Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Reet Allikvere ja Valdo Lips
Tsiviilasi
A. S. hagi A. S. ja S. S. vastu asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja 52 500 krooni saamiseks ning A. S. ja S. S. vastuhagi 60 000 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 22.09.2005 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A. S. apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19. jaanuar 2006. a, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja A. S., tema esindaja P. L., kostjad A. S. ja S. S., nende esindaja adv Ants Nõmmik, kolmas isik KilingiNõmme linn, esindaja adv Priit Tartu
RESOLUTSIOON
Tühistada Pärnu Maakohtu 22.09.2005 otsus osaliselt. A. S. hagi asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks rahuldada. Kohustada A. S. ja S. S. andma A. S.le üle Pärnu maakonnas Kilingi-Nõmmel XXX asuva eluruumi (korteriomandi) valdus, sellest keeldumise korral tõsta A. S. ja S. S. nimetatud eluruumist teist eluruumi vastu andmata välja. Eluruumi üleandmise tähtajaks määrata kaks kuud alates otsuse jõustumisest. Ülejäänud osas jätta kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldada. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates.
1.A. S. esitas 20.03.2003 Pärnu Maakohtule hagi ja palus välja nõuda A. S. ja S. S. ebaseaduslikust valdusest Pärnu maakonnas Kilingi-Nõmmel XXX koos päraldistega. Hagiavalduse kohaselt andis hageja 1998. a kevadel talle kuuluva korteri A. S. kasutusse põhjusel, et kostja avaldas soovi korteri omandamiseks. Kokkuleppe järgi pidi kostja tasuma korteri eest kokku 35 000 krooni, millest 15 000 krooni koheselt käsirahana ja 20 000 krooni ühe aasta jooksul. Peale seda pidi toimuma korteri omandiõiguse üleminek kostjale.
Nõuetekohast lepingut pooled ei sõlminud. Kostja ei täitnud oma kohustusi aasta jooksul, väldib siiani õiguslikke tagajärgi ning käitub hea usu ja mõistlikkuse põhimõtete vastaselt. Hageja väitel puudus kostjal tahe korteri omandamiseks ja ta loobus tehingu lõpuleviimisest põhjusel, mis ei ole hagejale teada. 2002. a suvel tegi hageja kostjale ettepaneku anda korteri valdus üle, kuid kostja ei ole siiani korterit vabastanud, vaid teavitas, et ei soovi korterist lahkuda. Oma pahatahtliku käitumisega rikub kostja hageja õigust vabalt kasutada talle kuuluvat korterit. Nõude õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 ja 2 ning § 84 lg l.
2.30.12.2004 esitas hageja kohtule täiendava nõude ja palus kostjatelt tsiviilkoodeksi (TsK) § 477 lg 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 1027 ja § 1032 lg 2 alusel korteri kasutamise eest välja mõista 52 500 krooni. Kostjad kasutavad korterit, kuid ei ole selle eest tasu maksnud. Õiguslik alus korteri kasutamiseks kostjatel puudub. Kostjad on säästnud alates aprillist 1998 kuni nõude esitamise ajani kokku 52 500 krooni ja on selle võrra alusetult rikastunud. Samalaadse korteri üür turuhindades oleks 76 500 krooni. Kostjate vastuväited ning vastuhagi põhjendus
3.Kostjad ei tunnistanud hagi. A. S. ei ole kunagi soovinud vaidlusalust korterit osta, korteri ostmiseks avaldas soovi kostja endine abikaasa S. S.. Korteri hinnaks jäi 25 000 krooni, mis on hagejale ka tasutud. Kokkuleppe järgi pidi korteri ostu-müügi lõplik vormistamine S. S.le toimuma koheselt peale majas asuvate eluruumide erastamise lõpuleviimist. Hageja pidi teostama kõik vajalikud ettevalmistused notariaalse lepingu vormistamiseks. Samuti tasus S. S. erastamisega ja korteriühistu moodustamisega seotud kulud ning iga-aastased ühistu poolt eluruumi omanikele määratud maksed. 2002. a teatas hageja, et korter läheb müüki ja kostjal tuleb sellest välja kolida. Kostjatel oli korterisse elama asumiseks hageja nõusolek.
4.12.05.2004 esitasid kostjad vastuhagi, milles palusid hagejalt VÕS § 1042 alusel välja mõista vaidlusaluses eluruumis teostatud remonttööde hüvitamiseks 60 000 krooni. Kõnesolevat eluruumi ei olnud kasutatud enne selle kostjate kasutusse andmist pikemat aega ja see vajas täielikku remonti. Korteris teostatud remonttööd olid hagejale kasulikud. Hageja oli teadlik tehtavatest investeeringutest ja ta ei ole neid parendusi käesoleva ajani mingilgi viisil vaidlustanud. Vastuväited vastuhagile
5.Hageja ei tunnistanud vastuhagi ja leidis, et see on põhjendamatu. Kostjate kulutused on tõendamata. Hageja on arvamusel, et korteri remonttöödeks ei ole kulutatud 60 000 krooni. Tööd on teostatud korteri omaniku teadmata. Remonttööd ei olnud vajalikud, nendega kahjustati korteriomandit ebamõistliku küttesüsteemi lammutuskulude maksumuse ulatuses. Ka ei tõstnud teostatud tööd korteri väärtust. Kolmanda isiku seisukoht
6.13.08.2003 määrusega kaasati protsessi kolmanda isikuna kostja poolel Kilingi-Nõmme linn (Kilingi-Nõmme Linnavalitsuse kaudu), kes pidas hagi alusetuks ja põhjendamatuks. Tõendatud pole, et kostjad valdavad korterit ilma õigusliku aluseta. Hageja andis korteri valduse ise kostjatele üle, leppides kokku selle müügis. Kostjad on kandnud eluruumi kasutamisega seotud kulud. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
7.Pärnu Maakohus jättis nii hagi kui vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt ei ole hageja tõendanud, et kostjad valdavad korteriomandit ilma õigusliku aluseta ja ebaseaduslikult. Esitatud materjalist nähtub, et eluruumi valdus anti kostjatele üle hageja
nõusolekul, samuti lepiti kokku neile eluruumi müügis. Seega kasutavad kostjad eluruumi hageja loal õiguslikul alusel, hageja müüs korteri kostjatele, sai selle eest tasu ja andis omal tahtel korteri valduse kostjatele üle. Hageja ei vaielnud vastu kostjate väitele, et kostjatel oli eluruumi elama asumiseks hageja nõusolek. Kostjad on kandnud eluruumi kasutamisega seonduvad kulud. Hagiavalduse ja poolte seletuse kohaselt elab S. S. alates 1998.a kevadest vaidlusaluses eluruumis. Kostjad on eluruumi remontinud ja hooldanud ning teinud ekspertiisiakti (tl 135-138) kohaselt selle säilimiseks kulutusi. Kokkuleppe järgi pidid kostjad tasuma korteri eest kokku 35 000 krooni. Hageja ei esitanud nõuet kostjatelt korteri eest maksmata osa, s.o 20 000 krooni väljamõistmiseks, kuigi tal on selleks õigus. Tõendatud pole, et kostjad oleksid selle summa hagejale tasunud. Kohus leidis, et lähtuda tuleb poolte poolt kokkulepitud hinnast, mitte kinnisvara väärtusest antud paikkonnas käesoleval ajal. Eeltoodud põhjendustel tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue kostjatelt eluruumi kasutamise eest 52 500 krooni väljamõistmiseks. Kostjad valdasid eluruumi sisuliselt omanikena, mitte üürnikena. Hageja oli eluruumi kostjatele müünud, kuid müük jäi seaduslikult vormistamata. Asjaolu, et pooled ei vormistanud korteri omandi üleminekut seaduslikult, ei anna hagejale alust nõuda korteri kasutamise eest tasu.
8.Kohus jättis rahuldamata ka vastuhagi, sest lähtus seisukohast, et kostjad kasutasid eluruumi kui selle omanikud ja tegid selle säilimiseks kulutusi. Tuvastamist leidis, et kostja kandis eluruumi parendamisel kulutusi ja tegi töid, mida tavapäraselt tehakse oma eluruumi paremaks ja mugavamaks muutmisel. Apellatsioonkaebuse põhjendused
9.Hageja palub apellatsioonkaebuses kohtuotsuse osaliselt tühistada ning nõuda vaidlusalune korter koos päraldistega kostjate valdusest välja, väljakolimisest keeldumise korral tõsta kostjad korterist välja teist eluruumi vastu andmata 2 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Kohus ei tuvastanud, miks ei vormistatud korterit kostjate nimele kokkuleppe saavutamisel ja asja kinnistusraamatusse kandmisel ning miks ei nõudnud kostjad korterile omandiõiguse tunnustamist.
10.Tõendatud on, et hageja on vaidlusaluse korteri omanik. Kokkulepitud asja ost-müük oli tingimuslik, mille käigus ei olnud pooltel kohustust sõlmida koheselt asjaõiguslepingut. Esmane kokkuleppe tingimus oli võlaõiguslik, millise osa täitmisel oli kostjatel õigus nõuda asjaõiguslikku tehingut. Kokkuleppe sõlmimisel lähtuti hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, millega anti kostjatele üle korteri valdus. Kostjad ei nõudnud vormikohase lepingu sõlmimist. Kostjad ei täitnud kokkulepet, mistõttu oli hagejal õigus kokkuleppest taganeda ja nõuda valduse üleandmist. Alates sellest hetkest muutusid kostjad üürnikeks, kes valdasid võõrast elamispinda ja pidid selle eest tasu maksma. Kulutused olid asja säilimise huvides kohustuslikud. Hageja on kostjate valduse pahausksuse ja ebaseaduslikkuse põhistanud. Vastus apellatsioonkaebusele
11.Kostjad ei pea apellatsioonkaebust õigeks ning paluvad jätta selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Asjas puudub vaidlus selle üle, et faktiliselt viisid erastamisprotsessi läbi vastustajad ning seda nende rahaliste vahendite arvel. Apellant ei lähtunud hea usu põhimõtetest ning tegi vastustajatele takistusi saamaks omanikeks, kuigi osa korteri maksumusest oli juba tasutud. Ringkonnakohtu seisukoht
12.Tulenevalt TsMS § 651 lg-st 1 kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja vaidlustas
kohtuotsuse osas, millega jäeti tema nõue asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks rahuldamata. Tsiviilkolleegium, ära kuulanud apellandi ja tema esindaja seisukohad kohtuistungil ning tutvunud asja materjaliga, leidis, et Pärnu Maakohtu otsus tuleb kaevatavas osas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada ning hageja nõue asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks rahuldada.
13.Hageja esitas kohtule nõude temale omandiõiguse alusel kuuluva asja võõrast ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Hagi põhjenduste kohaselt on Kilingi-Nõmmel XXX asuv korteriomand kostjate kasutuses, kellele hageja andis eluruumi valduse 1998.a kevadel üle seoses kavatsusega see võõrandada, kuid tehing jäi teostamata. Kuna hageja omandiõigus korteriomandile oli kohtule esitatud tõendiga tõendatud, ei olnud kohtul alust käsitleda kostjaid omanikena („sisuliste omanikena“). Seetõttu ei saanud kohus lähtuda vaidluse lahendamisel muust eeldusest. Hageja omandiõigusele ei vaielnud vastu ka kostjad, kes küll väitsid, et ostu-müügitehing jäi sooritamata hagejast sõltuvatel põhjuselt. Hageja omandiõigust tunnustas ka kostjate vastuhagi võõrale asjale tehtud kulutuste hüvitamiseks.
14.Kohus eksis hageja kui vara omaniku ja kostjate kui vara valdajate vahelise õigussuhte määratlemisel. Hageja nõue asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks tugines AÕS §-le 80, mille lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta asja valdab. Seetõttu pidi kohus lahendama küsimuse, kas kostjatel on vaidlusaluse asja – eluruumi – valdamiseks õiguslik alus. Asjaolu, et kostjad said eluruumi valduse hagejalt ega võtnud seda omavoliliselt, ei olnud vaidluse all. See, et poolte vahel oli kavatsus eluruum osta-müüa, kuid tehing jäi tegemata (ja kokkulepitud müügihinnast osa tasumata), ei olnud vaidluse sisuks. Ka selle üle, et asjaõiguslikku lepingut ei sõlmitud ja omandit üle ei antud, poolte vahel vaidlust ei olnud (vaidluse esemeks ei olnud asjaolud, miks tehingud tegemata jäid). Antud juhul ei vajanud tuvastamist, milline summa algselt kokkulepitud müügihinnast tulnuks kostjatel hagejale täiendavalt tasuda. Sellist nõuet hageja kostjate vastu ei esitanud. See, et vaidlusaluses eluruumis elab alates 1998.a kostja S. S., kes tasub korteriühistule korteri eest ettenähtud makseid, ei võimalda teda pidada ka üürnikuks. Poolte vahel sellist kokkulepet ei ole. Hageja andis korteri kostjatele üle tasuta kasutamiseks tingimuslikul kokkuleppel, et ostuhinna täieliku tasumise järel (aasta jooksul) saavad neist omanikud. Kuna poolte vahel muid kokkuleppeid ei ole sõlmitud (kostjad ei ole seda ka väitnud), siis tuleb järeldada, et kostjatel puudub õiguslik alus eluruumi kasutamiseks. Seega on hagejal kui omanikul õigus esitada kostjate vastu asjaõiguslik vindikatsiooninõue ning nõuda asi ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Hageja vastav nõue tuleb rahuldada. Kuna hageja nõude sisuks on eluruumi valduse üleandmine, tuleb juhul, kui kostjad seda kohustust ei täida, nad eluruumist välja tõsta. Apellandi soovi kohaselt tuleb kostjatele eluruumi üleandmiseks anda aega kaks kuud ning selle möödumisel, kui kostjad keelduvad eluruumi vabastamast, nad välja tõsta teist eluruumi vastu andmata.
Ü.Jänes
R.Allikvere
V.Lips
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.