Otsuse tegemise aeg ja koht 22. mail 2007.a. kell 10.00 tsiviilkantselei kaudu Tsiviilasja number
2-06-5916
Tsiviilasi
AS hagi OÜ ja OÜ vastu 12.12.2005.a. esitatud nõude ja 10.02.2006.a. esitatud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamiseks
Menetlusosalised ja nende Hageja: AS (reg kood XXX, asukoht XXX) esindajad
Hageja esindaja: EH (Advokaadibüroo XXX) Kostja: OÜ (reg kood XXX, asukoht XXX) Kostja: OÜ (reg kood XXX asukoht XX), kostjate esindaja MS
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Jätta rahuldamata AS hagi OÜ ja OÜ vastu tuvastada 12.12.2005 OÜ poolt esitatud nõude tühisus, millega OÜ nõuab AS-ilt kohustuse täitmist OÜ-le tuginedes väidetavale nõudeloovutusele, s.h tuvastada nõudeloovutuse tühisus.
3.Tuvastada OÜ poolt AS-le XXX esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisus. Menetluskuludejaotus Jätta AS kohtukulu – riigilõiv - AS enda kanda. Jätta AS , OÜ ja OÜ kohtuvälised kulud – poolte lepinguliste esindajate kulud iga poole enda kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Vaidlustamata asjaolud
AS kui rentniku ja OÜ kui rendileandja vahel on XXX sõlmitud rendileping, mille esemeks on ruumid XXXI korrusel kogupinnaga 288,2 m2.
2.AS , OÜ ja AS vahel 01.04.2001 sõlmitud rendilepingu muutmise kokkuleppe punkt 2 kohaselt leppisid pooled kokku, et OÜ annab ja AS võtab alates 01.04.2001 üle kõik 29.06.2000 sõlmitud rendilepingust tulenevad rentniku õigused ja kohustused.
3.Alates oktoobrist 2005.a. hakkas OÜ lisama rentnikule esitatavatele arvetele märget, et raamatupidamisteenust teostab OÜ ning arved palutakse tasuda OÜ-le . Hageja oli seisukohal, et sellel puudub õiguslik alus ning ta ei teinud seda.
4.12.12.2005.a. saabus hagejale nõue üürilepingu täitmiseks. Nimetatud dokumendi on allkirjastanud EL, kes märgib, et kirjutab sellele alla OÜ nimel olles ise OÜ juhataja. Kirjas kohustatakse AS-i tasuma oma võlgnevus 220.194,23 krooni OÜ-le 10 päeva jooksul teate kättesaamisest ning märgitakse, et vastavalt VÕS § 172 sätestatule ei või võlgnik keelduda oma kohustuste täitmisest uuele võlausaldajale, kui senine võlausaldaja on talle nõude loovutamisest kirjalikult teatanud. Kirjas väidetakse, et nõude loovutamisest on hagejat teavitatud talle 28.10.2005.a. saadetud tähitud kirjaga, samuti varasemate kirjadega.
5.AS vastas OÜ juhatajale EL oma esindaja Advokaadibüroo XXX OÜ kaudu, et OÜ väited sellest nagu ta oleks oma rendilepingust tulenevad nõuded loovutanud OÜ-le ei ole õiged, sest arved on jätkuvalt esitanud hagejale OÜ ning maksed palutakse samuti teostada OÜ arvele pangas. OÜ on hagejale esitatud arvetel märgitud vaid OÜ-le raamatupidamisteenust osutavaks äriühinguks, mis aga ei tähenda et OÜ-l on seadusest tulenev õiguslik alus hagejalt arvetel näidatud summasid saada. Hageja esindaja on oma vastuses ka seisukohal, et 12.12.2005.a. esitatud nõudest ei ole võimalik aru saada kes on vaidlustatud nõude osas võlausaldajaks ning kes teostab rendileandja õigusi ja kohustusi ning VÕS § 164 lg 1 kohaselt ei või nõuet loovutada kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlasusaldajale. Kuna käesoleval juhul on tegemist üürilepinguga ja OÜ-l on ka oma kohustused üürnike ees ning neid ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale, ei saanud nõuet VÕS § 164 lg 1 kohaselt loovutada OÜ-le .
6.10.02.2006.a. tegi OÜ AS-le üürilepingu ülesütlemise avalduse. Selle on jällegi allkirjastanud OÜ juhataja ELOÜ nimel. Üürilepingu ülesütlemise aluseks on selles nimetatu kohaselt asjaolu, et AS jättis tasumata OÜ-le 10- päevase tähtaja jooksul talle XXX. esitatud nõude üüri- ja kõrvalkulude eest. Hageja nõue ja selle põhjendused.
7.Hageja taotleb kostja vastu 17.03.2006 kohtusse esitatud hagiavalduses 1) tuvastada 12.12.2005 OÜ poolt esitatud nõude tühisus, millega OÜ nõuab hagejalt kohustuse täitmist OÜ-le tuginedes väidetavale nõudeloovutusele, s.h tuvastada nõudeloovutuse tühisus ning 2) tuvastada OÜ poolt hagejale 10.02.2006 esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisus.
8.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt on hageja seisukohal, et OÜ-l ei ole õigust loovutada oma üürileandja nõudeid kolmandatele isikutele ning märgitud loovutused kahjustavad oluliselt üürnike huve. Hageja leiab, et käesoleval juhul on täidetud VÕS §-s 164 lg 1 sätestatud tingimus, et kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale, mistõttu konkreetset nõuet ei saa loovutada. Seetõttu ei saa hageja tasuda üüri- ega kommunaalteenuste eest kolmandale isikule, kuna vastasel juhul võib tekkida oht, et hageja ei saa tulevikus kasutada üürilepingu eset ning tarbida kommunaalteenuseid. Seetõttu saab hageja tasuda 29.06.2000 lepingust tulenevaid makseid üksnes OÜ kontole, mida hageja on ka teinud. Olukord, kus ühel isikul on üürilepingust tulenevad üürileandja 2 (5)
õigused ja teisel üürileandja kohustused, võib oluliselt kahjustada üürnike huve raskendades üürnikul oluliselt oma õiguste kaitset.
9.Hageja on seisukohal, et OÜ poolne nõude loovutamine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest selle eesmärgiks on hagejale kahju tekitamine. OÜ poolse nõude loovutamise eesmärgiks OÜ-le on oma varalise olukorra halvendamine ning seda põhjusel, et Tartu Maakohtu menetluses olevas tsiviilasjas 2-1190/05 on hageja esitanud OÜ vastu 555.212,47 kroonise nõude, mille tagamiseks on kohus arestinud OÜ arvelduskontod kõigus Eesti krediidiasutustes. Hageja seisukoha kohaselt on käesoleval juhul OÜ poolt nõude loovutamine vastuvõtmatu, sest selle eesmärgiks on kõrvale hoida Tartu Maakohtu 01.07.2005 kohtumääruse täitmisest, kahjustada märgitud tsiviilasjas hagejaks olevat AS-i ning välistada hageja nõude rahuldamine.
10.Samuti leiab hageja, et kostja OÜ poolt hagejale 10.02.2006 esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldus ei olnud õigustatud, on oluliselt vastuolus seadusega ning seega tühine. Alates 2005.a oktoobrist esitas OÜ hagejale arved, millest nähtuvalt teostas OÜ raamatupidamist OÜ ning arved tuli tasuda OÜ arveldusarvele. Kuna hageja meelest ei eksisteerinud mitte ühtegi õiguslikku alust vastavate summade kandmiseks OÜ asemel OÜ-le Talleke, siis hageja märgitut ei teinud. 12.12.2005 esitas OÜ hagejale nõude üürilepingu täitmiseks, milles olid avaldajatena märgitud nii OÜ kui ka OÜ . Nõudest ei ilmnenud üheselt, kes on vaidlusaluse nõude osas võlausaldajaks ning kes teostab üürileandja õigusi ja kohustusi, mistõttu saatis hageja vastava järelpärimise kostjatele. Kostjad kirjale ei reageerinud. OÜ esitas hagejale 10.02.2006 üürilepingu ülesütlemise avalduse. Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise õigus saab olla üksnes üürileandjal. OÜ ei ole antud juhul vaidlusaluse lepingu pooleks ning sellest tulenevalt ei ole mitte mingit juriidilist alust õiguse kasutamiseks, mis on seadusega ette nähtud üksnes lepingupoolele. Märgitust tulenevalt on OÜ poolt 10.02.2006 tehtud üürilepingu ülesütlemise avaldus oluliselt vastuolus seadusega ning seetõttu tühine, mistõttu puuduvad sellel ka õiguslikud tagajärjed.
11.Oma nõudeid kostjate vastu soovis hageja tõendada järgmiste dokumentaalsete tõenditega: 29.06.2000 rendilepinguga; 01.04.2002 kokkuleppega rendilepingu muutmiseks, OÜ arvetega, 12.12.2005.a. kuupäeva kandva nõudekirjaga hagejale; AS 15.12.2005 vastusega ning OÜ 10.02.2006 üürilepingu ülesütlemisavaldusega. Kostjate vastuväited.
12.Kostjad hagi ei tunnista ja paluvad jätta selle rahuldamata.
13.Kostja OÜ loovutas kõik üürilepingujärgsed nõuded kostjale OÜ , millest teavitati korduvalt hagejat juba enne 12.12.2005. Kostjad väidavad, et nõude loovutamine ei ole õigusvastane.
14.Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole hageja põhjendanud, miks ei ole rahalist nõuet ja üürilepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi võimalik üle anda kolmandale isikule ning millisel õiguslikul alusel saab ta nõuda täitmist eelmisele võlausaldajale. VÕS § 170 kohaselt läheb nõue võlgniku suhtes üle igal juhul, isegi siis, kui nõuet ei ole tegelikult loovutatud või kui nõude loovutamine ei ole kehtiv. Võlgniku suhtes on nõude loovutamine toimunud hetkest, kui talle loovutamisest teatati. Järelikult peab võlgnik täitma nõude uuele võlausaldajale alates teate saamisest sõltumata sellest, kas nõude loovutamine on kehtiv või mitte. Kehtiva nõude olemasolu (ja nõude kehtivust ei ole hageja vaidlustanud) peab võlgnik kohustuse igal juhul täitma. Nõude omamisõigus on ainult võlausaldaja pädevusse kuuluv küsimus. Järelikult puudub võlgnikul võimalus valida, otsustada või vaidlustada asjaolu, kas nõude loovutamine on kehtiv või mitte. 3 (5)
15.Kuna nõude loovutamine on hageja suhtes toimunud ja kuna ta ei ole loovutatud nõuet õigesti ehk õigele isikule täitnud, siis on tegemist lepingu rikkumisega ning võlausaldajal on õigus leping üles öelda.
16.Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole ta aktsepteerinud hageja poolt tehtud makseid ega ole sellega seoses ühtegi tahteavaldust teinud.
17.Lisaks hageja poolt vaidlustatud asjaoludele oli üürilepingu lõpetamise põhjuseks ka asjaolu, et üürnik on ilma üürileandja nõusolekuta andnud üürilepingu esemeks olevad ruumid kasutamiseks kolmandatele isikutele, millega ta on rikkunud üürilepingu punkti 4.1.12, mis on üürilepingu oluliseks rikkumiseks.
18.Kostjad ei esitanud oma vastuväidete tõendamiseks ühtki tõendit. Kohtuotsuse põhjendused.
19.Kohus, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ning hinnanud esitatud tõendeid kogumis asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ning kuulub rahuldamisele osaliselt.
20.Vaidluse lahendamiseks poolte vahel tuleb kohtul kindlaks teha kas AS poolt nõude loovutamine OÜ-le , mis tulenes AS ja AS vahel 29.06.2000.a. sõlmitud rendilepingust, oli VÕS § 164 lg 1 kohaselt lubatud või selle 2. lause kohaselt ei saanud kohustust selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale nagu leiab hageja ning kas OÜ-l oli õigus esitada AS-le nõue üüri ja kõrvalkohustuste tasumise kohustamiseks tulenevalt talle nõude loovutamisest ja üürileping VÕS § 315 alusel hagejale erakorraliselt üles öelda. Veel kontrollib kohus hageja väidet kas nõude loovutamine OÜ poolt OÜ-le oli vastuolus hea usu põhimõttega.
21.Olles põhjalikult tutvunud poolte väidete ja vastuväidetega asub kohus seisukohale, et hageja nõue tuvastada 12.12.2005 OÜ poolt esitatud nõude tühisus, millega OÜ nõuab hagejalt kohustuse täitmist OÜ-le tuginedes väidetavale nõudeloovutusele, s.h tuvastada nõudeloovutuse tühisus, rahuldamisele ei kuulu. Kohus leiab, et AS-l oli VÕS §-st 164 tulenevalt õigus loovutada oma rendilepingust tulenev üüri- ja kõrvalkulude nõue OÜ-le . Nõude loovutamiseks ei ole vajalik kohustatud isiku ehk nõude võlgniku nõusolekut, nõude loovutamisest ei tule ka võlgnikule teatada.
22.Kohus ei nõustu hagejaga, et sellise nõude loovutamine kolmandale isikule on keelatud VÕS § 164 lg 1 2. lause kohaselt, mis sätestab, et nõuet ei või loovutada kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul vaidlustatud kohustust - tasuda üüri- ja kõrvalkulusid - on võimalik loovutada kolmandale isikule vaatamata sellele, et üürilepingust tulenev üürileandja kohustuste täitmine jäi endiselt OÜ-le . Hageja väide mille kohaselt võib selline olukord oluliselt kahjustada üürnike huve raskendades üürnikul oluliselt oma õiguste kaitset, on kohtu arvates paljasõnaline ja tõendamata. Kohus leiab, et kuigi kohtule esitatud dokumentaalsed tõendid - OÜ arved hagejale - tõendavad, et tegelikult nõudis üüri ja kõrvalkulude tasumist hagejalt edasi endiselt OÜ , sest arved on hagejale esitanud OÜ ja ka pangarekvisiidid, kuhu nõutakse hagejalt arvete tasumist, on OÜ omad ja vaid hagejale esitatud arvetele on lihtsalt märgitud, et raamatupidamisteenust OÜ-le teostab OÜ , puudub kohtul alus tunnistada hageja poolt hagi alusena näidatud asjaoludel kostjatevaheline nõude loovutuse ja hagejale 12.12.2005.a. esitatud nõude esitamise tühisust nagu hageja hagiavalduses taotleb.
23.Kohus ei nõustu ka hageja poolt esitatud väitega nagu oleks OÜ poolne nõude loovutamine OÜ-le vastuolus hea usu põhimõttega, sest selle eesmärgiks on hagejale kahju tekitamine. Kohus on seisukohal, et hageja väide sellest, et OÜ poolt nõude loovutamise eesmärgiks on oma varalise olukorra halvendamine, et kõrvale hoida Tartu Maakohtu 01.07.2005 hagi tagamise 4 (5)
kohtumääruse täitmisest, et kahjustada märgitud tsiviilasjas hagejaks olevat AS-i ning välistada hageja nõude rahuldamine, ei ole veenvalt põhistatud ega tõendatud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega.
24.Vaatamata sellele, et kohus asus seisukohale, et OÜ poolt nõude loovutamine OÜ-le Tallele ei olnud tühine ning OÜ-l oli õigus tulenevalt talle nõude loovutamisest esitada hagejale nõue üüri- ja kõrvalkulude tasumiseks, ei olnud OÜ-l õigus hagejale 10.02.2006.a. üürilepingut üles öelda. VÕS § 315 sätestab, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus on üürileandjal. Kohus on seisukohal, et OÜ-st ei saanud rendilepingu poolt tulenevalt talle OÜ poolt nõude loovutamisest hageja vastu, mistõttu ei olnud OÜ õigustatud 10.02.2006.a. hagejale üürilepingut üles ütlema ning kohtuotsusega kuulub tuvastamisele OÜ poolt 10.02.2006.a. tehtud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisus. Menetluskulude jaotamine.
25.Tulenevalt asjaolust, et kohus rahuldab hageja ühe nõude ja jätab teise nõude rahuldamata, asub kohus seisukohale, et juhindudes TsMS § 163 lg 1sätestatust tuleb hageja kohtukulu – hagi esitamisel tasutud riigilõiv - jätta hageja kanda. Samadel põhjendustel jätab kohus poolte kohtuvälised menetluskulud – nende lepinguliste esindajate kulud – kummagi poole enda kanda.
Kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.