lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-06-15170/9

Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 22.03.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-06-15170/9
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud lepinguvälised kohustused
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
22.03.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1175
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ülle Jänes, Urmas Reinola, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. märts 2007, Tallinn

Tsiviilasja number

2-06-15170

Tsiviilasi

OÜ O hagi OÜ A vastu 153 177,38 krooni saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 27.11.2006 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ A apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

06. märts 2007, avalik kohtuistung Hageja OÜ O, esindaja adv. Ingrid Kullerkann Kostja OÜ A, esindaja adv. Meelis Pirn

Menetlusosalised ja nende esindajad

RESOLUTSIOON

1.Jätta Harju Maakohtu 27.11.2006 otsus muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Kõik menetluskulud kannab kostja. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused

1.OÜ O palus OÜ-lt A välja mõista 153 177,38 krooni. Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid V. J rendileandjana ja kostja rentnikuna 29.12.1997 mitteeluruumi rendilepingu Tallinnas x asuva mitteeluruumi kasutamiseks. Tallinna Linnakohtu 10.02.2003 otsusega lõpetati rendileping ennetähtaegselt. Tallinna Ringkonnakohtu 10.06.2003 otsusega jäeti Tallinna Linnakohtu otsus lõppjäreldustes muutmata. Kuigi rendileping lõppes 10.06.2003, keeldus kostja ruume vabastamast. Kostja vabastas ruumid 29.03.2006, so pärast ruumide vabastamiseks kohustava kohtuotsuse jõustumist. V. J loovutas rendilepingust tulenevad nõuded hagejale.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
2.Kostja hoiustas notari deposiitkontol 10 500 krooni suuruseid rendimakseid alates juulist 2003. Hageja selgitas välja, et üüripinna harilik väärtus oli kostja poolt makstust suurem: 2003. a 10 620 krooni kuus, 2004. a 13 275 krooni kuus, 2005. a 15 930 krooni kuus ja 2006. a 18 437,50 krooni kuus. Seega võlgneb kostja hagejale 2003. a juuli kuni detsembri eest täiendavalt 120 krooni kuus (kokku 720 krooni),

2004. a eest 2775 krooni kuus (kokku 33 300 krooni), 2005. a eest 5430 krooni kuus (kokku 65 160 krooni). Jaanuaris 2006. a tasus kostja hagejale 10 500 krooni ja kuni ruumide vabastamiseni rohkem makseid ei toimunud. 2006. a eest võlgneb kostja hagejale kokku 43 622,98 krooni. Lisaks eeltoodule võlgneb kostja hagejale kommunaalteenuste eest 10 374,40 krooni. Kostja vastuväited

3.Kostja hagi ei tunnistanud. Selle üle, kes on kostja kasutuses oleva pinna omanik, toimus vaidlus V. J ja Tallinna linna vahel. Seetõttu deponeeris kostja üüri notari juures. V. J ja kostja vaheline üürilepingust tulenev vaidlus lõppes alles 22.03.2006, mil Riigikohus ei võtnud kassatsioonkaebust menetlusse.
4.Ekspertarvamuse kohaselt toimus ruumide ülevaatus 13.04.2006. Kostjale teadaolevalt on pärast tema poolt ruumide vabastamist tehtud seal kapitaalremont. Ajal, mil ruumid olid kostja kasutuses, ei teinud üürileandja kordagi remonti ning üleandmise hetkel olid ruumid väga amortiseerunud. Liiatigi on ekspertarvamuse puhul arvesse võetud keldripind, mida kostja kasutada ei saanud. Kostja leidis, et üüri turuhind on üle paisutatud. Kostja tasus igakuiselt üüri 420 krooni ruutmeetrilt, mis ei ole mingil juhul vähem keskmisest üürihinnast.
5.Kohtuistungil tunnistas kostja hagi summas 31 374,40 krooni, millest 10 374,40 krooni oli kommunaalteenuste võlg ning 21 000 krooni viimase kahe kuu üür. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
6.Kohus rahuldas hagi. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb lugeda rendileping lõppenuks 10.06.2003. Vastavalt VÕS §-le 335 on hagejal õigus valida, kas ta soovib kostjalt pärast lepingu lõppemist kuni ruumide tagastamiseni lepingus kokkulepitud üüri või turuhinda. Hageja esitas turuhinna tõendamiseks Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ ekspertarvamuse nr 1262/046. Kostja leidis, et hageja poolt toodud hind on ülepaisutatud ning esitas selle kinnitusena artikli Äripäev Onlinest. Kohus arvestas hageja poolt esitatud tõendit, kuna see on täpsem ja puudutab konkreetset mitteeluruumi. Kostja poolt esitatud tõend aga käsitab kaubanduspindu, sh väljaspool vanalinna olevaid kaubanduspindu tervikuna ning on seetõttu liiga üldine kindlaks määramaks konkreetse objekti turuhinda. Kostja väited remondi tegemisest vaidlusaluses mitteeluruumis ei muutnud kohtu järeldust, kuna ruumide seisukord rendilepingu sõlmimisel 1997. a ei oma asjaga puutumust. Kostja ei toonud ka esile, et ta oleks oluliselt parendanud ruume alates 10.06.2003 (turuhinna arvestamise algus), millega oleks kaasnenud turuhinna oluline kasv ning millega hageja poolt esitatud ekspertarvamuses ei ole arvestatud. Hageja on õigustatud saama kostjalt täiendavalt juuli-detsember 2003. a eest 720 krooni, 2004. a eest 33 300 krooni, 2005. a eest 65 160 krooni, 2006. a eest 43 622,98 krooni. Kostja tunnistas kommunaalteenuste võlga 10 374,40 krooni. Kostja hageja arvutusi ei vaidlustanud. Seega tuleb kostjalt välja mõista 153 177,38 krooni. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
7.Kostja palus kohtuotsuse tühistada osas, millega rahuldati hagi kostja poolt tunnistamata ulatuses. Kostja palus selles osas teha uus otsus, otsustades kahju suuruse siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades.
8.Kostja vaidlustab kohtuotsust osas, millega kohus luges tõendatuks, et tavaliseks üüriks on hageja poolt esitatud ekspertarvamuses märgitud üürisummad aastate lõikes.

Kohus on otsuse tegemisel rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg-t 4. Kohus leidis, et kostja pole esile toonud, et ta oleks oluliselt parendanud ruume alates 10.06.2003, millega oleks kaasnenud turuhinna oluline kasv ning millega hageja esitatud ekspertarvamuses ei arvestatud. Kohus on antud juhul hinnanud esile toodud asjaolu erinevalt mõlemast poolest. Kumbki pool ei seostanud turuhinna suurust üürniku poolt ruumides teostatud parendustega. Kostja väitis, et turuhinna arvestamisel on aluseks võetud üürileandja poolt värskelt remonditud ruumid. Kostja kasutas amortiseerunud ruume.

9.Mõlemad pooled esitasid kohtule tõendeid turuhinna suuruse kohta ning erinevus oli kuni 50%. Kohus võttis aluseks üksnes hageja esitatud tõendid, jättes vastamata kostja vastuväidetele. TsMS § 233 lg 1 võimaldab kohtul otsustada kahju suurus oma siseveendumuse kohaselt, kui kahju täpset suurust ei ole võimalik kindlaks teha. Vastus apellatsioonkaebusele
10.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
11.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks vaidlustatud osas. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
12.Vaidlust ei ole alljärgnevate asjaolude üle: V. J ja OÜ A sõlmisid 29.12.1997 mitteeluruumi rendilepingu (VÕS tähenduses üürilepingu) Tallinnas x asuva mitteeluruumi kasutamiseks; leping lõppes 10.06.2003; kostja vabastas ruumid 29.03.2006; lepingust tulenevad nõuded on loovutatud hagejale; kostja võlgneb hagejale kommunaalteenuste eest 10 374,40 krooni ja üüri 21 000 krooni; hagejal on õigus ajavahemiku eest 10.06.2003 kuni 29.03.2006 nõuda kostjalt üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline (turuhind). Vaidlus on turuhinna suuruse üle.
13.Ringkonnakohtu hinnangul võttis maakohus selle küsimuse lahendamisel põhjendatult aluseks hageja esitatud dokumentaalse tõendi - Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ ekspertarvamuse nr 1262/046, mitte kostja esitatud ajalehe Äripäev Online väljatrüki. Kohus põhjendas otsuses, miks ta eelistas hageja tõendit kostja omale. Apellatsioonkaebuse väide, nagu ei oleks kohus kostja vastuväidetele hinnangut andnud, ei ole õige. Kostja ei ole tõendanud, et turuhinna arvestamisel oleks aluseks võetud üürileandja poolt värskelt remonditud ruumid. Ekspertiisiaktis märgitu ei võimalda sellist järeldust teha. Aktist nähtub, et arvamuse andmisel arvestati lisaks objekti ülevaatusele võrdlusmaterjalina ka 23.12.2002 eksperthinnangut (t/lk 61). Iseenesest on õige apellatsioonkaebuse väide, et kumbki pool ei seostanud turuhinna suurust kostja poolt ruumides tehtud parendustega, kuid see asjaolu ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Ekspertarvamusega on kindlaks tehtud, et kostja tasutud üür oli väiksem keskmisest turuhinnast, mistõttu puudub antud juhul alus TsMS § 233 lg 1 kohaldamiseks.
14.Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul kostja.

Ü. Jänes

U. Reinola

A. Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja