3-2-1-55-00
Eesti Vabariigi nimel Tartus 25. aprillil 2000. a Helle Luua hagi Ülle Kooli vastu kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, vaatas avalikul kohtuistungil 3. aprillil 2000. a läbi H. Luua kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-348/99. Istungist võttis osa H. Luud. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tartu Linnakohtu otsuse järgi kuulub elamu Tartus Riia 52 Helle Luua, Aino Jaska, Kalju Jaska, Liidia Jaska ja Ülle Kooli kaasomandisse. H. Luuale ja Ü. Koolile kuulub kummalegi 3/16 mõttelist osa elamust, Kalju Jaskale ja Liidia Jaskale kummalegi 4/16 mõttelist osa. Ruumide kasutuskord on määratud kaasomanike kokkuleppega, mille järgi katusekorruse ruumid nr 16-19 on H. Luua kasutuses, ruumid nr 21-25 Ü. Kooli kasutuses ja ruumid nr 15 ja 20 on poolte ühiskasutuses. Hageja soovis ehitada ruumi nr 15 täiendavat vaheseina, et tema kasutuses olevate ruumide ette moodustuks esik. Hageja palus kindlaks määrata ruumide kasutuskord nii, et hageja käsutusse jääksid ruumid nr 16-19 ning osa ruumist nr 15; kostja kasutusse ruumid nr 21-25 ning poolte ühiskasutusse ruum nr 20 ja vähenenud ruum nr 15. Samuti palus hageja kohustada kostjat andma kooskõlastust ruumi nr 15 täiendava vaheseina ehitamiseks. Tartu Linnakohtu 8. juuni 1999. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja määrati kindlaks poolte ühiskasutuses olevate ruumide kasutuse ja valdamise kord vastavalt hageja taotlusele. Linnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sätestab Tartu linna ehitusmääruse p 112 alap 1, et seaduslikus korras kehtestatud piirangute ja ettekirjutuste puudumisel võib omanik ilma loata teha elamus ja kõrvalhoones väiksemamahulisi sisemisi muudatusi. Seega on omanikul õigus ehitada vahesein, kui sellega ei muutu hoone otstarve, ei vähene põhikonstruktsioonide vastupidavus, ei suurene tuleohtlikkus ega halvene sanitaar-hügieeniline seisund. Esiku jaotamise kavand oli heaks kiidetud Tartumaa Päästeteenistuse peainspektori poolt. Vaheseina ehitamiseks ruumi nr 15 oli K. Jaska ja L. Jaska nõusolek ning hageja soov. Nende omand moodustab kokku 11/16 kaasomandist. Seega on olemas kaasomanike kokkulepe. Vaheseina ehitamisega ei kahjustata kaasomanikust kostja seaduslikke huve. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramiseks rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt puudus hagejal alus hagi esitamiseks. Vastavalt AÕS § 72 lg 1 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama paragrahvi lõike 5 järgi võib kaasomanik nõuda teistelt kaasomanikelt, et
kaasomandis oleva asja kasutamine ja valdamine toimuks kõigi kaasomanike huvides. AÕS § 72 lg 1 mõtte kohaselt on kaasomanikul õigus esitada hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramiseks või varem kokku lepitud või kindlaksmääratud kasutuskorra muutmiseks vaid juhul, kui kaasomanikke on kaks ja nad ei jõua omavahel kokkuleppele; kui kaasomanikke on paarisarv ning kokkuleppe mittesaavutamisel järgnenud hääletamisel jagunevad hääled pooleks või kui kaasomanikke on paaritu arv, kuid hääletamisel vähemusse jäänud kaasomanikule kuulub kokku suurem osa ühises asjas. Käesoleval juhul on tegemist majaga, millel on viis kaasomanikku. Ruumide kasutamine on senini toimunud kaasomanike omavahelise suulise kokkuleppe alusel. Kui hageja soovib kehtivat kasutuskorda muuta, peab ta taotlema kõigi kaasomanike kokkulepet või seda, et kaasomanikud otsustaksid kasutuskorra muutmise. Kindlaksmääratud kasutuskorra rikkumisel kaasomaniku poolt on teistel õigus nõuda kasutuskorra järgimist. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse. Kassaatoril oli korteri ostmisel teiste kaasomanikega kokkulepe, et ta võib vaidlusalusesse koridori (ruum nr 15) ehitada vaheseina ja jätta osa koridorist enda kasutusse. Kaasomanike otsus tema õigusi ei riku ja seda ta muuta ei soovi. Kohtusse pöördus hageja seetõttu, et kostja ei järginud kokkulepet, takistas ühise asja kasutamist hageja huvidele vastavalt ja lõhkus vaheseina. Kassaator nõudis oma õiguste tunnustamist TsÜS § 112 lg 2 p 1 ja 2 alusel ning rikkumise kõrvaldamist ja edasisest rikkumisest hoidumist. Ringkonnakohtu otsusega jäeti probleem sisuliselt lahendamata, kuna sealt ei selgu, kas hagejal on õigus jätta osa koridorist enda ainukasutusse või mitte. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele peab kostja kaebustpõhjendamatuks ja palub ringkonnakohtu otsuse muutmata jätta. Vastustaja peab eksitavaks kassaatori väidet, et ta on TsÜS § 112 lg 1 p 1 ja 2 alusel nõudnud oma õiguste tunnustamist, õiguse rikkumise kõrvaldamist ja edasisest rikkumisest hoidumist. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäi hageja kaebuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 363 p 2 alusel. Ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas peavad TsMS § 330 lg 4 järgi sisalduma tema poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja nendest tehtud järeldused, kui ta ei nõustu esimese astme kohtu poolt tuvastatuga. Tühistanud täielikult Linnakohtu otsuse, on apellatsioonikohus tuvastanud vaid, et ruumide senine kasutamine on toimunud kaasomanike kokkuleppe kohaselt. Käsitledes kasutuskorra kindlaksmääramise võimalusi kohtus, on apellatsioonikohtul jäänud tähelepanuta, et hageja nõudis ka kooskõlastust täiendava vaheseina ehitamiseks ruumi nr 15, millele vaidles vastu kostja. Olenevalt asjaoludest võib vaheseina ehitamine olla elamu oluline muutmine. Kas esitatud asjaoludel on tegemist elamu olulise muutmisega või mitte, selles apellatsioonikohtu seisukoht puudub. Asjakohase õigusnormi kohaldamiseks ja väidetava hageja õiguste rikkumise seisukohast omab eeltoodu aga
tähtsust. AÕS § 74 lg 1 kehtestab muuhulgas, et kaasomandis olevat asja võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Sellest järeldub, et kui vaheseina ehitus ruumi 15 on elamu oluline muutmine, siis ei või seda teha ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta ja kaasomaniku keeldumist kokkuleppest ei saa vaidlustada kohtus. Kui tegemist pole elamu olulise muutmisega, siis tuleb võtta seisukoht, kas vaheseina ehitamise osas on kaasomanike kokkulepe või järeldub asjaoludest enamuse otsus, kellele kuulub ka suurem osa ühisest asjast. Kui selline otsus, millele seadus ei kehtesta vorminõudeid, on tehtud, siis on otsuse täitmatajätmisel alus nõuda otsusega kindlaksmääratud kasutuskorra rikkumise lõpetamist ja rikkumisest hoidumist, mitte aga kindlaksmääratud kasutuskorra veelkordset kindlaksmääramist. Kui vähemusse jäänud kaasomanik peab enamuse otsust oma huve rikkuvaks, on tal AÕS §-st 72 lg 5 tulenevalt alus nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus. Ei saa täielikult nõustuda apellatsioonikohtu käsitluses ammendava loeteluga juhtumitest, mil kaasomanik saab esitada hagi kohtusse kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramiseks. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust ja lõikes 5 kehtestatakse, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Eelnevast tuleneb, et kui kaasomanikud sõlmisid kokkuleppe kaasomandis oleva asja kasutamiseks ja valdamiseks, siis puudub alus hageda kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus. Kui kokkuleppe puudumisel on kasutamine ja valdamine määratud kaasomanike enamuse otsusega, kellele kuulub suurem osa ühises asjas, siis puudub kaasomanikul, keda enamuse otsus rahuldab, alus hagi esitamiseks. Kui kaasomanik ei täida kaasomanike enamuse kohustuslikku otsust, kellele kuulub ka suurem osa ühises asjas, siis on kaasomanikul, kes soovib enamuse otsuse järgimist, alus esitada hagi takistuste kõrvaldamiseks ja nendest hoidumiseks kaasomandi kasutamisel enamuse otsuse järgi. Kaasomanik, kes leiab, et enamuse otsus rikub tema õigust asja kasutada ja vallata, on õigustatud AÕS § 72 lg 5 alusel nõudma kasutuskorra kindlaksmääramist teisiti, kui tegi seda enamuse otsus. Siinkohal ei nõustu kolleegium apellatsioonikohtu seisukohaga, et kui kaasomanikke on paaritu arv, on kaasomanikul õigus esitada hagi kaasomandis oleva asja kasutuskorra kindlaksmääramiseks vaid siis, kui hääletamisel vähemusse jäänud kaasomanikule kuulub kokku suurem osa ühises asjas. Eeltoodud seisukoht jätaks väiksema osaga kaasomaniku kaitseta ega vasta AÕS §-s 72 lg 5 sätestatu eesmärgile - anda igale kaasomanikule kaitsevahend enamuse otsuse vastu, mis ei arvesta tema seaduslikke huve. Iseenesest õige on apellatsioonikohtu seisukoht, et õigus nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus on ka siis, kui kaasomanikke on kahest suurem paarisarv ja nad ei saavuta kokkulepet kasutuskorra osas ning kasutuskorra kindlaksmääramise otsustamisel jagunevad hääled pooleks. Sel juhul puudub enamuse otsus. Täpsustuseks tuleb märkida, et kui viimasel juhul hääled ei jagune
pooleks, kuid enamusele ei kuulu suuremat osa ühisest asjas, ka siis puudub AÕS §-s 72 lg 1 sätestatud nõuetele vastav enamuse otsus ja kaasomanik on õigustatud nõudma kasutuskorra kindlaksmääramist kohtus. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 23. detsembri 1999. a otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Luud, Hellele 29. detsembril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.