Korteriühistu Maleva 39 hagi Helo Hamer’i vastu korteriomandi võõrandamise nõudes
Viimase kohtuistungi kuupäev
19. jaanuar 2006.a
Istungil osalenud isikud
KÜ Maleva 39 (registrikood 80038086) seaduslik esindaja A. B. (sünd X); Kostja H. H. (isikukood X).
Resolutsioon
1.Jätta Korteriühistu Maleva 39 (registrikood 80038086, juriidiline aadress X) hagi H. H. (isikukood X, elukoht X) vastu korteriomandi võõrandamise nõudes rahuldamata. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Viru Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
ASJAOLUD
1.03. mail 2005.a esitatud hagiavalduse kohaselt kostja on KÜ Maleva 39 liige. Alates 11.03.2003.a kostja on eluruumi, X, omanik. Korteriühistu juhatuse 02.06.2002.a otsuse alusel on korteriühistu liikmed kohustatud maksma kommunaalmaksed elamut teenindavate ettevõtete pangarvetele, kuna korteriühistul endal puudub pangaarve.
2.Vaatamata korduvatele hoiatustele ei ole kostja pika aja jooksul kommunaalmakseid tasunud. Seisuga 01.04.2005.a võlgneb ta hagejale kokku 11 749.11 krooni, millest keskkütte eest 8 271.96 krooni ning vee ja kanalisatsiooni eest 3 477.15 krooni.
3.Korteriühistu 18.12.2004.a üldkoosolekul otsustati esitada hagi kostja korteriomandi võõrandamiseks, kuna kostja tahtlikult ei täida korteriühistu otsuseid, jättes täitmata KOS §11 loetletud kohustused ning on viivitanud 6 kuu majanduskulude tasumisega enam kui kolm kuud.
4.Hageja palus vastavalt korteriomandiseaduse (KOS) §11, §13 lg1, lg4, §14 lg1, lg2, ja korteriühistuseaduse (KÜS) §13 lg4 kohustada kostjat võõrandama korterit asukohaga Maleva 39-18, Kohtla-Järve ning mõista kostjalt välja kohtukulud.
KOSTJA VASTUVÄITED
5.Hagiavalduse esitamisest ja kirjalikult vastamise kohustusest teatati kostjale eelmenetluses tagaseljaotsuse tegemise hoiatusel (t.lk. 1, 32). Hagimaterjalid ja kohtuteade on kostjale kätte antud, kuid kostja ei esitanud kohtule kirjalikku vastust.
6.16. jaanuaril 2006.a, s.t pärast 12.01.2006.a toimunud kohtuistungit, esitatud kirjalikus vastuses kostja hagi ei tunnistanud. Vastuse kohaselt vale on väita, et kostja tahtlikult ei täitnud korteriühistu otsuseid. Kostja koos lastega elas aadressil Estonia pst 22-29, Kohtla-Järve ja maksis sealseid arveid. Hagiavalduse esitamise ajal elas kostja korteris üürnik, kes maksis tarbitud vee ja soojuse eest. Alates 2005.a veebruarikuust maksab kostja 500 krooni kuus OÜ Iidla Maja ees tekkinud võlgnevuse kustutamiseks.
7.2003.a lõõpus-2004.a alguses lülitas OÜ Iidla Maja kostja korteris elektrit välja, mistõttu ei olnud võimalik korteris elada. Kostjal ei olnud raha elektri taastamiseks vajaliku trahvi maksmiseks. Alles 21.09.2004.a sõlmitud lepingu alusel lülitati elekter sisse. Kuna 2004.a kostja korteris mitte keegi ei elanud, siis arusaamatu on 2004.a kahe inimese eest vee ja kanalisatsiooni arvestamine. Kostja teatas, et nüüdselt ta on asunud ajutiselt tööle, kuni 2006.a juuliaugustikuuni asendab kostja lapsehoolduspuhkusel viibiva töötajat ja selle aja jooksul tahab ta ise vahetada enda korteri mitte OÜ Iidla Maja poolt hooldatavas majas asuva suurema korteri vastu.
PROTSESSIOSALISTE SELETUSED KOHTUISTUNGIL
8.Kohtuistungil hageja esindaja jäi hagiavalduses toodud põhjenduste juurde ja palus hagi rahuldada. Tema seletuste kohaselt pole kostja oma kohustusi täitnud. Võlgnevuse maksmine kostja poolt algas alles pärast hagi esitamist. Viie kuu jooksul on kostjalt laekunud väikesed summad. Kostjal on tekkinud võlgnevus kütte eest 8 028.66 krooni ning vee ja kanalisatsiooni eest 3 657.90 krooni. Lisaks kostjalt on kohtuotsusega väljamõistetud OÜ Iidla Maja kasuks 2 663 krooni, mis on juba tasutud. Kostja ise pole korteriomandit võõrandanud, kuigi korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest teatati talle.
9.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja kinnitas, et võlgnevused on tekkinud. Ta ei nõustunud hageja poolt 2004.a mai-oktoobrikuudes vee ja kanalisatsiooni ning sooja vee ja keskkütte teenuste arvestamisega, kuna sellel ajavahemikul keegi pole korteris elanud. Kostja teatas, et
2 (5)
2-05-1641 hooldus- ja halduskulude võlgnevus on täielikult kustutatud. Nüüdselt kostjal on töökoht ja ta tahab kustutada vee- ja kanalisatsiooniteenuse võlgnevuse ja seejärel keskkütte võlgnevuse. Kostja töötab ja reaalselt lisaks jooksvate kommunaalmaksete 700 krooni kuus tasumisele saab ta igakuiselt maksta veel 400-500 krooni võlgnevuste kustutamiseks. Kostja ei nõustunud korteri võõrandamiseks kohustamisega ja teatas, et ise müüb korteri maha.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
10.Kohus tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, kuulanud ära poolte seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid, leidis, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
11.Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna 23.02.2005.a tõendi kohaselt kuulub kostjale omandiõiguse alusel kinnisasi - korteriomand asukohaga X, registriosa nr 4570. Omandiõigus korterile on tekkinud 11.03.2003.a väljastatud seadusjärgse pärimisõiguse tunnistuse alusel. Kostja päris isale kuulunud korteri.
12.Hagiavalduse ja hageja esindaja seletuste kohaselt pole kostja korteriomaniku kohustisi täitnud, kostja on viivitanud 6 kuu majanduskulude tasumisega enam kui kolm kuud. Hagiavalduse alusel seisuga 01.04.2005.a kostjal on tekkinud keskkütte ning vee- ja kanalisatsiooni võlgnevused kokku 11 749.11 krooni. Hageja ei lisanud hagiavalduse juurde tõendeid kostja võlgnevuste kohta. Kohtuistungil esitatud tõendite kohaselt alates 01.02.2003.a kuni 31.03.2005.a hageja on arvestanud kostjale vee ja kanalisatsiooniteenuste eest kokku 3 477.15 krooni, millest kostja ei ole mitte midagi tasunud (t.lk. 102 - 127). Alates 01.04.2005.a maksis kostja vee ja kanalisatsiooni teenuste eest seitsmel korral kokku 600.30 krooni, kuid seisuga 31.12.2005.a kostja võlgnevus ei ole sugugi vähenenud, vaid on kasvanud 3 657.87 kroonini (t.lk. 48, 128-136).
13.Keskkütte arvestuse tõendite alusel alates 01.05.2003.a kuni 31.03.2005.a arvestati kostjale keskkütte ja sooja vee eest kokku 5 638.26 krooni, s.h ajavahemikul 01.05.2003.a kuni 31.07.2004.a Heinu Höövel’i nimele esitatud arved summas 3 179 krooni (t.lk. 153-167) ja alates 01.09.2004.a kuni 31.03.2005.a hageja enda nimele esitatud arved summas 2 459.26 krooni (t.lk. 137-143). Kuna nende arvete esitamisel Heinu Höövel oli juba surnud ja korteriomanikuks oli hageja, siis seaduse järgi lasus kohustus tasuda hagejal. Alles pärast hagi esitamist maksis kostja keskkütte eest kokku 370.40 krooni, kuid seisuga 31.12.2005.a kostja võlgnevus keskkütte ja sooja vee eest kasvas kuni 7 310.66 kroonini (t.lk. 137-167).
14.Alates 01.07.2001.a kehtima hakanud KOS §13 lg1 esimesest lausest lähtudes korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KÜS §151 sätestab majapidamiskulude tasumise kohustuse. Sama paragrahvi 1 lõike alusel majandamiskulud on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu.
3 (5)
2-05-1641
15.KÜS §2 lg1 kohaselt korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Sellest tulenevalt korteriomanikul võlgnevuse tekkimisel saab korteriühistu küll nõuda majandamiskulude, veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ning soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest tasumist, kuid võlgnevuse tekkimine ei loo korteriühistule õigust korteriomaniku vastu korteri võõrandamise kohustamiseks hagi esitamiseks.
16.Korteriomandi võõrandamise kohustus tekkib KOS §14 alusel, mille lõike 1 kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. KOS § 14 lg1 mõtte kohaselt korteriomandi võõrandamist võivad nõuda üksnes korteriomanikud. Sama paragrahvi 3 lõike alusel korteri võõrandmaise nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Seega korteriühistu poolt võõrandamisnõue esitamine on vastuolus KÜS §2 lg1 sätestatud korteriühistu eesmärkidega.
17.Hageja ei esitanud tõendeid korteriomanike poolt kostja korteri võõrandamise üle otsustamise kohta. Selle kohta esitas küll hageja 18.12.2004.a toimunud korteriühistu üldkoosoleku protokolli (mitte korteriomanike otsuse), mille kohaselt otsustasid korteriühistu liikmed 30 häälega poolt esitada kostja vastu hagi korteriomandi võõrandamiseks, juhul, kui kostja ei kustuta oma võlgnevused kolme kuu jooksul (t.lk. 14-16).
18.KÜS §1 lg2 tulenevalt korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. Korteriühistuseadus ei reguleeri üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise protseduuri. Mittetulundusühingute seaduse §22 lg1 alusel üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. 18.12.2004.a üldkoosolekust võtsid osa täpselt 50% korteriühistu liikmetest. Hoolimata sellest, et haginõude tõendamiseks lükkas kohus 12.01.2006.a määratud istungi, ei esitanud hageja tõendeid üldkoosoleku läbiviimiseks piisava kvoorumi esinemise kohta, mistõttu ei saa kohus anda hinnangut üldkoosoleku otsusele seaduslikkusele. Hageja ei esitanud kohtule tõendeid kostjat korteriühistu üldkoosoleku toimumise ajast ja kohast teavitamise kohta. Ei esitatud ka tõendeid selle kohta, et kostja oleks teavitatud korteriühistu üldkoosoleku otsusest ja talle oleks vastavalt otsusele antud tähtaeg võlgnevuste kustutamiseks. Kostja seletuste kohaselt elab ta selles korteris alates sügisest 2005.a. Et üldkoosoleku otsus oleks saadetud kostja elukoha aadressile, pole tuvastatud. Pole järgitud ka KOS §14 lg1 ja lg5 sätestatud korda. Et korteriomanikud ja/või hageja on nõudnud võlgnikult enda korteri võõrandamist ja kostja on võõrandmisest keeldunud, pole tuvastatud. Ilma nimetatud protseduuri läbi viimata või läbi viimise tõendamata ei ole võimalik korteri võõrandamise hagi esitada.
19.Kuigi hageja poolt esitatud võlgnevuse arvestamise tõendite kohaselt kostja on jätnud 6 kuu majanduskulud üle 3 kuud tasumata, peab kohus vajalikuks märkida, et Eesti Vabariigi Põhiseaduse §33 alusel eluruum on puutumatu. Eluruumi puutumatus omakorda tähendab ka seda, et KOS §14 lg2 p1 sätestatud tingimuse formaalne esinemine ei ole korteriomandi võõrandamise nõude esitamise aluseks. Võlgnevuse tõttu korteriomandi võõrandamise nõude
4 (5)
2-05-1641 esitamisel ei piisa sellest, et kostja on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Kostja võlgnevuse suurus on korteri võõrandamiseks kohustamise piisavaks aluseks, kui: 1) võlgnevuse suurus on enam-vähem võrdne võõrandatava korteri turuhinnaga; 2) ilma korteriomandit võõrandamata kostja ei ole võimeline mõistliku aja jooksul võlgnevust kustutama.
20.Hagi rahuldamata jätmisel lähtub kohus ka sellest, et hageja ülalpidamisel on kaks alaealist last. Võlgnevused on tekkinud ajal, mil hageja asus lapsehoolduspuhkusel. Ajavahemikul, mil kostja on jätnud veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja keskkütte eest tasumata, kustutas ta hooldus- ja halduskulude võlgnevus OÜ Iidla Maja ees summas 2 663 krooni. Nüüdselt kostjal on töökoht ja sissetulek. Kostja lubas tasuda jooksvad võlgnevused ja lisaks veel kustutada vana võlgnevused summas 400 -500 krooni kuus. Sellisel viisil kostja on võimeline kustutama võlgnevused kahe aasta jooksul. 18.12.2004.a korteriühistu üldkoosoleku protokolli kohaselt elumajas on ainult kolm võlgnikku. Hagi rahuldamata jätmine oluliselt ei raskenda hageja tegevust elumaja majandamisel.
21.Käesoleva vaidluse lahendamisel jätab kohus hinnangut andmata kostja vastuses hagile aset leidnud väidetele OÜ-gu Iidla Maja poolt kostja korteris elektri väljalülitamise ja viimase poolt kostjasse ebaviisakalt suhtumise kohta. OÜ Iidla Maja ei ole käesolevas vaidluses pool ja pooled ei taotlenud OÜ Iidla Maja kolmanda isikuna tsiviilprotsessi kaasamiseks.
22.Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS §434, §436, §438, §442, §452, §453 lg1, lg2, §631, §632 sätete kohaselt.
Ifret Mamedguseinov Kohtunik
5 (5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.