Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-119-05 Otsuse kuupäev Tartu, 7. november 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A.Kull, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa Kohtuasi Heino Varikmägi hagi OÜ Invest vastu rendilepingu lõpetamise avalduse tühiseks tunnistamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 5. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2164/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Invest kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 10. oktoober 2005. a Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. mai 2005. a otsus ja saata asi samale kohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo In Jure OÜ Invest kassatsioonkaebuselt 3. juunil 2005. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Heino Varikmägi esitas Tartu Maakohtule hagi OÜ Invest vastu rendilepingu lõpetamise avalduse tühiseks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt kasutab hageja rendilepingu alusel ruume kostjale kuuluvas hoones Tartus Küüni 5a. 16. aprillil 2004. a teatas kostja, et lõpetab kolme kuu pärast rendilepingu täitemenetluse seadustiku (TMS) § 6420 lg 2 alusel. Hageja leidis, et rendilepingu lõpetamine ei ole seaduslik, kuna TMS § 6420 lg 2 kohaselt ei ole ostjal üürile antud varale sissenõude pööramise korral õigust üürilepingut ühepoolselt lõpetada. Rendileping ei ole lõpetatud, kuna kostja on rendi nõudmisega tunnistanud rendilepingu kehtivust. Kolm kuud lõppes 10. juunil 2004. a, kuid kostja on esitanud arve rendi nõudes juuni lõpuni ja hageja on selle ka maksnud.
2.Kostja OÜ Invest vaidles hagile vastu. TMS § 6420 lg-s 2 sätestatud keeld üürilepingu ühepoolseks lõpetamiseks, kui üürile antud varale on pööratud sissenõue, ei laiene pooltevahelisele rendilepingule. Pole õige TMS § 6420 lg-s 2 sätestatud üürilepingu mõiste sisustamine võlaõigusseadusest lähtuvalt, kuna seadusandja ei ole viinud täitemenetluse seadustikku võlaõigusseadusega kooskõlla. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 323 lg 1 kohaselt võib üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada, kusjuures elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja sel põhjusel üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Võlaõigusseadusest ei tulene, et uuel üürileandjal puudub õigus äriruumide üürilepinguid ja eluruumide üürilepinguid asja omandamisel täitemenetluse käigus üles öelda. Kuna hageja sai avalduse rendilepingu lõpetamiseks kätte
19.aprillil 2004. a, siis lõppes rendileping 19. juulil 2004. a ning kuni selle ajani oli hagejal kohustus tasuda renti.
3.Tartu Maakohus jättis 9. veebruari 2005. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et pooled sõlmisid üürilepingu võlaõigusseaduse tähenduses. VÕS § 291 lg 1 järgi lähevad üürilepingust
tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses. Kostja omandas kinnisasja Tartus Küüni 5a täitemenetluse käigus korraldatud enampakkumisel
16.veebruaril 2004. a. Kostjale tulid üle ka R. Auväärti ja H. Varikmäe vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Üürile antud varale sissenõude pööramise korral ei ole ostjal TMS § 649 lg 2 alusel õigust üürilepingut ühepoolselt lõpetada. VÕS § 323 lg 1 kohaselt võib omandaja elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda vaid siis, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Kostja vajab Tartus Küüni 5a asuvaid ruume tungivalt ise. Kostja omandas Küüni 5a kinnistu ärilistel eesmärkidel. Kostja kanti vaidlusaluse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 10. märtsil 2004. a. Hageja sai üürilepingu ülesütlemise teate kätte 19. aprillil 2004. a. Seega ütles kostja üürilepingu üles VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud tähtaega järgides.
4.H. Varikmägi esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ning tegi asjas uue otsuse, millega rahuldas hagi ning tuvastas OÜ Invest 16. aprilli 2004. a rendilepingu ülesütlemise avalduse (tehingu) tühisuse. Kostja teatas 16. aprilli 2004. a avalduses rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest vastavalt TMS § 6420 lg-le 2. Ringkonnakohus leidis, et kostjal puudus õigus öelda leping üles TMS § 6420 lg 2 alusel ning seetõttu ei ole ka ülesütlemine kehtiv. Tulenevalt rendisuhte jätkuvast iseloomust kohaldatakse vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-le 1 enne 1. juulit 2002. a sõlmitud rendilepingule kui kestvuslepingule võlaõigusseadust. Pooled on sõlminud võlaõigusseaduse mõttes üürilepingu. Kuna tegemist on üürilepinguga, siis puudus kostjal õigus selle ülesütlemiseks TMS § 6420 lg 2 ja TMS § 649 lg 2 alusel. Lisaks eeltoodule ei jää TMS § 6420 lg 2 kohaselt kinnistusraamatusse kandmata kolmandale isikule kuuluv õigus kinnisasjale kehtima, kui seadusest ei tulene teisiti. Praegusel juhul tuleneb aga seadusest teisiti, sest võlaõigusseaduses on reguleeritud üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul, sh ka asja võõrandamise korral sundtäitmisel. Maakohus on alusetult hinnanud asjaolu, kas kostja vajab või ei vaja üüritud ruume tungivalt ise. Kuna avalduses ei olnud ülesütlemise alusena märgitud, et kostja vajab üüritud ruume tungivalt ise (VÕS § 323), siis puudub vajadus seda hinnata. Isegi kui hinnata seda asjaolu üürilepingu ülesütlemise alusena, siis ei ole kostja tõendanud, et ta vajab üüritud ruume tungivalt ise. Uus äriplaan ja sellest tulenev suurem üür ei ole selliseks tungivaks vajaduseks.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud TMS § 6420 lg-t 2 ja oluliselt rikkunud tsiviilprotsessiõiguse norme. TMS § 649 lg-s 2 ja § 6420 lg-s 2
sätestatud üürilepingu all tuleb mõista eluruumi üürilepingut. Hageja ja kostja olid sõlminud äriruumide rendilepingu. Mõeldav ei ole TMS § 6420 lg 2 viimases lauses sätestatud üürilepingu mõiste sisustamine võlaõigusseadusest lähtuvalt. Vaatamata eeltoodule, on isikul, kes omandab kinnisasja sundtäitmisel, õigus öelda üles äriruumi üürileping kolmekuulise etteteatamistähtajaga kolme kuu jooksul ka VÕS § 321 lg 1 alusel, kui omandaja vajab üüritud äriruumi tungivalt ise. Ülesütlemise kehtivust ei mõjuta see, et avalduses pole märgitud, et kostja vajab ruume tungivalt ise. Oluline on, et äriruumi vajamine on faktiliselt tõendatud. Vale on ringkonnakohtu seisukoht, et kostja äriplaan ei ole selles asjas piisavaks tõendiks.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles hageja kaebusele vastu.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Tsiviilkolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Kostja omandas 16. veebruaril 2004. a täitemenetluses toimunud enampakkumisel kinnistu asukohaga Tartus Küüni 5a. Hageja kasutuses olid 10. märtsil 2002. a sõlmitud rendilepingu alusel sellel kinnistul asuva ehitise ruumid. 16. aprillil 2004. a esitas OÜ Invest hagejale avalduse rendilepingu lõpetamiseks vastavalt TMS § 6420 lg-le 2, mille kohaselt kinnistusraamatusse kandmata kolmandale isikule kuuluv õigus kinnisasjale ei jää kehtima, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja leidis, et TMS § 6420 lg 2 kohaselt ei ole üürile antud varale sissenõude pööramise korral ostjal õigust ühepoolselt üürilepingut lõpetada.
10.Kostja leidis nii vastuväites hagile kui ka kassatsioonkaebuses, et ei ole põhjendatud TMS § 6420 lg-s 2 sätestatud üürilepingu mõiste sisustamine võlaõigusseadusest lähtuvalt, kuna seadusandja ei ole viinud täitemenetluse seadust võlaõigusseadusega kooskõlla. Tsiviilkolleegium on seisukohal, et võlaõigusseaduse kehtima hakkamisega 1. juulist 2002. a oli seadusandja üheks eesmärgiks ka õiguskindluse saavutamine ning tsiviilseadustes kasutatava terminoloogia ühtlustamine ja omavahelisse kooskõlla viimine. Võlaõigusseadusest sai materiaalõiguse allikas, milles on erinevad võlasuhted seaduse rakendaja jaoks sõnastatud. Üürilepingu olemust reguleerivad VÕS §-d 271 jj. Võlaõigusseadus muutis varem kehtinud üürilepingu tähendust ning seaduse kohaselt tähendab üürileping muu hulgas nii elu- kui ka äriruumide üürimist. Täitemenetluse seadustiku alusel täidetakse erinevaid täitedokumente, kusjuures täitemenetluse seadustikus kasutatavad õigussuhete tähistused toetuvad tsiviilseadustes kasutatavale terminoloogiale. Ainuüksi asjaolu, et seadusandja ei ole pärast võlaõigusseaduse jõustumist üürilepinguga seotud muudatusi täitemenetluse seadustikus teinud, ei anna alust asuda seisukohale, et täitemenetluse seadustikus kasutatavat üürilepingu mõistet tuleb tõlgendada võlaõigusseadusest erinevalt. See oleks vastuolus tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-ga 3, mille kohaselt seaduse sätet tõlgendatakse koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Seega ei ole üürilepingu mõiste erinevates seadustes erinev sisustamine õiguse tõlgendamise seisukohalt
põhjendatud. Eeltoodule tuginedes leiab tsiviilkolleegium, et täitemenetluse seadustikus kasutatav üürilepingu mõiste ei erine võlaõigusseaduses kasutatavast üürilepingu mõistest.
11.Ringkonnakohus on leidnud, et vaidlusalusele lepingule laienevad võlaõigusseaduse sätted, mis reguleerivad üürilepingu ülesütlemist üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul, sh ka asja võõrandamise korral sundtäitmisel. Kolleegium selle väitega ei nõustu ja leiab, et ringkonnakohus on seda järeldust tehes vääralt tõlgendanud materiaalõiguse normi. Kuigi ringkonnakohus on õigesti asunud seisukohale, et täitemenetluse seadustikus kasutatavat üürilepingu mõistet tuleb sisustada võlaõigusseadusest lähtuvalt, ei anna see veel alust võlaõigusseaduse vahetule kohaldamisele täitemenetluse seadustiku reguleerimisalas. Kinnistu omandamisel kehtinud täitemenetluse seadustik reguleerib nii sissenõuet võlgniku varale, mis on kolmanda isiku käes (TMS § 649), kui ka varasemate õiguste püsimajäämist sissenõude pööramisel võlgniku kinnisvarale (TMS § 6420). Kolleegium leiab, et üürilepingu lõpetamisele (ülesütlemisele) ostja algatusel üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul sundenampakkumisel ei laiene võlaõigusseaduse sätted ning täitemenetluse seadustikus on erinormidega selliste üüri- ja rendilepingute lõpetamine (ülesütlemine) ostja algatusel reguleeritud ammendavalt. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et sundenampakkumisel ostjale üleläinud üüri- ja rendilepingute ülesütlemise suhtes teeb võlaõigusseadusele viite 1. jaanuaril 2006. a jõustuva täitemenetluse seadustiku § 161.
12.Maakohus jättis hagi rahuldamata, leides, et kostja vajab vaidlusaluseid ruume tungivalt ise. Samal ajal leidis maakohus, et poolte sõlmitud leping ei ole rendileping, vaid üürileping. Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja uue otsusega rahuldas hagi. Ringkonnakohus ei ole otsuses põhjendanud oma seisukohta, et 10. märtsil 2002. a sõlmitud rendileping ei ole rendileping võlaõigusseaduse tähenduses, vaid on üürileping. Ringkonnakohtu otsusest ei tulene, missugustele argumentidele selline seisukoht tugineb. Seega ei vasta ringkonnakohtu otsus TsMS § 231 lg 4 nõuetele. Rendilepingut reguleerivad VÕS §-d 339 jj. Rendilepinguga kohustub üks isik andma teisele isikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja. Seega eristub rendileping üürilepingust oma eesmärgi poolest: rendilepinguga on esikohal renditud asjalt kasu saamine. Ringkonnakohus oleks lepingu kvalifitseerimisel üürisuhtena pidanud eelnevalt lepingut tõlgendama selle sõlmimise eesmärgist lähtudes. Juhul, kui asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohus tuvastab, et tegemist ei ole siiski mitte üüri-, vaid rendilepinguga, on kostja avaldus rendilepingu lõpetamiseks TMS § 649 lg 2 ja TMS § 6420 lg 2 alusel põhjendatud. Kui kohus leiab, et ruumide kasutamiseks on sõlmitud üürileping, siis on lepingu suhtes kehtiv TMS § 6420 lg-s 2 sätestatud piirang, mille kohaselt üürile antud varale sissenõude pööramise korral ei ole ostjal õigust ühepoolselt üürilepingut lõpetada. A.Kull, V. Kõve, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.