Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Margo Klaar, Ulvi Loonurm
Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
17. veebruar 2006.a Tallinn Ringkonnakohtu kantselei
Tsiviilasja number
2-05-17117
Tsiviilasi
M. S. vastulause Tallinna Linnakohtu Kinnistusameti kohtunikuabi 08.08.2005 kinnistamisotsusele.
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Linnakohtu 29. septembri 2005. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M. S. apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant M. S.
RESOLUTSIOON
1.Jätta muutmata Tallinna Linnakohtu 29. septembri 2005.a kinnistamisotsus, millega jäeti rahuldamata M. S. vastulause kohtunikuabi 08. augusti 2005.a kinnistamisotsusele.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib edasi kaevata vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
1.08.08.2005.a kinnistamisotsusega jättis Tallinna Linnakohtu kohtunikuabi rahuldamata M. S. 22.07.2005.a ja 05.08.2005.a avaldused vastuväite kandmiseks kinnistusraamatusse ja
ebaõige kinnistamisotsuse parandamiseks Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriossa nr 147331.
2.08.08.2005.a kinnistamisotsuse kohaselt on Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 147331 neljandasse jakku 28.08.2003.a kinnistamisavalduse alusel 10.11.2003.a sisse kantud eelmärge 320 000 krooni suuruse hüpoteegi sissekandmise tagamiseks AS-i B. I. G. kasuks vastavalt M. S. ja AS B. I. G. vahel 22.06.2001.a sõlmitud korteri pandilepingule, mis on registreeritud Notariaalregistris nr 5506 all. Hüpoteegi eelmärke kande tegemisel on kinnistusraamatu pidaja juhindunud 01.09.2003.a kehtivatest seadustest. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 133 lg 33 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 andsid õiguse hooneregistrist nähtuval pandipidajal ühepoolses korras taotleda avatavasse kinnistusraamatu registriossa eelmärke kandmist alates kinnistusregistriosa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded. Märke kandmiseks kinnistusraamatusse ei olnud vaja nõusolekut isikult, kes esmakinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kande aluseks oli pandipidaja avaldus, milles märgiti vastavalt taotletav hüpoteegisumma ja viide pandilepingule. Avaldusele tuli lisada hooneregistri tõend, millest nähtub ehitise või selle osa koormatus – tõend on avaldusele lisatud. Kinnistamisotsuses selgitati avaldajale, et vastavalt asjaõigusseaduse § 65 lg-le 1 saab isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud ja kes soovib kannet muuta, esitada kande muutmiseks või kustutamiseks hagi tsiviilkohtule. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab, kuid kui nimetatud isik nõusolekut ühe kuu jooksul ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi. Seega võib M. S., leides, et tema õigusi rikub ebaõige kanne kinnistusraamatus, esitada hagi kohtusse ning hagi tagamise korras nõuda kooskõlas asjaõigusseaduse § 65 lg-ga 2 vastuväite kandmist kinnistusraamatusse.
3.M. S. esitas 08.08.2005.a kinnistamisotsusele vastulause. Vastulause kohaselt peab kinnistusraamatusse kantud eelmärge hüpoteegi sissekandmise tagamiseks vastama hüpoteegisummale. Hüpoteegisumma on 170 000 krooni. Kinnistamisotsuses on vääralt tõlgendatud ja kohaldatud materiaalõiguse normi, mistõttu kinnistamisotsus ei ole seaduslik. Vastuväide kantakse kinnistusraamatusse puudutatud isiku ühepoolse avalduse alusel. Vastuväite kandmine kinnistusraamatusse hagi tagamise määruse alusel on puudutatud isiku täiendav õigus. AÕS § 65 lg 2 sätestab selgelt, et vastuväite kandmiseks ei ole nõutav, et märke kandmist nõudev isik oma õiguste rikkumist või nende rikkumise ohtu tõendaks. Vastuväite kandmiseks kinnistusraamatusse ei ole vajalik eelnev hagi esitamine, nagu kohtunikuabi ekslikult leidis. Vastuväite kandmist kinnistusraamatusse võib nõuda igal ajal kuni kande muutmise või kustutamiseni, kui on selgunud, et ebaõige kanne rikub omaniku või piiratud asjaõiguse omaja õigusi, sealhulgas puudutatud isiku nõusoleku taotlemise ühekuulise tähtaja jooksul, so enne hagi esitamise õiguse tekkimist. Avaldaja esitas 29.07.2005.a AS-le B. I. G. taotluse nõusoleku saamiseks ebaõige kande muutmiseks, kuid see asjaolu ei oma vastuväite kinnistusraamatusse kandmisel õiguslikku tähendust, sest AÕS § 65 lg 2 järgi ei ole nõutav, et vastuväite kinnistusraamatusse kandmist nõudev isik oma õiguste rikkumist või nende rikkumise ohtu tõendaks. Kaevatav kinnistamisotsus on vastuolus AÕS § 631 lg-ga 4 ja § 65 lg-ga 2, rikub avaldaja kui kinnisasja omaniku õigust nõuda ebaõigele eelmärkele vastuväite kinnistamisraamatusse kandmist avalduse alusel. Avaldaja palus teha uue otsuse, millega vastulause rahuldada ja kanda Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 147331 avaldaja kui kinnisasja omaniku vastuväide AS B. I. G. kasuks tehtud eelmärkele.
2(5)
4.Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi esitas vastulause läbivaatamiseks linnakohtule kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 691 lg 2 alusel. Avaldaja ei ole esitanud AS B. I. G. avaldust ega nõusolekut vastuväite kandmiseks kinnistusraamatusse. Avaldaja jättis tähelepanuta asjaolu, et AÕS § 65 lg-s 2, millele ta tugines, on sätestatud isiku õigus nõuda vastuväite kandmist kohtult, st hagi korras, mitte kinnistusosakonnalt kinnistamismenetluses. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
5.Tallinna Linnakohus jättis vastulause rahuldamata. Hüpoteegi eelmärke kande tegemisel juhindus kinnistusraamatupidaja 01.09.2003.a kehtinud seadusest. Asjaõigusseaduse § 13 3 lg 33 ja asjaõigusseaduse § 63 andsid õiguse hooneregistrist nähtuval pandipidajal ühepoolses korras taotleda avatavasse kinnistusraamatu registriossa eelmärke kandmist alates kinnistusregistriosa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded. Märke kandmiseks kinnistusraamatusse ei olnud vaja nõusolekut isikult, kes esmakinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kande aluseks oli pandipidaja avaldus, milles märgiti vastavalt taotletav hüpoteegisumma ja viide pandilepingule. Avaldusele tuli lisada ka hooneregistri tõend, millest nähtub ehitise või selle osa koormatus – tõend on avaldusele lisatud.
6.Tulenevalt AÕS RakS § 133 lg-st 1, kui ehitise või selle osa, mis on panditud sama seadustiku § 132 lõike 1 ja 2 kohaselt, muutub maa oluliseks osaks, on pandipidajal õigus nõuda asjaõiguslepingu sõlmimist ja pandiõiguse kinnistamist kinnistut koormava hüpoteegina alates ehitisealuse maa kohta kinnistusregistri osa avamise teate avaldamisest väljaandes Ametlikud Teadaanded.
7.Vaidlusalusest registriosast nähtub, et registriosa avamisest 10.11.2003.a kuni käesoleva ajani on kinnistu omaniku ja pandipidaja vahel sõlmimata asjaõigusleping kinnistut koormava hüpoteegi sissekandmiseks. Seega ei ole teada ka hüpoteegisumma ja kõrvalnõuete summa suurus. Sissekantud eelmärge ei riku omaniku õigusi, kuid kaitseb pandipidaja huve kuni ülalmärgitud asjaõiguslepingu sõlmimiseni.
8.Kohus nõustus kohtunikuabi põhjendustega ja leidis, et Tallinna Linnakohtu kohtunikuabi 08.08.2005.a kinnistamisotsus on tehtud kooskõlas AÕS, AÕS RakS ja KRS sätestatud korraga. Kinnistusamet ei lahenda kinnisasjadega seotud vaidlusi. Isikute rikutud või vaidlustatud huvid kuuluvad lahendamisele hagimenetluse korras maa- või linnakohtus. Apellatsioonkaebuse põhjendused
9.M. S. esitas otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada apellandi avaldus vastuväite kandmiseks Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistriossa nr 147331 IV jakku kantud eelmärkele AS-i B. I. G. kasuks hüpoteegi kandmise tagamiseks.
10.AÕS RakS § 13 3 lg 3 seostab kinnistusraamatusse eelmärke kandmise pandilepingus kokkulepitud hüpoteegisumma, intressimäära ja kõrvalnõuete suurusega. Seega peab pandipidaja poolt avaldatud suuruses kinnistusraamatusse kantav eelmärge vastama pandilepinguga kokkulepitule. AS B. I. G. ei ole talle ühepoolselt antud õigust eelmärke kandmiseks kinnistusraamatusse kasutanud heas usus, sest eelmärke summa ei vasta pandilepingus kokkulepitule, ületades 170 000 krooni suurust põhilaenusummat ligi kahekordselt. Seetõttu ei ole õige linnakohtu järeldus, et sissekantud ebaõige eelmärge ei riku
3(5)
omaniku õigusi. Ebaõiges suuruses eelmärge rikub apellandi kui omaniku õigust omandi vabaks käsutamiseks.
11.Apellandi avalduse ja vastulause sisu ei olnud pandipidaja kinnistusraamatusse eelmärke kandmise õiguse vaidlustamine, vaid AÕS § 631 lg-ga 4 puudutatud isikule antud õiguse kasutamine kinnistusraamatusse vastuväite kandmiseks. Viidatud sätte kohaselt kantakse vastuväide kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Kohus leidis ekslikult, et apellant kinnisasja omanikuna peab taotlema vastuväite kandmiseks nõusolekut AS-ilt B. I. G.. AÕS § 631 lg 4 sõnastusest nähtub üheselt, et vastuväide kantakse kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel, kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Puudutatud isiku nõusolek on alternatiivse võimalusena vajalik juhul, kui vastuväite kandmist kinnistusraamatusse taotleb isik, kes ei ole omanik või piiratud asjaõiguse omaja. AÕS § 63 1 lg 5 sätestab alternatiivse võimalusena, et vastuväite võib kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise määruse alusel. Seega on vastuväite kinnistusraamatusse kandmiseks õigustatud isikul – omanikul või piiratud asjaõiguse omajal – õigus valida, kas ta taotleb vastuväite kandmist kinnistusraamatusse AÕS § 63 1 lg 4 või lg 5 alusel. Kohtu järeldus, et vastuväite kandmist kinnistusraamatusse võib nõuda üksnes kohtult hagilises korras AÕS § 65 lg 2 alusel, mitte kinnistusosakonnalt kinnistamismenetluses AÕS § 631 lg 4 alusel, on ebaõige.
12.Apellant ei palunud kinnistusametil lahendada kinnisasjaga seotud vaidlust, vaid palus kanda kinnistusraamtusse vastuväide, mis on kinnistusameti toiming. Apellant esitas AÕS § 65 lg 1 sätestatud korras 29.07.l2005 pandipidajale taotluse nõusoleku saamiseks ebaõige eelmärke kande muutmiseks, mille pandipidaja jättis rahuldamata. Seejärel esitas apellant 07.09.2005.a Tallinna Linnakohtule hagi kinnistusraamatusse kantud ebaõige eelmärke parandamiseks (tsiviilasi nr 2-1945/05). See asjaolu ei oma vastuväite kinnistusraamatusse kandmisel tähendust, sest AÕS § 65 lg 2 järgi ei ole nõutav, et märke kandmist nõudev isik oma õiguste rikkumist või nende rikkumise ohtu tõendaks. Vastuväite esitamise õigus kinnistusraamatu ebaõigele kandele on omaniku omandi puutumatuse kaitsest tulenev abinõu. Vastus apellatsioonkaebusele
13.AS B. I. G. ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta selle rahuldamata. Hüpoteegi sissekandmist tagava eelmärke seadmine summas 320 000 krooni oli õiguspärane, kuna hüpoteegisumma kindlaksmääramine oli pandipidaja pädevuses ning pant tagas lisaks põhilaenusummale ka kõrvalkohustuste ning tulevaste kohustuste täitmist. Apellandi taotlust ei ole võimalik rahuldada, kuna 30. augustil 2005.a sõlmisid apellant ja vastustaja pandiõiguse lõpetamise kokkuleppe ning vastustaja esitas kinnistamisavalduse hüpoteegi sissekandmist tagava eelmärke kustutamiseks, samuti võõrandas apellant korteriomandi uutele omanikele. Kinnistusraamatu andmetel on nimetatud muudatused kinnistusraamatusse kantud 12. septembril 2005.a., seega on 12. septembri 2005.a seisuga eelmärge kustutatud ja apellandi asemel on omanikena sisse kantud kolmandad isikud. Apellandi õigusi ei ole rikutud. Ringkonnakohtu seisukoht ja põhjendused
14.Tsiviilkolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust linnakohtu otsuse tühistamiseks ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. 4(5)
15.Ebaõige on apellandi seisukoht, mille järgi ei ole kinnistusraamatusse vastuväite sissekandmiseks vajalik puudutatud isiku nõusolek juhul, kui vastuväite kandmist kinnistusraamatusse taotleb kinnisasja omanik. Vastavalt AÕS § 63 1 lõikele 4 kantakse vastuväide kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul, kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Sätte sõnastusest tuleneb, et vastuväite sissekandmiseks peab olema iga isiku tahteavaldus (nõusolek), kelle kinnistusraamatusse kandmisele kuuluvaid õigusi vastuväide puudutab. Tulenevalt AÕS § 63 lg 1 punktist 2 on vastuväide märge, mis kantakse kinnistusraamatusse kinnistusraamatu ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude tagamiseks. Ebaõige on kanne, mis ei kajasta õigesti tegelikku asjaõiguslikku olukorda, s.o kõiki kinnisasja suhtes kehtivaid ja kinnistusraamatusse kandmisele kuuluvaid õigussuhteid (AÕS § 65 lg 1). Seega nähtuvad ebaõigsuse korral kinnistusraamatust ühe isiku õigused tegelikust suuremas ning teise isiku õigused tegelikust väiksemas mahus. Järelikult on kinnistusraamatu ebaõigsuse juhtudele tüüpiliselt omane, et ebaõigsus puudutab mitme isiku õigusi. Alust ei ole apellandi seisukohal, nagu piisaks vastuväite sissekandmiseks üksnes ühe puudutatud isiku (s.o kinnistusraamatusse omanikuna kantud isiku) tahteavaldusest, kui taotletav vastuväide puudutab teisele isikule kuuluvat õigust. Kui vastuväite kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole puudutatud isiku nõusolekut (AÕS § 631 lg 4 ja KrS § 341 lg 1), siis võib vastuväite sissekandmist taotlev isik AÕS § 65 lg 1 kohaselt esitada hagi ning koos sellega taotleda vastuväite sissekandmist hagi tagamise korras (AÕS § 65 lg 2 ja § 63 1 lg 5).
16.Kuna käesolevas asjas puudus vastuväite sissekandmiseks puudutatud isiku (AS B. I. G.) nõusolek või seda asendav kohtumäärus (TsÜS § 68 lg 5) või hagi tagamise määrus vastuväite sissekandmise kohta, ei ole asjassepuutuvad apellandi sisulised väited selle kohta, missuguses suuruses tulnuks ehitise kui vallasasja pandiõiguse hüpoteegina ümberregistreerimist tagavas eelmärkes näidata hüpoteegisumma. Selles osas on tegemist vaidlusaluse hüpoteegi sisu (ulatust) puudutava küsimusega, mis ei kuulu lahendamisele kinnistamismenetluses, nagu on õigesti märkinud ka linnakohus.
17.Apellandi taotluse – kanda sisse vastuväide Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistriosa nr 147331 IV jakku AS B. I. G. kasuks kantud eelmärkele hüpoteegi sissekandmise tagamiseks – rahuldamine ei ole võimalik, kuna nimetatud eelmärge on kustutatud 12. septembril 2005.a. Seega puudus apellandil juba apellatsioonkaebuse esitamise ajal õigus, mille kaitseks ta kohtu poole pöördus. Juba kustutatud kanne ei saa rikkuda apellandi õigusi ning samuti ei ole võimalik juba kustutatud kande suhtes kinnistusraamatusse kanda vastuväidet.
Kohtunikud:
M. Klaar
U. Loonurm
K. Kullerkupp
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.