Kohtulahend

krooni. A AS poolt 30.07.2004 koostatud eksperthinnangu järgi on ehitise väärtus 1 650 000 krooni, kusjuures hageja omandiosa väärtus on 950 000 krooni ja kostja omandiosa väärtus on 700 000 krooni. AS R poolt 24.01.2005 koostatud eksperthinnangu järgi on ehitise turuväärtus 1 350 000 krooni, kusjuures hageja omandiosa väärtus on 810 000 krooni ja kostja omandiosa väärtus on 540 000 krooni. Kohtuistungil selgitas ekspert, et kasutuslubade puudumine võib mõjutada ehitise turuväärtust, kuid ei osanud määrata selle mõju ulatust. Hageja ei ole otseselt vaidlustanud asjaolu, et ehitise juurdeehitusel, st teisel korrusel, puudub kasutusluba, kuid hageja väitis, et kasutusloa puudumine ei muuda ehitise harilikku väärtust kostja poolt määratletud suuruses. Ehitise juurdeehitis on 29.12.1971 koostatud riikliku vastuvõtukomisjoni aktiga vastu võetud, kuid Tallinna Linnavalitsuse Säästva Arengu ja Planeerimise Amet ei tunnista seda, vastavalt kostjale saadetud kirjale, kasutusloana, kuid möönab oma 27.11.2002 kirjas hagejale, et ehitise projekti kooskõlastus ja vastuvõtukomisjoni akt vastavad nende toimingute tegemise ajal kehtinud seadusele, kuid neis on vormilisi puudusi. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on 09.09.1998 kirjas asunud seisukohale, et hooneosa on võimalik seadustada. Kostja poolt on kohtule esitatud OÜ A ja OÜ P hinnapakkumised projekteerimistööde maksumuse kohta, millest nähtub, et projekteerimistööde maksumus ulatus 180 000-220 000 krooni. Nimetatud hinnapakkumistes loetletud projekteerimistööde maksumus võib olla 180 000-220 000 krooni, kuid nimetatud tõendid ei tõenda, et kogu hoonele kasutusloa saamine läheb maksma 180 000-220 000 krooni. Loetletud projekteerimistööd sisaldavad töid, mida ei ole vaja teha nagu näiteks hoone inventariseerimisplaani koostamine, sest see on vastavalt eksperdi ütlustele olemas, samuti sisaldab tööde loetelu ehitise esimest korrust puudutavaid töid. Ehitusprojekti maksumust ei saa võrdsustada kasutusloa puudumisest tuleneva ehitise hariliku väärtuse vähenemisega. Ka Tallinna Linnavalitsuse pädevate ametnike seisukohtadest tuleb järeldada, et ehitise seadustamine, st kasutusloa väljastamine, on seotud pigem formaalsete protseduuride kui ehitustehniliste projektide koostamise ja ehitustegevusega. Oluliseks tuleb pidada ka asjaolu, et kasutusloa väljastamisel on vajalik kostja kui kaasomaniku nõusolek, seega oleneb kasutusloa väljaandmine ka omaniku enda tegevusest. Eksperdi hinnangul võib ehitise legaliseerimine maksta ligikaudu 10 000 krooni. Ehitise harilikuks väärtuseks loetakse selle keskmist turuhinda. Hariliku väärtuse määramise aluseks tuleb võtta mõlemas ekspertiisiaktis väljendatud hinna keskmine hind. Ehitise harilikuks väärtuseks on 1 500 000 (1 650 000 + 1 350 000: 2) krooni, millest tuleb maha arvata ehitise kasutusloa puudumisest tulenev hinnalangus 10 000, seega on ehitise väärtuseks 1 490 000 krooni. Kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele 65/100 ehitise väärtusest, seega 968 500 krooni. Kaasomanikul on teise kaasomaniku suhtes kõik õigused asja kasutada, vallata ja käsutada ning kaasomanik ei tohi sarnaselt kolmandate isikutega teha teisele kaasomanikule takistusi asja kasutamiseks, valdamiseks ja käsutamiseks. Takistuste tegemine on õigusvastane. Kohtumenetluse käigus leidis tõendamist, et kostja on teinud hagejale takistusi asja kasutamiseks ja valdamiseks. Kostja on ehitanud x kinnistut piirava aia vastu x ehitist, võttes sellega võimaluse kasutada X ehitise ühte välisust. Kostja vastuväited selle kohta, et hageja oleks võinud välisust kasutada käies läbi X kinnistu, on vasturääkivad kostja enda väidetele, et ta ehitas X kinnistule aia ümber selleks, et kõrvalised isikud ei saaks kinnistule sisse. Kõrvaliste isikutena tuleb käsitleda kolmandaid isikuid, kellel puudub õiguslik alus X kinnistu kasutamiseks, seega siis kõik muud isikud peale X kinnistu omaniku, üürnike vm sarnast kasutusõigust omavad isikud. Hagejal puudub X kinnistu kasutamiseks õiguslik alus. Asjaolu, et kostja ehitas uue aia vana aia kohapeale, ei anna talle õiguslikku alust takistada hagejal välisukse kasutamist.

Ehitise kasutamise takistusena saab käsitleda ka ehitise valvesignalisatsiooni alla paigutamist, mis teeb võimatuks või takistab olulisel määral ehitisse sisenemist, mis nähtub hageja poolt kohtule esitatud 13.07.2001 häire saatnud objekti aktist. Hagejal on takistatud ehitisse sisenemine esiuksest, kuna see on valvesignalisatsiooni all, ning tagumisest välisuksest, kuna selle ette on ehitatud aed. Kostja väited selle kohta, et hageja ei ole tahtnudki ehitist kasutada, sest ei ole esitanud oma õiguste kaitseks hagi ja seega nõustub olukorraga, ei ole õige. Hagejal on õigus valida oma õiguste kaitsmiseks hagi esitamine takistuste kõrvaldamiseks või hagi esitamine kahju hüvitamiseks, mida hageja on ka teinud. Kohtu poolt läbiviidud paikvaatluse käigus möönis kostja, et ehitise esimese korruse ruumid on tema ainukasutuses ja valduses, seega leidis tõendamist, et kostja ei ole kinni pidanud poolte vahel kokku lepitud kasutuskorrast. Seega on hageja vara kasutamise takistused põhjustatud otseselt kostja tegevusest. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et tema ei ole süüdi kahju tekitamises. Kostja möönis kohtuistungil, et ta ei pidanud vajalikuks isegi vastata hageja pöördumistele lõpetada takistuste tegemine. Hageja on hinnanud oma kahju suuruseks 517 106 krooni, arvestusega, et hageja oleks saanud tulu oma vara kasutusse andmisest 140 krooni/m2. Samas on ekspert H. S ekspertiisiaktis ehitise hindamiseks kasutatud tulumeetodi puhul üürihinnaks märkinud 35 krooni/m2. Hageja ei ole seda asjaolu menetluse käigus vaidlustanud. Eksperdi hinnangul on võimalik sellist üürihinda saada üksnes pärast hädavajalike remonttööde teostamist. Hageja poolt esitatud AS P hindamisaktis ei ole väljatoodud asjaolu, et ehitise teisel korrusel puudub kütte- ja elektrisüsteem ning üürihinda on võrreldud kesklinna büroopindade üürihinnaga. Kahes kohtule esitatud tõendis toodud üürihinna vahe on märgatav ning seega ei ole kahju suurus 517 106 krooni ulatuses tõendatud. Samas on hagejal õigus saada rahalist kompensatsiooni oma õiguste rikkumise eest. Hageja väitel ei olnud tal võimalik oma omandit kasutada üksnes seetõttu, et kostja tegi talle takistusi ehitise kasutamiseks ning seetõttu ei olnud tal võimalik ka alustada remonditöid. Ehitise teist korrust ei olnud võimalik ilma toimiva kütte- ja elektrisüsteemita rendile anda ning hageja võimatus oma varalt tulu teenida oli põhjustatud nii kostja tegevusest kui ka hageja enda tegevusetusest, sest hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, mis kinnitaks, et hageja oleks teinud ettevalmistusi ehitise teise korruse kasutamise võimaldamiseks nagu näiteks tellinud remondikalkulatsiooni vms. Samuti ei ole hageja kahju suuruse hindamisel arvestanud, et üürihind 140 krooni/m2 ei ole mitte hageja kasum, mida ta oleks saanud ehitise väljaüürimisel, vaid üürihinnast oleks pidanud maha arvama kõik hageja kulud. Hagejal on õigus vastavalt VÕS § 1043 nõuda talle õigusvastase käitumisega tekitatud kahju, mis seisneb saamata jäänud tulus, kuid kahju hüvitise suuruse määramisel tuleb lähtuda VÕS § 139 lg 1 sätestatust. Kahju suurust ei ole võimalik kindlaks teha ja seetõttu on VÕS § 127 lg 6 järgi kohtul õigus määrata hüvitise suurus. Õiglane hüvitis hagejale, arvestades seda, et hageja ei teinud kulutusi asja säilitamiseks ja hooldamiseks, on 50 000 krooni. V.Pi apellatsioonkaebus ja selle põhjendused V.P palus linnakohtu otsuse tühistada osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 1 018 500 krooni, mis moodustub kaasomandi osa kompensatsioonist 968 500 krooni ja kahjuhüvitisest 50 000 krooni, ning teha antud asjas uueks läbivaatamiseks saatmata otsus, millega vähendatakse kostja poolt hagejale makstava kaasomandi kompensatsiooni suurust

540 000 kroonini ja jätta täies ulatuses rahuldamata hageja kahjunõue. Apellant leiab, et kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus protsessiõiguse norme. Kohus arvestas vääralt kostjalt väljamaksmisele kuuluva kompensatsiooni suuruse. Nõustuda ei saa asjaoluga, et kohus arvestas kaasomandi osa väärtuse kindlakstegemisel esimese A AS eksperthinnanguga. Kohus ei pööranud tähelepanu sellele, miks viidi antud asjas läbi korduvekspertiis. Tõendamist leidis, et vaidlusaluse hoone II korruse suhtes ei ole väljastatud ei ehitus- ega kasutusluba, samuti puudub II korruse ehitusprojekt. Seega ei saa A AS poolt koostatud eksperthinnang omada antud asjas tõenduslikku tähendust, kuna puuduvad kaks olulist eksperthinnangu kehtivuse tingimust - II korruse ehituse seaduslikkus ja väljastatud kasutusluba. Märgitud põhjusel on kohus antud asjas määranud korduvekspertiisi, mille on teostanud AS R. Korduvekspertiisi määramisega tunnustas kohus A AS eksperthinnangu puudulikkust, mistõttu oli kohtu poolt väär kasutada vaidlusaluses ekspertarvamuses esitatud andmeid asja sisulisel lahendamisel. Kohus on kostjalt väljamõistetava summa määramisel vääralt võtnud aluseks 65/100 kogu ehitise väärtuses, arvestamata hüvitise kindlaksmääramisel, et 27.03.2000 oli kostja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud hoone kasutuskorra kindlaksmääramise kokkulepe. Kokkuleppe kohaselt olid hageja kasutuses peamiselt II korruse ruumid ja kostja kasutuses I korruse ruumid, millele on kostja teinud üksi omal kulul parendusi. Kui kaasomanike vahel on kasutuskorra kokkulepe, siis saab hüvitise väärtuse määramisel lähtuda üksnes kasutuskorra kokkuleppe järgsete ruumide väärtusest, mitte ehitise koguväärtusest. Eriti on see põhjendatud juhul, kui üks kaasomanikest on kasutuskorra kokkuleppe järgselt heauskselt teinud tema ainukasutuses olevates ruumides olulisi parendusi, mille tegemises ei ole teine kaasomanik osalenud. Vastasel juhul oleks tegemist kaasomaniku poolse alusetu rikastumisega, sest viimane saaks tulu teise kaasomaniku poolt ja kulul teostatud parendustest. AÕS § 79 lg-st 1 tulenevalt kehtivad kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Seega juhul, kui hageja müüks oma mõttelise osa ehitisest, jääks kaasomanikevaheline kasutuskorra kokkulepe kehtima asja omandaja suhtes ja mõttelise osa omandaja saaks kasutada kokkuleppest tulenevaid peamiselt II korruse ruume. Järelikult maksaks mõttelise osa omandaja üksnes kaasomandi kasutamise kokkuleppest tulenevate ruumide eest. Kaasomandi lõpetamisel saab hagejale makstava hüvitise osas lähtuda üksnes kaasomandi kasutamise kokkuleppest tulenevate ruumide väärtusest. Kohus ei ole märgitut arvesse võtnud ega põhjendanud oma otsuses kaasomanike kokkuleppe mittearvestamist ja sellega seotud asjaolusid. Kostja asus kaasomanike kokkuleppe järgselt koheselt oma vahenditega tegema I korrusel investeeringuid, et hoone I korrus viia seisukorda, kus seda on võimalik eesmärgipäraselt kasutada. Samas ei ole Eesti Vabariik ega hageja teinud oma kasutuses olevate ruumide osas mitte mingisuguseid parendusi ega hoolitsenud territooriumi heakorra eest. Samuti ei ole Eesti Vabariik ega hageja hüvitanud kostjale I korrusel teostatud parendusi. Kõik eksperdid on välja toonud, et I korruse ja II korruse ruumide seisukord ning väärtus erinevad üksteisest. Seega oli antud olukorras hagejale makstava kompensatsiooni kindlaksmääramise osas põhjendatud lähtuda üksnes hageja kasutuses olevate ruumide väärtusest. Väär oli kohtu poolt lähtuda ehitise kui terviku väärtusest, mille puhul kohus võttis arvesse ka kostja poolt tehtud töid I korrusel. Kohus oleks kostja poolt hagejale tasumisele kuuluva summa kindlaksmääramisel saanud lähtuda üksnes AS R eksperthinnangust ja selles toodud kasutuskorra kokkuleppe järgselt hageja kasutuses olevate pindade väärtusest summas 740 000 krooni. Nimetatud summa tasumine hagejale ei ole õiglane ja põhjendatud. Kostja on korduvalt juhtinud kohtu tähelepanu asjaolule, et vaidlusaluse hoone II korrus on seadustamata ja seetõttu tuleb vastavat summat vähendada.

Kostja esitas kohtule OÜ A ja OÜ P hinnapakkumised projekteerimistööde maksumuse kohta, millest nähtuvalt on projekteerimistööde ja ehituslubade maksumuse ulatus 180 000-220 000 krooni. Nimetatud maksumustele ei ole hageja vastu vaielnud ega esitanud tõendeid, mis lükkas ümber nimetatud summad. Kohtu poolt oli õige AS R eksperthinnangus toodud hageja kaasomandi osa väärtuse vähendamine summa võrra, mis kulub nende ruumide seadustamiseks. Samas oli kohtu poolt väär võtta nimetatud kulude arvestamise aluseks eksperdi poolt suuliselt väljatoodud summa 10 000 krooni, kui kohtutoimikus eksisteerivate kirjalike hinnapakkumiste kohaselt on nimetatud tööde maksumuseks 180 000-220 000 krooni. Ekspert selgitas, et tema ei ole pädev hindama II korruse seadustamise maksumust. Kohus seda tähele ei pannud ja arvestas õigusvastaselt eksperdi ütlustega osas, mille kohta ekspert ise selgesõnaliselt väljendas oma pädevuse puudumist. Kohus on paljasõnaliselt leidnud, et kostja poolt esitatud OÜ A ja OÜ P hinnapakkumistes loetletud projekteerimistööd sisaldavaid töid, mida ei ole vaja teha. Selline seisukoht on ekslik. Kohus oleks sellist lahendust kasutades pidanud analüüsima, millised tööd on juba tehtud ja millise kokkuhoiu see kostjale võrreldes hinnapakkumistes loetletuga tooks. Käesoleval juhul võib järeldada, et OÜ A ja OÜ P on oma hinnapakkumistes käsitlenud vajalikke töid, millest on veel vaja teostada töid vaid 10 000 krooni eest ja juba on teostatud ülejäänud tööd hinnaga 170 000210 000 krooni. Selline järeldus ei ole õige. Ebaõige on kohtu seisukoht, et ebaseadusliku ehitise seadustamine on vaid formaalne protseduur. Kostja poolt hagejale makstavat AS R eksperthinnangust tulenevat summat 740 000 krooni tuleks vähendada projekteerimistööde maksumuse võrra summas 180 000-220 000 krooni, so keskmiselt 200 000 krooni võrra. Seega oleks õiglaseks ja põhjendatud hüvitise summaks 540 000 krooni. Kohtu poolt oli väär hagejale 50 000 krooni suuruse kahju hüvitise määramine põhjendusel, et kahju suurust ei ole võimalik kindlaks teha. Hageja poolt esitatud kahjunõue summas 517 106 krooni on alusetu. Hageja on nõuet käsitlenud kui saamata jäänud tulu, mis on kahju VÕS § 128 lg 2 mõttes. Kostja on korduvalt juhtinud kohtu tähelepanu VÕS § 128 lg-le 4, mille kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitise väljamõistmine oleks põhjendatud üksnes juhul, kui hageja oleks teinud kõik vajalikud ettevalmistused ruumide kasutamisele võtmiseks, kuid kostja tõepoolest reaalselt õigusvastaselt takistas hagejal ruumide kasutamist. Üheselt peaks olema tõendatud kostja tegevuse õigusvastasus, hageja poolt ruumide kasutusse võtmiseks reaalsete ettevalmistuste teostamine ja sellega hagejale kahju tekkimine ning põhjuslik seos nende vahel. Käesoleval juhul vastavaid asjaolusid tõendatud ei ole. Hageja pole välja toonud ega tõendanud ühegi reaalse ja tegeliku ettevalmistuse tegemist, mis kinnitaks tema poolt kahju kandmist. Asja materjalidest tuleneb üheselt, et sisuliselt ei teinud hageja mitte mingisuguseid reaalseid toiminguid vaidlusaluste ruumide kasutamisele võtmiseks. Hageja ei ole mitme aasta jooksul otsinud reaalset võimalust oma kaasomaniku õiguste teostamiseks. Asjaolusid arvestades ei saa mõistlikuks pidada mõne kirja saatmist. Hageja ei ole reaalselt midagi ette võtnud oma osa hoonest kasutusele võtmiseks või selles investeeringute tegemiseks ja et kasu saada oma hooneosa väljaüürimisest. Tulenevalt sellest ei ole hagejale hüvitise määramine arvestades VÕS § 128 lg 4 märgitut põhjendatud. Ilma ulatuslike ümberehitus- ja remonditööde teostamiseta ei olnud võimalik hoone II korruse ruume kasutusele võtta ega välja üürida. Seda, et hoone katus on kahjustatud ja vajab remonti, märkis muuhulgas AS R oma eksperthinnangus. Vastav asjaolu tuleneb ka nii Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti 12.02.2004 kirjast kui ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.01.2005 kirjast. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.01.2005 kirjas märgitakse, et teine

korrus on muutunud kasutuskõlbmatuks kasutusest väljalangemise tõttu ning kütte puudumisel on ruumid niisked, seintelt koorub värvi ja krohvi, põrandakate on pundunud. Samuti esineb põrandal lahtist vett. Vastav asjaolu leidis tõendamist ka Tallinna Tehnikaülikooli professori K. Õ 21.09.1995 arvamusega. Üheselt on tuvastatud asjaolu, et hoone II korruse ruumides puudub elektri-, vee-, kanalisatsiooni- ja küttesüsteem. Eeltoodu kinnitab, et ruumide kasutamisele võtmiseks oleks hageja pidanud tegema reaalseid ettevalmistusi ruumide ümberehitamiseks ja remondiks. Antud juhul pole hageja tõendanud asjaolu, et ta oleks soovinud ja saanud vaidlusaluseid ruume kasutusele võtta või kolmandatele isikutele välja üürida. Kui hageja ainukasutuses olevates ruumides laseb katus vett läbi, kütte-, elektri-, vee- ja muud süsteemid ei tööta, siis tegelikult ei ole võimalik nimetatud ruume kolmandatele isikutele välja üürida. Samas pole hageja osundanud ühelegi reaalsele toimingule, millest võiks üheselt välja lugeda hageja soovi alustada vaidlusalustes ruumides renoveerimistöödega. Hageja ei esitanud tõendeid, et ta oleks küsinud hinnapakkumisi ehituse töövõtjatelt või teinud pingutusi kavandatavate renoveerimistööde finantseerimiseks. Hageja 2002.a. majandusaasta aruandest nähtub, et hagejal puudusid vastavad rahalised vahendid. Eeltoodust tulenevalt oli kohtu poolt väär asuda seisukohale, et hagejal on tekkinud kahju saamata jäänud tuluna. Kostja käitumises puudub õigusvastasus, mistõttu on alusetu kahju hüvitamise nõue. Kostja tegevus oleks õigusvastane üksnes juhul, kui ta oleks keeldunud ruumide hagejale kasutamisele andmisest. Kostja ei teinud hagejale mitte mingisuguseid takistusi hoone II korrusele pääsemiseks. Ise kostja II korruse ruume ei kasuta ega saagi seda teha. Ainetud on hageja väited, et kostja tegi talle asja kasutamiseks õigusvastaselt takistusi. Meelevaldne on käsitleda takistuste tegemisena seda, et kostja ei vastanud hageja kirjadele. Samuti ei kinnita asjaolu, mille kohaselt kostja taastas katkise aia või paigaldas hoonesse heaperemehelikult signalisatsiooni, et kostja tahe oleks suunatud hagejale takistuste tegemisele ruumide kasutamisel. Aial on kaks väravat ja signalisatsiooniga valvatava ala oleks saanud jaotada tsoonidesse. Vaidlusalune aed eksisteeris majavaldusel juba enne vara tagastamist. Kostja üksnes asendas vana katkise piirdeaia uuega endisel kujul, mis ulatub vastu x tn pesukööki, mitte aga vastu tööstushoonet. Tööstushoonega piirneb pesuköök, mitte aga vaidlusalune piirdeaed. Tööstushoone poolses küljes ei ole aias mitte kunagi olnud väravat. Kuna x tn poolses küljes on aial kaks väravat, mis päeval on lahti, siis nendest täielikult piisab vaidlusalusele tööstushoonele juurdepääsu saamiseks. Seetõttu ei kinnita nimetatud asjaolud reaalset takistuste tegemist vara kasutamise suhtes. Samas juhul, kui hageja reaalselt ei tundnud tegelikku huvi hoonesse pääsemise vastu ega tegelikult soovinud teostada valdust, siis on ebamõistlik eeldada, et kostja oleks jätnud enda vara kaitsmata aia või signalisatsiooniga. Kohus nimetatud asjaolusid arvesse ei võtnud ja tegi otsus, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1 nimetatud kahju hüvitamise eesmärgiga. OÜ V vastuapellatsioonkaebus ja selle põhjendused OÜ V palus muuta linnakohtu otsuse motiive, jättes nende hulgast välja järelduse kostja vastuhagi rahuldamise kohta. Samuti palus hageja muuta kohtuotsusega kostjalt hageja kasuks väljamõistetud summat ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 1 114 000 krooni (975 000 krooni hüvitusena kaasomandi osa eest ja 139 000 krooni hüvitusena hagejale tekitatud kahju eest). Kaebuse kohaselt ei ole kostja esitanud käesolevas asjas vastuhagi ega tasunud vastuhagi esitamisel tasumisele kuuluvat riigilõivu. Seega ei ole kohtuotsus kooskõlas TsMS § 229 lg-ga 1. Hageja taotles kaasomandi lõpetamist kahel alternatiivsel viisil. Hagejale määratud hüvitise summa leidmisel oleks tulnud lähtuda ehitise harilikust väärtusest. Ebaõige oli ehitise harilikust väärtusest 10 000 krooni mahaarvamine enne kaasomandi mõttelise osa eest tasumisele kuuluva hüvitise summa arvutamist. Rahasumma, mida asja omandav

kaasomanik peab teisele maksma, peab olema võrdne omandatava osa hariliku väärtusega, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kuivõrd kaasomandis oleva asja kui terviku harilikuks väärtuseks leidis kohus 1 500 000 krooni, siis pidanuks hageja osa raha olema sellest 65/100 ehk 975 000 krooni. Üksnes sellist summat saanuks kohtu poolt tuvastatud asjaoludel lugeda täielikuks rahaliseks hüvitiseks hagejale oma omandiõiguse kaotamise eest. Kohus võttis hüvitise määramisel aluseks mitte asja hariliku väärtuse, vaid 10 000 krooni võrra väiksema summa. Kuivõrd selleks puudus seadusest või tehingust tulenev alus, mida nõuab TsÜS § 65, siis ei ole hüvitise summa määramine kooskõlas AÕS § 77 lg-ga 2. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtu poolt kostjalt hageja kasuks väljamõistetud kaasomandi osa rahalist hüvitust suurendada 6500 krooni võrra. Kohtu poolt määratud kahju hüvitis 50 000 krooni on põhjendamatult väike. See, et hageja ei teinud kulutusi asja säilitamiseks ja hooldamiseks, ei õigusta kahjuhüvitise vähendamist sellises ulatuses. Hageja nõudis kostjalt kahju hüvitamist summas 517 106 krooni. Kui võtta aluseks üksnes puhastulu, mida olnuks hageja kasutusse määratud ruumide üürimisest võimalik saada, siis kohtul oli võimalik see summa tsiviilasja materjalidele tuginedes leida. Ekspert H. S eksperthinnangust nähtub, et hageja kasutusse määratud ruumide rendi puhastulu oleks 49 000 krooni aastas. Seejuures on puhastulu arvutamisel arvesse võetud ka ruumide remondi maksumuse kandmist omaniku poolt. Tõendamist leidis, et kui hageja oleks kandnud kõik asja säilitamiseks ja hooldamiseks vajalikud kulud, siis oleks ta saanud asja üürimisest puhastulu 49 000 krooni aastas. Kohus luges õiglaseks kahjuhüvitiseks 50 000 krooni. Samas nähtub tsiviilasja materjalidest, et kostja on takistanud hagejal asja kasutamist alates 2001.a. augustist. Isegi kui võtta kahju tekitamise perioodi alguse määramisel aluseks hageja esindaja 19.11.2002 kiri kostjale, milles juba otseselt viidatakse kahju tekkimisele kostja tegevuse tagajärjel, jäi hagejal kohtuotsuse tegemise hetke seisuga saamata üüritulu 2002.a. detsember kuni 2005.a. oktoober, so 139 000 krooni. Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtuotsust muuta kostjalt hageja kasuks välja mõistetud kahjuhüvitise summas osas ja suurendada väljamõistetud hüvitist 89 000 krooni võrra. Kohus ei jaganud kohtukulusid kooskõlas TsMS § 60 lg-ga 1 ja lähtus põhjendamatult TsMS § 60 lg 1 viimasest lausest. Kuivõrd hageja esitas käesolevas asjas kaks nõuet, pidanuks kohus kohtukulude õiglase jaotamise tagamiseks käsitlema kohtukulude jagamise küsimust eraldi ja seda vähemalt nõuetelt tasutud riigilõivude ning eksperdi tasude osas, mis on üheselt seostatavad vastavate nõuetega. Hagihind kokku oli 1 077 106 krooni ja hageja tasus sellise nõude esitamisel riigilõivu 49 000 krooni. Seejuures moodustas kaasomandi lõpetamise nõude hagihind kogu hagihinnast üle 50%. Lisaks sellele kandis hageja kohtukuludena ekspertiisitasusid kokku summas 3375 krooni, mis olid täies ulatuses seotud üksnes kaasomandi lõpetamise nõudega. Kaasomandi lõpetamise nõude osas väljendas hageja seisukohta, et asja jätmisel kostjale tuleb kostjalt hüvitisena välja mõista 1 040 000 krooni. Kaasomandi lõpetamise küsimuses saab kohtuotsust lugeda hagi osaliseks rahuldamiseks üksnes selles osas, mille võrra kohtu poolt väljamõistetud hüvitis (986 500 krooni) oli väiksem hageja poolt taotletud hüvitisest (1 040 000 krooni). Seega rahuldas kohus kaasomandi lõpetamise hagi 93% ulatuses. Kuna kaasomandi osa eest tasumisele kuuluva hüvitise määramisel eksis kohus 6500 krooniga hageja kahjuks, siis oleks asja õigel lahendamisel tulnud kaasomandi lõpetamise hagi rahuldada 94 % ulatuses. Tulenevalt eeltoodust oleks kohus pidanud juhinduma TsMS § 60 lg 1 teisest lausest ja mõistma kostjalt hageja kasuks välja hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivu 24 500 krooni ja ekspertiisitasu 3172 krooni. Vastus apellatsioonkaebusele ja vastuapellatsioonkaebusele

V.P palus jätta OÜ V vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata vastuapellatsioonkaebuses esitatud põhjendustel muutmata. OÜ V palus jätta V.Pi apellatsioonkaebuse rahuldamata.

ja

linnakohtu

otsuse

Ringkonnakohtu seisukoht Kohtukolleegium leiab, et Tallinna Linnakohtu 12.10.2005 otsust tuleb muuta osas, millega mõisteti kostjalt välja hageja kasuks hüvitus kaasomandi osa eest ja kohtukulude osas. Selles osas on võimalik teha uus otsus. Poolte vahel puudub vaidlus sellest, et kaasomand ehitisele X Tallinnas tuleb lõpetada AÕS § 76 alusel ja on nõus sellega, et ehitis jääb kostja V.Pi omandisse. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kui suur peaks olema hagejale kuulunud osa maksumus rahas, mida kostja on kohustatud AÕS § 77 lg 2 alusel hagejale välja maksma. Linnakohtu otsuse kohaselt peab kostja hagejale maksa temale kuulunud osa eest 968 500 krooni. Kostja leiab kaebuses, et kohus on ebaõigesti võtnud aluseks ehitise mõttelise osa maksumuse määramisel mõlemad ekspertiisi aktid. TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduses või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilikuks väärtuseks on selle kohalik keskmine turuhind. Mõlemad ekspertiisid on kohtu poolt määratud ja linnakohus tugines põhjendatult nimetatud aktidele. Ekspertiis on asjas läbi viidud kooskõlas siis kehtinud TsMS §-des 129-134 sätestatuga. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, millest nähtuks, et AS A eksperthinnang oleks puudulik TsMS § 136 lg 1 mõttes. Seega ei ole õige kaebuses toodud väide, mille kohaselt kohus viis asjas läbi kordusekspertiisi. Et tegemist pole kordusekspertiisiga TsMS § 136 lg 1 mõttes, see nähtub ka kohtumäärusest (t.l.238). Kohtukolleegiumi arvates kohus põhjendatult võttis keskmise turuhinna määramiseks aluseks mõlemad esitatud ekspertarvamused ja määras nende alusel ehitise X keskmise turuhinna järgmiselt (1 650 000+1 350 000):2=1 500 000 krooni. Seega on 65/100 osa ehitise väärtuseks 975000 krooni, mis tuleb kostjal hagejale välja maksta. Linnakohus võttis ebaõigesti keskmisest hinnast maha 10000 krooni, mis väidetavalt tuleb maha arvata ehituse kasutusloa puudumise tõttu. Midagi sellist menetluse käigus tuvastatud ei ole ning selles osas tuleb otsust muuta. Põhjendatud on hageja seisukoht, mille kohaselt tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomandis oleva asja jätmisel ühele kaasomanikest panna sellele kaasomanikule kohustus maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas TsÜS §-s 65 sätestatust lähtudes. Ka Riigikohus on lahendites 3-2-1-102-05 ja 3-2-1-145-04 rõhutanud, et asja jätmisel ühele kaasomanikule on õige selline kaasomandi lõpetamise viis, kus kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas vastavalt tema mõttelise osa suurusele. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi ühe kaasomaniku mõttelise osa, harilikust väärtusest. Mõlemast ekspertarvamusest nähtub üheselt, et nimetatud ehitise hinda mõjutab oluliselt just selle asukoht ja seaduslik maakastus praktiliselt kesklinnas, mitte niivõrd hoone ise. Mõlemast aktist nähtub, et hinda määrab just see, et ehitis asub elamurajooni kõrval ning peetakse õigeks olemasoleva hoone lammutamist ja hoonestamist korrusmajaga. Kõik need asjaolud on kogumis mõjutanud vaidlusaluse ehitise turuhinna määramist. Ülaltoodust tulenevalt ei ole ka mingit tähtsust asjas otsusel osas, kus on märgitud võimalik projekteerimistööde maksumuseks 180000-

200000 krooni. Kohus on otsuses vaid möönnud, et eksperdid on nimetatud osas seisukoha väljendanud, kuid otsuse lõppjäreldust see mõjutanud ei ole. Ebaõige on ka kostja seisukoht, mille kohaselt peaks kaasomanikule tema osa väljamaksmisel rahas arvestama siiski ka 27.03.2000 Eesti Vabariigi ja V.Pi vahel sõlmitud kaasomanike kokkulepet vaidlusaluse ehitise kasutuskorra kindlaksmääramiseks, mille kohaselt kasutab põhiliselt esimese korruse ruume V.P ja teise korruse ruume Eesti Vabariik (t.l.11-13). Eesti Vabariik erastas talle kuuluva mõttelise osas hagejale (14-17). AÕS § 79 lg 1 kohaselt kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Õige on hageja väide, mille kohaselt kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra kindlaksmääramise kokkulepe ei mõjuta kaasomanike osade suurust ega võimalda väita ühel kaasomanikul, et tema poolt tehtud parendused on üksnes tema omandis ja tõstavad tema osa väärtust. Asjas sõlmitud kokkulepe ei sisalda kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise osas. Seega puudub igasugune seaduslik alus tugineda kaasomandi lõpetamise vaidluses kaasomanike vahel nimetatud kokkuleppele. Kohus ei pidanudki nimetatud kokkuleppega arvestama. Kaasomanike poolt tehtavate kulutuste hüvitamist reguleerivad AÕS § 72 lg 4 ja 75 lg 1 ja VÕS §-id 1041 ja 1042. Hageja leiab õigesti, et kostja ei ole vastavat nõuet asjas esitanud. Seega ei pidanudki kohus nendega arvestama. Kohus mõistis hageja kasuks kostjalt välja kahju hüvitamiseks VÕS §-de 1043 ja 139 lg 1 alusel 50000 krooni. Kohtukolleegium leiab, et linnakohus tuvastas asjas esitatud tõendite alusel neid kogumis õigesti hinnates, et kostja tegi takistusi hagejal II korruse ruumide kasutamiseks ega pea neid vajalikuks siin korrata. Kohus tegi asjas ka paikvaatluse, mille käigus tuvastas, et kostja ei ole pidanud kinni poolte vahel kokku lepitud ruumide kasutuskorrast. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et hageja on korduvalt pöördunud kostja poole palvega, et viimane võimaldaks tal ruume kasutada ning annaks selleks turvakoodi signalisatsiooni mahavõtmiseks välisukselt (t.l.22, 137). Sisuliselt kinnitas kostja ka ringkonnakohtu istungil, et kui hageja oleks tema poole pöördunud enne, kui soovis ruume kasutada, siis oleks ta seda ka võimaldanud – st tulnud iga kord ise kohale. Kaasomanik peab saama oma omandiosa vastavalt kokkulepitud kasutuskorrale kasutada vabalt, ilma, et selleks teiselt kaasomanikult igakordselt luba küsiks. Kohus on tuvastanud esitatud tõendite alusel, et kostja on õigusvastaselt takistanud hagejat 27.03.2000 kasutuskorra kokkuleppes nimetatud ruume kasutamast. Seega on hageja kahju hüvitamise nõue VÕS § 128 lg 2 ja 4 mõttes saamata jäänud tuluna põhjendatud ja kuulub osaliselt rahuldamisele. Kohtukolleegium leiab, et kohtu tuginemine kahju suuruse tuvastamisel VÕS §-le 127 lg 6 oli põhjendatud. Kaebuses toodud väited ei anna alust otsuse muutmiseks ega tühistamiseks selles osas. Vastuapellatsioonkaebuses leiab hageja, et kohus on põhjendamatult jätnud kohtukulud poolte kanda. Sisuliselt rahuldas kohus hagi 94% ulatuses. Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu summas 24 500 krooni ja maksis ekspertiisi tasu summas 3172 kr. Seega kokku 27672 krooni. Nimetatud osas on apellatsioonkaebus põhjendatud ja kostjalt tulnuks välja mõista TsMS § 60 lg 1 alusel 27672 kr. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, kuna ükski väide ei anna alust kaevatava kohtuotsuse muutmiseks või tühistamiseks. Hageja vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

Kuna kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka kostja taotlus kohtukulude hüvitamiseks. Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb osaliselt rahuldamata, siis tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks riigilõiv summas 700 kr. Hageja esitas taotluse hüvitada kohtukuluna tasu õigusabi eest summas 23 760 krooni. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 8 ja 61 lg 1 p 1 alusel tuleb kostjalt välja mõista hageja kasuks arvestades asja keerukust ja mahtu põhjendatud ja vajalikud kohtukulud õigusabile summas 15000 krooni. Seega tuleb kostjalt kokku kohtukuluna välja mõista hageja kasuks 43 372 kr.

R. Allikvere

M. Klaar

M. Merimaa

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.