Ühinguõigus › Kinnistusraamatu asjad

Tsiviilasja number

2-07-5655

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Määruse tegemise aeg ja koht

08.mail 2007, Tallinn

Kohtunik

Reet Allikvere, Ulvi Loonurm, Urmas Reinola

Tsiviilasi

M.T ja * AS kinnistamisavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 12.01.2007 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

M.T ja * AS määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Tühistada Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 12.01.2007 määrus ja saata notar P. P poolt M.T ja * AS-i esindajana tehtud kandeavaldus isikliku kasutusõigus kohta samale kinnistusosakonnale kandeavalduse menetlemiseks. Määruskaebus rahuldada. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse EV Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.

Asjaolud ja menetluse käik Harju Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 12.01.2007 määrusega kohustati avaldajaid M. T ja * AS täpsustama 07.12.2006 lepingu punkti 4.1 kinnistusregistriosa nr xxxxxx 3. jakku kanda soovitava isiklik kasutusõiguse sisu. Notar P. P esitas M.T ja * AS esindajana 26.01.2007 Harju Maakohtu kinnistusosakonnale määruskaebuse, milles palus teha Tallinna notar P. P 07.12.2006 notari ametitoimingute raamatu registri xxx all tõestatud lepingu punktis 4 sisalduva kinnistamisavalduse alusel kanne Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosa nr 112001 kolmandasse jakku isikliku kasutusõiguse kohta. Kaebuse kohaselt on võimalik kinnistamisavalduse alusel kande tegemine alljärgnevatel

põhjustel: AÕS §53 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda vaid seaduses ettenähtud andmeid. Normi eesmärk on, et kinnistusraamatusse ei kantaks muid õigusi, kui asjaõigused ja märked nende kohta, selleks et oleks tagatud kinnistusraamatu usaldusväärsus ja ülevaatlikkus. Seejuures on normi eesmärk, et raamatusse ei kantaks poolet kokkuleppel suvalisi võlaõigusi või muid asjaolusid. Normi eesmärk ei saa olla kandevõimeliste asjaõiguste puhul keelata nendega seotud õiguste ja kohustuste muutmist asjaõiguslikeks ning AÕS §57' lubab lausa viidata kandes õiguse sisu täpsustamiseks alusdokumentidele. Servituudi puhul ei sätesta asjaõigusseadus, kas selle õiguse seadmine on tasuline või tasuta, mistõttu tuleb eeldada, et see on poolte kokkuleppe küsimus õiguse sisu määramisel ja servituudi seadmise oluline tingimus. Servituudi kui kinnisasja koormatise puhul saab vastusooritust eeldada, kuna selle seadmisega võib kinnisasja väärtus väheneda. AÕSRS §15 sätestab servituudi puhul, mille alusel on rajatud tehnorajatis, kinnisasja omaniku õiguse nõuda tasu tehnorajatise talumise eest. Tasu küsimus servituutide seadmisel on väga olulise majandusliku tähendusega servituudi pikaealisuse tõttu ning nii olulise kokkuleppe asjaõiguslikus mittemuutmine võib tulevikus oluliselt muuta algselt kokkulepitud õiguste ja kohustute tasakaalu. Kinnistusraamatu eesmärk on fikseerida asjaga seotud koormatised pikemaks ajaks ning kui see ei ole võimalik, siis muutub raamatu pidamine küsitavaks. Kinnistusraamat on „eraõiguste peegel", mille ülapidamiseks riik kulutab kümneid miljoneid kroone. Nimetatud kulutused on ebaratsionaalsed, kui raamat tegelikkuses pakub eraõiguslikele isikutele poolikuid lahendusi ning kinnistamispraktika ei otsi teid nimetatud probleemi lahendamiseks. Osalejate õigus servituutide sisu ja sellest tulenevad õigused ja kohustused poolte kokkuleppel määrata rajaneb AÕS §-del 178 ja 213. Isiklik kasutusõigus tehnorajatise rajamiseks ja hooldamiseks sisaldab endas nii kinnisasja omaniku talumise kohustust kui õigustatud isiku valdamisõigust, mistõttu AÕS §228 kohaselt tulevad isikliku kasutusõiguse puhul kohaldamisele nii AÕS §-d 178 kui 213. Kinnistamispraktika peaks lähtuma suuremast lepinguvabadusest ning jätma pooltele suurema vabaduse nendevahelisi kokkuleppeid ka asjaõiguslikustada. Servituudi tasulisuse küsimuse soovivad servituudi seadjad kehtestada igakordsete omanike suhtes siduvalt, sellist kokkulepet tuleb pidada mõistlikuks ja servituudi sisu mittemoonutavaks. Tuleb eeldada, et majandustegevuse raames tegutsev * AS on kohustatud vastusoorituseks, miks seda siis mitte sissekanda. Kindlasti ei tohi unustada kohtupraktikas rõhutatud õigusökonoomia põhimõtet ebaökonoomne on mitte lubada servituudi olulist tingimust, tasu, muuta asjaõiguslikuks ning sundida käibes tasu kohta käivaid kokkuleppeid üksnes võlaõiguslikult loovutama, kui kinnisasi võõrandatakse. Ebaratsionaalne on tulemus, kus osa asjaõigusest läheb üle kande kaudu ja osa loovutuslepingute alusel, kui viimaseid üldse märgatakse sõlmida. Selline süsteem on õiguskindlusetuse allikas, mida kinnistusraamat peab just idee poolest välistama. Kui lähtuda põhimõttest, et kokkulepe servituudi tasulisuse osas on võlaõiguslik kokkulepe, siis ei saaks servituudi sisuna näidata ka servituudi tähtaega või tähtajalisust, mis on samasugune servituudi oluline tingimus kui tasu, kuid mille sissekandmisega ei ole praktikas olnud probleeme. Kohtunikuabi on kohtute seaduse kohaselt iseseisev teatud ülekantud kohtuniku pädevusega kohtuametnik, kellel on õigus tõlgendada õigusnorme. Tõlgendamine peab arvestama muutuvaid olusid ja muutuvaid käibevajadusi. TsÜS §4 lubab õiguse kohaldamisel kasutada ka analoogiate ehk õigus kohaldada analoogilisi norme ning seaduse või õiguse üldist mõtet. Ebaõiglane on olukord, kus servituudi tasulisust keeldutakse muutmast asjaõiguslikuks ehk siduvaks igakordsete omanike suhtes, kuid samas lubab näiteks võlaõigusseaduse § 324 märke kaudu muuta igakordse omaniku suhtes siduvaks terve võlaõigusliku üürilepingu koos kõigi oma õiguste ja kohustustega, sealhulgas üüri maksmine. Üürileping ei sisaldu isegi mitte kinnistamistoimikus, et sellega võiks omandaja tutvuda. Kinnistamisavaldus taotles kandes äranäitamist, et tegemist on tasuta kasutusõigusega. Sel 2(3)