Eesistuja U.Loonurm, liikmed R.Allikvere ja M.Merimaa
Tsiviilasi Vaidlustatud kohtulahend
V. B. hagi OÜ A vastu omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks. Tallinna Linnakohtu 14.12.2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
V. B. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16.03.2006, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja V.B. Kostja seaduslik esindaja V.L. ja lepinguline esindaja I.V.
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Linnakohtu 14.12.2005 otsus lõppjäreldustes muutmata ja tühistada kohtuotsuse põhjendus AÕS RakS § 152 alusel.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.välja mõista V. B.lt õigusabikulude katteks 4956 (neli tuhat üheksasada viiskümmend kuus) krooni OÜ A kasuks.
4.Apellandi V. B. menetluskulud jätta tema enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse peale võib TsMS § 670 lg 1 kohaselt esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.V. B. esitas 15.06.2004 Tallinna Linnakohtule hagi OÜ A vastu, milles palus kohustada kostjat kõrvaldama Tallinnas Loo 10a asuv ehitis.
2.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 19.03.1999 vallasvarana Tallinnas XXX asuva elumaja osa. Samuti sai hageja nõudeõiguse 1⁄2 mõttelisele osale õigusvastaselt võõrandatud maale asukohaga Tallinnas XXX, suurusega 800,85m2 (endine kinnistu nr 666), mis loeti omandireformi objektiks. Nimetatud kinnistul asuvad hooned Loo 10 ja Loo 10a. Neist viimane on ühendatud XXX asuva elumajaga telliskivist koridori kaudu. Ehitise omanikuks on kostja. Ehitis on püstitatud projektita ja selle kasutamiseks ei ole antud kasutusluba. Loo 10a ehitise püstitamisel on kasutatud XXX elumaja konstruktsioone ja seadmestust. Juurdeehituse tõttu on hageja elumaja esimese korruse aknad suletud seinaga. Osaliselt on lõhutud elumaja seina ja katust, mistõttu katuselt valgub vihmavesi mööda hageja elumaja seina ja lõhub seda. Kuna ehitis paikneb tihedalt elumaja vastas, on takistatud elumaja hooldus- ja remonditööde tegemine. Ehitise tõttu jääb hagejale endisest kinnistust nr 666
tagastamata 1⁄2 mõttelist osa. Kostja vastuväited
3.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus selle rahuldamata jätta. Kostja omandas Loo 10a asuva büroohoone avalikul enampakkumisel Tallinna linnalt. Kostja ei ole kumbagi hoonet ehitanud ja sellega hageja omandiõigust rikkunud. Hageja oli elumaja ostmisel teadlik, et samal aadressil paiknevad büroohoone ja töökoda ning talle oli elamu olukord teada. Ehitis on püstitatud seaduslikul alusel. Ehitis on kasutusele võetud aastal 1987 ja hageja on vastavaid tehnovõrke ja rajatisi kohustatud taluma. Tallinna Linnavalitsuse 11.04.2001 korraldusega nr 1282-K tagastati hagejale õigusvastaselt võõrandatud maa asukohaga Tallinnas XXX, suurusega 294m2 ja endise kinnistu maa suurusega 242m2 suhtes algatati kompenseerimismenetlus. Korraldus on jõustunud. Hageja nõue on suunatud valduse kaotamisele, sest kostja ehitise näol on tegemist vallasasjaga. Esimese astme kohtuotsuse põhjendused
4.Tallinna Linnakohus jättis 14.12.2005 otsusega hagi rahuldamata. AÕS § 68 lg 1 sätestab, et omand on isiku täielik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Hageja on Tallinnas, XXX asuva elamu omanik ja kostja Loo 10a asuva hoone omanik. Hageja esitas kostja vastu nõude AÕS § 89 alusel ja nõuab kostja omandis oleva hoone lammutamist, et tagada enda omandi kaitse.
5.AÕS § 89 järgi on nõue välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma. Kooskõlas AÕS RakS § 152 lg 1 on omanik kohustatud taluma tema kinnisasjale või veel kinnistusraamatusse kandmata maale enne 1999. aasta 1. aprilli püstitatud tehnovõrku või rajatist (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, telekommunikatsiooni- või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis) sõltumata sellest, kas kinnisasi on vastava asjaõigusega koormatud või mitte. Omanik peab muuhulgas võimaldama tehnovõrgu või -rajatise (edaspidi tehnorajatis) teenindamiseks, remontimiseks ja rekonstrueerimiseks vajalikke töid.
6.Kohtuotsuse kohaselt on omandiõiguse rikkumise kõrvaldamine hageja poolt nõutud viisil ebaproportsionaalselt suur. Kohtule esitatud eksperthinnangust ei nähtu vajadust kostja hoone lammutamiseks. Eksperthinnangu p 3.4.1 kohaselt on XXX ja Loo 10 hoonete omavaheliseks eraldamiseks vaja lammutada olemasolev ühenduskoridor, taastada XXX elamu välisseina kahjustatud osad, ehitada tagasi elamu tagaküljel olnud varikatus ja ühendada lahti Loo 10 hoonet toitev veetorustik ja elektrikaabel. Ka eksperthinnangu koostanud Ü. L. ei pidanud kogu Loo 10a hoone lammutamist vajalikuks, vaid leidis, et kostja omandist tulenevad negatiivsed mõjud hageja omandile on võimalik lõpetada majade eraldamise teel.
7.Hageja ostis XXX elamu 19.03.1999 ostu-müügilepinguga ja lepingu p-s 3.2.1 kinnitas ta, et on ehitisega tutvunud ja selle seisundist teadlik. Kooskõlas TsÜS § 138 lõikega 2 ei ole lubatud õiguste teostamine selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Hagi rahuldamise korral kaotaks kostja omandi ja saaks selle tõttu kahju. Kohus ei analüüsinud kinnistu tagastamist puudutavat küsimust, kuna see ei ole vaidluse esemeks. Hageja apellatsioonkaebuse põhjendused
8.V. B. palub kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse kohaselt ostis hageja 19.03.1999 XXX asuva elumaja osa ja nõudeõiguse 1⁄2 mõttelisele osale ebaseaduslikult võõrandatud maatükist, mis moodustas kinnistu nr 666. Kuni tänaseni ei ole tehtud otsust selle maatüki tagastamise või kompenseerimise kohta. Sellel maatükil on veel 2
ehitist, mille aadressiks on Loo 10 ja Loo 10a. Loo 10a asuv ehitis ühendati 80-ndatel aastatel XXX asuva ehitise koridoriga. Selle hoone omanikuks sai 14.02.2004 kostja OÜ A.
9.Kohus ei arvestanud, et kostja ehitis on püstitatud projektita ning puudub ehitus- ja kasutusluba. Selle ehitisega suleti hageja elumaja I korruse eluruumi aknad ja lõhuti osa elumaja seina ja katust. Kohus ei arvestanud, et tulenevalt AÕSRS § 14 lg 1 ei saa kostja ehitisele kasutusluba ja talle ei laiene seetõttu ka AÕSRS § 152 lg 1. Teiseks ei vasta kahe hoone vahemaa tuleohutusnõuetele, mis võib viia hageja elumaja tulekahju korral hävimisele. Kõiki asjaolusid arvestades tuleb hageja arvates lammutada kostjale kuuluv ehitis. Hageja selgitas kohtule, et ehitise ostmisel otsustas ta vaidlustada naabruses paikneva ehitise olemasolu
10.Selle ehitise pärast jääb hagejale tagastamata kinnistu nr 666 krundi 1⁄2 mõttelist osa. Kostja kirjalik vastus apellatsioonkaebusele
11.OÜ A peab kohtuotsust õigeks ja apellatsioonkaebusega ei nõustu.
12.Ebaõige on apellandi väide, et vastustajale kuuluv hoone on püstitatud õigusliku aluseta. Ehitusregistri väljavõtte alusel (väljavõte toimikus) on vastustajale kuuluva ehitise kasutuselevõtu aasta 1987. Kuna ehitis oli Tallinna linna omandis ja on kantud ehitisregistrisse, registreeritud koodiga 101044241, ja enne seda hooneregistrisse, siis järelikult oli ehitis püstitatud õiguslikul alusel. Vastasel korral ei oleks Tallinna linn saanud seda müüa ega notar müügilepingut tõestanud. Enne ehitus- ja planeerimisseaduse jõustumist 22.07.1995 ehitatud ehitistele ei olnud vaja ehitus- ja kasutamisluba. Eelnimetatud seadus kehtestas arvates selle jõustumisest ehitus –ja kasutusloa kohustuslikkuse ehituse alustamisel ja kasutuselevõtmisel. (Ehitus- ja planeerimisseaduse § 2 lg 4 ja 5). Kõnealune ehitis oli ehitatud ja kastuselevõetud 1987.a. Hageja ja kostja omandis oleva ehitise ühendamisel on tekkinud ühised insenertehnilised võrgud ja sõlmed veevarustuse, kütte ja elektrivarustuse osas, mida on hageja kohustatud taluma.
13.Apellandi väide tuleohutusnormide mittejärgimise kohta, mis võib viia tema maja hävimisele, on hüpoteetiline. Vastustaja ei nõustu apellandiga selles, et vaidlusesse ei puutu kohtu viide sellele, et elumaja ostmisel teadis apellant maja seisundist ja oli sellega nõus. Tegemist ei ole kohtu oletusega, vaid tõestatud 19.03.1999 sõlmitud ostu- müügilepinguga. Selle lepingu p.3.2 kohaselt avaldasid ostjad, sh. apellant, et nad on ehitisega tutvunud ja et nad on ehitisi ostes nende seisundist teadlikud, samuti, et nad on teadlikud, et samal aadressil paiknevad admin. hoone ja töökoda ja et ehitised asuvad endisel kinnistul nr 666. Ringkonnakohtu otsus ja selle põhjendused
14.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud esitatud materjaliga, leiab, et kohtuotsus on lõppjäreldustes õige ja hagi rahuldamiseks puudub alus.
15.Vaidlus puudub selles, et hageja ostis 19.03.1999 ostu- müügilepingu alusel vallasvarana Tallinnas, XXX asuva elumaja osa ja ta sai nõudeõiguse 1/2 mõttelisele osale õigusvastaselt võõrandatud maatükist. Lepingu p 3.2.1 kohaselt teadis hageja elamu ostmisel ehitise seisundit (t.lk.21). Endisel kinnistul asub veel 2 hoonet- Loo 10 ja Loo 10a., millest Loo 10a ühendati 80-ndatel aastatel XXX asuva elumajaga telliskivist koridori abil.
16.Vaidlus puudub selles, et Loo 10 a asuva büroohoone omandas kostja 16.02.2004 Tallinna linnalt avaliku enampakkumise võitjana müügilepingu alusel. Müügilepingus kinnitas müüja, et ehitise suhtes puuduvad kolmandate isikute õigused. Asjas on tuvastatud, et pooled kumbki ei ole rikkunud vastaspoole omandit ja nad said omandi vastavalt müügilepingutele võrdses olukorras, s.t hageja ei saa nõuda teiselt omanikult olukorra taastamist, mis oli enne seda, kui nad said vara omanikuks. Tegemist on võrdsete omanikega. Kohus on õigesti märkinud, et kooskõlas TsÜS § 138 lg-ga 2 ei ole lubatud õiguste teostamine selliselt, et
õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Et hooned olid varem asunud eraldi, ei mõjuta hiljem tekkinud omandit ja hagejal puudub õigus nõuda kostjale kuuluva hoone lammutamist.
17.Nõustuda ei saa linnakohtuga selles, et käesolevas asjas on nõue välistatud, kuna asja omanik, s.t hageja on kohustatud rikkumist taluma. Ringkonnakohus leiab, et sellist kohustust, s.t omandi rikkumist, mida hageja peab taluma, ei ole käesoleva vaidluse puhul tuvastatud. Seaduse kohaselt võib selline kohustus tuleneda kas seadusest või ka kokkuleppest teiste isikutega. „Omanik ei või hageda, kui ta on kohustatud kannatama kasutamis- ja käsutamisõiguse kitsendusi, mis tulenevad näiteks seadusjärgsest naabrusõigusest, võlaõiguslikust lepingust või kinnistusraamatusse kantud servituutidest, reaalkoormatistest, jne“ (P.Pärna Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne, lk.175). Asjakohane ei ole kohtuotsuse põhjendamine ja viide AÕS RakS § 152 lg-le 1, kuna käesoleva vaidluse puhul tegemist ei ole tehnovõrgu ja rajatisega eelnimetatud seaduse mõttes ja selle teenindamiseks vajaliku ehitisega, vaid kostjale kuuluva büroohoonega.
18.Hageja poolt esitatud eksperthinnangu (dokumentaalne tõend TsMS § 90 lg 2 mõttes) ja hinnangu koostanud Ü.L. poolt kohtuistungil antud ütluste kohaselt on võimalik hooned eraldada ja ühenduskoridor lammutada. Asjas kogutud tõenditega on vastuolus hageja väited kostja hoone kui õigusliku aluseta püstitatud ehitise kohta. Oletuslik on väide hoone tuleohtlikkusest. Kumbki eelnimetatud väide ei annaks ka nende tõendatuse korral alust rahuldada käesolevat hagi. Hageja väide, mille kohaselt kostjale kuuluva hoone olemasolu takistab hagejale kogu 1/2 mõttelise osa kinnistust nr 666 tagastamist võib olla õige, kuid antud vaidluse puhul ei ole see väide asjakohane.
19.Vastustaja palus välja mõista vastaspoolelt apellatsioonimenetluses kantud kulud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastustaja taotlus apellandilt 4956 krooni väljamõistmiseks kuulub rahuldamisele.
U.Loonurm
R.Allikvere
M.Merimaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.