Kohtulahend

kokkuleppega, mis on tõendatud 14. augusti 1994. a dokumendiga, hageja seletuste ning tunnistajate ütlustega. Ostu-müügileping oli täidetud 1. septembriks 1994. a. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 8. juunil 1999. a maakohtu otsuse materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu ja jättis uue otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei toimunud Kuusalu vallasekretäri juures ostu-müügilepingu vormistamist, vaid ainult 14. augustil 1994. a koostatud dokumendil olevate allkirjade ehtsuse tõestamine. Seda dokumenti ei saa vaadelda ostumüügilepinguna TsK § 242 mõttes, kuna selles puudub konkreetne müügihind. Hinda ei ole võimalik tõendada tunnistaja ütlusega. Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Maakohus tuvastas, et pooled täitsid tehingu ja ringkonnakohus pole seda ümber lükanud. Ostumüügileping tuleb lugeda täidetuks, kui müüja on korteri ostjale üle andnud ja ostja on selle eest tasunud kindlaksmääratud rahasumma. Kui kohus leiab, et tehingu on täitnud kasvõi hageja, siis tuleb hagi rahuldada. Seega pidi ringkonnakohus kohaldama TsÜS § 174 lg 2, mille kohaselt hagi tehingu kehtivaks tunnistamiseks võib esitada pool, kes on kasvõi osaliselt tehingu täitnud. Kostja väitis esimese astme kohtus, et makstu oli ettemaks, mitte aga seda, et hinnas ei jõutud kokkuleppele. Seda ei väitnud kostja ka apellatsioonkaebuses. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS §-s 319 lg 4 ja 229 lg 2 kehtestatut, tuginedes otsuses asjaolule, millele pole viidanud pool. Väär ja vastuolus TsMS §-s 93 sätestatuga on seisukoht, et tunnistajad ei saa tõendada ostu-müügi hinda. Hageja on tasunud korteri eest teatud summa. Pole võimalik, et nimetatud summa tasuti õigusliku aluseta. Apellatsioonikohus hindas ümber tunnistajate V. Ruuli ja M. Pärnasalu ütlused, kutsumata neid kohtuistungile ja märkimata põhjust, miks tunnistajate ütlusi tuli teisiti hinnata. Sellega rikuti TsMS §-s 332 sätestatut. Müügihind lepiti kokku suuliselt enne nimetatud dokumendi koostamist, viimases fikseeriti raha üleandmine. Ringkonnakohus ei põhjenda otsuses, miks ta ei lugenud korteri ostu-müügihinda tasutuks. Tavakäibes mõistetakse ikka, et ostja tasub ostu eest. Seega on väär ja põhjendamata järeldus, et dokument ei sisaldanud müügihinda. Kostja ei viibinud asja arutamisel esimese astme kohtus ja apellatsioonikohus tugines tema seletusele apellatsioonikohtu istungil. Seega anti hinnang tõendile, mida ei esitatud esimese astme kohtus, mille esitamist ei taotletud ega põhjendatud apellatsioonkaebuses. Eelnevaga rikuti TsMS §-s 302 lg 4 ja 313 lg 3 sätestatut. Poole seletust saab tõendina arvestada alates esimese astme kohtust. Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja kaebust põhjendamatuks ja palus apellatsioonikohtu otsuse muutmata jätta. Muuhulgas kordas kostja hagiavalduse vastuses ja apellatsioonkaebuses väidetut, et 1994. a augustis oli 4-toalise korteri turuhind Kiiul üle 70 000 krooni. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 lg 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. TsK § 165 lg 1 järgi loetakse leping sõlmituks, kui poolte vahel on saavutatud kokkulepe (vastavatel

juhtudel ka nõutavas vormis) kõigis selle olulistes punktides. TsK § 242 lg 1 kohaselt on ostumüügilepingu oluliseks tingimuseks müüdava asja hind. Müüja on alates kirjalikust vastusest hagile väitnud, et 7018 krooni oli ettemaks ja täpsemalt hinnas kokku ei lepitud. Ka apellatsioonkaebuse ps 2.2 väitis kostja, et puudub ostu-müügileping ja selle alusel tasumisele kuuluv ostusumma. Seega pidid kohtud vaidluse lahendamiseks kõigepealt tuvastama, kas poolte vahel oli saavutatud kokkulepe kõigis ostu-müügilepingu olulistes punktides, s.t kas leping on üldse sõlmitud. Eelnevast tulenevalt on alusetud kassatsioonkaebuse väited, et kostja esitas apellatsioonikohtusse põhjendamatult uue tõendi, tugines asjaolule, mida ei esitatud maakohtus ja apellatsioonikohus ületas apellatsioonkaebuse piire. Kas 14. augusti 1994. a dokumendis märgitud 7018 krooni on müügihind või mitte, see tuleb välja selgitada lähtudes TsÜS §-s 64 sätestatust, mille kohaselt tuleb arvestada eelkõige poolte tegelikku tahet. Poolte tahet saab kohus selgitada ja seda peab tegema lähtudes kõigist kohtu ette toodud asjaoludest, mis võimaldavad teha järeldusi poolte tegeliku tahte kohta. Apellatsioonikohus pidas vääraks maakohtu järeldust, mille kohaselt pooled leppisid kokku korteri ostu-müügi hinnas 7018 krooni. Maakohtu järeldus rajanes hageja seletusel, tunnistajate ütlustel ja 14. augusti 1994.a dokumendil. Apellatsioonikohus märgib, et 14. augusti 1994. a dokumendil puudub müügihind, tunnistaja ütlustega ei ole võimalik tehingu hinda tõendada ja kostja eitab kokkulepet 7018 kroonise müügihinna osas. Apellatsioonikohus ei arvesta TsÜS §-s 64 sätestatut. Asjaolust, et dokumendis ei kasutata sõna "hind", ei järeldu kokkulepe puudumine hinna kohta. 14. augustil 1994. a koostatud dokumendi tõlgendamisel tulebki välja selgitada, kas 7018 krooni oli kokkulepitud müügihind või miski muu. Poolte tahet on võimalik välja selgitada kõigi tõenditega, sealhulgas tunnistaja ütlustega. Poolte tahte väljaselgitamisel tuleb arvestada ka nende käitumist enne väidetava lepingu sõlmimist, lepingu sõlmimise ajal ja pärast seda. Kui kokkuleppe tõlgendamisel selgub, et poolte vahel on müüdava asja hind kokku lepitud, siis tuleb kontrollida, kas pooled on esitanud asjaolusid, mis tõendatuse korral võiksid kaasa tuua tehingu tühisuse muudel alustel peale tehingu kohustusliku vormi järgimata jätmise, näiteks TsÜS §-s 66 lg 1 sätestatud alustel. Ehitise või selle osa võõrandamise tehingu notariaalse tõestamise nõue teenib eelkõige hoiatusfunktsiooni - kaitsta lepingupoolt järelemõtlematu teo eest. Notariaadiseaduse § 41 lg 3 kohaselt annab notar seoses notariaaltoimingutega isikutele ka õigusabi. Sama seaduse paragrahv 48 kohustab notarit notariaaltoimingu tegemisel selgitama notariaaltoimingut taotlevatele isikutele notariaaltoimingu sisu ja õiguslikke tagajärgi. Seejuures peab notar eriti jälgima, et ei kahjustataks seadust mittetundvate ja õiguslikku kaitset vajavate isikute huve. 14. augustil 1994. a kehtinud Notariaadiseaduse § 52 lg 1 redaktsiooni kohaselt pidi notar keelduma notariaaltoimingu tegemisest ka siis, kui notariaaltoimingu tegemiseks esitatud dokumendid ei vasta nõuetele või sisaldavad isikute au ja väärikust teotavaid andmeid või on vastuolus üldtunnustatud kõlblusnormidega Nimetatud normidest tulenevalt teenib notariaalse tõestamise nõue ka nõustamis- ja kontrollifunktsiooni. Lepingutingimuste ja selle sõlmimise asjaolude kontroll on eriti oluline hagis, kus taotletakse sellise tehingu kehtivaks tunnistamist, mis on sõlmitud järgimata kohustusliku

notariaalse tõestamise nõuet, s.t asjas, kus notariaalset tõestamist asendab kohtuotsus. Kui on tuvastatud lepingu sõlmimine ja selle kehtivus sisu poolest, siis tuleb kontrollida, kas esinevad TsÜS §-s 174 lg 2 sätestatud tehingu kehtivaks tunnistamise alused. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 8. juuni 1999. a otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Marko Pärnasalule 8. juulil 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, T. Vernik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.