Avaldaja: XXX(isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Mällas Puudutatud isikud: XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), Tallinna linn (Tallinna Linnavalitsuse kaudu, lepinguline esindaja Ave XXX)
Asja läbivaatamine
Ärakuulamisel 9. märtsil 2015, kus osalesid avaldaja XXX ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Tanel Mällas ning puudutatud isikud XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja Tallinna linna lepinguline esindaja Ave XXX
RESOLUTSIOON
Rahuldada avaldus osaliselt. Määrata korteriomanditeks nr XXX ja XXX jagatud Tallinnas aadressil XXXasuva kinnistu (katastriüksus nr XXX, edaspidi „kinnistu”) kasutuskord järgmiselt:
2.1.kinnistusraamatu registriosadesse nr XXX ja XXX kantud korteriomandite igakordsete omanike ühisesse ainuvaldusesse ja –kasutusse jäävad kinnistul asuva hoovimaja (ehitisregistri kood XXX) ruumid, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka;
2.2.kinnistusraamatu registriosadesse nr XXX ja XXX kantud korteriomandite igakordsete omanike ühisesse ainuvaldusesse ja –kasutusse jäävad kinnistul asuva peamaja (ehitisregistri kood XXX) ruumid, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka;
2.3.kinnistu maa-ala (hoovi) kasutamine toimub kaasomanike vahel vastavalt kohtumäärusele lisatud plaanile, mis on kohtumääruse lahutamatu lisa. Kinnistusraamatu registriosadesse nr XXX ja XXX kantud korteriomandite igakordsete omanike ühisesse kastususse jäävad tähisega „Avaldaja” märgitud alad ning registriosadesse nr XXX ja XXX kantud korteriomandite igakordsete omanike ühisesse kasutusse jäävad tähisega
2-14-16145
„Puudutatud isikud” märgitud alad. Sõnaga „ÜHIS” märgitud alad jäävad kõigi kinnistul asuvate korteriomandite igakordsete omanike ühisesse kasutusse. Herne tn poolne ala tähisega „Avaldaja” on ette nähtud kuni kahe sõiduauto või väiksema sõiduki parkimiseks sel viisil, et pargitud sõidukitest on võimalik mootorsõidukiga pääseda hoonete vahelisele alale tähisega „ÜHIS”. Kohustada puudutatud isikuid andma järgmised nõusolekud kohtumääruse resolutsiooni punktis 2 kirjeldatud kasutuskorra kohta kinnistusraamatu vastava registriosa III jakku märkuse kandmiseks ja asendada nõusolekud käesoleva kohtumäärusega:
3.1.XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;
3.2.XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;
3.3.XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;
3.4.XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;
3.5.XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr 16730601;
3.6.XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;
3.7.XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;
3.8.Tallinna linn nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX. Kohtumääruse lahutamatuks lisaks on kinnistu õueala plaan. Kohtu algatusel võtta toimikusse ehitisregistri ja Maa-ameti kaardiserveri väljavõtted (II kd tl 65–73). Jätta kõik menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.
MENETLUSE KÄIK
1.XXX(avaldaja) esitas 15. aprillil 2014 kohtule avalduse korteriomanditeks jaotatud kinnistu korteriomanike kaasomandis oleva osa kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Kohus võttis
22.aprilli 2014. aasta määrusega avalduse menetlusse ja kaasas menetlusse puudutatud isikud.
2.Avaldusele esitasid oma seisukohad 7. mail 2014 ja 12. septembril 2014 Tallinna linn (puudutatud isik IX), 9. mail 2014 XXX(puudutatud isik III), XXX(puudutatud isik V), XXX(puudutatud isik VI), 20. mail 2014 XXX(puudutatud isik VIII), 22. mail 2014 ja
26.mail 2014 XXX(puudutatud isik VII). Avaldaja esitas puudutatud isikute seisukohtadele oma arvamuse 30. septembril 2014.
3.Avaldaja arvamusele esitasid oma seisukohad 16. oktoobril 2014 puudutatud isikud III, VVII, 17. oktoobril 2014 puudutatud isik VIII, 17. oktoobril 2014 puudutatud isik IX. Kompromissi osas esitasid oma seisukohad 27. novembril 2014 XXX(puudutatud isik I) ja 2 (9)
2-14-16145 XXX(puudutatud isik II),
18.detsembril 2014 puudutatud isikud III,
V-VII,
19.detsembril 2014 ja 5. jaanuaril 2015 avaldaja, 19. detsembril 2014 puudutatud isik IX,
19.detsembril 2014 puudutatud isik VIII. Avaldaja esitas oma täiendavad seisukohad
26.veebruaril 2015.
4.Kohus lahendas 13. veebruari 2015. aasta määrusega menetlusosaliste taotlused ning selgitas kohaldatavat õigust ja tõendamiskoormist. Kohus kuulas menetlusosalised ära 10. märtsil 2015. XXX esitas oma täiendavad kirjalikud seisukohad 10. märtsi 2015 ärakuulamisel.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Avaldaja ja puudutatud isikud on Tallinnas aadressil XXX asuva ja korteriomanditeks jagatud kinnisasja, (edaspidi „kinnistu”) korteriomanikud. Kinnistul asub lisaks muudele hoonetele kaks eraldiseisvat elamut, kus on kokku kümme korteriomandit. Tänavapoolses ja suuremas peamajas asub kaheksa korteriomandit ja hoovimajas kaks korteriomandit. Peamajas asuvate korteriomandite omanikud on puudutatud isikud ja hoovimajas asuva kahe korteriomandi omanik on avaldaja.
6.Avaldaja soovib kinnisasja kasutuskorra määramist õueala ehk hoovi osas, mis ei ole peaega hoovimaja alune maa, samuti aga elamutes asuvate ruumide osas, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa. Avaldaja on nõus loobuma peamajas asuvate keldribokside ja ka muude tema mõttelisele osale vastavate ruumide kasutamisest peamajas. Avaldaja soovib, et tema ainukasutusse jääb hoovimaja ja tal võimaldatakse kasutada hoovimaja taha jäävad roheala. Samuti soovib avaldaja parkimiskohti peamaja kõrval. Avaldaja esitanud neist tingimustest lähtuva kasutuskorra ettepaneku (II kd tl 53). Avaldaja palub jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda. Avaldaja on taotleb asendada kohtulahendiga puudutatud isikute tahteavaldused kandmaks kasutuskorda kinnistusraamatusse.
7.Puudutatud isik I ja II teatasid, et on nõus avaldaja avaldusega kasutuskorra kindlaksmääramisel.
8.Puudutatud isikud III ja V–VII vaidlevad avaldusele vastu. Puudutatud isik III on kinnistul asutvate elamute haldamiseks moodustatud korteriühistu esimees ja avaldab, et ühistu liikmete ühistes huvides oleks pigem jätta kogu õueala kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Avalduse loogika järgi peaks igale kaasomanikule eraldama ainukasutusse mingi osa hoovist, et oleks tagatud isikute võrdne kohtlemine. Taoline killustamine muudaks aga olukorra liiga keerukaks. Kui avaldajal on kartus, et ühiskasutuse tõttu võidakse hakata hoovimaja taha autosid parkima, siis saaks vastava küsimuse lahendada näiteks seeläbi, et lepitakse kokku hoovimaja tagune roheala, kus parkimine ei ole lubatud. Puudutatud isikud III ja V–VII on nõus avaldaja soovitud parkimisala suuruse ja asukohaga. Krundi suuruse tõttu on hoovis ruumi ühele parkimiskohale korteri kohta ja kuna avaldajal on hoovimajas kaks korterit, siis on talle sobiv määrata kahele autole vastav parkimispind, kuid seda vaid tingimusel, et avaldaja ei takista teiste kaasomanike ligipääsu hoovile. Samas tuleb roheala suuruse planeerimisel arvestada, et ka peamaja korteriomanikel on sellisel juhul õigus arvestada ühe parkimiskohaga iga korteri kohta. Puudutatud isikud III ja V–VII nõustuvad ka avaldaja sooviga kasutada hoovimajas asuvat ühiskasutatavat pinda ainuisikuliselt, kui peamaja vastavad ruumid jäävad puudutatud isikute kasutusse. Puudutatud isikud III ja V–VII soovivad kokkuvõtvalt, et kohus määraks kasutuskorra, mis kohtleks kõik osalisi võrdsetel alustel ja looks aluse korteriühistu jätkusuutlikuks toimimiseks kinnistul. Puudutatud isikud III, V ja VI paluvad jätta menetluskulud avaldaja kanda.
9.Puudutatud isik IV (XXX) ei ole avaldusele vastanud.
10.Puudutatud isik VIII esitas kohtule alternatiivse kasutuskorra ettepaneku (II kd tl 24). Tema hinnangul tuleb hoovimajast tahapoole jääv õueosa jagada kolmeks osaks, milles üks jääb avaldaja ainukasutusse (otse hoovimaja taga) ja ülejäänud (mõlemal pool hoovimaja) 3 (9)
2-14-16145 puudutatud isikute ainukasutusse. Kinnistu ülejäänud osad jäävad kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Puudutatud isik VIII palub jätta menetluskulud avaldaja kanda.
11.Puudutatud isik IX ei toeta kinnistu tükeldamist korteriomandi omanike vahel, mõistlik on tagada kõigile kinnistul asuvate elamute elanikele juurdepääs kogu hoovile. Puudutatud isiku IX teada ei ole avaldajale kunagi tehtud takistusi hoovi kasutamise osas. Kui avaldaja soovib parkimist peamaja kõrval, siis peab avaldaja tagama teistele korteriomanikele, elanikele ja nende külalistele igal ajal jalgsi ja jalgrattaga juurdepääsu õuealale jättes vabaks juurdepääsuteest 1,75 m laiuse riba. Praeguses olukorras pargib avaldaja samuti oma sõidukid kõnealusele territooriumile kõrvuti, kuid tihtilugu on sõidukid pargitud selliselt, et teistele jääb juurdepääsutee liiga kitsaks. Kuigi kinnistule on kaks sissepääsu, asub puudutatud isiku IX korteriomand ja selle sissepääs just avaldaja poolt taotletava parkimisala kõrval asuvas peamaja osas. Samuti tuleb sel juhul avaldajal tagada puudutatud isikutele ja kinnistul asuvate elamute elanikele vajaduse korral (vt puude toomine, suuremõõtmeliste ja/või suure kaaluga asjade transport) kohase transpordivahendiga juurdepääs õuealale. Kinnistu teise sissepääsu juures asuvad prügikonteinerid, millele tuleb juurdepääs tagada kõikidele kinnistu kasutajatele, sh avaldajale, st ka prügikonteinerite ala peaks jääma ühiskasutusse. Peamaja korteriomanike parkimisala suurus ei ole piisav, et tagada iga korteri juurde parkimiskoht, mistõttu on õigustatud puudutatud isikute III ja V–VII ettepanek laiendada parkimisala olemasoleva haljasala arvelt. Avaldaja soovitud ala moodustab oluliselt suurema osa kui avaldajale kuuluv mõtteline osa.
KOHTU PÕHJENDUSED
12.Kohus kuulas ära menetlusosalised, tutvus nende väidete ja asjas kogutud tõenditega ning leiab, et kinnistu kasutuskord tuleb määrata. Kohus määrab avaldaja ainukastusse jääva õueala erinevalt avalduses taotletust, seega kuulub avaldus rahuldamisele osaliselt. Menetluskulud jäävad iga menetlusosalise enda kanda.
13.Avaldaja taotleb määrata kindlaks korteriomanditeks jagatud kinnistu (II kd tl 66) maa ja sellel asuvate elamute osade ruumide kasutuskord. Sellise avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 2 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Juhindudes TsMS § 477 lg-st 7 kontrollib kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.
14.Kohus tuvastab, et kinnistu on jagatud kümneks korteriomandiks, millest kuuluvad kaks (registriosad nr XXX ja XXX) avaldajale ning ülejäänud kaheksa (registriosad nr XXX ja XXX) puudutatud isikutele. Kinnistul asub kaks eraldiseisvat elamut: peamaja (ehitisregistri kood XXX) ja hoovimaja (ehitisregistri kood XXX), milles on vastavalt korteriomanditele kokku kümme korterit (I kd tl 14–25). Avaldaja korteriomandite reaalosaks olevad ruumid asuvad hoovimajas (I kd tl 22–25) ja ülejäänud korteriomandite reaalosad peamajas (I kd tl 14–21). Kinnistu osa, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosa, on korteriomandiseaduse § 2 lg 1 järgi kõigi korteriomanike kaasomandis. Selle osa moodustavad käesoleval juhul hoonestamata maaala, kuurid ja elamutes väljaspool kortereid paiknevad ruumid (eelkõige keldrid, pööningud ja trepikojad). Kinnistule on kaks sissepääsu, mis paiknevad kahel pool peamaja, kusjuures mõlemat saab kasutada kinnistule autoga pääsemiseks. Tänava poolt vaadates peamajast vasakule jääva sissepääsu (edaspidi „peasissepääs”) kasutavad puudutatud isikud muu hulgas autode parkimiseks kinnistule sõitmisel ja selle sissepääsu kõrval asuvad kõigi korteriomanike kasutatavad prügikonteinerid. Parempoolset sissepääsu (edaspidi „kõrvalsissepääs”) kasutab parkimiskohtadele jõudmiseks avaldaja, samuti aga teised korteriomanikud hoonete vahelisele hoovialale jõudmiseks (eelkõige suuremahuliste veoste korral). Eeltoodus ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust. 4 (9)
2-14-16145
15.Kaasomandis oleva asja kasutamist reguleerib asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1, mis sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 5 esimese lause kohaselt on igal kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Sama sätte teine lause näeb ette, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet sõlmimast või muutmast, siis võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses ning kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta asendab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse (vt Riigikohtu 26. septembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 15 neljas lõik, ja selles viidatud 18. jaanuari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 11;
17.aprilli 2008. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13, ning 8. veebruari 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23). Kohtusse pöördumise õigus on kaasomanikul ka siis, kui kaasomanike enamuse otsusega kindlaksmääratud kasutuskord rikub tema kui kaasomaniku õigust (Riigikohtu 16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 15 esimene lõik, samuti selles viidatud 25. aprilli 2000. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00 ja
8.veebruari 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23). Riigikohtu praktikas ei ole kaasomanike kokkulepet ja enamuse otsust kaasomandis oleva asja kasutuskorra määramisel üldjuhul eristatud, st need on loetud võrdväärseks võimaluseks (vt eelviidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8, samuti otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23; 21. detsembri 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 20; 27. jaanuari 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 10; 25. aprilli 2000. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-00 ning 12. märtsi 1998. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-98).
16.Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega (vt ka Riigikohtu 23. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12; eelmises punktis viidatud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13, ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42, samuti 16. aprilli 2003. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (Riigikohtu 8. mai 2013. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 14). Kasutuskorra kindlaksmääramisel ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel avalduses või vastuväidetes taotletud kasutusviisidega (vt otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42).
17.Menetlusosaliste seisukohtadest nähtuvad kolm erinevat ettepanekut õueala kasutuskorra määramiseks: esiteks puudutatud isikud III, V–VII ja IX leiavad, et õiglane oleks jätta kogu õueala kõigi kaasomanike ühiskasutusse, teiseks avaldaja ettepanek eraldada talle ainukasutusse teatav õueala ja parkimiskohad (II kd tl 26–28 ja 53) ning kolmandaks puudutatud isiku VIII ettepanek õueala teisel viisil jaotamiseks (II kd tl 22–24 ja 57–58). Lisaks õueala kasutuskorrale soovib avaldaja hoovimaja ruumide, mis ei kuulu ühegi kaasomandi reaalosa hulka, jätmist avaldaja ainukasutusse ning see-eest ei soovi avaldaja enda kasutusse peamaja vastavaid ruume.
18.Peamajas ja hoovimajas asuvate ruumide, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, kasutuskorra määramise osas avaldaja soovitud viisil ei ole puudutatud isikud vastuväiteid esitanud. Kohtu hinnangul on põhjendatud jätta hoovimaja ruumid, mis ei kuulu ühegi kaasomandi reaalosa hulka, hoovimaja korteromandite omanike ainukasutusse. Hoovimaja mõlema korteriomandi omanik on avaldaja. Avaldaja avaldas ärakuulamisel (II kd tl 59 pöördel), et ta soovib kasutuskorraga tema ainukasutusse taotletu jäämist mõlema
5 (9)
2-14-16145 korteriomandi omanike ühiskaustusse. Peamaja ruumid, mis ei kuulu ühegi kaasomandi reaalosa hulka, jäävad peamaja korteromandite omanike (puudutatud isikud) ainukasutusse.
19.Eespool p-s 17 refereeritud õueala kasutuskorra ettepanekutest erineb esimene ülejäänutes selle poolest, et kogu õueala tuleks jätta kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Kohus möönab, et üldjuhul on selline kasutuskord (välja arvatud parkimise korraldamine) kortermajade puhul mõistlik ja põhjendatud. Siiski on käesoleval juhul tegemist mõneti erandliku olukorraga, sest kinnistul asuvad kaks eraldiseisvat elamut, millest ühes on kaheksa ja teises kaks korterit. Kuna hoovimaja kahele korterile vastavad korteriomandid kuuluvad vähemalt praegu ühisele omanikule ja menetlusosalistel on üksmeel, et mõlema elamu nn abiruumid tuleks jätta vastava maja korteriomanike kasutusse, siis on hoovimaja kasutamine avaldaja poolt tervikuna märkimisväärselt privaatsem kui tavapärase korteriomanditeks jagatud kinnistu teatava osa kasutamise puhul. Neil kaalutlustel leiab kohus, et kinnistul kahe eraldiseisva elamu paiknemise tõttu on käesoleva juhtumi asjaoludel põhjendatud määrata mitte ühine õueala kasutus, vaid selline, mis arvestab kinnistu ja sellel asuvate hoonete kasutamise eripäraga. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud määrata kasutuskord, mis jätab peamaja korteriomandite ja hoovimaja korteriomandite omanike kasutusse teatavad erinevad õueosad. Kohus ei tuvasta asjaolusid, mis välistaksid õueala kasutamise sel viisil korraldamist kaasomanike vahel. Järelikult ei järgi kohus puudutatud isikute III, V–VII ja IX ettepanekut, vaid kaalub järgnevas avaldaja ja puudutatud isiku VIII ettepanekuid.
20.Puudutatud isiku VIII ettepanekus (II kd tl 24) on õuealad nr 1 ja 3 märgitud puudutatud isikute ainukasutusse ja õueala nr 2 avaldaja ainukasutusse. Kohtu hinnangul ei ole selline kasutuskord mõistlik eelkõige hoovimaja taguse maa-ala kasutuse korraldamise osas. Kohus on eelnevalt viidanud, et kasutuskorra määramisel peab arvestama ka vähemuse huvisid. Kõnealuse ettepaneku järgi avaldajale jääv õueala nr 2 ei järgi piisavalt avaldaja kui kahe korteriomaniku huvi saavutada omaette elamu kasutamiseks teatav privaatsus (vt kohtu põhjendused eelmises punktis). Samas õueala nr 3, mida peaks ettepaneku järgi asuma kasutama ainult puudutatud isikud, asub hoovimaja ja peamaja kuuride taga. See on kinnistu kaugeimas nurgas asuv maa-ala, mis arvestades asukohta on pigem mõistlik jätta avaldaja ainukasutusse. Kohus peab kasutuskorra määramisel põhjendatuks tükeldada õueala võimalikult vähe. Samuti ei nähtu menetlusosaliste avaldustest peamaja korteriomanike märkimisväärset huvi õueala nr 3 kasutamiseks. Kohus ei tuvasta sellist huvi ka omal algatusel. Avaldaja esitatud õueala kasutuskorra ettepanek maakasutuse jaotuse osas neil põhjustel mõistlikum. Kuivõrd kinnistul asub kaks eraldiseisvat elamut ning kohus määrab peamaja ruumid, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, puudutatud isikute ainukasutusse ja hoovimaja ruumid, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, avaldaja ainukasutusse, siis on võimalik avaldajal ja puudutatud isikutel nende ainukasutusse jääva õueala osa eraldamine nt aiaga. Lisaks on menetlusosalised ärakuulamisel ühtselt leidnud, et majade ja kuuride vaheline ala peaks jääma kõigi kaasomanike ühiskasutusse, samuti sissesõidu võimalus väravast, mille juurde avaldaja taotleb parkimiskohti. Kohus tuvastab plaanide ja fotode (II kd tl 53), samuti aga TsMS § 229 lg 2 teisest lausest juhindudes menetlusosaliste seletuse (II kd tl 60) põhjal, et kinnistule pääseb autoga mõlemat poolt peamaja, sõiduautoga on võimalik läbida ka peamaja ja väiksema kuuri vahe, st põhimõtteliselt on autoga juurdepääs võimalik mõlemast väravast ka majade ja kuuride vahelisele alale. Mõlema elamu elanikud kasutavad prügikonteinereid, mis asuvad selle värava kõrval, mille kaudu pääseb peamaja korteriomanike kasutusse taotletavale alale. Neil kaalutlustel võtab kohus õueala kasutuskorra määramisel põhimõtteliseks aluseks avaldaja kasutuskorra ettepaneku.
21.Kinnistusraamatu järgi (I kd tl 14–25) kuuluvad korteriomanikele mõttelised ja reaalosad järgmiselt: eluruum nr 1, mille omanikud on puudutatud isikud I ja II, kellele kuulub XXX mõttelist osa kinnistust (korteri üldpind 24 m2); eluruum nr 2, mille omanik on puudutatud isik III, kellele kuulub XXXmõttelist osa (üldpind 24,2 m2); eluruum nr 3, mille omanik on 6 (9)
2-14-16145 puudutatud isik IV, kellele kuulub XXXmõttelist osa (üldpind 24,1 m2); eluruum nr 4, mille omanik on puudutatud isik V, kellele kuulub 239/2961 mõttelist osa (üldpind 23,9 m2); eluruum nr 5, mille omanik on puudutatud isik VII, kellele kuulub XXX mõttelist osa (üldpind 24 m2); eluruum nr 6, mille omanikud on puudutatud isik VIII, kellele kuulub XXX mõttelist osa (üldpind 24,2 m2); eluruum nr 7, mille omanikud on puudutatud isik VI, kellele kuulub 488/2961 mõttelist osa (üldpind 48,8 m2); eluruum nr 9, mille omanik on puudutatud isik IX, kellele kuulub XXX mõttelist osa (üldpind 35,7 m2), eluruum nr 12, mille omanik on avaldaja, kellele kuulub XXX mõttelist osa (üldpind 23,6 m2), eluruum nr 13, mille omanik on samuti avaldaja, kellele kuulub seega lisaks XXX mõttelist osa (üldpind 43,6 m2). Avaldaja kuulub kokku XXX suurune mõtteline osa kinnistust (korterite üldpind 67,2 m2) ja puudutatud isikutele XXX mõttelist osa (228,9 m2). Kinnistu kogupindala on 1 382 m2 (õuemaa, II kd tl 73). Menetlusosalised leidsid ärakuulamisel, et elamute alla jäävat maad ei peaks hoovi jagamisel arvestama (II kd tl 60). Hoovimaja ja peamaja ehitisalune pind (II kd tl 65) on kokku 277 m2 ( = 90 + 187). Seega arvestab kohus õueala jagamisel selle pindalaga 1 105 m2 ( = 1382 – 277).
22.Kohus jätab kõigi korteriomanike ühiskasutusse maa-ala, mille osas on menetlusosalised ärakuulamisel kokkuleppele jõudnud, st elamute ja kuuride vaheline ala ning kõrvalsissepääsu kaudu autoga kinnistule pääsemiseks ca 2 m laiune ala, mis peab tagama sissesõidu võimaluse elamute ja kuuride vahelisele alale (II kd tl 71, kokku ca 139 m2). Menetlusosaliste selgituste kohaselt (II kd tl 60) on hoovi sissesõidu ala tegelikkuses laiem kui Maa-ameti kaardiserveri väljavõte (II kd tl 71–72) seda kajastab. Kohus leiab, et kõnealune erinevus ei takista kasutuskorra määramist avaldaja parkimiskohtade osas, sest mõlemal juhul on võimalik parkivast autost teise sõidukiga mööda pääseda. Avaldaja ei ole toonud esile huvi sõiduautost suuremata sõidukite parkimise vastu, mistõttu kohu piirab parkimise õigust sõiduauto või väiksema sõidukiga ning eeltoodud tingimusega, et parkimine ei tohi takistada mootorsõiduki sisse- ja möödapääsu kõrvalsissepääsu juures oleval alal. Kohus võtab siinjuures arvesse, et määratav parkimisala on mõneti suurem kui otseselt vajalik kahe tavapärase sõiduauto parkimiseks, samas võib parkimisalal olla vajalik manööverdusruum, mis aga ei saa põhjustada parkimisalast möödumise takistamist. Avaldajal tuleb sõidukite parkimisel nende tingimustega arvestada. Lisaks jääb kõigi korteriomanike ühiskasutusse peasissepääsu juures olev ala ühe meetri ulatuses, mis on vajalik prügikonteinerite hoidmiseks ja teenindamiseks (II kd tl 70, ca 8 m2). Kohus määrab eelneva põhjal, et korteriomanike ühiskasutusse jääb kokku ca 147 m2 suurune ala (II kd tl 70–71). Puudutatud isikute ja avaldaja ainukasutusse jääva õueala pind on seega 958 m2 ( = 1105 – 147).
23.Ainukasutusse määravast õuealast on avaldaja õigustatud saama 22,7 % ( ≈ XXX) ja puudutatud isikud 77,3 % (100% – 22,7%), st avaldajal on õigus kasutada 217 m2 ( ≈952 × 22,7 %) ja puudutatud isikutel 741 m2 ( = 958 – 217). Kohus peab eespool p-des 19 ja 20 kirjeldatud motiividel põhjendatuks määrata avaldaja ainukasutusse hoovimaja tagune õueala mõõtmetega ca 15 × 20,5 m, mida tänavapoolses osas piirab hoovimaja ja sealpoolsete kuuride nurki ühendav mõtteline joon (ala suurus kokku ca 282 m2) ja parkimisala vastavalt eelmises punktis kirjeldatule (ca 33 m2). Kokku jääb sel viisil avaldaja kasutusse 315 m2 (II kd tl 67 ja 72). Puudutatud isikute ainukasutusse jääva ala suuruseks (koos kuuridega) kujuneb 643 m2 ( = 958 – 315, vt ka II kd tl 68–69). Sel viisil ületab avaldaja ainukasutusse määratav ala tema mõttelise osa järgi ette nähtut 98 m2 võrra.
24.Üldjuhul teostatakse kaasomandis oleva asja kasutamist vastavalt mõttelise osa suurusele kaasomandist. Asja kasutuskord ei pea siiski vastama täpselt omandi kuuluvuse suhtarvule, kuid peab lähtuma võimalikult õiglasest lahendusest. Samas kui ühe kaasomaniku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi mõtteline osa, saavad teised kaasomanikud nõuda temalt kaasomandi mõttelisest osast suurema pinna kasutamise tõttu saadud kasutuseelise hüvitamist, v.a juhul, kui see oleks vastuolus hea usu põhimõttega AÕS § 71 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-1377 (9)
2-14-16145 10, p 14; 16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13; 23. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Kohus ei lahenda käesolevas menetluses vastavat hüvitise nõuet, sest sellekohast avaldust ei ole esitatud. Siiski ei takista see kohtul määramast kasutuskorda lähtudes muu hulgas kaasomanike vähemuse huvidest ja kinnistu mõistliku kasutamise võimaldamise põhimõttest sel viisil, et avaldaja kasutusse jääb talle omandiosa suurusega võrreldes suurem osa. Kohtu hinnangul on määratav kasutuskord õiglane, sest võimaldab avaldajale tema korteriomandite eraldi majas paiknemise ja omaette õueala kasutamisega piisava privaatsuse, mis järgib kinnistu ajaloolist kujunemist. Õueala ühist kasutamist soovivatel puudutatud isikutel pole takistust korraldada nende kasutusse jääval peasissepääsu poolsel ca 540 m2 suurusel alal nii parkimist kui haljas- ja puhkeala rajamist, sest kirjeldatud ala on selleks piisava suurusega. Samuti on kohtu määratud kasutuskorra järgi võimalik mõistlik pääs iga korteriomandi reaalosaks olevate ruumideni ja tagatud abihoonete kasutamine. Kohtu hinnangul võimaldab määratav kastusukord tervikuna kinnistu võimalikult ratsionaalset kasutamist ega põhjusta liigset tükeldamist.
25.Eelneva põhjal määrab kohus hoovi kasutuskorra põhimõtteliselt vastavalt avaldaja esitatud plaanile (II kd tl 53), kuid kohtu tehtud muudatustega Maa-ameti kaardiserverist väljatrükitud kaardil (II kd tl 66). Õueala kasutuskorra plaan on käesoleva määruse lahutamatu lisa.
26.Avaldaja taotleb kasutuskorra kohta kande tegemist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 15 lg 1 p 2 näeb ette, et kinnistusregistriosa kolmandasse jakku kantakse muu hulgas ka muud märkmed omandi kohta. Kasutuskorra siduvaks muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab toimuda KRS § 341 lg 1 ja lg 8 ning AÕS § 63 lg 1 p 4, § 631 lg 7 ja § 79 lg 1 ja 2 alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Eelneva põhjal tuvastab kohus puudutatud isikute kohustus anda nõusolekud kohtu määratud kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Kinnisasja kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse (Riigikohtu 13. veebruari 2007. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 15).
27.Kohus võtab asja materjalide juurde määruse tegemise ajale vastavad väljavõtted ehitisregistrist ja Maa-ameti kaardiserverist (II kd tl 65–73) Kohus jätab TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel arvestamata järgmised tõendid: I kd tl 26–120, 174–182 ja 187–195, sest neist ei selgu asja lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid, st asjaolud ei ole kas asjassepuutuvad või vaidlusalused või sai kohus need tuvastada muude tõendite põhjal.
28.Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 3, § 125 ja § 132 lg 1 järgi 3 500 eurot.
29.Kohus jätab menetluskulud TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda. Riigilõivu on tasunud avaldaja ja kuna lahend tehakse tema huvides, siis jääb vastav kohtukulu TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja enda kanda. Kohus leiab, et hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult väikeste kuludega. Kohtule on antud lai otsustusruum õigusabikulude hüvitatavuse kohta, tagamaks igal üksikjuhtumil õiglase lahenduse leidmise (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 19 kolmas lõik). Kohus järeldab TsMS § 172 lg 8 teise lause sõnastusest ja käesoleva vaidluse asjaoludest, et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda.
8 (9)
2-14-16145
30.TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Tehingu tegemiseks nõusoleku või heakskiidu andnud või isiku tahteavalduse asendanud määrus kuulub täitmisele alates jõustumisest. Kohus määrab, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.