Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest
Tsiviilasi
Alge Raudsepa (Raudsepp) hagi OÜ Tankla Abi ja Andrei Smirnovi vastu valduse üleandmiseks ning vastuhagi omandiõiguse tunnustamiseks või alternatiivselt hüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27. novembri 2019. a osaotsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Tankla Abi ja Andrei Smirnovi apellatsioonkaebus
Kostja (apellant): Andrei Smirnov (isikukood XXX) Kostjate lepinguline esindaja: Rein Pärtel Menetluse liik
kirjalik menetlus
1(19)
RESOLUTSIOON:
1.Keelduda kostjate OÜ Tankla Abi ja Andrei Smirnovi 27. detsembril 2019 esitatud apellatsioonkaebusele lisatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmisest.
2.Jätta Tartu Maakohtu 27. novembri 2019. a osaotsuse resolutsioon muutmata, täiendades osaotsuse põhjendusi.
4.Apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud solidaarselt kostjate OÜ Tankla Abi ja Andrei Smirnovi kanda.
jätta
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Alge Raudsepp (hageja) esitas 15. veebruaril 2019 Tartu Maakohtule hagiavalduse, milles palus kohustada OÜ-d Tankla Abi (kostja I) ja Andrei Smirnovi (kostja II) andma hagejale üle Tartumaal Tartu vallas Erala külas asuvate XXX kinnistu (registriosa nr XXX ; XXX kinnistu) ja XXX kinnistu (registriosa nr XXX; XXX kinnistu) valdus ning nimetatud kinnistute piiril asuva hoone valduse. Hageja palus määrata kohtuotsuse täitmise viis selliselt, et kostjad, neile kuuluv vara ning nendega koosolevad isikud tõstetakse kinnistutelt ning nende piiril asuvast hoonest välja. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt on hageja kinnistute, mille piiril asub ka hoone, ainuomanik. Suur osa kinnistutest ning hoonest on kostjate valduses. Hagejal puudub kostjatega igasugune leping või kokkulepe, mille alusel oleks kostjatel õigus hoonet vallata. Kostjad kasutavad hageja omandis olevaid kinnistuid ja hoone osa ilma õigusliku aluseta ning keelduvad valduse üleandmisest. Kostjad on ka vahetanud uste lukud. Hageja ja kostja I vahel oli 1. augustil 2006 sõlmitud hoone kasutamist reguleeriv leping (leping), mille lõppemise tähtaeg oli 1. augustil 2011. Kuigi viidatud leping vastab nii üürilepingu (võlaõigusseaduse (VÕS) § 271) kui tasuta kasutamise lepingu (VÕS § 389) 2(19)
tunnustele, oli hageja hinnangul tegemist üürilepinguga. Siiski ei saanud tegemist olla rendilepinguga, kuna mingit vilja kostja I hoone kasutamisest ei saanud. Pärast lepingu lõppemist ei ole hageja kummagi kostjaga sõlminud ühtegi kokkulepet hoone ja kinnistute kasutamise osas. Vaidlust ei ole selles, et kostja I jätkas pärast 1. augustit 2011 kinnistutel asuva hoone kasutamist ega ole avaldanud tahet leping üles öelda. Seega muutus leping alates
2.augustist 2011 tähtajatuks üürilepinguks. Järelikult võis hageja selle kolmekuulise etteteatamise tähtajaga üles öelda. Hageja esitas 22. oktoobril 2018 kostjale I avalduse (ülesütlemisavaldus) kõikvõimalike poolte vahel kinnistute kasutamiseks sõlmitud lepingute ülesütlemiseks ning nõudis kinnistute ja hoone vabastamist hiljemalt
25.jaanuariks 2019. Sõltumata sellest, mis tüüpi lepinguna oli tegemist, on see hagiavalduse esitamise hetkeks kas lõppenud tähtaja möödumisel või kehtivalt üles öeldud. Kostja I on kinnistute ja hoone omavoliline valdaja (asjaõigusseaduse (AÕS) § 40 lg 2), mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt I kinnistute ja hoone valduse tagastamist. Hageja lisas, et on teinud kostjale I ka ettepaneku sõlmida hoone kasutamiseks üürileping või osta kinnistud, kuid pooled ei ole kokkulepet saavutanud. Hagejal on alust arvata, et kinnistuid ja hoonet kasutab ka kostja II, kes on hageja endine elukaaslane. Rahvastikuregistrist nähtuvalt on kostja II elukohaks XXX kinnistu. Hagejale teadaolevalt elas kostja II veel jaanuaris 2019 kinnistul koos oma abikaasa ja kahe lapsega.
Kostjad vaidlesid hagile vastu ning palusid jätta menetluskulud hageja kanda.
Asjas ei ole vaidlust, et kinnistutel asuva hoone ruume kasutavad hageja ja kostja II alates 2003. a-st eluruumidena ning kostja I alates 2006. a-st äriruumidena. Kostjate 15 aastat kestnud valdus ei ole õigusvastane. Hageja väited, nagu puuduks poolte vahel igasugune leping või kokkulepe kinnistute valdamiseks ning need on kehtivalt üles öeldud, on vastuolulised, õiguslikult väärad ja põhistamata. Hageja tegevus on pahauskne ja heade kommete vastane, kahjustades ebaproportsionaalselt ja oluliselt kostja I majandustegevust ning kostja II ja tema perekonna põhiseaduslikke õigusi. Kostjad ei nõustu, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise, üüri- või rendileping. Hageja käsitluse kohaselt oli poolte vahel üürisuhe, kuid lepingu pealkirjaks oli "rendileping". Siiski ei ole kostjate hinnangul tegemist ka rendilepinguga, kuna see ei kajasta poolte vahel tegelikku väljakujunenud suhet. Kui pooltevaheline lepinguline suhe vastab üürilepingu tunnustele, siis hageja ei ole seda kehtivalt üles öelnud – täitmata on nii materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Ülesütlemisavalduses puuduvad igasugused asjakohased viited materiaalõiguslikele alustele, sh konkreetsele lepingule või suhtele, selle olulistele tunnustele, ülesütlemise põhjustele ja tähtaegadele, samuti sellele, kas tegemist on korralise või erakorralise ülesütlemisega, kohustuse rikkumise tagajärjel toimuva ülesütlemisega jms. Juhul, kui poolte vahel on sõlmitud rendileping, siis ka selle ülesütlemine ei ole kehtiv, kuna hageja on rikkunud VÕS § 353 lg-s 1 sätestatud tähtaega – hageja ütles lepingu üles kolmekuulise, mitte kuuekuulise etteteatamise tähtajaga. Pealegi ei ole hageja lepingut üles öelnud mõistliku aja jooksul.
3(19)
Poolte vahel oli sõlmitud seltsinguleping (tegemist ei olnud vaikiva seltsinguga), kuna neil oli ühine huvi rekonstrueerida kinnistutel asuvad hooned. Hagejal puudusid kõigi kinnistute omandamiseks ja hoonete rekonstrueerimiseks vajalikud rahalised vahendid. Hageja ja kostja II vahelise seltsingulepingu eesmärgiks oli luua ühine kodu, soetada ja rekonstrueerida eluruumid perekonna vajadusteks, milleks tegid panuseid mõlemad pooled. Hageja ja kostja II 16 aastat kestnud kooselust on sündinud laps. Hageja ja kostja I vahelise seltsingulepingu eesmärgiks oli hagejale kuuluval kinnistul asuvate hoonete kohandamine äritegevuseks. Kostja II on kostja I ainuosanik, mistõttu on mõistetav füüsilise ja juriidilise isiku tegevuse kooskõlastatus elu- ja äriruumidesse panustamisel. Seltsingulepingu sõlmimisele viitab ka asjaolu, et hageja ei nõudnud kuni peresuhete lõppemiseni 2017. a-l võlasuhtest tulenevate õiguste kaitsmist (sh valduse väljanõudmist väidetavast ebaseaduslikust valdusest või täiendavat üüri või renti). Hageja oli faktilise olukorraga rahul. Hageja oli ka kostja I lepinguline töötaja, teades kostjate tehtud kulutustest kinnistutele ja kiites need heaks. Seltsingulepingu ülesütlemine on ilmselt paratamatu, kuna ilma selleta ei ole võimalik määratleda ja nõuda seltsinglasele kuuluvat osa seltsingus. Siiski on hageja ühepoolne seltsingu ülesütlemine ilma kostjatele tekitatud kahju hüvitamiseta õigusvastane. Kostjatel on õigustatud huvi kinnistute ja nendel asuvate hoonete edasiseks kasutamiseks kostja I majandustegevusest tulenevalt. Seltsinguvara tuleb pärast seltsingu kohustuste täitmist tagastada seltsinglastele vastavalt nende tehtud panustele. Selleks tuleb esmalt kindlaks teha seltsinguvara koosseis seltsingu lõppemise hetke seisuga. Hageja poolt seltsingule tehtavaks panuseks oli XXX kinnistul asuvate hoonete ostmine ja sellega kaasneva tasu maksmine, samuti üksikud tasulised teenused hoonete kasutusse võtmisel, kinnistutel ehitus-, rekonstrueerimis- ja muude vajalike tööde tegemise lubamine hoonete äriruumideks kohaldamisel ning edaspidi äritegevuse võimaldamine ilma kasutuse eest eraldi tasu võtmata. Kostjate panuseks on eelkõige kinnistutega seotud maksete ja maksude tasumine ja mahukate rekonstrueerimistööde tegemine. Kuna kostjad on tasunud hageja eest ja tema huvides märkimisväärseid summasid hageja poolt kasutatud eluruumidele, mida hageja heaks kiitis, vastab see ka käsundita asjaajamise tunnustele. Juhul, kui kohus leiab, et seltsinguleping on hageja poolt kehtivalt üles öeldud, tuleb hagejalt kostja II kasuks välja mõista seltsingu panusena vähemalt 3914 eurot 22 senti ja kostja I kasuks vähemalt kinnisvara eksperdi poolt hinnatud kinnistute turuväärtus, millest on maha arvestatud kostja II poolt kaetud erastamisega seotud kulutused.
Kostjad esitasid 3. aprillil 2019 vastuhagi, milles esitasid järgmised nõuded: •
Tunnustada kostja I kaasomandiõigust XXX kinnistule 94,244% ulatuses ja kostja II kaasomandiõigust XXX kinnistule 5,756 % ulatuses ning kostja I ainuomandiõigust XXX kinnistule.
•
Kui tunnustatakse hageja ja kostjate kaasomandiõigust XXX ja XXX kinnistutele, tuleb kaasomand hagejaga lõpetada, tunnustada kostja I ainuomandiõigust XXX kinnistule ja XXX kinnistule ning mõista hagejale ja kostjale II välja nende osad rahas. 4(19)
•
Teha kinnistusraamatus omanike kohta asjakohased kanded kohtuotsuse alusel.
•
Kui kohus ei tunnista kostjate ainuomandiõigust või kaasomandiõigust hageja kinnistutele või ei lõpeta kaasomandiõigust, tuleb hagejalt kostjate kasuks välja mõista rahaline hüvitis vastavalt iga seltsinglase rahalisele panusele, s.o kostja I kasuks 262 667 eurot 13 senti ning kostja II kasuks 3914 eurot 22 senti.
Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda. Kostjad esitasid vastuhagis valdavalt samad põhjendused, mis kohtule esitatud hagiavalduse vastuses ega pidanud vajalikuks neid kõiki üle korrata. Kostjad leidsid jätkuvalt, et poolte vahel on sõlmitud seltsinguleping, millele viitab poolte kooskõlas tegutsemine hageja kinnistute kasutamisel, uue väärtusega kinnistute loomine selle rekonstrueerimise ja panuste tegemise kaudu. Kostjate hinnangul on aga seltsingulepingu ülesütlemise kehtivus VÕS § 597 lg 4 kohaselt vaieldav. Kui hageja ei ole seltsingulepingut kehtivalt üles öelnud, ütlevad kostjad selle ise üles. Kostjatel on õigustatud huvi kinnistute ja nendel asuvate hoonete edasiseks kasutamiseks majandustegevuse ning eluruumidena kasutamise tõttu. Seltsingu likvideerimise korral tuleb esmalt teha kindlaks seltsinguvara koosseis seltsingu lõppemise hetkel, seltsinglaste poolt tehtud panused ning nende võimalik vähenemine. Eksperdi arvates on mõlema kinnistu turuväärtus jaanuari 2018 seisuga ilma parendusteta 95 000 eurot ja koos parendustega 136 000 eurot. Samas ei kajastu asjale tehtud parendused tingimata turuväärtuse samas ulatuses suurenemisena. Võlaõigusseaduse järgi on panuste tagastamisel oluline seltsinglaste panuste väljaselgitamine. Kostja I panus kinnistutele on praegusel juhul olnud vähemalt 262 667 eurot 13 senti. Kostja II on panustanud XXX kinnistusse vähemalt 3914 eurot 22 senti. Hageja panus seisnes peamiselt seltsingule kinnistute kasutusse andmises, mistõttu ei ole hagejale võimalik hüvitist maksta. Kuivõrd kostjate panused seisnevad põhiliselt kinnisasjade parendamises, mida ei ole võimalik kinnisasju kahjustamata eraldada, siis on hageja kohustatud kostjate panused hüvitama. Panuseid ei ole võimalik teisiti hüvitada, kui kostjate ainu- või kaasomandiõiguse tunnustamisena hageja kinnistutele. Kui kohus leiab, et kinnistud kuuluvad hageja ja kostjate kaasomandisse, siis kostjad paluvad kaasomandi lõpetada, tunnustada kostja I ainuomandiõigust kinnistutele ning mõista hagejale ja kostjale II välja nende osad rahas. Kui kohus ei pea põhjendatuks tunnustada kostjate ainu- või kaasomandiõigust kinnistutele või ei lõpeta kaasomandit, paluvad nad hagejalt kostjate kasuks välja mõista rahalise hüvitise vastavalt iga seltsinglase rahalisele panusele. Seejuures võib kostjate vastuhagis esitatud nõude rahuldamine toimuda ka muul kohtu valitud viisil.
Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata.
Hageja ei nõustu, nagu oleks poolte vahel sõlmitud seltsinguleping. Kostjad on teinud kulutusi kas ettevõtte või elukoha kohandamise huvides, millest ei saa järeldada seltsingulepingu olemasolu. Kostja I kasutas hoone ruume enda majandustegevuseks ning selleks oli hageja ja kostja I vahel sõlmitud hoone kasutamist reguleeriv leping, mis on üles öeldud hiljemalt 25. jaanuaril 2019. Samuti ei tõenda seltsingu olemasolu asjaolu, et hageja ja kostja II olid kuni 2017. a-ni perekond, hageja oli kostja I töötaja või kostjad 5(19)
rahastasid hageja kinnistute ja hoone remonttöid, rekonstrueerimist ja möbleerimist. Hageja eesmärgiks oli säilitada talle kuuluvad ruumid, andes need kasutada kostjale I, kes kandis remondikulusid lepingujärgse rahalise üüritasu asemel. Kostja I huvi oli teostada äritegevuse jaoks vajalikke remonttöid ja hooldust. Hageja ja kostjate vahel ei ole sõlmitud ühtegi lepingut, millega nad kohustuksid tegutsema ühise eesmärgi nimel. Asjakohatu on kostjate väide, justkui oleks kostja II panustanud seltsingusse XXX kinnistu erastamise kulude kandmisega. Hageja eest kohustuse täitmine ei too kaasa seltsingulepingu olemasolu ega ühise eesmärgi nimel tegutsemist. Samuti ei tõenda seltsingut see, et hageja lubas kostjal I laenulepingu tagatiseks seada oma kinnistule hüpoteegi. Asjaolu, et hageja ei ole vaidlustanud tema kinnistutele tehtavaid kulutusi ega ole esitanud muid nõudeid, ei tähenda, et tal on kulutuste tegijaga ühine eesmärk ning sellest tulenevalt sõlmitud seltsinguleping. Kostjad ei ole tõendanud hageja kinnistutele tehtud kulutusi. Arvetest ja muudest dokumentidest ei nähtu, kas viidatud tööd olid teostatud just hageja kinnistutel ning kas loetletud esemed olid paigaldatud hageja kinnistutele. Eelnimetatut ei tõenda ka arvetel kostjate tarneadressaadina või maksjana märkimine. Lisaks, kui poolte vahel oleks seltsing, siis võiks kõne alla tulla vaid seltsinguvara jagamine vastavalt kaasomandi sätetele, lähtudes iga seltsinglase panuse suurusest. Seejuures ei ole kaasomandi sätted kohaldatavad asjade osas, mille seltsinglased on kulutusi või panuseid teinud. Kinnistud ei ole kostjate omandis olnud ega saanud seetõttu olla ka väidetavale seltsingule üle antud. Seltsinguvaraks ei ole vara, millele üks või teine seltsinglane on teinud kulutusi. Kostjad ei ole ka välja toonud ühtegi asjaolu, millest tulenevalt oleks kostjatel tekkinud omandiõigus hageja kinnistutele. Kinnisomandi tekkimiseks on vajalik notariaalselt tõestatud lepingu sõlmimine ning selle alusel kande tegemine kinnistusraamatusse. Kostjate nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ning hüvitise saamiseks tuleb jätta rahuldamata.
MAAKOHTU LAHEND
5.Tartu Maakohus rahuldas hagi 27. novembri 2019. a osaotsusega ning mõistis XXX ja XXX kinnistud kostjate ebaseaduslikust valdusest hageja otsesesse valdusesse. Maakohus määras kindlaks otsuse täitmise viisi, mille kohaselt kuulub kohtuotsus vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral täitmisele täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras. Maakohus jättis rahuldamata kostja I nõude tunnustada tema ainuomandiõigust XXX kinnistule ja kaasomandiõigust XXX kinnistule ning kostja II nõude tunnustada tema kaasomandiõigust XXX kinnistule. Samuti jättis maakohus rahuldamata kostjate seltsingulepingust tulenevad nõuded. Menetlus jätkub kostjate vastuhagis hüvitise saamiseks. Kohus märkis, et otsustab menetluskulude jaotuse lõpplahendis. Otsuse põhjenduste kohaselt on hageja AÕS § 80 alusel esitatud nõude eelduseks see, et hageja on kinnistute omanik ning kostjad on valdajad. Vastuhagi lahendamiseks tuleb analüüsida, kas kinnistute omandiõigus on üle läinud kostjatele. Maakohus tuvastas, et hageja on kantud kinnistusraamatusse alates 16. aprillist 2010 XXX kinnistu ja alates 13. novembrist 2003 XXX kinnistu ainuomanikuna. Kuivõrd AÕS § 56 6(19)
lg 1 ja § 641 kohaselt tekib kinnisomand üldjuhul kande tegemisega kinnistusraamatusse ning kannete õigsust eeldatakse, oleks kostja pidanud tõendama kinnistute omandiõiguse üleminekut kinnistusraamatu väliselt. Kostjate väitel omandati kinnistud hageja ja kostja II seltsinguvarana, kuna nad olid kinnistute omandamise ajal ja pärast seda elukaaslased. Väidetavalt on kinnistud pärast hageja poolt omandamist üle läinud ka hageja ja kostja I seltsinguvarasse, kuna osaühing on investeerinud kinnistute parendamisse. Maakohus leidis, et menetluses ei ole tõendamist leidnud väidetavate seltsinglaste tahe sõlmida omavahel seltsinguleping. Praegusel juhul ei ole kohaldatavad ka seltsingu likvideerimise sätted analoogia korras. Ainuüksi erastamise eest tasumine ja edasine ühine majapidamine ei õigusta seltsingulepingu sätete kohaldamist. Kostja II ei ole tõendanud, et ta oleks teinud olulise ja hagejaga samaväärse panuse kinnistute erastamiseks või parendamiseks, kuivõrd hageja panuseks on vähemalt kinnistute erastamise võimalus. Samuti ei ole selge, et pooltel oli kinnistuid soetades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Kostja II tahe võis olla suunatud kostja I varalise väärtuse suurendamisele. Selleks, et kostjatel oleks tekkinud hagejale kuuluvatele kinnistutele omandiõigus, oleks väidetav seltsinguleping pidanud olema ka AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt notariaalselt tõestatud. Kuivõrd kohtule nähtuvalt seltsinguleping ega kinnistute omandamine hageja ja kostja II seltsinguvarasse ei ole notariaalselt tõestatud, jättis maakohus kostjate omandiõiguse tunnustamise nõude rahuldamata. Maakohus leidis, et hageja ja kostja I vahel 1. augustil 2006 sõlmitud leping oli tähtajaline üürileping VÕS § 271 tähenduses. Kuivõrd kostja ei saanud ruumide kasutamisel mingit ruumidest tulenevat vilja, ei saanud tegemist olla rendilepinguga. Samuti ei saanud tegemist olla tasuta kasutamise lepinguga, kuna kostja I võttis endale kohustuse kanda ruumide kohandamise ning remondi kulud, mis võisid ületada ka tavapärase üüri suurust. Poolte vahel ei olnud vaidlust selle üle, et kostja jätkas pärast lepingus sätestatud tähtaja möödumist hoone ruumide kasutamist, kusjuures kostja II kasutab ruume, mis on lepingu alusel antud kostja I kasutusse. Seega muutus leping VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks üürilepinguks, mida on võimalik VÕS § 311 lg 1 ja § 312 lg 1 alusel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 3 kuud. Hageja, saates 22. oktoobril 2018 kostjatele ülesütlemisavalduse, millega on kõikvõimalikud kinnistute kasutamise lepingud üles öelnud ning palunud kinnistud vabastada hiljemalt 25. jaanuariks 2019, on järginud kolmekuulist etteteatamise tähtaega. Samuti pidid kostjad sellest avaldusest aru saama, et sellega on üles öeldud ka hageja ja kostja I vaheline üürileping. Ülesütlemisavalduses on täidetud formaalsed nõuded VÕS § 325 kohaselt. Seega lõppes hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping 25. jaanuaril 2019. Kohtule nähtuvalt ei ole kostjad tõendanud, et nad kasutasid hagejale kuuluvaid kinnistuid mingil muul õiguslikul, sh suulise üürilepingu alusel. Maakohus rahuldas hageja nõude ning mõistis kinnistud mõlema kostja ebaseaduslikust valdusest välja. Maakohus selgitas kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramise kohta, et kuivõrd hageja selgitas 22. oktoobri 2019 kohtuistungil, et temale teadaolevalt ei ole kostja II paar kuud vaidlusalustes ruumides elanud, ei saa olla temaga kooselavaid isikuid, keda kinnistult
7(19)
välja tõsta. Pooled ei ole ka täpsustanud, et keegi peale kostja II vaidlusaluseid ruume kasutaks. Menetluses jätkatakse kostjate vastuhagis esitatud rahaliste nõuete menetlemist hageja vastu.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Kostjad paluvad 27. detsembril 2019 esitatud ühises apellatsioonkaebuses maakohtu osaotsuse tühistada ning saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks teises kohtukoosseisus. Alternatiivselt paluvad kostjad maakohtu osaotsuse tühistada hagiavalduse rahuldamise osas ja teha tühistatud osas uus osaotsus, millega jätta hagi rahuldamata, samuti paluvad kostjad tühistada maakohtu osaotsuse vastuhagi osas, kuid selles osas saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostjad paluvad teises alternatiivses taotluses maakohtu osaotsuse tühistada, teha uus osaotsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi selle läbivaadatud osas. Menetluskulud paluvad kostjad jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohtu otsus põhjendamata ning see ei vasta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 3 nõuetele. Maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme. Lisaks on kohus jätnud kostjate poolt esitatud tõendid hindamata, mistõttu taotlevad nad ringkonnakohtult tõendite hindamist ja asjaolude tuvastamist (TsMS § 652 lg 3 p 1). Kostjad ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja ja kostja I vahel 1. augustil 2006 sõlmitud leping oli üürileping. Maakohus on kostjaid üürisuhte osas istungil eksitanud ega ole täitnud vajalikul määral selgitamiskohustust. Kohus selgitas istungil, et tulenevalt ruumide kasutusest on poolte vahel rendileping, mitte üürileping, ning üürileping on lõppenud jaanuaris 2019 seoses ülesütlemisega. Kostjad on seisukohal, et hageja ja kostja I vahel on sõlmitud rendi- või seltsinguleping. Kuivõrd tähtajalise rendilepingu võib üles öelda vähemalt kuuekuulise etteteatamistähtajaga, ei ole ülesütlemisavaldus kehtiv. Kohus on ekslikult leidnud, et kostja I ei saanud ruumide kasutamisest vilja. Viljana tuleb praegusel juhul käsitleda asjast saadavat kasu, millega seostub asja tulunduslik eesmärk. Lisaks asuvad kinnistul kostja II mesilastarud koos mesilasperedega, millelt saab samuti vilja. Rendilepingu kasuks räägib ka see, et ruumid on sisustatud konkreetseks tehniliselt keeruliseks majandustegevuseks ning selles asuvad töödeks ettenähtud remondiseadmed. Lisaks ei ole maakohus pööranud tähelepanu asjaolule, et lepingu esemeks olid ka õigused– lepinguga olid reguleeritud kostja I ja krediidiasutuse vahel sõlmitud laenulepingu täitmisega seotud asjaolud. Pooled ei oleks vaidlusalust lepingut sõlminud, kui ei oleks kostja I ja krediidiasutuse vahelist lepingut. Sellised asjaolud ei ole üürisuhtele omased. Kohus andis ebaõige hinnangu hageja poolt esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldusele. Kostjate hinnangul ei ole lepingu ülesütlemine kehtiv, kuna täitmata on formaalsed ja materiaalsed eeldused. Ülesütlemiseks puudus mõjuv põhjus. Avaldusest ei olnud võimalik aru saada, millise ja kelle vahel sõlmitud lepingu soovis hageja üles öelda. Pealegi on kestvussuhteid võimalik lõpetada eelkõige siis, kui üks pooltest lepingut rikub, 8(19)
kuid rikkumist praegusel juhul ei esine. Lepingu ülesütlemise välistavad ka lepingu p-d 6.2 jj ning p 6.3. Isegi kui lepingu ülesütlemine on kehtiv, siis äriühingu tootmisbaasile ei ole kolmekuuline tähtaeg ruumide vabastamiseks piisav ning kooskõlas hea usu põhimõttega. Rendilepinguga sarnase suhte puhul on mõistlik vähemalt kuuekuuline etteteatamistähtaeg. Ülesütlemisavaldus on esitatud ka pärast mõistliku tähtaja möödumist pärast ülesütlemise aluseks olevast asjaoludest teadasaamist (VÕS § 196 lg 3). Kostja II kasutab hageja ja kostja I vahel sõlmitud lepingus märgitud ruume osaliselt eluruumidena suulise üürilepingu alusel, mida ei ole hageja kehtivalt üles öelnud. Selle tõendamiseks soovis kostja II enda vande all ülekuulamist maakohtus, kuid kohus jättis kõnealuse taotluse põhjendamatult rahuldamata. Seejuures on maakohus osaotsuses märkinud, et kostja II ei ole väidetava üürisuhte kohta tõendeid esitanud. Kostjad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja ja kostja I vahel kinnistute kasutamist reguleeriv leping välistab allüüri- või allrendilepingu sõlmimise. Üürisuhet näitab juba see, et kostja II on maksnud kostja I eest arved. Pealegi ei ole hageja kostja II kasutusõigust vaidlustanud. Kohus on selle hinnangu andmisega seega väljunud hagi piiridest. Kostjad ei nõustu kohtu seisukohaga otsuse täitmise korra kindlaksmääramise osas. Kostja II kasutab allkasutajana eluruume koos oma praeguse abikaasa M.S. iga, kelle isiklikud asjad on praegugi nendes ruumides. Kohtutäitur ei saa formaliseerituse põhimõttest tulenevalt sellist kohtulahendit kostja II perekonnaliikmete suhtes täita. Maakohus on teinud ebaõigeid järeldusi seoses pooltevahelise seltsingulepinguga. Kostjad ei ole kordagi märkinud, et seltsingulepingu esemeks oli hageja praeguses omandis oleva vara omandamine või et hageja kinnisasjad omandati seltsinglaste varasse. Seetõttu ei nõustu kostjad maakohtu seisukohaga, et kinnisasja omandiõiguse tekkimiseks on vajalik notariaalselt tõestatud tehing. Kostjad on tuginenud seltsingu kulutustele ning tegevusele pärast hageja poolt kinnistute omandamist. Seltsingusuhe on võimalik ka pärast vara omandamist vara suhtes tehtavate muude toimingute puhul, mille tagajärjel vara väärtus oluliselt suureneb. Kostjate panuseid ei ole võimalik teisiti hüvitada, kui kostjate ainu- või kaasomandiõiguse tunnustamisena hageja kinnistutele. Kohtuotsus on vastuoluline. Maakohus on märkinud, et poolte vahel ei ole seltsingulepingut, kuid ometigi peab kohus kinnistute jagamist võimalikuks seltsingulepingu sätete alusel. Kohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, nagu ei ole kostjad tõendanud, et nad on teinud olulise ja hagejaga samaväärse panuse kinnistute erastamiseks ja parendamiseks. Kohus ei ole hinnanud kostjate poolt kinnistule tehtud parendusi kinnitavaid dokumentaalseid tõendeid. Ebaõige ja ekslik on ka kohtu järeldus kostja II poolt tehtud erastamiskulude hindamisel. Kohus ei ole hinnanud kostjate väiteid, mis põhjendavad seltsingulepingu olemasolu. Kostjate hinnangul on pooltevaheline seltsingulepingu olemasolu põhistatud. Kostjad kordavad apellatsioonkaebuses selles osas maakohtus esitatud väiteid. Selleks, et anda kostjate poolt tehtud kulutuste alusel hinnangut pooltevahelisele lepingule, tuleb lähtuda ka võlasuhte ajal tehtud kulutuste mahust ja iseloomust. Maakohus on seda eiranud. Poolte vahel rendilepinguna pealkirjastatud lepingus ei olnud kokku lepitud suuremahulistes ja kallihinnalistes töödes, mis väljusid igal juhul VÕS § 345 lg-st 1 ja lepingust tulenevatest 9(19)
piiridest. Selline tegevus ei saanud lepingu alusel kesta kauem kui algse lepingu tähtaja lõpuni, s.o kuni 1. augustini 2011. Mahukad ehitustööd olid tehtud aga aastatel 2016–2017. Seega ei saanud enam tegemist olla äritegevuseks kohandamiseks seonduvate remonttöödega, kuna kostja I tegutses juba mitmeid aastaid nendes ruumides ja vajalikud kohandamised olid juba teostatud. Lisaks on maakohtu järeldused vastuhagis esitatud seltsingulepingule tuginevalt esitatud nõuete osas ennatlikud ega ole põhjendatud. Kohus ei ole andnud hinnangut kostjate rahalise hüvitise nõudele. Vastuhagis esitatud alternatiivsed nõuded olid omavahelises sõltuvuses ja seetõttu ka järjestatud. Juhul, kui kohus leiab, et kostjad on kinnistutele teinud rahalisi kulutusi (kas seltsingulepingu või mõne muu lepinguvälise suhte raames), mis on võrdne või ületab hagejale kuuluvate kinnistute väärtust, on põhjendatud kostjate omandiõiguse tunnustamine vaidlusalustele kinnistutele ning hagejaga kaasomandi lõpetamine.
7.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Hageja ei nõustu, et hageja ja kostjate vahelise väidetava lepingulise suhte sisu ja olemuse arutamine toimus ainult kohtuistungil. Istungile eelneva menetluse käigus on nii hageja kui kostjad ise esitanud oma menetlusdokumentides seisukohti ja tõendeid lepingu vastavusest iga poole poolt õigeks peetud lepinguliigi tunnustele. Hageja nõustub maakohtu järeldusega, et hageja ja kostja I vahel oli sõlmitud üürileping. Seejuures on väär kostjate seisukoht, nagu oleks maakohtu järeldus tulenenud vaid asjaolust, et kui isik kasutab seinte ja laega hoonet, on tegemist üürisuhtega ja ei ole võimalust saada õigusvilja. Kostja II kinnitas, et kõnealuses hoones ei olnud midagi sellist, mis oli ilmtingimata vaja kostja I majandustegevuse jaoks ning millest kostja II saaks õigusvilja. Hagejal ei olnud ka lepingujärgset kohustust mingisuguse vilja saamise võimaldamiseks. Lisaks viitab üürilepingu olemasolule see, et kostjate tegevuseks vajalik ruumide sisustus ei ole hoonega kuidagi püsivalt ühendatud. Asjaolu, et üürnik toob üüritud ruumi oma majandustegevuse jaoks vajalikud seadmed ja tööriistad, ei muuda üürisuhet rendisuhteks. Samuti ei ole pooled kokku leppinud, et lepingule kohaldatakse rendilepingu sätteid. Asjakohatu on rendilepingu olemasolule viitamisel see, et kostja I pidi hoone kasutamiseks täitma krediidiasutuse ja kostja I vahel sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi. Seadusest ei tulene keeldu üürilepingus kõrvalkohustustes kokku leppida. Maakohtu seisukoht lepingulise suhte olemuse osas istungil ei olnud vastuoluline. Protokollis märgitut edasi lugedes on ilmselge, et jutt käib eelkõige üürilepingust ning selle ülesülemisest. Viide rendilepingule istungi protokollis on ilmselgelt ekslik. Kohus on täitnud selgitamiskohustust piisavalt ja selgelt. Asjatundmatu on kostjate väide, nagu saaks kestvuslepingu lõpetada üksnes selle rikkumise korral. Võlaõigusseaduse kohaselt saab üürilepingu üles öelda tähtaega järgides. Lepingus täiendavate ülesütlemise aluste sätestamine ei võta õigust leping üles öelda seaduses sätestatud alustel. Seega leidis kohus õigesti, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes 25. jaanuaril 2019 ning kostjatel puudub õiguslik alus kinnistute kasutamiseks. 10(19)
Põhjendatud on maakohtu järeldus, et kostja II ei ole tõendanud väidetava üürisuhte olemasolu. Lepingu p 7.1 kohaselt võis lepingu objektiks olevad kinnistud anda allrendile vaid hageja kirjalikul nõusolekul, kuid sellist tõendit esitatud ei ole. Isegi kui väidetav suuline allüürileping oli olemas, on tegemist kostjate omavahelise õigussuhtega, mis ei puuduta hagejat ega käesolevat vaidlust. Hageja ei saaks väidetavat allüürilepingut üles öelda, kuna tema ei ole lepingu pooleks. Kuivõrd hageja on kostjaga I sõlmitud üürilepingu üles öelnud 22. oktoobril 2018, ei saa tuletada ka kostja II kui allkasutaja õigust viibida hageja kinnistul ega seda kasutada. Maakohus jõudis õige järelduseni kohtuotsuse täitmise viisi kindlaksmääramise korra osas. Asjaolu, et kostja II elab kinnistutel koos oma praeguse abikaasaga, on kostja II toonud välja üksnes apellatsioonkaebuses. Hageja jääb maakohtu menetluses esitatud seisukohtade juurde pooltevahelise väidetava seltsingulepingu osas. Hageja rõhutab, et hageja ainuomandis olevale hoonele ja kinnistutele panuste tegemine ei tekita panuste tegijale omandiõigust hoonele ega kinnisutele. Kuivõrd maakohus lahendas osaotsusega vaid hageja valduse üleandmise nõuded ning kostjate omandiõiguse tunnustamise ja seltsingulepingust tulenevad nõuded, ei pea hageja vajalikuks vastata kostjate poolt välja toodud kulutuste sisule ja väärtusele. Selles osas jätkub menetlus maakohtus. Kostja esitab apellatsioonkaebuses ka uusi väiteid ja tõendeid, mis ei ole põhjendatud ning tuleb jätta arvesse võtmata.
8.Tartu Ringkonnakohus keeldus 6. aprilli 2020. a määrusega kostjate apellatsioonkaebusele lisatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmisest.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu osaotsuse resolutsiooni muutmiseks või tühistamiseks, kuid kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb täiendada otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
10.Esmalt lahendab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 442 lg 5 esimese lausega apellatsioonkaebuses kostjate poolt esitatud taotluse dokumentaalsete tõendite vastuvõtmiseks. Kostjad on esitanud kommunaalteenuste tasumist tõendavad kontoväljavõtted ning tabeli kostja II poolt tehtud kulutuste kohta. Ringkonnakohus on nimetatud kostjate taotluse 6. aprilli 2020. a määrusega juba lahendanud, keeldudes apellatsioonkaebusele lisatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmisest. Seoses kohtukoosseisu vahetumisega 27. mail 2020, peab kohus TsMS § 20 lg-st 1 lähtudes põhjendatuks viidatud kostjate taotluse uuesti lahendada. Ka ringkonnakohtu uus kohtukoosseis leiab, et puuduvad seadusest tulenevad alused (TsMS § 652 lg-d 3 ja 5) apellatsioonimenetluses esitatud tõendite vastuvõtmiseks. Kohtukoosseis nõustub 6. aprilli 2020. a määruses esitatud põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid käesolevas lahendis korrata.
11.Hageja on põhihagis esitanud nõude kohustada kostjaid andma hagejale üle XXX ja XXX kinnistud ning nendel asuva hoone valduse ja sellest keeldumise korral tõsta 11(19)
kostjad koos neile kuuluva vara ning koosolevate isikutega kinnistutelt ja hoonest välja
(AÕS § 80).
12.Kostjad on vastuhagis palunud tunnustada XXX kinnistule kostjate kaasomandiõigust ning XXX kinnistule kostja I ainuomandiõigust. Alternatiivselt on kostjad palunud hageja ja kostjate kaasomandiõiguse tunnustamise korral kaasomand hagejaga lõpetada ning tunnustada kostja I ainuomandiõigust XXX ja XXX kinnistutele ning mõista teistele kaasomanikele, s.o hagejale ja kostjale II välja nende osad rahas. Samuti on kostjad palunud teha kohtuotsuse alusel kinnistusraamatus omanike kohta asjakohased kanded. Teises alternatiivses nõudes, kui kohus ei tunnista kostjate omandiõigust hageja kinnistutele või ei lõpeta kaasomandiõigust, on kostjad palunud hagejalt välja mõista rahaline hüvitis vastavalt iga seltsinglase rahalisele panusele.
13.Toimikust nähtuvalt selgitas maakohus 22. oktoobri 2019. a kohtuistungil menetlusosalistele, et teeb hageja valduse üleandmise ja kostjate omandiõiguse tunnustamise nõuete osas osaotsuse ning pärast osaotsuse jõustumist jätkatakse menetlust kostjate vastuhagis esitatud rahaliste nõuete osas (IV kd, tl-d 16–17).
14.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on asjas tuvastatud järgmised asjaolud, mida pooled ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustanud ning mille ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks (TsMS § 652 lg-d 1 ja 5): hageja on kinnistusraamatusse kantud XXX ja XXX kinnistute omanikuna; hageja ja kostja I sõlmisid 1. augustil 2006 lepingu, millega hageja andis kostjale I kasutamiseks XXX ja XXX kinnisutel asuva hoone ruumid lepingu p 3.1 kohaselt tähtajaga kuni 1. august 2011; kostja I jätkas XXX ja XXX kinnistutel asuva hoone ruumide kasutamist pärast lepingu p-s 3.1 sätestatud tähtaja möödumist; kostja II kasutab kostjale I kasutamiseks antud ruume osaliselt enda eluruumidena ning hagejaga kirjalik kokkulepe selle kohta puudub; kostja I on kätte saanud hageja poolt edastatud 22. oktoobri 2018 dokumendi pealkirjaga "Lepingu ülesütlemise avaldus ja nõudeavaldus"; Hageja ja kostjad ei ole pärast 25. jaanuari 2019 sõlminud kokkuleppeid XXX ja XXX kinnistute kasutamise kohta.
15.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses eestkätt selle üle, kas hagejal on õigus nõuda XXX ja XXX kinnistud kostjate valdusest välja või on kostjatel kinnisasjadele omandiõigus tulenevalt seltsingulepingust. Kostjate väiteid arvestades tuleb lisaks kontrollida ka kostjate valduse muid võimalikke õiguslikke aluseid (lisaks väidetavale omandiõigusele).
16.Maakohus on vaidlustatud osaotsuse p-s 13 leidnud, et kuigi kostja II väitel on ta sõlminud hagejaga suulise üürilepingu, siis ei ole selle kohta ühtegi tõendit esitatud. Seetõttu ei lugenud kohus väidet tõendatuks. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu selline järeldus on õige. Siiski ei ole maakohus hinnangud poolte väidete põhjal kostja II kasutusõiguse kõiki võimalikke õiguslikke aluseid. Maakohtu osaotsuse põhjendusi tuleb selles osas täiendada. 12(19)
16.1.Iseenesest on õige apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et kuivõrd kostja II kasutab osaliselt kostjale I kasutada antud ruume, on tegemist asja allkasutusse andmisega VÕS § 288 lg 1 tähenduses (kuigi praegusel juhul puudus kostjal I selleks lepingu p 7.1 kohaselt nõutav hageja kirjalik nõusolek (I kd, tl 13)). Asja allkasutusse andmine aga ei tähenda, et kostjalt II hageja kinnistute ja hoone valduse väljanõudmine oleks välistatud.
16.2.Kui üürnikul on üürileandja suhtes õigus üürieset vallata, saab ta selle õiguse üürileandja nõusolekul allkasutajale üle anda ja sel juhul ei saa omanikust üürileandja üürieset allkasutajalt välja nõuda (AÕS § 83 lg 2). Kui aga üürnikul üürileandja suhtes valdusõigust ei ole, ei saa ta seda ka allkasutajale üle anda ja omanikust üürileandja saab üürieseme AÕS § 80 alusel allkasutajalt välja nõuda (VÕS § 288 lg 6). VÕS § 334 lg 5 kohaselt võib üürileandja pärast üürilepingu lõppemist nõuda asja välja ka kolmandalt isikult, kui asja kasutamise õigus oli kolmandale isikule edasi antud. Kuna praegusel juhul on maakohus põhjendatult tuvastanud, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping lõppes 25. jaanuaril 2019 (vt allpool), kaotas kostja II VÕS § 288 lg-st 6 tulenevalt õiguse ruume kasutada ning hagejal on VÕS § 334 lg 5 ja AÕS § 80 järgi õigus nõuda kostjalt II ruumide tagastamist. Pooled ei ole väitnud ning tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et hageja ja kostjal II vahel oleks pärast hageja ja kostja I vahelise üürilepingu lõppemist 25. jaanuaril 2019 sõlmitud kinnistute kasutamiseks leping, mis annaks õiguse kinnistute ja hoone valdamiseks. Pealegi on kostja II maakohtu istungil kinnitanud, et pärast jaanuari 2019 ei ole ta hagejaga kinnistute või hoone kasutamiseks lepingut sõlminud (IV kd, tl-d 16–17). Eelmärgitut arvestades on asjakohatu kostjate väide, et hageja ei ole kostjaga II sõlmitud lepingut kehtivalt üles öelnud.
16.3.Seega on õige maakohtu lõppjäreldus, et kostjal II puudub õiguslik alus hagejale kuuluvate kinnistute ja nendel asuva hoone valdamiseks.
17.Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu osaotsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei rikkunud asjaolusid tuvastades menetlusõigust ega kohaldanud pooltevahelistele õigussuhetele hinnangut andes vääralt materiaalõigust. Maakohus on hinnanud käesolevas asjas esitatud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 ning on oma järeldusi otsuses TsMS § 436 ja § 442 lg 8 nõuetele vastavalt põhjendanud. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt kostjad küll ei nõustu maakohtu poolt tehtud järeldustega, kuid see iseenesest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks hinnata asjas esitatud tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Vastusena apellatsioonkaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
18.Esmalt vastab ringkonnakohus menetluslikele etteheidetele.
kostjate
apellatsioonkaebuses
esitatud
18.1.Kostjate väitel eksitas maakohus neid 22. oktoobri 2019. a kohtuistungil, kui selgitas, et hageja ja kostja I vahel oli rendileping, mitte üürileping.
13(19)
Ringkonnakohus märgib, et TsMS § 55 kohaselt saab kohtuistungi või muu protokollitud menetlustoimingu menetlusreeglite rikkumist tõendada üksnes protokollile tuginedes. Protokolli kohta saab esitada üksnes võltsimise vastuväite. Samas leiab ringkonnakohus, et kui protokolli sisu ise on vastuoluline ning ei ühti ka menetlustoimingu salvestisega, tuleks väidetud menetlusreeglite rikkumise hindamisel arvestada ka tsiviilasja muude materjalidega. Ka praeguses asjas on 22. oktoobri 2019. a istungi protokolli sisu maakohtu poolt hageja ja kostja I vahel sõlmitud lepingule antud õigusliku hinnangu osas vastuoluline. Protokollis märgitu kohaselt on maakohus selgitanud, et tulenevalt ruumide kasutusest on tegemist rendilepinguga, mitte üürilepinguga. Samas on kohus vahetult järgmises protokollitud lauses lisanud, et üürileping on lõppenud 2019. a jaanuaris seoses ülesütlemisega (IV kd, tl 17). Seejuures on kohus istungi helisalvestise kohaselt pooltele hoopis selgitanud, et tulenevalt ruumide kasutusviisist ei saanud olla tegemist rendilepingu, vaid üürilepinguga (salvestis 53:22–53:31). Eelmärgitut arvestades on kohtu selgituse sisu protokollis ilmselgelt ebaõigesti kajastatud. Ka asja muud materjalid ei kinnita, et maakohus oleks kostjaid eksitusse viinud. Protokollist nähtuvalt arutas kohus pooltega võimaliku üüri- ja rendi suhte olemasolu, seega juhtis kohus poolte tähelepanu pooltevaheliste suhete võimalikule õiguslikule kvalifikatsioonile ja võimaldas avaldada selle kohta arvamust. Järelikult ei saanud kohtu antud õiguslik hinnang võlasuhte kohta olla kostjatele üllatuslik. Kohtu eksimus istungiprotokolli koostamisel on küll kahetsusväärne, kuid ei too praegusel juhul kaasa vaidlustatud osaotsuse tühistamist.
18.2.Kostjate esitatud väidete kohaselt selgus alles maakohtu istungil 22. oktoobril 2019, et hageja ja kostja II vahelise üürisuhtega seotud asjaolusid tuleb põhjalikult arutada ja tõendada. Samuti jättis maakohus põhjendamatult kostjate taotlused tõendite kogumiseks rahuldamata. Ringkonnakohtu arvates ei ole kostjate sellised etteheited põhjendatud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja menetluses läbivalt väitnud, et kostja II valdab hageja kinnistuid õigusliku aluseta (nt hagiavalduses (I kd, tl-d 5–6) ja vastuses vastuhagile (II kd, tl-d 66–76)). Pealegi tuleb kohtul hageja poolt AÕS § 80 lg 1 alusel esitatud kinnistute väljaandmise nõude eelduste kontrollimiseks välja selgitada, kas kostjatel kui valdajatel on õiguslik alus hageja kinnistuid ja hoonet vallata. Seejuures on valdajate esmaseks vastuväiteks tõendada, et neil on seaduslik alus hageja nimel olevate kinnistute valdamiseks (TsMS § 230 lg 1). Järelikult pidi kostja II arvestama, et kohtuistungil tõusetub mh küsimus kostjate kinnistute valdamise õigusliku aluse kohta. Maakohus on eelviidatud tõendamiskoormist pooltele 22. oktoobri 2019. a kohtuistungil selgitanud ning kostjalt II täpsustanud, kas tal on taotlusi seoses väidetava hagejaga sõlmitud üürilepinguga või soovib esitada täiendavaid seisukohti (IV kd, tl-d 16–17). Ringkonnakohtule ei nähtu istungi protokollist ega ka muudest käesoleva tsiviilasja materjalidest, et kostjad oleksid maakohtu menetluses esitanud taotluse täiendavate dokumentaalsete tõendite esitamiseks. Kostjate esindaja on istungil kinnitanud, et ta ei soovi täiendavaid seisukohti esitada (IV kd, tl 16 pöördel). Apellatsioonkaebusest ka ei nähtu, et kostjatel oleks jäänud maakohtu väidetavate rikkumiste tõttu hagi ja vastuhagi lahendamise seisukohalt olulised asjaolud välja toomata või asjakohased tõendid esitamata. 14(19)
Ringkonnakohus lisab, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Seetõttu on hagimenetluses eelkõige poole enda kohustus tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks või vastaspoole nõude rahuldamata jätmiseks. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd kostjaid on kogu menetluse vältel esindanud professionaalne õigusnõustaja, pidi kostjale olema arusaadav, milline on pooltevaheline tõendamiskoormis ning milliseid tõendeid tuleb oma faktiliste väidete tõendamiseks õigeaegselt kohtule esitada.
18.3.Kostjad väidavad, et maakohtus on hageja ja kostjate lepingulisi esindajaid koheldud erapoolikult selgitamiskohustuse täitmisel. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu asja materjalidest, et maakohus oleks poolte võrdse kohtlemise põhimõtet rikkunud või kohelnud poolte esindajaid erapoolikult. Kostjad ei ole kaebuses ka täpsemalt selgitanud, milles nende arvates väidetava selgitamiskohustuse ja poolte võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumine seisnes. Ringkonnakohus märgib, et kuivõrd menetlus jätkub kostjate vastuhagis hüvitise saamiseks, ei pidanudki maakohus andma vaidlustatud otsuse hinnangut kõnealuse nõudega seotud tõenditele. Muid asjas esitatud tõendeid on maakohus ringkonnakohtu arvates hinnanud igakülgselt, täielikult ja objektiivselt (TsMS § 232 lg 1).
18.4.Samuti ei ole maakohus väljunud asja lahendamisel hagiavalduse piiridest, kui kontrollis kostja II õigust hageja kinnistuid ja hoonet vallata. Hageja on hagiavalduses palunud mh mõista hagejale kuuluvad kinnistute ja nendel asuva hoone valdus välja kostjalt II.
18.5.Eelmärgitut arvestades ei nõustu ringkonnakohus kostjate apellatsioonkaebuses esitatud väitega, nagu oleks maakohus menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud ning need väidetavad rikkumised annaksid aluse osaotsuse tühistamiseks.
19.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väiteid, mille kohaselt on maakohus osaotsuses kohaldanud ebaõigesti materiaalõiguse norme.
19.1.Kostjad on apellatsioonkaebuses jätkuvalt seisukohal, et hageja ja kostjate vahel on sõlmitud seltsinguleping VÕS § 580 lg 1 mõttes, mille alusel tuleb tunnustada kostjate omandiõigust hageja nimel olevatele kinnistutele.
19.1.1.Ringkonnakohus leiab sarnaselt maakohtuga, et kostjad ei ole oma väiteid seltsingulepingu sõlmimise kohta tõendanud. Ringkonnakohus lisab, et VÕS § 580 lg 1 kohaselt iseloomustab seltsingulepingut seltsinglaste tahte suunatus ühise eesmärgi saavutamisele. Seega on seltsingulepingu sätete kohaldamise eelduseks poolte ühise eesmärgi tuvastamine (vt Riigikohtu 6. juuni 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-12, p 15; 6. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-06, p 11). Käesoleval asja materjalidest sellist poolte tahet ühise eesmärgi saavutamiseks ei nähtu. 1. augustil 2006 hageja ja kostja I vahel sõlmitud lepingu p-de 1.2 ja 2.3 koosmõjust võib järeldada, et poolte eesmärgiks oli see, et kostja I kohandab ja remondib ruumid, et seal hakata osutama tanklahooldusteenust ilma täiendavat üüri maksmata. Seega teenis ruumide kohandamine pigem kostja I ärihuve. Kuivõrd kostja II on kostja I ainuosanik, siis tema poolt tehtud panused olid eeldatavasti samuti suunatud kostja I majandustegevuse läbiviimisele ja
15(19)
osaühingu väärtuse kasvatamisele, nagu on õigesti märkinud maakohus. Kostjad ei ole seega tõendanud hageja ning kostjate I ja II ühist majanduslikku eesmärkki.
19.1.2.Õige on ka maakohtu seisukoht, et igasugune kinnisasja omandiõigust üle andma kohustav tehing peab olema AÕS § 119 lg 1 kohaselt notariaalselt tõestatud. Ringkonnakohus selgitab, et kinnisasja võib iseenesest omandada seltsingulepinguga sõlmitud kokkuleppe alusel. Üldjuhul kehtib seltsingulepingu vormi osas lepinguõigusele omane üldine vormivabaduse põhimõte (VÕS § 11 lg 1). Kui aga seltsinglaste eesmärk on eseme omandamine ühisomandisse ning selle eseme omandamise aluseks oleva tehingu osas on seadusega kehtestatud kohustuslik vorminõue, peab ka seltsinguleping olema sõlmitud nõutavas vormis. AÕS § 119 lg 1 järgi peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud (vt nt Riigikohtu 18. oktoobri 2017. a kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-14-61664, p 15). Seega juhul kui seltsingulepingu eesmärgiks on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, peab see olema notariaalselt tõestatud (VÕS § 33 lg 2). Kostjad ei ole praegusel juhul kordagi väitnud, et väidetav seltsinguleping oleks olnud notariaalselt tõestatud. Sellist lepingut ei nähtu ka käesoleva tsiviilasja materjalidest.
19.1.3.Apellatsioonkaebuses kohaselt ei ole kostjad maakohtu menetluses väitnud, et hageja nimel olevad kinnistud omandati hageja ja kostjate kui seltsinglaste varasse. Maakohus olevat teinud hagejate väidetest ebaõiged järeldused. Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Kostjad on vastuhagis tuginenud VÕS § 600 lg-le 1 ja asjaõigusseaduse 3. osa 1. peatüki 1. jao (mis defineerib omandi mõiste ja liigid) sätetele, väites, et poolte vahel on seltsinguleping ning kinnistud on omandatud hageja ja kostjate kui seltsinglaste ühisvarasse ühise eesmärgi nimel tegutsedes (II kd, tl-d 4–5). Sellest võis maakohus ringkonnakohtu hinnangul põhjendatult järeldada, et kostjate arvates on vaidlusalused kinnistud hageja ja kostjate kui seltsinglaste seltsinguvara.
19.1.4.Ringkonnakohus ei nõustu ka kostjate seisukohaga, nagu saaksid nad nõuda hageja kinnisasjadele tehtud panuste hüvitamist kinnisasjade omandiõiguse üleminekuga kostjatele (ilma hageja nõusolekuta). Ringkonnakohus selgitab, et selleks, et kinnisasja või selle kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS §-s 641 sätestatud eeldused, st omandaja ja võõrandaja peavad sõlmima asjaõiguslepingu, mis eeldab kinnisasja omaniku ehk hageja nõusolekut. Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande tegemiseks (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 võimaldab nõuda isikult tahteavalduse andmist, kuid vastava nõude rahuldamise eelduseks on see, et isikul (kostjal) on tekkinud lepingu või seaduse alusel kohustus täpselt kindlaks määratava sisuga tahteavalduse tegemiseks. Teise isiku kinnisasjadele tehtud panused iseenesest ei saa olla aluseks omandiõiguse üleminekuks (kui selleks puudub kokkulepe). Kostjad ei saa praegusel juhul nõuda hagejalt edukalt kinnisomandi omandamiseks vajalikke tahteavaldusi. Kostjatel võib olla samas õigus nõuda kinnisasjadele tehtud panuste hüvitamist ning kostjate vastuhagis esitatud rahaliste nõuete osas jätkub menetlus maakohtus pärast vaidlustatud osaotsuse jõustumist.
16(19)
19.1.5.Eelmärgitust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et vastuhagis esitatud kostjate omandiõiguse tunnustamise nõudeid ei ole seltsingulepingu sätete alusel võimalik rahuldada. Samuti ei ole neid kohtule toodud asjaoludel võimalik rahuldada ka ühelgi teisel õiguslikul alusel. Järelikult on täidetud hageja nõude aluseks oleva AÕS § 80 lg 1 kohane eeldus – hageja on XXX ja XXX kinnistute omanik. Kostjad ei ole vastupidist tõendanud (AÕS § 83 lg 1 ja TsMS § 230 lg 1).
19.1.6.Kostjate omandiõiguse nõue ei saa praegusel juhul olla õiguslikult sõltuvuses hagejalt hüvitise väljamõistmise nõudega (mille osas jätkub menetlus maakohtus). Seega ei saa nõustuda kostjate seisukohaga, et maakohus lahendas ennatlikult kostjate omandiõiguse tunnustamise nõude rahalise hüvitise nõuet hindamata. Seonduvalt kostjate rahalise nõudega (hüvitisnõudega) lisab ringkonnakohus, et kohus ei ole selle nõude rahuldamisel seotud kostjate viidatud õigusliku alusega (seltsingulepingu sätted), vaid võib vastuhagi alusena esitatud asjaoludel rahuldada kostjate nõude ka muul õiguslikul alusel, sest õiguse kohaldamine on kohtu otsustada (TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1).
19.1.7.Kuivõrd praeguses asjas on tuvastatud, et poolte vahel seltsinguleping puudub, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomia kaalutlustest lähtudes vajalikuks vastata apellatsioonkaebuse muudele seltsingulepinguga seotud väidetele.
19.2.Kostjad on seisukohal, et hageja ja kostja I vahel oli 1. augustil 2006 sõlmitud rendileping, mille alusel on kostjal I õigus kinnistuid vallata. Ringkonnakohus kostjate seisukohaga ei nõustu.
19.2.1.Ringkonnakohus leiab, et maakohus järeldas õigesti, et hageja ja kostja I vahel
1.augustil 2006 sõlmitud leping oli üürileping (VÕS § 271), mitte rendileping (VÕS § 339). Ringkonnakohus selgitab, et üüri- ja rendilepingu esimeseks piiritlemiskriteeriumiks on lepinguese ja eesmärk – kasutust võimaldava lepingueseme puhul on tegemist üürilepinguga, vilja saamisele suunatud eseme puhul on aga tegu rendilepinguga. Kui lepingu peamiseks eesmärgiks on lepingu esemelt selle korrapärase majapidamise teel vilja saamine, on tegemist rendilepinguga (vt nt Riigikohtu 7. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-119-05, p 12). Rendilepingu puhul lasub rendileandjal lisaks kasutuse võimaldamisele ka vilja võimaldamise kohustus. Samuti tuleb hinnata, kas ruumid on kasutusse antud koos sellise sisustuse või sisseseadega, mis võimaldab seal kohe konkreetset majandustegevust alustada. Vaidlusaluse lepingu p 2.3 kohaselt andis hageja kostjale I kasutamiseks vaid töökoja ruumid netopinnaga 180 m2 (ilma sisseseadeta), mille pidi kostja I p 2.3 kohaselt ise kohandama ja remontima (I kd, tl 13). Lepingust ega muudest käesoleva asja materjalidest ei nähtu, et hagejal oleks lasunud kohustus võimaldada kostjal I saada kinnistutelt mingisugust vilja või oleks andnud kostja I kasutusse ruumid koos sisseseadega vilja saamise eesmärgil. Maakohtu 22. oktoobri 2019 istungi protokollist nähtuvalt tarnis kostja ise seadmed töökotta (IV kd, tl 16). Rendilepingu olemasolu ei tõenda ka asjaolu, et hageja andis nõusoleku koormata kinnistud hüpoteegiga kostja I ja krediidiasutuse vahel sõlmitud laenulepingu tagamiseks. Samuti ei viita rendilepingu olemasolule see, et kostjad tegid hageja kinnistutele suuremahulisi töid. Lepingu p 2.3 kohaselt pidigi kostja I kandma ruumide majandustegevuseks kohandamise ja remondiga seotud kulud (I kd, tl 13).
17(19)
Kostjate apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt asuvad kinnistutel kostja II mesilastarud koos mesilasperedega, millelt vilja saamine viitab samuti rendilepingu olemasolule. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa selle väitega apellatsioonkaebuse lahendamisel arvestada (TsMS § 652 lg 3 p 2 ja lg 4), kuna kostjad ei ole toimikust nähtuvalt nimetatud asjaolule maakohtu menetluses tuginenud. Apellatsioonkaebuses ei ole märgitud ka mõjuvaid põhjuseid viidatud uute asjaolude esitamiseks apellatsioonimenetluses. Lisaks ei annaks hageja kinnisutel asuvad kostjale II kuuluvad mesilastarud alust asuda seisukohale, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud leping oli rendileping.
19.2.2.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja on kostjaga I sõlmitud lepingu, (mis muutus VÕS § 310 lg 1 kohaselt kostja I poolt kinnistute kasutamise jätkamisega tähtajatuks üürilepinguks) 22. oktoobri 2018 avaldusega (I kd, tl-d 15–16) kehtivalt üles öelnud. Ringkonnakohus selgitab, et tähtajatu üürileping lõpeb korralise ülesütlemisega (VÕS § 311 lg 1) ning selleks ei ole vaja konkreetset põhjust (vt nt Riigikohtu 11. detsembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-128-06, p 24). Lepingu lõpetamine sõltub lihtsalt ühe poole tahteavaldusest ning seadusest või üürilepingust tuleneva etteteatamistähtaja järgimisest (erinevalt erakorralisest ülesütlemisest, mis eeldab mõjuvat põhjust). Üürileandja peab vaid tõendama, et ta andis üürnikule ülesütlemisavalduse kätte. Praegusel juhul puudub poolte vahel vaidlus ülesütlemisavalduse kättesaamise üle. Seega ei saa nõustuda kostjate seisukohaga, et lepingu ülesütlemise välistab materiaalsete eelduste puudumine. Ringkonnakohus märgib, et tähtajatu üürilepingu pooled peavadki arvestama teatud ebakindlusega ehk sellega, et teine lepingupool võib lepingu igal ajal (etteteatamistähtaega järgides) üles öelda. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja lepingu ülesütlemisel järginud VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega, nagu märkis ka maakohus, ning see oli piisav. Nõustuda ei saa kostjate seisukohaga, et kuivõrd hageja esitatud ülesütlemisavalduses ei ole välja toodud lepingut, mille hageja üles ütleb, ei vasta avaldus VÕS § 325 lg-s 2 toodud nõuetele. TsÜS § 75 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kuivõrd hageja ütles avaldusega üles kõikvõimalikud lepingud, pidi kostja I ülesütlemisavalduses toodust aru saama, et sellega on üles öeldud ka 1. augustil 2006 sõlmitud üürileping. Isegi juhul, kui kostjale I jäi ebaselgeks, milline leping ülesütlemisavaldusega lõpetati, siis sai ta sellest teada hiljemalt
15.veebruaril 2019 kohtule esitatud hagiavalduse kättesaamisel. Ringkonnakohus lisab, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud kinnisasja kasutamiseks sõlmitud lepingu ülesütlemist ei välista ka selle punkt 6.2 (koos alapunktidega) ega ka punkt 6.3. Need reguleerivad tähtajalise lepingu ennetähtaegset ülesütlemist. Nagu eespool märgitud, muutus üürileping praegusel juhul tähtajatuks ning see on korraliselt üles öeldud. 18(19)
19.2.3.Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, et hageja ja kostja I vahel 1. augustil 2006 sõlmitud üürileping on lõppenud 25. jaanuaril 2019. Seega puudub kostjal I õiguslik alus hagejale kuuluvate kinnistutel ja nendel asuva hoone valdamiseks.
19.3.Omandiõiguse absoluutse iseloomu tõttu ei saa nõustuda ka kostjate väitega, nagu oleks hageja vindikatsiooninõue AÕS § 80 alusel praegusel juhul hea usu põhimõtte vastane. Kostjad ei ole ka täpsemalt välja toonud, milles hageja pahausksus seisneda. Kostjate seisukohaga nõustumine oluliselt moonutaks omandiõiguse sisu, välistades omaniku valdus- ja kasutusõiguse asja suhtes.
19.4.Otsuse täitmise viisi kindlaksmääramist puudutavad väited on asjakohatud. Nendel võidetel võiks olla tähtsus olukorras, kus kohtutäitur asub jõustunud osaotsuse kui täitedokumendi alusel kostja II perekonnaliikmeid hagejale kuuluvatelt kinnistutelt ja hoonest välja tõstma (täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 p 1 ja § 180).
19.5.Muus osas kordab hageja apellatsioonkaebuses oma varasemas menetluses esitatud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Maakohus on neid väiteid otsuses piisava põhjalikkusega käsitletud ning ringkonnakohus ei pea vajalikuks väidetele veelkord vastata. Maakohus on esitatud tõendite ja tuvastatud asjaolude põhjal hageja väiteid piisava põhjalikkusega hinnanud. Hageja mittenõustumine maakohtu järeldustega ei anna alust otsuse tühistamiseks, kui kohus on otsust tehes materiaalõigust õigesti kohaldanud ega ole rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme.
19.6.Apellatsioonkaebuse lahendamisel ei ole vaja vastata kostjate väidetele, mis puudutavad vastuhagi nõudeid hagejalt rahalise hüvitise saamiseks, kuivõrd selles osas jätkub menetlus pärast osaotsuse jõustumist maakohtus.
20.Maakohus ei ole vaidlustatud osaotsuses määranud kindlaks menetluskulude jaotust, juhindudes TsMS § 173 lg-st 1. Kuivõrd vaidlustatud osaotsus on praegusel juhul hageja nõude ja kostjate omandiõiguse tunnustamise nõuete osas lõpplahend TsMS § 173 lg 1 esimene lause tähenduses, peab ringkonnakohus vajalikuks apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulude jaotuse kindlaks määrata. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt kostjate (apellantide) kanda. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Samuti saab maakohus otsustada edasises menetluses muude menetluskulude jaotuse üle.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Kersti Kerstna-Vaks
Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.