Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

MAAKOHTU LAHEND

Kohus leidis, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja 08.12.2004 üüri tõstmise teade ei vasta VÕS § 299 lg 2 p 3, mistõttu on üüri tõstmine tühine, ning kostjad on üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks olnud üürivõla tasunud. Kohus ei nõustunud hageja menetluse kestel muudetud seisukohaga, et E. T ja T. T kasutavad eluruumi vara tasuta kasutamise lepingu alusel. Pooled ei ole tõendanud taolise kokkuleppe olemasolu ja faktiline olukord kinnitab muud. E. T väitel ja nähtuvalt ka rahvastikuregistri väljavõttest kasutavad E. T ja T. T eluruumi alates 12.12.1992. Hinnates faktilist olukorda, kus pikaajaliselt – 13 aastat – on kostjad koos kasutanud 15,9 m2 suurust eluruumi ja tasunud selle eest üürimakseid koos, on E. T ja T. T poolt eluruumi kasutamisel üürniku perekonnaliikme tunnused ning neile laienevad eluruumi kasutamisel üürniku perekonnaliikmele ette nähtud õigused ja kohustused. Hageja on ka ise hagi esitades olnud seisukohal, et E. T ja T. T kasutavad eluruumi üürilepingu alusel, mida kinnitavad kõigile kostjatele saadetud üürilepingu erakorralise ülesütlemise teated. E. T ja T. T elasid eluruumis elamu üleandmisel õigustatud subjektile ning ES § 34 alusel jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule uue omaniku suhtes. Eeltoodu alusel ei ole õiguslikku alust E. T ja T. T eluruumi tasuta kasutamise ülesütlemiseks ning E. T ja T. T vastu tuleb hagi jätta rahuldamata. Riigikohtu tsiviilkolleegium on otsustes nr 3-2-1-146-04 ja 3-2-1-24-05 selgitanud, et üüri tasumisega viivituse tõttu üürilepingu erakorralise ülesütlemisega seonduvates vaidlustes tuleb kohtutel tuvastada, kas üürnik on rikkunud üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustust ja kas üürileandja andis üürnikule rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Hageja üürinõue kostjate vastu põhineb 08.12.2004 üüri tõstmise teatel, mille alusel hageja nõuab üüri 871.20 krooni kuus. Tagastatud elamu üürilepingut tuleb lugeda ORAS § 121 lg 1, 3, 11 ja ES § 32 alusel tähtajaliseks üürilepinguks, mis kehtib 13 aastat alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Tähtajalise üürilepingu puhul saab üüri tõsta üksnes lepingupoolte kokkuleppel, v.a kui pooled ei lepi kokku teisiti. Poolte vahel kehtib 08.05.1995 sõlmitud üürileping, mille punktide 4.1 ja 4.2 kohaselt määratakse üüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse kehtestatud metoodilistele alustele ja Tartu Linnavalitsuse kehtestatud põhiüüri tariifidele. Kohtu arvates ei ole ka vaidlusalusel juhul välistatud üüri tõstmine üürileandja poolt, viies üüri suuruse vastavusse majanduslike oludega, kuid see peab toimuma kokkuleppel üürnikuga ja olema põhjendatud. Üüri ühepoolne tõstmine peab vastama VÕS § 299 lg 1 ja 2 märgitud tingimustele. Vaidlusalusel juhul ei ole täidetud VÕS § 299 lg 2 p 3 nõue, kui üürileandja märgib olulise osana üüri tõstmise põhjendusest üksnes hoone ehituskonstruktsioonide remondi ja uuenduse. Üüri tõstmise arvestusest peab nähtuma, milliseid töid ja millises ulatuses on üürileandjal plaanis ehituskonstruktsioonide remondi või uuenduse käigus teha. Tööde ja nende ulatuse märkimata jätmine ei võimalda üürnikul ega kohtul hinnata, kas üüri suurus on vaidlusalusel juhul ülemäärane (VÕS § 301). Üüri tõstmine ei vasta VÕS § 299 lg 2 p 3 ning on VÕS § 299 lg 3 alusel tühine. Kuna üüri tõstmine on tühine, siis ei pidanud üürnik seda VÕS § 303 lg 1 ettenähtud korras 30 päeva jooksul vaidlustama. Nii VÕS § 108 kui ka sama seaduse § 196 lg 2 tuleneb, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta. Asjas ei ole tõendatud, et hageja oleks andnud kostjatele VÕS § 196 lg 2 sätestatud mõistliku tähtaja üüri tasumiseks enne üürilepingu erakorralist ülesütlemist 13.05.2005. Hageja andis kostjatele tähtaja üüri tasumiseks asja menetluse kestel 02.11.2005 toimunud istungil. A. T on üürilepingu

erakorralise ülesütlemise aluseks oleva võlgnetava üüri tasunud 12.12.2005, ehkki kohus eespool tuvastas, et hageja poolt alates 01.02.2005 üüri tõstmine oli tühine. Taoline üürniku käitumine annab aga alust eeldada, et kui hageja oleks kostjale määranud kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, oleks kostja ka kohustuse rikkumise kõrvaldanud ning üürileandja oleks VÕS § 316 lg 2 kohaselt üldse kaotanud sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõiguse. Kohus leidis, et kostjatele ei ole üürilepingut kehtivalt üles öeldud ning puudub õiguslik alus eluruumi kostjate ebaseaduslikust valdusest välja nõudmiseks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

Asja menetluse kestel andis hageja kostjale veelkord tähtaja üürivõla tasumiseks. Alles siis tasus kostja korraks võla, kuid koheselt tekkis uus võlg. Üürivõla tasumisega ta tunnistas võla olemasolu ja seega üüri suurust. Nagu nähtub VÕS § 316 lg 2, on üürileandjal õigus üürileping üles öelda, kui tasumine toimus peale üürilepingu ülesütlemist. Seega on üürileping kehtivalt üles öeldud ning hagejal on õigus eluruum kostja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Üllar Roostoja

Egon Konsand

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.