Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

reguleerib kaasomanike vahelisi suhteid. Vastavalt Tallinna Linnakohtu 12. oktoobri 2005. a. otsusele tsiviilasjas nr. 2/242-8032/03 ja Tallinna Ringkonnakohtu 31. märtsi 2006. a. otsusele tsiviilasjas nr. 2-03-499 on Väino Pent kõnealuse hoone ainuomanik. Kohtuotsusest tulenev õigusmuudatus on registreeritud riiklikus ehitisregistris 18. juulil 2006. a. Selle aja seisuga ei olnud hagejal kaasomaniku vastu sissenõutavaks muutunud nõudeid. Hagiavalduse esitamise ajal puudus hageja ja kostja vahel kaasomandisuhe ning see puudub ka käesoleval ajal. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg. 4 ja § 75 lg. 1 alusel saab nõuda üksnes tegelikult kantud kulutuste hüvitamist. Hageja ei ole kulutuste kandmist ning tehtud kulutuste summat tõendanud. Ehitise säilitamiseks väidetavalt kantud kulutusi on hageja soovinud tõendada Erich Laanemetsa 1-leheküljelise arvamusega, mis on koostatud 21. augustil 2006. a., sellest ei selgu aga, millal ja millised tööd on tehtud ja millised kulutused kantud, samuti, millel arvamus põhineb. Eelnimetatud kohtuvaidluses on tuvastatud, et krundi korrashoiu kohustust täitis ka kostja ning hageja ei täitnud krundi korrashoiu kohustust järjepidevalt. Pealegi ei ole hageja teinud krundi korrashoiuks kulutusi, vaid on töid väidetavalt ise teinud. Tööde laadi ja mahtu ei ole ta tõendanud. Hageja teostab oma õigust vastuolus hea usu põhimõttega. Selle põhimõtte kohaselt peab kaasomanik teavitama teist kaasomanikku kõigist asjaoludest, mille vastu võib eeldada tema õigustatud huvi. Hageja ei ole ajavahemikul, mil ta väidetavalt kandis ehitise säilimiseks ja korrashoiuks vajalikke kulutusi, kordagi pöördunud kaasomaniku poole ettepanekuga taolisi kulutusi teha või tehtud kulutusi hüvitada. Hageja ei ole 5-aastase ajavahemiku jooksul kostjat isegi teavitanud sellest, et ta on niisuguseid kulutusi kandnud. Kostja kaalub hageja vastu vastuhagi esitamist kahju hüvitamiseks ajavahemiku eest alates 15. septembrist 2003. a. kuni kaasomandi lõppemise päevani, mida Tallinna Linnakohtu 12. oktoobri 2005. a. otsus ei käsitle. Kaja Vahar ja Veikko Vahar ei ole vaidlusaluse objekti kaasomanikud ning seetõttu ei ole hagejal võimalik tugineda hagiavalduses märgitud õigusnormile, mis reguleerib kaasomanike vahelisi suhteid. Hagiga ei ole võimalik saavutada eesmärki, mille kohaselt kaasomaniku poolt tehtavad kulutused saaks jätta kostjate kui kaasomandiga puutumust mitte omavate isikute kanda. Esitatud ei ole õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõuet, mille puhul üldse äriühingu juhatuse liikme vastutus äriühingu võlausaldaja ees kõne alla tuleks. Esimese astme kohtu otsus

sõlmisid Eesti Vabariik ja OÜ Virande ehitise mõttelise osa ostu-müügilepingu, mille kohaselt Eesti Vabariik müüs OÜ-le Virande endale kuuluva mõttelise osa ehitisest (hilisem aadress Luha 38/ Planeedi 18). Hageja leiab, et tema on teinud kaasomandis olevale ehitisele kulutusi, millega on säilitanud ehitist ja kaitsnud seda hävimise eest. Juhul, kui ta ei oleks kulutusi teinud, siis oleks ehitise teine korrus täielikult amortiseerunud ja kasutamiskõlbmatu ning esimene korrus samas seisukorras, nagu ta praegu on. Hoone säilimiseks on hageja teinud kulutusi 308.600 krooni eest ja on esitanud kohtule tõendina ekspert Erich Laanemetsa

alates 2001. a. Kuna hageja põhjendustes esineb vastuolu, siis ei ole tõendatud, et hageja hooldas vaidlusalust territooriumi alates 2001. a. Hageja on oma nõude suuruse arvutamisel lähtunud OÜ KV Service 13. juuli 2006. a. hinnapakkumisest, mille kohaselt oleks vaidlusaluse territooriumi hooldustööde hinnaks kuus 3100 krooni, millele lisandub käibemaks. OÜ Brem Kinnisvarahoolduse poolt on 2006. a. esitatud hinnapakkumine, mille kohaselt oleks territooriumi hooldustööde kuumaksumus 3269 krooni, millele lisandub käibemaks. Hageja võtab aluseks asjaolu, et kaasomand kestis alates 2001. a. juulist kuni 2006. a. aprillini ning leiab, et seetõttu on tema täitnud territooriumi hooldamise kohustust eelnimetatud ajavahemikul kokku 56 kuud. Seega on hooldustööde kogumaksumuseks minimaalselt (56 x 3100 x 18%) 204.848 krooni. Kuna kostjale kuulunud mõttelise osa suuruseks oli 65/100, siis tuleb kostjal kanda tema kaasomandi osa suurusele vastav proportsionaalne osa kulutustest. Hageja on esitanud tõendina fotod ja oma selgitustes on ta väitnud, et teostas hooldustöid isiklikult. Hageja on hooldustööde maksumusele lisanud 18% käibemaksu. Hageja on küll märkinud, et ta on füüsilisest isikust ettevõtja, kuid ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et territooriumi hooldustööde tegemine oleks tema põhitegevusala ja et ta oleks neid teostanud ettevõtjana, mistõttu käibemaksu lisamine on põhjendamatu. OÜ KV Service hinnapakkumine sisaldab muuhulgas tasu ka lehtede koristamise ja äraveo ning ladustamise eest ning graniitsõelmete kasutamise eest. Seega ei saa hageja poolt tehtud hooldustöö hinnaks lugeda hinnapakkumises esitatud hinda. Lehtede äravedu ja ladustamist ning graniitsõelmete soetamist ei ole hageja tõendanud, seega ei saa hooldustööde hinnaks pidada OÜ KV Service hinnapakkumises toodud hinda. Samuti on põhjendatud kostja vastuväide, et 2006. a. tehtud hinnapakkumine ei saa olla aluseks alates 2002. a. territooriumi korrashoiu eest tasu nõudmisel. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue x territooriumi hooldustööde maksumuse nõudes tõendatud. Kuna hagi kostja OÜ Virande vastu on tõendamata, siis ei hinda kohus kostjate Kaja ja Veikko Vahari kui OÜ Virande juhatuse liikmete vastu esitatud nõuet. Apellatsioonkaebus Apellatsioonkaebuses palub Väino Pent maakohtu otsuse tühistada ja saata asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. TsMS § 232 lg. 1 kohaselt tuleb kohtul hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ja lg. 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Maakohtu seisukoht, et Erich Laanemetsa arvamuse õigsust ei saa hinnata, kuna apellant ei ole osanud selgitada arvamuses toodud andmete päritolu ja metoodikat, on ebaõige. E. Laanemets tutvus Planeedi 18 ehitisega oma arvamuse tegemisel korduvalt ja seega põhineb tema arvamus tegelikult teostatud töödel. Ehitusmaterjalide hinna suurendamise puhul on E. Laanemets tuginenud Eesti Statistikaameti poolt iga-aastaselt avaldatavatele ehitushinnaindeksitele, tööjõukulu on esitatud aga ehitusnormatiivide SNiP 4-2 alusel. Mõlema kohta saab usaldusväärset teavet menetlusvälistest allikatest ning seetõttu tuleb need asjaolud lugeda TsMS § 231 lg. 1 kohaselt üldtuntuks. Asjas puudus vaidlus, et hageja on ehitise säilitamiseks ja hooldamiseks teinud kulutusi. Kostjate esindaja on omaks võtnud, et hageja on töid teostanud, kostjad vaidlesid vastu ainult kulutuste suuruse osas ning seetõttu on hagi täielikult rahuldamata jätmine ebaõige. Töö hindamine on komplitseeritud, seetõttu tuleb eelkõige hinnata väärtust, mida apellant oma tegudega lõi. Taoline väärtus on tõendatud nii Erich Laanemetsa arvamuse kui asjas esitatud hinnapakkumistega. Kahjustatud isiku olukorda tuleb lihtsustada juhtudel, mil tehtu täpset suurust on raske tõendada. Kaasomandis oleva ehitise säilitamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue ei pea jääma rahuldamata ainuüksi põhjendusel, et kulude täpset suurust ei ole kulutusi kandnud isik tõendanud.

Kohus on väidetavalt tuvastanud vastuolu ehitise juures ja sellega piirneval territooriumil teostatud hooldustööde aja osas ja põhjendamatu on hooldustööde maksumusele 18% tulumaksu lisamine. Samuti on kohus leidnud, et 2006. a. tehtud hinnapakkumine ei saa olla aluseks perioodi eest alates 2002. a. territooriumi korrashoiu eest tasu nõudmiseks. Apellant selliste järeldustega ei nõustu. Hagi osalise või mittetäieliku tõendamise korral on võimalik see ka selliselt rahuldada. Vastustajate seisukoht Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Esitatud ekspertarvamus on selgelt ebapiisav, et selle alusel saaks tuvastada kulutuste kandmist apellandi poolt. Samuti ei ole asjaolu, et hageja on ise hoones töid teinud, samastatav asjaoluga, et ta on kandnud kulutusi, mille hüvitamist tal oleks õigus nõuda kaasomanikelt. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et vaidlust lahendades on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme ning rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Otsus tuleb seetõttu tühistada, tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. TsMS § 656 lg. 2 lause 2 kohaselt on ringkonnakohtul õigus apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata tühistada esimese astme kohtu otsus ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule ka selle paragrahvi esimeses lõikes nimetamata menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumit või selle puudumist ja otsus on seega vastuolus TsMS § 436 lõikega 1, mille kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud. Lisaks sellele ei ole maakohus täiel määral täitnud ka eelmenetluse ülesandeid. Hagis tugines hageja asjaolule, et alates 9. juulist 2001. a. olid pooled Tallinnas Luha 38/Planeedi 18 asuva ehitise kaasomanikud ja et hageja tegi kaasomandis olnud ehitisele kulutusi, samuti territooriumi heakorratöid. Hagis taotles hageja kaasomandile tehtud kulutuste ja hooldustöödele kulutatu väljamõistmist. Kaasomandile tehtud kulutuste nõude materiaalõiguslikuks aluseks on AÕS § 72 lg. 4, mille kohaselt kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Sellele sättele on ka hageja oma hagiavalduses viidanud. Osundatud sätte alusel hagi rahuldamise eelduseks on, et kaasomanik oleks kaasomandis olevale ühisele asjale teinud vajalikke kulutusi. AÕS kuni 30. juunini 2002. a. kehtinud § 27 p. 1 ja alates 1. juulist 2002. a. kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p. 1 kohaselt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Seega pidi hageja hagi alusena esile tooma faktid selle kohta, millal ja milliseid kulutusi ta kaasomandis olnud ehitisele tegi, aga samuti, et tegemist oli kulutustega, millega säilitati ehitist või kaitsti seda hävimise eest, kusjuures kulutused ei välju ehitise säilitamiseks ja korrashoiuks vajalike kulutuste raamidest. Mis hooldustöid puudutab, siis on hageja nõude materiaalõigusliku alusena tuginenud AÕS § 75 lõikele 1, mille kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Hageja poolt kaasomandile tehtud kulutuste osas esiletoodu eespoolkirjeldatule ei vasta: hagiavalduses, kus vastavalt TsMS § 363 lg. 1 punktile 2 tuleb märkida hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus), ei ole märgitud, millal ja millise kulutuse hageja tegi, sealhulgas, kellele ja mille eest hageja raha maksis või milles muus kulutus seisnes, aga samuti, milliste asjaoludega on põhjendatud iga konkreetse kulutuse vajalikkus, s. t., milline seos on igal konkreetsel kulutusel ehitise säilitamise või hävimise eest kaitsmisega. Maakohus

ei juhtinud hageja tähelepanu esiletoodud faktikogumi ebapiisavusele, kuigi TsMS § 392 lg. 1 punktide 1 ja 3 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses muuhulgas eelkõige välja hageja nõuded ja menetlusosaliste seisukohad nende nõuete suhtes ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt võib kohus selleks nõuda menetlusosalistelt selgitusi ja küsitleda pooli. Sega ei täitnud maakohus täiel määral eelmenetluse ülesandeid. Apellatsiooniastmes ei ole selle puuduse kõrvaldamine võimalik, sest selles kohtuastmes uute faktiliste asjaolude esiletoomine või nende olulisel määral täiendamine on võimalik üksnes TsMS § 652 lõikes 3 sätestatud erandlikel asjaoludel, mida vaidlusaluses asjas ei esine. Otsuses ei kvalifitseerinud maakohus pooltevahelist õigussuhet vaidlusalusele ehitisele kulutuste tegemise osas ega käsitlenud hageja poolt esiletoodut õigusnormi koosseisu elementidele vastavuse seisukohalt, rikkudes seega TsMS § 438 lõiget 1, mille kohaselt kohus otsustab muuhulgas, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada, ja TsMS § 442 lõiget 8, mille kohaselt kohus peab otsuses märkima seadused, mida ta kohaldas. Osundatud sätetest tuleneb muuhulgas, et otsusest peab olema mõistetav, kuidas on kohus õigusnormi kohaldanud. Maakohus on küll viidanud AÕS § 175 lõikele 1 (mõeldud ilmselt § 75 lõiget 1), kuid ei ole seda otsuse järeldustega kuidagi seostanud. Nii ei ole otsusest loogiliselt mõistetav, millise hageja nõude suhtes ja kuidas kohus osundatud sätet kohaldas. Eespooltoodud põhjendusel leiab kolleegium, et kaasomandile tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõude aluseks võib olla AÕS § 72 lg. 4, kuid selle sätte kohaldamise eeldusi ei ole maakohus otsuses kontrollinud. Vaidluses olulisi asjaolusid määratlemata on kohus teatud ulatuses hinnanud esitatud tõendeid, tõenditele antud hinnang on aga vastuoluline. Nii on kohus otsuse punktis 10 esmalt leidnud, et hageja on esitanud tõendid, mis kinnitavad tema poolt tehtud kulutusi materjalidele ja teostatud töödele, viidates köite II lehekülgedele 10 – 96, seejärel on kohus tõdenud, et suur osa dokumentides kajastatud kulutustest ei ole seostatavad hoones väidetavalt teostatud töödega, ja edasi on kohus järeldanud, et esitatud kuludokumentidest ei nähtu, et need oleksid seostatavad ehitise parendamisega, kusjuures viidatud on jällegi II köite lehekülgedele 10 – 96, seega on see järeldus tehtud kõigi eespoolviidatud tõendite kohta. Seega on kohus üheaegselt leidnud, et kulutuste tegemine on tõendatud, ja samas, et see ei ole tõendatud. Milliseid kulutusi ja konkreetseid tõendeid kohus silmas pidas ning millisele tõendile millise hinnangu andis, ei ole võimalik otsusest mõista. Otsuse põhjendus ei vasta ka selles osas TsMS § 442 lõikele 8, milles sätestatu kohaselt peab kohus muuhulgas otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kolleegium leiab, et analüüs eeldab seda, et esitatud tõendeid hinnataks nende koosmõjus ning tõendite kogumile antaks vastuoludeta ja loogiliselt põhjendatud hinnang. Maakohtu otsus niisugust hinnangut ei sisalda. Otsuse põhjendus sisaldab suures osas poolte seisukohti, millele kohus ei ole mingit hinnangut andnud (punktid 7, 8, 12). Siiski tuleb rõhutada, et tõendite hindamise eelduseks on tõendamisele kuuluvate faktiliste asjaolude kogumi määratlemine. Mis puutub hageja nõudesse territooriumi korrashoiu eest raha saamiseks, siis ei ole kohus ka selle nõude osas tuvastanud asjaolude kogumit või selle puudumist, mis võimaldaks nõude rahuldada või rahuldamata jätta. Kohus on tõdenud vaid, et tõendatud ei ole, et hageja oleks hooldanud territooriumi alates 2001. a., nagu ta väidab, tuvastatud ei ole aga, kas ja kui, siis mis ajast mis ajani hageja üldse territooriumi hooldas, milles see seisnes ning kas see annab hagejale nõude aluse AÕS § 75 lg. 1 järgi. Seda tuvastamata on pidetu arutlus tööde maksumuse kohta. Kostjate Kaja Vahari ja Veikko Vahari vastu esitatud hagi osas ei sisalda maakohtu otsus ühtegi sisulist põhjendust, sealhulgas põhjendust selle kohta, kuidas on nende isikute vastu esitatud nõue OÜ Virande kui kaasomaniku vastu esitatud nõudega sellises seoses, et

viimase vastu hagi rahuldamata jätmine välistab vajaduse füüsiliste isikute vastu esitatud nõuet käsitleda. Selles osas sisuline otsus üldse puudub. Asja uuel läbivaatamisel tuleb eespoolkirjeldatud puudused kõrvaldada ja teha vastavalt tuvastatavatele asjaoludele õige ja põhjendatud otsus. Vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele tuleb otsustada ka menetluskulude jaotus.

Kristel Pedassaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.