist ning eluruumi tagastamist. Üürileping kehtib käesoleva ajani, seda ei ole vastavuses Võlaõigusseadusega üles öeldud, mistõttu puudub alus kohaldamiseks ning hagi rahuldamiseks. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Võlaõigusseaduse (VÕS) lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. lg 5 kohaselt käesoleva paragrahvi lõigetes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Tl-l 25 olevas teatises on kirjas üüritud asi ja lepingu lõppemise päev ning isegi erakorralise ülesütlemise alus, mille seadusele vastavuse üle võib eraldi vaielda, kuid puudub ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Sellest tulenevalt on ülesütlemine tühine. Ülesütlemist ei ole toimunud. Kostjad jätkasid kuni 01.06.2006 eluruumi kasutamist tähtajalise üürilepingu alusel, tl-d 20-24. Uut üürilepingut või senise üürilepingu pikendamist alates 01.06.2006 ei ole toimunud. Hagejate esindaja on kohtule esitanud Eluruumi üürilepingu projekti 23.05.2006, kuid hagejad ei suuda tõendada, et nimetatud projekt on esitatud kostja(te)le ning kostja(d) on keeldunud üürilepingu sõlmimisest. Kohus nõustub kostjate esindaja seisukohaga, et üürileping on alates 01.06.2006 muutunud tähtajatuks lg 1 alusel: kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist.
Tähtajatuks muutunud üürilepingu ülesütlemist ei ole toimunud, seega on kostjatel õigus kasutada eluruumi T. 53-6 Tartus tähtajatu üürilepingu alusel. Kuivõrd kostjatel on eluruumi kasutamiseks õiguslik alus, tuleb hagi eluruumi väljanõudmiseks kostjate valdusest jätta rahuldamata. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus on seisukohal, et hagi täieliku rahuldamata jätmise tõttu tuleb kõik kostjate menetluskulud kanda hagejatel. TsMS § 174 lg 1, 2 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.