Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-84-05 Otsuse kuupäev Tartu, 11. oktoober 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Tampuu Kohtuasi Rein Rosenbergi hagi OÜ Autooksjon vastu üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja lepingust tulenevate õiguste tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2005. a otsus tsiviilasjas nr 22-50/2005 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Rein Rosenbergi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 12. september 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2005. a otsus osas, millega jäeti muutmata Tartu Maakohtu 22. oktoobri 2004. a otsus, millega jäeti rahuldamata Rein Rosenbergi nõuded:
1.tunnustada tema õigust maksta Tartus Xxxx x renditava objekti eest kostjale renti 8 848 krooni 80 senti kuus;
2.kohustada kostjat taotlema majavaldusele kõiki kasutuslube, mis on vajalikud rendilepingu täitmiseks;
3.kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjektil kapitaalremondi töid ning lõpetama need mõistliku aja jooksul;
4.vabastada hageja rendi maksmisest kuni kõikide tema nimetatud puuduste kõrvaldamiseni ning jäeti poolte kohtukulud nende endi kanda.
1.Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
4.Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Raidla & Partnerid 1. märtsil 2005. a R. Rosenbergi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Rein Rosenberg esitas Tartu Maakohtule hagiavalduse OÜ Autooksjon vastu, milles palus: 1) tunnustada tema õigust maksta Tartus Xxxx x renditava objekti eest kostjale renti 8 848 krooni 80 senti kuus; 2) kohustada kostjat taotlema Tartus Xxxx x asuvale majavaldusele kõiki kasutuslube, mis on vajalikud rendilepingu täitmiseks; 3) kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjektil kapitaalremondi töid ning lõpetama need mõistliku aja jooksul ja 4) vabastada hageja rendi maksmisest kuni kõikide tema nimetatud puuduste kõrvaldamiseni. R. Rosenberg esitas Tartu Maakohtule ka teise hagiavalduse OÜ Autooksjon vastu, paludes tunnistada, et kostja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus seaduse ja hea usu põhimõttega. Maakohus liitis esitatud hagid ühte menetlusse ja kaasas iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostja poolel menetlusse Tartu linna. Hagiavalduste kohaselt andis Tartu linn 1. aprillil 1994. a sõlmitud rendilepinguga hagejale 25 aastaks rendile Tartus Xxxx x asuva majavalduse koos selle juurde kuuluva maaga ning kõrvalhoonega. Rendiobjekti kasutamise eesmärgiks on lepingu p-s 2.3 märgitud videolaenutus,
hasartmängud, baar, mänguautomaadid ja klubiline tegevus. Lepingu p 7.1 järgi on rendi suuruseks 8 848 krooni 80 senti kuus. 12. mai 1994. a määrusega kinnitas Tartu Linnavolikogu alates
1.veebruarist 1995. a uue rendimäära 24 774 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Pooled sõlmisid 11. aprillil 2002. a kokkuleppe renditasu vähendamise kohta, mille järgi rentnik kohustus rendiobjekti olulise halvenemise tõttu tasuma renti alates 14. veebruarist 2002. a 18 127 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Pärast esimese korruse ja keldrikorruse ruumide remondi lõppu ja taaskasutusse võtmist tuli rentnikul tasuda renti 24 001 krooni kuus, millele lisandub käibemaks.
5.augusti 2002. a korraldusega vabastas Tartu Linnavalitsus hageja alates 1. augustist 2002. a kuni hoone müügilepingu sõlmimiseni osaliselt rendi tasumisest, määrates rendihinnaks 7 249 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Tartu linn ja kostja sõlmisid 7. oktoobril 2002. a Xxxx x kinnistu müügilepingu. Kostja teatas hagejale 14. oktoobril 2002. a rendileandja õiguste ja kohustuste ülevõtmisest, märkides, et alates
7.oktoobrist 2002. a tuleb hagejal tasuda renti vastavalt Tartu linna ja hageja 11. aprilli 2002. a kokkuleppele. 27. novembril 2002. a tegi kostja hagejale ettekirjutuse rendiobjekti puuduste kõrvaldamiseks kahe nädala jooksul ning remondi plaani esitamiseks ja kooskõlastamiseks rendileandjaga. Ettekirjutuse kohaselt oli kostjal nende kohustuste täitmata jätmisel õigus leping ennetähtaegselt lõpetada. 13. detsembril 2002. a esitas kostja hagejale rendilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse. Avalduse järgi lõpetatakse rendileping alates 14. jaanuarist 2003. a, sest rentnik rikub oluliselt oma kohustusi, halvendab vara seisundit ning ei tasu renti täies ulatuses. 27. oktoobril 2003. a tegi kostja hagejale ettekirjutuse, milles kohustas hagejat kui rentnikku lõpetama allrendileping OÜ-ga Mardikivi ning leidis, et AS ELC kasutab ruume ebaseaduslikult. Kostja teatas, et 1. oktoobri 2003. a seisuga on rendivõlg 311 878 krooni 65 senti ja kohustas rentnikku vabastama Xxxx x keldriruumid, kõrvalhoone ning selle juurdepääsutee 1. novembriks 2003. a. Hageja leidis, et Tartu linnaga 11. aprillil 2002. a sõlmitud kokkulepe rendimäära suuruse muutmise kohta ei puudutanud kostjat kui rendiobjekti uut omanikku. Seega tuli hagejal maksta kostjale renti
1.aprilli 1994. a lepingu kohaselt suuruses 8 848 krooni 80 senti kuus. 10. juulil 2002. a muudeti rendiobjekti kasutusluba ning rendiobjekti tohtis kasutada vaid videolaenutuseks ja hasartmängude korraldamiseks. Sellega rikuti rendilepingu p 2.3, mille järgi kasutab hageja renditud vara ka baarina, mänguautomaatide paigaldamiseks ja klubiliseks tegevuseks. Hageja teavitas 10. oktoobril 2002. a kostjat kui uut omanikku rendiobjekti puudustest, mis takistasid hageja majandustegevust (see on 2⁄3 ulatuses peatunud). Kostjal tuleks lõpetada maja katuse ehitustööd, välja vahetada ajutised aknad, asendada keldrikorruse majaseenest nakatunud põrandad uutega, remontida ventilatsioonisüsteem, taastada tulemüür ja taastada varisemisohtlik kõrvalhoone. Kapitaalremondi tegemise kohustus oli rendileandjal, kuid kostja ei reageerinud hageja ettepanekule alustada koheselt remonttöid. Rendiobjekti puuduste tõttu on hagejal õigus keelduda rendi maksmisest kuni puuduste kõrvaldamiseni. Menetluse käigus soovis hageja alandada rendisummat 4000 kroonini kuus. Majas on lõpetatud OÜ Mardikivi tegevus ning AS ELC on kostja tegevuse tõttu likvideeritud. Hageja arvates ei olnud kostjal rendilepingu ülesütlemiseks mõjuvat põhjust. Hageja ei ole rikkunud
rendilepingu p 9.6 ega seadust. Kuni 17. maini 1999. a on hageja teinud kapitaalremondi töid 427 535 krooni eest. Lepingu p 6.4 järgi on rentniku kohustuseks sanitaarremondi ja väiksemate korrastustööde tegemine, kapitaalremonti pidi tegema aga rendileandja. Kostja ei ole kapitaalremonti teinud.
2.Kostja ei tunnistanud hageja nõudeid. Vastuväidete kohaselt lepiti 11. aprilli 2002. a rendilepingu lisas kokku rendimääras 24 001 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Kuni ruumide remondi lõpuni tuli hagejal tasuda renti 18 127 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Renti tasudes tunnistas hageja rendilepingu p 7.1 muutmist. Seega oli kostjal õigus nõuda hagejalt renti vastavalt
11.aprilli 2002. a kokkuleppele. Hageja ei ole tõendanud, et rendiobjekt oleks alates 11. aprillist 2002. a halvenenud. Rendiobjekti kasutusluba ei ole muudetud. 10. juulil 2002. a anti rendiobjektile välja esmakordne kasutusluba. Hageja ei ole vaidlustanud baarile väljaantud tegevusluba. Hageja väited ventilatsioonisüsteemi puudustest, majaseene olemasolust põrandates ning tulemüüri puudumisest ei ole asjakohased. Hageja kasutab rendiobjekti ruume AS-ile ELC ja OÜ-le Mardikivi allkasutusse andmiseks tulunduslikul eesmärgil. Kostja ütles vaidlusaluse rendilepingu üles olulistel põhjustel. Hageja ei täitnud lepingu p-des 6.3 ja 6.4 sätestatud kohustusi, kui ei kasutanud vara heaperemehelikult, ei teinud hoonete remonti ning halvendas vara seisundit. Hagejal on rendivõlg 2002. aasta oktoobri ja novembri eest. Samuti on hageja esitanud kostjale pahauskselt põhjendamatuid nõudmisi ja takistanud tahtlikult kostjat lepinguliste kohustuste täitmisel. Kolmas isik avaldas, et 1. aprilli 1994. a lepingus märgitud rendimäär arvutati Tartu Linnavolikogu 6. mai 1993. a otsuse alusel. 12. mai 1994. a määrusega kinnitas Tartu Linnavolikogu alates
1.veebruarist 1995. a uue rendimäära suuruses 24 774 krooni kuus, millele lisandub käibemaks.
11.aprillil 2002. a sõlmisid pooled ruumide halvenenud olukorra tõttu kokkuleppe rendi vähendamise kohta 18 127 kroonini kuus, millele lisandub käibemaks. Väiksem rendimäär pidi kehtima remondi lõpuni. 5. augusti 2002. a korraldusega vähendas Tartu Linnavalitsus renti kuni hoone võõrandamiseni, määrates rendihinnaks 7 249 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Rendiobjekt võõrandati 7. oktoobril 2002. a ning rendimäär pidi tõusma 11. aprilli 2002. a kokkuleppes märgitud suuruseni. Tulenevalt rendilepingu p-st 2.3 on rentnikul õigus tegelda hoones lepingus nimetatud tegevusega ning rendileandjal ei ole kohustust tagada ruumide vastavus selle tegevuse jaoks ettenähtud nõuetele. Seega tuleb rentnikul korraldada vajalike nõuete täitmine, et omanikul oleks võimalik taotleda talle kasutusluba.
3.Tartu Maakohus rahuldas 22. oktoobri 2004. a otsusega hagi osaliselt ning tunnistas, et pooltevahelise üürilepingu erakorraline ülesütlemine on seadusega vastuolus. Hageja ülejäänud nõuded jättis maakohus rahuldamata. Maakohus leidis, et asjas tuleb kohaldada võlaõigusseaduses (VÕS) üürilepingu kohta käivaid sätteid. Kuna vaidlusaluse lepingu eesmärgiks polnud ruumide allkasutusse andmine, siis hilisem allüürilepingute sõlmimine ei muuda hageja ja Tartu linna vahel sõlmitud lepingut ka VÕS § 272 lg 4 p 2 kohaselt rendilepinguks. Kostjal ei olnud alust üürilepingut VÕS § 315 alusel üles öelda, sest ta ei ole tõendanud, et hageja
kasutas rendiobjekti teisel otstarbel, kui rendilepingus märgitud. Samuti ei ole kostja tõendanud, et hageja kasutas rendiobjekti hooletult seda oma tegevusega kahjustades või et hageja ei arvestanud naabrite huvidega. Kostja ei tõendanud, et hageja on teinud mingeid tegusid, mis halvendasid Xxxx x asuva hoone seisukorda. Asjas on tõendatud, et hagejal on rendivõlg 2002. aasta oktoobri ja novembri eest. Seega ei olnud kostjal alust lepingut üles öelda ka VÕS § 316 lg 1 p-de 1 või 2 alusel. Samuti ei olnud kostjal alust lepingut üles öelda VÕS § 316 lg 1 p 3 alusel, sest ta ei ole tõendanud, et hageja oleks viivitanud kõrvalkulude eest tasumisega või jätnud need tasumata. Kostja ei saanud lepingu ülesütlemisel viidata VÕS §-dele 345 ja 346, sest tegemist ei ole rendilepinguga. 1. aprilli 1994. a lepingu p 6.2 kohaselt kohustub rentnik tasuma rendileandjale viimase poolt kindlaksmääratud renti ning kasutama vara vastavalt lepingule ja vara kasutamise otstarbele. Nende kohustuste täitmata jätmise tagajärjed on sätestatud VÕS §-des 315 ja 316 ning viidatud õigusnormid pole eeltoodust tulenevalt rendilepingu lõpetamise alusteks. Lepingu p 6.4 kohaselt kohustub rentnik vara korras hoidma ja seda omal kulul remontima. Kapitaalremondi tegemise ja kulude kandmise kord lahendatakse igakordselt eraldi lepinguga. Poolte esiletoodud rendiobjekti puudused on oma mahult ja iseloomult sellised, et neid tuleb kõrvaldada kapitaalremondiga. Lepingu sõlmimise ja remondivajaduse tekkimise hetkel kehtis rendiseadus, mille § 10 kohaselt oli rentnik kohustatud renditud vara korras hoidma ning rendile andja oli kohustatud oma kulul remontima rendile antud vara, kui Eesti Vabariigi normatiivaktis või lepingus ei ole ette nähtud teisiti. VÕS § 280 sätestab, et üürnik peab oma kulul kõrvaldama puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega. Seega ei tulene kehtinud rendiseadusest, kehtivast võlaõigusseadusest ega vaidlusalusest lepingust, et hagejal oleks kohustus teha Xxxx x asuvas hoones kapitaalremonti. Kuivõrd remondi tegemise kohustus oli üürileandjal, ei olnud kostjal remondi tegemata jätmisel võlaõigusseaduse sätete kohaselt lepingu erakorralise ülesütlemise õigust. Kuna ei esinenud põhjusi, mis oleks üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks, oli 1. aprilli 1994. a lepingu ülesütlemine seadusega vastuolus. Hageja palus ka tunnistada, et lepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 annab aga õiguse vaidlustada lepingu ülesütlemist nimetatud alusel vaid juhul, kui tegemist on eluruumiga. Maakohus luges tõendatuks, et rendiobjektil on hageja nimetatud puudused. VÕS § 278 lg l sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule. Seega ei saa üürnik pöörduda nimetatud nõudega kohtusse, vaid üürileandja poole. Kui üürileandja puuduseid ei kõrvalda, on üürnikul õigus kas leping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda või puudus või takistus ise kõrvaldada ning nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Eeltoodud põhjustel tuleb hagi kapitaalremondi töödeks kohustamiseks jätta rahuldamata. Samadel motiividel tuleb jätta rahuldamata ka kostja nõue kohustada kostjat taotlema majavaldusele kõiki kasutuslube. VÕS § 291 lg l kohaselt lähevad kinnisasja võõrandamisel üürilepingust tulenevad õigused ja
kohustused üle asja omandajale. Kuna 11. aprilli 2002. a kokkulepe oli sõlmitud rendilepingu lisana, läks kostjale üle ka õigus nõuda selles märgitud üüri. Seega on lepingukohaseks üüriks kuni remondi lõpuni 18 127 krooni kuus, millele lisandub käibemaks. Hageja ei ole tõendanud, et hoone oleks halvemas seisukorras kui rendimäära alandamisel 11. aprillil 2002. a. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Hageja ei ole tõendanud, et ta saab praegu kasutada vähem rendipinda kui 11. aprillil 2002. a või ei saa maja üldse kasutada. Hageja väitel kasutab ta renditavast 1170,5 m2-st vaid 80 m2 suurust saali. Samas on ta sõlminud 1. augustil 1995. a allrendilepingu AS-iga ELC ja 20. detsembril 2000. a allrendilepingu OÜ-ga Mardikivi. Hageja ei ole tõendanud, et need lepingud oleks üles öeldud. Seega on vaidlusalune hoone kasutatav tunduvalt suuremas ulatuses, kui hageja püüab näidata. Kuna kõiki asjas tõendatud rendiobjekti puudusi arvestati 11. aprillil 2002. a rendihinna määramisel, ei ole rendihinna veelkordne alandamine põhjendatud ja hagi tuleb jätta selles osas rahuldamata.
4.Hageja esitas Tartu Maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osaliselt ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega kohus rahuldas hagi ja tunnistas, et erakorraline üürilepingu ülesütlemine on seadusega vastuolus. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohtu 31. jaanuari 2005. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Lähtudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 330 lg-st 5, ei korranud ringkonnakohus otsuses maakohtu põhjendusi. Maakohus leidis õigesti, et tegemist on pooltevahelise üürilepinguga ning kohaldada tuleb võlaõigusseaduse üürilepingut reguleerivaid sätteid. Pooled ei vaidle selle üle, et üüritud asi Tartus Xxxx x vajab kapitaalremonti ning et selle tegemise kohustus lasub kostjal kui üürileandjal. Seega esineb üüritud asjal puudus VÕS § 278 tähenduses, mille eest üürnik ei vastuta. Hagiavalduse kohaselt palus hageja tulenevalt VÕS § 278 p-st 4 tunnustada tema õigust maksta üüri 8 848 krooni 80 senti. Samuti soovis hageja alandada üüri 4000 kroonini kuus. Apellatsioonkaebuse põhjendustest nähtuvalt palus hageja tunnustada tema õigust maksta üüri 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga). Seega palub hageja tunnustada tema õigust maksta üüri määras, millise summani vabastas eelmine üürileandja ta 5. augusti 2002. a korraldusega üüri tasumisest kuni asja müügilepingu sõlmimiseni. Maakohus jättis põhjendatult hageja nõude rahuldamata. 11. aprilli 2002. a kokkuleppega vähendati üüri summani 18 127 krooni ning seejuures arvestati, et kõrvalhoonet ja keldrikorrust ei saa kasutada. Hageja viidatud tõendid ei kinnita, et üüritud asi oleks Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korralduse andmise ajaks halvenenud võrreldes 11. aprilli 2002. a seisuga. Hageja leiab ekslikult, et Tartu linna ja kostja vahel
7.oktoobril 2002. a sõlmitud müügilepingu p 3.2 annab talle õiguse tasuda üüri Tartu Linnavalitsuse
5.augusti 2002. a korraldusega sätestatud määras. Nimetatud korraldus ei ole pooltevaheliseks
kokkuleppeks üüri vähendamise kohta. Üürimäära muutmine on reguleeritud seaduses ja pooltevahelises lepingus, mida viidatud korraldus ei muutnud. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse tõttu vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Seega näeb seadus ette üürniku õiguse vähendada üüri puudusele vastaval määral. Seejuures tuleb arvestada VÕS § 112 lgt 1. Selles sätestatakse, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Üüri alandatakse kohase ja mittekohase täitmise väärtuse omavahelist suhet arvestades, arvesse ei võeta saamatajäänud tulu, mittekohasest täitmisest tulenevaid kulutusi jms. Hageja pakutud üür 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga) mittekohase täitmise väärtusena ei ole tõendatud ning kohase ja mittekohase väärtuste suurusi ei saa kohus otsustada. Hagiavalduses on hageja kinnitanud, et saab üüritud asjast kasutada vaid saali suurusega 80 m2, kuid osa ruume on antud allrendile. Ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja täpsustanud, millise pindalaga ruume ta ise kasutab ja millise pindalaga ruume ei saa kasutada. Maakohus leidis seega õigesti, et hageja ei ole tõendanud, kas ta saab kasutada üüritud asjast vähem ruutmeetreid kui 11. aprillil 2002. a. VÕS § 112 lg 2 kohase avaldusena üüri alandamise kohta ei saa käsitada hageja 11. oktoobril 2002. a kostjale saadetud kirja. Maakohus jättis õigesti rahuldamata ka hageja nõude kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjekti kapitaalremondi töödega ja lõpetama need mõistliku aja jooksul ning nõude kohustada kostjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Kohus kohaldas õigesti VÕS § 278 p 1 ja § 279. VÕS § 279 lg 1 kohaselt on üürnikul õigus leping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral ning lg 3 järgi puudus ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduste kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral. Seega ei anna VÕS § 279 üürnikule õigust nõuda üürileandjalt puuduste (kapitaalremondi tegemata jätmine) kohest kõrvaldamist ja kasutuslubade taotlemist. Apellandi väide, et taoline regulatsioon piirab üürniku õigusi, ei ole kooskõlas seadusega. Maakohus leidis õigesti, et üürniku õigused üüritud asjal puuduste esinemise korral on sätestatud VÕS §-s 278.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kapitaalremondi tegemisele ja kasutuslubade taotlemisele kohustamise nõuete lahendamisel kohaldas ringkonnakohus vääralt VÕS § 278 ja § 279. Kohus leidis ebaõigesti, et üürnik ei või nõuda üürileandjalt puuduste kohest kõrvaldamist (kapitaalremondi tegemist ja kasutuslubade taotlemist) ja peab selle nõude esitama esmalt üürileandjale. Viidatud paragrahvid sätestavad üürnikule täiendavad
õiguskaitsevahendid ning need ei välista võlaõigusseaduse üldiste põhimõtete kohaselt üürniku õigust nõuda lepinguliste kohustuste täitmist. Üürnikul on õigus mis tahes õiguskaitsevahendi rakendamiseks pöörduda kohtu poole. Kohus ei ole ka põhjendanud oma järeldust, et üürnik ei ole kohtuväliselt üürileandjalt puuduste kõrvaldamist nõudnud. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone vajab kapitaalremonti ning üürileandja on selle tegemisest keeldunud. Rendihinna alandamise nõude lahendamisel kohaldas ringkonnakohus vääralt VÕS § 296 lg-t 2 ja § 112 lg-t 1. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et üürniku VÕS § 112 lg 1 järgi mittekohase täitmise väärtuseks pakutud üür 8 553 krooni 82 senti (7 249 krooni koos käibemaksuga) ei ole tõendatud. Kui ringkonnakohus ei nõustunud hageja pakutud mittekohase täitmise väärtusega, tuli kohtul see ise määrata. Samuti on väär ringkonnakohtu seisukoht, et hageja pole apellatsioonkaebuses täpsustanud, millise pindalaga ruume ta ise kasutab ja millise pindalaga ruume ei saa kasutada. Hageja on esitanud maakohtule ka seda fakti kinnitavad tõendid. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS § 95 lg-t 1, § 227 lg-t 1 ja § 330 lg-t 6, kui ei uurinud tõendeid nõuetekohaselt ning ei vastanud apellatsioonkaebuse põhjendustele. Kohus ei hinnanud Tartu Linnavalituse 5. augusti 2002. a korraldust, mis tõendab, et hageja saab üüritud asja kasutada vaid piiratud ulatuses. Tartu linna ja kostja vahel 7. oktoobril 2002. a sõlmitud müügilepingu p-s 3.2 on rendisummaks märgitud 7 249 krooni, millele lisandub käibemaks. Selline rendisumma tulenes Tartu linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldusest. Seega on tõendatud, et kostja oli teadlik lepingu mittekohase täitmise väärtusest, mida eelmine üürileandja pidas mõistlikuks rendimääraks. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks need dokumendid ei tõenda, et hageja on oma nõuded kapitaalremondi tegemiseks ja üürihinna alandamiseks üürileandjale kohtuväliselt esitanud. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta ka hageja 10. oktoobri 2002. a ja 30. jaanuari 2003. a kostjale saadetud teated. Esimeses teates esitas hageja kostjale kapitaalremondi tegemise nõude. Teise kirjaga teavitas hageja kostjat rendihinna alandamisest. Kohtud ei ole põhjendanud, miks nimetatud teated ei ole käsitatavad üürileandjale esitatud hinna alandamise avaldusena VÕS § 112 lg 2 mõttes ja kapitaalremondi tegemise nõudena.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidles kostja sellele vastu ja leidis, et ringkonnakohus ei kohaldanud vääralt seadust ega rikkunud menetlusnorme.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada osaliselt materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu, ning asi tuleb saata tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus hageja nõudes tunnistada temaga erakorraline üürilepingu ülesütlemine seadusevastaseks.
9.Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kohustada kostjat alustama koheselt rendiobjekti kapitaalremondi töödega ja lõpetama need mõistliku aja jooksul ning nõuet kohustada kostjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et nimetatud nõuded tuleb VÕS § 278 p 1 ja § 279 alusel jätta rahuldamata, sest
seadus ei anna üürnikule õigust nõuda puuduste kohest kõrvaldamist ja kasutuslubade taotlemist. Üürniku õigused üüritud asjal puuduste esinemise korral on sätestatud VÕS §-s 278. Kolleegium ei nõustu kohtute poolt eeltoodud sätetele antud tõlgendusega.
10.VÕS § 276 järgi on üürileandja kohustuseks anda asi üürnikule kokkulepitud ajaks koos päraldistega üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ning tagada asja hoidmine selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Pooled ei vaidle selle üle, et rendilepingu objektiks olev hoone vajab kapitaalremonti ning selle tegemise kohustus lasub üürileandjal. Seega esineb üüritud asjal puudus, mille eest üürnik ei vastuta. Üürniku õiguskaitsevahendid üürileandja eeltoodud kohustuse rikkumise puhuks kehtestab VÕS § 278. Selle paragrahvi p-s 1 sätestatakse, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda muuhulgas üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist vastavalt VÕS §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg-s 1 märgitakse, et kui üürileandja VÕS §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Lisaks eeltoodule näeb sama paragrahvi lg 3 ette, et üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse või takistuse kõrvaldamisega viivituses või kui asja puudus või takistus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral.
11.Kohtud on tuvastanud, et hageja on kostjat kui uut omanikku vaidlusaluse objekti puudustest teavitanud ja üürileandja ei ole kapitaalremonti teinud. Seega on hageja täitnud VÕS §-s 282 sätestatud teatamiskohustuse, mille järgi peab üürnik üürileandjale viivitamatult teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui üürnik ise ei pea seda kõrvaldama. Kostja on rikkunud aga VÕS § 276 lg-s 1 märgitud üürileandja kohustust viia asi kasutamiseks sobivasse seisundisse. VÕS § 108 lg 2 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kuivõrd käesolevas asjas on VÕS §-s 278 sätestatud nõude esitamise eeldused täidetud, on hagejal sellest tulenevalt kostja vastu eelkõige kohustuse täitmise nõue. Kostjal on õigus esitada hageja nõudele VÕS § 108 lg-s 2 märgitud vastuväiteid. Kolleegium on seisukohal, et VÕS § 279 (vt otsuse p 10 teine lõik) reguleerib puuduste kõrvaldamise nõude rahuldamata jätmise tagajärgi, kehtestades üürnikule ühtlasi alternatiivsete võimalustena õiguse kõrvaldada puudused VÕS § 279 lg 3 järgi ise või öelda leping VÕS § 279 lg 1 alusel üles.
12.Kolleegium märgib, et VÕS § 278 p 1 ja § 279 alusel ei ole välistatud ka üürniku nõue kohustada üürileandjat taotlema objektile kõiki kasutuslube, mis on vajalikud üürilepingu täitmiseks. Sellise nõude esitamise eelduseks on üürileandja poolt seadusest või lepingust tuleneva kohustuse (kasutuslubade taotlemine) rikkumine.
13.Järgnevalt käsitleb kolleegium hageja nõuet tunnustada tema õigust maksta renditava objekti eest renti 8 848 krooni 80 senti ja vabastada ta rendi maksmisest kuni kõikide tema nimetatud rendiobjekti
puuduste kõrvaldamiseni. Hageja leiab, et tema nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 296. Viidatud sätte lg 1 järgi ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kui aga asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib sama sätte lg 2 kohaselt üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Hageja nõude lahendamisel tuli kohtutel seega hinnata, kas VÕS §-s 278 nimetatud puuduse tõttu on hagejal asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalusi piiratud. Puudusele vastava määra leidmist, mille võrra oli üürnikul asja kasutamine takistatud, võimaldab erinevate olukordade hindamine. Nimelt tuli kohtutel esitatud tõendite alusel võrrelda tegelikult valitsevat olukorda selle olukorraga, milles oli kokku lepitud 11. aprilli 2002. a lepingu lisas.
14.Hageja seletuse kohaselt on tal võimalik kasutada vaidlusaluse objekti 1170,5 m2 pinnast vaid 80 m2 saali (I, tlk 41). Toimiku materjalides esitatud 11. aprilli 2002. a rendilepingu lisana sõlmitud kokkuleppes (I, tlk 30) on märgitud ruumid, mida hageja kasutada ei saanud, ning selle tõttu lepiti kokku ka rendi vähendamises 20% võrra. Maakohus asus eeltoodud tõendit hinnates seisukohale, et pole tõendatud, et hageja kasutab 11. aprilli 2002. a kokkuleppes märgitust väiksemat pinda. Ühtlasi tuvastas maakohus, et hageja on sõlminud rendiobjekti kasutamiseks pikaajalised rendilepingud ASiga ELC ja OÜ-ga Mardikivi, järeldades sellest, et vaidlusalune hoone on kasutatav tunduvalt suuremas ulatuses, kui hageja püüab näidata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu nimetatud seisukohaga, märkides, et ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja täpsustanud, millise pindalaga ruume ta ise kasutab või ei saa kasutada.
15.Kolleegium leiab, et hageja eeltoodud nõude lahendamisel on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 330 lg-tes 4 ja 6 sätestatut. Nende sätete kohaselt märgitakse ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Samuti peab ringkonnakohus otsuses vastama apellatsioonkaebuse kõikidele põhjendustele. Apellatsioonkaebuses viitas hageja Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldusele, millele maakohus jättis hinnangu andmata. Selles dokumendis märgiti, et lisaks keldrikorruse ruumide kasutuskõlbmatusele on halvenenud ka esimese korruse ruumide seisund ja seetõttu vabastati hageja osaliselt rendi tasumisest. Nimetatud tõend lubab arvata, et hageja kasutab äritegevuseks vaid esimese korruse saali (84,6 m2), sest ülejäänud ruumide kasutamine oli remondivajaduse ja rendiobjekti võõrandamisprotsessi tõttu pärsitud. Otsustamaks selle üle, mille võrra oli hagejal asja kasutamine takistatud, tuleb ringkonnakohtul hinnata võrdlevalt nii 11. aprilli 2002. a rendilepingu lisana sõlmitud kokkulepet kui ka Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldust. Samuti on asjas ebaselge, millises osas kasutavad vaidlusaluse objekti ruume allrentnikud AS ELC ja OÜ Mardikivi. Kui ringkonnakohus leidis, et hageja pole esitanud oma väiteid kinnitavaid tõendeid, oleks apellatsioonikohus pidanud
TsMS § 171 lg 1 järgi hagejale selgitama, millised asjaolud tõendamist vajavad, ja andma tõendite esitamiseks võimaluse.
16.Üüri saab alandada VÕS § 112 alusel. See paragrahv sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Kohustuse mittekohase täitmise väärtuse ja kohase täitmise väärtuse kindlaksmääramise eeldusena tuli kohtutel tuvastada rendiobjekti kasutamisel tegelikult valitsenud olukord ja olukord, milles oli kokku lepitud 11. aprilli 2002. a lepingu lisas (vt otsuse p 13�15).
17.VÕS § 112 lg 2 kohaselt saab hinda alandada, tehes avalduse teisele lepingupoolele. Kassatsioonkaebuse väidetel rikkus ringkonnakohus TsMS §-s 95 tõendite hindamisele esitatud nõudeid, kui ei andnud hinnangut hageja 10. oktoobri 2002. a ja 30. jaanuari 2003. a kirjadele. Nimetatud kirjadest tuleneb hageja väitel, et hageja on esitanud kostjale kapitaalremondi tegemise ja hinna alandamise nõude. Ringkonnakohus märkis hageja 10. oktoobri 2002. a kirja kohta, et seda tõendit ei saa käsitada VÕS § 112 lg 2 järgi kohase avaldusena üüri alandamise kohta. Samas pole kohus oma järeldust põhjendanud. Hageja 30. jaanuari 2003. a kirja pole aga kohus hinnanud ning on jätnud TsMS § 330 lg-s 6 sätestatud nõudeid rikkudes sellega seonduvatele hageja väidetele vastamata. Hageja viidatud Tartu linna ja kostja vahel 7. oktoobril 2002. a sõlmitud müügilepingu osas nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et müügilepingu p 3.2 ei anna hagejale õigust tasuda üüri Tartu Linnavalitsuse 5. augusti 2002. a korraldusega kehtestatud määras. H. Jõks, J. Luik, T. Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.