Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

ASJAOLUDE KIRJELDUS JA MENETLUSE KÄIK

Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 28.novembri 2005.a. otsusega (I tl.188) ringkonnakohtu otsuse ning saatis asja samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel läks kostjale üle korterit varem koormanud kohustusena kohustus tasuda soojasõlme laenu. Eelmise omaniku poolt tasumata jäetud varasemad võlgnevused ei lähe üle uuele korteriomanikule, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud. Alates omanikuks saamisest tekkivad kohustused tuleb sisesuhtes teiste kaasomanikega kanda uuel omanikul. Iga kaasomanik vastutab tema kaasomanikuks olemise ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest isiklikult. Võlausaldajal sellist nõudeõigust uue korteriomaniku suhtes seaduse alusel ei teki. Muus osas Riigikohus nõustus varasemate kohtuotsustega.

kasutamist valesti. Kostja menetluse kestel esitas hulgaliselt paljasõnalisi vastuväiteid nõudele.

KOHTU PÕHJENDUSED

Hageja ja kostja vahelise vaidluse esemeks on hooldustasu ja selle koosseisu õiguslikkus. Kostja pole maksnud hooldustasu, kuna leiab, et see pole seaduslik. Üldkoosolekul elamu valitseja nimetamisega on xxxxxxxxx maja korteriomanikud sõlminud koosolekul kokkuleppe, et nad annavad maja valitsemise üle AS-ile Jõgeva Elamu. Hageja ja kostja vahelisi suhteid ei reguleeri alates valitseja nimetamisest leping, vaid nende õigused ja kohustused tulenevad seadusest ja korteriomanike üldkoosoleku otsustest. Valitseja õigused ja kohustused on sätestatud KOS § 21, mille lõike 1 p 1, 2, ja 4 kohaselt on valitseja kohustusteks muuhulgas ka korteriomanike otsuste elluviimine ja kodukorra täitmise eest hoolitsemine; kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalike abinõude rakendamine ja korteriomanike ühiste vahendite valitsemine. Eeltoodud ülesannete täitmiseks on hageja kui elamu xxxxxx valitseja koostanud KOS § 22 lg 1 kohaselt igal aastal majanduskava, mis on kinnitatud elamu korteriomanike üldkoosoleku otsustega. Kohtule on tõenditena esitatud elamu xxxxxx korteriomanike 2003, 2004 ja 2005.a. üldkoosoleku protokollid ja nendega kinnitatud majanduskavad ( I tl.26,39,82,90 ja II tl.39). Majanduskava kinnitamisega on korteriomanikud seal ära määratletud elamu remondifondi planeeritavad kulud ja hooldustasude planeeritavad kulud. KOS § 22 lg 2 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. VÕS § 3 näeb ette võlasuhte tekkimise alused: Võlasuhe võib tekkida lepingust /.../ või muust seadusest tulenevast alusest. Kohus on seisukohal, et hageja hooldustasu nõude õiguslikuks aluseks on eespool mainitud korteriomanike üldkoosoleku otsused valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohutuse kaasomandi valitsemisega seotud summade tasumiseks ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Alusetud on kostja väited selle kohta, et hageja pole tõendanud oma kulutusi. Kostja on väitnud, et tööd on tehtud liiga kallilt ja sellega on raisatud raha ja et ta ise suudaks teha kõiki ehitus- ja remonditöid. Vastavalt KOS §-le 2 lg 1 otsustavad valitseja nimetamise ja tagandamise korteriomanikud häälteenamusega. Seega juhul, kui kostja leiab, et hageja tegevus valitsejana ei vasta korteriomanike huvidele on tal õigus tõstatada küsimus valitseja tagandamisest korteriomanike üldkoosolekul, kuid tal ei ole õigust keelduda sel alusel tasumast hooldustasu. Kostja seletuste kohaselt ei ole ta üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud KOS § 15 lg 4 kohaselt. Hageja on oma tegevuses lähtunud üldkoosoleku otsustest. Kostja vastuväited selles osas, et ta on ise teinud trepikoja remonti, ei puuduta pooltevahelist õigussuhet. Võimelik parenduste eest tasu nõudmise õigus on kostjal teiste kaasomanike vastu.

soojusarvestid ja 29.22.1995.a. soojussõlmed (II tl.27-29). Soojussõlmed on xxxxxx elamusse paigaldatud 1995.a. novembris. 25.01.1996.a. andis majaelanike koosolek nõusoleku selleks, et soojasõlme paigaldamiseks võetud laenu tasumiseks suurendatakse kap.remondi raha 1.05 kr/m2 ( II tl.33). 22.05.1997.a. kujundati Jõgeva Linna Elamuosakond ümber aktsiaseltsiks Jõgeva Elamu (I tl.34). Jõgeva Linnavalitsuse ja hageja vahel sõlmiti 10.01.2001.a. kokkulepe soojasõlme laenude tasumise kohta (II tl.36). Automaatsete soojasõlmede ja –mõõturite paigaldamine elamule xxxxxx oli kõigis majas asuvate eluruumide teenindamiseks ja seega käsitletav halduskulude kandmisena hageja poolt. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ettenähtud teisiti. KOS § 8 lg 4 järgi kehtivad korteriomaniku õigusjärglase kohta korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kinnistusraamatusse kandmata. AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi Soojasõlme laenu tagasimakse summa on eraldi ära toodud ka elamu xxxxxx korteriomanike poolt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavades ( I tl.41, 48, 87 ja II tl.39), soojasõlme laenu jääk on planeeritud remondifondi kuludesse. Seega on korteriomanikud nõustunud soojasõlme laenu tasumisega. Kostja on vaielnud nõudele vastu, tuginedes asjaolule, et soojasõlme laenu maksmise kohustus on tekkinud enne seda, kui tema sai korteriomanikuks s.o. enne 14.02.2003.a. Kohus leiab, et nimetatud asjaolu ei saa olla aluseks soojasõlme laenu kulu mittemaksmiseks hagejale. Hageja on kohtule tõendanud, et enne kostjat oli korteriomandi omanikuks Exxx Mxxxxxx (II tl.17 ja 18). Hageja on kinnitanud, et Exxx Mxxxxxxx ei olnud võlgnevusi hageja ees. Seega on hageja esitanud nõude kostja vastu soojasõlme võla osas perioodi eest, millal kostja oli korteri omanik. Tegemist on kosja võlaga. Nimetatud nõude lahendamisel ja kohaldatavate normide tõlgendamisel lähtub kohus hageja poolt viidatud Riigikohtu seisukohtadest 2.11.2005.a. tehtud kohtuotsuses nr 3-2-1-105-05 p 30, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest. Nimetatud otsuses on Riigikohus märkinud, et AÕS § 75 lg 1, mis käsitleb kaasomanike koormatiste ja kulutuste kandmist, tuleb õigusrahu ja -selguse põhimõttest lähtudes tõlgendada selliselt, et kaasomandi võõrandamisel vastutab omandaja kaasomanike vahelises

suhtes kõigi kaasomandiga kaasnevate kohustuste täitmise eest ja omandab ka kõik kaasomandiga kaasnevad õigused alates omandi üleminekust.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Kohtunik:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.