lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-03-350/8

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 20.02.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-03-350/8
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
20.02.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1969
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Margo Klaar ja Urmas Reinola

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. veebruar 2007. a., Tallinn

Tsiviilasja number

2-03-350

Tsiviilasi

Epp Jalakase hagi Aleks Paisti, Nadežda Kalinina, Katrin Paisti ja Aleksandr Paisti vastu üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25. septembri 2006. a. otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aleks Paisti apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

5. veebruar 2007. a.

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant Aleks Paist (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), lepinguline esindaja Valmond Mikli Apellandi poolel esinenud: 1) kostja Nadežda Kalinina (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x); 2) kostja Aleksandr Paist (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x); 3) kostja Katrin Paist (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x) Vastustaja Epp Jalakas (IK xxxxxxxxxxx, elukoht x), lepinguline esindaja Jüri-Mihkel Ruus Kolmas isik kostjate poolel Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu), esindaja Kaialiisa Koolberg

RESOLUTSIOON:

1.Tühistada Harju Maakohtu 25. septembri 2006. a. otsus Epp Jalakase hagis Aleks Paisti, Nadežda Kalinini, Katrin Paisti ja Aleksandr Paisti vastu üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks osaliselt – osas, millega tunnistati üürilepingu lõppemist alates 1. aprillist 2003. a., samuti kohtukulude jaotamise osas.
2.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta rahuldamata hagi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks alates 1. aprillist 2003. a.
3.Välja mõista Epp Jalakaselt Aleks Paisti kasuks kohtukulu 6214 (kuus tuhat kakssada neliteist) krooni.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada.
5.Otsuse peale võivad apellatsioonimenetluse apellant või vastustaja kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

30.juunil 2003. a. esitas Epp Jalakas Tallinna Linnakohtusse Aleks Paisti vastu hagi, milles palus tunnistada lõppenuks kostjaga sõlmitud üürileping ja tõsta kostja välja Tallinnas Ao 6 - 2 asuvast eluruumist. 4. mail 2004. a. palus hageja kaasata protsessi kostjatena Aleks Paistiga koos elavad isikud. 25. mail 2005. a. esitatud täpsustatud hagiavalduses palus hageja tuvastada, et kostja üürileping on lõppenud 31. märtsist 2003. a., kohustada kostjaid tagastama vaidlusalune eluruum hagejale või tagastamisest keeldumise korral tõsta kostjad sellest eluruumist välja. 6. septembril 2006. a. toimunud kohtuistungil loobus hageja nõudest kohustada kostjaid vaidlusalune eluruum vabastama, kuna kostjad vabastasid eluruumi
2.juulil 2006. a. Tallinna Kesklinna Valitsus tagastas 21. märtsi 1995. a. vara üleandmisvastuvõtmisaktiga nr. 88, mis jõustus 1. aprillil 1995, õigusjärgsele omanikule Tallinnas Ao 6 asuva elamu. Kostja Aleks Paist kasutas elamu tagastamise ajal elamus asuvat eluruumi nr. 2. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 alusel lõppes üürileping 31. märtsil 2003. a., sellest teavitas elamu omanik ka kostjat.
27.märtsil 2003. a. omandas elamu hageja. 3. aprilli 2003. a. kirjaga teatas üürnik, et üürileping pikenes automaatselt 1. juulil 2002. a. 5 aasta võrra, kehtides seega kuni 1. juulini 2007. a., ning ta ei näe võimalust ega vajadust eluruumi vabastada. Juhul, kui kostja oleks pärast üürilepingu lõppemist soovinud eluruumi õiguslikul alusel edasi kasutada, oleks ta pidanud avaldama eluruumi omanikule soovi üürilepingu sõlmimise eesõiguse kasutamiseks ehk taotlema üürilepingu pikendamist. Kuna kostja seda ei teinud, siis üürileping lõppes ja kostja kaotas õigusliku aluse eluruumi kasutamiseks ning on kohustatud eluruumi vabastama. Kostja 1. aprilli 2003. a. kirja võib tõlgendada kui tema tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks. Kostjate seisukoht Kostjad hagi ei tunnistanud. 2. aprillil 2003. a. pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks. Kostjate tahe oli jätkata üürisuhet viie aasta võrra. Omandireformi käigus tagastati vara endistele omanikele tasuta ja vastukaaluna nägi seadusandja ette omanike kohustuse taluda teatud aja jooksul piiranguid tagastatud vara valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. Seadusandja ei ole soovinud vabastada sundüürnike kasutuses olevaid kortereid täielikult tsiviilkäivet piiravatest kohustustest ja on soovinud üürilepingu tähtaja osas veelkordselt ja viimast korda seaduse jõul tagada üürilepingu uuenemise järgnevaks viieks aastaks juhul, kui pooled vabatahtlikkuse alusel ei lepi kokku teisiti. Seadust tuleb tõlgendada sõnastusest, mõttest ja eesmärgist lähtuvalt. Puuduvad elamuseaduse (ES) § 33 lõikes 1 märgitud asjaolud ja on ilmne, et hageja soovib neid kunstlikult luua (lepingu pikendamine 6 kuuks). Tingimuse saabumisele pahatahtlik kaasaaitamine ei ole lubatud.

Kolmanda isiku Tallinna linna seisukoht Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu) on seisukohal, et üürileping on pikenenud, kuna kostja Aleks Paist kasutas eluruumi edasi peale 20. märtsi 2003. a. Kostja

1.aprillil 2003. a. esitatud taotlust tuleb tõlgendada kui üürniku tahteavaldust oma eelisõiguse kasutamiseks. Kostja on pöördunud Tallinna Linnavalitsuse poole munitsipaalkorteri saamiseks, kuid puuduvad vajalikud rahalised vahendid, et ehitada vajalikul määral munitsipaalelamuid. Esimese astme kohtu otsus
25.septembri 2006. a. otsusega tunnistas Harju Maakohus Epp Jalakase ja Aleks Paisti vahelise üürilepingu Tallinnas, Ao 6 - 2 asuva eluruumi kasutamiseks lõppenuks alates
1.aprillist 2003. a. Menetluse eluruumi vabastamise nõudes kohus lõpetas. Hageja kasuks mõistis kohus välja kohtukulu 4190 krooni Aleks Paistilt ja 4190 krooni Nadežda Kalininalt. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad kasutasid vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni 1. juulini 1997. a. sõlmitud üürilepingu (tl. 8 – 9) alusel; elamu tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti üle 21. märtsi 1995. a. aktiga, mis jõustus 1. aprillil 1995. a. (tl. 12); 21. märtsi 2003. a. tähtkirjaga teatas hageja esindaja üürilepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada (tl. 6, 88); 27. märtsil 2003. a. omandas hageja elamus korteriomandi, mille reaalosaks on vaidlusalune eluruum (tl. 59); 3. aprillil 2003. a. sai omaniku esindaja üürnikult vastuse, milles üürnik teatas, et üürileping pikenes 1. juulil 2002. a. automaatselt 5 aasta võrra, kehtib seega kuni 1. juulini 2007. a. ning ta ei näe võimalust ega vajadust eluruumi vabastada (tl. 7). Vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada ES § 32, kuna ORAS § 121 lõigete 1 ja 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut ORAS § 121 lõike 11 teise lause kohaselt pikendada ES § 32 ja § 33 alusel ning sellisel juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse (VÕS) eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid. ES § 32 lg. 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-is 33 sätestatud juhtudel. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne lepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega senise üürilepingu pikenemist mitte soovides peavad pooled (või üks neist) enne selle lõppemist avaldama kirjalikult tahet vastavalt kas lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks ning kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist avaldanud lepingu lõpetamise soovi ja üürnik ei ole avaldanud ES § 32 lõikes 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet, siis üürileping sama sätte lõike 2 alusel ei pikene.
21.märtsi 2003. a. kirjaga on üürileandja avaldanud enne üürilepingu tähtaja saabumist tahet leping lõpetada. Tõendatud ei ole, et üürnik oleks avaldanud soovi teostada uue üürilepingu sõlmimisel seaduses sätestatud eesõigust. Kostja vastust üürilepingu lõpetamise teatele saab tõlgendada kui teadet soovist kasutada sama eluruumi edasi, kuid seda mitte uue üürilepingu alusel, nagu tuleneb ES § 32 lõikest 2, vaid senise üürilepingu alusel. Sellist õigust üürnikul aga ei olnud, sest tulenevalt ORAS § 121 lõigetest 1 ja 3 möödus
1.aprillil 2003. a. üürilepingu tähtaeg 3 + 5 aastat. Üürnikul puudus õigus nõuda eluruumi edasikasutamist senistel tingimustel. Kostja 3. aprilli 2003. a. kirjast ei saa välja lugeda tahteavaldust VÕS § 16 lg. 1 mõttes uue lepingu sõlmimiseks. Tulenevalt sellest sättest peab ettepanek lepingu sõlmimiseks olema piisavalt määratletud ja väljendama pakkumuse esitaja tahet olla nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Üürnik on leidnud, et senine üürileping kehtib kuni 1. aprillini 2007. a. ja ta soovib selle alusel eluruumi edasi kasutada. Seega on pooltevaheline üürileping lõppenud tähtaja möödumisel 1. aprillil 2003. a. ning sellest kuupäevast alates puudus kostjatel eluruumi kasutamiseks kehtiv üürileping.

Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus Apellant palub maakohtu otsuse tühistada täies ulatuses ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

1.aprilli 2003. a. kirjaga teatas üürnik soovist uuendada üürilepingut alates 2. aprillist 2003. a. järgmiseks viieks aastaks. Kiri on küll juriidiliselt ebakorrektne, kuid sellest tuleneb soov olla vastustajaga üürisuhetes kuni 1. juulini 2007. a., seega väljendas apellant selgelt soovi kasutada oma eelisõigust ja pikendada üürilepingut. Puudusid ES § 33 lõikes 1 nimetatud asjaolud. Vastustaja seisukoht Vastustaja ei pea apellatsioonkaebust õigeks, vaidleb sellele vastu ja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus ei ole õige ja tuleb tühistada, hagi tuleb jätta rahuldamata. Maakohus tuvastas oma otsusega, et kostjad kasutasid vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni 1. juulini 1997. a. sõlmitud üürilepingu alusel; et elamu tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti omanikule üle 21. märtsi 1995. a. aktiga, mis jõustus 1. aprillil 1995. a.; et 21. märtsi 2003. a. kirjaga teatas üürileandja üürnikule üürilepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada; et hageja omandas 27. märtsil 2003. a. elamus korteriomandi, millesse reaalosana kuulub vaidlusalune eluruum, ja et 3. aprillil 2003. a. sai üürileandja üürnikult teate, et üürileping kehtib kuni 1. juulini 2007. a. ning ta ei näe võimalust ega vajadust eluruumi vabastada. Neid asjaolusid ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustatud. Maakohus leidis õigesti, et vaidlus tuleb lahendada ES sätete alusel. Õige on ka seisukoht, mille kohaselt peavad pooled ES § 32 lõikes 2 sätestatud üürilepingu pikenemise välistamiseks tegema enne üürilepingu tähtaja möödumist teisele poolele tahtevalduse lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Apellatsiooniastmes ei ole vaidlust selle üle, et üürilepingu tähtaeg möödus 1. aprillil 2003. a. Kuna üürileandja avaldas enne üürilepingu tähtaja lõppemist üürnikule tahet leping lõpetada, siis vaidlusalune üürileping tähtaja möödumisel automaatselt ei pikenenud. Samas ei ole niisugune lepingu lõpetamise teade käsitletav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses, kuna selline teade ei lõpeta iseenesest veel üürisuhteid, kui üürnik soovib ES § 32 lg. 1 alusel uut üürilepingut sõlmida. Üürniku ES § 32 lõikes 2 sätestatud uue üürilepingu sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus (ofert) võlaõigusseaduse (VÕS) § 16 lg. 1 tähenduses, s. t., see peab olema piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Seega on vaidluse lahendamiseks oluline tuvastada, kas üürniku 1. aprilli 2003. a. kuupäeva kandev ja üürileandjale 3. aprillil 2003. a. üle antud teade on niisugune tahteavaldus, mida saab pidada uue üürilepingu sõlmimise oferdiks VÕS § 16 lg. 1 tähenduses. Kolleegium leiab, et üürniku 1. aprilli 2003. a. kuupäeva kandev teade (tl. 7) kujutab endast niisugust tahteavaldust ega nõustu maakohtu poolt sellele teatele antud hinnanguga. Kuigi üürniku tahteavaldus sisaldab ebaõiget õiguslikku hinnangut üürilepingu tähtajale, nähtub sellest siiski ühemõtteliselt, et üürnik soovib senistel tingimustel eluruumi kasutada veel vähemalt kuni 1. juulini 2007. a. ega kavatse seda vabastada. Ka hageja on esimese astme kohtu menetluses leidnud, et üürniku 1. aprilli 2003. a. kirja võib tõlgendada kui tema tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks (tl. 113 viimane lõik). Kolleegium leiab, et teates on väljendatud üürniku tahe olla õiguslikult seotud üürilepinguga, mis sõlmitakse endistel tingimustel vähemalt kuni teates märgitud tähtpäevani. Üürniku tahteavaldus on seega piisavalt määratletud ja väljendab tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel endistel tingimustel sõlmitava üürilepinguga õiguslikult seotud.

Sellest tulenevalt aga vaidlusalune üürisuhe tähtaja möödumisega ei lõppenud. Niisugusele olukorrale tuleb kohaldada ES § 32 lõiget 1, mille kohaselt lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Üürileandjal oli õigus taotleda, et kohus kontrolliks ES § 33 lg. 1 alusel, kas üürnikul on eesõigus uue lepingu sõlmimiseks, ja kui on, siis esitada hagi uue lepingu oluliste tingimuste kindlaksmääramiseks. Niisuguseid nõudeid üürileandja oma täpsustatud hagiavalduses (tl. 86 – 87 ja 105), milles esitatud nõuete juurde ta ainsana jäi, ei esitanud. Kuna eespooltoodud põhjendusel pooltevaheline üürisuhe 31. märtsil 2003. a. ei lõppenud, ei ole alust sel ajahetkel üürilepingu lõppemise tuvastamiseks esitatud hagi rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt kuni 1. jaanuarini 2006. a. kehtinud TsMS § 60 lõigetele 1, 8 ja 11 tuleb vastustajalt välja mõista apellandi poolt tasutud riigilõiv, vastavalt § 61 lg. 1 punktile 2 aga õigusabikulu. Apellant on taotlenud vastaspoolelt esimese astme kohtu menetluses õigusabile kulutatud 5664 krooni ja apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu 550 krooni väljamõistmist. Kolleegium leiab, et taotlus on kooskõlas seadusega ja tuleb rahuldada.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja