Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Liis Arrak ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.11.2016, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-16280
Tsiviilasi
OÜ MAJAX HALDUS hagi Swedbank Liising AS-i vastu omandi kaotusest tuleneva hüvitise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.05.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ MAJAX HALDUS apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
685 004.58 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/apellant OÜ MAJAX HALDUS (registrikood 10381925), seadusjärgne esindaja VP, lepingulised esindajad Indrek Kukner ja v/adv Margus Sorga Kostja/vastustaja Swedbank Liising AS (registrikood 10434248), lepinguline esindaja Indrek Kumm
Jätta rahuldamata apellandi 22.06.2016 vastuväide kohtu tegevusele seoses täiendava riigilõivu nõudmisega apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel.
5.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
6.Vastustajal kindlaksmääratavad menetluskulud apellatsioonimenetluses puuduvad.
7.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.30.10.2015 esitas hageja maakohtule hagi, milles palub kostjalt välja mõista Laagri alevikus Instituudi tee 151 asuva Metsa t 39 kinnistu (edaspidi kinnistu) kaasomandi lõpetamisest tulenev hüvitis 633 970 eurot ja viivis võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõikes 1 sätestatud määras hagi esitamisest kuni hüvitise tasumiseni. Menetluskulud palub jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt tõendab kinnistusraamatu registriosa nr 732102 väljavõte, et kostja oli kinnistu ainuomanikuks kuni 03.03.2004, mil ta müüs 11000/16025 suuruse mõttelise osa Concept Plus OÜ-le, kes omakorda müüs osa Senior Village OÜ-le. Hageja sai nimetatud mõttelise osa omanikuks 08.11.2011 kohtutäituri korraldatud enampakkumise võitmise kaudu ja kanti 15.11.2011 kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta oli sõlmitud 03.03.2004 kokkulepe. Kostja kasutuses olevale osale oli ehitatud lasteaed, mis avati 12.04.2004.
3.Tsiviilasjas nr 2-12-42932 lõpetati hageja ja kostja kaasomand ning kinnistu jagati reaalosadeks. Jagamise tulemusel sai hageja 10 999m2 suuruse hoonestamata kinnistu omanikuks. Kinnistusraamatu registriosa nr 3015150 väljavõtte kohaselt sai 02.10.2015 5040m2 suuruse hoonestatud kinnisasja omanikuks kostja. AS Pindi Kinnisvara 27.10.2015 hindamisakti järgi oli seisuga 01.10.2015 kaasomandis olnud kinnistu väärtuseks 960 000 eurot ja peale kinnistu jagamist hagejale kuuluva kinnistu väärtuseks 25 000 eurot. Kaasomandis olnud kinnisasja tervikväärtusest tulenevalt oli hagejale kuulunud mõttelise osa väärtuseks 658 970.36 eurot (960 000x11 000/16 025). Seega vähenes kaasomandi lõpetamise tulemusena hageja vara 633 970.36 euro võrra ja kostja vara suurenes sama summa võrra.
4.Rahalises tasaarvestuses tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel, kuna kaasomandi puhul on kaasomanike osad kindlaks määratud üksnes mõtteliste osadena omandist ühisele asjale kui tervikule, mitte reaalosadena. Kaasomandi
mõtteliste osade väärtuste määramisel ei ole kohtupraktika pidanud õigeks asja tervikväärtusest kõrvalekaldumist, kui üks kaasomanik on kinnisasja parandades selle väärtust tõstnud. Võimalikuks on peetud vaid vajalike kulude hüvitamist kaasomanikult, kes oli asja kaasomanikuks ajal, mil kulutuste tegemise nõue muutus tema vastu sissenõutavaks.
5.Kuna hageja ostis kinnisasja mõttelise osa enampakkumisel, ei saa talle ette heita kostja arvel rikastumist. Kostja ei saa ka ette heita, et ta ei panustanud hoone ehitamisse, sest hoone oli valmis enne kaasomandi osa ostmist. Hageja omandas kaasomandi osa kinnisasjale koos seal asuvate ehitistega.
6.Kostja poolt ei ole õige väita, et hagejale hüvitise määramine asja tervikväärtusest lähtudes oleks ebaõiglane. Concept Plus OÜ omandas 03.03.2004 kostjalt ca 50 000 euro eest 11 000/16 025 mõttelise osa maast koos seal asuva ehitisega. Seega sai kostjal kahju tekkida eelnimetatud müügilepingu alusel. Ka on kostja vara kinnisasja jagamise tulemusel suurenenud hageja vara arvelt ekvivalentses ulatuses. Hagejale ei saa heita ette kaasomandi osa alghinnaga ostmist ja kostja õigusi ei puuduta hageja tasutud ostusumma suurus. Ei ole üheselt mõistetav, kas kostja loeb eraldi hea usu vastaseks selle, et hageja teeniks ebamõistlikult suurt hüvitist või et hageja rikastuks alusetult kostja arvel.
7.Kuna kostja lähtus kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmimisel ekslikust arvamusest, et kasutuskorra sõlmimisega toimub sisuliselt kinnisasja jagamine, siis ei osanud kostja arvata, et mõttelise osa võõrandamisega tekitab ta endale kahju. Kui asi ostetakse oksjonil odavalt, ei saa lugeda ostja poolt õiguse kuritarvitamiseks seda, kui ta nõuab asja võõrandamise eest hüvitist ulatuses, mis vastab vara väärtusele. Kuna hageja ei olnud hoone ehitamise ajal kinnisasja kaasomanik, ei saa hagejale ette heita rikastumist kellegi arvelt. Hagejal oli õiguspärane ootus, et ta omandab mõttelise osa 11000/16025 omandist hoonestatud kinnisasjale ega omanda üksnes valdust kasutuskorra järgi. Kostja vastuväited
8.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja oli kinnistu registriosa nr 732102 ainuomanik alates 13.11.2002 kuni 03.03.2004, mil ta müüs 11 000/16 025 suuruse mõttelise osa omandist notariaalse müügilepinguga Concept Plus OÜ-le. Samal ajal, kui kinnisasi läks kaasomandisse (03.03.2004), sõlmiti koos kinnistu mõttelise osa müügilepinguga notariaalselt tõestatud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe. Kasutuskorra kohta on kantud 16.04.2004 märge kinnistusraamatusse. Kasutuskorra kokkuleppes oli määratud mõlema kaasomaniku ainukasutusse ja valdusesse jäävad kinnistu osad.
9.Concept Plus OÜ võõrandas kaasomandiosa Senior Village OÜ-le. Viimase suhtes alustati täitemenetlus ja vara suunati enampakkumisele alghinnaga 20 250 eurot. Kostjale teadaolevalt omandas hageja 08.11.2011 Senior Village OÜ kaasomandi osa täitemenetluses enampakkumisel alghinnaga. Concept Plus OÜ vara enampakkumise teatises oli märgitud, et tegemist on 100% ühiskondlike ehitiste maaga ning et kinnistusraamatusse on kantud kaasomanike vaheline kasutuskorra kokkulepe. Seega oli hageja kaasomandi osa ostes teadlik nii sellest, et tegemist on ühiskondlike ehitiste maaga kui kaasomanike vahelisest kasutuskorra kokkuleppest. Samuti sellest, et kaasomandi osal lasus ehituskeeld.
10.23.10.2012 esitas hageja maakohtule hagi kaasomandi lõpetamiseks tsiviilasjas nr 2-1242932, mille menetlus lõppes kinnistu reaalosadeks jagamise teel. Kostjale kuuluvat
5040m2 suurust kinnisasja valdab 30.12.2003 liisingulepingu alusel Rocca al Mare Koolimaja AS. Seega oli kostja kinnistu kaasomanikuks üksnes põhjusel, et on finantseerinud Rocca al Mare Koolimaja AS-i poolt kinnistu mõttelise osa ostmist. Kasutuskorra järgi kostja ainukasutuses olevale maale on rajatud liisinguvõtja poolt lasteaed, mille ehituslikuks maksumuseks oli 954 807.08 eurot. Lastead valmis ja alustas tegevust 2004.a.
11.Hageja hüvitise nõue on vastuolus hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. Lasteaia hoone on rajatud täielikult kostja ja liisinguvõtja rahaliste vahendite eest. Hageja ei ole kandnud lasteaia ehitamise või ülalpidamisega seotud kulusid. Samuti ei panustanud hageja muul moel kaasomandi väärtuse tõstmisse. Hageja oli teadlik sõlmitud kasutuskorrast ning maa kasutusotstarbest. Hageja omandas teadlikult kinnistust kasutuskorra alusel selle osa, millel lasus ehituskeelu piirang ja sellest tulenevalt ei omanud ega oma ka täna hagejale kuuluv reaalosa erilist majanduslikku väärtust.
12.Kaasomand lõpetati tsiviilasjas nr 2-12-42932 selliselt, et kummalgi kaasomanikul ei tekkinud teineteisele hüvitise maksmise kohustust. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lõike 3 kohaselt on kohtul õigus, aga mitte kohustus kaasomandi reaalosadeks jagamisel mõista välja hüvitis, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele. Sama on leidnud ka Riigikohus lahendi nr 3-2-1-104-05 punktis 9. Seega on kohtul õigus lõpetada kaasomand viisil, milleks on kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamine hüvitist välja mõistmata.
13.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-102-05 punktis 16 sedastatud seisukoht on pelgalt üldreegel, mis ei välista ebaõiglase tulemuse korral kohtul lähtumist erandreeglist, so kaasomandi osade väärtusest arvestades kasutuskorda. Lisaks on ka 2014.a AÕS-i kommenteeritud väljaandes leitud, et üldjuhul tuleb kaasomandi osaväärtus kindlaks määrata lähtudes kogu kinnisasja väärtusest tervikuna. Kuna selle üldreegli kohaldamine võib teatud juhtudel anda siiski ebaõiglase tulemuse, on erandjuhtudel, tulenevalt asjaoludest, võimalik ka teistsugune kaasomandi osa väärtuse kindlakstegemise viis, so arvestades kasutuskorda. Esimese astme kohtu otsus
14.16.05.2016 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
15.Puudub vaidlus, et kostja oli Harjumaal Saue vallas Laagri alevikus Instituudi tee 151 paikneva Metsa 39 kinnistu ainuomanikuks kuni 03.03.2004, kui müüs 11 000/16 025 suuruse mõttelise osa omandist Concept Plus OÜ-le, kes omakorda müüs selle mõttelise osa Senior Village OÜ-le. Hageja sai sama mõttelise osa omanikuks 08.11.2011 kohtutäituri korraldatud enampakkumise võitmisel ja kanti 15.11.2011 kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Poolte kaasomand kinnistule lõpetati tsiviilasja nr 2-12-42932 raames ning kinnisasja jagamise tulemusel sai 10 999m2 suuruse hoonestamata kinnistu omanikuks hageja ja 5040m2 suuruse kinnistu omanikuks kostja.
16.Hageja nõuab kostjalt kaasomandi lõpetamisega seotud hüvitist 633 907 eurot ning viivist. Hageja nõue põhineb asjaolul, et hindamisakti kohaselt oli kinnistu tervikväärtuseks 960 000 eurot, kuid peale kaasomandi lõpetamist hageja omandisse jäänud kinnistu hinnaks on 25 000 eurot. Kostja vaidles hageja nõudele vastu põhjendusel, et hageja kasuks hüvitise väljamõistmine oleks hea usu põhimõtte vastane tulenevalt asjaolust, et kostjale jäänud kinnistul asub lasteaed, millega seotud kulutusest
ei ole hageja kandnud sentigi. Hageja omandas enampakkumisel kaasomandi osa, mille puhul ta oli teadlik, et sel kehtib ehituskeeld.
17.Kohus leidis, et hageja nõue tuleb lahendada AÕS § 77 lõike 3 järgi ning tulenevalt viidatud sättest tuleb kohtul igal üksikul juhul otsustada, kas konkreetsete asjaolude pinnalt esineb alus ühelt kaasomanikult teise kasuks hüvitise väljamõistmiseks. Ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-104-05 punktis 9 asunud seisukohale, et AÕS § 77 lõikes 3 on sätestatud kohtu võimalus, mitte kohustus hüvitise kindlaksmääramiseks. AÕS-i kommenteeritud väljaandes on asutud seisukohale, et pärast uute kinnistute tekkimist on võimalik välja selgitada nende väärtus ning võrrelda seda kaasomandi mõtteliste osade väärtusega. Tegemist on üldreegliga, mille kohaldamine võib teatud juhtudel anda ebaõiglase tulemuse, mistõttu tulenevalt asjaoludest on võimalik ka teistsugune kaasomandi väärtuse kindlakstegemise viis, so lähtumine kaasomandi osade väärtusest, arvestades kasutuskorda (AÕS kommenteeritud väljaanne. P.Varul jt, lk 347-348).
18.Kohus asus seisukohale, et antud juhul on tegemist olukorraga, kus on põhjendatud teha kaasomandi jagamisel tekkinud kinnistute väärtus kindlaks arvestades kasutuskorda. Vaidlusalune kinnistu oli jagatud mõttelisteks osadeks 03.03.2004. Samal ajal mõttelise osa võõrandamisega sõlmiti notariaalselt tõestatud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe, mis kanti kinnistusraamatusse (t I kd lk 11). Korra punkti 3.2.2 kohaselt jäi kinnistust ostja kasutusse lepingu lisas 2 märgitud ala. Nimetatud ala valdamise ja kasutamise õiguse sai ka hageja, kui ta omandas kohtutäituri korraldatud enampakkumisel varasemalt Concept Plus OÜ-le ja Senior Village OÜ-le kuulunud mõttelise osa.
19.Antud juhul kuulus kostja valdusesse mõtteline osa kinnistust, mida liisib Rocca al Mare Koolimaja AS ning millel asub lasteaed (t I kd lk 194-198). Nähtuvalt Rocca al Mare Kooli AS juhataja kinnitusest oli lasteaia soetusväärtuseks 954 807.08 eurot ning Rocca al Mare Kool AS on liisinguandjale tasunud põhisosamakseid summas 486 891.29 eurot + intressid. Vastavalt kasutuskorrale ei ole teine kinnistu kaasomanik pidanud kunagi kandma ega kandnud lasteaia ehitusega ning ülalpidamisega seotud kulusid (t I kd lk 199).
20.Samuti nähtub esitatud asjaoludest, et hageja omandas talle kuulunud mõttelise osa enampakkumisel 20 250 euroga ning tulenevalt kinnistusraamatu kandest ja enampakkumise teatest pidi hageja olema teadlik, et tulenevalt kaasomanike kasutuskorrast on hageja kasutuses see osa kinnistust, millel lasteaed ei asu ning millele kehtib ehituskeeld.
21.Nähtuvalt AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangust on pärast kaasomandi lõpetamist tekkinud kinnisasjade turuväärtus hagejale kuuluva Instituudi tee 149 kinnisasja puhul 25 000 eurot ning kostjale kuuluva Instituudi tee 151 kinnisasja puhul 910 000 eurot (t I kd lk 46). Nähtuvalt eksperthinnangust (t I kd lk 46-85) tuleneb kostjale kuuluva kinnisasja väärtus eelkõige asjaolust, et kinnistul asub lasteaed.
22.Kohus leidis, et olukorras, kus nähtuvalt eeltoodust on hageja ostnud kinnistu mõttelise osa teadmises, et tema kasutuses saab olla üksnes see osa kinnistust, mis hilisemal kaasomandi lõpetamisel tema omandisse on jäänud, ning kostja kinnisasja väärtus tuleneb sellel asuvast lasteaiast, millesse on panustanud üksnes muud isikud peale hageja, ei ole põhjendatud määrata hagejale hüvitist seoses kaasomandi lõpetamisega. Hageja on omandanud talle kuuluva kaasomandiosa hinnaga 20 250 eurot ning
eksperthinnangu kohaselt on nüüdseks hageja ainuomandis oleva kinnistu väärtus 25 000 eurot, seega puudub alus asuda seisukohale, et hagejale jäänud reaalosa väärtus peaks tingima hagejale hüvitise väljamõistmise. Kohus lähtus asjaoludest, et tulenevalt AÕS § 77 lõikest 3 on kaasomandi lõpetamisel endistele kaasomanikele hüvitise välja mõistmine kohtu diskretsiooniotsustus ning kohus võib mh lähtuda asjaolust, kuidas oli varasemalt määratletud kaasomanike kasutuskord. Antud juhul asus kohus seisukohale, et hagejale AÕS § 77 lõikest 3 tulenevalt hüvitise väljamõistmiseks alus puudub.
23.Menetluskulud jäid hageja kanda. Kostja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja. Samuti ei nähtu tsiviilasja toimikust, et kostja oleks menetluskulusid kandnud, seega asus kohus seisukohale, et kostjal menetluskulud puuduvad. Apellatsioonkaebus
24.15.06.2016 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Samuti palub hageja tühistada maakohtu 30.11.2015 määruse, millega kohustati hagejat täiendavalt tasuma riigilõivu 2000 eurot ja tegema otsuse nimetatud summa tagastamiseks. Menetluskulud palub jätta kostja kanda.
25.Kohus tugineb ekslikult Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-104-05 punktile 9. Seal on leitud, et hüvitise määramine on kohtu võimalus, mitte kohustus, kuna vaidlust hüvitise määramise osas saab lahendada pärast seda, kui uued kinnistud on kantud kinnisturaamatusse. Selliselt on eeltoodud lahendi tähendust selgitanud õiguskantsler 30.11.2015 kirjas nr 6-1/151453/1505324. Kostja on tuginenud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-102-05, milles Riigikohus selgitab, et tagada tuleb rahaline hüvitis omandiõiguse kaotuse eest. Riigikohtu selgitus, et üldjuhul tuleb lähtuda asja tervikväärtusest, ei tähenda, et omandikaotust ei tuleks kompenseerida. Hageja arvates saab hüvitise vähendamise materiaalõiguslikuks aluseks olla vaid hüvitisega tasaarvestatava nõude olemasolu või kaasomanike sellekohane kokkulepe. Kuigi kostja luges hageja nõude hea usu vastaseks, leidis ta samas, et tal on õigus hageja nõuet tasaarvestada. Kui kohus oli teinud kostjale ettepaneku esitada kulusid tõendavaid dokumente, jättis kostja need esitamata. Kohus hageja nõuet hea usus vastaseks ei lugenud, kuigi 12.01.2016 e-kirjas märkis, et hageja nõue ei pruugi olla kooskõlas hea usu põhimõttega. Otsuse selguse huvides oleks kohus pidanud kostja väitele vastama.
26.Kohtu põhjendus, et hagejale hüvitise määramine asja tervikväärtuse alusel annab ebaõiglase tulemuse, kuna hageja ei ole kandnud ehitamisega seotud kulutusi, on sisutühi, kuna hageja ostjana ei saanud ehitisse panustada. Kohus ei nimeta, kes hoone ehitamisel kulutusi kandis, kuid loeb oluliseks, et hageja ei ole seda teinud. Kohus jättis vastamata hageja väitele, et ostjale ei saa ette heita, et ta ostetud asja ei panustanud. Võimaliku ebaõigluse üle otsustamisel tuleb esmalt tuvastada, kas kostja vara on hageja arvel suurenenud. Kui see on suurenenud nõutava hüvitise rahalises väärtuses, ei saa kostja suhtes ebaõiglusega tegemist olla.
27.Jääb selgusetuks, millise järelduse teeb kohus otsuses märgitust, et Rocca al Mare Kooli AS-i juhataja kinnitusel on lasteaia soetusväärtuseks 954 807.08 eurot ning Rocca al Mare Kooli AS on kandnud põhiosamakseid 486 891.29 eurot + intressid. Vastavalt kasutuskorrale ei ole teine kinnistu kaasomanik pidanud kunagi kandma ega kandnud lasteaia ehitusega ning ülalpidamisega seotud kulusid. Hageja leiab, et lasteaia ülalpidamiskulutustel puudub antud asjas tähendus, kuna ehitisest tulenev kasu jäi kasutuskorra alusel lasteaiapidajale. Kohus jättis vastamata hageja väitele, et hoone püstitati enne kasutuskorra sõlmimist, kui kinnistu ainuomanikuks oli kostja. Kes
ehituskulusid kandis, jäi kohtus selgumata. Asjas ei ole tähtsust, kui palju kulutas Rocca al Mare Kooli AS või hageja mõttelise osa soetamiseks. Asja ostuhind ei saa anda põhjust omandikaotusest tuleneva hüvitise vähendamiseks.
28.Lähtekoht, et kostja hüvitise suurus sõltub hageja tasutud hinnast, ei põhine kehtival õigusel. Kui eeltoodud põhjendusest lähtudes hüvitise määramine otsustakse enampakkumise hinna alusel, siis enampakkumiste korraldamisel kaoks mõte. Kinnisasja ostmisel omandab ostja mõttelise osa maast koos seal asuvate ehitistega ega pea arvestama, kes hoone ehituskulusid varasemalt kandis. Kostjal oli võimalik enampakkumisel osaleda ja hinda kujundada, kuid ta ei teinud seda.
29.Kohus leidis, et antud juhul on tegemist olukorraga, kus on põhjendatud teha kaasomandi jagamisel tekkinud kinnistute väärtused kindlaks lähtuvalt kaasomandiosade väärtusest arvestades kasutuskorda. Väljendatu on arusaamatu, kuna tekkinud kinnistute väärtused ei saa sõltuda varasemalt kaasomandis olnud asja mõtteliste osade väärtustest. Käibe- ja õiguskindlus on tagatud, kui kaasomandi osadega tehingute tegemisel on teada, kuidas õiguslik regulatsioon osa hinda võib mõjutada. Kaasomandi mõttelise osa väärtuse hindamise põhimõte peab olema ühesugune nii asja ostmisel kui kaasomandi lõpetamisel, kuna kaasomanik võib nõuda kaasomandi lõpetamist igal ajal. Kaasomandiosa väärtus ei saa hinnanguliselt muutuda pelgalt seetõttu, et kaasomand lõpetatakse. Riigikohtu selgituste järgi on erandina võimalik mõtteliste osade väärtust hinnata asja tervikväärtusest lähtumata. Hageja arvates on eeltoodu rakendatav nt siis, kui on teada kaasomandi lõpetamise kokkuleppe tingimused. Sellisel juhul oleks väär kaasomandi osa väärtus määrata mõttelise osa suurusest tulenevalt. Kuigi kohus märgib, et hageja ostis teadvalt kasutuskorra alusel kasutatava asja, siis sellest kokkuleppest nähtuvalt sai hageja olla teadlik vaid asja kasutamistingimustest. Kokkuleppes ei lepitud kokku, et kasutustingimused kellegi omandi väärtust mõjutaksid. Seega ei saanud ehitusala ja hoone paiknemine kostja kasutataval maatükil tõsta vaid kostja kaasomandiosa väärtust ja puudub loogiline põhjendus, miks see väärtus peaks muutuma, kui kasutuskorra kohta on märge kinnistusraamatus.
30.Hagejale hüvitise maksmine ei saa olla ebaõiglane, kui kostjal tekkis kahju mõttelise osa müümisel Concept Plus OÜ-le ja hagejale hüvitamata jätmise korral kompenseeritakse kostjale tema töötajate poolt tekitatud kahju ning kostja rikastuks hageja arvel. Kui kasutuskord mõjutab kaasomandiosa väärtust, siis kostjal kaasomandiosa müümisel Concept Plus OÜ-le kahju tekkida ei saanud ja kostjal ei ole midagi hagejale hüvitada.
31.Kohtu viidatud AÕS-i kommenteeritud väljaande selgitus sellest, et ebaõiglase tulemuse vältimiseks on võimalik kaasomandiosade väärtus määrata kasutuskorda arvestades, on arusaamiseks liialt abstraktne. Ei tooda ühtegi näidet, millal selline kaasomandi väärtuse määramise viis võiks rakenduda. Ebaselgeks jääb, kas sellisel hindamisel tuleb lähtuda reaalselt kasutatavate maatükkide väärtusest, mis tähendaks kasutuskorraga kinnisasja sisulist jagamist, või tuleb arvestada kasutuskorra kui õiguse väärtust, milles on kaasomanikud kokku leppinud. Samuti on ebaselge, mida on mõeldud ebaõiglase tulemuse all. P.Varuli ja M.Punabi 31.10.2012 analüüsis leiti Riigikohtu lahendile nr 32-1-151-02 tuginedes, et kaasomandi lõpetamisel hüvitise määramisel tuleb kaasomandiosade väärtused määrata kinnisasja tervikväärtusest lähtudes ka siis, kui kinnistule on hoone ehitanud üks kaasomanik. Sisustamaks kommenteeritud väljaandes märgitut, pakkus P.Varul nt olukorra, kus kaasomanikud lepivad kokku hoone ehitamises, kuid üks kaasomanik kuludes ei osale. Eeltoodu ei kehti aga hilisemal asja omandamisel.
32.Kohus märgib 12.01.2016 e-kirjas kohtupraktika kohta, et kohus lahendab iga asja lähtuvalt konkreetse kaasuse asjaoludest. Kasutuskorra ja tehtud kulutuste mõju kaasomandi lõpetamisele tuleneb seadusest ja võrdsuspõhimõte seisneb selles, et analoogsed õigussuhted lahendatakse kõigi suhtes ühte moodi. See, kas asja ostmisel ostja peab arvestama, et kasutuskord võib tema kaasomandiosa suurust mõjutada, saab tulla seadusest, mitte aga asjaoludest. Hageja viitab Tartu Ringkonnakohtu 09.04.1999 otsusele tsiviilasjas nr II-2-100/99, Tallinna Ringkonnakohtu 31.03.2006 otsusele tsiviilasjas nr 2-03-499, Tallinna Ringkonnakohtu 17.05.2011 otsusele tsiviilasjas nr 209-52419, Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2013 otsusele tsiviilasjas nr 2-07-30843 ja Tallinna Ringkonnakohtu 05.10.2015 otsusele tsiviilasjas nr 2-14-56560. Tsiviilasjas nr 2-12-42932, milles rahuldati kostja vastuhagi, märkis Tallinna Ringkonnakohus järgmist: „Õige on hageja väide, et kaasomandi mõtteline osa hõlmab nii maad kui ka ehitisi ning eksisteerib võimalus, et kinnistu reaalosadeks jagamisel vastuhagis toodud viisil, võib kostja saadava reaalosa väärtus ületada tema mõttelise osa suurust kaasomandis. See, et hageja sai kaasomandi mõttelise osa omanikuks täitemenetluses toimunud enampakkumisel, ei tähenda, et hagejal kui kaasomanikul oleks asjale väiksemad õigused ning hageja peaks leppima vähemväärtuslikuma osaga.“.
33.Maakohus leidis, et AÕS § 77 lõike 3 alusel hüvitise välja mõistmine on kohtu diskretsiooniotsustus ning kohus võib mh lähtuda asjaolust, kuidas oli varasemalt määratletud kaasomanike kasutuskord. Hageja arvates saab antud asjas juhinduda Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-145-04, kus selgitati õiglase hüvitise tähendust aktsiate ülevõtmisel. Lahendi punktis 28 on märgitud, et hüvitise „õiglus“ ei tähenda seaduse mõttes kohtuniku subjektiivset otsustust, mis talle õiglane tundub, vaid otsustusvabadust konkreetse summa määramiseks üldistes ja objektiivsetes piirides. Lahendi punktis 29 tuuakse välja, et hüvitis on õiglane, kui see tagab täieliku kompensatsiooni omandisse sekkumise eest. Et hageja viidatud ringkonnakohtute lahendid välistavad üleüldse kasutuskorra arvestamist kaasomandi lõpetamisel, on kohus jõudnud väga erandlikule seisukohale. Kui kaasomandi mõttelise osa väärtus peaks ilmnema läbi kohtu diskretsiooniõiguse, puudub asja ostjal kindlus, mida ta omandab. Kas kasutuskord mõjutab omandatava vara väärtust, peab olema äratuntav kõigile, mitte olema kohtu kaalutlusõigus. Kui AÕS § 77 lõige 3 võimaldab omandikaotusest tuleneva hüvitise määramise seada sõltuvusse kasutuskorrast ja kohtu diskretsiooniotsusest, tähendaks see põhjendamatut omandiõigusse sekkumist ja oleks vastuolus põhiseaduse (PS) §-ga 32, mistõttu hageja palub vajadusel kaaluda selle õiguse kohaldamata jätmist.
34.Kohus nõudis ekslikult 30.11.2015 määruses hagejalt täiendava riigilõivu 2000 eurot tasumist. Justiitsministeeriumi 08.05.2015 kirjas nr 10-4/2780-3 toodud selgituse kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamisest tuleneva hüvitise hagi käsitleda mittevaralise nõudena. Vastustaja seisukoht
35.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
36.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks alused puuduvad. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt asja lahendamisel menetlusõiguse normide olulisi rikkumisi ega materiaalõiguse normide ebaõiget kohaldamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lõige 6).
Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja vaidlustatud otsus muutmata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 1).
37.Vastuseks apellandile märgib kolleegiun järgmist. Apellatsioonkaebuses on hageja jäänud samade eluliste ja õiguslike väidete juurde, mis ta oli esile toonud maakohtus. Maakohus vastas neile kooskõlas TsMS §-s 436 ja § 442 lõikes 8 sätestatuga. Ringkonnakohus puudusi maakohtu otsuses ei tuvastanud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et käesolevas vaidluses on tegemist sellise erandliku elulise olukorraga, mis andis aluse rakendada AÕS § 77 lõike 3 poolt võimaldatavat diskretsiooniõigust ja jätta hagejale kaasomandis olnud kinnistu reaalosadeks jagamise järgselt lisaks saadud maatükile täiendav rahaline hüvitis määramata. Kolleegiumil puuduvad etteheited maakohtule seonduvalt AÕS § 77 lõike 3 tõlgendamisega. Maakohus lähtus tõlgendamisel asjakohaselt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 3, mille kohaselt tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Kaalutlusõiguse rakendamine tähendab asja lahendamist lähtuvalt hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetest ning arvestades mh kummagi endise kaasomaniku huvidega, kaasomandi lõpetamisele eelnenud kasutuskorraga jm oluliste, ainult konkreetsele elulisele olukorrale omaste asjaoludega. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt kaalutlusõiguse piiride ületamist, mistõttu puudub kõrgema astme kohtul õigus maakohtu otsustusse sekkuda.
38.Apellatsioonkaebuses on esitatud taotlus vajadusel kaaluda AÕS § 77 lõike 3 vastavust PS §-ga 32. Kolleegium viidatdu sätte vastuolu PS-ga ei näe. AÕS § 77 lõige 3 võimaldab arvestada kaasomandi reaalosadeks jagamise eelset ja selle järgset igakordset ainulaadset olukorda ning lahendada see mõlema poole huve kaaludes õiglaselt.
39.Apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi kanda. Vastustajal kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
40.TsMS § 442 lõike 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga lisaks poolte nõuetele kõik veel lahendamata taotlused. Apellatsioonimenetluses on lahendamata apellandi 22.06.2016 vastuväide kohtu tegevusele (t II kd lk 131-132, 153-154). Vastuväite kohaselt kohustas ringkonnakohus 21.06.2016 määrusega ebaõigesti apellanti tasuma täiendavat riigilõivu 3100 eurot. Kaebuses oli apellant taotlenud maakohtu poolt määratud hagihinna muutmist, kuid apellatsioonikohus lähtus kaebuse hinna määramisel maakohtus määratud hagihinnast. Samuti ei olnud põhjendatud 21.06.2016 määruse allkirjastamine konsultandi poolt.
41.Kolleegium vastuväite rahuldamiseks alust ei näe. 21.06.2016 määrusega (t II kd lk 148) jättis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse käiguta, leides, et tsiviilasja hinnaks apellatsioonimenetluses on sama hind, mis oli maakohtus ning et apellant on tasunud kaebuse menetlusse võtmiseks seaduses ettenähtust vähem riigilõivu (TsMS § 139 lõige 2, riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lõiked 1 ja 15 ning selle lisa 1). Tulenevalt TsMS § 221 lõikest 3 ja vastavalt Tallinna Ringkonnakohtu kodukorrale võib sellise määruse teha pädev kohtuametnik. Kuna tsiviilasja hind nähtus kaebusest (633 970 eurot + viivis) ja apellatsioonikohus ei tuvastanud maakohtu poolt hinna ebaõiget määramist, puudus kohtunikul vajadus määrust teha. Kolleegium ei näe ka käesolevas lahendis alust tsiviilasja hinna muutmiseks. Menetluses ei ole kaasomandi lõpetamise nõue, vaid rahalise hüvitise saamise nõue. Seega kohaldas maakohus õigesti hagihinna arvestamisel TsMS § 124 lõiget 1 ja § 133, mitte § 132 lõike 4 punkti 4. Viide Justiitsministeeriumi
kirjale ei ole asjakohane. Nagu on märgitud ka nimetatud kirjas, mõistab Eesti Vabariigis õigust üksnes kohus (PS § 146, TsMS § 438 lõige 1).
Liis Arrak /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.