Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-51-03 Otsuse kuupäev Tartu, 13. mai 2003. a Kohtukoosseis Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull Kohtuasi Ulvi Selezovi kaebus Järva Maakohtu 23. septembri 2002. a kinnistamisotsuse peale. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/182/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Ulvi Selezovi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 14. aprill 2003. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. jaanuari 2003. a otsus muuta põhjenduste osas. Muus osas jätta otsus muutmata.
3.Tagastada Ulvi Selezovile 15. veebruaril 2003. a Igor Selezovi poolt tasutud kassatsioonkautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Järva maavanema 14. märtsi 2002. a korraldusega nr 268 otsustati Jaan Krempelile ostueesõigusega erastada Järvamaal Koigi vallas Rutikvere külas asuv Jäägi maaüksus ja määrati kindlaks erastamise tingimused. Maavanema korralduse alusel sõlmisid Eesti Vabariik ja J. Krempel
28.märtsil 2002. a Järvamaal Koigi vallas Rutikvere külas asuva Jäägi maaüksuse ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu. 11. aprillil 2002. a avaldati väljaandes Ametlikud Teadaanded kinnistamisteade.
10.mail 2002. a esitas Ulvi Selezov kinnistamisele vastuväite, mille kohaselt on tal maareformi seaduse § 22 lg 1 ja § 221 lg 2 alusel kinnistatavale maatükile ostueesõigus. Kohtunikuabi tegi kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 44 alusel määruse, milles palus Järva Maavalitsuselt selgitust. Samas selgitas kohtunikuabi U. Selezovile kinnistamise aluseks olevate dokumentide vaidlustamise korda ja õigust nõuda oma õiguste tagamiseks märke tegemist avatavasse registriossa.
23.augustil 2002. a esitas U. Selezov Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles vaidlustas Järva maavanema 14. märtsi 2002. a korralduse nr 268 ja taotles esialgse õiguskaitse määruse tegemist.
27.augusti 2002. a määrusega peatas halduskohus maavanema korralduse täitmise. Määruse kohaselt tähendas korralduse täitmise peatamine ka kinnistusraamatus registriosa avamise ja omandiõiguse kohta kande tegemise keelamist. Määrus saadeti täitmiseks Järva Maakohtu Kinnistusametile ja Järva maavanemale. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 28. oktoobri 2002. a määrusega jäeti halduskohtu määrus muutmata.
2.Järva Maakohtu 23. septembri 2002. a kinnistamisotsusega avati kinnistusraamatus kinnistusregistriosa nr 16 466 ja omanikuna kanti sisse J. Krempel. Kinnistamisotsuse kohaselt ei ole kinnistusosakonnal võimalik Tallinna Halduskohtu 27. augusti 2002. a määrust täita. Kinnistamistoimingute aluseks on kinnistusraamatuseadus, mis ei sätesta kinnistamistoimingu peatamise võimalust. KRS § 35 lg 1 p 1 alusel tehakse kinnistamisotsus asjaõiguse omandamist õigustava dokumendi alusel. Selleks dokumendiks on Eesti Vabariigi ja J. Krempeli vahel sõlmitud ostu-müügileping ja asjaõigusleping, mitte maavanema korraldus.
KRS § 47 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisotsus teha kolme kuu jooksul. Kui kohtunikuabi teeb KRS § 44 lg 1 alusel määruse selgituse saamiseks, lõpeb KRS § 47 lg 11 kohaselt otsuse tegemise tähtaeg kolme kuu jooksul, arvates täiendavate dokumentide saabumisest kinnistusametisse. KRS § 81 käsitleb registriosa avamist ning selle paragrahvi 3. lõike järgi ei takista registriosa avamise ja tehtava kande suhtes esitatud kaebus registriosa avamist. Kaebuse esitanud isik võib nõuda KRS §s 27 sätestatud korras märke tegemist avatavasse kinnistusregistriossa. Halduskohtumenetluse seadustiku § 121 lg 3 p 4 järgi on halduskohtul õigus kaaluda TsMS § 156 lg 1 p-des 1-3 sätestatud hagi tagamise abinõusid, kui seda taotletakse. Sellist lahendit ei ole kinnistamisasja juurde esitatud.
3.Tallinna Halduskohtu 10. oktoobri 2002. a määrusega tehti U. Selezovi taotlusel Järva Maakohtu kinnistusosakonnale ettekirjutus Järva Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 16 466 (kinnistu asukohaga Koigi vald Rutikvere küla Jäägi) käsutamise keelumärke tegemiseks U. Selezovi kasuks kuni haldusasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Järva Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi
26.novembri 2002. a kinnistamisotsuse alusel kanti kinnistusregistriossa nr 16 466 kinnisasja käsutamise keelumärge U. Selezovi kasuks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2003. a otsusega jäeti kinnistamisotsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt viitas kohus õigesti KRS § 81 lg-le 3. Kuna kinnistusraamatu kanne ei ole ebaõige AÕS § 57 lg 1 tähenduses, puudub alus tehtud kande kustutamiseks. Kui hageja suudab oma õiguse vaidlusaluse kinnistu osas maksma panna ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on hagejal AÕS § 65 lg 1 alusel õigus nõuda kande muutmist. AÕS RakS § 11 lg-s 5 nähakse ette, et kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Avaldaja nõudeõiguse tagab märge kinnistusraamatus.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kassatsioonkaebuses palus U. Selezov tühistada ringkonnakohtu otsuse ja maakohtu kinnistamisotsuse ning saata asi esimese astme kohtule kinnistamismenetluse peatamiseks. Kassaator ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et KRS § 81 lg 3 kohaselt ei takista esitatud kaebus registriosa avamist ega kande tegemist. Kassaatori arvates ei takista KRS § 81 lg 3 kinnistamismenetluse peatamist teise kohtu poolt esialgse õiguskaitse korras. KRS § 1 lg 11 kohaselt juhindutakse kinnistusraamatuseaduses sätestamata küsimustes tsiviilkohtumenetluse kohta käivast seadusest. TsMS § 213 lg 1 p 3 kohaselt peatab kohus menetluse asja läbivaatamise võimatusel enne teise asja lahendamist, mis on läbivaatamisel tsiviilkohtumenetluses, kriminaal- või haldusmenetluses. Sellel alusel on võimalik peatada ka kinnistamismenetlus, kui kannet ei ole kinnistusraamatusse veel tehtud ja selle kande võimalik alusetus sõltub teise poolelioleva menetluse tulemustest ning teises menetluses tehakse menetlusosalise õiguse tagamiseks määrus kinnistamismenetluse peatamiseks.
Halduskohus rakendas esialgse õiguskaitse abinõuna haldusakti kehtivuse peatamist, kuna registriosa avamise ja kande tegemise peatamine vastab kõige paremini esialgse õiguskaitse rakendamise eesmärgile. Halduskohus võib küll kasutada esialgse õiguskaitse korras abinõuna vara käsutamise keelumärke tegemist vararegistris, kuid keelumärked kantakse juba avatud kinnistusregistriossa, samas kui registriosa avamine ja omaniku kohta kande tegemine raskendab halduskohtu otsuse täitmist. Kinnistusraamatusse märke tegemisega ei ole kassaatori huvid piisavalt kaitstud. Kui Järva maavanema korraldus tühistatakse, tuleb kassaatoril tõenäoliselt nõuda kohtu korras kinnistusraamatu kande muutmist. Kui halduskohtumenetluses kohaldatava esialgse õiguskaitse raames ei ole võimalik kinnistamismenetlust peatada, tekib maa erastamise vaidlustes olukord, kus haldusakt küll tühistatakse, kuid selle tagasitäitmine ei ole enam võimalik. Kui halduskohtul on võimalik vajaduse korral registriosa avamist ja kande tegemist peatada, siis tagasitäitmise võimalus säilib.
6.Vastuses kassatsioonkaebusele pidas J. Krempel kaebust põhjendamatuks. Vastuse kohaselt on Tallinna Halduskohtu 10. detsembri 2002. a määrusega jäetud U. Selezovi taotlus kaebetähtaja ennistamiseks rahuldamata ja lõpetatud menetlus U. Selezovi kaebuses Järva maavanema 14. märtsi 2002. a korralduse tühistamiseks.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leidis, et alus apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks puudub, kuid muuta tuleb otsuse põhjendusi.
8.Vaidlust pole selle üle, et kaevatava kinnistamisotsusega rahuldati täielikult Eesti Vabariigi ja Jaan Krempeli kinnistamisavaldus ning kinnistamisotsuse alusel kanti erastatud maa kinnistusraamatusse (avati kinnistusregistriosa). Seega on vaidlusaluse kinnistamisotsuse järgi tehtud kanded kinnistusregistrisse. KRS § 70 lg-s 1 sätestatakse õigus kaevata kohtuniku kinnistamisotsuse peale. Kinnistusraamatuseadus ei välista võimalust esitada kaebus kohtuniku positiivse (kinnistamisavaldust rahuldavale) kinnistamisotsuse peale. Samas on ka KRS §-s 70 sätestatud kaebeõiguse eesmärk anda isikule, kelle õigusi kinnistamisotsus rikub, õiguskaitsevahend sel teel, et ennistatakse kinnistamisotsuse-eelne olukord. Kuna positiivse kinnistamisotsuse alusel on kinnistusregistriosa avatud, siis ei taasta ka kinnistamisotsuse tühistamine selle otsuse tegemise eelset olukorda, sest registriosa jääb ikka avatuks. AÕS § 57 lg 1 1. aprillist 1999. a kehtivas redaktsioonis ei võimalda kinnistamismenetluses tehtud kinnistamisotsuse tühistamise tõttu lugeda ebaõigeks kinistusregistriosa avamist, mis AÕS § 65 järgi annaks isikule õiguse nõuda kande parandamist. Seega ei viiks kaevatava kinnistamisotsuse tühistamine kaebajat soovitud sihile ja seetõttu tuli kohtuniku kinnistamisotsus muutmata jätta.
9.Isik, kes leiab, et maa erastamisega teisele isikule on rikutud tema õigusi, saab pärast kinnistusregistriosa avamist vaidlustada maa erastamise aluseks oleva otsuse ja selle tühistamise korral nõuda vastavalt AÕS RakS § 15 lg-le 5 ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist. Oma nõude tagamiseks ja asjaõiguste heauskse omandamise välistamiseks saab ta nõuda vastuväite sissekandmist kinnistusraamatusse kooskõlas AÕS § 63 lg 1 p-ga 2 ja KRS § 27 lg-ga 2.
10.Kolleegium ei jaga kohtute seisukohta, et kinnistusregistriosa avamise menetlust ei saa peatada, sest seda ei näe ette kinnistusraamatuseadus. AÕS RakS § 11 lg 3 kohaselt kantakse pärast asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse jõustumist erastatud maa kinnistusraamatusse (kinnistusregistriosa avatakse) asjaõiguslepingu, maaüksuse omandamist tõendava dokumendi, maakatastri andmete ja teiste kinnistamiseks vajalike dokumentide alusel. AÕS RakS § 11 lg 5 sätestab, et kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab. Eelnevast järeldub, et kinnistusregistriosa avamise õiguslikuks aluseks maa erastamisel on ka haldusakt, millega otsustati maa erastamine - käesolevas asjas Järva maavanema
14.märtsi 2002. a korraldus nr 268. Nimetatud haldusakti täitmine oli peatatud Tallinna Halduskohtu
27.augusti 2002. a määrusega. Seega oli haldusakti õiguslik toime peatatud ja puudus üks alus kinnistusregistriosa avamiseks. 1. veebruarist 2002. a kehtiva KRS § 1 lg 11 kohaselt juhindutakse kinnistusraamatuseaduses sätestamata küsimustes tsiviilkohtumenetluse kohta käivast seadusest. TsMS § 213 lg 1 p 3 võimaldab menetluse peatada asja läbivaatamise võimatusel enne teise asja lahendamist haldusmenetluses. Kui maa erastamise korralduse täitmine on peatatud, siis pole haldusakti õigusliku toime peatamise tõttu võimalik kinnistusregistriosa avada ja registriosa avamise menetlus tuleb peatada ajaks, mil haldusakti täitmine on peatatud. Selline käsitlus pakub isikutele ka efektiivset õiguskaitset, kuna võimaldab vältida AÕS RakS § 11 lg-st 5 tulenevaid vaidlusi. J. Odar, H. Jõks , A. Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.