Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Ande Tänav, Margo Klaar teatavaks- 28. detsember 2006.a, Tallinn
Otsuse avalikult tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-04-269
Tsiviilasi
* hagi B OÜ, OÜ O, V.Š ja E.L vastu 7 200 000 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28. aprilli 2006.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
* AS-i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
14. detsember 2006.a
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Apellant (hageja) * AS (reg k xxxxxxxx), lepinguline esindaja adv Anton Filjajev Vastustaja (kostja) B OÜ (reg k xxxxxxxx), seaduslikud esindajad V.Š ja E.L Vastustaja (kostja) OÜ O (reg k xxxxxxxx), seaduslikud esindajad V.Š ja E.L Vastustaja (kostja) V.Š (IK xxxxxxxxxxx) Vastustaja (kostja) E.L (IK xxxxxxxxxxx) Vastustajate B OÜ, OÜ O, V.Š ja E.L lepinguline esindaja adv Sergei Tšurkin
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 28. aprilli 2006.a otsus.
2.Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt.
Mõista B OÜ-lt ja OÜ-lt O solidaarselt välja viivis 19 773,50 kr (üheksateist tuhat seitsesada seitsekümmend kolm krooni viiskümmend senti) * AS kasuks.
4.Mõista OÜ-lt O välja 39 040 (kolmkümmend üheksa tuhat nelikümmend) krooni * AS kasuks.
5.* AS apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista laenu 6 873 646,10 krooni, viiviseid 243 250,70 krooni, kokku 7 116 896,80 krooni, B OÜ-lt leppetrahvi 44 063,20 krooni aruande mitteesitamise ja pandieseme kindlustamise kohustuse täitmata jätmise eest ja OÜ-lt O 39 040 krooni leppetrahvi pandieseme kindlustamata jätmise eest. Kokku palus hageja kostjatelt välja mõista 7 200 000 krooni.
2.Hageja ja B OÜ sõlmisid 10.07.2002 lepingu 02-0711-TL x asuvate kinnistute projekteerimistööde teostamiseks ja ehitustööde korraldamiseks. 11.07.2002 sõlmitud lepingu täienduses kohustus kostja korraldama detailplaneeringu ja ülesande juriidilise kooskõlastamise ja selle täitmise hagejaga kooskõlastatud tingimustel, teede ja insenervõrkude projekteerimise, projekteerimiseks ja ehitamiseks vajalike lubade ja kooskõlastuste saamise ning teede ja insenervõrkude ekspluatatsiooni andmise. Kohustuste mittetäitmisel pidi kostja tasuma leppetrahvi summas 6 873 646,10 krooni.
3.11.07.2002 sõlmisid hageja ja B OÜ kinnistute müügilepingu, mille kohaselt pidi hageja tasuma kostjale kinnistute ostuhinnast 6 873 646,10 krooni hiljemalt 01.03.2003.
4.10.07.2002 sõlmisid hageja ja B OÜ laenulepingu, mille kohaselt andis hageja kostjale laenu 6 873 646,10 krooni tagastamise tähtajaga 15.02.2003. Laenu tagastamise kohustust käendasid vastavate lepingute alusel V.Š ja E.L.
5.11.07.2002 seadis OÜ O hageja kasuks x külas x vallas Harjumaal kinnistule nr xxxxx esimesele vabale järjekohale hüpoteegi summas 1 952 000 krooni.
6.14.03.2003 sõlmisid hageja B OÜ, V.Š ja E.L kokkuleppe 10.07.2002 lepingu täitmise pikendamiseks. Kokkuleppe p-s 1.3 kinnitasid pooled, et kui B OÜ ei täida oma lepingulisi kohustusi, kohustub ta hagejale tasuma leppetrahvi 6 873 646,10 krooni. Kokkuleppe p-ga 3 pikendati lepingu täitmise tähtaegu järgnevalt: kinnistute ostuhinna 6 873 646,10 krooni tasumine hageja poolt B OÜ-le kuni 15.01.2004; laenu tagastamine B OÜ poolt hagejale summas 6 873 646,10 krooni ulatuses kuni 31.12.2003; detailplaneeringu kehtestamine või alternatiivkohustusena oleva trahvi 6 873 646,10 krooni ulatuses tasumine kuni 31.12.2003; teede ja insenervõrkude projekteerimistööde või alternatiivkohustuseks oleva trahvi 6 873 646,10 krooni ulatuses tasumine kuni 05.02.2004. Kokkuleppe p-des 5-7 sätestati, et kui hagejal tekib nõue B OÜ vastu leppetrahvi saamiseks 6 873 646,10 krooni ulatuses, võidakse see tasaarvestada B OÜ nõudega kinnistute ostuhinna saamiseks 6 873 646,10 krooni ulatuses.
7.Kokkuleppe täitmiseks sõlmisid hageja ja OÜ O 14.03.2003 garantii- ja käenduslepingu, millega O võttis endale solidaarse vastutuse B OÜ varaliste kohustuste täitmise eest. Käendus- ja garantiilepingu kohaselt ei või OÜ O esitada vastuväidet, mida võlgnik võib ise esitada käendusega tagatud nõudele. 20.03.2003 sõlmisid OÜ O ja hageja hüpoteegi seadmise lepingu nr 7800 muutmise kokkuleppe, mille kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik hageja olemasolevad ja tulevikus tekkivad nõuded OÜ O või B OÜ vastu, samuti nõuded, mis tulenevad hageja ja OÜ O ja/või B OÜ vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest ja muudest lepingutest ja nende võimalikest lisadest. 2(15)
8.20.03.2003 sõlmisid B OÜ ja hageja kokkuleppe, millega pikendasid kinnistute müügilepingus sätestatud ostuhinna tasumise tähtaega kuni 15.01.2004.
9.B OÜ ei täitnud projekteerimistööde- ega laenulepingut. Hageja esitas 16.01.2004 B OÜ-le avalduse leppetrahvi tasumiseks. 12.02.2004 esitas hageja B OÜ-le tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestas kostja trahvikohustuse ja hageja kinnistute ostuhinna tasumata osa, andis tähtaja laenu 6 873 646,10 krooni tagastamiseks; nõudis tõendite esitamist selle kohta, et pandiesemed ei ole koormatud kolmandate isikute õigustega ja on kindlustatud pandilepingus sätestatud tingimustel; nõuete täitmata jätmisel nõudis hageja trahvi tasumist 137 472,92 krooni iga rikkumise eest.
10.Projekteerimistööde lepingu näol on tegemist tööettevõtulepinguga, mille rikkumine ei ole vabandatav. Pooled sätestasid, et kui B OÜ oma kohustusi ei täida, alandatakse kinnistute ostuhinda 6 873 646,10 krooni ulatuses. Kostjate vastuväited
11.Kostjad hagi ei tunnistanud. 10.07.2002 leping on käsundusleping. Kostja kohustus korraldama poolte vahel kooskõlastatud töid. Enne hagejale kinnistute müümist ja käsunduslepingu sõlmimist sai kostja Harku Valla volikogust 23.03.2000 otsuse, mille kohaselt alustati lepingus nimetatud kinnistute üldplaneeringu korrektuuride koostamist, et ette näha kinnistutel alad elamute ehitamiseks. Käsunduslepinguga võetud kohustused olid täidetavad. Üldplaneeringu kehtestamine on kostjast mitteolenevatel põhjustel veninud. Hageja pidas põhjust vabandatavaks ja pikendas lepingu täitmist kuni 31.12.2003. Ka siis ei saanud kostja temast mitteoleneval põhjusel täita lepingut ja oli sunnitud 30.12.2003 lepingu üles ütlema seoses täitmise võimatusega.
12.Käsunduslepingus sätestatud leppetrahv summas 6 873 646,10 krooni on ebamõistlikult suur, vastuolus heade kommetega ja TsÜS § 86 kohaselt tühine. Seega on tühine ka 14.03.2003 kokkulepe, mis kajastas käsunduslepingus ettenähtud leppetrahvi ja 11.07.2002 kinnistute müügilepingust tuleneva tasumata hinna tasaarvestuse. Hageja tasaarvestusavaldus on tühine, kuna avaldus esitati volitusi mitteomava isiku poolt ja hageja volitusi heaks ei kiitnud.
13.B OÜ ja hageja vahel eksisteeris kaks nõuet: hageja nõue kostja vastu summas 6 873 646,10 krooni, mis tulenes laenulepingust ja kostja nõue hageja vastu samas ulatuses, mis tulenes kinnistute müügilepingust. Nimetatud nõuete osas esitas kostja 13.02.2004 hagejale avalduse tasaarvestamiseks.
14.V. Š ja E. L käenduslepingud lõppesid OÜ O poolt 20.03.2003 täiendavate tagatiste andmisel. OÜ O vastutus lõppes 13.02.2004 seoses käenduslepingu lõpetamisega täitmise võimatuse tõttu ning laenu ja müügilepingust tulenevate vastastikuste nõuete tasaarvestamise tõttu.
15.Hageja nõue B OÜ-lt 44 063,20 krooni leppetrahvi saamiseks aruande mitteesitamise ja pandieseme kindlustamise kohustuse täitmata jätmise eest ja OÜ-lt O leppetrahvi 39 040 krooni saamiseks ei kuulu rahuldamisele, kuna hageja ei esitanud enne trahvinõude esitamist avaldust vara kindlustamiseks ja vara vabastati pandi alt ning müüdi hageja kirjalikul nõusolekul enne hageja poolt leppetrahvi nõude esitamist. Trahvinõuded esitas esindusõiguseta tegutsev A. F ja pärast seda oli OÜ O pandiga tagatud nõue tasaarvestatud.
16.Viivisenõue 243 250,70 krooni saamiseks on põhjendamata, laenu tagastamise tähtaega pikendas hageja kuni 18.02.2004 ja võlgnevus oli tasaarvestatud 13.02.2004, seega enne laenu tagastamise tähtaja saabumist.
3(15)
Maakohtu otsuse põhjendused
17.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus jättis kohtukulud * AS-i kanda. Kohus mõistis * AS-ilt välja OÜ B kasuks õigusabikulude katteks 35 400 krooni. Kohus mõistis * AS-ilt riigituludesse menetluskulude katteks 75,20 krooni. Hagi on põhjendamata ja tõendamata.
18.Hageja ja OÜ B vahel on 10.07.2002 sõlmitud leping nr 02-0711-TL, mille esemeks on elamupiirkonna arendamisega seotud haldustegevus Harju Maakonnas x vallas x külas. Lepingu kohaselt kohustus kostja esindama poolte huve, korraldama detailplaneeringu kooskõlastamise, projekteerimiseks vajalike lubade saamise ja kooskõlastamise, teede ja insenervõrkude ehitamiseks vajalike lubade kooskõlastamise ja saamise ning korraldama muid poolte vahel kooskõlastatud töid. Lepingu sisust tulenevalt on tegemist käsunduslepinguga.
19.Lepingu nr 02-0711-TL täiendusega nr 1 11.07.2002 (tlk 24) leppisid pooled kokku lepingu p 1.3 täitmise tähtajaks 15.02.2003 ja p 1.4 täitmise tähtajaks 01.04.2003 ning tähtaegade rikkumisel leppetrahvi tasumise summas 6 873 646,10 krooni.
20.Hageja tunnistas vabandatavaks asjaolud, mis takistasid kostjal lepingut täitmast ning kokkuleppega 14.03.2003 pikendasid pooled lepingu p 1.3 täitmise tähtaega kuni 31.12.2003 ja p 1.4 täitmise tähtaega kuni 15.02.2003 (tlk 89). Kokkulepe on vastuoluline ja ei vasta tegelikkusele, p 1.4 täitmise tähtaeg oli 01.04.2003, seega viide tähtaja pikenemisele kuni 15.02.2003, ei ole reaalne.
21.OÜ B pidas õigustatult käsunduslepingut täidetavaks tulenevalt kehtinud planeerimis- ja ehitusseadusest ning Harku vallavolikogu 23.03.2000 otsusest nr 22 (tlk 232), millega otsustati algatada Harku valla üldplaneeringu koostamine käsunduslepingus nimetatud kinnistute osas ja tuginedes Harku Vallavalitsuse 15.01.2002 korraldusele nr 23 detailplaneeringu algatamiseks ja detailplaneeringu koostamiseks külades ”x” ja Harku Vallavolikogu otsusele nr 42 20.06.2002, millega otsustati vastu võtta Harku Valla üldplaneering (tlk 274).
22.Lepingu täitmise venimine kostjast mitteolenevatel põhjustel on tõendatud ka Harku Vallavalitsuse 22.11.2005 kirjaga, milles Harku vallavanem kinnitas, et üldplaneeringu kohaselt jääb x maaüksus suures osas kaitsemetsa alale, kus ehitustegevust ei saa toimuda, mistõttu uue üldplaneeringu käigus ilmnenud täiendavate asjaolude tõttu on planeering veninud.
23.30.12.2003 esitas OÜ B hagejale avalduse käsunduslepingu erakorralise ülesütlemise kohta. Toimiku materjalidega on tõendatud kostjapoolne käsunduslepingu täitmise võimatus temast mitteolenevatel põhjustel, mistõttu rikkumine on vabandatav VÕS § 103 lg 2 mõttes.
24.30.12.2003 tegi kostja hagejale avalduse lähtudes TsÜS § 98 lg 1 lepingu lisas nr 1 p 2.7 sätestatud leppetrahvi 6 873 646,10 krooni tühiseks tunnistamiseks. Avalduse kohaselt on trahv ebamõistlikult suur võrreldes käsundisaajale määratud tasuga, lepingu säte on vastuolus heade kommetega. Hageja avaldusele vastu ei vaielnud.
25.Kohustuse puhul, mis seisnes käsundisaaja poolt elamupiirkonna arendamisega seotud korraldavas tegevuses, kusjuures korraldava tegevuse teostamine ei sõltunud kostjast, trahvimäära sätestamine 6 873 646,10 krooni ulatuses on ebamõistlikult suur ja vastuolus heade kommetega. 11.07.2002 lepingu nr 02-0711-TL täiendus nr 1 p 2.7 ja 14.03.2003 kokkulepe lepingujärgsete kohustuste täitmise tähtaja pikendamisest ning arvestuste tingimustest ja korrast p 5 on TsÜS §-st 86 tulenevalt tühised.
26.VÕS §-st 160 kohaselt ei või kohustuse rikkumise vabandatavuse korral leppetrahvi nõuda. Kuna hageja leppetrahvi nõue 6 873 646,10 krooni ulatuses on tühine, ei saa seda tasaarvestada. Tasaarvestuse võimatus tuleneb ka VÕS § 200 lg-st 4.
27.11.07.2002 kinnistute müügilepingu nr 7809 (tlk 35-41) kohaselt omandas hageja OÜ-lt B
4(15)
Harjumaal x vallas x külas kinnistu nimetusega x. Pooled leppisid kokku, et 6 873 646,10 krooni tasub hageja OÜ-le B hiljemalt 01.03.2003.
28.10.07.2002 laenulepingu nr 02-0710-IL kohaselt sai OÜ B hagejalt laenu 6 873 646,10 krooni ulatuses tagastamise tähtajaga 15.02.2003. Laenu tagamiseks seati 10.07.2002 hüpoteegid OÜ O omandis olevale kinnistule nr xxxxx, V. S omandis olevale korteriomandile x, pant seati OÜ B omandis olevale Tallinnas x asuvale korteriomandile. Käenduslepingud nr 02-0710-IL-KÄ1 ja nr 02-0710-IL-KÄ2 sõlmiti V.Š ja E.L.
29.14.03.2003 hageja, OÜ B, V.Š ja E.L vahel sõlmitud kokkuleppe p-st 9 tulenevalt loobus hageja V. Š ja E. L käendusest ja x eluruumile seatud pandist täiendavate tagatiste esitamisel OÜ O poolt. Selleks sõlmisid 20.03.2003 OÜ O ja hageja notariaalselt kinnitatud kokkuleppe kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning kinnistu ostu-müügi- ja asjaõiguslepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu muutmiseks nr 2675 (tlk 100-103). Nimetatud kokkuleppega muudeti 23.04.2002 kinnistu ostumüügi- ja asjaõigusliku, ühishüpoteegi seadmise lepinguga tagatavaid nõudeid ja muudeti p 6.1 selliselt, et hüpoteegiga on tagatud hageja kõik olemasolevad ja tulevikus tekkivad nõuded OÜ O ja/või OÜ B vastu, samuti nõuded, mis tulenevad hageja ja OÜ O ja/või OÜ B vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest ja muudest lepingutest ja nende võimalikest lisadest.
30.Hageja loobus esialgsetest tagatistest, vabastades pandi alt eluruumi Tallinnas x enne selle müümist, esitades vastava avalduse Tallinna hooneregistrile ja 20.03.2003 notariaalselt kinnitatud avalduse nr 2672 (tlk 105-108) Tallinnas, x asuva korteriomandit koormava hüpoteegi kustutamiseks.
31.V.Š ja E.L käenduskohustus lõppes OÜ O poolse tagatise vormistamisega hagejale. Hageja nõudeid käendab OÜ O.
32.Pooled kinnitasid, et hagejal oli laenulepingust nr 02-0710-IL tulenev nõue 6 873 646,10 krooni kostja vastu ja kostjal hageja vastu müügilepingust nr 7809 tulenev nõue 6 873 646,10 krooni.
33.13.02.2004 tegi OÜ B, vastavalt VÕS §-le 198, hagejale vastastikuste nõuete osas tasaarvestusavalduse (tlk 138-140). Kostja tasaarvestus on kehtiv.
34.Hageja väide, et leppetrahvi all tuleb vaadelda kinnistu ostuhinna alandamist, ei ole asjakohane. VÕS § 101 käsitleb hinna alandamist kui õiguskaitsevahendit kohustuse rikkumise korral. VÕS § 112 lg 1 sätestab, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse.
35.Hageja nõue viiviste saamiseks laenu mittetähtaegse tagastamise eest summas 243 250,70 krooni ulatuses on põhjendamata, tõendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja arvestas viiviseid seisuga 01.04.2004, laenu tagastamise tähtaeg oli 31.12.2003. Kostja taotles 02.02.2004 kirjaga nr 26 laenu tagastamist 16 päeva jooksul kirja postitamisest, seega 18.02.2004.
36.Kuna kostja on pooltevahelistest laenu- ja müügilepingust tulenenud nõuded tasaarvestanud 13.02.2004, on hageja laenulepingust tulenev võlasuhe lõppenud tasaarvestusega enne hageja poolt antud laenu tagastamise tähtaja saabumist.
37.Põhjendamata ja tõendamata on hageja nõuded OÜ O vastu pandieseme kindlustamise kohustuse täitmata jätmise eest 39 040 krooni leppetrahvi saamiseks ja OÜ B vastu aruande mitteesitamise ning pandieseme kindlustamise kohustuse täitmata jätmise eest summas 44 063,20 krooni.
38.Kohus nõustus kostjate vastuväitega, et hageja ei tõendanud oma pöördumist kostjate poole
5(15)
nõudega hüpoteegiga koormatud vara kindlustamiseks. Hageja palus 21.03.2003 Hooneregistrile esitatud avalduses nr 2003/14 vabastada kostja omandis olev korter Tallinnas x, millele oli OÜ B ja hageja vahel 11.07.2002 sõlmitud pandilepingu alusel seatud pant hageja kasuks (tlk 228). Apellatsioonkaebuse põhjendused
39.* AS palus apellatsioonkaebuses otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata nõue laenu tagastamiseks ning viiviste saamiseks 7 116 896 krooni ning nõue OÜ O vastu leppetrahvi 39 040 krooni saamiseks, samuti kohtukulude jaotuse osas, teha asjas uue otsuse, millega mõista OÜ-lt B, OÜ-lt O, V. Š ja E.L solidaarselt hageja kasuks välja laenu tagastamiseks 6 873 646,10 krooni, viivised seisuga 30.06.2006 summas 1 682 515,82 krooni ja sealt edasi VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni kohtuotsuse täitmiseni; mõista OÜ-lt O välja hageja kasuks pandieseme kindlustamata jätmise eest 39 040 krooni; mõista B OÜ-lt ja OÜ-lt O hageja kasuks võrdsetes osades riigilõiv hagi esitamisel 252 000 krooni, riigilõiv apellatsioonkaebuse esitamisel 127 750 krooni ja õigusabikulud.
40.Väärad on kohtu väited, et hageja tunnistas lepingu nr 02-0711-TL rikkumist vabandavaks ja ei vaielnud vastu B OÜ 30.12.2003 avaldusele, milles leppetrahv 6 873 646,10 krooni tunnistati ebamõistlikult suureks. Hageja oli järjekindlalt seisukohal, et B OÜ peab tasuma leppetrahvi vastavalt lepingule. Väär on kohtu väide, et pooled ei vaidlustanud, et hageja on loobunud esialgsetest tagatistest (V. Š ja E. L käendusest). Väär on kohtu väide, et hageja ei tõendanud oma pöördumist kostjate poole hüpoteegiga koormatud vara kindlustamiseks. Hageja 02.02.2004 kirjalikus nõudes B OÜ-le nõudis hageja kirjalike kinnituste esitamist, et pandiese on kindlustatud ega ole koormatud kolmandate isikute õigustega. Kostja kinnitas nõude saamist, kuid leidis, et see esitati esindusõiguseta isiku poolt.
41.Kohus tunnistas lepingu nr 02-0711-TL rikkumise vabandatavaks, kuid ei konkretiseerinud, millised asjaolud on käsitletavad vääramatu jõuna, mis välistab otsuse põhjendatuse ja kontrollitavuse. Otsusest ei nähtu, kas B OÜ ei saanud lepingut täita tulenevalt üldplaneeringu koostamise algatusest, Harku vallavanema 22.11.2005 kirjast või muust asjaolust. Kohus ei selgitanud, milles seisneb põhjuslik seos vääramatuks jõuks tunnistatud asjaolu ja lepingu täitmata jätmise vahel, kas ja miks oli takistus ületamatu.
42.Kohus ei uurinud, miks kostjalt ei saanud oodata, et ta arvestaks lepingu sõlmimisel detailplaneeringu kehtestamata jätmise võimalusega. Nimetatud puudus välistab VÕS § 103 õige kohaldamise. Hageja esindaja juhtis korduvalt tähelepanu, et kui kooskõlas VÕS § 103 lg-ga 2 tunnistatakse mõni asjaolu vääramatuks jõuks, on vaja kahe eelduse täitmist – võlgnik ei saa takistust mõjutada ja võlgnikult ei saa oodata, et ta lepingu sõlmimise ajal selle asjaoluga arvestaks või selle ületaks. Takistus peab olema erakordne asjaolu. Detailplaneeringu tagasilükkamine KOV poolt ei ole erakordseks asjaoluks. Avaliku võimu seatud piirangud on reeglina ettenähtavad, nendega saab lepingu sõlmimisel arvestada ja sellise takistuse puhul ei ole tegemist vääramatu jõuga.
43.Kohus ei võtnud seisukohta tähtsust omavate asjaolude suhtes – kas B OÜ rikkus projekteerimistööde lepingut nr 02-0711-TL; kas ja millal pidi B OÜ tagastama hagejale laenu 6 873 646,10 krooni ulatuses; kas poolte tahe oli suunatud sellele, et kui B OÜ ei täida oma kohustusi, alandatakse kinnistute ostuhinda 6 873 646,10 krooni võrra ja hageja ei pea tasuma 3. osa ostuhinnast 6 873 646,10 krooni ulatuses. Kui poolte tahe oli teine, siis miks leppetrahvi, laenu ja ostuhinna 3. osa summad on võrdsed; kui B OÜ-l oli õigus tasaarvestada hageja nõue laenu tagastamiseks B OÜ nõudega hageja vastu ostuhinna 3. osa saamiseks, siis millal tasaarvestuse olukord tekkis ning millal on nõuded lõppenud; kui lepingu nr 02-0711-TL rikkumine on vabandatav ja leppetrahvi maksma ei pea, siis mida tähendab käenduslepingu ja
6(15)
garantiilepingu p 4, mille kohaselt ei OÜ O esitada vastuväidet, mida võlgnik võib ise esitada käendusega tagatud nõudele; kas OÜ O ja hageja vahel 11.07.2002 sõlmitud hüpoteegi seadmise leping nr 7800 on kehtiv. Kui hüpoteegi seadmise leping on kehtiv, siis kas on kehtiv OÜ O kohustus hüpoteegiga koormatud kinnisasja kindlustamiseks hageja kasuks. Kui kindlustuskohustus kehtib, siis kas OÜ O on selle täitnud, kui kindlustuskohustus ei ole täidetud, siis kas OÜ O on kohustatud tasuma leppetrahvi 2% hüpoteegisummast kooskõlas hüpoteegi seadmise lepingu p-ga 3.2 ja 3.5 ja hageja kirjaliku nõudega 02.02.2004.
44.Otsus on vastuoluline – ühest küljest ei pea leppetrahvi tasuma vabandatavuse tõttu, teisest küljest on leppetrahv ebamõistlikult suur, kuid mõistlikku leppetrahvi ei mõistetud. Kui leppetrahvi ei pea tasuma lepingu rikkumise vabandatavuse tõttu, puudus alus kaaluda leppetrahvi suuruse mõistlikkust. Kui leppetrahv oli liiga suur, pidi kohus leppetrahvi vähendama mõistliku suuruseni. Kohus leidis, et leppetrahvi kokkulepe on tühine leppetrahvi liigse suuruse tõttu. Selline seisukoht ei vasta seadusele ja kohtupraktikale.
45.Kohus tugines 14.03.2003 kokkuleppe hindamisel ilmsele trükiveale aastaarvus ja jättis tähelepanuta hagiavalduse märkuse, et 14.03.2003 kokkuleppe p-s 3.4 on trükiviga aastaarvus. Hagis märgiti, et kooskõlas 14.03.2003 kokkuleppe p-ga 3 pikendati tähtaega alternatiivkohustuseks oleva trahvi 6 873 646,10 krooni ulatuses tasumise tähtaega kuni 05.02.2004. Ka kostja ei väitnud, et 14.03.2003 kokkuleppe p-s 3.4 oleks kokku lepitud, et tähtaeg saabus 15.02.2003. Kohus jättis hageja seletused trükivea kohta tähelepanuta, mis tõi kaasa kohtu ebaõige järelduse.
46.Kohus ei andnud põhjendatud hinnangut hageja väidetele ja põhjendustele. Projekteerimistööde lepingu nr 02-0711-TL näol on tegemist töövõtulepinguga, kuna pooled leppisid kokku kindla tulemuse saavutamises. Ka 14.03.2003 kokkuleppes pidasid pooled silmas senist koostööd kirjeldades ja edaspidist koostööd reguleerides kindla tulemuse saavutamist.
47.Projekteerimistööde lepingu nr 02-0711-TL rikkumine ei ole vabandatav. Lepingu nr 020711-TL, sh leppetrahvi kokkuleppe sõlmimisel ja kinnitamisel pidi B OÜ arvestama, et KOV ei pruugi detailplaneeringut heaks kiita, sh seda kehtestada. B vabandas ennast sellega, et tal puudub detailplaneeringu aluseks olev üldplaneering. Elamupiirkonna osaks olevad kinnistud kuulusid varem B OÜ-le, kes tegutseb kinnisvaraarenduse alal. OÜ B esitles ennast spetsialistina projekteerimises. B OÜ oli teadlik üld- ja detailplaneeringu kehtestamisega seonduvast. B OÜ ise pakkus kinnistud hagejale osta ja kohustus korraldama elamupiirkonna planeeringu kehtestamise korraldamise. B OÜ oleks pidanud lepingu sõlmimisel teadma, kas ta täidab lepingu või mitte, võttes arvesse, et üldplaneering on aluseks detailplaneeringule ning maakorraldusele hajaasustuses; elamupiirkonna detailplaneering võidakse vastu võtta ja võidakse keelduda elamupiirkonna planeeringu kehtestamisest.
48.11.07.2002 kinnistute müügilepingu nr 7809 p-s 1.3.3 fikseeriti, et kinnistud asuvad osaliselt ranna- ja kaldakaitsealal. Lepingu p-s 5.12 selgitas notar hagejale ja B OÜ-le täiendavalt, et krundi ehitusõigus määratakse detailplaneeringuga ning kehtestatud detailplaneering on aluseks ehitiste projekteerimisele tiheasutuses ja detailplaneerimise kohustusega aladel hajaasustuses. OÜ B avaldas korduvalt, et tagab detailplaneeringu kehtestamise, projekteerimistööde teostamise ja ehituse korraldamise. Seega ei ole üldplaneeringu puudumine projekteerimislepingu rikkumise vabandatavaks asjaoluks. B OÜ pidi arvestama, et KOV ei pruugi detailplaneeringut heaks kiita B OÜ lubatud tähtajal.
49.Hageja tasaarvestusavaldus on seaduslik ja kehtiv. Pooled sätestasid 14.03.2003 kokkuleppe p-des 5-7, et kui B OÜ ei täida oma kohustusi ja hagejal tekib B OÜ vastu leppetrahvi 6 873 646,10 krooni nõue lepingu nr 02-0711-TL alusel, võidakse see tasaarvestada B OÜ nõudega kinnistute ostuhinna saamiseks 6 873 646,10 krooni ulatuses müügilepingu nr 7809 järgi. 7(15)
50.Elamupiirkonna rajamine eeldas maa kasutusotstarbe muutmist. B OÜ avaldas korduvalt, et tagab detailplaneeringu kehtestamise, projekteerimistööde teostamise ja ehituse korraldamise. Sel põhjusel nõustuski hageja ostma B OÜ-lt kinnistud hinnaga 17 557 070 krooni. Kuivõrd detailplaneeringut ei kooskõlastatud ning maa otstarvet ei muudetud, ei saa kinnistuid arendada ega rajada elamupiirkonda. Sellega kannab hageja kahju ja kinnistute ostuhinda tuleb alandada. Pooled on selles ka kokku leppinud. 14.03.2003 kokkuleppest nähtub, et leppetrahvi tasumine ehk kinnistute ostuhinna vähendamine 6 873 646,10 krooni võrra on alternatiivkohustus, mis asendab detailplaneeringu kehtestamise ja muude projekteerimistööde teostamise.
51.Kinnistute ostuhinna alandamise kokkulepe on seotud samade poolte vahel sõlmitud teiste kokkulepetega, sh laenulepinguga. Laenusumma, kinnistute ostuhinna maksmata jäänud osa ja leppetrahvi suurus on samad. B OÜ sai laenu 6 873 646,10 krooni ulatuses kohustuseta maksta intressi ja viivist. Laenu andmine soodustingimustel on seotud müügilepingu ja projekteerimislepingu sõlmimisega.
52.Pooled kinnitasid korduvalt kinnistute ostuhinna alandamise kokkulepet, kinnitades, et leppetrahvi suurus on mõistlik ja väljendab poolte privaatautonoomiat. Leppetrahvi kokkulepe on kinnitatud viies lepingus – 11.07.2002 projekteerimistööde lepingu nr 02-0711-TL täienduse nr 1 p-s 2.7; 14.03.2003 projekteerimistööde lepingu nr 02-0711-TL täienduse nr 2 p-s 3; 14.03.2003 kokkuleppe p-s 1.3; 14.03.2003 kokkuleppe p-des 5-7; 14.03.2003 käenduslepingu nr 02-0711TL-KÄ1 p-s 1.1; 14.03.2003 garantiilepingu nr 02-0711-TL-GK1 p-s 1.1.
53.B OÜ tekitas hagejale projekteerimistööde lepingu ja laenulepingu täitmata jätmisega hagejale kahju. Kahju seisneb raha paigutamisest tulu – intressi, samuti viiviste saamata jäämises. Kui B OÜ oleks saanud hagejalt laenu tavalistel tingimustel – aastaintressiga 13% ja tavaliselt rakendatava viivise määraga 0,019% päevas, peaks B OÜ tasuma hagejale intressi ja viivistena 01.04.2004 seisuga 1 728 457,35 krooni, lisades sellele hageja poolt lepingu nr 02-0711-TL alusel B OÜ-le makstud 202 488 krooni, on kahju suurus 1 930 945,35 krooni. Kahju suuruse kindlaksmääramisel võib arvestada ka lepingu nr 02-0711-TL alusel B OÜ-le makstud tasult seadusjärgset intressi, kuna B OÜ-le tasutud summa oleks saanud hageja laenata tulu saamise eesmärgil.
54.OÜ O vastutus laenu tagastamise ja leppetrahvi tasumise eest on sõltumatu. OÜ O solidaarne vastutus tuleneb14.03.2003 käenduslepingu nr 02-0711-TL-KÄ1 p-dest 1.1 ja 1.2 ning garantiilepingu nr 02-0711-TL-GK1 p-dest 1.1 ja 1.2.
55.OÜ-le O on määratud leppetrahv 39 040 krooni pandieseme kindlustamise kohustuse täitmata jätmise eest. Hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu nr 7800 p 3.2 kohaselt on OÜ O kohustatud kindlustama vara. Hageja nõudest hoolimata OÜ O kindlustuslepingut ei esitanud. Lepingu nr 7800 kohaselt on OÜ O kohustatud maksma hagejale leppetrahvi 2% ulatuses tagatavate nõuete summast, kui OÜ O jätab täitmata mõne p-s 3 võetud kohustustest. Tagatava nõude summaks tuleb võtta hüpoteegisumma, mis moodustab 1 952 000 krooni. Seega on leppetrahv 39 040 krooni.
56.V. Š solidaarne vastutus B OÜ kohustuste täitmise eest tuleneb käenduslepingust nr 02-0710IL-KÄ1 ja 14.03.2003 mitmepoolse kokkuleppe p-dest 2.2.1 ja 8. E. L solidaarne vastutus B OÜ kohustuste täitmise eest tuleneb käenduslepingust nr 02-0710-IL-KÄ2 ja 14.03.2003 mitmepoolse kokkuleppe p-dest 2.2.2 ja 8. Vastused apellatsioonkaebusele
57.Kostjad ringkonnakohtu määratud tähtajaks apellatsioonkaebusele kirjalikult ei vastanud.
8(15)
Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
58.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu. Asjas on võimalik teha uus otsus asja esimese astme kohtule uueks arutamiseks saatmata, rahuldades hagi osaliselt. OÜ-lt B ja OÜ-lt O kuulub hageja kasuks solidaarselt väljamõistmisele 19 773,50 krooni viivisena kohustuse täitmisega viivitamise eest. Lisaks tuleb OÜ-lt O välja mõista 39 040 krooni leppetrahvi hüpoteegiga koormatud kinnisasja kindlustamise kohustuse rikkumise eest. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. I Projekteerimistööde leping nr 02-0711-TL (10.07.2002) koos täiendustega 11.07.2002 ja 14.03.2003
59.Hindamaks pooltevahelisi suhteid tulenevalt projekteerimistööde teostamise ja ehitustööde korraldamise lepingust tuleb esmalt kvalifitseerida lepingu olemus (sisu) ning seejärel teha kindlaks, kas kostja on lepingut rikkunud, andes sellega hagejale aluse tugineda õiguskaitsevahenditele. Hageja on seisukohal, et lepingu näol oli tegemist konkreetse tulemuse saavutamisele suunatud töövõtulepinguga, kostja (B OÜ) seevastu leiab, et tegemist on käsunduslepinguga. Maakohus märkis, et õige ei ole hageja väide, nagu kujutaks kõnealune leping endast töövõtulepingut ning lepingu sisust tulenevalt on tegu käsunduslepinguga. Samas ei hinnanud maakohus käsunduslepingust tulenevate kohustuste sisu, mistõttu on ebaselge ka maakohtu hinnang kohustuste rikkumisele OÜ B poolt. Kolleegium nõustub seisukohaga, et pooltevahelise ehitus- ja projekteerimistööde lepingu näol oli tegemist käsunduslepinguga. Vastavalt VÕS §-le 619 kohustub käsunduslepinguga üks isik (käsundisaaja) lepingu kohaselt osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Töövõtulepinguga kohustub VÕS § 635 lg 1 kohaselt üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu.
60.Toimiku materjalidest (t I kd lk 19 – 24) nähtuvalt oli OÜ B kohustuseks lepingu järgi esindada poolte huve ametiasutustes, esitada hagejale kooskõlastamiseks lepingu täitmisega seotud kulude eelarveid ning korraldada detailplaneeringu kooskõlastamist ja täitmist, teede ja insenervõrkude projekteerimist ja ehitamist ning sellekohaste lubade ja kooskõlastuste saamist, samuti ekspluatatsiooni andmist ning garantiihooldust ja edaspidist ekspluatatsiooni. Lepingu nr 02-0711-TL täienduses nr 1 lepiti kokku kostjale makstava tasu suurus lepinguga kindlaksmääratud ülesannete täitmise eest, lepinguliste ülesannete täitmise tähtajad, detailplaneeringu olulised tingimused ning leppetrahvi tasumise kohustus lepingu rikkumise eest. 14.03.2003.a kokkuleppe (t I kd lk 87 – 91) p-des 3.3 ja 3.4 pikendati varasematest kokkulepetest tulenevate kohustuste täitmise tähtaegu. Lepingute sõnastus ei võimalda asuda järeldusele, et OÜ B kohustuseks oli saavutada konkreetsed kokkulepitud tulemused. Lepingu järgi kohustus kostja korraldama lepinguga kindlaksmääratud kinnistutel detailplaneeringu koostamise ja kinnistutele teede ja insenervõrkude rajamise. Lepingust ei tulene, et OÜ B pidanuks kooskõlastama ja täitma detailplaneeringu, tagama vajalike lubade ja kooskõlastuste olemasolu ning ühtlasi projekteerima ja ehitama teed ja insenervõrgud. Sõnastus „korraldama“ viitab käsunduslepingule, mille kohaselt OÜ B kohustus tegutsema vahendajana hageja huvides eelnimetatud lubade ja kooskõlastuste saamise ning projektide valmimise eesmärgil. Niisugusele kohustuse sisule viitab ka kokkulepitud teenuste iseloom, kuna detailplaneeringu koostamine ja kehtestamine eeldab ametiasutuste tegevust, samuti on projekteerimiseks vajalikud eriteadmised, milliste olemasolu OÜ-l B ei ole lepingu sõlmimise tingimuseks seatud.
9(15)
61.Käsunduslepingu puhul ei vastuta käsundisaaja konkreetse tulemuse mittesaavutamise eest, vaid tema poolt lepingu täitmise nõuetekohasuse hindamisel tuleb lähtuda sellest, kas käsundisaaja tegutses vajaliku hoolsusega. VÕS § 24 lg 1 tähenduses kohustub käsundisaaja käsunduslepingu alusel tegema lepingu sõlmimisel silmaspeetud tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimaliku. VÕS § 620 lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Lg 2 kohaselt peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Käsundisaaja kohustuseks on seega osutada käsundiandjale kokkulepitud teenust, mitte aga tagada selle lõppeesmärgi realiseerumine, mida käsundiandja käsundisaajalt teenust tellides kaudselt saavutada soovis.
62.Kolleegium leiab, et hageja ei ole esitanud asjaolusid, millest nähtuks käsunduslepingu rikkumine OÜ B poolt. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 tulnuks hagejal tõendada, et OÜ B ei ole tegutsenud käsundiandjale lojaalselt, on jätnud järgimata käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsuse või ei ole käsundit täitnud vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga. Hageja ei ole esitanud konkreetseid etteheiteid, milles seisnes kostja ebapiisav hoolsus käsundi täitmisel või missugused oma teadmiste ja võimete kohased viisid detailplaneeringu kehtestamiseks, kokkulepitud ehitus- ja projekteerimistööde korraldamiseks ning kooskõlastuste saamiseks jättis kostja kasutamata. Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, nagu saaks kostjapoolseks käsunduslepingu rikkumiseks pidada asjaolu, et detailplaneering jäi kokkulepitud ajaks koostamata ja kooskõlastamata, kuna lepingu kohaselt oli OÜ B kohustuseks üksnes detailplaneeringu koostamise ja kooskõlastamise korraldamine. Käsundi täitmisele OÜ B poolt viitavad korduvad pöördumised Harku vallavalitsuse poole järelepärimistega Harku valla üldplaneeringu ning pooltevahelises kokkuleppes nimetatud kinnistutel detailplaneeringute menetluse läbiviimise kohta. Samuti viitab OÜ B tegevusele hageja huvide vahendajana OÜ A kiri ja projekteerimistööde vahearuanne (t I kd lk 228 A-B), mille kohaselt OÜ A viis läbi projekteerimistööd kinnistutel detailplaneeringu teostamise eesmärgil. Asjaolu, et kostja pidas vajalikuks kaitsta end võimalike nõuete vastu lepingu ülesütlemise ning lepingu osalisele tühisusele tuginemisega, ei anna alust tuvastada lepingu rikkumist kostja poolt.
63.VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Pooltevahelise lepingu täienduse p 2.7 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale leppetrahvi juhul, kui ta ei taganud lepingu p-de 1.3 (detailplaneeringu kooskõlastamise ja täitmise korraldamine) ja/või 1.4 (teede ja insenervõrkude projekteerimise ning sellekohaste lubade ja kooskõlastuste saamise korraldamine) tähtaegset täitmist või on rikkunud täienduse p 2.5 (kulude limiit), 2.6.1, 2.6.2 või 2.6.3 (detailplaneeringu olulised tingimused – maatükkide arv, suurus ja kaitsevööndi laius). Kuna kolleegium on seisukohal, et käsunduslepingu rikkumine OÜ B poolt ei ole tuvastamist leidnud, puudub alus ka hageja nõudel kokkulepitud leppetrahvi saamiseks. Et tuvastatud ei ole kohustuse rikkumine, puudub vajadus hinnata ka rikkumise vabandatavust, sh VÕS § 103 kohaldamise õigsust, mistõttu ei pea ringkonnakohus vajalikuks hinnata apellandi sellekohaseid väiteid.
64.Kostja vaidles leppetrahvi tasumise kohustusele vastu ka sellega, et on lepingu 30.12.2003.a avaldusega käsundi täitmise võimatusele tuginedes erakorraliselt üles öelnud ning viidanud ka lepingu osalisele tühisusele leppetrahvi suuruse osas. Hageja (apellant) on seisukohal, et täitmise võimatus ei ole vabandav asjaolu ning leppetrahvi suurus on poolte vahel kokku lepitud privaatautonoomia põhimõttest lähtudes. Vastuseks poolte väidetele peab ringkonnakohus vajalikuks märkida järgmist. Täitmise võimatus ei anna iseenesest alust lepingu erakorraliseks 10(15)
ülesütlemiseks, vaid välistab VÕS § 108 lg 2 p 1 kohaselt üksnes kohustuse täitmise nõude esitamise. VÕS § 196 kohaselt võib kestvuslepingu erakorraliselt üles öelda igasugusel mõjuval põhjusel, mis objektiivselt ja pärast poolte huvide kaalumist näitab, et lepingut lõpetada soovivalt poolelt ei saa mõistlikult nõuda, et ta lepingu täitmist jätkaks. Samuti võib VÕS § 631 kohaselt kumbki lepingupool nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Seejuures eeldab käsunduslepingu erakorraline ülesütlemine niisuguste objektiivsete asjaolude esinemist, mis käsundi täitmist oluliselt raskendavad ning selle ebamõistlikult keeruliseks muudavad. Kolleegiumi arvates ei ole pooled käesolevas asjas niisugustele asjaoludele viidanud. Ülesütlemisavalduses tugines OÜ B sellele, et lepinguga silmaspeetud tulemuse saavutamine (kokkulepitud tingimustel detailplaneeringu koostamise korraldamine) kokkulepitud tähtajaks ei ole võimalik temast mittesõltuvatel asjaoludel. Nagu otsuse p-s 62 märgitud, ei saanudki detailplaneeringu kehtestamist hagejale soodsal kujul pidada kostja käsunduslepingust tulenevaks vahetuks kohustuseks, samuti ei ole käsunduslepingu puhul tulemuse mittesaavutamine võrdsustatav käsunduslepingu rikkumisega.
65.Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, mis puudutab käsunduslepingu osalist tühisust tulenevalt lepingu rikkumise puhuks kokkulepitud leppetrahvi ülemäärasest suurusest. Maakohus leidis, et esitatud asjaoludel oli trahvimäära sätestamine 6 873 646,10 krooni ulatuses ebamõistlikult suur ning seega vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohtu arvates ei anna leppetrahvi suurus iseenesest alust tuvastada kokkuleppe tühisus leppetrahvi puudutavas osas. VÕS § 162 annab kohtule võimaluse lepingupoole taotlusel vähendada ebamõistlikult suurt leppetrahvi mõistliku suuruseni. Seega on seadusandja kehtestanud leppetrahvi ebamõistliku suuruse puhuks võlgniku kaitseks spetsiaalse abinõu – leppetrahvi vähendamise võimaluse – millest tulenevalt leppetrahvi kokkuleppe tühisust vastuolu tõttu heade kommetega on võimalik tunnustada üksnes äärmistel erandjuhtudel. Niisuguseid erandlikke asjaolusid käesolevas asjas esile toodud ei ole. Seega puudus alus tuvastada leppetrahvi summa osas pooltevaheliste lepingute (11.07.2002.a sõlmitud lepingu nr 02-0711-TL täiendus nr 1 p 2.7 ja 14.03.2003.a kokkulepe lepingujärgsete kohustuste täitmise tähtaja pikendamisest ning arvestuste tingimustest ja korrast p 5) tühisus.
66.Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et pooltevaheline käsundusleping oli käsundi täitmise tähtaja (31.12.2003.a) saabudes kehtiv muuhulgas ka leppetrahvi osas, kuid kuna OÜ B poolt oma kohustuste rikkumine ei ole tuvastamist leidnud, puudub alus hageja nõudel leppetrahvi saamiseks.
67.Hageja esitas 02.02.2004.a OÜ-le B tasaarvestusavalduse (t I kd lk 131 – 136) teatades, et tasaarvestab projekteerimistööde lepingust tuleneva nõude OÜ B vastu trahvi saamiseks viimase nõudega hageja vastu kinnistute ostuhinna saamiseks müügilepingu nr 7809 järgi. Kuna hagejal puudus tasaarvestatav nõue, on maakohus jõudnud õigele järeldusele, et hageja tasaarvestusavaldus ei saanud õigusliku tagajärjena kaasa tuua OÜ B nõude lõppemist hageja vastu, mis tulenes poolte vahel 11.07.2002.a sõlmitud kinnistute müügilepingust nr 7809. Tulenevalt VÕS § 197 lg-st 1 on tasaarvestus võimalik üksnes eeldusel, et pooltel on teineteise vastu samaliigilised (rahalised) nõuded, kusjuures need nõuded peavad olema sissenõutavad. Hagejal tasaarvestatava nõude puudumisel ei saabunud VÕS § 186 p 2 kohane õiguslik tagajärg, s.o OÜ B nõue hageja vastu ei lõppenud. Eelöeldu puudutab ka 14.03.2003.a kokkuleppes (t I kd lk 87 – 91) tasaarvestuse kohta märgitut, mille kohaselt jõustunuks tasaarvestus edasilükkaval tingimusel, et seisuga 31.12.2003.a ei täida OÜ B oma käsunduslepingust tulenevaid kohustusi.
68.Ringkonnakohus ei nõustu apellandi käsitlusega, et leppetrahvi kokkulepet tuleks tegelikult käsitada tingimusliku kokkuleppena kinnistute ostuhinna alandamise kohta. Müügilepingu nr 7809 (t I kd lk 35 – 41) p 2.1 kohaselt lepiti kokku, et lepingu esemeks olevad kinnisasjad 11(15)
müüakse ostjale 17 557 070 krooni eest, mis kuulus tasumisele osade kaupa. 20.03.2003.a kokkuleppega kinnistute müügilepingu muutmise kohta (t I kd lk 96 – 98) muudeti esialgse lepingu p 2.5 6 873 646,10 krooni suuruse summa tasumise tähtaja osas. Lepingutest ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud, et see osa kinnistute müügihinnast ei kuulu teatud tingimustel tasumisele. Müügihinna suurus ja selle tasumise kord on osa müügilepingust, mis kinnisasja müügi korral peab AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 77 lg 3 kohaselt saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kuna kokkulepped leppetrahvi kohta on sõlmitud lihtkirjalikus vormis, ei saa nende kokkulepete tagajärjeks olla kinnisasjade notariaalselt tõestatud müügilepingus müügihinna kohta sätestatu muutmine. Kolleegiumi arvates ei ole alust käsitada leppetrahvi kokkuleppeid ka hinna alandamisena kui õiguskaitsevahendina seoses kohustuse mittenõuetekohase täitmisega VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 tähenduses. VÕS § 101 lg 1 p 5 kohaselt on võlausaldajal õigus alandada hinda juhul, kui võlgnik on kohustust rikkunud. VÕS § 112 lg 1 kohaselt võib kohustuse mittekohase täitmise vastu võtnud lepingupool alandada tema poolt tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. VÕS § 112 lg 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Hinna alandamise avaldus peab olema selge ja sellest peab tingimusteta ilmnema hinna alandamise tahe. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks teinud kostjale avalduse hinna alandamise kohta, millest nähtuks muuhulgas hageja arvestus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe proportsiooni kohta. Hageja tehtud avaldustest on järeldatav küll hageja soov tasaarvestada poolte vastastikuseid (arvatavaid) nõudeid, mis aga ei ole samastatav kokkulepitud müügihinna alandamisega.
69.Hageja ei ole tõendanud ka OÜ B poolt temale kahju tekitamist seoses projekteerimistööde lepingu täitmata jätmisega. Kahjuna on hageja käsitanud lepingu alusel OÜ-le B tasutud 202 488 krooni, kuna hageja leidis, et ei saanud makstud summa eest mingit tulemust. Kolleegiumi arvates ei oleks käsunduslepingu alusel käsundisaajale makstud tasu käsitatav vahetult käsundiandja kahjuna isegi juhul, kui käsundisaaja oleks oma käsundist tulenevaid kohustusi rikkunud. Lepinguliste kohustuste rikkumise korral oleks võlausaldaja kahjuna käsitatav võlausaldaja vara vähenemine võrreldes sellega, missugune olnuks võlausaldaja varaline seisund kohustuse nõuetekohase täitmise korral. Käsundisaajale tasu maksmine on käsundiandja kohustus ning seda ka käsundi nõuetekohasel täitmisel, mistõttu puudub põhjuslik seos käsundiandja vara vähenemise ning käsundi väidetava rikkumise vahel. Samuti ei ole käesolevas asjas käsundist tulenevate kohustuste rikkumine tõendamist leidnud (vt otsuse p 62). II Laenuleping nr 02-0710-IL
70.Vaidlust ei ole selles, et OÜ-l B oli hageja ees laenukohustus summas 6 873 646,10 krooni, mille tagastamist hageja nõuab. Kostja väitel on ta selle nõude 13.02.2004.a tasaarvestanud (t I kd lk 138 – 140) oma nõudega hageja vastu tulenevalt poolte vahel 11.07.2002.a sõlmitud kinnisasjade müügilepingust. Maakohus leidis, et kostja tasaarvestus on kehtiv. Apellatsioonkaebusest ei nähtu, miks apellant maakohtu selle seisukohaga ei nõustu. Apellandi väidete kohta, nagu puudunuks OÜ-l B hageja vastu kinnisasjade müügilepingust tulenev nõue seetõttu, et müügihinda oli alandatud ning et kostjal tuli tasuda leppetrahvi, võttis ringkonnakohus seisukoha eelpool. Tuvastatud ei ole, nagu oleks OÜ B nõue hageja vastu lõppenud enne 13.02.2004.a tasaarvestusavalduse tegemist. Seega on poolte vastastikused samaliigilised nõuded VÕS § 197 kohaselt tasaarvestatud ning selle tulemusena lõppenud. Järelikult puudub hagejal alus nõuda OÜ-lt B laenukohustuse täitmist.
12(15)
71.Hageja esitatud viivisenõude kohta märgib kolleegium järgmist. Hagiavalduse kohaselt saabus laenu tagastamise tähtaeg 31. detsembril 2003.a. 02. veebruari 2004.a kirjaga nr 26 (t I kd lk 131 – 136) andis hageja laenu tagastamiseks täiendava tähtaja 16 päeva kirja postitamisest arvates, s.o 18. veebruarini 2004.a. Täiendava tähtaja andmine ei mõjuta siiski viivise arvestust (VÕS § 114 lg 2 ja 3). Tasaarvestusavaldus on kostja poolt tehtud 13.02.2004.a. VÕS § 197 lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada. Seega lõpevad tasaarvestuse toimumise korral tasaarvestatavad nõuded tagasiulatuvalt alates tasaarvestuse olukorra tekkimise hetkest. Sama ajahetke seisuga lõpeb ka viivisearvestus. 20.03.2003.a kokkuleppe kohaselt, millega muudeti poolte vahel 11.07.2002.a sõlmitud kinnisasjade müügilepingut, kuulus hageja poolt kostjale võlgnetav osa kinnisasjade müügihinnast summas 6 873 646,10 krooni tasumisele 15.01.2004.a. Seega tekkis nn tasaarvestuse olukord 15.01.2004.a, mil mõlema poole vastastikused nõuded olid muutunud sissenõutavaks. Nõuded tuleb lugeda tasaarvestatuks tagasiulatuvalt 15. jaanuari 2004.a seisuga. Seega on hagejal õigus nõuda viivist laenu tagastamisega viivitamise eest ajavahemikul 01.01.2004.a kuni 15.01.2004.a. Kuna laenulepingus ei lepitud kokku viivisemääras, kuulub VÕS § 113 lg 1 kohaselt kohaldamisele VÕS §-st 94 tulenev viivisemäär. VÕSRakS § 14 kohaselt loeti kuni Eesti liitumiseni Euroopa Liiduga VÕS § 94 lg 1 nimetatud intressimääraks 7% aastas. Ringkonnakohtu arvates tuleb seadusjärgset viivist arvestada kohustuse täitmisega viivitamise ajal kehtinud määras, seega ei lisandunud VÕSRakS § 14 sätestatud määrale 7% täiendavalt 7%, nagu on arvestanud hageja. 15 viivitatud päeva eest kuulub seega tasumisele viivis summas 19 773,50 krooni. III Garandi, käendajate ja pantijate vastutus
72.10.07.2002.a sõlmitud laenulepingu nr 02-0710-IL tagamiseks seati samal kuupäeval hüpoteegid OÜ O omandis olevale kinnistule nr xxxxx, V.Š omandis olevale korteriomandile x Lisaks seati 11.07.2002.a pant OÜ B omandis olevale x asuvale (kinnistamata) korterile. Samuti sõlmiti V.Š käendusleping nr 02-0710-IL-KÄ1 (t I kd lk 57) ja E.L käendusleping nr 02-0710-ILKÄ2 (t I kd lk 58). Maakohus on märkinud, et 14.03.2003.a hageja, OÜ B, V. Š ja E. L vahel sõlmitud kokkuleppe p 9 kohaselt andis hageja tahteavalduse loobuda V. Š ja E. L käendusest, V. Š kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegist ja x korterile seatud pandist täiendavate tagatiste andmisel OÜ O poolt. Hageja on esitanud avalduse Tallinna hooneregistrile x korteri pandist vabastamiseks enne selle müüki ning 20.03.2003.a notariaalselt kinnitatud avalduse nr 2672 x asuvat korteriomandit koormava hüpoteegi kustutamiseks. Nimetatud asjaolusid ei ole hageja vaidlustanud ning ka apellatsioonkaebusest ei nähtu, missugusel põhjusel tulnuks apellandi arvates jätta 14.03.2003.a lepingu p-s 9 sätestatu arvestamata. Asjaolu, et sama lepingu p-s 8 väljendasid V. Š ja E. L oma tahet, mille kohaselt nende poolt antud käendustega (viidatud lepingu p-dele 2.2.1 ja 2.2.2) oleksid tagatud ka kõik 14.03.2003.a kokkuleppest tulenevad OÜ B kohustused hageja ees, ei mõjuta lepingu p-s 9 sätestatut, mille kohaselt hageja nimetatud tagatistest loobus.
73.14.03.2003.a käenduslepinguga nr 02-0710-TL-KÄ1 (t I kd lk 92-93) kohustus OÜ O tagama OÜ B olemasolevaid või tulevasi kohustusi seoses käsunduslepinguga nr 02-0711-TL, samuti laenulepinguga nr 02-0710-IL. Samal kuupäeval sõlmitud garantiilepinguga nr 02-0710-TL-GK1 (t I kd lk 94-95) andis OÜ O lisaks veel garantii OÜ B kohustuste tagamiseks tulenevalt eelnimetatud käsundus- ja laenulepingust. OÜ O on leidnud, et tema vastutus on lõppenud seoses käsunduslepingu lõpetamisega ning laenu- ja müügilepingust tulenevate vastastikuste nõuete tasaarvestamisega. Kuna laenukohustuse täitmise osas tuvastas ringkonnakohus viivituse 15 päeva ulatuses ning viivitusintress kuulub seaduses sätestatud määras väljamõistmisele, vastutab OÜ O 14.03.2003.a sõlmitud käendus- ja garantiilepingust tulenevalt viivisenõude osas
13(15)
solidaarselt OÜ-ga B. IV OÜ O vastutus hüpoteegiga koormatud kinnisasja kindlustamise kohustuse rikkumisest
74.Lisaks nõuab hageja OÜ-lt O leppetrahvi 39 040 krooni pandieseme kindlustamise kohustuse täitmata jätmise eest. Maakohus leidis, et tõendatud ei ole hageja pöördumine kostja poole nõudega koormatud vara kindlustamiseks tema poolt aktsepteeritud kindlustusandja juures. 11.07.2002.a sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu nr 7800 (t I kd lk 67 – 71) p 3.2 kohaselt kohustus omanik (OÜ O) hüpoteegiga koormatud vara kindlustama hüpoteegipidaja (hageja) esimesel nõudmisel hüpoteegipidaja poolt eelnevalt aktsepteeritud kindlustusandja juures hüpoteegipidajat rahuldavatel tingimustel. Sama lepingu p-s 3.3 sätestati et, kui omanik ei ole 20 kalendripäeva jooksul arvates hüpoteegipidaja nõude saamisest esitanud hüpoteegipidajale kehtivat kindlustuspoliisi, on hüpoteegipidajal õigus sõlmida kindlustusleping omaniku eest ja omaniku arvel. Lepingust nähtuvalt ei tekkinud hüpoteegipidajal (OÜ-l O) hüpoteegiga koormatud kinnisasja kindlustamise kohustust automaatselt, vaid selleks pidi hageja esmalt esitama vastavasisulise nõude. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja nimel 02.02.2004.a edastatud kostjale kiri nr 26, milles hageja on teinud kostjale ettepaneku esitada kirjalik kinnitus selle kohta, et panditud vara on kindlustatud pandilepingus sätestatud tingimustel. Kostja OÜ O ei ole vaidlustanud kirja kättesaamist. Seega tekkis OÜ-l O kohustus hüpoteegiga koormatud kinnisasi kindlustada ning esitada hagejale kehtiv kindlustuspoliis. Lepingu p 3.5 kohaselt kohustus OÜ O maksma hagejale viimase nõudmisel leppetrahvi 2% ulatuses tagatava nõude summast, kui ta jätab täitmata ükskõik millise punktis 3 nimetatud kohustustest.
75.Vaidlus puudub selles, et OÜ O kinnistu kindlustamise kohta hagejale dokumente ei esitanud. OÜ O vastuväidete kohaselt esitas trahvinõude esindusõiguseta tegutsev isik A. F ja pärast seda tasaarvestati OÜ O pandiga tagatud nõue. Kolleegium ei nõustu vastustajaga, nagu ei oleks 02.02.2004.a kirjal nr 26 hageja tahteavalduse õiguslikke tagajärgi tulenevalt selle esitamisest esindusõiguseta isiku poolt. TsÜS § 118 lg 1 kohaselt toimub volituse andmine esindatava poolt sellekohase tahteavalduse tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse, või avalikkusele. Seadusest ei tulene, nagu kehtiks esindusõigus üksnes eeldusel, et volituse andmisest on teavitatud ka isikut, kellele adresseeritakse esindaja kaudu tehtav tahteavaldus. Samuti ei ole tahteavalduse adressaadil alust tugineda esindaja esindusõiguse puudulikkusele olukorras, kus esindatav ise esindaja tegevust ei vaidlusta. Hageja on ka käesolevas menetluses kinnitanud, et A.F tegutses hageja nimel kehtiva volituse raames. Koormatud kinnisasja kindlustamise kohustust ei lõpetanud ka tagatava nõude tasaarvestamine. Lepingu nr 7800 p 2.2 kohaselt tagas hüpoteek kõiki hageja nõudeid OÜ O vastu seoses hageja ja OÜ B vahelise laenulepinguga, samuti kõiki nõudeid OÜ O vastu, mis tulenevad hageja ja OÜ O vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Vastavalt AÕS § 325 lg-le 4 ei eelda hüpoteek tagatava nõude olemasolu. Eeltoodu põhjal leiab kolleegium, et OÜ-l O oli kohustus täita 11.07.2002.a hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu nr 7800 punktis 3 sätestatud kohustusi ka pärast seda, kui üks hüpoteegiga tagatud nõuetest oli tasaarvestuse tagajärjel lõppenud. Kuna OÜ O kohustus hageja nõudmisel tasuma leppetrahvi 2 % ulatuses tagatava nõude summast ning kostja ei ole vaidlustanud leppetrahvi arvestust, tuleb hageja nõue 39 040 krooni väljamõistmiseks rahuldada. V Muud nõuded ja menetluskulud
76.Apellatsioonkaebuses ei taotlenud apellant maakohtu otsuse tühistamist osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue OÜ B vastu leppetrahvi saamiseks summas 44 063,20 krooni aruande mitteesitamise ja pandieseme kindlustamise kohustuse täitmata jätmise eest, mistõttu
14(15)
ringkonnakohus TsMS § 651 lg 1 alusel selles osas maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust ei kontrolli.
77.Menetluskulude jaotamist menetlusosalised ringkonnakohtult ei taotlenud.
M. Klaar
A. Tänav
K. Kullerkupp
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.