Asjaõigus › Omandiasjad

valdusest tagasinõudmiseks. Kasutuseelise nõue (2) on vastuolus hea usu põhimõttega. Seoses kahju hüvitamise nõudega (3) leidis kostja, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Lisaks leidis kostja TsÜS § 146 lg-le 1 tuginedes, et võttes arvesse, et kahju on väidetavalt tekitatud 20.01.2012 ja hageja pöördus kohtusse 19.11.2014, on nõue järelikult aegunud. Lisaks nõudele (1) juba esitatud vastuväidetele ei ole nõue (4) põhjendatud ka seetõttu, et ruumide ümberehitamine ei toimunud kostja, vaid kõigi kaasomanike huvides, kuna elamu soojussõlme oli vaja kindlustada sissetungijate eest. Kostja esitas kõigile nõuetele aegumise vastuväite. Maakohtu otsus 17.04.2015 otsuse ja 03.06.2015 täiendava otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt. Otsuse resolutsiooni punktis 2 kohustas kohus kostjat andma hageja nõudel Tallinnas aadressil Liikuri 42 asuva elamu (elamu) korteriomanike kaasvaldusesse välja elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid, millised on tähistatud otsuse lisaks oleval plaanil numbritega 1, 2, 3 ja 4 (ruumid) ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja ruumide kasutuseelise hüvitise 310 eurot (perioodi eest alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni) ja edasiulatuvalt 60 eurot kuus alates 18.04.2015 (kaasa arvatud) kuni resolutsiooni punkti 2 täitmiseni. Kohus jättis hagi rahuldamata nõuetes mõista kostjalt välja rahaline hüvitis 474,69 eurot ja kohustada kostjat taastama elamu keldris asuva soojussõlme seinte esialgne paigutus. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda, välja arvatud hagi esitamisel tasutud riigilõivu, millest 50% jättis kohus hageja ja 50% kostja kanda. Samuti määras kohus rahaliselt kindlaks menetluskulude suuruse, mõistes kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu hüvitise 250 eurot ja hagejalt kostja kasuks 0 eurot. Kohus luges tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks järgmised poolte poolt vaidlustamata asjaolud. Hageja on elamu majandamiseks asutatud korteriühistu, kostja on selle liige ja oli ajavahemikul 25.08.200503.09.2012 ka juhatuse liige (tl 8–15). Kostja on alates 12.12.2003 ka Mittetulundusühingu Varietee VIRU juhatuse liige (tl 16–18). Hageja esindajana sõlmis kostja 20.01.2009 töövõtulepingu Osaühinguga Esfeko, kes kohustus ajavahemikul 20.01.2009-29.01.2009 teostama elamus teatavad tööd ja hageja tasus selle eest 11 139,20 krooni (koos käibemaksuga summa, tl 19–20 ja 105–106, 95–97 ja 107); viidatud lepinguga tellitud tööde teostamisel ehitas töövõtja ümber ruumid sel viisil, et need on elamu keldrist nüüd eraldatud (tl 21–24, 108), samuti muudeti seina asukohta ja valati põrand. Ruumid on kostja valduses ja kostja ei tasu nende kasutamise eest, elamu korteriomanike kui kaasomanike kokkulepet ruumide kostja kasutusse andmiseks ei ole sõlmitud. Elamu küttesüsteemi hooldamiseks on vajalik juurdepääs ruumidesse (tl 29–31). Hageja liikmete (korduv) üldkoosolek otsustas 17.04.2014 nõuda ruumid kohtu kaudu välja kostja valdusest (tl 98–99). Maakohus märkis, et nõude (1) kui olemuselt vindikatsiooninõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 koosmõjus korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg-ga 1. AÕS § 80 lg-tele 1 ja 2 viidates leidis kohus ühtlasi, et hageja kui korteriühistu, kes on oma liikmete (korteriomanike) ühiste huvide esindaja, võib esitada korteriomanike valduse kaitseks hagi (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15 teine lõik, ja selles viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 26). Vastav hagi esitamise õigus tuleneb ühistule seega KÜS § 2 lg-st 1. Korteriomanike õiguste rikkumine võib seisneda korteriomandite reaalosade hulka mitte kuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises, mis ei ole saadud omavoli rakendamise teel. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada vindikatsioonihagi korteriomanike kaasvalduse kaitseks. Korteriühistu poolt korteriomanike kaitseks hagi esitamine ei sõltu sellest, kas korteriomanike õigusi rikub keegi korteriomanikest või

kõrvaline isik. Hageja nõuab täpsustatud hagiga põhjendatult ruume välja kõigi korteriomanike kaasvaldusse (vt eelviidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-07, p 15 kolmas lõik). Kohus ei nõustunud kostja käsitlusega, et hageja nõudeõigus on välistatud korteriomanike kasutushuvi puudumise tõttu. Vindikatsiooninõude rahuldamine ei sõltu sellest, kas omanikul on endal huvi asja kasutada või mitte. Lisaks nähtub hageja liikmete 17.04.2014 üldkoosoleku otsusest, et vähemalt osadel korteriomanikel on huvi ruumide kostja valdusest äravõtmiseks ja nad on sisuliselt selleks hagejat volitanud. Lisaks leidis kohus, et nõue 1 ei ole aegunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 155 lg 1 järgi on muu hulgas omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõude aegumistähtaeg 30 aastat nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kostja väitel on ruumid tema ja perekonnaliikmete kasutuses alates 1986. aastast, st ruumide väljaandmise nõue ei olnud hagi esitamise ajaks aegunud. Kõnealuse vindikatsiooninõude puhul pidi hageja AÕS § 82 lg-st 1 tulenevalt vaidluse korral tõendama, et korteriomanikud on ruumide kaasomanikud ning et kostja valdab neid ruume. Nende asjaolude üle pooled ei vaidle. Kostjal oli võimalus AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt tuua esile ja vaidluse korral tõendada, et tal on õigus ruume vallata. Kohus ei nõustunud kostjaga, et kaasomanike vaikimisest ruumide kostja kasutusse võtmisel ja nende kasutamise ajal järeldub ruumide kasutuskorra kokkulepe. Kuigi kasutuskorra kokkulepe võib olla vormivaba ja selle saab sõlmida konkludentselt (vt niisuguse võimaluse kohta Varul, P. jt, Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014, § 72 p 3.2.1 viimane lõik, lk 314), siis ei tähenda see kaasomandis olevate asjade puhul, et igasugune ühise asja hõivamine ja selle talumine on samaväärsed kasutuskorra kokkuleppega. Eelkõige saaks konkludentselt avaldatud kasutuskorra kokkulepe avalduda ühise asja kasutusõiguse teatavas jagamises, nt viisil, et iga kaasomanik kasutab selles osa. Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 oli kostjal kohustus tõendada (ka vormivaba) kasutuskorra kokkuleppe olemasolu. Kuna hageja vaidles sellise kokkuleppe sõlmimise väitele vastu, aga kostja tõendeid ei esitanud, siis kohus ei tuvastanud, et kostja valdust õigustaks kaasomanike kokkulepe. Muud õiguslikku alust ruumide valdamiseks ei ole kostja esile toonud, seega tuleb nõue (1) rahuldada. Nõude (2) õiguslik alus on kohtu hinnangul AÕS § 71 lg 2. Riigikohus on kaasomanike vaheliste nõuete kohta selgitanud, et asja kuulumisest mitmele isikule kaasomandina tekib isikute vahel spetsiifiline võlasuhe, mille sisuks on kaasomanike õigused ja kohustused üksteise suhtes, mis on reguleeritud eelkõige AÕS §-des 72 ja 75. Kui kaasomanik rikub teise kaasomaniku õigust ühist asja vallata ja kasutada, saab kaasomanik esitada teise kaasomaniku vastu kahju hüvitamise nõude kaasomandist tulenevate kohustuste rikkumise tõttu eelkõige võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel, mitte VÕS § 1043 jj alusel. Samas saab kaasomanik igal juhul nõuda AÕS § 71 lg 2 alusel teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist (vt otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p-d 14–23). Kuna analoogselt vilja saamise õigusele kuulub kaasomanikele ka kasu saamise õigus (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 14 kolmas lõik), siis ei tule kaasomanikule hüvitada mitte saamata jäänud kasutuseelised kui kahju, vaid kaasomanik saab nõuda oma osa kasutuseeliste hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. Vähemalt üldjuhul eeldab selline nõue, et kohustatud isiku ainukasutusse on jäänud suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa (vrd Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13, samuti 23.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 13 teine lõik). Ka sellise nõude puhul võib kohtusse pöörduda korteriühistu KÜS § 2 lg 1 järgi. Nõue (2) kui alates hagi esitamisest sissenõutavaks muutuvate soorituste nõue ei ole aegunud.

Samuti ei ole nõue (2) vastuolus hea usu põhimõttega. Kaasomandis oleva asja kasutamise eest kasutuseelise varasem nõudmata jätmine ei välista nõuet edasise perioodi eest. Hageja väitel on kasutuseelis ruumide eest 60 eurot kuus ja kostja ei ole sellele vastuväiteid esitanud. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 231 lg 2 esimene lause sätestab, et poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks. Vastavalt TsMS § 231 lg-le 4 omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Kasutuseeliste arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida korteriomanikud või nende vastava otsuse korral hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09, p 13 teine lõik, ja selles viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Kohus leidis, et kuna vaidlust kasutuseelise hüvitise summa üle pooltel ei ole, siis saab kohus lähtuda sellest, et nõutav 60 eurot kuus vastabki eelnevas kirjeldatud vahele. Kohus tuvastas nõude (1) lahendamisel, et kostjal puudub õiguslik alus ruume vallata. Maakohus oli seisukohal, et eelmärgitud põhjendustel kuulub rahuldamisele ka nõue (2) ja hagejal tuleb tasuda hagejale kui korteriomanike huvide teostajale ruumide kasutamise eest 60 eurot kuus alates hagi esitamisest kuni ruumide valduse üleandmiseni. Hageja esitatud juhatuse liikme tekitatud kahju hüvitamise nõude (3) õiguslik alus on KÜS § 1 lg 2 kaudu kohalduv mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 32 lg 2 esimene lause. Analoogne regulatsioon tuleneb TsÜS § 37 lg 1 esimesest lausest. Juhatuse liikme õigussuhe on olemuslikult tehinguline (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-05, p 18), mistõttu kohaldub kohustuse rikkumisel tekitatud kahju hüvitamisel VÕS § 115. Maakohus oli seisukohal, et kostja aegumise vastuväide nõudele (3) on edukas. Vastavalt MTÜS § 32 lg-le 3 ja TsÜS § 37 lg-le 4 on juhatuse liikme vastu esitatava nõude aegumistähtaeg viis aastat, kui hageja põhikirjas või poolte kokkuleppel ei ole ette nähtud muud aegumistähtaega. Pooled ei ole toonud esile põhikirjast või kokkuleppest tulenevalt muud tähtaega, seega saab aegumise vastuväite lahendamisel lähtuda seaduses märgitud eeldusest. Viidates TsÜS § 147 lg 1 esimesele lausele ja lg-le 2 ning VÕS 82 lg-tele 3 ja 7 märkis kohus, et Riigikohus on eeltoodust järeldanud, et kahju hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumiseks ja aegumistähtaja algamiseks peaks kahju hüvitamise kohustus olema kahju hüvitama kohustatud isikul tekkinud (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-13, p 13 teine lõik). Hageja väidab, et kostja põhjustas kahju tegutsedes juhatuse liikmena. Seetõttu lähtus kohus MTÜS § 27 lg 1 ja TsÜS § 123 lg 1 järgi sellest, et kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks kahju tekitamise ehk kohustuse rikkumise ajal, st lepingu sõlmimisel 20.01.2009 (vt kohustuse rikkumise aja kui aegumistähtaja võimaliku alguse kohta Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-21-18-08, p 14, ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-191-12, p 14 teine lõik, ning lepingu sõlmimise aja kui aegumistähtaja võimaliku alguse kohta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-13, p 19 teine lõik). Hageja esitas hagi 13.11.2014, aga viieaastane aegumistähtaeg oli selleks ajaks juba möödunud. Neil kaalutlustel jättis maakohus nõude (3) aegumise tõttu rahuldamata. Nõude (4) esitas hageja omandiõiguse rikkumise nõudena AÕS § 89 alusel. Kohus ei jaganud poolte seisukohta, et nõude (4) saaks esitada eelviidatud õiguslikul alusel, vaid lahendas seda õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudena VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5 alusel. Eelkõige näeb seadus asja hävimise või kahjustamise puhul ette võimaluse nõuda selle taastamise kulude rahas hüvitamist (VÕS § 132 lg 3 ja § 136 lg 1). VÕS § 136 lg 5 järgi on aga võimalik nõuda kahju hüvitamist ka muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, mh endise olukorra taastamist, kui see on mõistlik (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-12, p 11 kolmas

lõik, samuti eespool viidatud Varul, P. jt, § 89 p 3.2.2 alapunkti d alalõik ff, lk 409–410). Kohus ei ole seotud poolte esitatud õigusliku käsitlusega. Sarnaselt nõuetega (1) ja (2) pidas kohus võimalikuks korteriühistu nõude esitamist KÜS § 2 lg 1 alusel, kuna õigusvastane tegu seisneks korteriomanike kaasomandis oleva elamu osa kahjustamises. Pooled ei vaidle ümberehituste tegemise üle ja kostja ei ole esitanud vastuväiteid hageja nõutud taastamise viisi ega korralduse osas. Kostja väidab, et ümberehitamine oli vajalik ja kostja juhatus on sellega nõustunud. AÕS § 74 lg 1 sätestab muu hulgas, et kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kohtu hinnangul on sellega hõlmatud ka kaasomandi eseme olulised ümberehitused (vt niisuguse võimaluse kohta Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00, põhjenduste neljas lõik). Kohtu hinnangul ei ole hageja viidatud tööd (sisuliselt kahe seina ümberpaigutamine ruumide piires ja põranda tasandamine) olulised ümberehitused. Nendega ei muudetud ruumide põhikonstruktsioone ega välistatud senise kasutusotstarbe jätkumine. Hageja ei ole ka väitnud, et ilma endist olukorda taastamata pole ruumid enam kasutatavad. Seega ei olnud kõnealuste ümberehituste jaoks vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Vaidlust ei ole selles, et kostja tegutses ümberehitustöid tellides hageja nimel ja esindajana. KÜS § 15 järgne aruandlus annab ühistu liikmetele piisavad ja kohased võimalused juhatuse tegevuse kontrollimiseks, sh heakskiitmiseks. Sellest järeldas kohus, et ümberehitustööd tellis hageja. Järelikult ei saa hageja nüüd edukalt nõuda kostjalt ümberehituse kõrvaldamist, sest kostja ei ole hagejale (ega korteriomanikele) ümberehitustega kahju põhjustanud. Lisaks märkis kohus, et kui asuda ka eeltoodust erinevale seisukohale ja pidada kostjat kahju põhjustajaks, siis oleks ka nõude (4) osas edukas kostja aegumise vastuväide. TsÜS § 150 lg 1 kohaselt on kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Võttes arvesse eespool märgitut tuleb lugeda, et hageja sai tööde tellimisest teada lepingu sõlmimisel 20.01.2009 ja nõue oli enne hagi esitamist aegunud. Apellatsioonkaebus 11.06.2015 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus hagi rahuldas ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja on seisukohal, et maakohus on ekslikult hinnatud asitõendeid ja asjaolusid ega ole võtnud arvesse kostja õiguslikult põhjendatud vastuväiteid. Samuti otsustas maakohus menetluskulud jätta poolte endi kanda. Esmalt esitas kostja oma seisukohad kohtu põhjendustele ruumide vabastamise nõude (1) osas. Viidates vastava nõude rahuldamise osas maakohtu otsuse resolutsiooni sõnastusele märgib kostja, et resolutsioonist nähtub, et otsus on rahuldatud vastuoluliselt hagiavalduses esitatud nõudega. Nimelt palus hageja välja nõuda kostja valdusest elamu Liikuri 42 korteriomanike, keda esindab hageja, kaasvaldusse Tallinnas aadressil Liikuri 42 asuva elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid, millised on tähistatud hagiavalduse lisas 4 oleval plaanil numbritega 1, 2, 3 ja 4. Kohus üksnes andis korterelamu korteriomanikele õiguse saada kaasvaldus kostjalt hageja nõudel. Siinkohal on maakohus rikkunud TsMS §-st 439 tulenevat reeglit, mille kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire või teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Lisaks sätestab TsMS § 442 lg 5, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded. Hageja nõue ei ole rahuldatud selgelt ja ühemõtteliselt, kuna kohtul endal on ilmselt tekkinud küsimusi hagi rahuldamise ja hilisema täitmise osas. Kohus on teinud otsuse erinevalt hageja nõudest, mistõttu on kohus rikkunud otsuse tegemisel menetlusõigusnormi. Lisaks on kohus

käesolevas küsimuses ekslikult käsitlenud asjas esitatud tõendeid, asjaolusid ja ka materiaalõigust. Kostja ei ole nõus kohtu väitega, et aastatepikkusest praktikast tulenevalt ei ole pooled konkludentselt leppinud kokku kaasomandi kasutuskorras. Lisaks väitis kohus, et kasutuskorra kokkuleppe olemasolu ei ole tõendatud. Kostja leiab, et kasutuskorra olemasolu tõendas juba üksnes fakt, et kostja valdas vaidluse esemeks olevaid ruume väga pika aja jooksul. Maakohus on samuti kinnitanud, et kostja või tema lähedased isikud valdasid ruume alates 1986. aastast. Ekslik on kohtu väide, et kaasomanike kokkuleppega peab olema määratud igale kaasomanikule oma osa kaasomandist. Kokkuleppe võib sõlmida ka üksnes õigustamaks üht kaasomanikest, kui kaasomanikul on selle vastu huvi. Ruumide pikaajalisel valdamisel on vaieldamatult tekkinud kaasomanike vahel praktika, mille kaudu on sõlmitud konkludentselt ka kasutuskorra kokkulepe. Samuti võib konkludentselt sõlmida korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg-s 1 sätestatud kokkulepet, millega korteriomanikud võivad kaasomandi eseme kasutamist reguleerida. Praktikale kui käitumisviisi pikaajalisele rakendamisele annab tsiviilõiguse allika tähenduse TsÜS § 2 lg 2 ning samuti on praktika käesolevas asjas analoogia põhjal pooltele siduv VÕS § 25 lg 1 alusel. Seega võib võtta arvesse, et kostjal oli igasugune õigus asja vallata tulenevalt praktikast. AÕS §-st 80 tulenevat vindikatsiooninõuet saab aga esitada üksnes õigusvastase valduse lõpetamiseks, mistõttu ei ole materiaalõiguslikult nõue õigustatud ja maakohtu otsus on tehtud ekslikel põhjendustel. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 11 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikud kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad lõike 1 punktis 1 nimetatud piiridesse. Oluline on siinkohal märkida, et tulenevalt kaasomandi kostjapoolsest valdamisest üle pika aja on tavakasutuseks saanud seaduse mõttes eelmises lõigus nimetatud kasutuskord, mille raames kostja asja valdab. KOS § 11 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikud kohustatud taluma sellist mõju kaasomandile, mistõttu pole hagi rahuldatav ka materiaalses mõttes. Kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe eitamine kahjustab põhjendamatult kostja huvisid olukorras, kus tal oli kindlustunne asjaolude osas, mis käesoleva hagini viisid. Hageja kasutab käesolevas asjas oma tsiviilõigusi kahjustamaks kostjat, mis on vastuolus TsÜS § 138 lg 2 regulatsiooniga. Kostja ei nõustu kohtu põhjendustega hageja teise nõude (kasutuseelis) osas, märkides, et kostja ei ole kasutuseeliste summat omaks võtnud ning nimetatud tõendit tuleb teisiti hinnata kooskõlas kostja põhjendustega TsMS § 653 alusel. Lisaks faktile, et kasutuseeliste summa on kostja kohtuistungil küsimuse alla seadnud, võib kasutuseeliste summa omaksvõtu eeldamist välistada ka käesolevas apellatsioonkaebuses. Kostja pole summat omaks võtnud, mistõttu on kohtu põhjendused ekslikud ning tõendite arvesse võtmisel on kohus rikkunud menetlusnorme, millele kohus viidatud lõigus tugines. Kohus on rikkunud kasutuseeliste väljamõistmisel ka materiaalõiguse norme, mõistes kasutuseelised välja selleks õigustamatule isikule. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Siinkohal analüüsib apellant kaht aspekti: esmalt ei ole korteriühistu õigustatud isik saamaks kasutuseeliseid, teisalt ei ole kasutuseeliste välja mõistmine käesolevas asjas üldsegi põhjendatud. Korteriühistu on korteriühistuseaduse alusel loodud mittetulundusühing, mis vastab TsÜS-ist tulenevale juriidilise isiku mõistele. Korteriühistul on õigus esindada korteriomanike huve tulenevalt seadusest, kuid mitte kaasomanik korterelamus. AÕS § 71 lg 2 määrab õigustatud isikuks saamaks kasutuseeliseid

üksnes teised kaasomanikud, kellel on õigus saada osa kaasomandi alusel saadavast kasust. Viidates maakohtu otsuse resolutsioonile kostjalt kasutuseelise hüvitise väljamõistmise kohta leiab kostja, et hageja käesolevas asjas ei olnud õigustatud isikuks saama kasutuseeliseid, mis kostjalt välja mõisteti, kuna hageja näol ei ole tegemist kaasomanikuga. Seega on kohus rikkunud materiaalõiguslikust normist tulenevat reeglit, mis põhjustab ka resolutsiooni selle osa tühisuse. Lisaks on arusaamatu, kuidas kujunes kasutuseeliste väljamõistmine hageja kasuks. Nimelt peaks otsusest tuleneva loogika põhjal kõigile kaasomanikele perioodiliselt välja mõistma igasugusest kaasomandi kasutamisest ja valdamisest, sh treppide, koridoride jms. kaasomandi kasutamisest tulenevate kasutuseeliste eest hüvitis kõigilt kaasomanikelt. Näiteks ei saa kaks füüsilist isikut samaaegselt hõivata sama ruumi, kuna selline on paratamatult loodusseadus. Otsuse põhjenduste alusel võiks aga see-eest nõuda kaasomanikelt kaasomandil eksisteerimise eest kasutuseeliseid. Seesugune olukord pole aga eluliselt otstarbekas ega ka õiguslikult kuidagi põhjendatud, mistõttu on põhjendamatu ka kasutuseeliste väljamõistmine kostjalt, arvestades, et kostja üksnes kasutas ja valdas asja ning enne käesolevas asjas hagi esitamist hageja juhatuse liikmete poolt ei ole kostjale ühtki pretensiooni kasutuseeliste või ruumide kasutamise ja valdamise osas esitatud. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja apellatsioonkaebuse osas kohtule oma seisukohta ei esitanud. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 17.04.2015 otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus kohtuotsuse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme. Kaebuse põhjendustest nähtuvalt seisneb maakohtupoolne TsMS §-i 439 ja § 442 lg 5 rikkumine selles, et maakohus on teinud otsuse vastuoluliselt hagiavalduses esitatud nõudega, kuivõrd hagiavalduses palus hageja nõuda kostja valdusest korteriomanike kaasvaldusse välja Tallinnas aadressil Liikuri 42 asuva elamu (elamu) neljanda trepikoja keldris olevad ruumid, ent kohus üksnes kohustas kostjat andma hageja nõudel korteriomanike kaasvaldusesse välja elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele seoses maakohtu otsuse tegemisega erinevalt hageja nõudest märgib ringkonnakohus, et haginõude piiride ületamiseks maakohtu poolt ei saa lugeda hagis esitatud nõude sõnastusest kasutatud erinevat sõnastust kohtuotsuse resolutsioonis. Käesoleval juhul on maakohus, lähtudes hageja esitatud asjaoludest, rahuldanud hagiavalduses esitatud vindikatsioonihagi, s.o hagi ruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest, ning hageja poolt esitatud nõude piiride ületamist maakohtu otsusest ei nähtu. Vaidlustatud maakohtu otsuse sõnastusest ei saa ringkonnakohtu hinnangul ka kuidagi järeldada kaebuses väidetut, et hageja nõue ei ole rahuldatud selgelt ega ühemõtteliselt. Samuti ei ole maakohus otsuse tegemisel erinevalt kaebuses väidetust ekslikult käsitlenud asjas esitatud tõendeid, asjaolusid ega materiaalõigust. Apellatsioonkaebuses asub kostja sarnaselt maakohtu menetluses esitatuga seisukohale, et ruumide pikaajalisel valdamisel kostja poolt on kaasomanike vahel tekkinud praktika, mille kaudu on konkludentselt sõlmitud ka kasutuskorra kokkulepe ja seega oli kostjal tulenevalt praktikast igasugune õigus ruume vallata. Kostja väiteid konkludentselt kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohta on maakohus

otsuses käsitlenud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu sellekohaste põhjendustega ega pea TsMS § 654 lg 6 kohaselt vajalikuks neid korrata. Asjaolu, et kostja maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et maakohtu järeldused oleksid ebaõiged. Täiendavalt märgib ringkonnakohus, et väidetav ruumide pikaajaline valdamine ei muuda ebaseaduslikku valdust seaduslikuks. Samuti on asjakohatu kaebuses viidatud KOS § 11 lg 1 p 1 ja sellest juhindudes tehtud meelvaldne järeldus, justkui oleks kaasomandi kostjapoolsest valdamisest pika aja jooksul saanud seaduse mõttes tavakasutuseks kasutuskord, mille raames kostja ruume väidetavalt valdab ning mida on KOS § 11 lg 1 p 2 kohaselt korteriomanikud kohustatud taluma. Kostja ei ole tõendanud kostja valdust õigustava kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist. Eelviidatud korteriomandiseaduse sätetest ei saa olla kuidagi mõistlikult järeldatav teiste korteriomanike kohustus taluda ruumide ebaseaduslikku valdamist. Kuivõrd kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest tuleneks kostja õiguslik alus ruumide valdamiseks, on maakohus õigesti leidnud, et vindikatsiooninõue kuulub rahuldamisele. Ringkonnakohus nõustub kaebuse väitega, mille kohaselt ei ole kostja kasutuseelise summat omaks võtnud. Vaatamata sellele, et tsiviilasja materjalidest, sh kaebuses viidatud kohtuistungi protokollist (tl 112-123) ei nähtu, et kostja oleks esitanud vastuväiteid hageja poolt nõutud kasutuseelise summa osas, ei saa maakohtu poolt osundatud asjaolust, et kostja ei ole kasutuseelise summa 60 eurot kuus osas vastuväiteid esitanud, eeldada kasutuseelise summa omaksvõttu. TsMS § 231 lg 2 teise lause kohaselt on omaksvõtt faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus selline nõustumine protokollitakse. Praeguses asjas ei ole kostja selgesõnaliselt avaldanud nõustumist kasutuseelise suurusega. TsMS § 231 lg 4 järgi eeldatakse omaksvõttu, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poolte muudest avaldustest. Riigikohus on korduvalt, sh lahendi nr 3-2-1-72-09 p-s 12 selgitanud, et TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõtu tuvastamine eeldab, et kohus järgiks TsMS § 392 lg 1 p 3, st et kohus peab eeldatava omaksvõtu olukorras võimalusel küsima poole seisukohta asjaolu kohta ning alles siis, kui pool ei avalda pärast seda otseselt või kaudselt tahet asjaolu vaidlustada, on alust lugeda, et pool on asjaolu omaks võtnud. Praeguses asjas ei nähtu tsiviilasja materjalidest, et kohus oleks TsMS § 392 lg 1 p 3 järgi küsinud kostjalt, kas ja missugused hageja väited ta omaks võtab. Seega ei ole kostja kasutuseelise suurust TsMS § 231 lg 2 tähenduses omaks võtnud ja tema omaksvõttu ei saa ka sama paragrahvi neljanda lõike järgi eeldada. Sellegipoolest leiab ringkonnakohus, et eeltoodu ei mõjuta lõppjärelduses õiget maakohtu otsust kasutuseelise hüvitise ja selle summa määramisel, arvestades, et kostja ei ole ei maakohtu menetluses ega ka apellatsioonkaebuses vaielnud kasutuseelise summale vastu, vaid on apellatsioonkaebuses üksnes avaldanud, et ta ei ole kasutuseeliste summat omaks võtnud. Toodust tulenevalt on õige maakohtu järeldus, et kuna kasutuseelise summa üle pooltel vaidlus puudub, saab kohus lähtuda sellest, et nõutav kasutuseelise suurus 60 eurot kuus vastab kasule, mida korteriomanikud või nende vastava otsuse korral hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. Apellatsioonkaebuses heidab kostja lisaks eeltoodule hageja teise nõude osas ette ka materiaalõiguse normide rikkumist, kuna kohus on mõistnud kasutuseelised välja selleks õigustamatule isikule. Kostja hinnangul ei olnud hageja õigustatud saama kasutuseeliseid, kuna hageja näol ei ole tegemist kaasomanikuga. Ringkonnakohus kostja seisukohaga ei nõustu ja leiab, et maakohus on õigesti järeldanud, et kaasomandis oleva asja kasutamise eest kasutuseelise hüvitamise nõude esitamise õigus on sarnaselt vindikatsiooninõude esitamisega hagejal kui korteriühistul oma liikmete (korteriomanike kui kaasomanike) ühiste huvide esindajana KÜS § 2 lg-st 1 tulenevalt. Samuti ei nõustu ringkonnakohus kaebuse väitega,

mille kohaselt on kasutuseeliste väljamõistmine kostjalt põhjendamatu. Lisaks on kostja kaebuses väljendanud arusaamatust selle osas, kuidas kujunes kasutuseeliste väljamõistmine hageja kasuks. Kaebuses avaldatu, et enne hagi esitamist ei esitanud hageja juhatuse liikmed kostjale ühtki pretensiooni kasutuseeliste või ruumide kasutamise ja valdamise osas, ei muuda hagis esitatud kasutuseelise nõuet põhjendamatuks. Samuti on maakohus otsuses piisava põhjalikkusega motiveerinud, millest lähtus kohus kasutuseelise hüvitamise nõude rahuldamisel ja kasutuseelise suuruse määramisel. Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning esimese astme kohtu otsuse muutmata, jätab kohus apellandi menetluskulud kostja enda kanda (TsMS § 171 lg 1). Vastavalt TsMS-i alates 01.01.2015 kehtiva redaktsiooni § 174 lõikele 1 määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Hageja poolt kohtule 20.08.2015 esitatud kirjas teatas hageja, et hagejal ei ole apellatsiooniastmes kulusid tekkinud. Sellest tulenevalt puudub ringkonnakohtul vajadus apellatsioonimenetluses kantud hageja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal

Osaliselt tühistatud Riigikohtu 24.03.2016 otsusega

RESOLUTSIOON

kaasvaldusesse välja elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid, mis on tähistatud otsuse lisaks oleval plaanil numbritega 1, 2, 3 ja 4.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.